常州市實(shí)施細(xì)則2011

1、江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定 (2011年版) 常州市實(shí)施細(xì)則 2.2.3  制定和實(shí)施新建居住區(qū)的規(guī)劃，應(yīng)按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法律法規(guī)、國(guó)家和省城鄉(xiāng)規(guī)劃相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定，同步安排教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用、行政管理和其他公共服務(wù)設(shè)施用地以及戶外公共活動(dòng)空間。 開發(fā)項(xiàng)目分期實(shí)施的，配套公建設(shè)施的配建原則及實(shí)施時(shí)序需在規(guī)劃條件中具體明確。 2.4.2.1  住宅、辦公和普通商業(yè)建筑（大型商場(chǎng)、大型超市、專業(yè)市場(chǎng)及特殊商業(yè)除外）折算容積率的基準(zhǔn)層高按表2.4.2.1執(zhí)行。 表2.4.2.1  建筑折算容積率的基準(zhǔn)層高 (米) 建筑類型

2、住宅 低層住宅平均層高 辦公、普通商業(yè)建筑 基準(zhǔn)層高（HR） 3.6 3.6 4.5     建筑設(shè)計(jì)層高小于等于折算容積率的基準(zhǔn)層高的不折減容積率，建筑設(shè)計(jì)層高大于折算容積率的基準(zhǔn)層高的需折算容積率。經(jīng)折算容積率后的建筑面積為： SR=S×H/HR     SR-計(jì)算容積率的建筑面積；S-設(shè)計(jì)樓層的建筑面積;H-建筑設(shè)計(jì)層高；HR-折算容積率的基準(zhǔn)層高。 2.4.3.1  有頂蓋、不封閉的空中花園（含景觀陽(yáng)臺(tái),下同），其進(jìn)深小于等于3.0米時(shí)按其水平投影面積的1/2計(jì)算建筑面積，進(jìn)深大于3.0米時(shí)按其全部水平投影

3、面積計(jì)算建筑面積。住宅需設(shè)置空中花園的，每套住宅只能設(shè)置一處。 空中花園外部不應(yīng)再設(shè)置陽(yáng)臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)、花池等，其開敞面寬應(yīng)不小于其主要朝向面寬的2/3。 空中花園的設(shè)計(jì)形態(tài)不規(guī)則的，其進(jìn)深按平均值計(jì)算。 2.4.3.2   飄窗的窗臺(tái)與室內(nèi)地坪高差應(yīng)大于等于0.45米。     窗臺(tái)與室內(nèi)地坪高差小于0.45米的不作為飄窗，建筑面積按如下方式計(jì)算：窗臺(tái)至窗頂?shù)膬舾叽笥?.1米的計(jì)算全面積；凈高小于等于2.1米且大于等于1.5米的計(jì)算一半面積；凈高小于1.5米的不計(jì)算面積。 有上述設(shè)計(jì)內(nèi)容的建筑，在申報(bào)圖紙時(shí)須提供相應(yīng)部位大樣詳圖，以確定構(gòu)造形式

4、及其窗臺(tái)高度。 2.4.3.3  戶式集中制冷、供熱的設(shè)備平臺(tái)宜集中設(shè)置，其投影總面積每戶應(yīng)小于等于4平方米。符合上述要求的設(shè)備平臺(tái)不計(jì)算建筑面積；其投影總面積每戶大于4平方米的按全部投影面積計(jì)算建筑面積。 2.4.3.4  報(bào)建圖紙中應(yīng)明確建筑外墻保溫隔熱層厚度，外墻保溫隔熱層所占建筑面積應(yīng)在經(jīng)濟(jì)技術(shù)統(tǒng)計(jì)表中單列，不計(jì)入容積率指標(biāo)。 2.4.3.5  鼓勵(lì)合理開發(fā)利用地下空間。 2.4.3.5.1  地下室、半地下室的以下情形其建筑面積應(yīng)計(jì)入容積率指標(biāo)：結(jié)構(gòu)頂板高出室外規(guī)劃地坪標(biāo)高大于等于1.5米，小于2.2米的，按其水平投影面積的1/2計(jì)入容積率指標(biāo)

