鳳溪生態(tài)樂園可行性實(shí)施報(bào)告

1、目錄第一章 總 論 . 4一、項(xiàng)目概況 4二、研究圍與方法 4三、研究依據(jù) 5四、研究結(jié)論和建議 5第二章 項(xiàng)目背景 8一、宏觀背景 8二、項(xiàng)目地概況 12三、投融資背景 13四、項(xiàng)目戰(zhàn)略意義 14第三章 旅游資源條件評價(jià) 18一、資源現(xiàn)狀分析 18二、資源品質(zhì)狀況 18三、項(xiàng)目區(qū)資源條件 19四、資源開發(fā)價(jià)值 20第四章 旅游市場分析與預(yù)測 22一、市場分析 22二、游客量預(yù)測 26第五章 景區(qū)空間布局和項(xiàng)目設(shè)計(jì) 27一、景區(qū)空間布局的依據(jù)與原則 27二、景區(qū)空間布局規(guī)劃 27三、分區(qū)開發(fā)方向及旅游項(xiàng)目設(shè)計(jì)28四、旅游投資預(yù)算 36第六章 效益評價(jià) 38一、經(jīng)濟(jì)效益評價(jià) 38二、社會(huì)效益評價(jià)

2、 40第七章 生態(tài)環(huán)境影響評價(jià) 43一、區(qū)域環(huán)境狀況評價(jià) 43二、影響環(huán)境因素分析 43三、項(xiàng)目的生態(tài)效益 43四、區(qū)域環(huán)境保護(hù)措施 45第八章 風(fēng)險(xiǎn)分析 47一、外部風(fēng)險(xiǎn) 47二、部風(fēng)險(xiǎn) 50第九章 組織管理、人力資源需求及安全消防 53一、組織管理構(gòu)架 53二、人力資源需求 55三、消防和安全 55第十章 結(jié)論和建議 56一、結(jié)論 57二、建議 56第一章 總 論、項(xiàng)目概況一）項(xiàng)目名稱： 鳳溪生態(tài)樂園二）項(xiàng)目類別： 生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)、旅游休閑度假三）投資總額： 約 1.08 億元人民幣四）項(xiàng)目單位： 生態(tài)旅游發(fā)展有限公司（籌）五）項(xiàng)目地址： 宜秀區(qū)羅嶺鎮(zhèn)鳳溪村六）所屬行業(yè)： 旅游業(yè)、農(nóng)業(yè)、研究

3、圍與方法一）研究圍本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的研究圍，包括：介紹分析項(xiàng)目背景；評價(jià)分析旅游資源條件；分析預(yù)測旅游客源市場；研究分析場址選擇以及項(xiàng)目所在地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)； 擬定旅游空間布局和項(xiàng)目容設(shè)計(jì)； 提出項(xiàng)目總投資估算以及評價(jià)財(cái)務(wù)預(yù)測； 分析并評價(jià)社會(huì)效益； 分析研究生態(tài)環(huán)境狀況，提出生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施； 分析評價(jià)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)；擬定組織管理、人力資源配置及安全消防方面的措施等。（二）研究方法 通過市場調(diào)查、訪談、現(xiàn)場考察、外圍考察、專家咨詢、二手資料 收集等多種方式，采取定性定量分析并舉研究。三、研究依據(jù)1、全國農(nóng)業(yè)旅游示點(diǎn)、全國工業(yè)旅游示點(diǎn)檢查標(biāo)準(zhǔn)（試行） ；2、旅游區(qū)（點(diǎn)）質(zhì)量等級的劃分與評定

4、；3、省關(guān)于進(jìn)一步加快旅游業(yè)發(fā)展的決定 ；4、 *市“五”旅游發(fā)展規(guī)劃；5、宜秀區(qū)旅游發(fā)展總體規(guī)劃6、某市城市總體規(guī)劃（ 2005-2020 ）；7、*市環(huán)境保護(hù)“十五”計(jì)劃 ；8、*市土地利用總體規(guī)劃 ；9、*生態(tài)市建設(shè)規(guī)劃（ 2005-2020 ）；10、*市“ 一五”水利發(fā)展規(guī)劃11 、 *市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展“十五”規(guī)劃四、研究結(jié)論和建議（一）可行性研究的結(jié)論 鳳溪生態(tài)樂園進(jìn)行旅游基礎(chǔ)設(shè)施、游憩設(shè)施、農(nóng)業(yè)科技項(xiàng)目和自然 生態(tài)環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目的建設(shè)， 符合省委、 省政府提出的將基本建成集觀光、 休閑、度假為一體的全國著名旅游目的地，并將旅游業(yè)盡快培育為我省 支柱產(chǎn)業(yè)之一的戰(zhàn)略目標(biāo)要求；貫徹 * 市

5、加快旅游業(yè)發(fā)展的要求；實(shí)施 宜秀區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要提出“大力發(fā)展 生態(tài)文化旅游業(yè)，做大做強(qiáng)旅游產(chǎn)業(yè)” ，使旅游業(yè)逐步成為區(qū)級經(jīng)濟(jì)的支 柱產(chǎn)業(yè)，打造成為省旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣 ? 區(qū)? 的目標(biāo)要求，有利于將宜秀區(qū) 豐富、特色的旅游資源優(yōu)勢盡快轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)優(yōu)勢，延長農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，促 進(jìn)項(xiàng)目區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面、快速、健康發(fā)展，推進(jìn)社會(huì)主義和諧新農(nóng)村建 設(shè)。通過 “科學(xué)定位建景區(qū)，加大宣傳推景區(qū)，優(yōu)質(zhì)服務(wù)興景區(qū)，品牌 經(jīng)營強(qiáng)景區(qū)，加強(qiáng)合作壯景區(qū)”，可將項(xiàng)目區(qū)打造為全國農(nóng)業(yè)旅游示點(diǎn)， 國家aaaA級景區(qū)，成為沿江旅游鏈的新明珠。（二）可行性研究的建議1、政府引導(dǎo)，市場運(yùn)作 目前項(xiàng)目區(qū)處于待建狀態(tài)，

6、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、市場整體營銷和旅游發(fā) 展軟環(huán)境營造等方面都很薄弱，需要 * 市、宜秀區(qū)及羅嶺鎮(zhèn)政府，通過 政策導(dǎo)向、投資導(dǎo)向以及宏觀調(diào)控和綜合協(xié)調(diào)能力，在旅游業(yè)發(fā)展的主 要環(huán)節(jié)上進(jìn)行引導(dǎo)和推動(dòng)。另一方面， * 市鳳溪生態(tài)旅游發(fā)展有限公司（籌）作為投資和建設(shè) 主體，必須依靠市場化手段和企業(yè)化運(yùn)作來擴(kuò)大融資規(guī)模，拓展市場空 間，打造精品景區(qū)，增強(qiáng)企業(yè)競爭力。 * 市鳳溪生態(tài)旅游發(fā)展有限公司 （籌）應(yīng)加強(qiáng)宣傳力度，如創(chuàng)建企業(yè)、及時(shí)更新和發(fā)布生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游區(qū) 信息等，推廣生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游，吸引大批游客，發(fā)展本地經(jīng)濟(jì)，使農(nóng)民得 到更多的優(yōu)惠。2、規(guī)劃優(yōu)先，市場細(xì)分 鳳溪生態(tài)樂園的開發(fā)一定要經(jīng)過科學(xué)論證、合理規(guī)劃

