房地產(chǎn)投資資金融通

1、房地產(chǎn)投資資金融通如何保障房地產(chǎn)投資所需資金？主要內(nèi)容1. 房地產(chǎn)投資資金融通的必要性；2. 房地產(chǎn)開發(fā)投資資金融通渠道和程序；3. 房地產(chǎn)置業(yè)投資資金融通渠道和程序；4. 房地產(chǎn)投融資擔保和保險的含義和作用；5. 房地產(chǎn)投資資金融通決策 一、房地產(chǎn)投資資金融通的概念 1. 含義房地產(chǎn)投資者為保持流動性、規(guī)避風險或追求更大利益等需要，在房地產(chǎn)金融市場運用相關(guān)金融工具獲得資金支持，以保障房地產(chǎn)投資的順利進行的行為或過程。土地購置土地購置支付工程款等支付工程款等土地開發(fā)土地開發(fā)轉(zhuǎn)入開發(fā)轉(zhuǎn)入開發(fā)房屋建成房屋建成預售預售/租租儲備資金貨幣資金生產(chǎn)資金貨幣資金成品資金售租售租特點：特點：資金占用量大，占

2、用時間長，周轉(zhuǎn)速度慢；資金資金占用量大，占用時間長，周轉(zhuǎn)速度慢；資金運動受區(qū)域范圍的影響運動受區(qū)域范圍的影響 （1）開發(fā)資金需要量巨大與開發(fā)商自有資金有限的矛盾 第一，資金投入集中、巨大且占用時間較長、周轉(zhuǎn)速度較慢；第一，資金投入集中、巨大且占用時間較長、周轉(zhuǎn)速度較慢； 第二，追求規(guī)模效應而超出了開發(fā)商自有資金；第二，追求規(guī)模效應而超出了開發(fā)商自有資金； 第三，規(guī)避風險而投資多項目的需要，超出了開發(fā)商自有資金。第三，規(guī)避風險而投資多項目的需要，超出了開發(fā)商自有資金。 （2）購置所需資金量大與當前支付能力有限的矛盾 一是當時資金實力不夠；二是保持對資金的主動性；一是當時資金實力不夠；二是保持對資

3、金的主動性； 三是將資金壓力在時間上攤薄；四是貸幣價值的變化；三是將資金壓力在時間上攤??；四是貸幣價值的變化； 五是提前實現(xiàn)房屋購買行為，如尚未付清借款時已有了房屋。五是提前實現(xiàn)房屋購買行為，如尚未付清借款時已有了房屋。房地產(chǎn)價值的提高，投資者從自有資金到貸款、股票或債券，而房地產(chǎn)也成為資金提供機構(gòu)的資產(chǎn)。私人市場私人市場公眾市場公眾市場權(quán)益權(quán)益融資融資個人個人房地產(chǎn)上市公司房地產(chǎn)上市公司企業(yè)企業(yè)權(quán)益型權(quán)益型REIT退休基金退休基金債務(wù)債務(wù)融資融資商業(yè)銀行商業(yè)銀行抵押貸款支持證券抵押貸款支持證券保險公司保險公司抵押型抵押型REIT退休基金退休基金上市或增發(fā)新股：條件較苛刻，融資成本高；吸收其他

4、機構(gòu)投資者資金：對企業(yè)和項目要求高；合作開發(fā)：較為有利和普遍企業(yè)債券：債券利率和融資成本高；抵押貸款：比較有利，也比較普遍；信用貸款：對企業(yè)的要求較高其他如預收定金和房款、留存收益等。向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項目的貸款。貸款便捷、成本較低，但期限較短，使用常受到限制。1. 房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸款用于購置土地，風險極高，抵押率通常為5060，我國金融機構(gòu)不得發(fā)放。（1）土地購置貸款二、房地產(chǎn)開發(fā)投資資金融通（2）土地開發(fā)貸款用于對土地進行改良，雖然風險較高，但金融機構(gòu)會擁有第一抵押權(quán)。（3）建設(shè)貸款用于償還土地購置貸款和土地開發(fā)貸款，支付建設(shè)階段的人工、材料、設(shè)備、

5、管理費和其他相關(guān)成本，金融機構(gòu)要求以該房地產(chǎn)項目、其他房地產(chǎn)項目、質(zhì)押或第三方保證作為擔保。除一般貸款條件外，還包括：除一般貸款條件外，還包括：企業(yè)的條件：營業(yè)執(zhí)照，開發(fā)權(quán)，健全財務(wù)管理和經(jīng)企業(yè)的條件：營業(yè)執(zhí)照，開發(fā)權(quán)，健全財務(wù)管理和經(jīng)濟核算制度，貸款賬戶和結(jié)算賬戶；濟核算制度，貸款賬戶和結(jié)算賬戶； 項目的條件：土地使用權(quán)，項目相關(guān)合法證件及市場項目的條件：土地使用權(quán)，項目相關(guān)合法證件及市場前景，預算合理且自有資金占比達到項目預算投資總前景，預算合理且自有資金占比達到項目預算投資總額的額的35%）；）；開發(fā)商對建設(shè)的房地產(chǎn)進行保險，且第一受益人為貸開發(fā)商對建設(shè)的房地產(chǎn)進行保險，且第一受益人為貸

