萬科魅力之城項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告(共72頁).ppt

1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2022-3-6A本體認(rèn)知區(qū)位n宗地位于大連甘井子區(qū)前革鎮(zhèn)堡村n距大連周水子機(jī)場3公里n距西安路城市副中心區(qū)10公里n距金州25公里n東南側(cè)緊臨泡崖居住區(qū)泡崖居住區(qū)大連最大最大的成熟居住區(qū)，擁有高認(rèn)知度，規(guī)模350350萬平米萬平米，現(xiàn)有人口1515萬人萬人n機(jī)場南側(cè)緊鄰“機(jī)場新區(qū)機(jī)場新區(qū)”，大連規(guī)劃中新的城市副中心城市副中心，甘井子區(qū)政府即將入駐，規(guī)劃建設(shè)大量城市生活配套n區(qū)域目前尚無已開發(fā)項(xiàng)目尚無已開發(fā)項(xiàng)目城市中心城市中心商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)泡崖居住區(qū)泡崖居住區(qū)15.5 Km15.5 Km西安路城市西安路城市副中心區(qū)副中心區(qū)3 Km3 Km機(jī)場新區(qū)機(jī)場新區(qū)大連周水子機(jī)場大連周水

2、子機(jī)場10 Km10 Km金州金州南關(guān)嶺南關(guān)嶺25 Km25 Km城市邊緣，相對陌生，城市邊緣，相對陌生，緊鄰大規(guī)模成熟居住區(qū)緊鄰大規(guī)模成熟居住區(qū)與未來城市副中心與未來城市副中心本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2022-3-6A本體認(rèn)知交通地鐵終點(diǎn)站地鐵終點(diǎn)站前革前革n規(guī)劃中的地鐵2號線終點(diǎn)站前革站前革站在本項(xiàng)目南側(cè)3分鐘步行范圍內(nèi)n地鐵規(guī)劃建成時(shí)間20152015年年快速公共交通聯(lián)系快速公共交通聯(lián)系本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2022-3-6A本體認(rèn)知四至和配套農(nóng)田農(nóng)田規(guī)劃路規(guī)劃路張前路張前路自然山體自然山體采石場采石場姚砬路姚砬路宗地宗地地塊外現(xiàn)有商業(yè)地塊外現(xiàn)有商業(yè)地塊內(nèi)現(xiàn)有小學(xué)地塊內(nèi)現(xiàn)有小學(xué)泡崖居住區(qū)泡崖居

3、住區(qū)北側(cè)規(guī)劃路北側(cè)規(guī)劃路北側(cè)現(xiàn)狀北側(cè)現(xiàn)狀地塊內(nèi)現(xiàn)狀地塊內(nèi)現(xiàn)狀萬科項(xiàng)目萬科項(xiàng)目用地用地地塊四至：地塊四至：n北側(cè)緊鄰農(nóng)田n南臨10萬平米政府新農(nóng)村三新工程地塊n西部30萬平米待開發(fā)用地n東臨張前路（規(guī)劃寬度30米）配套設(shè)施：配套設(shè)施：n步行尺度步行尺度配套：小學(xué)一所、幼兒園一所、低檔商業(yè)n區(qū)域性配套：大型超市、綜合性醫(yī)院、餐飲、娛樂等生活配套設(shè)施主要依托泡崖居住區(qū)泡崖居住區(qū)，車行車行1515分鐘分鐘步行尺度步行尺度生活配套較少，區(qū)域性配套可滿足基礎(chǔ)生活需求生活配套較少，區(qū)域性配套可滿足基礎(chǔ)生活需求本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2022-3-6A大規(guī)模，中等密度，中小戶型精裝產(chǎn)品大規(guī)模，中等密度，中小戶型精

4、裝產(chǎn)品本體認(rèn)知本體界定城市邊緣，相對陌生，城市邊緣，相對陌生，緊鄰大規(guī)模成熟居住區(qū)緊鄰大規(guī)模成熟居住區(qū)與未來城市副中心與未來城市副中心快速公共交通聯(lián)系快速公共交通聯(lián)系步行尺度步行尺度生活配套較少，區(qū)域性配套可滿足基礎(chǔ)生活需求生活配套較少，區(qū)域性配套可滿足基礎(chǔ)生活需求快速聯(lián)系下的城市邊緣大規(guī)模居住物業(yè)快速聯(lián)系下的城市邊緣大規(guī)模居住物業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。B08年目標(biāo)的理解本項(xiàng)目銷售目標(biāo)超越目前市場正常水平本項(xiàng)目銷售目標(biāo)超越目前市場正常水平本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。問題：問題：相對陌生區(qū)域，無強(qiáng)勢質(zhì)素，相對陌生區(qū)域，無強(qiáng)勢質(zhì)素，如何實(shí)現(xiàn)超越市場水平的目標(biāo)如何實(shí)現(xiàn)超越市場水平的目標(biāo)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。思考

5、：我們有什么思考：我們有什么以發(fā)展的眼光，審視本區(qū)域的價(jià)值與機(jī)會(huì)以發(fā)展的眼光，審視本區(qū)域的價(jià)值與機(jī)會(huì)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。C區(qū)域價(jià)值屬性判斷城市核心板塊城市核心板塊東部南部風(fēng)景板塊東部南部風(fēng)景板塊西南科教板塊西南科教板塊星海板塊星海板塊西山板塊西山板塊西安路板塊西安路板塊機(jī)場新區(qū)板塊機(jī)場新區(qū)板塊泉水板塊泉水板塊華南板塊華南板塊機(jī)場后機(jī)場后前革板塊前革板塊15.5 Km15.5 Km2 2點(diǎn)關(guān)鍵因素：點(diǎn)關(guān)鍵因素：A.A.城市尺度：城市尺度：距離城市中心距離較遠(yuǎn)B.B.市場空白：市場空白：區(qū)域目前幾乎沒有房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)城市邊緣新區(qū)城市邊緣新區(qū)區(qū)域?qū)傩裕簠^(qū)域?qū)傩裕壕幼》諊怀墒炀幼》諊怀墒毂緢?bào)告是嚴(yán)

6、格保密的。C區(qū)域價(jià)值發(fā)展方向判定傳統(tǒng)市中心傳統(tǒng)市中心“按照“西拓北進(jìn)西拓北進(jìn)”的思路，把大連城區(qū)西拓至旅順、北擴(kuò)到金州，構(gòu)筑“兩城三星兩城三星”組團(tuán)式城市空間布局。“兩城”即大連主城區(qū)與大連新市區(qū)，“三星”即莊河市、瓦房店市和普蘭店市三個(gè)衛(wèi)星城。 ”建設(shè)“大大連”規(guī)劃綱要西拓西拓北北進(jìn)進(jìn)信號信號1 1：本區(qū)域在：本區(qū)域在“西拓北進(jìn)西拓北進(jìn)”大的城市規(guī)劃發(fā)展方向上大的城市規(guī)劃發(fā)展方向上本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。C區(qū)域價(jià)值發(fā)展方向判定城市中心城市中心商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)西安路城市西安路城市副中心區(qū)副中心區(qū)機(jī)場新區(qū)機(jī)場新區(qū)大連周水子機(jī)場大連周水子機(jī)場n占地面積：平方公里n規(guī)劃總居住人口13萬n商務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)：行政中