7、，方可進(jìn)行。 盡快進(jìn)行景區(qū)總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，做好旅游資源的詳細(xì)調(diào)查和反復(fù)論 證工作，須深入調(diào)查基礎(chǔ)設(shè)施、自然景觀及人文景觀的可展示性。對潛 在游客進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究和細(xì)分，根據(jù)本地資源特色，準(zhǔn)確定位 目標(biāo)市場，在此基礎(chǔ)上有針對地開發(fā)可行性項(xiàng)目。切不可一哄而上、盲 目開發(fā)。樹立自己的特色品牌，加強(qiáng)市場競爭力。3、“軟硬”兼施，環(huán)境塑造 加強(qiáng)軟環(huán)境建設(shè)主要是指政府要制定促進(jìn)生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游發(fā)展的優(yōu)惠 政策，創(chuàng)造一個(gè)具有激勵(lì)性和較強(qiáng)吸引力的投資環(huán)境，如區(qū)政府的鼓勵(lì) 政策，稅收方面的優(yōu)惠政策等。加強(qiáng)硬環(huán)境建設(shè)，硬環(huán)境建設(shè)是指建設(shè) 發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游所必需的配套設(shè)施， 如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、 交通條件建設(shè)、

8、水電條件建設(shè)、通訊條件建設(shè)等。4、資源整合，品牌打造 項(xiàng)目區(qū)適時(shí)申報(bào)全國農(nóng)業(yè)旅游示點(diǎn)。從發(fā)展前景看，工農(nóng)業(yè)旅游將 成為我國旅游業(yè)發(fā)展中一支生力軍和一個(gè)重要發(fā)展后勁。 * 市鳳溪生態(tài) 旅游發(fā)展有限公司（籌）的生態(tài)農(nóng)業(yè)示點(diǎn)的申報(bào)，有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 調(diào)整、創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)；有利于發(fā)展農(nóng)業(yè)旅游，可以在解決農(nóng)民就 業(yè)、解決“三農(nóng)”問題等方面發(fā)揮特殊作用，做出特殊貢獻(xiàn)；有利于豐 富優(yōu)化本地旅游產(chǎn)品，增大旅游者的消費(fèi)選擇，增加本地旅游資源的基 數(shù)，擴(kuò)大旅游經(jīng)濟(jì)的覆蓋面，并大大增強(qiáng)了本地旅游業(yè)的發(fā)展后勁。項(xiàng)目區(qū)申報(bào)為國家aaaA級景區(qū)，與小龍山、余家灣、石塘湖等區(qū)域旅游資源與旅游產(chǎn)品，整合共同開拓市場，聯(lián)

9、合營銷，構(gòu)建整體旅游形 象，共同打造品牌旅游路線，使之成為羅嶺鎮(zhèn)創(chuàng)建優(yōu)秀旅游鄉(xiāng)鎮(zhèn)的重要 突破口，成為沿江旅游新明珠。第二章 項(xiàng)目背景一、宏觀背景（一）經(jīng)濟(jì)背景1、長三角經(jīng)濟(jì)輻射的強(qiáng)化 近年來，長三角經(jīng)濟(jì)始終在較高平臺上運(yùn)行，經(jīng)濟(jì)增長速度保持全國領(lǐng)先。2006年長三角地區(qū)GDP總量達(dá)4.6萬億元，占全國經(jīng)濟(jì)總量的18.9%；平均增幅達(dá)到 15.2%?！笆晃濉遍L三角經(jīng)濟(jì)占我國經(jīng)濟(jì)總量的比例將會(huì)進(jìn)一步提高，預(yù)測到2010年GD右全國的比重為25.05 %，根 據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律，長三角必將是我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長極，并 有可能成為亞太地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)之一。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，使居民消費(fèi)水平提高，消費(fèi)

10、結(jié)構(gòu)也由大眾型向享 受型轉(zhuǎn)變。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2006 年長三角 16 城市居民人均消費(fèi)支出突 破 1 萬元，達(dá)到 17237元，比上年增長 13%。其中服務(wù)性消費(fèi)支出增長 迅猛，人均服務(wù)性消費(fèi)支出達(dá) 2977元，比上年增長 16.5%，增幅高于同 期實(shí)物性消費(fèi)支出 4.1 個(gè)百分點(diǎn)，在家庭消費(fèi)性支出中所占比重達(dá) 27.2%。省同屬泛長三角地區(qū)，同時(shí)作為旅游大省，面臨著巨大的潛在客源市場和旅游業(yè)發(fā)展機(jī)遇2、省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新突破2007 年生產(chǎn)總值（ GDP）7345.7 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增 長 13.9%，人均生產(chǎn)總值 12015元（折合 1580 美元），比上年增加 1960 元。

11、居民的消費(fèi)水平進(jìn)一步的提高，旅游出行的需要增加，省潛在的客 源市場擴(kuò)大，作為省旅游的第一市場，隨著省加入泛長三角地區(qū)，在長 三角經(jīng)濟(jì)的輻射和帶動(dòng)，以及隨著東西部交流的日益密切，作為中部樞 紐的省旅游業(yè)有著巨大的發(fā)展?jié)摿蜋C(jī)遇。3、宜秀區(qū)經(jīng)濟(jì)的新機(jī)遇宜秀區(qū)依托資源和區(qū)位優(yōu)勢，把發(fā)展鄉(xiāng)村旅游作為一項(xiàng)重要工作來 抓，取得了一定成績。石塘湖農(nóng)業(yè)旅游示點(diǎn)被評為全國農(nóng)業(yè)旅游示點(diǎn)， 涌現(xiàn)出了像橋鎮(zhèn)余灣村、余墩村、鮑沖村、五橫亭村等一批旅游村，像 紅燈籠外婆家、天源垂釣中心、 鮑沖農(nóng)家大院、 亭茶場等眾多“農(nóng)家樂” 示戶, 使許多農(nóng)民過上了富裕的生活。該區(qū)還利用旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，將 “旅游產(chǎn)業(yè)促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村

12、建設(shè)”作為旅游業(yè)發(fā)展的重要目標(biāo)，積 極發(fā)揮旅游在拓寬農(nóng)民增收渠道、增加農(nóng)民就業(yè)機(jī)會(huì)和提升農(nóng)村文明等 方面的作用，以旅助農(nóng)，城鄉(xiāng)互動(dòng)，推動(dòng)宜秀區(qū)農(nóng)業(yè)旅游更快更好的發(fā) 展，從而為建設(shè)社會(huì)主義“生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、 管理民主”的新農(nóng)村做出積極的貢獻(xiàn)。鳳溪生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游區(qū)的建設(shè)，改變羅嶺鎮(zhèn)目前旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一、 市場層次不高、旅游低水平開發(fā)、無品牌旅游區(qū)、無規(guī)模旅游產(chǎn)業(yè)、無 龍頭旅游企業(yè)等現(xiàn)狀，打造宜秀區(qū)首家集休閑度假、農(nóng)業(yè)生態(tài)文化觀光體驗(yàn)為一體的國家 4A 級旅游景區(qū)， 成為宜秀區(qū)旅游的新亮點(diǎn)， 成為宜秀 區(qū)經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。（二）旅游發(fā)展背景 近年來，旅游已成為國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的重要組

13、成部分和全世界最大的 產(chǎn)業(yè)之一，并保持持續(xù)發(fā)展勢頭。世界旅游組織預(yù)測：到 2020 年，中國 將成為世界第一大旅游目的地和第四大客源市場 , 我國旅游業(yè)將在相當(dāng) 一個(gè)時(shí)期處于發(fā)展的黃金期。自 2000 年以來，旅游總收入年均增長 14.06%，其中旅游外匯收入 年均增長 16.80%，國旅游收入年均增長 13.94%，入境旅游人數(shù)年均增長 14.73%，國旅游人數(shù)年均增長 9.51%。2007 年接待海外游客 106.4 萬人 次，比上年增長 32.4%；接待國游客 7849 萬人次，增長 27.5%。旅游總 收入 576 億元，增長 40%。在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中，旅游業(yè)已經(jīng)成為一個(gè)能 夠創(chuàng)匯增收