6、款銀行?？钽y行。國有國有土地土地收購重新開發(fā)重新開發(fā)儲儲備備土地市場存量土地增量土地出出讓讓招拍掛2. 土地儲備貸款向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。貸款要求嚴格，抵押率較低。 縣級以上政府指定或委托的土地儲備機構(gòu)縣級以上政府指定或委托的土地儲備機構(gòu)和對土地進行一級開發(fā)的企業(yè)；和對土地進行一級開發(fā)的企業(yè)；資本金到位、管理規(guī)范；資本金到位、管理規(guī)范；調(diào)查土地整體情況；調(diào)查土地整體情況；關(guān)注土地價值狀況；關(guān)注土地價值狀況；專戶管理，監(jiān)控土地收益。專戶管理，監(jiān)控土地收益。連續(xù)三年盈利；凈資產(chǎn)收益率每年不得低于10%；累計對外投資額不超過凈資產(chǎn)的50%；總資產(chǎn)負債率低于70%；所有

7、者權(quán)益至少5000萬元。 3. 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行股票獲得永久資本，提高自有資本率；資金使用限制較少；獲得永久資本，提高自有資本率；資金使用限制較少；可獲得高于賬面價值的溢價資金等。但融資成本較高，可獲得高于賬面價值的溢價資金等。但融資成本較高，會使得原投資者弱化乃至失去對企業(yè)的控制權(quán)。會使得原投資者弱化乃至失去對企業(yè)的控制權(quán)。4. 房地產(chǎn)信托融資信托投資公司通過資金信托方式集中兩個或以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動產(chǎn)或其經(jīng)營企業(yè)為主要運用標的，對房地產(chǎn)信托資金進行管理、運用和處分的行為。規(guī)模小，期限短，要求收益率高，及時滿足需要，降規(guī)模小，

8、期限短，要求收益率高，及時滿足需要，降低企業(yè)財務(wù)總成本；提供全程融資服務(wù)；信托計劃依低企業(yè)財務(wù)總成本；提供全程融資服務(wù)；信托計劃依托項目且流動性較差托項目且流動性較差。 有國家認可的執(zhí)業(yè)資格；注冊資本不少于1000萬元人民幣；具有完善的法人治理結(jié)構(gòu)；具備足夠的人力、組織及技術(shù)資源，其中至少有2人在房地產(chǎn)投資管理方面具備年以上可追溯的記錄；中國銀監(jiān)會要求的其他條件。 5. 房地產(chǎn)債券融資為了籌集特定房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金而發(fā)行的借款信用憑證 ，具有高效靈活、無中途停貸或回收的風險、易于被大眾接受等特點。凈資產(chǎn)額的限額：凈資產(chǎn)額的限額：股份有限公司不低于股份有限公司不低于3000萬元，有限萬元，有限責

9、任公司不低于責任公司不低于6000萬元；萬元；累計債券總額不超過公司凈資產(chǎn)的累計債券總額不超過公司凈資產(chǎn)的40%，累計債券總額，累計債券總額指公司成立歷來發(fā)行的所有債券的尚未償還部分，發(fā)債指公司成立歷來發(fā)行的所有債券的尚未償還部分，發(fā)債額度不能超過整個項目所需資金的額度不能超過整個項目所需資金的20；最近最近3年平均可分配利潤足以支付年平均可分配利潤足以支付1年的利息；年的利息；籌集的資金投資方向符合國家產(chǎn)業(yè)政策；籌集的資金投資方向符合國家產(chǎn)業(yè)政策；債券利率不得超過國務(wù)院規(guī)定的利率水平；債券利率不得超過國務(wù)院規(guī)定的利率水平；國家規(guī)定的其他條件國家規(guī)定的其他條件。6. 在建工程抵押貸款抵押人為取

10、得在建工程后續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為 。 工程已完部分與土地使用權(quán)同時抵押，但已完部分工程工程已完部分與土地使用權(quán)同時抵押，但已完部分工程量需要核實，并由工程監(jiān)理機構(gòu)和工程質(zhì)量監(jiān)督部門對工量需要核實，并由工程監(jiān)理機構(gòu)和工程質(zhì)量監(jiān)督部門對工程質(zhì)量進行確認；土地使用權(quán)必須有償取得，已領(lǐng)取程質(zhì)量進行確認；土地使用權(quán)必須有償取得，已領(lǐng)取國國有土地使用權(quán)有土地使用權(quán)。 工程未完部分應有開發(fā)商與施工單位簽訂生效的工程承工程未完部分應有開發(fā)商與施工單位簽訂生效的工程承包合同，預算造價重新審核，以確定其抵押

