最完整的房地產(chǎn)項目開發(fā)流程（包含各個節(jié)點(diǎn)） - 圖文-

1、房地產(chǎn)項目開發(fā)流程 地獲 開 工 開 盤 節(jié)點(diǎn) 主要 階段 主要工作內(nèi)容 主辦部門工作內(nèi)容 現(xiàn)場房型手冊（亮相版） 項目亮相前準(zhǔn)備 分項 研發(fā)：提供各單體戶型圖和樓層平面圖、小區(qū)擺位圖等 工作部門 主辦部門 企劃 主辦 崗位 協(xié)辦 部門 是否需要組織專題會議以 及會議參加部門 研發(fā)部 銷售：提出裝飾及指引系統(tǒng)的合理化建議 工程：組織招標(biāo)確定施工單位，協(xié)助企劃部進(jìn)行售樓處內(nèi)部裝修 售樓處裝修裝飾及售樓處內(nèi)外部指引包裝（精神堡壘、工地圍檔 和項目指引系統(tǒng)的施工 、吊旗、道旗、形象墻、指示牌、資料架、展示架） 運(yùn)營：核算售樓處裝修成本，進(jìn)行合同審批和付款工作 財務(wù)：提供裝修及包裝所需資金支持 銷售：

2、協(xié)商決定樣板間建造的具體戶型 研發(fā)：提供樣板間戶型的詳細(xì)房型圖和尺寸 工程：組織招標(biāo)確定施工單位并施工，組織樣板間施工和節(jié)點(diǎn)支 持 運(yùn)營：樣板間裝修成本核算及合同審批工作 財務(wù)：提供裝修及包裝所需資金支持 企劃 工程、財務(wù)、項目銷售、 運(yùn)營 樣板間及樣板環(huán)境指示說明系統(tǒng) 企劃 工程 研發(fā) 銷售、運(yùn)營 財務(wù)、項目 銷售道具準(zhǔn)備 研發(fā)：提供項目整體規(guī)劃方案和單體戶型圖，支持企劃部制作概 沙盤（概念）、戶型單體模型（外形、景觀、綠化、車棚、能源 念沙盤和單體沙盤 站點(diǎn)等位置應(yīng)明確） 銷售：與企劃部協(xié)商，選定概念沙盤的方案及單體沙盤的戶型選 擇 銷售：各種印刷類銷售道具制作的確定 研發(fā)：項目研發(fā)設(shè)計方

3、面資料的提供，如平面規(guī)劃圖、景觀規(guī)劃 入市前印刷品的設(shè)計、制作（概念樓書、房型圖、DM單、宣傳海 圖、房型圖、人行系統(tǒng)、車行系統(tǒng)等 報等） 工程：提供工程進(jìn)度及交工標(biāo)準(zhǔn)，施工材料、施工工藝等相關(guān)方 面的資料 法務(wù)：相關(guān)印刷文件的法律審核以及合同的審核 項目周邊主要道路設(shè)置醒目指示系統(tǒng) （意向）派籌卡及紀(jì)念禮品 配備看房車及看房車的包裝 車管部：提供看房車及司機(jī) 企劃 研發(fā)、項目銷售 企劃 研發(fā) 工程項目 銷售 法務(wù) 企劃 企劃 企劃 銷售部（客資 組） 商業(yè)銷售部運(yùn) 營組 企劃 車管部 聯(lián)動工作的準(zhǔn)備 進(jìn)行聯(lián)動單位的培訓(xùn)和包裝 企劃：提供重點(diǎn)聯(lián)動單位的包裝，相關(guān)銷售道具的制作 企劃 意向商家簽

4、約 進(jìn)駐意向書 法務(wù)：合同的談判以及審核 法務(wù) 項目形象表情、主題、創(chuàng)意表現(xiàn)確定 項目銷售 確定項目亮相方案 項目亮相細(xì)化方案確定 項目銷售部：參與討論，提出建設(shè)性意見 企劃 項目銷售 項目亮相媒體確定 企劃 項目銷售 第 11 頁，共 14 頁 節(jié)點(diǎn) 主要 階段 主要工作內(nèi)容 主辦部門工作內(nèi)容 分項 工作部門 主辦部門 企劃 主辦 崗位 協(xié)辦 部門 是否需要組織專題會議以 及會議參加部門 項目形象出街，媒介組合應(yīng)用（戶外、報紙、電視、電臺、車體 法務(wù)：相關(guān)印刷文件的法律審核以及合同的審核 、電梯） 項目亮相 項目亮相 新聞媒體新聞信息亮相 品牌傳播中心：通過媒體擴(kuò)大宣傳信息 研發(fā)：項目研發(fā)設(shè)

