關于承租人對租賃物之權利的思考

1、關于承租人對租賃物之權利的思考    摘要： 承租人的利益和權利得到了眾多國家和地區(qū)立法者的高度重視和立法上的特別保護，從而使承租人對租賃物之權利已經(jīng)在實際上成為一種獨立的權利。該權利與承租人對出租人之權利截然不同。承租人對租賃物之權利的內容包括使用收益權、改良權和轉租權等。該權利能夠充分物權的特征，具有對物的直接支配性、排他性和優(yōu)先性。所以，承租人對租賃物之權利在法理上可以定性為物權。由于物權法定原則的限制，許多國家和地區(qū)的法律只能曲折地規(guī)定承租人對租賃物之權利。然而，對于社會新出現(xiàn)的物權，適時地修法或制定特別法才是長久之計。關鍵字：

2、0;承租人對租賃物之權利，物權，物權法定租賃關系，作為物的歸屬與利用之間的橋梁，在民事法律中地位十分重要。隨著法律觀念從注重維護物的歸屬關系轉向注重物的利用關系，租賃引起了學者越來越多的思考和研究。這些研究多為對制定法的詮釋和理解，因而其往往以租賃權為最下位的概念和研究起點，其研究的重點在于“買賣不破租賃”原則，思路多歸結為“租賃權物權化”。筆者試圖跳出制定法的局限，從民法學基本原理入手，嘗試以承租人對租賃物之權利為思考的重點，分析其內容和性質，對租賃關系作進一步探索。一、承租人對租賃物之權利的內容自廣義言之，承租人的租賃權是指承租人享有的所有財產(chǎn)權利，其并非單一的權利，而是由一系列權利組合而

3、成的權利束。從立法和各國法理看，承租人的租賃權包括承租人對出租人之權利和承租人對租賃物之權利。為了區(qū)分二者，本文先論述承租人對出租人之權利，再重點考察承租人對租賃物之權利。（一）承租人對出租人之權利所謂承租人對出租人之權利，是指承租人對出租人所享有的債上請求權。要想認清該權利，我們有必要先考察作為法律事實的租賃契約以及這一法律事實所引起的租賃法律關系。租賃契約是當事人一方以物交付另一方使用，另一方為此支付租金，并于使用完畢后歸還原物的協(xié)議。由此定義可知，此處所指的租賃契約旨在發(fā)生債權債務關系，是債權契約。作為法律事實，租賃契約在與法律規(guī)則結合的條件下，可以引起租賃法律關系的產(chǎn)生。租賃法律關系的

4、主體是出租人和承租人，客體是當事人間特定的給付，其給付的標的物是租賃物，包括動產(chǎn)與不動產(chǎn)，后者又包括基地、房屋等。租賃法律關系的內容是出租人和承租人之間的權利義務。租賃契約是雙務契約，即雙方當事人居于給付與對待給付地位，所以承租人的權利和義務即可說明租賃法律關系的內容。依照我國現(xiàn)行合同法217條、222條和226條規(guī)定，承租人的有按期支付租金的義務、依約定合理使用租賃物的義務、妥善保管租賃物的義務以及租期屆至時返還租賃物的義務。根據(jù)該法第216條、220條和225條規(guī)定，承租人的權利主要有以下三個方面：一為占有移轉請求權，即承租人可以請求出租人按照約定的時間將租賃物交付使用；二為瑕疵擔保請求權

5、，即承租人可以請求出租人承擔物之瑕疵擔保責任和權利之瑕疵擔保責任；三為租賃物修繕和其他合法負擔承擔請求權。承租人對出租人之權利是債權，其權利的客體為特定的給付。只有出租人履行一定的給付行為，承租人對出租人之權利才能實現(xiàn)。（二）承租人對租賃物之權利主張租賃權包括承租人對出租人之權利，并不會引起異議，而主張租賃權包括承租人對租賃物之權利，則易受非議。通說認為，承租人的權利都來自于當事人之間的租賃契約，因而承租人只有債上請求權，并無對物的權利，亦即租賃關系和使用借貸一樣，承租人或借用人只有對人的權利，別無其他權利。史尚寬認為：“借用人對借用物之使用權，非直接對于物為支配之獨立權利，而為對于貸與人許與