11、價值和貸款價包合同，預算造價重新審核，以確定其抵押價值和貸款價值比率，并按各個部位形象進度確定分階段抵押價值值比率，并按各個部位形象進度確定分階段抵押價值 。 在建抵押工程銷售收入由銀行代收、監(jiān)管，專戶存儲。在建抵押工程銷售收入由銀行代收、監(jiān)管，專戶存儲。 企業(yè)資信等級評價； 貸款項目評估：項目情況，市場分析和財務(wù)指標；項目情況，市場分析和財務(wù)指標； 貸款擔保方式評價：不同機構(gòu)提供的不同擔保；不同機構(gòu)提供的不同擔保； 貸款綜合評價：綜合風險度超過綜合風險度超過6060為高風險貸款為高風險貸款綜合風險度（某筆貸款風險額綜合風險度（某筆貸款風險額/ /某筆貸款額）某筆貸款額）100100信用等級系

12、數(shù)信用等級系數(shù)貸款方式系數(shù)貸款方式系數(shù)期限系數(shù)期限系數(shù)項目風險等項目風險等級系數(shù)級系數(shù) 某筆貸款風險額某筆貸款額某筆貸款風險額某筆貸款額信用等級系數(shù)信用等級系數(shù)貸款方貸款方式系數(shù)式系數(shù)期限系數(shù)期限系數(shù)項目風險等級系數(shù)項目風險等級系數(shù)因素取值標準類別信用等級信用等級系數(shù)系數(shù)30、50、70、90AAA級企業(yè)、級企業(yè)、AA級企業(yè)、級企業(yè)、A級企業(yè)、級企業(yè)、BBB級企業(yè)級企業(yè)貸款方式貸款方式系數(shù)系數(shù)1020、 50、 100銀行金融機構(gòu)、省級非銀行金融機銀行金融機構(gòu)、省級非銀行金融機構(gòu)或商品房抵押、構(gòu)或商品房抵押、AA級以下企業(yè)級以下企業(yè)或其他房屋抵押、信用貸款或其他房屋抵押、信用貸款貸款期限貸款期

13、限系數(shù)系數(shù)100、120、130、140半年以內(nèi)、半年以內(nèi)、3年以內(nèi)、年以內(nèi)、35年、年、5年年以上以上項目風險項目風險等級系數(shù)等級系數(shù)50、60、70、80按建設(shè)條件、市場、產(chǎn)品分析及財按建設(shè)條件、市場、產(chǎn)品分析及財務(wù)評價結(jié)果評定務(wù)評價結(jié)果評定指標因素項目基本情況四證落實、自有資金占比、資金落實、地理與四證落實、自有資金占比、資金落實、地理與交通位置、基礎(chǔ)設(shè)施、項目品質(zhì)等情況交通位置、基礎(chǔ)設(shè)施、項目品質(zhì)等情況市場分析市場定位、供需形勢、競爭形勢、市場營銷能市場定位、供需形勢、競爭形勢、市場營銷能力、認購或預售力、認購或預售/預租能力等預租能力等財務(wù)評價財務(wù)內(nèi)部收益率、銷售利潤率、貸款償還期、

14、財務(wù)內(nèi)部收益率、銷售利潤率、貸款償還期、敏感性分析敏感性分析年份1999200020012002200320042005預算內(nèi)資金0.210.110.180.120.090.070.06銀行貸款23.1823.0921.9922.7723.7818.418.11債券0.210.0600.02000.03利用外資5.352.811.761.611.291.331.19自籌資金28.0426.9128.3828.0928.5730.3333.24其他資金來源43.0247.0147.6947.3846.2749.8747.38單位：單位：三、房地產(chǎn)置業(yè)投資資金融通俗稱按揭，是指那些不能或不愿一次性

15、支付房款的購房人，將其與房地產(chǎn)商簽訂的住房買賣合同項下的所有權(quán)益抵押給金融機構(gòu)（通常是商業(yè)銀行），或?qū)⑵湎蚍康禺a(chǎn)開發(fā)商購買的住房抵押給商業(yè)銀行，銀行將一定數(shù)額的款項貸給購房者并以購房者的名義交付給開發(fā)商所有。 1. 商業(yè)性住房抵押貸款 開發(fā)商與銀行簽訂合作協(xié)議，約定開發(fā)商開，約定開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)，銀行可向購房者提供按揭貸款，并約定開發(fā)商發(fā)的物業(yè)，銀行可向購房者提供按揭貸款，并約定開發(fā)商在購房人取得房屋產(chǎn)權(quán)證辦理抵押登記以前為其貸款提供在購房人取得房屋產(chǎn)權(quán)證辦理抵押登記以前為其貸款提供不可撤銷的保證；不可撤銷的保證； 開發(fā)商與購房者簽訂商品房買賣合同，約定，約定購房者支付房屋價款的方式為首付款加