7、心、商務(wù)、文化、體育、醫(yī)療等，兼有酒店、會(huì)展及商品服務(wù)配套設(shè)施功能 n產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)：規(guī)劃以教育科研、電子商務(wù)、信息產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)研發(fā)和加工等高科技含量的新型產(chǎn)業(yè)為主n居住區(qū)居住區(qū)：擬建設(shè)成中高檔次、環(huán)境幽雅、配套齊全的現(xiàn)代化新型生態(tài)社區(qū) n生態(tài)旅游區(qū)生態(tài)旅游區(qū) 信號信號2 2：機(jī)場新區(qū)將成為未來大連西北部的機(jī)場新區(qū)將成為未來大連西北部的“青泥洼橋青泥洼橋”1.“1.“西拓北進(jìn)西拓北進(jìn)”城市發(fā)展戰(zhàn)略下的區(qū)域升級城市發(fā)展戰(zhàn)略下的區(qū)域升級2.2.大連西北部的城市中心大連西北部的城市中心3.3.完善城市功能的提供者完善城市功能的提供者機(jī)場新區(qū)機(jī)場新區(qū)城市副中心的深層意義城市副中心的深層意義本報(bào)告是嚴(yán)格

8、保密的。C區(qū)域價(jià)值發(fā)展方向判定城市中心城市中心商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)西安路城市西安路城市副中心區(qū)副中心區(qū)南關(guān)嶺南關(guān)嶺火車站火車站大連周水子機(jī)場大連周水子機(jī)場信號信號3 3：南關(guān)嶺將成為未來大連北部的交通心臟南關(guān)嶺將成為未來大連北部的交通心臟前革前革n2007年7月，南關(guān)嶺火車站南關(guān)嶺火車站定址，2008年開工n地鐵地鐵1 1號線號線北向終點(diǎn)站設(shè)在南關(guān)嶺火車站n地鐵地鐵2 2號線號線西向終點(diǎn)站在前革站信號信號4 4：前革區(qū)域已規(guī)劃進(jìn)入前革區(qū)域已規(guī)劃進(jìn)入“無縫連接無縫連接”網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。C區(qū)域價(jià)值發(fā)展方向判定信號信號1 1：本區(qū)域在：本區(qū)域在“西拓北進(jìn)西拓北進(jìn)”大的城市規(guī)劃發(fā)展方向上大的城市規(guī)

9、劃發(fā)展方向上信號信號2 2：機(jī)場新區(qū)將成為未來大連西北部的機(jī)場新區(qū)將成為未來大連西北部的“青泥洼橋青泥洼橋”信號信號3 3：南關(guān)嶺將成為未來大連北部的交通心臟南關(guān)嶺將成為未來大連北部的交通心臟信號信號4 4：前革區(qū)域已規(guī)劃進(jìn)入前革區(qū)域已規(guī)劃進(jìn)入“無縫連接無縫連接”網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)大連大連“一路向北一路向北”，前革區(qū)域成為城市外擴(kuò)必然發(fā)展方向前革區(qū)域成為城市外擴(kuò)必然發(fā)展方向本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。C區(qū)域價(jià)值時(shí)間節(jié)點(diǎn)判定啟示：大連政府通過土地供應(yīng)啟示：大連政府通過土地供應(yīng)+ +交通改善引導(dǎo)外圍區(qū)域開發(fā)交通改善引導(dǎo)外圍區(qū)域開發(fā)城市中心城市中心商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)西安路城市西安路城市副中心區(qū)副中心區(qū)西山區(qū)域西山區(qū)域旅順中

10、路旅順中路20052005年年6 6月，萬科攜手月，萬科攜手6 6家開家開發(fā)商，獲得萬平米土地發(fā)商，獲得萬平米土地20052005年年1010月，旅順中路拓寬改造完成月，旅順中路拓寬改造完成20062006年，西山區(qū)域市場面市，逐步升溫年，西山區(qū)域市場面市，逐步升溫機(jī)場新區(qū)機(jī)場新區(qū)城市中心城市中心商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)西安路城市西安路城市副中心區(qū)副中心區(qū)西部大通道西部大通道20042004年初，億達(dá)集團(tuán)獲得年初，億達(dá)集團(tuán)獲得“第五郡第五郡”土地，土地，土地市場放量開始土地市場放量開始20062006年年1212月，西部大通道建成通車月，西部大通道建成通車20072007年，機(jī)場新區(qū)高調(diào)亮相，倍受關(guān)注年，

11、機(jī)場新區(qū)高調(diào)亮相，倍受關(guān)注本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。C區(qū)域價(jià)值時(shí)間節(jié)點(diǎn)判定前革區(qū)域發(fā)展正當(dāng)時(shí)，必將成為前革區(qū)域發(fā)展正當(dāng)時(shí)，必將成為20082008年熱點(diǎn)年熱點(diǎn)20082008年初，萬科聯(lián)合其他開發(fā)商獲得年初，萬科聯(lián)合其他開發(fā)商獲得前革項(xiàng)目土地，區(qū)域后續(xù)土地放量繼續(xù)前革項(xiàng)目土地，區(qū)域后續(xù)土地放量繼續(xù)20082008年年1 1月月1818日，連接此區(qū)域與西安路日，連接此區(qū)域與西安路商圈的城市快速公交線路（商圈的城市快速公交線路（BRTBRT）通車）通車？BRTBRT快速公交快速公交前革區(qū)域前革區(qū)域城市中心城市中心商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)西安路城市西安路城市副中心區(qū)副中心區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。C區(qū)域價(jià)值時(shí)間節(jié)點(diǎn)判定啟

12、示：大連政府通過土地供應(yīng)啟示：大連政府通過土地供應(yīng)+ +交通改善引導(dǎo)外圍區(qū)域開發(fā)交通改善引導(dǎo)外圍區(qū)域開發(fā)萬科前革項(xiàng)目土地萬科前革項(xiàng)目土地城市快速公交通車城市快速公交通車前革區(qū)域發(fā)展正當(dāng)時(shí)，必將成為近期熱點(diǎn)前革區(qū)域發(fā)展正當(dāng)時(shí)，必將成為近期熱點(diǎn)+ +本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。C區(qū)域價(jià)值挖掘2 2個(gè)層次，個(gè)層次，4 4個(gè)因素個(gè)因素BRTBRT快速公交快速公交泡崖居住區(qū)泡崖居住區(qū)機(jī)場新區(qū)機(jī)場新區(qū)機(jī)場后前革區(qū)域機(jī)場后前革區(qū)域當(dāng)前兌現(xiàn)當(dāng)前兌現(xiàn)未來實(shí)現(xiàn)未來實(shí)現(xiàn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。C區(qū)域價(jià)值挖掘近期價(jià)值BRTBRT快速公交快速公交前革區(qū)域前革區(qū)域城市中心城市中心商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)西安路城市西安路城市副中心區(qū)副中心區(qū)泡崖居

