2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及投資報(bào)告

1、高品質(zhì)文檔2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及投資報(bào)告 一 市場(chǎng)調(diào)查及分析 房屋永久是人類生活居住必不行少的產(chǎn)品.自從中國(guó)改革開(kāi)放,有了商品房這個(gè)概念.全國(guó)各地都在大量的圈地建房.房地產(chǎn)市場(chǎng)快速的富強(qiáng)起來(lái).人們對(duì)居住條件和居住環(huán)境的要求也越來(lái)越高.而人口多,土地少所造成的供不應(yīng)求現(xiàn)象是每個(gè)城市所面臨的難題.人均居住面積仍舊比較少.市場(chǎng)對(duì)自住型、改善型的剛性需求依舊劇烈。我從多方面了解到，相對(duì)于周邊同級(jí)別城市的房?jī)r(jià)而言，每平米價(jià)格也許要低200-500元左右。依據(jù)在市房屋交易中心觀看9天時(shí)間中所調(diào)查狀況看：每天上午在中心辦理業(yè)務(wù)的平均量為1015套，下午相對(duì)較少，但平均量也能達(dá)到10套左右，證明二手房具備

2、肯定規(guī)模的市場(chǎng)。且經(jīng)觀看，業(yè)務(wù)辦理總量中有近60%由中介公司在負(fù)責(zé)過(guò)戶、抵押等事務(wù)，仍有較大份額的中介市場(chǎng)空缺?，F(xiàn)階段本地房產(chǎn)中介公司現(xiàn)狀分析，在成交的房屋當(dāng)中，房改房是成交熱點(diǎn)，超過(guò)半數(shù)都是此類房源成交。依據(jù)我在網(wǎng)上出售信息中了解到，此類房源售價(jià)大多在15-25萬(wàn)之間。應(yīng)為二手房交易中的主力產(chǎn)品。而且購(gòu)買(mǎi)方多為年輕人，應(yīng)為自住型或改善性的需求。而更多的外來(lái)人口涌入，投資型和過(guò)度型的客戶也將成為讓市場(chǎng)更加活躍的重要因素。所以，在對(duì)市場(chǎng)的短時(shí)間觀看和分析后，我對(duì)二手房市場(chǎng)相當(dāng)?shù)目春?，估?jì)房?jī)r(jià)還有大量的上升空間。 二 經(jīng)營(yíng)模式 采納注冊(cè)公司，地鋪經(jīng)營(yíng)的模式。主要從事新居代理銷售、二手房買(mǎi)賣(mài)、租賃、

3、房產(chǎn)評(píng)估、房產(chǎn)置換的業(yè)務(wù)。在公司業(yè)務(wù)開(kāi)展到肯定量的時(shí)候，在時(shí)機(jī)合適的時(shí)候進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)（寫(xiě)字間、商鋪）的買(mǎi)賣(mài)、租賃業(yè)務(wù)。 三 投資風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告 在經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)的市場(chǎng)調(diào)查中，在充分確定這個(gè)行業(yè)的進(jìn)展前景的前提下。我總結(jié)出以下幾點(diǎn)需要重視的、對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)和進(jìn)展會(huì)造成極大危急的風(fēng)險(xiǎn)狀況并做出我們的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的欲案。 1：市民對(duì)中介行業(yè)較為抵觸。 主要緣由有以下兩點(diǎn)： a：二手房市場(chǎng)進(jìn)展較晚，人們對(duì)中介行業(yè)的認(rèn)可度不夠。而且在二手房市場(chǎng)進(jìn)展的初期，各家中介服務(wù)公司經(jīng)營(yíng)模式相當(dāng)混亂。都單純以收取看房費(fèi)為營(yíng)業(yè)目的，而根本不談服務(wù)。這種狀況造成了很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，市民對(duì)中介行業(yè)的看法都是負(fù)面的。 b：在去年中天、創(chuàng)輝兩家中

4、國(guó)大型中介服務(wù)商關(guān)門(mén)大事。不行否認(rèn)，這兩次大事的發(fā)生，對(duì)于國(guó)人對(duì)于中介服務(wù)行業(yè)所產(chǎn)生的印象是負(fù)面的。也是現(xiàn)在大量的房東和客戶對(duì)中介抱有不信任的看法的主要因素。而且，中國(guó)自有了中介這個(gè)行業(yè)以來(lái)，這種不信任是始終伴隨著這個(gè)行業(yè)的進(jìn)展的。但此次大事也從另一方面來(lái)說(shuō)，是加快對(duì)行業(yè)的洗牌速度，正規(guī)化和制度化的改革將加大步伐。對(duì)整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，未嘗不是件好事。 以上兩點(diǎn)是市民對(duì)中介行業(yè)有抵觸心情的最主要的緣由。但是，經(jīng)過(guò)我和現(xiàn)在正在經(jīng)營(yíng)中的一些人士的溝通中了解到。房管局已在XX年年年底下發(fā)文件，并召集中介行業(yè)、房產(chǎn)網(wǎng)站、評(píng)估公司的經(jīng)營(yíng)者開(kāi)了幾次行業(yè)會(huì)議。要求中介服務(wù)行業(yè)在2021年年底前必需實(shí)行公司化，在行