14、、拉動(dòng)需、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“綜合性產(chǎn)業(yè)”，一個(gè)能夠 提高人民生活質(zhì)量、促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的“利民產(chǎn)業(yè)”和 “富民產(chǎn)業(yè)”。（三）旅游政策背景 國家中部崛起戰(zhàn)略正在實(shí)施，已將中部地區(qū)的旅游業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì) 增長點(diǎn)加以培育，突出旅游業(yè)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整中全局性的重要地位，在 投資政策上予以傾斜。省委、省政府高度重視旅游業(yè)發(fā)展，先后制定了 省旅游發(fā)展十一五規(guī)劃，出臺了加快旅游業(yè)發(fā)展的決定等政策措施，并 將旅游業(yè)列為“ 861”行動(dòng)計(jì)劃中重點(diǎn)發(fā)展的八大產(chǎn)業(yè)之一。 省人大、省 政協(xié)多次組織旅游發(fā)展專題研究，制定了省旅游條例 、省旅游市場 管理辦法等法規(guī)條例。依托黃梅文化、桐城文化、天柱山等品牌，發(fā)揮優(yōu)

15、質(zhì)的生態(tài)環(huán)境優(yōu) 勢、交通格局的變化， * 旅游業(yè)發(fā)展在未來相當(dāng)長一段時(shí)間必然保持高 速增長的態(tài)勢。（四）農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游發(fā)展的背景 農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游是一種以農(nóng)業(yè)資源為基礎(chǔ)，以生態(tài)旅游為主題的新型 農(nóng)業(yè)技術(shù)和生態(tài)農(nóng)業(yè)活動(dòng)，其主要目的是通過旅游帶動(dòng)、示等功能，有 助于加速農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，引導(dǎo)農(nóng)業(yè)資源的高效利用和生態(tài)建設(shè)，推 動(dòng)農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。從而促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提高農(nóng)民收入和生活質(zhì) 量。在國外， 20 世紀(jì) 30 年代匈牙利曾利用風(fēng)景如畫的田園風(fēng)光和富有 民族特色的鄉(xiāng)村農(nóng)舍，開發(fā)“鄉(xiāng)村旅游”聞名于世； 20 世紀(jì) 60 年代美 國經(jīng)濟(jì)學(xué)家首先提出“都市農(nóng)業(yè)”概念，其中以推廣先進(jìn)技術(shù)為主體的 試驗(yàn)示基

16、地模式稱之、為 Demonstrate Farm ”（示農(nóng)場），以進(jìn)行農(nóng)業(yè)觀 光、休閑為主體的農(nóng)業(yè)示基地模式稱之為“ Holiday farm ”（假日農(nóng)場）； 日本、韓國開辦的以農(nóng)業(yè)新技術(shù)、新品種、農(nóng)事活動(dòng)的展示示和農(nóng)業(yè)休 閑為主要容的“觀光農(nóng)園”均取得巨大成功。在國，觀光農(nóng)業(yè)的發(fā)展始于 20 世紀(jì) 90 年代中期， 主要類型為農(nóng)業(yè) 科技（示）園和觀光果園，如上海浦東橋現(xiàn)代化高科技農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)、梅 溪高科技觀光農(nóng)業(yè)等。觀光農(nóng)業(yè)已成為我國生態(tài)旅游的主要容，并成為 推動(dòng)農(nóng)業(yè)科技成果轉(zhuǎn)化和推廣示的重要載體，具有廣闊的發(fā)展前景。2005與 2006年分別是我國的“中國鄉(xiāng)村游” “和諧城鄉(xiāng)游”旅游 宣傳

17、主題年，提出了“新農(nóng)村、新旅游、新體驗(yàn)、新風(fēng)尚”的鮮明口號。 是一個(gè)農(nóng)業(yè)大省，其中本項(xiàng)目所在地羅嶺鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)資源豐富，怎樣對農(nóng)業(yè) 資源進(jìn)行有效的開發(fā)與永續(xù)利用， 成為各級政府和社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)， 如何更好地通過發(fā)展旅游來加快構(gòu)建和諧社會(huì)主義新農(nóng)村，改善農(nóng)村的 創(chuàng)業(yè)環(huán)境，發(fā)展農(nóng)村綜合經(jīng)濟(jì)，調(diào)整農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高農(nóng)民生活水平， 已經(jīng)成為一項(xiàng)迫在眉睫的任務(wù)。二、項(xiàng)目地概況（一）自然地理 項(xiàng)目所在地羅嶺鎮(zhèn)屬丘陵地區(qū)，地處亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候。氣候溫 和，雨量充沛，光照充足，氣候宜人，生態(tài)環(huán)境良好。不僅有風(fēng)景秀麗、 山巒疊璋的省級風(fēng)景勝區(qū)小龍山，也有碧波千頃、煙波浩淼的菜子湖。 既是自然風(fēng)光優(yōu)美之地，更是人

18、文薈萃之區(qū)，旅游資源豐富，特色明顯。 這里自古就以“五里三進(jìn)士，隔河兩狀元”聞名遐邇，近代又以黃梅戲 藝術(shù)大師嚴(yán)鳳英而享譽(yù)海外。由此可見，羅嶺鎮(zhèn)的氣候具有冬冷夏熱，干濕集中的特點(diǎn)。適宜的 溫度條件，充足的光照和農(nóng)作物生長季節(jié)較為豐沛的雨量，構(gòu)成了良好 的農(nóng)業(yè)氣象條件。（二）社會(huì)經(jīng)濟(jì)羅嶺鎮(zhèn)位于 *市北端，距 *市 28 公里，桐城市 48 公里，新公路縱 貫全境，東鄰樅陽，西連懷寧，北接桐城，北有練潭河澄碧如練，南有 小龍山鐘靈毓秀。全鎮(zhèn)轄 5個(gè)村， 3個(gè)社居委， 232個(gè)村民組，即小龍山 村（31 個(gè)村民組）、鳳溪社區(qū)（ 31個(gè)村民組）、羅嶺社區(qū)（ 33個(gè)村民組）、 林春村（17 個(gè)村民組）、

19、花元村（34 個(gè)村民組）、黃梅村（39 個(gè)村民組）、 妙山村（ 26個(gè)村民組）、姥山社區(qū)（ 21個(gè)村民組）。全鎮(zhèn)總面積 102平方 公里，其中耕地 25000 畝，水域面積 45000畝，山場面積 47000 畝，人 口 27994人，其中農(nóng)業(yè)人口 26240人、 6563 戶。納稅超 200萬元以上的 企業(yè)近 10 家，主要是生產(chǎn)各種塑料加工、深加工，產(chǎn)品銷往全國各省、 市、區(qū)，是著名表演藝術(shù)家、黃梅戲創(chuàng)始人嚴(yán)鳳英的故鄉(xiāng)；八千余人的 勞務(wù)大軍從事餐飲服務(wù)業(yè)，滲透到各大、中、城市及小城鎮(zhèn)，為家鄉(xiāng)的 建設(shè)和發(fā)展提供滾滾財(cái)源；圩口眾多，湖面廣闊，土地肥沃，是從事水 產(chǎn)品養(yǎng)殖和農(nóng)業(yè)種植顯現(xiàn)身手的好地

20、方，素有“塑料之鄉(xiāng)”、“黃梅之 鄉(xiāng)”、“餛飩之鄉(xiāng)”、“魚米之鄉(xiāng)”之美稱。三、投融資背景（一）投資背景政府重視及相關(guān)優(yōu)惠政策 。宜秀區(qū)政府有發(fā)展旅游投資的優(yōu)惠政策 和條件，為投資者提供綠色通道，保障合法經(jīng)營，能取得良好經(jīng)濟(jì)效益。集團(tuán)快速發(fā)展衍生的需要。 景區(qū)投資企業(yè) * 鳳溪生態(tài)旅游發(fā)展有限 公司（籌）資金實(shí)力雄厚，經(jīng)營圍是涉及房地產(chǎn)、化妝品（香港）、制 藥（香港）、餐飲、路橋建設(shè)等方面。為了應(yīng)對激烈的市場競爭，公司 應(yīng)進(jìn)一步拓展經(jīng)營面，增加創(chuàng)收點(diǎn)、分?jǐn)偨?jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。旅游業(yè)作為產(chǎn)業(yè)， 有著廣闊的市場發(fā)展前景，既能增加經(jīng)濟(jì)收益，又能帶動(dòng)就業(yè)，社會(huì)效 應(yīng)明顯，作為綠色產(chǎn)業(yè)的旅游業(yè)更具減少污染、促進(jìn)環(huán)境保