13、住區(qū)泡崖居住區(qū)城市工作、城市資源與本區(qū)域快速切城市工作、城市資源與本區(qū)域快速切換的生活方式換的生活方式BRTBRT快速公交快速公交成熟生活配套提供者成熟生活配套提供者泡崖居住區(qū)泡崖居住區(qū)快速城市聯(lián)系下的成熟配套快速城市聯(lián)系下的成熟配套居住區(qū)居住區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。C區(qū)域價(jià)值挖掘遠(yuǎn)期價(jià)值前革區(qū)域前革區(qū)域城市中心城市中心商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)西安路城市西安路城市副中心區(qū)副中心區(qū)城市副中心，未來西北大連的城市副中心，未來西北大連的“市中市中心心”，城市綜合功能與完善配套的，城市綜合功能與完善配套的“輻射核輻射核”機(jī)場新區(qū)機(jī)場新區(qū)“城市中心城市中心”輻射下的純粹居住區(qū)輻射下的純粹居住區(qū)機(jī)場后前革區(qū)域機(jī)場后前革

14、區(qū)域城市中心背后的純粹居住區(qū)城市中心背后的純粹居住區(qū)機(jī)場新區(qū)機(jī)場新區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。C區(qū)域價(jià)值挖掘BRTBRT快速公交快速公交泡崖居住區(qū)泡崖居住區(qū)機(jī)場新區(qū)機(jī)場新區(qū)機(jī)場后前革區(qū)域機(jī)場后前革區(qū)域近期價(jià)值：近期價(jià)值：快速城市聯(lián)系下的成熟配套居住區(qū)快速城市聯(lián)系下的成熟配套居住區(qū)遠(yuǎn)期價(jià)值：遠(yuǎn)期價(jià)值：城市中心背后的純粹居住區(qū)城市中心背后的純粹居住區(qū)大連大連 新城崛起新城崛起區(qū)域核心價(jià)值區(qū)域核心價(jià)值本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。C1. 1. 現(xiàn)狀現(xiàn)狀邊緣新區(qū)，居住氛圍不成熟邊緣新區(qū)，居住氛圍不成熟2. 2. 發(fā)展發(fā)展城市外擴(kuò)必然方向，近期熱點(diǎn)城市外擴(kuò)必然方向，近期熱點(diǎn)3. 3. 價(jià)值價(jià)值大連大連 新城崛起新城崛起

15、我們有什么本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。思考：別人有什么思考：別人有什么城市外溢下的市場板塊特征城市外溢下的市場板塊特征本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。D城市外溢板塊研究西山板塊西山板塊機(jī)場新區(qū)板塊機(jī)場新區(qū)板塊華南板塊華南板塊泉水板塊泉水板塊西南科西南科教板塊教板塊前革板塊前革板塊本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。D城市外溢板塊研究西南科教板塊城市核心區(qū)西南科教板塊中山路西南路連山街南沙街/五一路依次為西安路、中山路、高爾基路、利北路規(guī)劃：規(guī)劃：n投資2000萬元建設(shè)動(dòng)漫、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)兩個(gè)公共技術(shù)平臺；n積極搭建海外軟件開發(fā)平臺；n籌建園區(qū)國際孵化器；n將大學(xué)科技園面積擴(kuò)大10萬平方米。道路通達(dá)性：道路通達(dá)性：n城市核心區(qū)距離高

16、新區(qū)板塊的直線距離大約為公里；n城市核心區(qū)到高新區(qū)板塊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，板塊內(nèi)主要的道路包括南沙街、西南路、連山街、中山路等，城市主要干道西安路、中山路等均與板塊內(nèi)道路連通；n道路通暢，可以保證車行時(shí)間在20分鐘以內(nèi)。公交系統(tǒng)：公交系統(tǒng)：n開往高新方向的公交線路近期由條線路增開至條；n板塊內(nèi)七賢嶺開通有免費(fèi)的小公交方便產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)的工作人員區(qū)內(nèi)辦公。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。D城市外溢板塊研究西南科教板塊價(jià)格平臺價(jià)格平臺75007500元元/ /平米，高校和產(chǎn)業(yè)聚集，人文氣質(zhì)濃厚平米，高校和產(chǎn)業(yè)聚集，人文氣質(zhì)濃厚本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。D城市外溢板塊研究西山板塊道路通達(dá)性：道路通達(dá)性：n西山板塊距離城市核心區(qū)直線

17、距離約7公里；n旅順中路、紅旗路、黃河路把市中心和西山板塊連接起來，西部大通道已經(jīng)通車，道路通暢、路況好；n車行時(shí)間在20分鐘左右。城市核心區(qū)7km7km黃河路紅旗路西部大通道旅順中路西山水庫西山西山西山板塊公交系統(tǒng)：公交系統(tǒng)：n開往西山方向的城市公交線路主要包括：534路、535路、535路復(fù)線、705路、708路等；n開往馬欄廣場的城市公交也可以方便達(dá)到西山。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。D城市外溢板塊研究西山板塊價(jià)格平臺價(jià)格平臺90009000元元/ /平米，優(yōu)質(zhì)自然環(huán)境形成差異化平米，優(yōu)質(zhì)自然環(huán)境形成差異化本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。D城市外溢板塊研究機(jī)場新區(qū)板塊道路通達(dá)性：道路通達(dá)性：n機(jī)場新區(qū)板塊距

18、市中心直線距離約8公里；n若干條城市主干道通達(dá)區(qū)域西部大通道、西北路、華北路；n車行時(shí)間為25分鐘。公交系統(tǒng)：公交系統(tǒng)：n目前有701、707、710、711、716、532等公交車連接地塊與市中心與西安路商圈等核心區(qū)域。機(jī)場新區(qū)板塊旅順中路旅順中路迎客路迎客路張張前前路路西西部部大大通通道道華華北北路路華華北北路路西西北北路路8Km8Km城市核心區(qū)旅順北路旅順北路區(qū)域配套：區(qū)域配套：n機(jī)場新區(qū)板塊目前處于配套建設(shè)起步階段，現(xiàn)有生活配套不完善；n未來區(qū)域配套規(guī)劃有行政中心、商務(wù)、文化、體育、醫(yī)療等，兼有酒店、會(huì)展及商品服務(wù)配套設(shè)施功能 ；n未來成為城市完善配套集合。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。D城市外