5、計資料、研發(fā)設(shè)計專業(yè)人士的支持 銷售：項目亮相各項工作的配合開展，電話接聽解答，現(xiàn)場客戶 接待，活動的協(xié)同組織等 研發(fā)：提供房型本冊、技術(shù)支持 銷管：提供房號及面積表 運(yùn)營：由運(yùn)營確定考核均價； 銷售：和銷售現(xiàn)場根據(jù)推盤節(jié)奏確定銷控 研發(fā)、工程：配合解釋、解決客戶提出的研發(fā)及工程問題 銷管：意向卡銷售的組織工作 外賣場：意向客戶推薦，客戶關(guān)系維護(hù) 銷售、工程、開發(fā)、運(yùn)營：討論并確定項目交工標(biāo)準(zhǔn) 法務(wù)：法律風(fēng)險提示。 運(yùn)營：牽頭制定項目考核指標(biāo)體系，提供項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求 銷售：對不同組團(tuán)、不同樓座、不同樓層和戶型制定合理的價格 體系。 房型附圖 交工標(biāo)準(zhǔn) 小區(qū)擺位 項目開盤前準(zhǔn)備 合同、附加協(xié)議

6、等文本審查確定 現(xiàn)場房型手冊深化版及最終版 樓書，宣傳海報、折頁，物業(yè)管理公約 購房須知，房型圖，詳細(xì)價格表 開盤前銷售道具準(zhǔn)備 售樓處內(nèi)外展示道具的統(tǒng)一更換（道旗、吊旗、背板等） 沙盤（細(xì)化景觀及外檐） 樣板間、樣板環(huán)境的指示系統(tǒng)的數(shù)據(jù)更新 銷控表及銷控貼，認(rèn)購書，合同袋 戶外媒體發(fā)布（項目形象及核心理念鍛造與深化） 項目形象的提升及深化 報紙媒體發(fā)布（項目形象及核心理念鍛造與深化） 小眾媒體及創(chuàng)新媒體發(fā)布（項目形象及核心理念鍛造與深化） 開盤信息告知 銀行大協(xié)議的簽訂 媒介組合應(yīng)用（戶外、報紙、電視、電臺、車體、電梯） 財務(wù)中心：提供銀行 第 12 頁，共 14 頁 法務(wù) 企劃 品牌傳播中

7、心 亮相慶典活動及產(chǎn)品推介會的宣傳和安排 企劃 研發(fā) 項目銷售 房型、房號及面積對照表 銷售內(nèi)部資料 銷控 客戶接待、客戶問題匯總及反饋 客戶積累 交工標(biāo)準(zhǔn)確定 意向卡銷售，客戶梳理，意向銷控制定，客戶關(guān)系維護(hù) 項目銷售 銷管部 項目銷售 項目銷售 研發(fā)部 銷售管理部 研發(fā) 研發(fā) 工程 外賣場 項目銷售 開 銷售管理部 法務(wù) 工程 發(fā) 運(yùn)營 項目銷售 研發(fā) 法務(wù) 工程 研發(fā) 法務(wù) 研發(fā) 價格體系確定 銷售管理部 銷售管理部 銷售管理部 銷售管理部 銷售管理部 企劃 企劃 企劃 企劃 運(yùn)營 研發(fā)：提供所有房型的房型附圖 研發(fā)：提供已確定的交工標(biāo)準(zhǔn) 法務(wù)：交工標(biāo)準(zhǔn)中法律風(fēng)險的提示和規(guī)避。 工程：審