6、使用之債權所附從之權能”。然而，自法理言之，“使用借貸系屬無償，且不涉及借用人保護問題，與租賃不同，自不能同等待之”。租賃關系有其自身的特殊重要性。第一，租賃關系是物的歸屬和利用之間的橋梁，其在社會生活中重要地位的確立是隨著“物權價值化”而完成的。以所有權為代表的物權原本目的在于對物進行現(xiàn)實的支配即自為占有使用和收益。由于“一些不善于利用財產(chǎn)的人卻擁有大量的財產(chǎn)，而一些極為善于利用財產(chǎn)的人又沒有可供使用的財產(chǎn)”，為了物盡其用，給物的所有者、利用者和社會帶來最大的利益，所有權的中心由“所有”向“利用”轉移。即所有權的權能與所有人分離。其重要表現(xiàn)之一便是物之使用權或利用權形態(tài)歸屬于物之用益權人，所

7、有人則以之收取租金。租賃關系使“物權價值化”得到了充分的實現(xiàn)。第二，一般情況下，土地、房屋的承租人在經(jīng)濟上處于弱勢地位，無法與出租人取得事實上的平等地位（隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，承租人與出租人經(jīng)濟地位上的差距已有所改善）?；谝陨蟽煞矫娴脑?，法律賦予了承租人特別的保護，其中主要表現(xiàn)在承租人對租賃物之權利的確立。我們現(xiàn)在從眾多國家的立法例上已經(jīng)可以看到許多關于承租人對租賃物之權利的規(guī)定。應須指出，本文采“承租人對租賃物之權利”這一用語并不是說開篇便把該權利當作對物權，定性為物權。采此用語純?yōu)楸硎鲋?。關于該權利內容和性質的討論，將在下文逐步展開。另外，承租人對租賃物之權利的客體在世界大多數(shù)國家主要

8、是指不動產(chǎn)租賃物及準不動產(chǎn)租賃物11，“因為一般的動產(chǎn)租賃難以體現(xiàn)法律予以特別保護的價值”12.基于此，本文所思考的承租人對租賃物之權利是指承租人對不動產(chǎn)租賃物及準不動產(chǎn)租賃物。為行文方便，如無特別說明，本文所指租賃物亦限于不動產(chǎn)租賃物及準不動產(chǎn)租賃物。從眾多國家和地區(qū)的立法例看，承租人對租賃物之權利主要包括以下幾個方面。1、承租人使用收益租賃物的權利承租人可以依約定或租賃物的性質使用租賃物，排除出租人的干涉，同時承租人可以取得在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益。租賃的社會目的就在于轉讓財產(chǎn)使用權，充分發(fā)揮現(xiàn)有物質財富的使用價值。承租人使用收益租賃物的權利并非債權的附從權利，而是對租賃物的

9、直接支配，具有獨立性。有學者持不同看法，理由在于“承租人對標的物之作用，不得違背出租人的意志，租賃關系是出租人通過承租人使用自己的財產(chǎn)”13.當然，承租人與出租人對租賃物的使用多有約定，但租賃的目的在于物盡其用，因此約定一般不是對租賃物正常用途的限制，而是對非依物之性質使用租賃物的限制。與其說承租人對標的物之使用受出租人制約，不如說是受物之性質的制約。尤其是在市場經(jīng)濟的今天，物的用途更是豐富多樣，難以事先定明，且雙方過多的約定容易導致租賃的目的不能實現(xiàn)，因而物之性質往往成了承租人用益租賃物的底線。受物之性質的制約并不能否認承租人依自己的意思實現(xiàn)權利目的，換言之，承租人對租賃物使用收益的權利體現(xiàn)