19、溢板塊研究機(jī)場新區(qū)板塊預(yù)計(jì)價(jià)格平臺預(yù)計(jì)價(jià)格平臺80008000元元/ /平米，規(guī)劃熱點(diǎn)，高認(rèn)知度，市場未驗(yàn)證平米，規(guī)劃熱點(diǎn)，高認(rèn)知度，市場未驗(yàn)證本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。D城市外溢板塊研究華南板塊道路通達(dá)性：道路通達(dá)性：n城市核心區(qū)距離華南板塊的直線距離大約為公里；n城市核心區(qū)和華南板塊的交通路網(wǎng)基本建成，達(dá)到通暢：東西向的主干道包括西北路、華北路、山東路、華東路、西南路；南北向的主干道包括華南路、千山路、松江路、東維路、香周路等；n車行時(shí)間在30分鐘以內(nèi)。公交系統(tǒng)：公交系統(tǒng)：n開往華南方向的公交主要包括：19路、20路、303路、413路、9路加車等；可以順利到達(dá)大連各主要區(qū)域。華南板塊西北路華東

20、路西南路華北路山東路城市核心區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。D城市外溢板塊研究華南板塊價(jià)格平臺價(jià)格平臺6500-70006500-7000元元/ /平米，成熟配套，居住氛圍平米，成熟配套，居住氛圍本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。D城市外溢板塊研究泉水板塊道路通達(dá)性：道路通達(dá)性：n城市核心區(qū)距離泉水板塊的直線距離為12公里；n城市核心區(qū)和泉水板塊的連接主要依靠華東路、華北路、東快路、輕軌；n車行時(shí)間在30-40分鐘。公交系統(tǒng)：公交系統(tǒng)：n開往泉水方向的公交主要包括：1路、1路加車、8路、303路加車、515路加車、泉水小區(qū)-長興市場等8趟班車等；n輕軌3號線通達(dá)，可以順利到達(dá)大連各主要區(qū)域。泉水板塊 城市核心區(qū)東快路

21、華北路華東路輕軌3號線1212kmkm本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。D城市外溢板塊研究泉水板塊價(jià)格平臺價(jià)格平臺60006000元元/ /平米，低價(jià)房，被動(dòng)郊區(qū)化平米，低價(jià)房，被動(dòng)郊區(qū)化本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。D別人有什么城市外溢板塊特征城市外溢區(qū)域依托核心價(jià)值：城市外溢區(qū)域依托核心價(jià)值：交通連交通連接下的成熟居住氛圍接下的成熟居住氛圍+ +產(chǎn)品性價(jià)比產(chǎn)品性價(jià)比城市尺度小、市場價(jià)格梯度緊湊、各城市尺度小、市場價(jià)格梯度緊湊、各區(qū)域價(jià)值相對同質(zhì)，決定了競爭格局區(qū)域價(jià)值相對同質(zhì)，決定了競爭格局的的弱區(qū)域性與強(qiáng)產(chǎn)品性弱區(qū)域性與強(qiáng)產(chǎn)品性2 2依靠依靠區(qū)域強(qiáng)勢質(zhì)素區(qū)域強(qiáng)勢質(zhì)素（如自然環(huán)境）可（如自然環(huán)境）可形成差異化價(jià)值

22、突破市場形成差異化價(jià)值突破市場3 3西山板塊西山板塊機(jī)場新區(qū)板塊機(jī)場新區(qū)板塊華南板塊華南板塊泉水板塊泉水板塊西南科西南科教板塊教板塊前革板塊前革板塊1200012000元元80008000元元50005000元元1 1本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。思考：現(xiàn)狀下的全面思考：現(xiàn)狀下的全面PKPK城市外溢下的區(qū)域、產(chǎn)品競爭城市外溢下的區(qū)域、產(chǎn)品競爭本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。E區(qū)域之爭區(qū)域價(jià)值比對區(qū)域價(jià)值比對：居住氛圍不成熟影響競爭力，需通過營銷價(jià)值傳遞彌補(bǔ)區(qū)域價(jià)值比對：居住氛圍不成熟影響競爭力，需通過營銷價(jià)值傳遞彌補(bǔ)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。E區(qū)域之爭新城崛起價(jià)值理解區(qū)域價(jià)格原點(diǎn)低：起步期，未來擁有最大升值空間區(qū)域價(jià)格原

23、點(diǎn)低：起步期，未來擁有最大升值空間區(qū)域發(fā)展速度和高度：區(qū)域發(fā)展速度和高度：1.1.超越城市外圍其他發(fā)展區(qū)域超越城市外圍其他發(fā)展區(qū)域2.2.短時(shí)間內(nèi)快速實(shí)現(xiàn)短時(shí)間內(nèi)快速實(shí)現(xiàn)2 2區(qū)域質(zhì)素原點(diǎn)不低：區(qū)域質(zhì)素原點(diǎn)不低：BRTBRT快速城市聯(lián)系，機(jī)場新區(qū)未來城市功快速城市聯(lián)系，機(jī)場新區(qū)未來城市功能輻射，城市規(guī)劃發(fā)展方向能輻射，城市規(guī)劃發(fā)展方向3 31 1本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。E7575平米左右平米左右 2 2居居8585平米左右平米左右 2 2居居基基礎(chǔ)礎(chǔ)因因素素戶型功能戶型功能戶型基本戶型基本舒適度舒適度主臥主臥+ +次臥次臥+ +客廳客廳+ +餐廳餐廳+ +廚房廚房+1+1衛(wèi)生間衛(wèi)生間+ +洗衣間洗

24、衣間+1+1陽臺陽臺+ +玄關(guān)玄關(guān)n朝向：朝向：南北通透南北通透+ +純南向純南向n采光：采光： 85 85平米左右平米左右2 2居全明設(shè)計(jì)，居全明設(shè)計(jì)，7575平米平米2 2居居2 2臥室臥室+ +客廳采光客廳采光n舒適功能空間：舒適功能空間：洗衣間洗衣間7575、8585平米左平米左右右2 2居居產(chǎn)品之爭本項(xiàng)目基礎(chǔ)價(jià)值總價(jià)總價(jià)60-6560-65萬（精裝修）萬（精裝修）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。E基基礎(chǔ)礎(chǔ)因因素素戶型功能戶型功能戶型基本戶型基本舒適度舒適度主臥主臥+ +次臥次臥+ +書房書房+ +客廳客廳+ +餐廳餐廳+ +廚房廚房+1+1衛(wèi)生間衛(wèi)生間+ +洗衣間洗衣間+1+1陽臺陽臺+ +玄關(guān)