16、上銀行貸款；購房者支付房屋價款的方式為首付款加上銀行貸款； 購房者向指定銀行申請貸款，銀行對借款人的資信進行審查； 購房者與銀行簽訂個人住房借款合同（含個人住房抵押合同），進行抵押登記，銀行將貸款額劃至開發(fā)商賬戶。 由住房公積金管理中心運用住房公積金，委托銀行向購買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的貸款 。2. 住房公積金貸款 住房公積金賬戶個人工資個人工資比例扣存比例扣存住房公積金管理中心住房公積金管理中心商業(yè)銀行商業(yè)銀行單位按個人工資單位按個人工資比例繳存比例繳存委委托托 借款人向住房公積金管理中心提出書面貸款申請 ；住房公積金資金管理中

17、心審核、決定；通知借款申請人；受托銀行辦理貸款手續(xù)。 一是按規(guī)定履行繳存住房公積金義務(wù)的職工；二是款項用于購買、建造、翻建、大修自住住房。商業(yè)性住房貸款住房公積金貸款貸款對象 具有完全民事行為能力的自然人 住房公積金的繳存人和住房公積金繳存單位的離退休職工 貸款額度 一般為房款的70 ，有限額規(guī)定據(jù)繳交年限、比例和余額確定，有限額規(guī)定貸款手續(xù) 開發(fā)商合作銀行審批住房資金管理中心審批貸款利率 市場基準利率的折扣政策性利率，獨立 利率期限2008.12.23之前2008.12.23之后下限基準水平 下限基準水平商業(yè)貸款三至五年五年以上 5.055.205.946.124.905.055.765.9

18、4公積金貸款一至五年五年以上 3.514.053.333.87單位：單位：提示：貸款下限水平最低可至七折。提示：貸款下限水平最低可至七折。繳交住房公積金的職工在購買住房時，在其公積金抵押貸款的額度不能滿足購房需要時，分別與銀行簽訂“住房公積金抵押貸款合同”和“個人住房擔保貸款合同”，同時使用住房公積金貸款和商業(yè)性住房貸款。 3. 住房組合貸款 一是一是同時符合住房公積金貸款和商業(yè)性貸款的條件同時符合住房公積金貸款和商業(yè)性貸款的條件和規(guī)定；和規(guī)定；二是二是貸款申請額度不得超過房價總價貸款申請額度不得超過房價總價的的70%， 公積金貸款額度住房公積金當?shù)刈罡呖少J額度，公積金貸款額度住房公積金當?shù)刈?/p>

19、高可貸額度， 商業(yè)性住房貸款金額購房申請貸款額度公積金貸款商業(yè)性住房貸款金額購房申請貸款額度公積金貸款額度額度 ；三是貸款申請期限，住房組合貸款期限最長不超過三是貸款申請期限，住房組合貸款期限最長不超過15年，年，公積金貸款和商業(yè)性住房貸款借款合同起止日必須相一致。公積金貸款和商業(yè)性住房貸款借款合同起止日必須相一致。 有合法的身份；有合法的身份；按時足額繳存住房公積金的職工；按時足額繳存住房公積金的職工；有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；有合法有效的購買、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款行要有合法有效的購買、大修住房的合同、協(xié)議以及

20、貸款行要求提供的其他證明文件；求提供的其他證明文件；有所購（大修）住房全部價款有所購（大修）住房全部價款20以上的自籌資金，并保以上的自籌資金，并保證用于支付所購（大修）住房的首付款證用于支付所購（大修）住房的首付款；有貸款行認可的資產(chǎn)進行抵押或質(zhì)押，或（和）有足夠代有貸款行認可的資產(chǎn)進行抵押或質(zhì)押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟組織或自然人作為保證人；償能力的法人、其他經(jīng)濟組織或自然人作為保證人；符合當?shù)毓e金管理部門規(guī)定的借款條件；符合當?shù)毓e金管理部門規(guī)定的借款條件；貸款行規(guī)定的其他條件。貸款行規(guī)定的其他條件。 借款申請人向商業(yè)銀行提出個人住房組合貸款申請，填寫借款申請人向商業(yè)銀

21、行提出個人住房組合貸款申請，填寫個個人住房公積金借款申請書人住房公積金借款申請書和和個人住房商業(yè)性借款申請書個人住房商業(yè)性借款申請書，提供公積金帳號；提供公積金帳號；銀行受理申請，審查借款人情況，對符合條件的承諾貸款；銀行受理申請，審查借款人情況，對符合條件的承諾貸款；簽訂簽訂個人住房商業(yè)性借款個人住房商業(yè)性借款和和個人住房抵押保證合同個人住房抵押保證合同；公積金貸款可代辦，并由代辦機構(gòu)與公積金貸款委托行簽訂公積金貸款可代辦，并由代辦機構(gòu)與公積金貸款委托行簽訂個人住房公積金借款合同個人住房公積金借款合同和和個人住房公積金貸款代辦和個人住房公積金貸款代辦和保證合同保證合同。借款人與商業(yè)銀行辦理抵