8、核合同中的交樓時間及交工標(biāo)準(zhǔn) 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供最終版的總平面圖 法務(wù)：商品房合同、附加協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議等文本的審查確定 研發(fā)：提供深化版房型圖手冊及逐步落實(shí)形成最終房型圖手冊 研發(fā)：協(xié)助制作樓書、折頁等，提供技術(shù)支持 物業(yè)公司：提供物業(yè)管理公約 研發(fā)：提供項目詳細(xì)的房型圖，提供技術(shù)支持 銷售：協(xié)助銷管制定項目樓房的價格體系 工程：提供工程進(jìn)度及交工標(biāo)準(zhǔn) 研發(fā)：提供項目總規(guī)劃平面圖，協(xié)助企劃制作沙盤，提供圖紙和 技術(shù)支持 研發(fā)：負(fù)責(zé)提供樣板環(huán)境圖紙和技術(shù)支持 銷管：協(xié)助企劃制作銷控表、認(rèn)購書、合同袋等相關(guān)銷售用具 合同準(zhǔn)備 研發(fā) 研發(fā)、物業(yè)公司 項目銷售 工程 研發(fā) 企劃 企劃 企劃 企劃 企劃 企

9、劃 企劃 銷售管理部 研發(fā) 研發(fā) 銷售管理部 財務(wù)中心 節(jié)點(diǎn) 主要 階段 主要工作內(nèi)容 主辦部門工作內(nèi)容 開盤慶典活動 活動形式（演出 說明會 發(fā)布會） 與會人員（演藝名人 專家學(xué)者） 告知途徑（報廣 海報 門票 DM單） 分項 銷售：開盤慶典活動的組織配合，最大化接待、積累客戶 物業(yè)：積極為開盤慶典活動提供人力物力支持 工作部門 主辦部門 企劃 主辦 崗位 協(xié)辦 部門 是否需要組織專題會議以 及會議參加部門 開盤 項目銷售 物業(yè) 開盤 客戶轉(zhuǎn)化 回款落實(shí) 月度指標(biāo)分解 財務(wù)：收取定金、購房款 明確合理流程，接待、回訪、邀約客戶,完成客戶轉(zhuǎn)協(xié)議、轉(zhuǎn)合同 銷售：簽訂購房協(xié)議，進(jìn)行客戶關(guān)系維護(hù)，協(xié)

10、助合同、文件的簽 工作 署 銷售：按照每月考核指標(biāo)定時定額完成銷售量，為回款落實(shí)提供 支撐 根據(jù)公司資金情況與項目進(jìn)程，進(jìn)行月度指標(biāo)分解與調(diào)整 企劃：階段性項目推廣總結(jié)，根據(jù)庫存產(chǎn)品現(xiàn)狀，合理安排推廣 節(jié)奏和推廣方向 來電客戶分析、來訪客戶分析、成交客戶分析、未成交客戶分析 銷管：根據(jù)庫存產(chǎn)品現(xiàn)狀和考核指標(biāo)要求，和銷售協(xié)商調(diào)整價格 、滯銷產(chǎn)品分析、競爭項目動態(tài)關(guān)注，對項目所處銷售階段進(jìn) 體系，聚焦重點(diǎn)產(chǎn)品的銷售 行準(zhǔn)確判斷和適時調(diào)整 外賣場：協(xié)助項目銷售進(jìn)行產(chǎn)品、客戶分析，根據(jù)聚焦銷售重點(diǎn) 推薦可成交客戶 根據(jù)財務(wù)指標(biāo)，產(chǎn)品情況，客戶情況，制定月度的推廣策略、銷 企劃：與企劃確定推廣策略 售策

11、略和重大節(jié)點(diǎn) 銷管：制定銷管價格策略 運(yùn)營：階段性考核指標(biāo)調(diào)整；動態(tài)調(diào)整項目售價，實(shí)現(xiàn)項目利潤 定期進(jìn)行價格測算，與銷售溝通，根據(jù)庫存產(chǎn)品和聚焦銷售的重 最大化 點(diǎn)及市場形勢變化，調(diào)整項目價格，實(shí)現(xiàn)項目利潤最大化 銷售：根據(jù)階段性產(chǎn)品銷售情況和庫存產(chǎn)品現(xiàn)狀，溝通協(xié)調(diào)銷管 調(diào)整價格體系 報紙媒體：樹立項目形象，宣泄產(chǎn)品賣點(diǎn) 戶外媒體：強(qiáng)化項目形象，聚焦重大節(jié)點(diǎn) 銷售：協(xié)同企劃對于項目形象和階段性產(chǎn)品宣泄點(diǎn)進(jìn)行溝通，確 定報廣內(nèi)容 銷售：結(jié)合階段性考核指標(biāo)和項目銷售情況，確定階段性節(jié)點(diǎn)的 設(shè)置和媒體宣傳 銷售管理部 財務(wù) 項目銷售 銷管部 銷售管理部 項目銷售 產(chǎn)品分析、聚焦銷售重點(diǎn) 項目銷售部