25、玄關(guān)n朝向：朝向：南北通透南北通透n采光：采光： 全明設(shè)計(jì)全明設(shè)計(jì)n舒適功能空間：舒適功能空間：洗衣間洗衣間9090平米平米3 3居居產(chǎn)品之爭本項(xiàng)目基礎(chǔ)價(jià)值9090平米平米 3 3居居總價(jià)總價(jià)7070萬（精裝修）萬（精裝修）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。E產(chǎn)品之爭市場同類基礎(chǔ)價(jià)值美樹日記美樹日記8686平米平米2 2居，總價(jià)居，總價(jià)6868萬萬鑫境界鑫境界9090平米平米2 2居，總價(jià)居，總價(jià)6767萬萬加州洋房加州洋房9393平米平米2 2居，總價(jià)居，總價(jià)7070萬萬動(dòng)力院景動(dòng)力院景100100平米平米2 2居，總價(jià)居，總價(jià)6363萬萬基基礎(chǔ)礎(chǔ)因因素素戶型功能戶型功能戶型基本戶型基本舒適度舒適度主臥主

26、臥+ +次臥次臥+ +客廳客廳+ +餐廳餐廳+ +廚房廚房+1+1衛(wèi)生間衛(wèi)生間+1-2+1-2陽臺陽臺+ +玄關(guān)玄關(guān)n朝向：朝向：南北通透南北通透n采光：采光：全明設(shè)計(jì)居多，少數(shù)衛(wèi)生間無采光全明設(shè)計(jì)居多，少數(shù)衛(wèi)生間無采光n舒適功能空間：舒適功能空間：不具備不具備86-10086-100平米平米2 2居居總價(jià)總價(jià)68-7068-70萬萬（當(dāng)前價(jià)格）（當(dāng)前價(jià)格）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。E產(chǎn)品之爭市場同類基礎(chǔ)價(jià)值美樹日記美樹日記101101平米平米3 3居，總價(jià)居，總價(jià)8181萬萬鑫境界鑫境界107107平米平米3 3居，總價(jià)居，總價(jià)8080萬萬加州洋房加州洋房110110平米平米2 2居，總價(jià)居，總價(jià)

27、8383萬萬動(dòng)力院景動(dòng)力院景122122平米平米2 2居，總價(jià)居，總價(jià)7777萬萬基基礎(chǔ)礎(chǔ)因因素素戶型功能戶型功能戶型基本戶型基本舒適度舒適度主臥主臥+ +次臥次臥+ + 書房書房+ +客廳客廳+ +餐廳餐廳+ +廚房廚房+1-2+1-2衛(wèi)生間衛(wèi)生間+1-2+1-2陽臺陽臺+ +玄關(guān)玄關(guān)n朝向：朝向：南北通透南北通透n采光：采光：全明設(shè)計(jì)全明設(shè)計(jì)n舒適功能空間：舒適功能空間：不具備不具備101-122101-122平米平米3 3居居總價(jià)總價(jià)77-8377-83萬萬（當(dāng)前價(jià)格）（當(dāng)前價(jià)格）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。E產(chǎn)品之爭基礎(chǔ)產(chǎn)品價(jià)值比對7575、8585平米左右平米左右2 2居居完備功能空間完備功

28、能空間+ +舒適功能空間舒適功能空間舒適度符合舒適度符合“市場標(biāo)準(zhǔn)市場標(biāo)準(zhǔn)”總價(jià)總價(jià)60-6560-65萬（精裝修）萬（精裝修）86-10086-100平米平米2 2居居完備功能空間完備功能空間舒適度符合舒適度符合“市場標(biāo)準(zhǔn)市場標(biāo)準(zhǔn)”總價(jià)總價(jià)68-7068-70萬（當(dāng)前價(jià)格）萬（當(dāng)前價(jià)格）9090平米平米3 3居居完備功能空間完備功能空間+ +舒適功能空間舒適功能空間舒適度符合舒適度符合“市場標(biāo)準(zhǔn)市場標(biāo)準(zhǔn)”總價(jià)總價(jià)7070萬（精裝修）萬（精裝修）101-122101-122平米平米3 3居居完備功能空間完備功能空間舒適度符合舒適度符合“市場標(biāo)準(zhǔn)市場標(biāo)準(zhǔn)”總價(jià)總價(jià)77-8377-83萬（當(dāng)前價(jià)格

29、）萬（當(dāng)前價(jià)格）VS基礎(chǔ)產(chǎn)品價(jià)值競爭力：完備居住功能之上的超低總價(jià)與絕對稀缺基礎(chǔ)產(chǎn)品價(jià)值競爭力：完備居住功能之上的超低總價(jià)與絕對稀缺本項(xiàng)目本項(xiàng)目市場同類市場同類本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。E產(chǎn)品之爭附加產(chǎn)品價(jià)值比對附加產(chǎn)品價(jià)值競爭力：全方位附加值超越附加產(chǎn)品價(jià)值競爭力：全方位附加值超越本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。E競爭解析核心競爭力體系區(qū)域競爭區(qū)域競爭產(chǎn)品競爭產(chǎn)品競爭核心核心競爭力競爭力體系體系居住氛圍不足，營銷居住氛圍不足，營銷“新城崛新城崛起起” ” 補(bǔ)足區(qū)域競爭力補(bǔ)足區(qū)域競爭力基礎(chǔ)價(jià)值基礎(chǔ)價(jià)值附加價(jià)值附加價(jià)值完備居住功能之上的完備居住功能之上的超低總價(jià)超低總價(jià)與絕對稀缺與絕對稀缺全方位附加值超越全方位附

30、加值超越城市外溢區(qū)域依托核心價(jià)值：城市外溢區(qū)域依托核心價(jià)值：交通連接下的成熟居住氛圍交通連接下的成熟居住氛圍+ +產(chǎn)品性價(jià)比產(chǎn)品性價(jià)比性價(jià)比領(lǐng)先性價(jià)比領(lǐng)先以項(xiàng)目現(xiàn)有競爭力實(shí)現(xiàn)完全超越市場水平的目標(biāo)仍存在不確定性以項(xiàng)目現(xiàn)有競爭力實(shí)現(xiàn)完全超越市場水平的目標(biāo)仍存在不確定性本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。思考：思考：“不確定性不確定性”是不是因?yàn)槲覀儧]有找足客戶是不是因?yàn)槲覀儧]有找足客戶城市外溢下的客戶構(gòu)成城市外溢下的客戶構(gòu)成本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。F城市外溢典型項(xiàng)目客戶構(gòu)成分析1 14 42 23 35 5萬科假日風(fēng)景萬科假日風(fēng)景唯美品格唯美品格香洲心城香洲心城新星綠城新星綠城動(dòng)力院景動(dòng)力院景本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。F

