陽春市加快推進房地一體農村不動產

1、陽春市加快推進“房地一體”農村不動產登記發(fā)證工作實施方案（征求意見稿） 為加快推進我市農村宅基地使用權及其地上房屋所有權和集體建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物所有權登記發(fā)證工作（以下稱“房地一體” 農村不動產登記發(fā)證工作），力爭2020年底前基本完成登記發(fā)證任務，有效保障農民合法財產權益，根據廣東省自然資源廳關于印發(fā)廣東省加快推進“房地一體”農村不動產登記發(fā)證工作方案的通知（粵自然資規(guī)字201911號）要求，結合我市實際，制定本實施方案。 一、目標任務 本次“房地一體”農村不動產登記發(fā)證工作以陽春市人民政府為組織實施主體，以“總登記”方式對全市符合登記發(fā)證條件的宅基地使用權及其地上房屋所有

2、權和集體建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物所有權進行統(tǒng)一確權登記并頒發(fā)不動產權證書，確保2020年底前基本完成“房地一體”農村不動產登記發(fā)證工作。已分別合法領取農村宅基地、集體建設用地使用權證書和房屋所有權證書或者已按“房地一體”原則登記申領了不動產權證書的，遵循“不變不換”的原則，原證書仍合法有效。權利人主動提出換證申請的，也可以換領新版的不動產權證書。2、 登記范圍全市集體土地范圍內符合登記發(fā)證條件的農村宅基地、集體建設用地及地上永久性存續(xù)的、結構完整的農村主要房屋，不包括簡易房、棚房、農具房、圈舍、廁所等臨時性建筑物和構筑物，也不包括宗祠堂、獨棟廚房的建筑物和構筑物。市區(qū)范圍內已公告的

3、重點征拆項目范圍、“三舊”改造范圍等暫不納入本次確權登記范圍。城鎮(zhèn)居民非法購買農村宅基地及地上房屋的、已整村搬遷或已列入拆除范圍的原舊村莊房屋以及使用集體所有性質的土地上開發(fā)的商品房，一律不予確權登記。三、申請登記主體（一）宅基地使用權及其地上房屋所有權申請登記發(fā)證的主體。一是申請確權登記的主體原則上為農村集體經濟組織成員或本村村民，可以是戶主或經全體家庭成員同意的家庭成員。二是對于非本村村民，符合下列情形之一的，經該村集體經濟組織或村民委員會認定的，可按規(guī)定作為申請登記的主體：1.原已合法取得宅基地使用權或房屋所有權，因婚姻、就業(yè)、投靠等原因將戶口遷出的；2.因扶貧搬遷、地質災害防治、新農村

4、建設、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準使用宅基地建房的；3.同一集體經濟聯合社，在城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍外占用宅基地建房，用于自建自用且符合“一戶一宅”的；4.因國家征地而異地重建的；5.因繼承房屋使用宅基地的；6.非農業(yè)戶口居民合法取得宅基地使用權及房屋所有權且其權屬未發(fā)生變化的；7.離休、退休、退職的職工，復員軍人和華僑、僑眷、港澳臺同胞，持合法證明回原籍定居的。（2） 集體建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物所有權申請登記發(fā)證的主體。 經批準使用集體土地興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)和公共設施的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企業(yè)事業(yè)單位、農村集體經濟組織、村民委員會；經批準使用集體土地興辦各類工商企業(yè)（包括國有、集體、私營

5、企業(yè)，個體工商戶，外商投資企業(yè)，股份制企業(yè)，聯營企業(yè)等）的主體；經批準使用集體土地興辦公共設施和公益事業(yè)的主體；根據廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法規(guī)定批準的集體建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物所有權主體。四、確權登記原則按照有關法律法規(guī)政策規(guī)定，結合本市實際情況，堅持“依法依規(guī)、尊重歷史、便民利民”的原則加快開展“房地一體”農村不動產登記發(fā)證工作。（一）有合法的宅基地使用權來源材料，地上房屋已辦理村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃審批手續(xù)且竣工的，依法予以確權登記。（二）有合法的宅基地使用權來源材料，地上房屋未辦理村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃審批手續(xù)，已經竣工的，按以下原則辦理：1993年11月1日村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設