5、業(yè)內(nèi)需推行國(guó)家有關(guān)部門(mén)所規(guī)定的行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)二手房中介行業(yè)正規(guī)化，提高準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。信任在這些標(biāo)準(zhǔn)的制訂后，會(huì)有大量的不正規(guī)的、以收取看房費(fèi)為營(yíng)業(yè)目的的小作坊關(guān)門(mén)。也會(huì)轉(zhuǎn)變老百姓對(duì)中介服務(wù)行業(yè)的熟悉。從去年開(kāi)頭，有多家中介公司，如眾信、陽(yáng)光置業(yè)、富房置業(yè)等公司在自供二手房中介行業(yè)有肯定影響力的公司實(shí)行國(guó)家規(guī)定成交后收取2%服務(wù)傭金的收費(fèi)方式，而不再收取諸如看房費(fèi)、代辦過(guò)戶、代辦貸款等費(fèi)用。在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中也沒(méi)有遇到阻力。證明市民也有買(mǎi)房只要中介公司服務(wù)到位了就該付傭金的意識(shí)。而且，我在陽(yáng)光置業(yè)代理有限公司工作過(guò)程中，發(fā)覺(jué)該公司和其他多家以收取傭金為服務(wù)費(fèi)用的公司中，經(jīng)營(yíng)狀況都較良好，單套

6、住房成交后收益能達(dá)到傭金外還有一部分房屋差價(jià)的現(xiàn)象存在。這不是獨(dú)有的狀況，而是在許多城市都曾經(jīng)存在或現(xiàn)仍舊存在的現(xiàn)象。所以這也是公司提高業(yè)績(jī)的一種途徑，并且能在公司前期的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中降低生存風(fēng)險(xiǎn)的一種手段。作為新進(jìn)入市場(chǎng)的一家新公司，前期的市場(chǎng)認(rèn)可度是制約公司進(jìn)展的一個(gè)難題。我們預(yù)備以公司注冊(cè)，地鋪經(jīng)營(yíng)的模式。門(mén)店地點(diǎn)定在人流量大、車(chē)流量大并且門(mén)店外能停車(chē)的區(qū)域。門(mén)店裝修要簡(jiǎn)潔而又有特色，在外觀上要有肯定的吸引力，對(duì)客戶造成良好的感官熟悉。派出公司員工（著正裝）在各小區(qū)門(mén)口派發(fā)正面印有公司簡(jiǎn)介、背面印有公司房源信息的dm單。盼望在短期內(nèi)促成公司在二手房市場(chǎng)有肯定的知名度。在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，要求員工在

7、工作過(guò)程中推行公司的服務(wù)理念。使新老客戶在公司服務(wù)的過(guò)程中潛移默化的認(rèn)可公司，并爭(zhēng)取口碑相傳，擴(kuò)大公司的影響力。整個(gè)流程中以服務(wù)作為本公司區(qū)分與現(xiàn)有公司的標(biāo)志。在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，掌握經(jīng)營(yíng)成本，結(jié)合大型城市和本地中介服務(wù)公司的操作模式，爭(zhēng)取單套成交利潤(rùn)最大化。在啟動(dòng)資金較少的狀況下，嚴(yán)格掌握前期投入成本，欲留足夠的流淌資金。以至于能更長(zhǎng)時(shí)間的立足于市場(chǎng)，在生存下來(lái)的前提下努力進(jìn)展。 2：中介服務(wù)行業(yè)是勞動(dòng)力密集的銷售行業(yè)。核心競(jìng)爭(zhēng)力是信息的多少，而信息的來(lái)源主要靠門(mén)店、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙廣告、掃街、人際網(wǎng)絡(luò)等手段來(lái)獵取。置業(yè)顧問(wèn)是公司進(jìn)展的關(guān)鍵，因?yàn)樾畔⒌膩?lái)源和客戶的維護(hù)乃至最終的成交、售后服務(wù)都需置業(yè)顧問(wèn)

8、始終跟進(jìn)。雖然中介行業(yè)需要的是量，只是一種銷售行為。可在從信息的收集、信息的處理到后面的帶看、議價(jià)、談判、成交、過(guò)戶等一切的行為都涉及很多的技巧和包括法律法規(guī)、稅收、裝修、甚至還需要風(fēng)水學(xué)等相關(guān)學(xué)問(wèn)。所以，要成為一名優(yōu)秀的二手房經(jīng)紀(jì)人并不是一件簡(jiǎn)潔的事，而且，在公司前期是經(jīng)營(yíng)狀況最脆弱的階段，任何的差錯(cuò)就能導(dǎo)致公司資金周轉(zhuǎn)消失大問(wèn)題。建立完善的培訓(xùn)機(jī)制是必需要的。我已和公司的注冊(cè)經(jīng)紀(jì)師、會(huì)計(jì)師協(xié)商過(guò)，由他們對(duì)員工進(jìn)行二手房交易過(guò)程中的法律、稅收、財(cái)務(wù)、二手房基礎(chǔ)學(xué)問(wèn)的培訓(xùn)，我對(duì)員工進(jìn)行商務(wù)禮儀、信息的開(kāi)發(fā)、銷售技巧等方面培訓(xùn)。而且會(huì)在實(shí)際操作中鼓舞他們獨(dú)立操作，爭(zhēng)取盡快熟識(shí)業(yè)務(wù)流程及相關(guān)的業(yè)務(wù)