31、城市外溢典型項(xiàng)目客戶構(gòu)成分析萬科假日風(fēng)景萬科假日風(fēng)景整體客戶特征：整體客戶特征：n本地客群約占60，以家庭結(jié)構(gòu)兩代三人居住較多；40-50%二次置業(yè)為主，40-50歲的養(yǎng)老型客戶；n40%有車，15%準(zhǔn)備買車；n工作地點(diǎn)集中在沙河口和高新技術(shù)園區(qū)；n外地客群主要來自廣東、黑龍江、吉林以及北京，約占比例的40%左右?；▓@洋房客戶特征：花園洋房客戶特征：n主力客戶在40-55歲之間的活躍長者，有較為深厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，二次置業(yè)升級改善居住生活和養(yǎng)老居多；n尖端部分占有客戶的20%-30%的比例，二次置業(yè)占總置業(yè)比例的40%-50%，養(yǎng)老客戶為30%；n有車族較多，一般轎車型為奧迪、寶馬、馬自達(dá)等系列有

32、車族占有40%。高層、小高層客戶特征：高層、小高層客戶特征：n主力客戶集中在26-35歲左右，以一次置業(yè)為主，年輕白領(lǐng)居多；n置業(yè)主要關(guān)注點(diǎn): 1.交通較為便利； 2.產(chǎn)品價(jià)格適中； 3.區(qū)域環(huán)境靜密。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。F城市外溢典型項(xiàng)目客戶構(gòu)成分析唯美品格唯美品格高層公寓客戶特征：高層公寓客戶特征：n以首次置業(yè)為主，年齡在26-35歲，主要來自中心區(qū)；n80中教師、新婚夫婦、年輕白領(lǐng)；n也有少部分養(yǎng)老型空巢家庭；n出行依托公共交通。多層洋房客戶特征：多層洋房客戶特征：n自住客為主，主要來自周邊區(qū)域，也有來自軟件園、金州開發(fā)區(qū)，占60-70%，另外30%來自黑龍江、吉林；n客戶年齡在40-5

33、0歲，家庭結(jié)構(gòu)是兩代三人居住，中高財(cái)富層級 ；n出行方式以私家車為主；n由于80中就在旁邊，有部分客戶考慮孩子上學(xué)方便而購買。香洲心城香洲心城客戶特征：客戶特征：n二次置業(yè)居多，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對不錯(cuò)，中山區(qū)換房置業(yè)者，一般購買大戶型產(chǎn)品，月收入一般在10000元左右（包括灰色收入）；n外地客群主要來自在大連長期生活工作和養(yǎng)老的消費(fèi)群體，東北三省占有主體，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，根據(jù)承受能力而定。具有一定的攀比心理，以擁有一套大連房子作為地位和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的象征；n中小戶型置業(yè)者，或?yàn)楹⒆有禄橹脴I(yè)購買，或因養(yǎng)老而將原有大戶型換成中小戶型；n白領(lǐng)客戶月收入3000元以上。工作區(qū)域來自市中心，主要作為過渡性居所。

34、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。F城市外溢典型項(xiàng)目客戶構(gòu)成分析新星綠城新星綠城動(dòng)力院景動(dòng)力院景客戶特征：客戶特征：n主力客戶集中為被動(dòng)郊區(qū)化客戶；n市區(qū)內(nèi)工作，認(rèn)可交通便利，可以接受30-40分鐘的通勤時(shí)間；n工薪階層，收入較低，財(cái)富積累少；n在此區(qū)域置業(yè)主要因?yàn)閮r(jià)格，價(jià)格承受能力低，買不起市內(nèi)的房子.客戶特征：客戶特征：n原小辛寨子區(qū)域拆遷客戶，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，認(rèn)可原區(qū)域生活便利度與城市距離；n初級改善型客戶，政府機(jī)關(guān)工作人員與工薪階層，由于基本功能改善與婚房購買，收入穩(wěn)定但不豐厚，價(jià)格敏感；n機(jī)場工作人員，之前住宿舍或單位分房，在機(jī)場周圍區(qū)域置業(yè)，總價(jià)敏感，首次置業(yè)者居多。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。F城市外溢

35、下的客戶細(xì)分基礎(chǔ)型基礎(chǔ)型基礎(chǔ)型基礎(chǔ)型上升型上升型本項(xiàng)目整體上可以覆蓋全市所有類型的外溢客戶本項(xiàng)目整體上可以覆蓋全市所有類型的外溢客戶本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。F本項(xiàng)目基礎(chǔ)型客戶定位地緣型地緣型泡崖居住區(qū)泡崖居住區(qū)剛性升級客戶剛性升級客戶n集中在集中在25-3525-35歲歲n交通連接下城市區(qū)域的工薪階層與打工族，收入不高交通連接下城市區(qū)域的工薪階層與打工族，收入不高但穩(wěn)定但穩(wěn)定n置業(yè)原因主要為家庭結(jié)構(gòu)變化、基礎(chǔ)生活需求提高與置業(yè)原因主要為家庭結(jié)構(gòu)變化、基礎(chǔ)生活需求提高與尋求更便利的交通通勤產(chǎn)生的升級換房，注重性價(jià)比尋求更便利的交通通勤產(chǎn)生的升級換房，注重性價(jià)比n產(chǎn)品功能滿足產(chǎn)品功能滿足n交通便利度提

36、高交通便利度提高n高性價(jià)比高性價(jià)比首次置業(yè)首次置業(yè)機(jī)場工作人員機(jī)場工作人員n集中在集中在25-3025-30歲歲n機(jī)場和各航空公司工作人員，有一定財(cái)富積累機(jī)場和各航空公司工作人員，有一定財(cái)富積累n置業(yè)原因主要是以機(jī)場為工作中心且工作時(shí)間不固定，置業(yè)原因主要是以機(jī)場為工作中心且工作時(shí)間不固定，對通勤時(shí)間要求高；原住在公司宿舍或結(jié)婚分房，升對通勤時(shí)間要求高；原住在公司宿舍或結(jié)婚分房，升級需求針對居住功能的完善與舒適度的提高級需求針對居住功能的完善與舒適度的提高n交通距離短交通距離短n完善居住功能完善居住功能城市擠城市擠出剛性出剛性務(wù)實(shí)型務(wù)實(shí)型公共交通沿線公共交通沿線的剛性需求的剛性需求+ +剛性改