21、護(hù)的特點(diǎn)。因此，投資旅游業(yè)對公司來說是很好的選擇。（二）投資基礎(chǔ)雄厚的資金實(shí)力。 園區(qū)投資企業(yè) * 鳳溪生態(tài)旅游發(fā)展有限公司 （籌） 資金實(shí)力雄厚，經(jīng)營圍是涉及房地產(chǎn)、化妝品（香港）、制藥（香港）、 餐飲、路橋建設(shè)等方面。強(qiáng)大的科技隊(duì)伍。 * 鳳溪生態(tài)旅游發(fā)展有限公司（籌）為加強(qiáng)景區(qū) 開發(fā)與管理，做大做強(qiáng)景區(qū)， 特聘請了一批享譽(yù)省外的旅游和農(nóng)業(yè)管理、 開發(fā)、研究專家，目前已聘請了中國地理學(xué)會(huì)青年地理學(xué)家工作委員會(huì) 副主任委員、中國地理學(xué)會(huì)旅游地理專業(yè)委員會(huì)委員、師大學(xué)國土資源 與旅游學(xué)院旅游系主任、旅游管理專業(yè)博士生導(dǎo)師、大學(xué)旅游管理博士 章錦河教授；省旅游景區(qū)質(zhì)量等級評定委員會(huì)委員、省星級飯

22、店評定委 員會(huì)委員、 師大學(xué)旅游管理博士、 農(nóng)業(yè)大學(xué)旅游管理系副主任浩副教授； 省旅游景區(qū)質(zhì)量等級評定委員會(huì)委員、省星級飯店評定委員會(huì)委員、師 大學(xué)旅游管理碩士、工業(yè)大學(xué)工商管理碩士（ MBA、工業(yè)經(jīng)濟(jì)職業(yè)技術(shù) 學(xué)院旅游管理系副主任齊煒副教授等，作為公司的常年技術(shù)顧問，同時(shí) 公司還計(jì)劃從農(nóng)業(yè)大學(xué)聘請一批農(nóng)業(yè)技術(shù)專業(yè)家為技術(shù)顧問，形成一支 強(qiáng)大的科技隊(duì)伍，為景區(qū)的發(fā)展提供智力支持。已有初步的基礎(chǔ)。 景區(qū)路基基本形成，景區(qū)自然環(huán)境優(yōu)美，擁有大 片的林地和小型水庫。四、項(xiàng)目戰(zhàn)略意義（一）增加居民就業(yè)機(jī)會(huì)和收入鳳溪生態(tài)樂園的建立，可幫助周圍農(nóng)民的致富，能充分發(fā)揮其在地 區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的促進(jìn)作用。在全省進(jìn)

23、一步加快城鎮(zhèn)化建設(shè)的形勢下，進(jìn) 行本項(xiàng)目建設(shè)，對羅嶺鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境等的建設(shè)，均具有較明顯 的促進(jìn)作用，在提高就業(yè)機(jī)會(huì)，發(fā)揮致富功能作用等方面也具有十分積 極的帶動(dòng)作用。（二）促進(jìn)羅嶺鎮(zhèn)乃至宜秀區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)發(fā)展羅嶺鎮(zhèn)應(yīng)抓緊省旅游發(fā)展的大機(jī)遇，在國家、省和地區(qū)的大力支持 下，大力發(fā)展旅游業(yè)，特別是將農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)相結(jié)合，發(fā)展現(xiàn)代生態(tài)農(nóng) 業(yè)示園，使其具備了良好的發(fā)展條件，并迎來旅游業(yè)發(fā)展的最佳時(shí)期。 建設(shè)本項(xiàng)目，有利于旅游業(yè)及相關(guān)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，符 合國家、省和地區(qū)“十一五”發(fā)展規(guī)劃及相關(guān)政策要求，符合省、地、 市旅游發(fā)展總體規(guī)劃。從積極推進(jìn)宜秀區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和加快鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)

24、 發(fā)展的角度看，實(shí)施本項(xiàng)目建設(shè)是很有必要的。（三）完善宜秀區(qū)旅游產(chǎn)品體系使游客不僅在旅游地盡情的享受，回去之后，通過旅游產(chǎn)品也能回 味到本地的風(fēng)土人情，而且綠色生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品為時(shí)尚贈(zèng)品，可以用來贈(zèng) 送親友，在無形中又為旅游地做了宣傳，但需要休閑度假產(chǎn)品留住游客, 景區(qū)開發(fā)的農(nóng)業(yè)生態(tài)參與項(xiàng)目、水上休閑項(xiàng)目、農(nóng)業(yè)景觀觀光項(xiàng)目、養(yǎng) 殖狩獵項(xiàng)目等可增加旅游地的吸引力，完善宜秀區(qū)旅游產(chǎn)品體系，讓游 客覺得有景可賞，有事可做，提高旅游收獲感。（四）推動(dòng)宜秀生態(tài)旅游建設(shè)鳳溪生態(tài)樂園的建設(shè)，不僅可以有效地發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，充分合理地利用自然資源，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力，而且能起到維護(hù)自然界的生態(tài)平衡、 保護(hù)環(huán)境、凈化污染、

25、提高生物能的利用效率和物質(zhì)循環(huán)利用的效率， 以創(chuàng)建一個(gè)優(yōu)美、舒適、文明和高功能的生存環(huán)境。而且其優(yōu)美的自然 環(huán)境和農(nóng)業(yè)景觀可以用來發(fā)展旅游，包括觀光旅游、生態(tài)休閑、農(nóng)家風(fēng) 情等一系列相關(guān)旅游項(xiàng)目的開發(fā)，是省推行的旅游工作考核的一項(xiàng)重要 指標(biāo)。2007年度全省各縣（市、區(qū)）旅游工作綜合排名評分細(xì)則項(xiàng)目分類最高得分分檔計(jì)分工農(nóng)業(yè)旅游示點(diǎn)3有全國工農(nóng)業(yè)旅游示點(diǎn)3有省級農(nóng)家樂旅游示點(diǎn)2積極創(chuàng)建國家、省農(nóng)家樂旅游示點(diǎn)1（五）樹立社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)典鳳溪生態(tài)樂園的建設(shè)，不僅可以推進(jìn)農(nóng)村的物質(zhì)文明，而且對于農(nóng) 村的精神文明建設(shè)作用顯著。發(fā)展旅游的農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)，為了更好的接待外 來游客，需要裝修住房，修建增補(bǔ)衛(wèi)生

26、設(shè)施。實(shí)現(xiàn)了環(huán)境衛(wèi)生、村容整 潔；城鄉(xiāng)之間、城鎮(zhèn)居民與農(nóng)民之間，通過旅游加強(qiáng)了交流和溝通，既 促進(jìn)了城鎮(zhèn)居民了解國情民情，也有利于農(nóng)民開闊眼界、更新觀念、變 革生活方式，加速實(shí)現(xiàn)“生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、 管理民主”的社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)目標(biāo)。此外，發(fā)展旅游地的農(nóng)民綜合 素質(zhì)得到普遍提高。（六）實(shí)現(xiàn)三大效益整合可以把科技農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、觀光旅游三者有機(jī)地緊密結(jié)合在一起, 發(fā)揮最大的生態(tài)效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。景區(qū)所處的區(qū)位是宜秀區(qū) 鄉(xiāng)村旅游蓬勃發(fā)展之地，具有較好的生態(tài)環(huán)境景觀。隨著國外旅游業(yè)的 蓬勃興起，人們開始追求更高品位的休閑旅游，返璞歸真、崇尚自然、 回歸自然，已成為一種

