第2章資產(chǎn)評估基礎(chǔ)理論

1、.第第2 2章章 資產(chǎn)評估基礎(chǔ)理論資產(chǎn)評估基礎(chǔ)理論 2.1 2.1 資產(chǎn)評估目的資產(chǎn)評估目的 2.2 2.2 資產(chǎn)評估前提假設(shè)資產(chǎn)評估前提假設(shè) 2.3 2.3 資產(chǎn)評估價值類型資產(chǎn)評估價值類型 2.4 2.4 資產(chǎn)評估價值基礎(chǔ)資產(chǎn)評估價值基礎(chǔ) 2.52.5資產(chǎn)評估資產(chǎn)評估經(jīng)濟技術(shù)原則經(jīng)濟技術(shù)原則. 本章重點： 資產(chǎn)評估的前提假設(shè) 資產(chǎn)評估的價值類型.2.1 2.1 資產(chǎn)評估目的資產(chǎn)評估目的.資產(chǎn)評估一般目的或稱資產(chǎn)評估的基本資產(chǎn)評估一般目的或稱資產(chǎn)評估的基本目標是由資產(chǎn)評估的性質(zhì)及其基本功能決定目標是由資產(chǎn)評估的性質(zhì)及其基本功能決定的。的。資產(chǎn)評估所要實現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)評估所要實現(xiàn)的一般

2、目的只能是資產(chǎn)在資產(chǎn)在評估時點的公允價值評估時點的公允價值。.例：杭州市房產(chǎn)的評估成本：成本： 2009年全國城鎮(zhèn)商品住房的平均成本，每平方年全國城鎮(zhèn)商品住房的平均成本，每平方米約米約2500元。元。公允價值公允價值:在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。圖：圖：0708年杭州市房價走勢圖年杭州市房價走勢圖.通常把通常把資產(chǎn)業(yè)務(wù)對評估結(jié)果用途的具體要求，資產(chǎn)業(yè)務(wù)對評估結(jié)果用途的具體要求，及其價值形式的基本要求稱為資產(chǎn)評估的特及其價值形式的基本要求稱為資產(chǎn)評估的特定目的定目的。在我國資產(chǎn)評估實踐中引起資

3、產(chǎn)評。在我國資產(chǎn)評估實踐中引起資產(chǎn)評估的主要資產(chǎn)業(yè)務(wù)有估的主要資產(chǎn)業(yè)務(wù)有: :.特定目的特定目的 資產(chǎn)交資產(chǎn)交易易單項資產(chǎn)交易單項資產(chǎn)交易 產(chǎn)權(quán)變動產(chǎn)權(quán)變動房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易抵押貸款抵押貸款 發(fā)行債券發(fā)行債券 融資租融資租賃賃融通資金融通資金.特定目的特定目的資產(chǎn)保全資產(chǎn)保全咨詢服務(wù)咨詢服務(wù)資產(chǎn)清算資產(chǎn)清算法令評估法令評估* 財產(chǎn)保險財產(chǎn)保險* 業(yè)績考核業(yè)績考核* 財務(wù)報表財務(wù)報表* 訴訟訴訟* 資產(chǎn)保全會計處理資產(chǎn)保全會計處理* 資產(chǎn)開發(fā)資產(chǎn)開發(fā)* 稅收開征稅收開征* * 國家征用國家征用( (補償評估補償評估) ). 2.2 2.2 資產(chǎn)評估前提假設(shè)資產(chǎn)評估前提假設(shè).最基本的前提最基本的

4、前提假設(shè)假設(shè)* 資產(chǎn)被置于交易之資產(chǎn)被置于交易之中中* 可模擬市場估價可模擬市場估價.充分發(fā)達、完善充分發(fā)達、完善的市場的市場在市場上可公開買賣在市場上可公開買賣* 市場行情市場行情* 公開市場公開市場* 市場范圍市場范圍評估值由評估值由市場行情市場行情( (而非個別而非個別交易交易) )決定決定區(qū)域市場、全國市場、國際區(qū)域市場、全國市場、國際市場市場. 例：個人資產(chǎn)中的房產(chǎn)和衣物在轉(zhuǎn)讓時的例：個人資產(chǎn)中的房產(chǎn)和衣物在轉(zhuǎn)讓時的區(qū)別區(qū)別.持續(xù)使用假設(shè)持續(xù)使用假設(shè)資產(chǎn)有剩余壽命資產(chǎn)有剩余壽命期；期；使用功能完好，使用功能完好，能滿足使用者的能滿足使用者的要求。要求。* 在用續(xù)用在用續(xù)用* 轉(zhuǎn)用續(xù)用

5、轉(zhuǎn)用續(xù)用* 移地續(xù)用移地續(xù)用. 轉(zhuǎn)用續(xù)用案例：轉(zhuǎn)用續(xù)用案例： 明斯克航母落戶深圳明斯克航母落戶深圳 “明斯克明斯克”號號19781978年服役后，作為基輔級年服役后，作為基輔級2 2號艦，號艦，于于19791979年年6 6月駛抵海參崴，編入前蘇聯(lián)太平洋艦隊。月駛抵海參崴，編入前蘇聯(lián)太平洋艦隊。作為冷戰(zhàn)時期蘇聯(lián)太平洋艦隊的象征，它的一舉作為冷戰(zhàn)時期蘇聯(lián)太平洋艦隊的象征，它的一舉一動都頗引人注目。一動都頗引人注目。19941994年正式退役后留在蘇維年正式退役后留在蘇維埃港。埃港。19951995年年1010月月2020日，它作為解體艦賣給韓國，日，它作為解體艦賣給韓國，并由拖船拖航，于同年并由