5、,大于等于2.2米的，按其水平投影面積計(jì)入容積率指標(biāo)。     居住建筑單層地下室層高不應(yīng)超過(guò)4.2米。 2.4.3.5.2  處于自然或人造坡地中的建筑，其地下室、半地下室有一邊在室外地坪以上的部分大于1.5米（按結(jié)構(gòu)頂板計(jì)，下同），小于2.2米的，按其水平投影面積的1/2計(jì)入容積率指標(biāo),大于等于2.2米的，按其水平投影面積計(jì)入容積率指標(biāo)。 結(jié)構(gòu)頂板高出室外地坪部分，結(jié)構(gòu)頂板與室外地坪的豎向高差按其最大值計(jì)算。車庫(kù)出入口除外。 2.4.3.5.3  設(shè)置下沉天井或以大開挖形式改善地下室室內(nèi)環(huán)境的居住建筑，當(dāng)天井面積大于15平方米/戶或沿墻開挖

6、長(zhǎng)度累計(jì)大于8米/戶時(shí)，天井地坪或開挖后形成的地坪標(biāo)高視同該建筑的室外地坪標(biāo)高，建筑面積按2.4.3.5.1的計(jì)算方法計(jì)入容積率指標(biāo)。 2.4.3.6  建筑物底層架空部分層高大于等于4.5米、無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的公共或公益活動(dòng)空間的建筑面積不計(jì)入容積率指標(biāo)，該建筑面積在經(jīng)濟(jì)技術(shù)統(tǒng)計(jì)表中單列。不符合上述條件的建筑物架空層建筑面積應(yīng)計(jì)入容積率指標(biāo)。 2.4.3.7  對(duì)容積率計(jì)算規(guī)則，相關(guān)技術(shù)規(guī)范和規(guī)定未作明確規(guī)定的，可在規(guī)劃條件中予以明確。 3.2.6.1  高層住宅建筑應(yīng)與受其影響的周邊地區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，并應(yīng)進(jìn)行日照影響分析，保證高層住宅建筑之間及受其影響的周邊地區(qū)住宅建筑

7、的有效日照時(shí)間符合住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。日照影響分析的具體要求見(jiàn)附錄四及本市建設(shè)項(xiàng)目日照影響分析管理相關(guān)規(guī)定。 3.2.8  住宅建筑的間距在滿足日照要求的前提下，最小間距應(yīng)符合表3.2.8.1、表3.2.8.2 的規(guī)定(圖示見(jiàn)附錄三)。本市涉及表3.2.8.2相關(guān)內(nèi)容的按表3.2.8.2B執(zhí)行。 建筑間距應(yīng)考慮建筑外墻保溫層、裝飾層的厚度。方案階段未考慮的應(yīng)按單側(cè)0.3米預(yù)控。 表3.2.8.2B  住宅建筑之間山墻最小間距(米) 間距      建筑高度 建筑高度 高層（米） 小高層 多層 低層 100 80,100

8、50, 80 50 高層（米） 100 30 80,100 30 20 50,80 25 20 18 50 20 20 18 15 小高層 15 15 15 15 13 多層 13 13 13 13 9 8 低層 13 13 13 13 9 6 6 注：1.相對(duì)兩側(cè)山墻均有窗戶、陽(yáng)臺(tái)或開門的應(yīng)按表中要求執(zhí)行。 2.低層、多層住宅與各類住宅相對(duì)山墻一側(cè)無(wú)或兩側(cè)都無(wú)窗戶、陽(yáng)臺(tái)或開門的按消防和施工安全等控制。如山墻之間有公共道路的，在符合消防和施工安全等要求的同時(shí)，山墻間距不得小于6米。 3.3.3.1  建筑物退界距離及主要、次要朝向圖示見(jiàn)附錄六。各類建筑退界距離的計(jì)算具體見(jiàn)表3.3.3

9、.1。相鄰兩地塊之間離界距離應(yīng)統(tǒng)籌考慮，在規(guī)劃條件中予以明確。 3.3.3.7  對(duì)圍墻的離界距離，規(guī)劃條件中有規(guī)定的，按規(guī)劃條件要求控制,規(guī)劃條件中未明確的，在舊區(qū)不小于0.5米，新區(qū)不小于1米。相鄰地塊之間的圍墻可設(shè)在地塊分界線上。 3.3.4.1  建筑物后退城市規(guī)劃道路紅線的距離，應(yīng)當(dāng)有利于建筑(裙房、塔樓)形成整潔有序的界面，結(jié)合道路功能、路幅寬度以及建筑物類別、高度，合理確定其后退規(guī)劃道路紅線的距離，最小后退距離按表3.3.4.1控制。城市重要地段應(yīng)當(dāng)在詳細(xì)規(guī)劃或城市設(shè)計(jì)中提出建筑貼線率、退讓基線等規(guī)劃控制要求。本市涉及表3.3.4.1相關(guān)內(nèi)容的按表3.3.4.