22、押合同和其他合同的公證、登記手續(xù)，借款人與商業(yè)銀行辦理抵押合同和其他合同的公證、登記手續(xù)，或者保險；或者保險；銀行放款；銀行放款；借款人按月還款。借款人按月還款。購買商用房地產(chǎn)的機構(gòu)或個人，以所購買房地產(chǎn)作為抵押擔保，向金融機構(gòu)申請貸款的行為 。 4. 商用房地產(chǎn)貸款 面向已經(jīng)通過竣工驗收的商用房地產(chǎn)，貸款價值比通常不超過60，期限不超過10年，貸款利率較高。如典當、高利貸、開發(fā)商的貸款、免息分期付款、以租代售等。5. 其他融資方式 6. 貸款新產(chǎn)品一：循環(huán)授信業(yè)務(wù)個人住房循環(huán)授信業(yè)務(wù)：個人住房循環(huán)授信業(yè)務(wù)：是指自然人（授信申請人）以其所購住房作最高額抵押向銀行申請循環(huán)授信額度，在不超過授信有

23、效期和可用額度的條件下，被授信人可向銀行多次申請具有明確消費用途的個人貸款，循環(huán)使用的業(yè)務(wù)。也稱“隨借隨還”、“循環(huán)貸”等。加按揭：加按揭：對處于按揭狀態(tài)原有住房的已還款部分、或者貸款額度可隨房價上升以及重新評估值的上升而增加，再進行按揭貸款的業(yè)務(wù)。轉(zhuǎn)按揭：轉(zhuǎn)按揭：如果房貸所在銀行不能辦理加按揭業(yè)務(wù)，借款人可以通過將房貸轉(zhuǎn)到能辦理加按揭的銀行。 7. 貸款新產(chǎn)品二：固定利率貸款單位：光大銀行建設(shè)銀行基準利率優(yōu)惠利率基準利率優(yōu)惠利率3年期6.546.007.256.125年期6.636.157.326.3910年期6.876.337.756.85商業(yè)銀行需要掌握的借款人的信息有：目前收入的合理性

24、及未來行商業(yè)銀行需要掌握的借款人的信息有：目前收入的合理性及未來行業(yè)發(fā)展對收入水平的影響，貸款償付能力；所購房產(chǎn)的目的及擁有業(yè)發(fā)展對收入水平的影響，貸款償付能力；所購房產(chǎn)的目的及擁有意愿等因素。意愿等因素。所有住房貸款的貸款成數(shù)不超過80。 住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55以下。抵押物價值的確定以該房產(chǎn)在該次買賣交易中的成交價或評估價的抵押物價值的確定以該房產(chǎn)在該次買賣交易中的成交價或評估價的較低者為準。較低者為準。對再交易房，應對每個用作貸款抵押的房屋進行獨立評估。對再交易房，應對每個用作貸款抵押的房屋進行獨立評估。與90/70政策相配套的首付的

25、區(qū)別。以戶定義的第二套房首付和利率水平的區(qū)別。 個人住房貸款的主要還款方式：期限在年以內(nèi)（含年）個人住房貸款的主要還款方式：期限在年以內(nèi)（含年）的到期本息一次性清償，等額本息還款法和等額本金還款的到期本息一次性清償，等額本息還款法和等額本金還款法。法。 等額本息還款法支付特征： 初期更多資金用于支付利息，較少支付本金；利息總負擔較重，初期更多資金用于支付利息，較少支付本金；利息總負擔較重，但壓力攤薄。但壓力攤薄。等額本金還款法支付特征： 初期更多地資金用于支付本金，較少支付利息；總的利息負擔初期更多地資金用于支付本金，較少支付利息；總的利息負擔相對較輕，但初期壓力較大。相對較輕，但初期壓力較大

26、。 02004006008001000123456789 10 11 12 13 14期限期限金額金額07年末利率水平07年初利率水平02000400060008000100001200014000123456789 10 11 12 13 14期限期限金額金額期限07年末利率水平07年初利率水平02000400060008000100001200014000135791113期限金額期限等額本金等額本息等額本息還款法：對收入中等但未來的收入預期會穩(wěn)步上對收入中等但未來的收入預期會穩(wěn)步上升的貸款人（主要是年輕人），除了付按揭外，還要考慮日常升的貸款人（主要是年輕人），除了付按揭外，還要考慮日常

27、的生活開銷、教育投資以及將來的婚姻籌備費用等，因此最近的生活開銷、教育投資以及將來的婚姻籌備費用等，因此最近幾年還款壓力不應該太大，并且貸款期限最好適當長些。幾年還款壓力不應該太大，并且貸款期限最好適當長些。對于目前收入較高、但未來的收入預期對于目前收入較高、但未來的收入預期會下降的貸款人（如部分壟斷行業(yè)從業(yè)人員、未來幾年將離任會下降的貸款人（如部分壟斷行業(yè)從業(yè)人員、未來幾年將離任的企業(yè)高管等），前幾年還款壓力可以相對大些。的企業(yè)高管等），前幾年還款壓力可以相對大些。 四、房地產(chǎn)投融資中的擔保和保險貸款人在發(fā)放貸款的過程中，為了確保借出資金的安全性，除借款人提供抵押物外，要求當事人以外的第三方