6、管理條例實施前，占用宅基地建房且至今未擴建，按權屬來源確定的宅基地使用面積和房屋實際建筑面積予以確權登記。村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例實施后，占用宅基地建房，由權利人向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）相關部門補辦村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃審批手續(xù)后按批準面積予以確權登記。宅基地實際使用面積和房屋實際建筑面積超過權屬來源確定和補辦村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃審批的部分，在登記簿和權屬證書附記欄中注明。（3） 無合法的宅基地使用權來源材料，地上房屋已經竣工的，按以下原則辦理：1982年2月13日村鎮(zhèn)建房用地管理條例實施前占用宅基地建房且至今未擴建，無論是否超過其后當地規(guī)定面積標準，由村集體經濟組織或村民委員會出具證明并公告30天無異

7、議，經鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審核后，均按照實際使用面積予以確權登記。1982年2月13日村鎮(zhèn)建房用地管理條例實施時起至1987年1月1日中華人民共和國土地管理法實施時止，占用宅基地建房且至今未擴建，由村集體經濟組織或村民委員會出具證明并公告30天無異議，經鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審核后，按審核確認的宅基地使用面積和房屋實際建筑面積予以確權登記。1987年1月1日中華人民共和國土地管理法實施時起至1993年11月1日村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例實施時止，未經批準占用宅基地建房且至今未擴建，符合建房資格且經村集體經濟組織或村民委員會同意并公告30天無異議的，經鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審核后，根據批

8、準面積確定宅基地使用權面積，房屋所有權按照實際建筑面積予以確權登記。宅基地實際使用面積超過審批確認的部分，在登記簿和權屬證書附記欄中注明。1993年11月1日村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例實施后，未經批準占用宅基地建房且至今未擴建，符合建房資格且經村集體經濟組織或村民委員會同意并公告30天無異議的，經鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審核后，根據批準的面積確定宅基地使用權面積，予以確權登記；對批準的宅基地使用權范圍的房屋，未辦理房屋村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃審批手續(xù)的，補辦房屋村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃審批手續(xù)后，按照批準的建筑面積確定房屋所有權。宅基地實際使用面積和房屋實際建筑面積超過審批確認的部分，在登記簿和權屬證書附記欄中注

9、明。涉及擴建的，由陽春市自然資源主管部門根據實際情況自行確定處理原則。（四）農村集體經濟組織成員或農村村民經批準建房的，按照批準面積予以確權登記，建房實際占地面積少于批準面積的，按批準占地面積確權登記。（五）對在2019年12月31日前建成且位于城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍外的房屋（因全市各行政村在2019年12月31日后已實現村莊規(guī)劃全覆蓋），當事人申請宅基地使用權及其地上房屋所有權登記時，符合上述認定范圍的，經村委會認定房屋建成時間，可不提供房屋符合村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃或者建設的審批手續(xù)。（六）宅基地使用權應按照“一戶一宅”要求確權登記到戶。其中，每個已成年子女，都可單獨視為宅基地確權登記條件中的“一戶”。（

10、七）多戶使用宅基地合建房屋，以分套分層方式擁有的，經整棟合法權利人簽名確認后，報農民集體經濟組織同意的，可確定宅基地使用權為全體權利人共有，按房屋權屬予以確權登記。以樓梯為界的，樓梯作為共有面積，不分攤登記。（八）因繼承、交換、分家析產等造成宅基地使用權與其地上房屋權利人不一致的，可由村集體經濟組織或村民委員會出具證明或提供調解協商證明材料，明確房地統(tǒng)一登記的權利主體。農村婦女作為家庭成員，其宅基地權益應記載到不動產登記簿及權屬證書上；農村婦女因婚嫁離開原農村集體經濟組織，取得新家庭宅基地使用權的，應予以確權登記，同時不動產登記部門應根據原不動產所在地的村集體經濟組織或村民委員會依法收回的證明