10、1B執(zhí)行。 表3.3.4.1B  建筑物后退城市規(guī)劃道路紅線最小距離(米)    后退距離     建筑高度 道路寬度 24米 24米, 50米 50米 40米 快速路 20 20 20 交通性主干道 15 15 20 生活性主干道 10 15 20 30米,40米 8 15 20 20米,30米 8 10 15 20米 5 8 15 注：1.高低層組合的建筑后退距離按建筑不同高度分別控制。 2.特殊地區(qū)的建筑后退距離，按控制性詳細(xì)規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)執(zhí)行。 3.3.4.3  沿公路的建筑物，在城市規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的路

11、段兩側(cè)，按后退城市規(guī)劃道路紅線要求執(zhí)行；在其余路段兩側(cè)，其后退高速公路隔離柵外緣不少于30米，后退公路兩側(cè)邊溝(截水溝、坡腳護(hù)坡道)外緣，非高速公路的國(guó)道不少于20米，省道不少于15米，縣道不少于10米，其他道路不少于5米。公路按技術(shù)等級(jí)劃分時(shí)，建筑物后退公路距離按表3.3.4.3執(zhí)行。上級(jí)部門另有規(guī)定的從其規(guī)定。三者不一致時(shí)取高值進(jìn)行控制。 表3.3.4.3  建筑后退等級(jí)公路紅線一覽表 類 別 高速公路 一級(jí)公路 二級(jí)公路 三級(jí)公路 四級(jí)公路 后退距離（米） 50 30 20 15 5 3.5.2.1  地下或半地下建筑的屋頂綠地其綠化覆土深度達(dá)1.5米的按其水平投影面

12、積計(jì)入綠地率指標(biāo)。 3.5.2.2  以下情況下的綠地不計(jì)入綠地率指標(biāo)： 1住宅區(qū)分戶內(nèi)庭院內(nèi)的綠地。 2底層架空層水平投影面范圍內(nèi)的綠地。 3消防通道（含隱形消防通道）、消防登高面等消防用地范圍內(nèi)的綠地。 3.5.7  各類建筑基地的綠地率指標(biāo)應(yīng)在規(guī)劃條件中予以明確。 3.8.1  建筑配建停車位建議指標(biāo)見(jiàn)表3.8.1。本市涉及表3.8.1相關(guān)內(nèi)容的按表3.8.1B執(zhí)行。 表3.8.1B  建筑物配建停車位指標(biāo) 建筑物分類 計(jì)算單位 小汽車 自行車 大類 小類 一類區(qū) 二類區(qū) 下限 上限 住宅 商品房 獨(dú)立式住宅 車位/100建筑面積 1.2 1.2

13、1.0 單元式住宅 1.0 1.0 1.5 經(jīng)濟(jì)適用房 0.6 0.6 3.0 廉租房、公共租屋 0.3 0.3 3.0 辦公 行政辦公 車位/100建筑面積 1.0 1.2 1.8 2.5 商務(wù)及其它辦公 0.8 1.0 1.2 2.0 商業(yè) 普通商業(yè) 車位/100建筑面積 0.5 0.7 0.8 5.0 超  市 0.6 0.8 1.2 5.0 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 0.6 0.8 1.2 10。0 專業(yè)市場(chǎng) 0.6 0.8 1.2 5.0 賓 館 0.5 0.6 0.8 2.0 餐飲、娛樂(lè) 1.0 1.5 2.0 2.0 醫(yī)院 市區(qū)級(jí)綜合醫(yī)院 車位/100 建筑面積 1.0 1.5 1.5

14、 1.0 社區(qū)醫(yī)院 0.5 0.8 0.8 1.5 ?？漆t(yī)院 1.0 1.5 1.5 1.5 衛(wèi)生防疫站 0.4 0.6 0.6 3.0 學(xué)校 大中專院校 車位/100 名學(xué)生 2.5 4.0 5.0 50.0 中 學(xué) 1.5 2.5 3.0 60.0 小學(xué)、幼兒園 1.5 2.5 3.0 8.0 公園 綜合公園 車位/公頃 占地面積 5.0 8.0 10.0 20.0 社區(qū)公園 1.5 2.5 3.0 20.0 工業(yè)廠房 車位/100建筑面積 0.3 0.5/職工 倉(cāng)儲(chǔ) 0.5 0.5/職工 注： 1.本市市區(qū)建筑物配建停車位指標(biāo)按三類區(qū)域劃分。 一類區(qū)：設(shè)置兩片。其中，市中心片為：麗華路勞