10、了承租人對租賃物的直接支配，具有獨立性。正如地上權人在對土地進行使用收益時亦應依土地的性質而不行濫用，但這并不妨礙地上權成為獨立的權利。2、承租人有處分租賃物和租賃權的權利首先，承租人有處分租賃物的權利，具體為其對租賃物的改良權，這是一種事實上的處分。改良是指承租人為使用之目的，對租賃物所為添付或其他改進其功能的行為。最初，依所有權絕對的原則，承租人被嚴格禁止對租賃物施加改良行為，但是由于這種改良行為不降低租賃物的使用價值，對出租人并無不利，所以后來逐步在一些國家和地區(qū)的立法中得到允許。如1945頒布的法國鄉(xiāng)村法確認了佃農(nóng)對承租的土地的改良權，必要時，無須考慮所有人的意愿，可經(jīng)司法上的授權徑行

11、為之，這樣，佃農(nóng)對物享有了更為廣泛的直接權利，租賃成立后，佃農(nóng)行使對物的用益權，無須征得出租人的同意。從意大利民法典第1592條的規(guī)定來推斷，出租人同意與否也并不影響承租人對租賃物的改良權，只涉及到改良費用的補償問題，如果出租人同意的，承租人在返還租賃物時有求償權，反之，沒有求償權。我國澳門民法典第1054條更是明確規(guī)定，承租人作出有益或奢侈改善，無須取得土地所有人同意，并有權在不破壞土地的情況下取回改善物。依臺灣地區(qū)“民法”第431條規(guī)定，承租人對租賃物支出的有益費用，可以請求償還，但以現(xiàn)存的價值額為限，另外承租人可以取回工作物，這顯然肯定了承租人的改良權。其次，承租人有處分租賃權的權利，具

12、體為承租人的轉租權?，F(xiàn)代一些國家和地區(qū)賦予了承租人在一定條件下的轉租權，即只要租賃契約沒有禁止轉讓的約款，承租人就有轉租權，無須事先征得出租人的同意。如法國民法典第1717條規(guī)定：“承租人有轉租或以租賃權讓與他人的權利”。意大利民法典第1594條也有類似規(guī)定：“除有相反的約款，承租人有將承租物讓渡他人的轉租權?！?#160;依臺灣地區(qū)“民法”第426條規(guī)定，基地租賃承租人可以自由處分其房屋所有權，而基地租賃契約對房屋受讓人與出租人繼續(xù)存在，就這點而言，基地租賃承租人有轉租權。法律賦予承租人轉租權的目的在于物盡其用，而轉租權本身體現(xiàn)了承租人對租賃物的自主意思，這反映了承租人對租賃物之權利的獨立性

13、。關于民事權利的本質，薩維尼（Savigny）和溫德賽（Winscheid）二位偉大的法學家提出了意思力或意思支配力說，認為權利為個人意思自由活動或個人意思所能支配的范圍。權利的功能乃在于保障個人的自由范圍，使其得自主決定、組織或形成其社會生活，尤其是實現(xiàn)私法自治原則。承租人對租賃物之權利體現(xiàn)了承租人支配租賃物的獨立意思，所以其為獨立的權利，亦即承租人對租賃物之權利并非債權的附從權利。承租人對出租人之權利與承租人對租賃物之權利是不同的，前者是后者的原因，后者是前者的目的實現(xiàn)。前者的性質是債權，后者的性質究竟為何？二、承租人對租賃物之權利的性質思考通過上文的分析可知，承租人對租賃物之權利的內容在

14、世界許多國家的制定法上得到了程度不同的肯定，由此亦可看出承租人的利益和權利得到了眾多國家立法者的高度重視和立法上的特別保護。在此背景下，筆者以為法律賦予承租人對租賃物之權利以某種“名分”的時機已經(jīng)成熟，筆者進一步認為這種“名分”就是物權，亦即承租人對租賃物之權利是物權。有學者認為，用益物權產(chǎn)生的基礎是債權，用益物權首先作為一種債的關系而存在，用益物權與債權可能只有一步之隔，是“站在債權關系與物權關系的交界線上，”用益物權具備物權的基本特征，實現(xiàn)這一轉化的法律機制主要是類型法定化和內容法定化14.從地上權和永租權15的產(chǎn)生來看，它們的確是從租賃發(fā)展而來的。順此思路，只要能證明承租人對租賃物之權利

