王帥華工程經濟學課程設計指導書

1、工程經濟學課程設計 房地產項目初步可行性研究 姓名：王帥華專業(yè)：工程造價班級：13級造價3班學號：1602130305指導教師：尚美珺、閆博佼、李陽、狄娜日期：第17教學周 1 項目概況1.1 基本情況1.1.1 項目名稱長春市鑫隆地產1.1.2 項目位置地理位置：第一組 凈月區(qū)交通位置：位于長春市區(qū)東南部，三面臨水、四面環(huán)林。周圍交通：地理位置優(yōu)越，外部交通便捷，距市中心人民廣場18公里，距長春火車站16公里，距長春龍嘉國際機場29公里，有3條高速公路和2條高等級公路沿區(qū)而過，還有輕軌站，交通便利。1.1.3 承辦單位概況開發(fā)商：廣達地產集團代理商：春城建設工程有限公司設計單位：中工建筑設計

2、有限公司施工單位：長科建設集團有限公司物管單位：三星物業(yè)1.1.4 項目周邊情況區(qū)域內森林繞城，河湖鄰城，林水穿城，形成了獨特的小氣候。凈月潭國家風景名勝區(qū)擁有近百平方公里的人工森林和一潭秀水，被譽為 “天然氧吧”和“城市花園”。 工商、稅務、金融機構等綜合服務功能完備、商場、醫(yī)院、體育館等社會服務設施完善。1.1.5 項目主旨長春市美華小區(qū)倡導以“人與自然的和諧相處”為理念，打造“真正自然、健康、便利的經濟適用房”，提供優(yōu)質的售后服務與物業(yè)服務，讓普通百姓都有經濟便利的房子居住。1.2 各項經濟指標序號項目單位數(shù)值1總占地面積60002建筑面積15003建筑密度%204容積率2.75綠地率%

3、406項目總投資萬元27007財務凈現(xiàn)值萬元47.62%8財務內部收益率% 508.49靜態(tài)投資回收期年1.32 投資環(huán)境及市場分析2.1 投資環(huán)境分析2.1.1 全國整體經濟環(huán)境中國依然是全球增速最快的經濟體之一，具有健康向好發(fā)展的雄厚基礎。房地產市場基本停止增長，基本已實現(xiàn)軟著陸，住房剛需穩(wěn)定增長。2.1.2 項目投資環(huán)境1) 地塊環(huán)境分析1 區(qū)域內森林繞城，河湖鄰城，林水穿城，形成了獨特的小氣候。凈月潭國家風景名勝區(qū)擁有近百平方公里的人工森林和一潭秀水，被譽為 “天然氧吧”和“城市花園”。2 外部交通便捷，距市中心人民廣場18公里，距長春火車站16公里，距長春龍嘉國際機場29公里，有3條

4、高速公路和2條高等級公路沿區(qū)而過，還有輕軌站，交通十分便利。3 工商、稅務、金融機構等綜合服務功能完備、商場、醫(yī)院、體育館等社會服務設施完善，城市承載力不斷增強，區(qū)域內高等院校、科研院所云集，人氣旺盛，服務業(yè)繁榮。2) 項目環(huán)境優(yōu)劣分析1 優(yōu)勢：景色優(yōu)美，配套設施較完善，交通較便利2 劣勢：人煙稀少，地理位置離市中心較遠3 機會：開發(fā)較少，亟待開發(fā)4 威脅：人口稀少，較難宣傳2.2 市場分析2.2.1 長春市場分析2.2.2 房地產市場分析長春房地產市場運行情況1) 商品房供應情況：長春新增商品住宅供應面積呈現(xiàn)爆發(fā)式激增2) 商品房銷售情況：商品住宅市場成交面積20.02萬平方米，環(huán)比上升21

