物業(yè)管理公司市場拓展體系方案

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上市場拓展體系方案依據(jù)南京久和物業(yè)管理有限公司發(fā)展概要，在未來5年內(nèi)，拓展經(jīng)營部特制定如下方案：一、 拓展發(fā)展目標(biāo)1、 定位 面積定位：住宅項目建筑面積不少于5萬M2，寫字樓等商業(yè)項目建筑面積不少于8000萬建筑平方米。 贏利定位：接管任何物業(yè)類型項目必須具備較強的贏利能力，能夠做到基本的支付平衡。拓展目標(biāo)類別擬收費標(biāo)準(zhǔn)多層0.5（標(biāo)準(zhǔn)三級）高層0.9（標(biāo)準(zhǔn)二級）后勤1.5（市場協(xié)商） 品牌定位：積極爭取拓展各種物業(yè)類型有一定代表性項目，并在管理定位上塑立物業(yè)類型品牌管理的核心要求。 領(lǐng)域定位：中高檔市內(nèi)交通便利型住宅、商業(yè)不動產(chǎn)項目、大型企業(yè)后勤（包括工業(yè)園區(qū)）。 戰(zhàn)

2、略定位：在物業(yè)管理市場不成熟的前提下，不求多，只求精，以達(dá)到培養(yǎng)品牌和業(yè)務(wù)建設(shè)的目的；而在物業(yè)管理市場相對比較成熟的前提下，可以適當(dāng)依據(jù)品牌和義務(wù)多年的經(jīng)驗和資源，對外進(jìn)行拓展。 原則定位：1、 綜合樓（高層）面積少于20000平方米項目不接，小區(qū)（多層）面積少于50000平方米項目不接；2、物業(yè)管理費用過低的不接； 3、 業(yè)主委員會非原則問題與物業(yè)公司糾纏不清的項目不接（限于成熟小區(qū)）；4、 維修基金不足或不到位的項目不接（限于成熟小區(qū)）；5、 物業(yè)管理配套設(shè)施不全，后續(xù)管理需要投入大量資金的項目不接； 6、 檔次過低的項目不接； 7、 曾因工程問題引起業(yè)主公憤、被媒體多次負(fù)面爆光、在業(yè)內(nèi)造

3、成不良影響的開發(fā)商的項目不接； 8、 開發(fā)商或大產(chǎn)權(quán)主超過二家的項目不接； 9、 公司資源配置達(dá)不到客戶滿意要求的項目不接。2、 區(qū)域原則 南京市：江寧開發(fā)區(qū)、沿江開發(fā)區(qū) 市內(nèi)（二次高檔物業(yè)） 江蘇省內(nèi)其他城市：連云港 淮陰等一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的小城市 湖南長沙：長沙市內(nèi)及開發(fā)區(qū) 南京周遍地區(qū)：安徽馬鞍山等經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢很好的二級城市3、 階段目標(biāo)量化（本目標(biāo)為單獨集團(tuán)外拓展數(shù)字） 2006年2007年：兩年內(nèi)總建筑面積不少于20萬M2優(yōu)秀項目 2008年2010年：三年內(nèi)總建筑面積不少于30萬M2優(yōu)秀項目二、 組織構(gòu)造1、 組織架構(gòu)總經(jīng)理市場部品牌建設(shè)對外拓展社區(qū)經(jīng)營組2、 人員配置本著機(jī)制高效、節(jié)

4、約成本的原則，在人員配置上必須選擇一定的綜合型復(fù)合型人才，并在物業(yè)管理行業(yè)具有一定的閱歷、獨特的見識、優(yōu)秀的適合物業(yè)管理市場的眼光。總經(jīng)理經(jīng)理1人 市場部品牌建設(shè)對外拓展社區(qū)經(jīng)營組市場專員1人 職責(zé)分工： 經(jīng)理 負(fù)責(zé)大型活動的策劃、執(zhí)行與評估； 負(fù)責(zé)各類方案、計劃書的撰寫制定季度計劃和月度計劃，將其分解部署給各分公司，并定期跟進(jìn)指導(dǎo)和評估；領(lǐng)導(dǎo)下屬為本部門的主要客戶建立運作系統(tǒng)，持續(xù)推動市場發(fā)展；  勇于探索和創(chuàng)新，在實際工作中不斷總結(jié)和提高，善于將自己和下屬的寶貴經(jīng)驗加以歸納和提升，為培訓(xùn)和發(fā)展提供建議。  根據(jù)拓展需要，建立并不斷充實和調(diào)整本市場隊伍，并指導(dǎo)分