27、時(shí)尚，以文化、生態(tài)涵為主題的休閑旅游，已成 為現(xiàn)代城市居民普遍的熱切期望，也是旅游業(yè)今后發(fā)展的主流和方向。把現(xiàn)代科技農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)和觀光旅游有機(jī)地緊密地結(jié)合在一起， 打造出一個(gè)有別于城市旅游資源的，以農(nóng)業(yè)科技為依托，融自然風(fēng)光和 農(nóng)事活動(dòng)為一體的亮麗的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)旅游區(qū)。以此作為本地一個(gè)高新科技 農(nóng)業(yè)的窗口，吸引周邊城市旅游者，滿足城鎮(zhèn)居民物質(zhì)生活與精神生活 日益提高的對生態(tài)旅游景區(qū)的需求。以此促進(jìn)全省乃至國外對“桐城文 化”、“黃梅文化”的進(jìn)一步了解，增進(jìn)友誼、交流和合作。以此打造出 一個(gè)農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)有機(jī)地緊密結(jié)合，相得益彰的品牌，通過科技農(nóng)業(yè)、 生態(tài)農(nóng)業(yè)景觀，增添 * 生態(tài)休閑旅游的亮點(diǎn)；通過

28、旅游載體，又增強(qiáng)景 區(qū)的輻射功能，以此奠定景區(qū)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，探索出一條全新高效的農(nóng)業(yè) 發(fā)展模式，探索出一條傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)走向現(xiàn)代化、都市化、商品化的新路子， 同時(shí)帶動(dòng)其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為宜秀區(qū)打造一個(gè)國外窗口，讓人們了 解其產(chǎn)品，推動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)帶動(dòng)周邊地區(qū)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 提高廣大農(nóng)民的生活水平?？萍嫁r(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、觀光旅游三者有機(jī)地緊密結(jié)合，提高生態(tài)效 益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，這就是鳳溪生態(tài)樂園的發(fā)展宗旨，也是走出 外一條農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)可持續(xù)發(fā)展的新路。第三章旅游資源條件評價(jià)、資源現(xiàn)狀分析項(xiàng)目區(qū)位于羅嶺鎮(zhèn)，耕地肥沃，有20畝左右的鳳溪湖水域（田沖水 庫），有成片的林場分布，自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)美

29、，有條路基基本形成的沿鳳 溪游覽步道，生態(tài)資源較好。雖然人文景觀較缺，但后期景區(qū)規(guī)劃上會(huì) 打造一批咼質(zhì)量資源品質(zhì)咼的人文和自然景觀。、資源品質(zhì)狀況依據(jù)旅游資源分類、調(diào)查與評價(jià)國標(biāo)的共有因子評價(jià)模型對旅 游資源單體進(jìn)行逐一賦分定量評價(jià)，通過去高低分均值計(jì)算得出單體資 源的賦分值，分出五級旅游資源。旅游資源單體共有因子評價(jià)模型評價(jià)項(xiàng)目評價(jià)因子賦值分資源要素價(jià)值（85分）觀賞游憩使用價(jià)值30分歷史文化科學(xué)價(jià)值25分珍稀奇特程度15分規(guī)模、豐度與幾率10分完整性5分資源影響力（15分）知名度和影響力10分適游期或使用圍5分鳳溪生態(tài)樂園旅游資源等級數(shù)量資源 等級數(shù)量資源名稱優(yōu)良級旅游資 源五級1桐城文化

30、、黃梅文化發(fā)源地四級2鳳溪湖（田沖水庫）普通級旅游資 源三級1鳳溪二級1芭茅凹附加值環(huán)境保護(hù)與環(huán)境安全-53分三、項(xiàng)目區(qū)資源條件（一）用地條件項(xiàng)目區(qū)位于羅嶺鎮(zhèn)鳳溪村，有山林和田地，土層深厚，質(zhì)地疏松肥 沃，田地主要種植水稻、小麥等主要農(nóng)產(chǎn)品，屬一類建設(shè)用地，非常適 合農(nóng)業(yè)科技園區(qū)和農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游開發(fā)。（二）用水條件規(guī)劃區(qū)有20畝左右的鳳溪湖（田沖水庫），流水四季不斷，地下水 量較豐富，水量穩(wěn)定，水質(zhì)較好，屬碳酸鈣型，PH值6-8，礦化度低，符合飲用和漁業(yè)、灌溉用水標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到國家景觀娛樂用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) 中A類標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)簡單處理，即可滿足景區(qū)用水之需。但景區(qū)開發(fā)仍要注 意環(huán)境保護(hù)和節(jié)約用水，做到雨污分流

31、，以期永續(xù)循環(huán)使用。（三）大氣環(huán)境因規(guī)劃區(qū)遠(yuǎn)離縣城和居民社區(qū)，綠樹成林，無工業(yè)三廢污染和社區(qū) 生活污染源。 大氣質(zhì)量完全達(dá)到國家 環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) GB3095-1996） 中的一級標(biāo)準(zhǔn)。屆時(shí)景區(qū)農(nóng)作物和景觀綠化茂密，氧吧般優(yōu)良清新的空 氣質(zhì)量將會(huì)成為吸引市民和游人的主要因素之一。建設(shè)項(xiàng)目區(qū)盡量采用 電能、太陽能等清潔能源，建設(shè)沼氣、桔桿、廁所、日光溫室能源生態(tài) 模式，做到垃圾分類處理。（四）區(qū)位條件羅嶺鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越，交通便捷。羅嶺鎮(zhèn)位于 * 市北端，距 * 市 28 公里，桐城市 48 公里，新公路縱貫全境，東鄰樅陽，西連懷寧，北接桐 城，北有練潭河澄碧如練，南有小龍山鐘靈毓秀。項(xiàng)目區(qū)開發(fā)

32、的農(nóng)業(yè)生態(tài)參與項(xiàng)目、水上休閑項(xiàng)目、農(nóng)業(yè)景觀觀光項(xiàng) 目、養(yǎng)殖狩獵項(xiàng)目等，吸引生態(tài)農(nóng)業(yè)參與、觀光、休閑度假等游客。羅嶺鎮(zhèn)現(xiàn)已形成旅游景點(diǎn) 100 多處，奇峰、怪石、峭巖、險(xiǎn)嶺、幽 洞、清溪樣樣俱全，形成了與，九華山、廬山，天柱山為一體的旅游景 區(qū)，為全鎮(zhèn)旅游業(yè)發(fā)展提供良好的發(fā)展機(jī)遇和廣闊空間區(qū)，可以與周邊 區(qū)域進(jìn)行整和，開發(fā)一系列的旅游產(chǎn)品線路，作為游客旅游過程中的旅 游地，進(jìn)行游客分流。四、資源開發(fā)價(jià)值（一）基于開發(fā)商投資的評價(jià)景區(qū)投資企業(yè) * 鳳溪生態(tài)旅游發(fā)展有限公司（籌）資金實(shí)力雄厚， 技術(shù)力量強(qiáng)大，經(jīng)營圍是涉及房地產(chǎn)、化妝品（香港）、制藥（香港）、 餐飲、路橋建設(shè)等方面、聘請了一批享譽(yù)省外

33、的專家學(xué)者作為公司的技 術(shù)顧問。（二）旅游開發(fā)總體評價(jià)從旅游資源單體條件、客源市場條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件三個(gè)方面建立 項(xiàng)目旅游資源開發(fā)評價(jià)模型，確定綜合評價(jià)因子并對各因子進(jìn)行權(quán)重賦 值，然后根據(jù)權(quán)重計(jì)算出單體評價(jià)的綜合因子值，最后對旅游資源開發(fā) 價(jià)值進(jìn)行綜合評價(jià)。項(xiàng)目資源總體開發(fā)評價(jià)項(xiàng)目層旅游資源單體評價(jià)（40%）客源市場評價(jià)（30%）社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景評價(jià)（30%）總 賦分因子層資源要素價(jià)值資源影響力附加值客源地 區(qū)位 條件客源市 場出游 能力游客偏好區(qū)域經(jīng) 濟(jì)總體 水平政府旅游政策人力資源條件基礎(chǔ) 和服務(wù)設(shè)施權(quán)重值325310101078510100賦分值26.63.82.458.99.18.94.