15、動(dòng)路長(zhǎng)江路關(guān)河路大灣浜滬寧鐵路圍合的范圍；武進(jìn)片為：和平路廣電路蘭陵路312國(guó)道圍合的范圍。 二類區(qū)：常合高速大明路敬業(yè)路滆湖扁擔(dān)河聚湖路武宜運(yùn)河新京杭運(yùn)河德勝河機(jī)場(chǎng)路丹陽(yáng)界滬蓉高速德勝河338省道剩銀河長(zhǎng)江江陰界滬蓉高速圍合不屬于一類區(qū)的范圍； 三類區(qū)：本市市區(qū)不屬于一類區(qū)和二類區(qū)的其他范圍。 2機(jī)動(dòng)車配建停車位指標(biāo)在一類區(qū)分別設(shè)上限值與下限值，住宅不設(shè)上限值；二類區(qū)只設(shè)下限值；三類區(qū)的配建停車位指標(biāo)原則上不低于二類區(qū)。自行車配建停車位指標(biāo)只設(shè)下限值。 3.行政辦公指街道及以上的行政辦公建筑。生產(chǎn)研發(fā)建筑的配建停車位指標(biāo)，按照辦公建筑執(zhí)行。社區(qū)配套建筑的配建停車位指標(biāo)，按照相應(yīng)的住宅建筑執(zhí)行

16、。公園建筑的配建停車位指標(biāo)，按照相應(yīng)性質(zhì)的建筑配置。 4.大型商業(yè)、體育場(chǎng)館、影劇院、文化活動(dòng)中心、交通樞紐、專類公園、綜合公園、專業(yè)市場(chǎng)、工業(yè)廠房以及倉(cāng)儲(chǔ)等由于情況不同產(chǎn)生停車需求差異較大的建筑，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)結(jié)合建設(shè)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)確定配建停車位指標(biāo)或根據(jù)實(shí)際情況另行確定。本表中專業(yè)市場(chǎng)、綜合公園、工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)的指標(biāo)只作為參考值。 5.特殊地區(qū)、軌道交通周邊地區(qū)、慢行街區(qū)等的建筑和未列入表中的建筑物配建停車位指標(biāo)由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門另行確定。 6. 裝卸車位、出租車、大巴車位、無(wú)障礙車位等，根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范另行配建。 7. 其他類型機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車停車面積，按照國(guó)家相關(guān)規(guī)范換算。 8

17、滿足交通影響評(píng)價(jià)啟動(dòng)閾值的建筑，應(yīng)根據(jù)相關(guān)要求，通過(guò)交通影響評(píng)價(jià)提出配建停車位指標(biāo)供城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門參考。 3.8.3  各類停車位面積應(yīng)根據(jù)具體停車方式，按照國(guó)家和省有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行。報(bào)建圖紙中應(yīng)明確機(jī)動(dòng)車停車位布局并標(biāo)注尺寸及停車位數(shù)量。非機(jī)動(dòng)車車位平均面積按不小于1.5平方米/輛計(jì)算。機(jī)械式停車位不計(jì)入住宅及其配套公建設(shè)施的停車位指標(biāo)。 4.8.4.1  工程管線在小區(qū)（庭院）內(nèi)建筑線向外平行布置的次序，應(yīng)根據(jù)工程管線的性質(zhì)和埋設(shè)深度確定，其布置次序宜為：污水、雨水、燃?xì)?、給水、通信、電力、路燈線路，沿小區(qū)道路布置。此類管線不得占用城市道路。 4.8.4.2

18、0; 電力線路（10kv及以下）與通信線路在建成區(qū)宜地埋敷設(shè)，當(dāng)需要架空敷設(shè)時(shí)，應(yīng)分別架設(shè)在道路兩側(cè)，一般東、南側(cè)為電力線路，西、北側(cè)為通信線路。 4.8.13  架空管線之間及其與建（構(gòu)）筑物的最小水平凈距應(yīng)符合表4.8.13的規(guī)定。架空高壓電力線路走廊寬度的控制應(yīng)符合表4.8.13.1的規(guī)定。 表4.8.13.1 架空高壓電力線路走廊寬度 電力線路電壓 走廊寬度 35kV 12-20米 110 kV 15-25米 220 kV 30-40米 500 kV 60-75米 注：本表主要用于新建架空高壓電力線路和規(guī)劃設(shè)計(jì)管理中的架空高壓電力線路走廊寬度控制。架空高壓電力線路走廊寬度一般按