5、公司建立當(dāng)?shù)厥袌鐾卣龟犖?，努力提高組織結(jié)構(gòu)運轉(zhuǎn)效率。在公司原則的基礎(chǔ)上，制定公平合理的人員評估與激勵制度，不斷激勵下屬完成給定的目標(biāo)，并努力提高本市場組織結(jié)構(gòu)的凝聚力；  根據(jù)公司提供的培訓(xùn)資料，實地培訓(xùn)下屬人員以提高市場技巧；  協(xié)助公司在全國范圍內(nèi)與政府及相關(guān)領(lǐng)域、品牌傳播媒體等建立良好關(guān)系，共同維護(hù)品牌；關(guān)注行業(yè)整體發(fā)展，實時監(jiān)控市場，定期提交市場運營報告； 市場專員每月向部門經(jīng)理提交工作報告，其中包括市場的分析和拓展市場的方法。負(fù)責(zé)市場信息的搜集、分析、整理以及與廠商、內(nèi)外客戶、合作伙伴之間的市場信息傳遞； 市場活動組織與策劃市場推廣界面（如相關(guān)網(wǎng)站、刊物）的設(shè)計維

6、護(hù)。三、 業(yè)務(wù)范圍可輸出型（核心業(yè)務(wù)）1、 不動產(chǎn)項目的物業(yè)管理全委托服務(wù)方式：提供全方位物業(yè)管理服務(wù)客戶對象：江蘇省或周遍省市的沒有物業(yè)管理操作思想的建設(shè)開發(fā)商、政府項目機(jī)構(gòu)的辦公物業(yè)、學(xué)校園區(qū)物業(yè)等。服務(wù)特色： 1）積極的前期介入。從物業(yè)管理角度，協(xié)助開發(fā)商進(jìn)行項目的規(guī)劃設(shè)計及有關(guān)設(shè)施設(shè)備的選型。 2）營銷推廣的配合。以一流的物業(yè)管理品牌，幫助開發(fā)商增強購房客戶對未來生活品質(zhì)和服務(wù)檔次的信心。 3）高品質(zhì)的物業(yè)管理：員工具備高水準(zhǔn)的職業(yè)道德、專業(yè)知識與服務(wù)經(jīng)驗；  4）提供行業(yè)內(nèi)性能價格比的高品質(zhì)服務(wù)；   5）過硬的技術(shù)專家團(tuán)隊，確保大廈和小區(qū)各類設(shè)施設(shè)備的正常運行；

7、 6）客戶服務(wù)中心的運作模式與“全程溝通 親情服務(wù)”服務(wù)方式確保管理服務(wù)水平； 7）ISO9001質(zhì)量保證體系與信息化平臺，保證了服務(wù)質(zhì)量和管理效率2、 顧問管理服務(wù)方式：將自己卓有成效的物業(yè)管理體系，以顧問模式輸出和嫁接，使開發(fā)商的物業(yè)管理迅速達(dá)到行業(yè)一流水平，增強購房業(yè)主和租賃商戶對未來生活質(zhì)量的信心。 客戶對象：國家三級城市的有需求的開發(fā)商、物業(yè)管理公司等。服務(wù)特色：   1）幫助客戶量身訂做符合實際需要的組織架構(gòu)；   2）規(guī)范業(yè)務(wù)程序，引入ISO9001質(zhì)量管理體系； 3）運用物業(yè)管理軟件，構(gòu)建高效率的管理平臺；   4）協(xié)助選聘人才，培養(yǎng)專業(yè)