34、97.23.157.782.賦值小計(jì)32.8526.922.957從資源總體開發(fā)評價(jià)來看，總分為82.7分，總體開發(fā)價(jià)值很高第四章 旅游市場分析與預(yù)測、市場分析1、* 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測根據(jù) *市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十一五規(guī)劃“十一五”期間， * 市把 建設(shè)“千億 * ”、“活力 * ”、“和諧 * ”作為確定全市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā) 展各項(xiàng)目標(biāo)的總體要求， 強(qiáng)力推進(jìn)“三大建設(shè)” （ 以石化等骨干企業(yè)為支 撐的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)群建設(shè)、以鐵路和高速公路為重點(diǎn)的重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、 以“雙百”城市為龍頭的新型城市化建設(shè) ） ，著力實(shí)施“兩個(gè)計(jì)劃”， 若 干企業(yè)“翻番計(jì)劃”、園區(qū)經(jīng)濟(jì)“倍增計(jì)劃”，精心打造“三大基地” 加工制造

35、業(yè)基地、農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地、旅游文化休閑基地；全市地區(qū) 生產(chǎn)總值年均增長 12左右，在實(shí)際執(zhí)行中力求更快更好發(fā)展， 力爭“十 一五”末全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 1000 億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到全省 平均水平， 其中宜城板塊地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 400 億元，人均達(dá)到 5000美 元。2、* 市旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及潛力分析* 市 2006 年共接待游客 725.265 萬人次，其中海外游客 1.425 萬人 次，國旅游者 723.84 萬人次，較上年分別增長了 21.92%、20.21%、21.92%。 實(shí)現(xiàn)旅游總收入 46.36 億元，其中國際旅游外匯收入 729.81 萬美元， 國 旅游收入 45.

36、78 億元，較上年分別增長了 27.08%、30.31%、27.06%。2006年省按新口徑統(tǒng)計(jì)、測算各市接待游客量、旅游收入等指標(biāo)，并對各市 旅游業(yè)發(fā)展指標(biāo)進(jìn)行排名。*市國游客接待量、國旅游收入、旅游總收 入三項(xiàng)指標(biāo)均居全省第三位。依托“桐城文化”、“黃梅文化”、天柱山等品牌，發(fā)揮優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán) 境優(yōu)勢、交通格局的變化，*旅游業(yè)發(fā)展在未來相當(dāng)長一段時(shí)間必然保 持高速增長的態(tài)勢。3、鳳溪生態(tài)樂園旅游客源市場分析與定位1）按產(chǎn)品功能休閑度假市場景區(qū)有大量的休閑娛樂設(shè)施，如水上游樂中心、度假村、沙灘等， 景區(qū)環(huán)境優(yōu)美，有大量的名花、名草、蔬菜、瓜果，同時(shí)還有精美的農(nóng) 家風(fēng)情餐飲，可以盡情品位當(dāng)?shù)仫L(fēng)味

37、小吃。游客還可以體驗(yàn)純真的農(nóng)家 風(fēng)情。景區(qū)賓館和農(nóng)家風(fēng)情一應(yīng)俱全，是游客休閑度假的好場所。預(yù)計(jì) 這部分客源市場將占到整個(gè)市場的 30-40%。會(huì)議市場會(huì)議客人的消費(fèi)能力較高，停留時(shí)間也較長，在會(huì)議期間對各類服 務(wù)設(shè)施的使用頻繁，會(huì)議前后還會(huì)進(jìn)行一些旅游活動(dòng)，能為舉辦會(huì)議的 景區(qū)帶來豐富的旅游收入。而且，會(huì)議往往在旅游淡季召開，能有效延 長旅游時(shí)間，發(fā)揮旅游設(shè)施的潛能，是一項(xiàng)綜合效益良好的旅游形勢， 因此會(huì)議旅游一向是旅游地十分重要的一個(gè)客源市場。景區(qū)可通過會(huì)議 設(shè)施及配套服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，增強(qiáng)會(huì)議接待能力，提高經(jīng)濟(jì)效益。修學(xué)市場建成后的景區(qū)，農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光區(qū)種植有大量的植物、蔬菜、花草等， 這些資

38、源對青少年將具有較強(qiáng)的吸引力，通過參觀，青少年可以獲得很 多關(guān)于農(nóng)業(yè)種植方面的知識，開拓視野，園區(qū)將發(fā)揮修學(xué)旅游的功能。周末出游市場周末出游市場這塊具有巨大的潛力。周末 *市民或周邊城市的家庭 可以全家出游或者開車自駕游前來參觀游玩，既可以陶冶情操、愉悅身 心，又可以使孩子增加大量的生態(tài)農(nóng)業(yè)科技方面的科普知識。這部分市 場潛力巨大，預(yù)計(jì)將占到整個(gè)市場份額的 20-30%。農(nóng)家風(fēng)情市場景區(qū)擇地建設(shè)農(nóng)家風(fēng)情餐飲，在景區(qū)的部分農(nóng)戶如果由于影響到景 區(qū)的建設(shè)必須搬遷，而不影響景區(qū)建設(shè)的農(nóng)戶和景區(qū)外圍的農(nóng)戶可以與 景區(qū)合作，開展形式豐富多彩的農(nóng)家樂活動(dòng)。通過農(nóng)家風(fēng)情活動(dòng)不僅使 游客能吃到農(nóng)家飯、干農(nóng)家活

39、，而且還能使游客體驗(yàn)農(nóng)家生活，提高旅 游的參與性。預(yù)計(jì)這部分市場將占整個(gè)市場的 10%生態(tài)旅游市場景區(qū)有良好的生態(tài)環(huán)境，有良種培育展示園和栽培技術(shù)示園，游客 還可以親水體驗(yàn)、游樂。這些正是久居城市的居民夢寐以求的。2）按地區(qū)分*市居民景區(qū)對于*市民來說是屬于近郊旅游場所，景區(qū)到*市半小時(shí)車程， 結(jié)合景區(qū)的環(huán)境優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢，未來鳳溪生態(tài)樂園必將成為 *市居民 周末休閑度假的主要目的地。市場人均可支配收入突破一千美元。人均可支配收入一千美元，是旅游 者產(chǎn)生國際旅游動(dòng)機(jī)的經(jīng)濟(jì)門檻。2004年居民年人均可支配收入為8610.43元，比上年增長10.6%,年人均消費(fèi)支出6988.17元，比上年增 長1

40、2.3%。在市民的眾多消費(fèi)支出中，食品類消費(fèi)支出最多，其次分別 為居住、交通和通信、醫(yī)療保健、家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出。旅游消費(fèi) 在居民消費(fèi)中的比重越來越大。市工業(yè)經(jīng)濟(jì)仍呈現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢，市規(guī) 模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值，繼上兩年分別增長19.7%和18.9%后,2004年同比增長31.5%，連續(xù)3年實(shí)現(xiàn)了快速遞增。居民收入也出現(xiàn)快 速增長態(tài)勢。距離*僅一個(gè)半小時(shí)車程，也將成為景區(qū)的主要客源市場 之一，且增長潛力巨大。*周邊其他城市市場*周邊的、池州、等等也都是景區(qū)的潛在市場。長江三角洲市場長江三角洲：位于我國東部沿海開放帶和沿江產(chǎn)業(yè)密集帶的交匯部， 面積約10萬Km2約占全國國土面積的1%人