37、善客戶剛性改善客戶n集中在集中在25-4025-40歲歲n公交車與公交車與BRTBRT沿線區(qū)域，工作地在市中心和西安路商沿線區(qū)域，工作地在市中心和西安路商圈，工薪階層為主，收入較低圈，工薪階層為主，收入較低n快速交通聯(lián)系促使他們最早的消除了區(qū)域抗性，初到快速交通聯(lián)系促使他們最早的消除了區(qū)域抗性，初到大連工作、結(jié)婚等產(chǎn)生的剛性需求，交通沿線老居住大連工作、結(jié)婚等產(chǎn)生的剛性需求，交通沿線老居住區(qū)內(nèi)使用功能無法滿足下的剛性改善，注重性價(jià)比區(qū)內(nèi)使用功能無法滿足下的剛性改善，注重性價(jià)比n快速交通聯(lián)系快速交通聯(lián)系n高性價(jià)比高性價(jià)比n基本功能空間基本功能空間滿足滿足城市范圍性城市范圍性剛性需求剛性需求+ +

38、剛剛性改善客戶性改善客戶n集中在集中在25-4025-40歲歲n市內(nèi)工作，與無直接交通聯(lián)系（如需轉(zhuǎn)車），工薪階市內(nèi)工作，與無直接交通聯(lián)系（如需轉(zhuǎn)車），工薪階層為主，收入較低層為主，收入較低n交通不夠便利影響初期接受度，通過產(chǎn)品高性價(jià)比與交通不夠便利影響初期接受度，通過產(chǎn)品高性價(jià)比與稀缺性影響客戶認(rèn)知，實(shí)現(xiàn)稀缺性影響客戶認(rèn)知，實(shí)現(xiàn)“為產(chǎn)品犧牲一定交通為產(chǎn)品犧牲一定交通”n交通距離短交通距離短n完善居住功能完善居住功能通過區(qū)域價(jià)值影響通過區(qū)域價(jià)值影響逐步擴(kuò)大客戶范圍逐步擴(kuò)大客戶范圍本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。F本項(xiàng)目上升型客戶定位被動(dòng)接受型被動(dòng)接受型n年齡集中在年齡集中在25-3525-35歲歲n公交車與

39、公交車與BRTBRT沿線可連接其工作地區(qū)域，較高的收入沿線可連接其工作地區(qū)域，較高的收入水平與良好的未來職業(yè)預(yù)期水平與良好的未來職業(yè)預(yù)期n置業(yè)原因?yàn)椋合嘈艆^(qū)域未來前景，認(rèn)可交通便利性與置業(yè)原因?yàn)椋合嘈艆^(qū)域未來前景，認(rèn)可交通便利性與產(chǎn)品性價(jià)比，同時(shí)對項(xiàng)目產(chǎn)品綜合價(jià)值，包括品牌、產(chǎn)品性價(jià)比，同時(shí)對項(xiàng)目產(chǎn)品綜合價(jià)值，包括品牌、物業(yè)服務(wù)及精裝修等充分認(rèn)可，自住為目的物業(yè)服務(wù)及精裝修等充分認(rèn)可，自住為目的n交通便利連接交通便利連接n突出的性價(jià)比突出的性價(jià)比n產(chǎn)品綜合價(jià)值產(chǎn)品綜合價(jià)值主動(dòng)升級型主動(dòng)升級型n年齡集中在年齡集中在3535歲以上歲以上n有事業(yè)基礎(chǔ)，較高支付能力，二次或以上置業(yè)經(jīng)驗(yàn)有事業(yè)基礎(chǔ)，較高

40、支付能力，二次或以上置業(yè)經(jīng)驗(yàn)n置業(yè)原因?yàn)椋赫J(rèn)可區(qū)域未來價(jià)值，追隨萬科品牌，認(rèn)置業(yè)原因?yàn)椋赫J(rèn)可區(qū)域未來價(jià)值，追隨萬科品牌，認(rèn)可項(xiàng)目綜合品質(zhì)，以自住或長期投資為目的，要求項(xiàng)可項(xiàng)目綜合品質(zhì)，以自住或長期投資為目的，要求項(xiàng)目或產(chǎn)品可以體現(xiàn)與眾不同目或產(chǎn)品可以體現(xiàn)與眾不同n產(chǎn)品綜合品質(zhì)產(chǎn)品綜合品質(zhì)n社區(qū)居住氛圍社區(qū)居住氛圍n項(xiàng)目標(biāo)示性項(xiàng)目標(biāo)示性本項(xiàng)目現(xiàn)有價(jià)值可以滿足基礎(chǔ)型客戶需求，但對上升型客戶打擊本項(xiàng)目現(xiàn)有價(jià)值可以滿足基礎(chǔ)型客戶需求，但對上升型客戶打擊力相對缺失，需進(jìn)一步提升產(chǎn)品價(jià)值，解決上升型客戶需求，同力相對缺失，需進(jìn)一步提升產(chǎn)品價(jià)值，解決上升型客戶需求，同時(shí)形成對基礎(chǔ)型客戶的決策時(shí)形成對基礎(chǔ)型客

41、戶的決策“加分加分”本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。思考：我們該做些什么思考：我們該做些什么項(xiàng)目定位與營銷策略項(xiàng)目定位與營銷策略本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。住宅標(biāo)準(zhǔn)化與產(chǎn)業(yè)化的領(lǐng)跑者住宅標(biāo)準(zhǔn)化與產(chǎn)業(yè)化的領(lǐng)跑者產(chǎn)品系列一路走來產(chǎn)品系列一路走來已成為已成為本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。輾轉(zhuǎn)輾轉(zhuǎn)6 6年年20032003年，上海年，上海20052005年，無錫年，無錫成都成都20062006年，青島年，青島20072007年，杭州年，杭州鎮(zhèn)江鎮(zhèn)江武漢武漢沈陽沈陽20082008年，大連年，大連代表了萬科大規(guī)模住宅開發(fā)的最新趨勢代表了萬科大規(guī)模住宅開發(fā)的最新趨勢“魅力之城魅力之城”系列系列本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！镑攘χ趋攘χ恰毕?/p>

42、列系列在區(qū)域特質(zhì)與產(chǎn)品規(guī)劃方面已形成一些共性在區(qū)域特質(zhì)與產(chǎn)品規(guī)劃方面已形成一些共性但尚無明確的系列標(biāo)準(zhǔn)但尚無明確的系列標(biāo)準(zhǔn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1 1 符合符合城市氣質(zhì)的城市氣質(zhì)的世聯(lián)理解的世聯(lián)理解的“魅力之城魅力之城”系列標(biāo)準(zhǔn)系列標(biāo)準(zhǔn)2 2 國際經(jīng)驗(yàn)的國際經(jīng)驗(yàn)的3 3 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)可復(fù)制的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)可復(fù)制的本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。大連市地處歐亞大陸東岸，中國東北遼東半島大連市地處歐亞大陸東岸，中國東北遼東半島最南端，東瀕黃海，西臨渤海，南與山東半島最南端，東瀕黃海，西臨渤海，南與山東半島隔海相望，北依遼闊的東北平原。隔海相望，北依遼闊的東北平原。大連全地區(qū)海岸線長大連全地區(qū)海岸線長19061906公里，