8、化的物業(yè)管理隊伍； 5）控制成本費用，優(yōu)化物業(yè)管理投入產(chǎn)出關(guān)系；  6）確保業(yè)主入伙、收樓、業(yè)主大會會議等重大事項的順利策劃和舉辦。3、社區(qū)商業(yè)經(jīng)營服務(wù)方式：通過由公司市場部統(tǒng)一對社區(qū)經(jīng)營資源進(jìn)行整合，然后經(jīng)過包裝推廣客戶對象：各類社區(qū)服務(wù)公司業(yè)務(wù)建設(shè)塑造型（非核心業(yè)務(wù)）1、 企業(yè)后勤服務(wù)服務(wù)方式：后勤類服務(wù)，延伸了物業(yè)管理服務(wù)客戶對象：外資企業(yè)、政府機(jī)關(guān)、軍隊、學(xué)校、醫(yī)院及工業(yè)區(qū)等服務(wù)特色： 1）減輕后勤服務(wù)的運營成本2）延長整體建筑的使用壽命3）營造公共物業(yè)的舒適環(huán)境4）解除后勤管理的后顧之憂 2、商業(yè)管理客戶對象：各類商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商四、 資源需求通過務(wù)“實”和務(wù)“虛”， 務(wù)“

9、實”具體指實際的目標(biāo)和效益，而務(wù)“虛”則是指通過人的意識、思想層面的工作，從而使客戶和員工對你產(chǎn)生敬意，最終使工作更好地開展和保障。1、制度、流程支持關(guān)于對外拓展和社區(qū)商業(yè)經(jīng)營等工作涉及到一些流程和制度簡化和支持，具體在市場拓展規(guī)程、社區(qū)物業(yè)項目商業(yè)經(jīng)營管理流程、社區(qū)物業(yè)項目商業(yè)經(jīng)營管理制度、市場拓展績效獎勵制度進(jìn)行了具體的設(shè)計和約定。2、財力支持3、人力支持 塑造現(xiàn)代物業(yè)管理品牌，必須有符合現(xiàn)代發(fā)展理念、技能復(fù)合型的人才進(jìn)行支撐。4、品牌包裝、宣傳的平臺建設(shè)支持5、物業(yè)項目現(xiàn)場服務(wù)品質(zhì)的支持6、專業(yè)化、積極市場化氛圍塑造的支持 五、 拓展平臺 客戶平臺目的：依據(jù)網(wǎng)絡(luò)平臺和業(yè)務(wù)平臺進(jìn)行客戶平臺

10、建設(shè)，建立強大的對內(nèi)和對外有層次的客戶關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，并做到每一個客戶有據(jù)可查，向所有客戶傳達(dá)物業(yè)管理公司的企業(yè)良好形象操作：建立客戶平臺框架和檔案系統(tǒng)的建設(shè)，并逐步給予完善。 網(wǎng)絡(luò)平臺目的：塑造物業(yè)管理品牌和對外宣傳、業(yè)主溝通、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營、客戶整合橋梁作用操作：建立“久和數(shù)碼社區(qū)”和“江蘇物業(yè)管理信息網(wǎng)”。六、 工作標(biāo)準(zhǔn)關(guān)于日常過程中的工作標(biāo)準(zhǔn)集合社區(qū)物業(yè)項目商業(yè)經(jīng)營管理制度、市場拓展績效獎勵制度制定。七、 工作流程市場拓展規(guī)程1.0目的規(guī)范拓展物業(yè)管理項目流程，保證參加招投標(biāo)項目的質(zhì)量，推廣久和物業(yè)的品牌。2.0范圍適用于公司市場拓展和物業(yè)管理項目的招投標(biāo)工作。3.0職責(zé)3.1市場部負(fù)責(zé)物業(yè)信息資

11、料收集、整理、分析和項目的跟蹤、洽談；以及投標(biāo)書和委托服務(wù)合同的編制并組織評審。3.2各特定管理處負(fù)責(zé)甲方項目考察的接待工作。3.3財務(wù)部負(fù)責(zé)物業(yè)管理成本測算與可行性報告編寫。3.4公司總經(jīng)理聽取各階段情況匯報，參加投標(biāo)書和合同的評審，最后拍板審定。4.0工作程序4.1樓盤項目信息收集4.1.1市場部市場拓展人員從報紙、網(wǎng)絡(luò)、電視等多方面收集樓盤項目信息，對其進(jìn)行整理匯總并報市場部經(jīng)理審核。4.1.2市場部經(jīng)理對收集的樓盤信息進(jìn)行過濾和分析，最后確定有價值的項目并組織跟蹤了解。4.2現(xiàn)場了解：市場拓展人員對已確定跟蹤項目進(jìn)行現(xiàn)場了解，主要內(nèi)容如下：4.2.1前期物業(yè)管理樓盤了解4.2.1.1物