15、具備物權的特征，我們就可以把該權利從學理上定性為物權。下文論證承租人對租賃物之權利能夠充分物權的特征，說明將該權利定性為物權的必要性。關于物權的特征16，學者意見在本質上是一致的，但在具體的描述上卻又有差異，因此有必要先論述物權的特征，再逐一考察其于承租人對租賃物之權利上的落實。（一）物權的特征立法上鮮有對物權的直接定義，學者意見雖未盡一致，卻本質相同。所謂物權，即權利人直接支配特定物而享受其利益的權利?；谖餀嗟亩x，可以得出物權的最基本特征：直接支配性，其內容是物權人依自己的意思，無須他人的意思或行為介入，對標的物即得為管領處分，實現(xiàn)其權利內容17.物權的直接支配性中蘊含著物權的排他性和優(yōu)

16、先性兩個特征。為了實現(xiàn)權利人對標的物的直接支配，同一標的物上，不能同時成立二個以上內容互不相容的物權，此即物權的排他性18，排他性在以占有為權能的物權間表現(xiàn)至為明顯。同一物上，有兩個以上不同內容或性質之物權存在或該物亦為債權給付之標的物時，成立在先之物權有優(yōu)先后成立物權之效力，定限物權優(yōu)先于完全物權，物權優(yōu)先于債權，這是物權的優(yōu)先性19.物權人直接支配標的物，僅憑自己的意思實現(xiàn)權利目的，客觀上排斥他人于標的物上后產(chǎn)生的物權意思和債權意思，所以物權的直接支配性中預設著物權的優(yōu)先性。物權的優(yōu)先性特征中包括追及性20.至于物上請求權，其只是在物權的完滿狀態(tài)受到妨害或者可能受到妨害時，以恢復物權的完滿

17、目的提出的請求權，它是一種典型的附屬性權利，它是從物權的支配性中衍生而來的保護性請求權，是一種不可以脫離所附屬的物權的權利21.權利人享有物權時，自然享有了物上請求權?；谖餀嗯c物上請求權此種邏輯上的關系，本文并不把是否具備物上請求權作為判斷某種權利是否為物權的標準，自然也不主張將以物上請求權為主要內容的所謂“保護的絕對性”作為物權的特征。（二）承租人對租賃物之權利具備物權的特征物權是權利人直接支配特定物而享受其利益的權利，其特征包括直接支配性、排他性和優(yōu)先性。下面分別從這三個方面論證承租人對租賃物之權利是物權。1、承租人對租賃物之權利具有直接支配性其含義是承租人依自己的意思，無須他人的意思或

18、行為介入，對租賃物即得為管領處分，實現(xiàn)其權利內容。承租人有使用收益租賃物的權利，有對租賃物的改良權和轉租權，從承租人對租賃物之權利的內容可以看出其具有對租賃物直接支配性的特征。羅馬法上規(guī)定永租權人有用益租賃物、改良租賃物、轉讓永租權的權利，體現(xiàn)了永租權的物權性質22.同理，承租人享有的用益權、改良權和轉租權能夠體現(xiàn)承租人對租賃物之權利的物權特征。2、承租人對租賃物之權利具有排他性其含義是承租人取得了其對租賃物之權利后，出租人不得在租賃物上設立有礙承租人對租賃物使用的其他權利。承租人占有租賃物，這是承租人支配租賃物的前提。占有是對物事實上的管領力，占有一旦存在，即應受到保護，以維護社會平和與物之

19、秩序，此為占有制度的基本功能23.占有租賃物為承租人支配租賃物提供了事實上的可能和法律上的可能。承租人對租賃物之權利以占有為前提，所以出租人不得在租賃物上設立以占有為權能的其他權利。學者在闡述用益物權的排他性時，也多是從占有的角度論證?！霸谟靡嫖餀啵蛳狄晕镏加惺褂脼閮热?，在同一標的物（不動產(chǎn)）上不能成立二個典權，二個永佃權”24因此，承租人對租賃物之權利以占有為前提足以表明該權利具有排他性。關于承租人對租賃物之權利是否具有優(yōu)先性，因其內容較多，也很復雜，下文專門討論。（三）承租人對租賃物之權利具有優(yōu)先性承租人對租賃物之權利具有優(yōu)先性是指當租賃物上有不同內容或性質的物權存在或該物亦為債權給付