11、文件注銷其原擁有的宅基地使用權。（九）集體建設用地使用權確權登記按以下原則辦理：1987年1月1日中華人民共和國土地管理法實施前，使用集體土地興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)和公共設施，經所在鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審核后，可依法對集體建設用地使用權予以確權登記。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和其他經依法批準用于非住宅建設的集體土地，至今仍繼續(xù)使用的，經所在村集體經濟組織或村民委員會同意，報鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審核后，依法對使用單位的集體建設用地使用權予以確權登記。1987年1月1日中華人民共和國土地管理法實施后，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)和公共設施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和其他經依法批準用于非住宅建設的集體土地，應當依據縣級以上

12、人民政府批準文件，對使用單位的集體建設用地使用權予以確權登記。對于沒有權屬來源材料的集體建設用地，應當查明土地歷史使用情況和現狀，認定屬于合法使用的，經所在村集體經濟組織或村民委員會同意，并公告30天無異議，經鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審核，報市人民政府批準，予以確權登記。集體建設用地上的建筑物、構筑物所有權依照有關法律法規(guī)規(guī)定辦理。 （十）宅基地使用權及其地上房屋所有權和集體建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物所有權權屬存在爭議的，由鎮(zhèn)級人民政府或縣級人民政府組織工作組，加大爭議調處力度，待權屬明晰后再予以確權登記。5、 登記程序（1） 以陽春市人民政府名義向社會發(fā)布“總登記”公告；（二）組織

13、權利人和利害關系人雙方到現場進行宗地指界，經權利人簽名確認權屬后，進行并宗審查；（三）制作“一張表”由村民確認、村小組和村委會審核、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審批代替土地權屬來源材料和房屋符合村鎮(zhèn)規(guī)劃材料的方式精簡材料。該審批表既作為土地和房屋的審批材料，也作為不動產登記申請表，只需申請人一次簽名即可，表里可填寫申請人個人信息及勾選所屬的登記主體類型，也可填寫不動產的詳細信息，審批表內容大部分由作業(yè)單位按前期收集的材料進行填寫，申請人只需對部分事項進行勾選確認即可，減輕申請人填寫表格的負擔，也保證申請材料整潔； （四）在權籍調查初步成果形成后，由陽春市自然資源局不動產登記機構對不動產權利人信息、

14、權籍調查成果、登記事項等內容進行公告，公告期不少于15個工作日(公告所需時間不計算在登記辦理期限內)，公告無異議且經權利人簽字確認后，陽春市自然資源局不動產登記機構對申請材料進行審核，符合登記條件的予以確權登記并頒發(fā)不動產權證書。六、工作要求（一）明確組織方式。本次登記發(fā)證工作由陽春市人民政府以“總登記”形式組織實施，統(tǒng)一開展權籍調查、登記發(fā)證和成果上報等工作。以陽春市人民政府名義發(fā)布“房地一體”農村不動產登記發(fā)證總登記通告，明確總登記的范圍、時限、條件等要求。（二）做好權籍調查。各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、陽春市自然資源主管部門要充分利用農村地籍調查成果、第三次國土調查成果、不動產登記數據整

15、合成果、歷史土地及房產登記等權屬材料開展“房地一體”農村權籍調查，補充開展房屋調查，形成滿足登記要求的權籍調查成果。有條件的地區(qū)，應根據農村地籍和房屋調查技術方案(試行)廣東省“房地一體”農村宅基地和集體建設用地權籍調查技術指南(試行)等技術規(guī)范要求，采用高精度測量方法開展房屋測量。暫不具備條件的地區(qū)，由陽春市自然資源主管部門或由其委托村民委員會采用簡易法開展房屋測量。采用簡易法開展房屋測量的，在不動產登記簿和權屬證書附記欄中注明“今后若有更高精度的測量成果，以高精度數據為準”。申請人要求進行高精度測量并自行提供高精度測量成果的，成果經審核通過后予以采用。本次權屬調查采用雙邊或單邊指界的方式進