5、.9%，商品住宅成交1967套，環(huán)比上升24.4%。3) 商品房價格情況：長春商品住宅成交均價為6430元/平方米4) 房地產市場指數(shù)：市場良好，在價格帶動下，無論是高端住宅還是剛需型產品，成交量都有所提升。而隨著剛需型新品的集中上市，且多采用低價入市的策略，未來整體均價可能呈小幅下降趨勢。2.2.3 項目市場分析3房地產產品方案3.1房地產目標市場選擇3.1.1 目標市場選擇1) 定位因素分析a. 項目地塊的有利因素：1、取得土地價格低廉，土地費為11001300萬元，且已經包括拆遷費。2、容積率等規(guī)劃指標基本符合公司開發(fā)的要求。3、超市、醫(yī)院等生活配套設施可借助現(xiàn)有配套。4、交通便利，公交

6、四通八達。5、當?shù)乜蛻羧旱娜丝跀?shù)量與整個項目的銷售量基本相符。b. 項目地塊的不利因素1、地理位置相對繁華區(qū)（步行街）有一定距離。2、整個區(qū)域的認可度不高，市場人氣不足。3、周邊樓盤較多競爭大。2) 目標客戶群的分析該項目的的目標客戶群，主要由三部分組成：a. 當?shù)芈毠み@部分客戶群的總體消費能力中等。因為其收入的剛性限制，其對房價的總體承受力在2050萬元/套左右（也即首付56萬元，月供8001000元）。b. 當?shù)貍€體戶這部分客戶的總體消費能力略高于當?shù)芈毠はM，因為其收入有一部分不確定性，其對房價的總體承受力在4060萬元/套左右（也即首付56萬元，月供12001500元）。c. 非當?shù)赝?/p>

7、資者及高薪人群這部分客戶群的總體消費能力較高，他們的消費一般要求高品質，或者是投資消費。其對房價的總體承受力在50萬元/套左右以上，并且可以承擔一次性付款。3) 選擇依據(jù)：經過我們對周邊市場的調查及消費者的調查，對市場進行了細分，選定中端市場為我們的目標市場。表3-1 購房者的面積需求面積人數(shù)（人）比例（%）80平方米以下24.658090平方米511.6390100平方米818.60100110平方米1125.58110120平方米716.28120平方米以上1023.26購房者面積需求的餅狀圖 圖3-1 購房者面積需求表3-2 想購買的住宅類型住宅類型人數(shù)小高層26多層9底層8住宅類型購買

8、意向的柱狀圖：圖3-2 住宅類型購買意向表3-3 長春消費者能接受的住房價格單價人數(shù)4000元/平米以下940015000元/平米1550016000元/平米1460018000元/平米48000元/平米1消費者的價格意向環(huán)狀圖： 圖3-3 消費者的價格意向4) 中端市場：a. 市場特征：該類產品總價大多在4060萬，單價在5000元左右，產品品質較好，配套設施比較齊全，環(huán)境較好，因此銷售速度一般較快。該市場開發(fā)商進入的難度較中低端市場大些。b. 目標客戶：年齡：2445歲，這部分人群也屬于有效消費的主力人群，這個年齡段的人群占到了14.2%。收入：他們的收入在4萬8萬之間，有一部分積蓄，或者

9、可以承擔每月的住房貸款。家庭結構：三口之家以及剛就業(yè)人員為主。購房目的：解決居住問題，改善居住環(huán)境。購房行為：比較理智，除實用外，比較注重產品的舒適性，對品牌有一定的要求。3.2 房地產產品定位3.2.1 定位依據(jù)根據(jù)房地產市場定位，進一步明確產品定位。根據(jù)與當?shù)卣潭ǖ拈_發(fā)節(jié)奏，長春市美華小區(qū)項目的開發(fā)面積為5000平米左右，建筑面積約1.5萬平方米左右。3.2.2 基本思路是：1) 容積率控制在2.7左右2) 綠化率大于30%3) 建筑密度為20%4) 總建設規(guī)模約15萬平方米左右5) 由于當?shù)啬軌驑嫵缮虡I(yè)顧客的總人口量比較小，且地理位置相對不處于繁華地段，同時，超市、學校、醫(yī)院等設施有