9、學(xué)問(wèn)。 公司能不能在市場(chǎng)站穩(wěn)腳，靠的是業(yè)績(jī)和誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。業(yè)績(jī)是公司能否存活的關(guān)鍵，公司不是養(yǎng)閑人的地方。優(yōu)勝劣汰也是市場(chǎng)生存的法則。所以，我在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中將實(shí)行績(jī)效考核的制度。單月業(yè)績(jī)不達(dá)公司要求的最低業(yè)績(jī)者將記過(guò)一次，并罰款50元；連續(xù)兩個(gè)月未達(dá)標(biāo)者將自動(dòng)離職，年度累計(jì)三次未達(dá)標(biāo)者公司將勸其離職；而單月業(yè)績(jī)第一名，公司將有物質(zhì)嘉獎(jiǎng)；連續(xù)3個(gè)月業(yè)績(jī)第一名將晉升為高級(jí)置業(yè)顧問(wèn)，底薪將從600元升為900元，提成不變；連續(xù)半年業(yè)績(jī)第一名者，將晉升為營(yíng)業(yè)主任，底薪1200元，提成不變；或年度累計(jì)4次業(yè)績(jī)第一名，將提升為高級(jí)置業(yè)顧問(wèn)；年度累計(jì)8次者，將提升為營(yíng)業(yè)主任。 信息資源是中介行業(yè)的核心。我將在公司

10、實(shí)行公盤(pán)制度，將房源共享，要求員工多與房東進(jìn)行溝通，從而拿到房東的底價(jià)，提高公司的競(jìng)爭(zhēng)力。為了避開(kāi)客戶的流失，公司的客戶資源也將進(jìn)行優(yōu)化配置。如小張接待的客戶，在三天之內(nèi)不能形成帶看的，須將客戶轉(zhuǎn)給經(jīng)理，由經(jīng)理安排給其他人員。爭(zhēng)取不鋪張每一個(gè)客戶。 中介行業(yè)是人員流淌相對(duì)較大的行業(yè)，剛培訓(xùn)出一個(gè)能夠獨(dú)擋一面的置業(yè)顧問(wèn)就辭職的事情在每家中介公司都時(shí)有發(fā)生，而骨干的過(guò)快流失也將影響公司的進(jìn)展。所以公司在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì)以人為本。將在日常工作和培訓(xùn)中，加強(qiáng)員工對(duì)公司的忠誠(chéng)度的培育，對(duì)各方面力量突出的員工賜予肯定的精神、物質(zhì)嘉獎(jiǎng)，增加員工對(duì)公司的認(rèn)可。 3：和中介服務(wù)行業(yè)相關(guān)的部門(mén)許多，包括工商、稅務(wù)、房

11、管局、銀行、評(píng)估公司等。和任何一個(gè)部門(mén)關(guān)系不好，都會(huì)影響公司的經(jīng)營(yíng)。在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，要做好和同行之間的溝通，同房產(chǎn)網(wǎng)站和本地發(fā)行量較大的報(bào)業(yè)也要有良好的關(guān)系。搭建一個(gè)正常的、高效的平臺(tái)是一個(gè)重要的工作。 4：政策對(duì)于任何一個(gè)行業(yè)都起到相當(dāng)?shù)挠绊?，中介行業(yè)也不行能例外。從XX年開(kāi)頭，中央出臺(tái)了大量的調(diào)控政策來(lái)限制炒房和盲目投資。包括營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅和去年多次的銀行加息，這些政策也的確起到了很好的作用。有關(guān)部門(mén)也多次講話，要求抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，要求各地方政府加大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的開(kāi)發(fā)力度。但我們需要信任一個(gè)事實(shí)，中國(guó)土地政策不轉(zhuǎn)變，中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就拿不到廉價(jià)的地，房?jī)r(jià)也就不會(huì)跌。試想一下，在土地價(jià)格在漲，鋼材在漲，水泥在漲，各種造房原材料都在漲的狀況下，而房?jī)r(jià)在跌。這是多么不行思議的一件事。國(guó)家在任何時(shí)候都沒(méi)說(shuō)過(guò)一句房?jī)r(jià)會(huì)跌的言論，無(wú)論是總理的政府工作報(bào)告，還是各地方政府下達(dá)的各種文件，都只說(shuō)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。所以，我敢斷言，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)還沒(méi)有來(lái)到，房地產(chǎn)市場(chǎng)的冬天離現(xiàn)在還很遙遠(yuǎn)。新居價(jià)格不降，二手房的價(jià)格