16、行，由村民委員會統(tǒng)一組織權利人對本宗地或鄰宗地進行指界，確認權屬界線，指界完成后以行政村為單位統(tǒng)一進行審查。（三）簡化登記程序。 村（居）民委員會要協助收集不動產登記申請書、有效身份證明及合法權屬來源證件等材料，可在指界階段一并引導權利人申請宅基地和房屋所有權首次登記。不動產登記機構可將權籍調查結果公示和登記前公告合并一起公示，簡化登記程序。涉及設立抵押權、地役權或者辦理預告登記、異議登記的，依法頒發(fā)不動產登記證明。（四）完成成果上報。陽春市自然資源主管部門要同步建立權籍調查成果數據庫，在現有的不動產登記信息平臺中辦理農村宅基地、集體建設用地使用權和房屋、建筑物、構筑物所有權登記，做好權籍調查

17、和登記發(fā)證成果數據上報，建立成果信息動態(tài)更新機制，實現登記發(fā)證成果的數字化管理和信息化應用。七、工作步驟(一)前期準備階段(2020年1月至2020年6月)印發(fā)實施方案，發(fā)布政府通告和政策宣傳，建立工作協調機制，開展前期情況摸查和資料收集，落實工作經費。各村（居）民委員會在測繪權籍調查作業(yè)單位進場前，要組織各村民小組成立“房地一體”農村不動產登記發(fā)證工作協調小組，具體負責協助房地權屬糾紛調處、外業(yè)調查、測量以及收集各農戶的確權登記資料，逐戶逐棟明確權屬界址，做到界址清晰、產權明確，對長期在外的農戶提前通知聯系到位，對確實不能回家辦理的，可委托協調小組辦理；資料完善、權屬界址明晰的，作業(yè)單位在協

18、調小組的帶領下逐戶進場作業(yè)。 (二)組織實施階段(2020年6月至2020年11月) 以招投標方式選取有資質的農村權籍調查作業(yè)隊伍，暫不具備條件的地區(qū)，由陽春市自然資源主管部門或由其委托村民委員會采用簡易法開展房屋測量工作。開展農村權籍調查，建立農村不動產權籍調查數據庫，完成確權登記。 (三)成果驗收階段(2020年11月至12月) 陽春市自然資源主管部門應根據農村地籍和房屋調查技術方案(試行）廣東省“房地一體”農村宅基地和集體建設用地權籍調查技術指南(試行)等技術規(guī)范要求，完成調查和登記成果資料整理、檢查和數據上報，做好全市調查和登記成果質量抽查、數據匯總及建庫。八、保障措施 (一)組織保障

19、。陽春市人民政府是“房地一體”農村不動產登記發(fā)證工作的責任主體，要切實加強組織領導，明確目標任務、職責分工、方法步驟、時間安排、經費保障和工作要求，確保工作落實到位。成立陽春市“房地一體”農村不動產登記發(fā)證工作領導小組，由分管副市長任組長，市府辦分管副主任、市自然資源局局長任副組長，市自然資源局、市發(fā)展和改革局、市稅務局、市財政局、市住房和城鄉(xiāng)建設局、市農業(yè)農村局分管副局長、各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）分管領導為市農村“房地一體”不動產登記工作領導小組成員。領導小組下設辦公室，具體負責本次工作的實施推進，辦公室設在市自然資源局，由市自然資源局局長兼任辦公室主任，分管副局長任辦公室副主任，辦公室成員由市自然資源局自行調配。各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）也要相應成立“房地一體”農村不動產登記發(fā)證工作領導小組，切實加強對本鎮(zhèn)（街道）內“房地一體”農村不動產登記發(fā)證工作的領導。市自然資源主管部門負責統(tǒng)籌協調和業(yè)務指導，具體負責相關方案制定、技術指導、業(yè)務培訓、成果匯總等工作；市財政主