41、口稠密，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，2006 年長三角地區(qū)GDP總量達(dá)4.6萬億元，占全國經(jīng)濟(jì)總量的18.9%；平均 增幅達(dá)到15.2%?！?一五”長三角經(jīng)濟(jì)占我國經(jīng)濟(jì)總量的比例將會(huì)進(jìn) 一步提高，預(yù)測到2010年GDP占全國的比重為25.05 %，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 的規(guī)律，長三角必將是我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長極，并有可能成為 亞太地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)之一。也是其周邊地區(qū)景點(diǎn)的主要客源地，市場 前景巨大。入境市場近年來，*市入境客源市場以20%以上的速度快速增長，未來，景區(qū) 應(yīng)提高外賓接待能力，開拓入境旅游市場。二、游客量預(yù)測根據(jù)景區(qū)開發(fā)進(jìn)度及營銷宣傳情況，結(jié)合主要客源市場的經(jīng)濟(jì)、社 會(huì)發(fā)展情況，預(yù)計(jì)，未來鳳溪生態(tài)樂園

42、的客源市場的發(fā)展趨勢如下表：發(fā)展階段近期(2008-2012)中期(2013-2018)遠(yuǎn)期(2019-2024)游客量(人次)500001000001500000第五章 景區(qū)空間布局和項(xiàng)目設(shè)計(jì)、景區(qū)空間布局的依據(jù)與原則旅游資源分布狀況根據(jù)景區(qū)不同類型資源的分布狀況，確定不同的旅游功能區(qū)域。突出特色資源，發(fā)揮資源優(yōu)勢通過空間結(jié)構(gòu)的安排突出景區(qū)的特色旅游資源，盡可能地發(fā)揮資源 優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)旅游資源優(yōu)勢向旅游經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢的轉(zhuǎn)化。有利于產(chǎn)品、線路組織與整合的原則即根據(jù)景區(qū)旅游資源的空間分布特征，充分考慮旅游產(chǎn)品線的組織 與區(qū)旅游資源的空間整合。、景區(qū)空間布局規(guī)劃（一）總體布局結(jié)構(gòu)一軸，五區(qū)確定景區(qū)的空間總

43、體布局結(jié)構(gòu)為:“一軸”:景區(qū)核心景觀軸“五區(qū)”：綜合服務(wù)區(qū)生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)親水游樂活動(dòng)區(qū)：濱湖度假休閑區(qū)： 山林運(yùn)動(dòng)休閑區(qū): 三、分區(qū)開發(fā)方向及旅游項(xiàng)目設(shè)計(jì)（一）迎賓園區(qū)（綜合服務(wù)區(qū)）旅游節(jié)點(diǎn):景區(qū)大門、生態(tài)停車場、游客中心、土特產(chǎn)品銷售中心旅游要素:景區(qū)大門、停車場、廣場主題詞:景區(qū)綜合服務(wù)功能定位:停車、景區(qū)管理、購物、游客集散開發(fā)方向：總體構(gòu)思：迎賓園區(qū)由入口大門、生態(tài)停車場、游客 服務(wù)中心、生態(tài)文化廣 場等組成，主要承擔(dān)車輛停放、人流集散、門票售檢、游客服務(wù)等功能。入口大門：主入口大門應(yīng)與景區(qū)旅游定位相一致，可配植高大的四 季常青喬木作為景區(qū)意向入口大門，米用質(zhì)樸自然的表現(xiàn)方式，結(jié)構(gòu)簡

44、約、外形樸素、體量適中、意向鮮明，同時(shí)在大門上題匾“鳳溪生態(tài)樂 園”字樣，采用陰刻描紅的方式；或在門前豎巨石，巨石采用不規(guī)則形 狀，上書“鳳溪生態(tài)樂園”字樣。生態(tài)停車場：生態(tài)停車場位于大門右側(cè)，為了方便交通組織，停車 場進(jìn)出口獨(dú)立設(shè)置，部交通實(shí)施單向行駛。并分別設(shè)置摩托車、小車和 旅游大巴停放站。整個(gè)停車場要種植常綠的喬木給予遮蔭，非硬化的地 面用耐踏綠草鋪就，不同車位間用不同植物分隔，使停放的車輛掩蔭在 綠色的“車庫”中，盡顯生態(tài)、自然的豐姿。游客服務(wù)中心：游客服務(wù)中心位于大門左側(cè)，單層結(jié)構(gòu)， 設(shè)售票處、 管理處（咨詢、醫(yī)療、導(dǎo)游、保安）、司機(jī)休息室、星級公廁等，入口中央布置檢票及游客進(jìn)出通

45、道，方便對游客的管理及游客的進(jìn)出、 疏散巨幅游覽平面示意圖：游客服務(wù)中心一側(cè)設(shè)置巨幅園區(qū)游覽平面示 意圖，圖示景區(qū)游覽路線和景點(diǎn)。生態(tài)文化廣場：建設(shè)生態(tài)文化廣場，其功能主要作為節(jié)慶儀典的開 展、游客休閑集散等功能，同時(shí)應(yīng)突出景觀功能，廣場增加水景，設(shè)計(jì) 疊泉景觀；廣場周邊的綠化植物，可選擇鄉(xiāng)土樹種，進(jìn)行密植、叢植、 散植等等，鄉(xiāng)土樹種既容易栽培，又能配合意境特色，形成高低錯(cuò)落、 多層次、多色彩的視覺效果，反映出春、夏、秋、冬不同的季相景觀。廣場設(shè)置主題雕塑，從凸顯生態(tài)休閑文化的角度著手設(shè)計(jì)。建設(shè)水景，供節(jié)假日營造氣氛。（二）生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)旅游節(jié)點(diǎn):觀賞蔬菜種植園、百果園、無土栽培展示園、科普體

46、驗(yàn) 園、名貴花卉園、農(nóng)家風(fēng)情園。旅游要素:植物、科普知識、生態(tài)環(huán)境主題詞:農(nóng)業(yè)生態(tài)、農(nóng)業(yè)科技功能定位:農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光、體驗(yàn)、教育、農(nóng)家風(fēng)情開發(fā)方向：總體構(gòu)思：將現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技與農(nóng)業(yè)生態(tài)種植相結(jié)合，規(guī)劃由觀賞蔬 菜種植園、百果園、無土栽培展示園等組成。觀賞蔬菜種植園（參考）：可由葉菜區(qū)、瓜菜區(qū)、茄果區(qū)、甘藍(lán)區(qū)、 白菜區(qū)、豆區(qū)、其它蔬菜區(qū)及垂釣中心構(gòu)成。總種植面積可達(dá) 200余畝葉菜區(qū)：選用葉色鮮艷、營養(yǎng)價(jià)值高的蔬菜，提供不亞于部分花卉 的審美享受。如：新西蘭菠菜、日本七彩菠菜、美國紫葉生菜、紅葉生 菜、彩葉萬苣、紅葉甜菜、紫背天葵、冬寒菜、菊花腦、蒲公英、結(jié)球 紅菊苣、木耳菜、藤三七、紅蔞蒿、廣西人