20、的標的物時，承租人對租賃物之權利優(yōu)先于后成立的物權而得到實現(xiàn)，承租人對租賃物之權利優(yōu)先于債權而得到實現(xiàn)。其中，前者又包括承租人對租賃物之權利優(yōu)先于后成立的所在權和他物權兩個方面。下面分別從這三個方面論證承租人對租賃物之權利具有優(yōu)先性。1、承租人對租賃物之權利優(yōu)先于后成立的所有權這一優(yōu)先性特征隱藏于“買賣不破租賃”原則之中，從對該原則的根本原因的探索中可以挖掘出這一特征。臺灣地區(qū)民法第425條規(guī)定，“出租人于租賃物交付后，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對于受讓人仍繼續(xù)存在。前項規(guī)定，于未經(jīng)公證之不動產(chǎn)租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之?！保ū緱l第1項、第2項系新修正

21、）本條規(guī)定具體解釋了“買賣不破租賃”原則。租賃契約系債權契約，由此發(fā)生的債權債務具有相對性，僅在承租人與出租人間發(fā)生法律效力，這是債權相對性的要求。既然如此，買賣為何不破租賃，或者承租人為何能夠對抗買受人呢？有人不加區(qū)別地認為承租人對抗第三人的效力基礎是其對租賃物的占有。實際上，承租人對抗買受人、出租人和“其他第三人”的效力基礎并不相同。承租人對抗出租人的效力基礎在于承租人與出租人之間的債權債務關系，出租人不得以自己的所有權去妨害租賃權的正常行使，否則便構成債務不履行。承租人對抗“其他第三人”的效力基礎在于占有的功能。臺灣地區(qū)“民法”第962條規(guī)定“占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物。

22、占有被妨害者，得請求除去其妨害。占有有被妨害之虞者，得請求防止其妨害?！?#160;承租人得對抗“其他第三人”是承租人作為直接占有人當然之物上請求權，也是占有維護社會和平與物之秩序的保護功能的體現(xiàn)。問題是承租人對抗買受人的效力基礎是否也在于占有的保護功能呢？出租人將承租人占有中的租賃物所有權讓與買受人時，買受人毫無疑問地自原所有人手中繼受取得標的物的所有權或為新的所有權人。而此時的承租人則淪為無權占有人，因為其與原出租人間的租賃關系為債權關系，具有相對性，只能對原出租人主張而不能對作為第三人的買受人主張，亦即承租人不得向受讓人主張原租賃關系為其占有本權25.對買受人來說，承租人作為無權占有人，

23、自然不能向擁有所有權的自己主張占有人的物上請求權。因此，承租人對抗受讓人并非基于占有的保護功能。在受讓人對承租人的所有物返還請求權之構成要件被充分的情況下，受讓人對于承租人卻不得主張無權占有而請求返還其物，其原因在于“買賣不破租賃”原則。然而“買賣不破租賃”的原因究竟何在？學者多認為，于此情形，承租人對出租人之債權優(yōu)先于受讓人之租賃物所有權，“買賣不破租賃”原則是物權優(yōu)先于債權的例外，或者說是債權物權化的體現(xiàn)。下面檢討這一觀點。債權物權化是指使相對性的債權亦具有對抗一般人的效力26.準以此言，“買賣不破租賃”原則所體現(xiàn)的債權物權化應是指承租人對出租人的債上請求權亦具有對抗一般人的效力，其基本原

24、理應與預告登記制度相同。預告登記制度是指縱然土地出賣人將土地再次出讓于第三人并移轉所有權時，已經(jīng)將其對出買人的債權進行登記的買受人仍然可以向出賣人請求交付土地并移轉所有權，此時法律保障這一請求權得到實現(xiàn)。順此思路，承租人對出租人之債權的物權化應是指縱然出租人將租賃物所有權于租賃期間移轉于第三人時，承租人對出租人的債權仍應得到實現(xiàn)，亦即承租人仍可請求原出租人允許自己使用收益租賃物，請求原出租人修繕租賃物，承擔稅收等合法負擔。而事實上出租人將租賃物所有權于租賃期間移轉于買受人時，“買賣不破租賃”原則使承租人與買受人重新形成法律關系，而其與原出租人間的租賃關系消滅。承租人不得再向原出租人主張債上請求