12、企劃部，銷管部 月度操作手冊制定 銷售體系 價格監(jiān)控及調(diào)整 銷售管理部 運(yùn)營部、項目銷售 企劃 企劃 企劃 企劃 企劃 項目銷售 項目銷售 項目銷售 項目銷售 項目銷售 月度推廣計劃執(zhí)行 營銷活動：維系老客戶促進(jìn)老帶新，制造新聞熱點(diǎn)烘托項目人氣 銷售：協(xié)助企劃進(jìn)行主題營銷活動的組織和配合工作 客戶中心：通過公益性活動強(qiáng)化客戶品牌忠誠度，加強(qiáng)項目口碑 銷售：通過與企劃部的溝通交流，創(chuàng)新性的組織公益性活動，強(qiáng) 傳播效應(yīng) 化客戶忠誠和樹立順馳品牌美譽(yù)度，逐漸形成項目的獨(dú)特賣點(diǎn) 銷售道具支持：樓書、客戶通訊、生活手冊折頁、道旗、吊旗 銷售：協(xié)同企劃制作各種銷售道具 日常銷售 第 13 頁，共 14 頁

13、 節(jié)點(diǎn) 主要 階段 日常銷售 主要工作內(nèi)容 主辦部門工作內(nèi)容 分項 工作部門 主辦部門 項目銷售部 銷售本部 項目銷售部 項目銷售部 主辦 崗位 協(xié)辦 部門 是否需要組織專題會議以 及會議參加部門 企劃部 企劃部 客戶資源利用大客戶，社區(qū)活動，置業(yè)推薦，物業(yè)推薦等工作帶 企劃：提供DM單，海報、樓書、單體沙盤等銷售道具支持 來大批意向客戶 外賣場客戶到訪 客戶到訪及接待成交工作 項目銷售現(xiàn)場利用電話回訪老客戶，并進(jìn)行客戶接待成交工作 企劃：外賣場銷售道具的及時制作和補(bǔ)充，路演活動的組織開展 企劃：提供沙盤、單體戶型、樣板間等銷售道具； 銷管：提供銷控 通過日常培訓(xùn)，提高銷售人員的接待水平，現(xiàn)場

14、通過電話回訪， 行政：有行政組織一些專業(yè)化的培訓(xùn)，已提高銷售員的銷售水平 邀約客戶到訪促成成交 。 月度付款計劃及支付 運(yùn)營：根據(jù)銷售費(fèi)用發(fā)生及以往支付情況，制定月度合同支付額 度，審核付款計劃并上報地產(chǎn)集團(tuán) 財務(wù)：審核價款單及發(fā)票，按資金情況付款 運(yùn)營：合同簽訂及審批工作 法務(wù)：商品房合同、附加協(xié)議等文本抽查，風(fēng)險提示 銷售本部：確認(rèn)物業(yè)及置業(yè)聯(lián)動，送各部門存檔 制定回款節(jié)點(diǎn)，協(xié)調(diào)銀行及房管局保證按期回款 公司考核指標(biāo)完成及調(diào)整 財務(wù)：財務(wù)：為客戶創(chuàng)造便捷交款條件，快速收款 銷管：按當(dāng)月完成情況，逐步調(diào)整全年銷售回款指標(biāo) 財務(wù)：負(fù)責(zé)編制月度資金預(yù)算，填列各項目實(shí)際發(fā)生數(shù)。 銷管：按當(dāng)月完成情況，調(diào)整次月及全年銷售指標(biāo) 財務(wù)：負(fù)責(zé)編制月度資金預(yù)算，填列各項目實(shí)際發(fā)生數(shù)。 開發(fā)：提供下月指標(biāo)落實(shí)的政府相關(guān)證件支持 工程：提供下月指標(biāo)落實(shí)的工程節(jié)點(diǎn)支持，統(tǒng)計匯報工程指標(biāo)完 成情況及指標(biāo)調(diào)整，提供月度工程款計劃 綜管：接收商品房合同、協(xié)議、優(yōu)惠單并存檔 企劃 運(yùn)營部 財務(wù) 合作方合同簽訂 回款 銷售管理部、 企劃部 銷售管理部 運(yùn)營部 運(yùn)營部