28、對借款人的還款提供擔保，履行債務(wù)保證責任。 1. 房地產(chǎn)貸款的擔保 幫助貸款人有效轉(zhuǎn)嫁和合理分擔風險；擴大借款人的受益面（金額、數(shù)量）。在房屋設(shè)計、營造、銷售、消費和服務(wù)等環(huán)節(jié)中以房屋及其相關(guān)利益與責任為保險標的的保險。我國開設(shè)的有財產(chǎn)保險、責任保險、信用保證保險和人身保險。 2. 房地產(chǎn)保險保險基金房地產(chǎn)投保人 保險契約保險契約房地產(chǎn)保險人 保險費保險費防損和險后賠償防損和險后賠償（1）財產(chǎn)保險涉及房地產(chǎn)的財產(chǎn)保險品種企業(yè)財產(chǎn)保險企業(yè)財產(chǎn)保險 城鄉(xiāng)居民房屋保險城鄉(xiāng)居民房屋保險 建筑工程一切險建筑工程一切險 投保投保人人境內(nèi)企事業(yè)單位、團境內(nèi)企事業(yè)單位、團體和國家機關(guān)體和國家機關(guān) 居民本人或其

29、家庭居民本人或其家庭成員成員 建筑工程所有人、承建筑工程所有人、承包人或其他關(guān)系人包人或其他關(guān)系人 保險保險范圍范圍 與被保險人有經(jīng)濟利與被保險人有經(jīng)濟利害關(guān)系的財產(chǎn)害關(guān)系的財產(chǎn) 被保險人約定的房被保險人約定的房屋財產(chǎn)屋財產(chǎn)被保險人在建筑工地被保險人在建筑工地的財產(chǎn)的財產(chǎn)保險保險期限期限金額金額 一年，可續(xù)保；賬面一年，可續(xù)保；賬面原值、賬面原值加成原值、賬面原值加成數(shù)、重置價值或其他數(shù)、重置價值或其他 普通險普通險1年，兩全險年，兩全險1、3、5年；房屋實年；房屋實際價值際價值自投?；蜇敭a(chǎn)出現(xiàn)至自投保或財產(chǎn)出現(xiàn)至工程驗收或交付止；工程驗收或交付止；工程總價值工程總價值（2）責任保險涉及房地產(chǎn)

30、的責任保險品種產(chǎn)品責任險產(chǎn)品責任險 置業(yè)責任保險置業(yè)責任保險 投保投保人人開發(fā)商開發(fā)商 房地產(chǎn)有關(guān)專業(yè)技術(shù)團體房地產(chǎn)有關(guān)專業(yè)技術(shù)團體保險保險范圍范圍 開發(fā)商合法租售的供他開發(fā)商合法租售的供他人正在正常使用的房屋人正在正常使用的房屋專業(yè)人員因工作疏忽或過失造成委托專業(yè)人員因工作疏忽或過失造成委托方或其他關(guān)系人財產(chǎn)損失和人身傷害方或其他關(guān)系人財產(chǎn)損失和人身傷害（3）信用保證保險 涉及房地產(chǎn)的信用保險品種涉及房地產(chǎn)的信用保險品種 買方信用保險買方信用保險 住宅抵押貸款保險住宅抵押貸款保險 投保投保人人購房者購房者借款人借款人保險保險范圍范圍 拖延或逃避分期付款拖延或逃避分期付款 非人為風險及義務(wù)人的

31、行為風險非人為風險及義務(wù)人的行為風險 涉及房地產(chǎn)的保證風險品種涉及房地產(chǎn)的保證風險品種建筑工程承保合同保險建筑工程承保合同保險 貸款購房保貸款購房保證保險證保險投標保證保投標保證保險險 預付款保預付款保證保險證保險 履行合同保履行合同保證證保險保險 維修保證維修保證保險保險 投投保保人人投標人投標人承包人承包人承包人承包人承包人承包人借款人借款人保保險險范范圍圍 中標人不繼中標人不繼續(xù)簽訂合同續(xù)簽訂合同不能履約不能履約 不能按時按不能按時按質(zhì)按量交付質(zhì)按量交付工程工程不履行不履行約定約定維維修任務(wù)修任務(wù) 連續(xù)連續(xù)6 6個月未個月未償還貸款本償還貸款本息息 （4）人身保險 涉及房地產(chǎn)的人身保險涉

32、及房地產(chǎn)的人身保險 品種品種建筑工程團體人身意外建筑工程團體人身意外傷害保險傷害保險 安居定期保險安居定期保險 投保投保人人施工企業(yè)或建筑公司施工企業(yè)或建筑公司貸款購房者貸款購房者保險保險范圍范圍 有勞動關(guān)系人員在工地有勞動關(guān)系人員在工地致殘或意外亡故致殘或意外亡故購房者在貸款支付期期間亡故購房者在貸款支付期期間亡故五、房地產(chǎn)投資資金融通決策既有項目法人，新設(shè)項目法人；企業(yè)性質(zhì)：獨資企業(yè)、一般合伙企業(yè)，有限責任合伙企獨資企業(yè)、一般合伙企業(yè)，有限責任合伙企業(yè)、有限責任公司，股份有限公司，房地產(chǎn)投資信托業(yè)、有限責任公司，股份有限公司，房地產(chǎn)投資信托（1）組建融資組織（2）編制房地產(chǎn)投資項目資金使用

