物權(quán)法規(guī)定的業(yè)主權(quán)利及其保障現(xiàn)狀之探討(一)

1、物權(quán)法規(guī)定的業(yè)主權(quán)利及其保障現(xiàn)狀之探討一 【內(nèi)容提要】 ?物權(quán)法?規(guī)定的業(yè)主權(quán)利有三大項，即業(yè)主的專有所有權(quán)、共有所有權(quán)和成 員權(quán)。 業(yè)主的專有所有權(quán)包括所有權(quán)、 相鄰使用權(quán)； 共有所有權(quán)包括共有局部的使用權(quán)和收 益權(quán)；成員權(quán)包括管理權(quán)、參與議事、決定權(quán)、知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)、請求權(quán)和訴訟權(quán)。本文通 過解讀業(yè)主各項具體權(quán)利及其保障的法律規(guī)定內(nèi)容， 指出一些立法規(guī)定和實踐操作方面的缺 憾，提出業(yè)主權(quán)利要得到充分的保障實現(xiàn)， 其必須依賴于具體的實體權(quán)利義務(wù)規(guī)定和公正的 程序、精致的流程予以配合。在我國， “業(yè)主 概念的引入是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開展的結(jié)果，到 2003 年出臺的?物業(yè)管理條例? 時，“業(yè)主 逐漸從

2、經(jīng)濟(jì)學(xué)概念演化為法律概念， 并在經(jīng)濟(jì)生活與人們的日常物業(yè)管理活動中 被廣泛地使用。從字面上看， “業(yè)主即 “業(yè)的所有者。?物業(yè)管理條例?第六條中規(guī)定 “房屋 的所有權(quán)人為業(yè)主 ，把 “業(yè)主 界定為房屋所有權(quán)人。其實未必如此。就建筑物區(qū)劃內(nèi)的房 屋及相關(guān)物的權(quán)利享有和維護(hù)而言， 只要對房屋及相關(guān)物享有占有、 使用、 收益或者處分中 的局部權(quán)能與利益，即可構(gòu)成法律意義上的 “業(yè)主 。依這一判斷，建筑物區(qū)劃內(nèi)的 “業(yè)主 是 指對房屋及其相關(guān)物有直接支配權(quán)并享有其利益的物的所有人、 使用人以及收益人、 處分人。 只要符合以下幾個規(guī)定性， 就應(yīng)當(dāng)在區(qū)域范圍內(nèi)正當(dāng)?shù)匦惺箼?quán)利而成為建立于房屋及其相關(guān) 物之上

3、的權(quán)利主體 “業(yè)主 。這些規(guī)定性包括：在以土地整幅利用為根底的建筑區(qū)劃范圍 為內(nèi)；區(qū)域范圍內(nèi)客體應(yīng)為房屋及其相關(guān)物； 享有對房屋及其相關(guān)物直接進(jìn)行全部或者局部 支配的權(quán)利；直接享受房屋及其相關(guān)物的占有、使用、收益或者處分利益； 對房屋及其相關(guān) 物的權(quán)利具有排他性。將于今年 10 月 1 日起實施的?物權(quán)法? ，也再次明確肯定了 “業(yè)主 的概念，并在第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中專章規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利及其有關(guān)保障內(nèi)容。 隨著市場經(jīng)濟(jì)的開展，公民的法律意識逐漸增強(qiáng)， 業(yè)主的權(quán)利也越來越引起重視。 目前?物 權(quán)法? 規(guī)定業(yè)主權(quán)利究竟有哪些以及應(yīng)當(dāng)如何保障， 已不僅僅是社會關(guān)注的熱點問題， 也是 理論、

4、實務(wù)部門的焦點問題?，F(xiàn)結(jié)合我國?物權(quán)法?的條文規(guī)定內(nèi)容分析，筆者淺談一些個 人看法，以求拋磚引玉。業(yè)主的權(quán)利來源于物權(quán)， 是物業(yè)管理法律制度所應(yīng)調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容。 而物業(yè)管理制度的理論 根底就是區(qū)分所有權(quán)理論。我國 ?物權(quán)法? 在立法上，是根據(jù)大陸法系各國理論和實踐所采 用的三元論通說來確立有關(guān)業(yè)主權(quán)利的法律內(nèi)容， 這也就是我國 ?物權(quán)法? 所規(guī)定的業(yè)主權(quán) 利及其保障的理論依據(jù)。我國?物權(quán)法? 第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)局部共有十四條的規(guī)定內(nèi)容， 也是?物權(quán)法? 規(guī)定業(yè)主權(quán)利及其保障的最直接的法律表述。 從這些法律規(guī)定內(nèi)容上講， 業(yè)主的權(quán)利主要有 三大項：一是對樓房專有局部享有的專有所有權(quán)；二

5、是對樓房共有局部享有的共有所有權(quán)； 三是因區(qū)分建筑物共同關(guān)系享有的成員權(quán)。 其中， 業(yè)主的專有所有權(quán)是根底和核心， 共有所 有權(quán)和成員權(quán)的產(chǎn)生和存在都是源于專有所有權(quán)。實際上， 業(yè)主的三大項權(quán)利是緊密聯(lián)系在一起的， 共同構(gòu)筑業(yè)主的權(quán)利及其保障體系。 業(yè)主的三大項權(quán)利中， 同時又各自包含了一些 具體的權(quán)利內(nèi)容。一、在專有所有權(quán)中，主要有兩項具體內(nèi)容：1、所有權(quán) 物權(quán)法所指向的所有權(quán)是指業(yè)主對于建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有局部享有所有權(quán)， 包括占有、 使用、收益和處分四項權(quán)能， 即業(yè)主可以依法使用、 出租、 出借、轉(zhuǎn)讓、贈與等， 他人不得干預(yù)，具有絕對權(quán)性質(zhì)的。 ?物權(quán)法?第七十條規(guī)定，業(yè)主對

