建筑物成新率計算

1、一）建筑物耐用年限（N）1、各種結構房屋的經(jīng)濟耐用年限參考值（年）生產用房非生產用房非腐蝕受腐蝕鋼結構705080鋼筋混凝土結構503560混合結構403050磚木結構302040簡易結構1010102、當房屋耐用年限長于土地使用權年限時，其房屋耐用年限不得超過土地使用權年限。（二）房屋已使用年限（t）1、房屋已使用年限的起點從房屋竣工驗收合格之日起計算。2、房屋經(jīng)過改建、翻建，已使用年限的起點從改建、翻建竣工驗收合格之日起計算。3、房屋已使用年限計算公式房屋已使用年限=估價基準日年份房屋竣工驗收合格年份4、房屋已使用年限超過房屋耐用年限的，按耐用年限計算已使用年限。二、成新調整率估價人員實地

2、觀察，鑒定房屋的實際新舊程度，根據(jù)房屋的建成時間、維修養(yǎng)護情況、使用情況以及地基的穩(wěn)定性等，評出房屋的質量狀況，確定房屋的成新調整率。1. 房屋的質量等級：分為1、級完好房、2. 級基本完好房、3. 級一般損壞房、4. 級嚴重損壞房、5. 級危險房屋。房 屋 質 量 等 級 標 準房屋質量等級評定標準成新率范圍備注級完好房整幢房屋結構構件安全可靠，整體性好，裝修設備完整無破損，能保證正常使用的房屋0.901.00級基本完好房結構安全可靠，整體性好，裝修設備個別部位有輕微破損，但整體現(xiàn)狀基本良好，能保證正常使用的房屋0.70-0.89級一般損壞房結構構件或裝修設備局部破損，或存在嚴重老化腐蝕、殘

3、缺現(xiàn)象，需要進行小修或中修的房屋0.60-0.69級嚴重損壞房結構構件、裝修設備明顯破損，或存在嚴重老化腐蝕、殘缺現(xiàn)象，需要進行中修或大修的房屋0.40-0.59級危險房屋基礎、主體結構和屋蓋結構等受力物件已屬危險構件，結構喪失穩(wěn)定性和承載能力，隨時有倒塌可能，不能確保住用安全的房屋殘值率-0.39建設部危險房屋鑒定標準CJ13-862.房屋殘值率參考值（1）鋼結構0.01(2)鋼筋混凝土結構0(3)磚混結構0.02(4)磚木結構0.04(5)簡易結構0.02 3.確定成新調整率的方法（1）當基本成新率（q1）在房屋質量等級相對應的成新率范圍內時，成新調整率為零（q2）。（2）房屋到達一定使用

4、年限后，由于結構損壞老化而進行小修、中修、大修等原因使評定的房屋質量等級相對應的成新率范圍大于基本成新率時，成新率（q）取評定的房屋質量等級相對應的成新率下限，即q=q1+q2=基本成新率+成新調整率=評定的房屋質量等級相對應的成新率下限。（3）房屋由于使用不當或維修養(yǎng)護不善等原因導致評定的房屋質量等級相對應的成新率范圍小于基本成新率時，成新調整率應為負數(shù)。即q=q1+q2=基本成新率+成新調整率=評定的房屋質量等級相對應的成新率上限。三、房屋成新率計算舉例例1.某房屋混合結構，屬非生產用房。房屋于1992年竣工驗收合格，土地使用性質撥用，房屋質量等級評定為2級基本完好房，估價基準日為2000

5、年5月5日，求成新率。解：非生產混合結構房屋耐用年限N=50年房屋已使用年限t=20001992=8年基本成新率q1=18/50=0.842級基本完好房相對應的成新率范圍為0.70-0.89故成新調整率為零。成新率=基本成新率q1+成新調整率q2=0.84+0=0.84例2.某房屋磚木結構，屬非生產用房，房屋于1950年建造，土地使用性質撥用，房屋質量等級評定為3級一般損壞房，估價基準日為2000年5月5日，求成新率。解：非生產磚木結構房屋耐用年限N=40年房屋已使用年限已超過40年，取40年?；境尚侣蕅1=140/40=03級一般損壞房相對應的成新率范圍為0.60-0.69成新率q取下限0.60成新調整率q2=0.60-0=0.60成新率q=基本成新率q1+成新調整率q2=0+0.6=0.6例3.某房屋混合結構，屬受腐蝕生產用房，房屋于1991年竣工驗收合格，土地使用性質撥用，房屋質量等級評定為4級嚴重損壞房，估價基準日為2000年5月5日，求成新率。解：受腐蝕生產用房耐用年限N=30年房屋已使用年限t=20001991=9年基本成新率q1=19/30=0.704