6、拖船拖航，于同年1111月月1 1日抵達解體地韓國南日抵達解體地韓國南部的麗水港。中國某企業(yè)以部的麗水港。中國某企業(yè)以10001000多萬美元買下了多萬美元買下了以廢舊鋼鐵名義進口的這艘航母的，建成主題公以廢舊鋼鐵名義進口的這艘航母的，建成主題公園園明斯克航母世界廣場明斯克航母世界廣場 。.清算假設(shè)是對資產(chǎn)擬進入的市場條件清算假設(shè)是對資產(chǎn)擬進入的市場條件的一種假定說明或限定。具體而言的一種假定說明或限定。具體而言, ,是對資是對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明?，F(xiàn)條件的假定說明。例：例：江蘇鐵本鋼鐵有限公司江蘇鐵本鋼鐵有限公司, ,投資

7、投資2626億元，億元，20092009年破產(chǎn)清算評估僅年破產(chǎn)清算評估僅2.72.7億億元。元。. 2.3 2.3 資產(chǎn)評估價值類型資產(chǎn)評估價值類型. 生產(chǎn)費用價值論生產(chǎn)費用價值論效用價值論效用價值論均衡價值論均衡價值論.以資產(chǎn)評估以資產(chǎn)評估的估價標準的估價標準形式表述形式表述重置成本重置成本現(xiàn)行市價現(xiàn)行市價( (或變現(xiàn)價值或變現(xiàn)價值) )清算價格清算價格從資產(chǎn)評估從資產(chǎn)評估假設(shè)假設(shè)角度表角度表述的述的繼續(xù)使用價值繼續(xù)使用價值公開市場價值公開市場價值清算價值清算價值從資產(chǎn)業(yè)從資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)務(wù)的性質(zhì)劃分劃分的的抵押價值、保險價值、抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、課稅價值、投資價值、清算價

8、值、轉(zhuǎn)讓價值、清算價值、轉(zhuǎn)讓價值、保全價值、交易價值、保全價值、交易價值、兼并價值、拍賣價值、兼并價值、拍賣價值、租賃價值、補償價值租賃價值、補償價值以評估結(jié)果以評估結(jié)果適用范圍適用范圍分分市場價值市場價值和非市場價值和非市場價值. 含含義義 適用適用性性公允價值，是指根據(jù)相公允價值，是指根據(jù)相關(guān)當(dāng)事人地位、被估資關(guān)當(dāng)事人地位、被估資產(chǎn)自身條件及其面臨的產(chǎn)自身條件及其面臨的市場條件，對被估資產(chǎn)市場條件，對被估資產(chǎn)客觀交換價值的相對合客觀交換價值的相對合理的估計值。理的估計值。.* 含義含義公允價值的特殊表現(xiàn)形式一系列不符合資產(chǎn)市場價值定義條件的價值形式的總稱或組合。既適用于產(chǎn)權(quán)變動，也適用于非

9、產(chǎn)權(quán)變動類資產(chǎn)業(yè)務(wù)。* 適用性適用性* 包括包括有限市場有限市場特定評估特定評估如非經(jīng)營性資產(chǎn)、非競爭性經(jīng)濟資源、處于特定地理位置不可替代資產(chǎn)、不可確指的無形資產(chǎn)、專用資產(chǎn)，等等。* *在用價值在用價值* *投資價值投資價值* *持續(xù)經(jīng)營持續(xù)經(jīng)營 價值價值* *保險價值保險價值* *清算價值清算價值* *課稅價值課稅價值.123Company Logo有利于評估人員有利于評估人員注意資產(chǎn)評估價注意資產(chǎn)評估價值基礎(chǔ)值基礎(chǔ), ,任何評估任何評估結(jié)果及其價值類結(jié)果及其價值類型都是在一定的型都是在一定的條件和基礎(chǔ)之上條件和基礎(chǔ)之上進行的進行的, ,資產(chǎn)評估資產(chǎn)評估價值類型是資產(chǎn)價值類型是資產(chǎn)評估條件不

10、同排評估條件不同排列組合的結(jié)果列組合的結(jié)果。有利于評估人員對有利于評估人員對其評估結(jié)果性質(zhì)的其評估結(jié)果性質(zhì)的認識認識, ,便于評估人便于評估人員在撰寫評估報告員在撰寫評估報告時更清楚明了地說時更清楚明了地說明其評估結(jié)果的確明其評估結(jié)果的確切涵義。切涵義。便于評估人員便于評估人員劃定其評估結(jié)劃定其評估結(jié)果的果的適用范圍適用范圍和使用范圍和使用范圍。. 2.2.4 4資產(chǎn)評估經(jīng)濟技術(shù)原則資產(chǎn)評估經(jīng)濟技術(shù)原則.資產(chǎn)評估的經(jīng)濟技術(shù)原則是指在資產(chǎn)評估執(zhí)資產(chǎn)評估的經(jīng)濟技術(shù)原則是指在資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)過程中的一些經(jīng)濟思想、技術(shù)規(guī)范和業(yè)務(wù)業(yè)過程中的一些經(jīng)濟思想、技術(shù)規(guī)范和業(yè)務(wù)準則。準則。.主要包括：主要包括：(1)(1)預(yù)期收益原則預(yù)期收益原則(2)(2)供求原則供求原則(3)(3)貢獻原則貢獻原則(4)(4)替代原則替代原則(5)(5)評估時點評估時點原則原則必須充分考慮資產(chǎn)的未來收益必須充分考慮資產(chǎn)的未來收益市場供求