6、建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng) 營性用房等專有局部享有所有權(quán)； 第七十一條規(guī)定， 業(yè)主對其建筑物專有局部享有占有、 使 用、收益和處分的權(quán)利。 業(yè)主依法行使其專有所有權(quán)，也是受到我國憲法、 民法等法律所保 護(hù)的。但是業(yè)主行使其權(quán)利時不得危及建筑物的平安， 亦不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 ?物 權(quán)法? 第七十七條還明確規(guī)定， 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、 法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利 害關(guān)系的業(yè)主同意。 這既是對業(yè)主權(quán)利行使的限制， 也是業(yè)主保障自己權(quán)利的最正確實現(xiàn)方式。 如近年來出現(xiàn)的 “群租 現(xiàn)象，實際上是違背了?物權(quán)法?第六條

7、“物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益 和上述的第七十條、第 七十一條的相關(guān)規(guī)定，理應(yīng)予以制止。2、相鄰使用權(quán) 這是指業(yè)主為了正當(dāng)合理地使用自己的專有局部而請求使用其他業(yè)主的專有局部或者公用 局部的權(quán)利。 如為了修復(fù)自己漏水的天花板， 該業(yè)主可以利用樓上業(yè)主的地板， 樓上業(yè)主不 得拒絕。?物權(quán)法?第八十八條規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電 纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物的，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng) 提供必要的便利。該權(quán)利既是業(yè)主專有所有權(quán)的延伸權(quán)利內(nèi)容，也是一項業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)。 只有本著善意、 合理使用原那么，

8、才能充分保障業(yè)主的該項權(quán)利， 否那么將得不到合法的支持與 保障。二、在共有所有權(quán)中，主要有兩項具體內(nèi)容：1、共有局部的使用權(quán)?物權(quán)法? 第七十二條規(guī)定， 業(yè)主對建筑物專有局部以外的共有局部， 享有權(quán)利，承當(dāng)義務(wù)。 因此業(yè)主對于共有局部，可以合理地善意使用；他人不得干預(yù)。如小區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的綠地、 公用設(shè)施等，每位業(yè)主均可合理地使用， 充分享受共有局部所帶來的生活便利。但是， 業(yè)主 在行使該項權(quán)利時， 應(yīng)當(dāng)充分注意的是權(quán)利與義務(wù)一致原那么， 不得過于強(qiáng)調(diào)自己的權(quán)利， 而 無視義務(wù)的履行， 即應(yīng)當(dāng)合理、 善意使用共有局部的使用權(quán)， 否那么將可能侵犯他人的業(yè)主權(quán) 利。2、共有局部的收益權(quán) 這是指如果共

9、有局部被出租、出售而取得收益時，業(yè)主可以取得相應(yīng)份額的利益所得。 ?物 權(quán)法?第八十條規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?，有約定的，按照 約定； 沒有約定或者約定不明確的， 按照業(yè)主專有局部占建筑物總面積的比例確定。 該權(quán)利 是業(yè)主從共有所有權(quán)中取得利益的最大化表達(dá)。在共有所有權(quán)中，業(yè)主行使自己權(quán)利時，必須充分注意到兩點：一是?物權(quán)法?第七十二條 第一款規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有局部以外的共有局部，享有權(quán)利， 承當(dāng)義務(wù)； 不得以放棄權(quán) 利不履行義務(wù)。 即業(yè)主不得以任何借口不履行其應(yīng)對共有局部所應(yīng)承當(dāng)?shù)牧x務(wù)。 例如業(yè)主不 得以不使用電梯、 小區(qū)內(nèi)的某公共設(shè)施等為由而拒絕繳納電梯費(fèi)、

10、維修維護(hù)費(fèi)用。 這是共有 共管中權(quán)利義務(wù)相一致原那么的必然要求， 只有二者統(tǒng)一， 才能實現(xiàn)權(quán)利的真正保障。 二是?物 權(quán)法? 第七十二條第二款規(guī)定， 業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有局部享有 的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。 即業(yè)主在轉(zhuǎn)讓其共有共管權(quán)利時隨著樓房一并轉(zhuǎn)讓， 不 得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。這既是轉(zhuǎn)讓業(yè)主的法定義務(wù)，也是受讓業(yè)主的權(quán)利保障實現(xiàn)的法定化。三、在成員權(quán)中，主要有以下幾項具體內(nèi)容：1、管理權(quán)管理權(quán)是物權(quán)法明確業(yè)主應(yīng)享有的權(quán)利之一， 其來源于業(yè)主共有權(quán)。 建筑物區(qū)分共有權(quán)， 是 由全體業(yè)主作為所有權(quán)對某些特定的設(shè)施等享有同一所有權(quán)， 而共有權(quán)的正確行使和實現(xiàn)就 得有賴于共同所有人的共同意志的表達(dá)， 這種共同意志的表達(dá)又要具體轉(zhuǎn)化為一種共同管理 權(quán)。因此， 業(yè)主不能單獨(dú)行使管理權(quán)，必須通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者委托的物業(yè)效勞 公司、其他管理人來行使。這也就是物權(quán)法理論上通常所講的共有共管原那么。 ?物權(quán)法?第 七十條第二款規(guī)定， 業(yè)主對專有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的權(quán)利。 第七十五 條第一款規(guī)定， 業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會， 選舉業(yè)主委員會。 第七十六條還規(guī)定了業(yè)主共同決 定的七大類事項。第七十九條規(guī)定， 建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金