33、計劃表 資金投入計劃，資金收入計劃，資金流動計劃1. 資金融通決策的程序資金流動計劃表 單位： 時間費用12小計資金投入資金收入差額累計資金投入累計資金收入累計差額提示：提示：資金收入的估算應慎重；資金投入和資金收入的估算應慎重；資金投入和收入計劃的時間間隔應一致。收入計劃的時間間隔應一致。資金籌集的幣種和數(shù)額，資金籌集的幣種和數(shù)額，資金籌集的流量，資金來源、結(jié)資金籌集的流量，資金來源、結(jié)構(gòu)，資金籌集的風險評價，資金成本，資金籌集方式，資構(gòu)，資金籌集的風險評價，資金成本，資金籌集方式，資金籌集的步驟。金籌集的步驟。（3）擬訂可能的籌資方案 （4）計算各方案的資本結(jié)構(gòu)和資金成本率（5）待選方案：

34、資金成本率最低或其他（6）計算待選方案資本結(jié)構(gòu)的效益和風險（7）綜合比較選擇投資者在房地產(chǎn)開發(fā)項目實施中，為籌集和使用資金而付出的代價，包括資金籌集成本和使用成本。（1）含義資金收集成本：一次性費用，主要包括借款手續(xù)費、各項代理發(fā)行費用等。資金使用成本：經(jīng)常、定期支付的費用，主要包括股利、貸款利息以及其他利息費用等。2. 資金成本（2）資金成本的衡量個別資金成本、綜合(加權(quán)平均)資金成本和邊際資金成本：不同資金籌集方式的資金成本100%DKPF=-100%(1)DKPf=-或KDPFf：資金成本率(一般通稱為資金成本)；：使用或占用成本；：籌資總額；：籌資費用；：籌資費用率，即籌資費用與籌資總

35、額之比。111(1)1ITKf-=-1K1I1fT：長期借款成本率；：長期借款利率；：籌集費用率；：所得稅率。1K1I1fT：長期借款成本率；：長期借款利率；：借款費用率；：所得稅率。【例1】某房地產(chǎn)企業(yè)長期借款200萬元，年利率10.8，借款期限3年，每年付息一次，到期一次還本，企業(yè)所得稅率25，籌資費用忽略不計，試計算這筆長期借款的資金成本率?！窘狻?0.8(125)=8.1提示：上述公式僅適用于每年末支付利息、借款期末一次全部還本的情況。1111(1)1ITKIf-=- 如果利息的支付采取貼現(xiàn)的形式，在借款中預先扣除， 則公式為： (1)(1)bbbRTKf-=-(1)(1)bbITBf

36、-或T：債券資金成本率；：債券利率；：債券籌資費用率；：所得稅率。bKbRbIBbf：債券年利息；：債券籌資額；提示：提示：注意票面金額與實際籌集資金之間的差別。注意票面金額與實際籌集資金之間的差別?！纠?】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行總面值為500萬元得10年期債券，票面利率為8，發(fā)行費率為5，發(fā)行價格550萬元。公司所得稅稅率為25，試計算該公司債券的資金成本。如果房地產(chǎn)公司以350萬元發(fā)行面額為500萬元的債券，試計算其資金成本率。【解】（1）根據(jù)公式得：500 8%(125%)5.74%550(15%)bK創(chuàng)-=-（2）以350萬元價格發(fā)行時的資金成本率為：500 8%(125%)9.02%3

37、50(15%)bK創(chuàng)-=-由于債券期限較長，為考慮資金的時間價值，可采用下式計算資金成本：1(1)(1)niiniKKIPKFRR=-=+：實際籌集資金總量；：債券內(nèi)部收益率；KFKRiIP：各年債券利息；：債券本金。評價法公式： 100%(1)eDKgSf=+-：普通股資金成本率；：普通股預期年股利支出 ；：普通股籌資費用率；：預期股利率年增長率。 ：普通股籌資額；eKDSfg【例3】某房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)行普通股正常市價400萬元元，籌資費用率為5，第一年支付股利率為10，預計每年股利增長率為9，試計算其資金成本率?！窘狻?根據(jù)公式得：400 10%100%9%18.47%(1)400(15%

38、)eDKgSf=+=+=-資本資產(chǎn)定價模型法公式： ()efmfKRRRb=+-：無風險報酬率；：平均風險股票必要報酬率；：股票的風險校正系數(shù)。fRmRb【例4】某一期間證券市場無風險報酬率為10，平均風險股票必須報酬率為15，某房地產(chǎn)開發(fā)公司普通股值為1.10，試計算該普通股的資金成本?！窘狻?根據(jù)公式得：()efmfKRRRb=+-101.10（1510）15.5100%(1)pDKSf=-：優(yōu)先股預期年股利支出；：優(yōu)先股資金成本率；：優(yōu)先股籌資費用率。：優(yōu)先股票面價值；DSfpK【例5】某房地產(chǎn)開發(fā)公司為某項目發(fā)行優(yōu)先股股票，票面額按正常市價計算為200萬元，籌資費率為4，股息年利率為1