25、權，只能向買受人主張請求權。承租人對出租人之權利的命運是消滅而不是具有了對抗買受人的效力。顯然，“買賣不破租賃”原則與預告登記制度的原理并不相同，不屬于嚴格意義上的債權物權化。因此，債權物權化仍不能說明“買賣不破租賃”原則?！百I賣不破租賃”原則使承租人與出租人間的法律關系隨著租賃物所有權的移轉而轉變?yōu)槌凶馊伺c買受人間的法律關系。法律關系主體的變化并不會影響承租人通過租賃關系所要實現(xiàn)的使用收益租賃物的目的。承租人對租賃物之權利隨著租賃物移轉而移轉，這一方面佐證了承租人對租賃物之權利是對物權，另一方面也說明了設立在后的買受人對租賃物之所有權并不會妨礙承租人對租賃物之權利的實現(xiàn)。換言之，承租人對租賃

26、物之權利優(yōu)先于后成立的所有權。這才是“買賣不破租賃”原則的真正原因?！百I賣不破租賃”原則之所以同時規(guī)定承租人與買受人間存在債權關系，其目的在于保障承租人對租賃物之權利能夠完滿實現(xiàn)。當然，在承認了承租人對租賃物之權利優(yōu)先于成立在后之所有權時，“買賣不破租賃”原則這種曲徑通幽的規(guī)定就失去了存在的必要。為了強化這一觀點，還可以類比有關抵押權的問題來說明。在設定抵押權的關系中，土地所有人與試圖取得抵押權者之間存在兩個契約27.一為債權契約，即雙方約定設立抵押權、設立時間、租金數(shù)量等內容的契約。二為物權契約，即雙方形成物權合意，旨在使抵押權發(fā)生的契約。在抵押權存續(xù)期間，土地所有人將土地所有權讓與買受人時

27、，抵押權人的抵押權仍然存在于土地之上。抵押權人之所以仍然享有抵押權，并不是因為其與原所有人間的債權具有了物權的效力，而是抵押權本身具有優(yōu)先于土地上后設立的所有權的效力。在此可以說買賣破抵押權人與原所有人之間的債權關系，但不破抵押權。其間自然也不存在所謂債權物權化問題。2、承租人對租賃物之權利優(yōu)先于后成立的他物權許多國家和地區(qū)對此都有規(guī)定。我國2000年最高人民法院關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋第65條規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。日本民法典第605條規(guī)定：“不動產(chǎn)租賃實行登記后，對以后就該不動產(chǎn)取得物權者亦發(fā)生效力”

28、。臺灣地區(qū)“民法”第426條也明定，出租人就租賃物設定物權，致妨礙承租人使用收益者，準用“買賣不破租賃”原則。3、承租人對租賃物之權利優(yōu)先于債權在論及物權優(yōu)先于債權的效力時，最有說服力的例子是“一物二賣”。簡言之，一物二賣時，后買者如果先受讓標的物的所有權，則后買者取得所有權，先買者只能依債務不履行向出賣人請求損害賠償。“一物二租”的例子同樣最適合于論證承租人對租賃物之權利優(yōu)先于債權28.按照誠實信用原則的要求，當出租人先后將租賃物出租給兩個承租人時，先占有租賃物的一方取得對租賃物之權利，而另一承租人只能依債務不履行向出租人請求損害賠償，無法取得對租賃物之權利。舟橋諄一認為，“倘貸與人將土地貸與第三人，貸與人之債務履行成為不能，借用人之土地利用權能于是喪失”29，這也佐證了先占有租賃物的一方取得對租賃物之權利。應須指出，當法律規(guī)定對不動產(chǎn)租賃關系進行登記為承租人對租賃物之權利對抗第三人的前提時，先將不動產(chǎn)租賃關系進行登記者取得承租人對租賃物之權利。另一承租人只能依