12、業(yè)類型（多層、小高層、高層、工廠、商住樓、別墅、混合類等）和竣工驗收情況。4.2.1.2物業(yè)所在城市區(qū)域、樓盤售價、房屋質(zhì)量、配套設(shè)備設(shè)施、建筑總面積、用地面積、綠化面積。4.2.1.3開發(fā)商、施工單位、將入住和已入住的業(yè)主情況。4.2.1.4開發(fā)商心目中物業(yè)管理公司服務(wù)價位、所在轄區(qū)物業(yè)管理主管部門、價格管理部門初步定價、部分業(yè)主心目中物業(yè)管理公共服務(wù)價位。4.2.1.5各種配套設(shè)備設(shè)施情況相關(guān)技術(shù)資料、圖紙、檔案的情況。例如：電梯和增壓水泵數(shù)量、總功率，消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、停車場（庫）車位、會所等情況；4.2.1.6開發(fā)商心目中物業(yè)管理單位資質(zhì)、品牌要求。4.2.1.7開發(fā)商所希望的物業(yè)管

13、理模式（全委或顧問）。4.2.2成熟樓盤情況了解4.2.2.1原物業(yè)管理單位管理服務(wù)狀況及虧贏情況；各種配套設(shè)備設(shè)施有無損壞，相關(guān)物業(yè)資料和檔案是否齊全。4.2.2.2業(yè)主委員會主任、委員發(fā)揮的作用及在業(yè)主心目中的形象，對新物業(yè)管理公司要求和定位。4.2.2.3物業(yè)類型（多層、小高層、高層、工廠、商住樓、別墅、混合類等）。4.2.2.4物業(yè)所在城市區(qū)域、樓盤售價、房屋質(zhì)量、配套設(shè)備設(shè)施、建筑總面積、用地面積、綠化面積等。4.2.2.5開發(fā)商、施工單位、已入住和未入住業(yè)主的情況。4.2.2.6原物業(yè)管理公司與開發(fā)商的關(guān)系、與所在轄區(qū)物業(yè)管理主管部門、物價管理部門的關(guān)系；業(yè)主對原物業(yè)管理公共服務(wù)質(zhì)

14、量和價位是否滿意及原因所在。4.2.2.7開發(fā)商心目中物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)、品牌要求。4.2.2.8各種配套設(shè)備設(shè)施情況，例如：電梯和增壓水泵數(shù)量、總功率；消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、停車場（庫）車位、會所等情況；4.2.2.9市場拓展工作人員編制相應(yīng)物業(yè)項目調(diào)研報告,并組織相關(guān)部門對調(diào)研項目進(jìn)行評審。4.3洽談跟進(jìn)4.3.1市場拓展工作人員和開發(fā)商、業(yè)主委員會建立聯(lián)系后要經(jīng)常跟進(jìn)，保持信息暢通。4.3.2市場拓展工作人員在適當(dāng)時候引薦市場部經(jīng)理或公司總經(jīng)理與對方有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)見面洽談。4.3.3經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意采用市場化方法交往和跟進(jìn)。4.3.4初步達(dá)成合作意向。4.3.5了解招標(biāo)文件具體要求。4.3.6準(zhǔn)備投

15、標(biāo)書(方案)并準(zhǔn)備好與項目關(guān)鍵人物進(jìn)行相關(guān)事宜的溝通，以進(jìn)一步探聽對方意圖。4.4投標(biāo)書(方案)編寫內(nèi)容：4.4.1投標(biāo)說明4.4.2企業(yè)基本情況4.4.3管理服務(wù)特色4.4.4管理服務(wù)構(gòu)想4.4.5各項物業(yè)管理服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)4.4.6管理服務(wù)費用4.4.7物資配備明細(xì)4.5投標(biāo)書(方案)的評審4.5.1市場部組織相關(guān)部門對投標(biāo)書(方案)進(jìn)行評審。4.6投標(biāo)書(方案)送達(dá)4.6.1由市場拓展工作人員將評審合格的投標(biāo)書送達(dá)招標(biāo)方。4.7物業(yè)服務(wù)委托合同制定和內(nèi)部評審4.7.1市場部負(fù)責(zé)草擬合同并組織相關(guān)部門對合同的具體條款進(jìn)行評審。4.8物業(yè)服務(wù)合同的簽訂4.8.1由總經(jīng)理或其授權(quán)人與委托方簽訂合