10、可以借用周邊配套設施，因此，在地塊上不考慮大面積的綜合用地和公建用地。6) 超市、酒店、車庫等項目，可以考慮利用建筑的底層。3.2.3 產品性質分類長春市美華小區(qū)全部由住宅組成，公寓以多層為主，考慮到容積率、南北間距比的要求和園區(qū)建筑景觀的要求，要建設一些綠地小公園。3.2.4 產品設計細項1) 外觀長春市美華小區(qū)周邊環(huán)境優(yōu)美，視野開闊，道路及行道樹圍繞周邊。這將使得未來的長春市美華小區(qū)項目融自然與生活與一體，因此長春市美華小區(qū)的建筑風格、外觀、色彩、建筑體量等應與周邊自然風景相結合，透露出自然美與現(xiàn)代氣息的融合。2) 建筑群落長春市美華小區(qū)的建筑群體應線條流暢，力求建筑群在整體上渾然一體，與

11、大自然融為一體，并組合成合理的天際輪廓線，體現(xiàn)整個園區(qū)豐富、變換的層次，既軟化建筑體量，又賦予建筑以動感。3) 建筑色彩長春市美華小區(qū)因周邊環(huán)境優(yōu)美，視野開闊，尤其考慮到冬天比較寒冷的因素，其色彩應追求與環(huán)境融合互補效應，以柔和明快的暖色調為主，不宜過多采用冷色調。4) 空間布局根據(jù)長春市美華小區(qū)所處的地理位置及其地形地貌，考慮其規(guī)模、檔次，園區(qū)的總體布局應分散而統(tǒng)一，方便各棟的生活起居。5) 項目出入口從長春市美華小區(qū)的地塊形態(tài)分析，可在小區(qū)內設置兩個出入門，方便出行，但要注意管理與安全。車庫、車位配比，按照園區(qū)的檔次，可適當降低比率，計劃配置80%左右，以半地下車庫、車位為主，輔以地面固定

12、車位。同時注意與綠化結合。6) 中心花園長春市美華小區(qū)倡導以“人與自然的和諧相處”為理念，打造“真正自然、健康、便利的經濟適用房”。因此要做好綠化，計劃設計風格獨特的中心花園。7) 朝向朝向問題是客戶選擇住房時的一個重要因素，人們對朝南的住宅情有獨鐘，因此項目盡量滿足坐北朝南，規(guī)劃設計中要特別重視對住宅外墻、窗戶的處理，充分挖掘東西兩側的“朝陽面”。8) 結構根據(jù)初步了解的情況，長春市美華小區(qū)地塊的地質條件相對較好，因此其多層建筑建議采用磚混墻和現(xiàn)澆板，其小高層采用鋼筋混凝土框架結構，既符合承重、抗壓、抗震、防風的要求，又能適當降低成本。9) 戶型戶型設計宜以中小型為主，85平方米左右的兩居室

13、戶型和105平方米左右的三居室戶型應成為本項目的主流戶型，在此基礎上兼顧多品種、多類型，以滿足市場的多樣化要求。10) 服務長春市美華小區(qū)要提供優(yōu)質的售后服務與物業(yè)服務，讓普通百姓都有經濟便利的房子居住。3.3 房地產開發(fā)銷售進度安排本項目的項目周期為三年，前兩年為建設期，后兩年為運營期。3.3.1 開發(fā)進度表3-4 開發(fā)進度表第一年第二年第一棟地基100%主體100%工裝30%70%第二棟地基100%主體50%50%工裝100%第三棟地基100%主體20%80%工裝100%基礎共建設100%約占總工期的50%約占總工期的50%3.3.2 銷售進度本樓盤的開盤時間為第二年年初，第一棟樓封頂時開

14、始預售，主要戶型為85平方米和105平方米的兩種，85平米戶型有100戶，105平方米的為60戶，第二年銷售面積占總面積的40%，其中85平方米的戶型為60套，105平方米的戶型為23套，第三年銷售面積占總面積的60%，其中85平方米戶型為40套，105平方米戶型為37套。4 財務評價4.1 項目總投資估算4.1.1 項目投資概況據(jù)估算，本項目包括土地費用，前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、財務費用、開發(fā)期稅費等總投資為7000萬元人民幣，可銷售面積的單方造價為5500元/平方米，更詳細的投資規(guī)劃可能隨設計的深入而調整。4.1.2 估算依據(jù)1) 整個項目按中、低檔建造水平計算2) 估算中的有關稅