39、4，試求其優(yōu)先股資金成本?！窘狻?根據(jù)公式得：14%14.58%14%eK=-10nDKgP=+：第一年股利；：留用利潤資金成本率；：股利年均增長率。：留用利潤總額；nK1D0Pg1njjjKWK=：加權(quán)平均資金成本率；：為第j種來源資金占全部資金的比重（權(quán)重） ；：第j種來源資金的成本。KjWjK說明：說明：個別資金占全部資金的比例即資金結(jié)構(gòu)；確定資金個別資金占全部資金的比例即資金結(jié)構(gòu)；確定資金結(jié)構(gòu)可以按資金的帳面價值、市場價值或目標價值計算。結(jié)構(gòu)可以按資金的帳面價值、市場價值或目標價值計算。【例6】設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)項目擬定的籌資方案有關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)如下表所示，根據(jù)已知條件計算個別資金成本率和綜合

40、資金成本率。銀行貸款貸款余額400萬元年利率7.5抵減金額20萬元所得稅率25普通股發(fā)行總額400萬元（40萬股）預期股利1元/股發(fā)行費用2.4萬元預期股利增長率3優(yōu)先股發(fā)行總額400萬元（40萬股）股利率0.7元/股發(fā)行費用12萬元債券發(fā)行總額1500萬元債券利率9.0發(fā)行費用15萬元所得稅率25留用利潤個人所得稅率20留用利潤額200萬元股利率0.7元/股普通股市價12元預期年股利增長率5【解】（1）銀行貸款資金成本率14007.5%(10.25)100%5.92%20400(1)400K創(chuàng)-=-（2）普通股籌資成本率40 13%100%13.06%2.4400(1)400eK=+=-（3

41、）優(yōu)先股籌資成本率 （4）債券資金成本率4 00 .71 0 0 %7 .2 2 %1 24 0 0(1)4 0 0eK=-15009.0%(10.25)100%6.82%151500(1)1500bK創(chuàng)-=-（5）留用利潤資金成本率0.705%(1 20%)8.67%12 (1 0)nK輊犏=+-=犏-臌（6）綜合資金成本率已知總籌資額已知總籌資額40040040015002002900萬元，萬元，則則 1400290013.79%W =2400290013.79%W =3400290013.79%W =41500290051.73%W =520029006.90%W =可得綜合籌資成本率為

42、：可得綜合籌資成本率為：K5.9213.7913.0613.797.2213.796.8251.738.676.907.74 由于個別資金成本隨著時間、籌資額與籌資結(jié)構(gòu)的變化而變動，則新增加一個單位的資本而需要負擔的成本，或因追加籌資而帶來的資金成本。 類別：邊際成本和加權(quán)平均邊際資金成本； 作用：邊際資金成本率應作為財務(wù)分析的貼現(xiàn)率。 若資金結(jié)構(gòu)不變，則籌資數(shù)額的變化不影響綜合資金成本，即綜合資金成本不變； 若資金結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，則綜合資金成本會發(fā)生變化，主要考慮新增資金的比例重新計算。 根據(jù)金融市場的資金供求確定各類資金成本分界點（資金成本發(fā)生前的最大籌資額）； 確定目標資金結(jié)構(gòu)； 計算籌資

43、總額成本分界點，列出相應籌資范圍； 分別計算不同籌資范圍內(nèi)的邊際資金成本?！纠?】某房地產(chǎn)開發(fā)公司有關(guān)資本結(jié)構(gòu)及其他資料如下表所示。試根據(jù)提供的資料為基礎(chǔ)，來說明追加融資時，邊際資金成本的計算方法。資本來源金額（元）所占比重資金成本率長期負債90000308優(yōu)先股300001012普通股1800006018合計30000010014.4【解】（1）假設(shè)該企業(yè)各種增資方案的資金成本如下表所示 （單位：元）資金來源目標資金結(jié)構(gòu)增資范圍資金成本長期負債30 27000082700007200001072000012優(yōu)先股102520001225200014普通股60 1080000181080000

44、288000020288000022（2）計算籌資總額分界點即各種籌資方式下成本發(fā)生變動的最大籌資總額，是根據(jù)最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)和各種融資方式下資本成本發(fā)生變化的融資范圍確定的。計算公式為：jjjT FB PW=：第j種來源資金的成本分界點；：籌資總額分界點；：目標資本結(jié)構(gòu)中第j種資本的比重。jBPjTFjW根據(jù)上述公式，該公司籌資總額分界點計算如下表所示（單位：元）。資金方式資金成本籌資范圍總額分界點總額范圍長期負債8270000元270000/0.3900000元2400000元優(yōu)先股12252000元252000/0.12520000元2520000元14252000元2520000元普通股1810