43、占遼寧省海岸公里，占遼寧省海岸線總長度的線總長度的73%73%，其中陸地海岸線，其中陸地海岸線12881288公里，公里，海島岸線海島岸線618618公里。公里。 區(qū)內(nèi)山地丘陵多，平原低地少，整個(gè)地形為北高南低，北寬南窄；地勢由中央?yún)^(qū)內(nèi)山地丘陵多，平原低地少，整個(gè)地形為北高南低，北寬南窄；地勢由中央軸部向東南和西北兩側(cè)的黃、渤海傾斜，面向黃海一側(cè)長而緩。軸部向東南和西北兩側(cè)的黃、渤海傾斜，面向黃海一側(cè)長而緩。大連為中國唯一的大連為中國唯一的“世界環(huán)境世界環(huán)境500500佳佳”城市，中國名副其實(shí)的城市，中國名副其實(shí)的“魅力之都魅力之都” ” 。符合城市氣質(zhì)的符合城市氣質(zhì)的本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！叭f

44、科萬科”成為行業(yè)第一個(gè)全國馳名商標(biāo)，旗下成為行業(yè)第一個(gè)全國馳名商標(biāo)，旗下“四季花城四季花城”、“城市花園城市花園”、“金色家園金色家園”等品牌得到各地消費(fèi)者的接受和喜愛。等品牌得到各地消費(fèi)者的接受和喜愛。萬科毫無疑問已成為最具國際經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開發(fā)商。萬科毫無疑問已成為最具國際經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開發(fā)商。國際國際經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)驗(yàn)的萬科研發(fā)的萬科研發(fā)的“情景花園洋房情景花園洋房”是中國住宅行業(yè)是中國住宅行業(yè)第一個(gè)專利產(chǎn)品和第一項(xiàng)發(fā)明專利。第一個(gè)專利產(chǎn)品和第一項(xiàng)發(fā)明專利。公司物業(yè)服務(wù)通過全國首批公司物業(yè)服務(wù)通過全國首批ISO9002ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證。質(zhì)量體系認(rèn)證。19841984年年5 5月成立的萬科企

45、業(yè)股份有限公司在月成立的萬科企業(yè)股份有限公司在20072007年已成為年已成為“世界最大的房地世界最大的房地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)開發(fā)商”。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)1 1：9090平米功能完備型平米功能完備型3 3居室的居室的居住設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)居住設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)可復(fù)制的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)可復(fù)制的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)2 2：二線城市：二線城市600-800600-800元元/ /平米平米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)的精裝修標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)3 3：高居住品質(zhì)的：高居住品質(zhì)的“三步節(jié)能三步節(jié)能”技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。我們要做的絕不僅僅是一個(gè)我們要做的絕不僅僅是一個(gè)“魅力之城魅力之城”項(xiàng)項(xiàng)目目我們要做的是萬科我們要做

46、的是萬科“魅力之城魅力之城”戰(zhàn)略戰(zhàn)略本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。G項(xiàng)目形象定位大連魅力之城大連魅力之城“魅系列魅系列”大連大連橫空出世橫空出世中國中國萬科首推萬科首推第七代第七代“魅系列魅系列”萬科引領(lǐng)中國的新一代產(chǎn)品系列萬科引領(lǐng)中國的新一代產(chǎn)品系列本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。G針對08年目標(biāo)的營銷策略核心營銷策略核心營銷策略常規(guī)舉措常規(guī)舉措推廣策略推廣策略展示策略展示策略客戶策略客戶策略活動(dòng)策略活動(dòng)策略1 13 3營銷策略下的關(guān)鍵舉措營銷策略下的關(guān)鍵舉措2 2價(jià)格建議價(jià)格建議本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。G核心營銷策略1 1 將將“新城崛起新城崛起”與萬科品牌價(jià)值捆綁，解決客戶與萬科品牌價(jià)值捆綁，解決客戶區(qū)域信心與價(jià)

47、值傳遞區(qū)域信心與價(jià)值傳遞2 2 極致演繹極致演繹“第七代魅系列第七代魅系列”產(chǎn)品價(jià)值，形成有效產(chǎn)品價(jià)值，形成有效客戶感知以解決成交客戶感知以解決成交本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。G關(guān)鍵舉措舉辦舉辦“新城崛起新城崛起”論壇活動(dòng)論壇活動(dòng)1 1n萬科牽頭，聯(lián)合政府等權(quán)威專家部門以及“萬客會(huì)”會(huì)員代表，發(fā)起前革區(qū)域“新城崛起”論壇；n網(wǎng)上開辟“新城崛起”專欄的虛擬論壇；n出于成本控制考慮，可邀請至項(xiàng)目現(xiàn)場。發(fā)布萬科引領(lǐng)發(fā)布萬科引領(lǐng)“新城崛起新城崛起”白皮書白皮書2 2n萬科聯(lián)合大連主流媒體，邀請媒體、政府官員、相關(guān)專家與業(yè)內(nèi)人士參與，高調(diào)姿態(tài)發(fā)布“萬科引領(lǐng)新城崛起”白皮書；n合作媒體開辟專欄進(jìn)行持續(xù)的深入報(bào)道。

48、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。G關(guān)鍵舉措萬科第七代萬科第七代“魅系列魅系列”產(chǎn)品首發(fā)儀式產(chǎn)品首發(fā)儀式3 3n項(xiàng)目現(xiàn)場，萬科邀請主流媒體、萬客會(huì)會(huì)員、萬科老業(yè)主、相關(guān)客戶與業(yè)內(nèi)人士參與，舉行萬科第七代“魅系列”產(chǎn)品首發(fā)儀式；n以產(chǎn)品系列發(fā)展歷程、產(chǎn)品系特色與項(xiàng)目介紹相結(jié)合作推廣宣傳。開放第七代開放第七代“魅系列魅系列”產(chǎn)品體驗(yàn)館產(chǎn)品體驗(yàn)館4 4n以客戶現(xiàn)場體驗(yàn)第七代“魅系列”產(chǎn)品為目的；n以圖文對照、模型展示、技術(shù)工法展示為主要內(nèi)容；n在項(xiàng)目展示區(qū)選址特別設(shè)計(jì)，也可利用某一樣板間現(xiàn)場包裝。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。G常規(guī)舉措推廣策略3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月區(qū)域炒作區(qū)域炒作集中蓄客集中蓄客持續(xù)熱銷持續(xù)熱銷營銷階段營銷階段階段訴求階段訴求20082008年，萬科的腳年，萬科的腳步，新城崛起步，新城崛起“魅系列魅系列”，萬科，萬科第七代第七代大連向北，生活向魅力之城大連向北，生活向魅力之城渠道建議渠道建議線上線上: :主流報(bào)紙媒體主流報(bào)紙媒體+ +戶外戶外+ +網(wǎng)