16、同，并按合同要求開展工作。5.0相關(guān)支持性文件和質(zhì)量記錄5.1物業(yè)項目信息表5.2投標(biāo)項目評審表 社區(qū)物業(yè)項目商業(yè)經(jīng)營管理流程一、 每季度，項目經(jīng)營資源整合、盤點、歸類。二、 經(jīng)營資源形成書面控制，并歸類反饋到財務(wù)處。三、 項目經(jīng)營時，小型經(jīng)營項目到市場部備案，大型經(jīng)營項目到市場部審核，同時市場部協(xié)助項目處去完成經(jīng)營。四、 市場部利用社區(qū)經(jīng)營資源可以再次進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營，經(jīng)營推廣久和數(shù)碼社區(qū)。五、 所有經(jīng)營必須簽定經(jīng)營協(xié)議或合同；每一次經(jīng)營必須簽寫社區(qū)經(jīng)營項目備案表進(jìn)行備案，做到有據(jù)可查。六、 市場部負(fù)責(zé)把社區(qū)經(jīng)營項目備案表傳達(dá)給公司財務(wù)部，然后財務(wù)部負(fù)責(zé)和管理處確認(rèn)。支撐文件：社區(qū)經(jīng)營項目備案表

17、社區(qū)經(jīng)營項目備案表經(jīng)營項目責(zé)任人合作方式協(xié)議金額協(xié)議編號市場部意見簽名：財務(wù)部意見簽名：總經(jīng)理意見簽名：物業(yè)管理項目信息發(fā)展商名稱銷售代理公司名稱建筑設(shè)計公司名稱園林設(shè)計公司名稱物業(yè)公司名稱物業(yè)公司簡介項目名稱座落位置物業(yè)類型預(yù)計售價定位檔次占地面積（M2）2容積率綠化率綠化面積總建筑面積一期（ ）M2、二期（ ）M2開工時間開盤時間竣工時間入伙時間提供圖紙總平面圖 首層平面圖 地下室平面圖 其他住宅面積（M2） m2多層（）棟（） 小高層（）棟（）高層（）棟（） 別墅（）棟（）戶數(shù)寫字樓（）（ ）層（ ）棟商業(yè)面積（）（ ）層會所（M2）功能配置停車位地下（ ）輛，地上（）輛，租（ ）%，售

18、（）%智能化設(shè)施 門禁 電子巡更 停車場IC卡 閉路監(jiān)控 配電總?cè)萘?KW變壓器（ ）臺 、型號（、功率（）KW高壓配電柜（）個、低壓配電柜（ ）個電梯品牌三菱或日立電梯數(shù)量部電梯總功率中央空調(diào)有 無 水 泵消防泵（ ）臺；功率（ ）KW；穩(wěn)壓泵（ ）臺；功率（ ）KW；加壓泵（ ）臺；功率（ ）KW；發(fā)電機(jī)（ ）臺；功率（ ）KW；公共照明功率（ ）KW垃圾中轉(zhuǎn)站 化糞池 水箱高位（ 個）低位（ 個）煤 氣市政煤氣； 專用煤氣站； 其它當(dāng)?shù)厥召M標(biāo)準(zhǔn)水費住宅用水： 元/M3商業(yè)用水： 元/M3電費住宅用電： 元/M3商業(yè)用電： 元/M3管理費多層： 元/M2/月 小高層： 左右 元/M2/月高層： 元/M2/月 別墅： 元/M2/月商業(yè)： 元/M2/月中央空調(diào)費： 元/M2/月公共水電是否攤銷是； 否； 收費：水 元/M3；電 元/KW本地人員工資水平管理處經(jīng)理（ ）元/月；主管（）元/月；護(hù)衛(wèi)員（）元/月維 修 工（）元/月；保潔員（）元/月；社保情況：不太完善委托物業(yè)管理方式全權(quán)委托 顧問管理 其它管理期限需要常駐的顧問人員（針對顧問方式）駐場經(jīng)理（ ）名 客戶服務(wù)