15、金和費用按長春市的現(xiàn)行規(guī)定和同類項目的平均水平測算3) 假定該項目在兩年內建成4) 假定該項目在第一年開始預售，至項目建成后一年內全部銷售完畢5) 項目總投資中自有資金比率按35%計算（用到的只有20%）6) 貸款的年利率按6%計取7) 土地掛牌費中包括拆遷補助費8) 該項目的產品定位為框架小高層，房屋開發(fā)費為12001600元每平米4.1.3估算結果投資估算的結果匯總如表所示表4-1 項目成本估算序號項目投資估算占總投資百分比1土地費用110015.7%2前期工程費1201.7%3基礎設施建設費1051.5%4房屋開發(fā)費225032.1%5公共配套1201.7%6管理費73.51.05%7銷

16、售費用412.55.9%8財務費用693.59.9%9不可預見費73.51.05%10其他費用520.74%11稅金及政府收費200028.6%合計7000100%4.1.4 資金來源該項目為自由資金為2000萬元，銀行貸款為5000萬元。4.2成本及費用估算1) 土地費用（取10001200萬元）2) 前期工程費（60100元/平方米建筑面積）3) 基礎設施建設費（60100元/平方米建筑面積）4) 房屋開發(fā)費（每平米造價12001600元）5) 公共配套設施費（60100元/平方米）6) 管理費（1、2、4項的百分之五）7) 銷售費用（銷售收入的百分之五）8) 財務費用9) 不可預見費用（

17、1、2、4項的百分之五）10) 其他費用（1、2、4項的百分之一點五）11) 稅金及政府收費按照項目建設進度計劃安排，本項目資金投入計劃詳見表“投資計劃與資金籌措表”。表4-2 投資計劃與資金籌措表序號項目開發(fā)經營期合計1231開發(fā)總投資6020401201.1前期工程60030020011001.2土地費用150040035022501.3房屋開發(fā)30.5202373.51.4管理費用100240.5353693.51.5財務費用24.524.524.573.51.6不可預見費167818521.7其他費用5040301201.8公共配套3050251051.9基礎設施70200.51424

18、12.51.11銷售費用50060090020001.12稅金及政府收費5006009002000小計29811913.52105.570002資金籌措2.1自有資金140014002.2銷售收入30002500275082502.3銀行貸款50005000小計940025002750146504.3 收益估算1) 總投資收益率：4.5%2) 項目資本金凈利潤率：3.01%3) 項目內部收益率：6.35%表4-3 損益率（單位：萬元）項目123銷售收入300025002750銷售稅金及附加165137.5151.25總成本費用29811913.52105.5利潤總額449493.25所得稅14

19、8.17162.7725稅后利潤300.83330.47754.4 盈利能力分析4.4.1 現(xiàn)金流量分析表4-4 現(xiàn)金流量表（全部資金）（單位：萬元）123現(xiàn)金流入300025002750銷售收入現(xiàn)金流出29811913.52105.5經營成本165137.5151.25銷售稅金及附加148.17162.7725所得稅-146300.83330.4775凈現(xiàn)金流量-146154.83485.3075累計凈現(xiàn)金流量-146449493.25所得稅前凈現(xiàn)金流量-146303796.25所得稅前累計凈現(xiàn)金流量所得稅前所得稅后所得稅前所得稅后財務內部收益率69.53%47.62%財務凈現(xiàn)值（NPV）到首年初727.4508.4投資回收期1.51.31) 投資回收期：稅前1.3年，稅后1.5年2) 財務凈現(xiàn)值：2044.5萬元3) 財務內部收益率：35%4.5 清償能力分析1) 資產負債率71.43%2) 貸款償還期1