47、參菜、細(xì)菊生菜、玉絲菜。瓜菜區(qū)：如：觀賞南瓜中的巨人南瓜，金童，玉女，龍鳳瓢，鴛鴦 梨，瓜皮，佛手（皇冠），白蛋，碰柑，福瓜（五福），疙瘩，熊寶貝，美 國大南瓜，桔瓜（迷你小南瓜）等；觀賞葫蘆中的鶴首，長柄，天鵝，大 兵丹，千成兵丹，本千成兵丹，梨形葫蘆，特長葫蘆；其它瓜類中的蛇 瓜，有棱絲瓜，節(jié)瓜，米冬瓜，表皮皺縮的苦瓜，迷你黃瓜，綠寶瓜， 金絲瓜，金皮西葫蘆等，它們以豐富的顏色，奇特的形狀展示不同的風(fēng) 米。茄果區(qū)：此類蔬菜主要以植株和果實(shí)供觀賞和品嘗，主要類型如： 辣椒中的七姊妹椒，朝天椒，小米粒椒，櫻桃椒，黑朝天椒，棗形椒， 風(fēng)鈴椒和大型的黑、黃、紫、橙、紅、白色菜椒及象牙椒，燈籠椒，線

48、 形椒等；茄子類中的袖珍雪茄、紫色袖珍茄子，非洲紅茄等；番茄類中 的珍珠番茄，櫻桃番茄，紅箭番茄、紅瑪瑙以及長圓形番茄等。甘藍(lán)區(qū)：有外葉綠色，心葉紅色，鮮艷美麗的觀賞甘藍(lán)類紅壽，紅 孔雀，白孔雀等，紫甘藍(lán)，羽衣甘藍(lán)，彩葉甘藍(lán)，結(jié)球多的抱子甘藍(lán)， 黃、白、紫色的花菜，紫苤藍(lán)，芥藍(lán)等。白菜區(qū):顏色鮮艷的彩色大白菜，紫菜薹，菊花烏，秋播大白菜橘 紅心，菜心，黃梗大花球菜心，烏塌菜，京水菜等。豆區(qū)：紅花菜豆，彩色豇豆，觀賞四棱豆，蔓生菜豆，花豆角，多花菜豆，刀豆，紅扁豆，花色有白、紅、紫、淺綠，黃色，種子黑色的 黎豆，種子形如鷹頭的鷹嘴豆等。其它蔬菜區(qū)：主要有根莖菜類中的紅蕪菁，百合，桔梗等；蔥蒜類

49、中的韭菜，大蔥等；水生蔬菜中的蓮藕，水芹，千屈菜等。垂釣中心：在觀賞蔬菜區(qū)擇地開挖水面，建設(shè)垂釣中心，依托蔬菜 基地良好的生態(tài)環(huán)境，提供供游客休閑、體驗(yàn)的場所。綠色食品認(rèn)證：觀賞蔬菜基地在形成規(guī)模的基礎(chǔ)上，可通過開展綠 色食品認(rèn)證提咼質(zhì)量，提升品牌。百果園：百果園是一個(gè)觀光農(nóng)業(yè)的亮點(diǎn)。因此，要增添果園的文化 涵，可通過文字、圖片、標(biāo)牌等多種形式，進(jìn)行水果文化和科普知識的 宣傳，盡量提供豐富的容，以滿足游客的求知欲和好奇心。果園可選擇的種類有：桃、梨、杏、葡萄、獼猴桃、石榴、枇杷 等。無土栽培展示園：景區(qū)開發(fā)中遠(yuǎn)期，可擴(kuò)大景區(qū)種植面積，增加種 植品種，如無土栽培展示，以溫室設(shè)施，運(yùn)用無土栽培的各

50、種技術(shù)，對 蔬菜進(jìn)行活體栽培和展示，全面生動(dòng)地演繹現(xiàn)代無土栽培科技的奧秘。 因此，本展示園主要以水培和有機(jī)生態(tài)型無土栽培形式種植名、優(yōu)、特、 新蔬菜品種和野生蔬菜品種為主?？破阵w驗(yàn)園：從年齡結(jié)構(gòu)來講，目前城市居民中四十歲以上的人， 多數(shù)都有在農(nóng)村生活的經(jīng)驗(yàn)。在城市居住較長時(shí)間之后，往往會(huì)對當(dāng)初 農(nóng)村的經(jīng)歷產(chǎn)生美好的回憶，特別是對其住過的地方、使用過的家具、 農(nóng)具，萌生“再來一次”的動(dòng)機(jī)。城市中的青少年自小在城市環(huán)境中長大，對農(nóng)村知之甚少，許多人連最基本的常識都缺乏了解，因此，對農(nóng)村既有陌生感，也有神秘感。加之社會(huì)的發(fā)展，自然災(zāi)害的洗劫，一些 東西已經(jīng)成為歷史，一些東西正在消失。設(shè)立傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)科普

51、展示園，開 辟一個(gè)場所，采用實(shí)物、圖片、文字等多種多樣的展示手段，特別是利 用現(xiàn)代化的聲、光、電子科技手段，多層次、大容量和極具趣味地表現(xiàn) 江南農(nóng)村典型的生活生產(chǎn)場景及鄉(xiāng)風(fēng)民俗，展示各式各樣的生活器物、 傳統(tǒng)農(nóng)具，展示那些已經(jīng)成為歷史或者正要消失的東西，必定能引起游 客參觀的興趣。特別是能讓久居城市的家長、老師和孩子溝通日常生活 脈絡(luò)中的總源頭。名貴花卉園： 在世界萬物之中，花卉獨(dú)具美的誘惑力，是自然美、藝術(shù)美和人文美的天使；是文字、科學(xué)、美學(xué)中的明珠?；ɑ芟笳髦?麗的春天，象征著珍貴的生命，給人帶來無限的生機(jī)。因此，以花卉作 產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，特別是作旅游觀光項(xiàng)目，幾乎有永恒不變、非常吸引人的魅

52、力。經(jīng)營得好，社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益十分可觀。本項(xiàng)目力求營建珍奇花 卉博覽區(qū)，融觀賞性、芳香性、藝術(shù)性、知識性于一體，使其成為樹立 品牌，展示科技創(chuàng)新、吸引更多游客、提高效益的一個(gè)具有獨(dú)特功能的 亮點(diǎn)。農(nóng)家風(fēng)情 ：在生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)域迎賓園區(qū)間擇地建設(shè)農(nóng)家風(fēng)情餐廳， 建筑風(fēng)格與景區(qū)環(huán)境相協(xié)調(diào)，餐位數(shù) 150 個(gè)左右。就地取材，利用當(dāng)?shù)?的土特原料，設(shè)計(jì)別具特色的農(nóng)家餐飲風(fēng)味。另外，采取產(chǎn)業(yè)化模式， 利用園區(qū)自產(chǎn)原料及購買周邊農(nóng)戶的原料，進(jìn)行食品加工，對外銷售。（三）親水游樂活動(dòng)區(qū)旅游節(jié)點(diǎn):水上游樂場旅游要素:水上游樂設(shè)施主題詞:水上游樂功能定位:親水體驗(yàn)、游樂開發(fā)方向：總體構(gòu)思：當(dāng)代家庭父母對子女的

53、投入越來越多，其中帶著子女外 出旅游增長見識就是這種投入很重要的一種表現(xiàn)形式，水上游客項(xiàng)目對 于培養(yǎng)兒童的興趣愛好、增長知識面、開拓智力等方面都很有幫助，深 受廣大家長和兒童的喜愛。項(xiàng)目的實(shí)施有著廣闊的市場前景。本區(qū)分為 觀賞體驗(yàn)區(qū)、游樂區(qū)，通過湖的挖掘、湖心島的修建、岸邊景觀植被的 栽植，營造優(yōu)美的休閑環(huán)境，充分體現(xiàn)水的靈性，使水的特性更好的與 周圍山體自然生態(tài)結(jié)合；水上游樂區(qū)：采用國外先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備，建成集游泳、娛樂、餐飲、 健身、桑拿、休閑為一體的大型水上樂園。包括水車體驗(yàn)、嬉水池、水 上滑梯、人工造浪、健身房、桑拿房、休閑區(qū)；在歡樂水世界，游客可 以充分享受人水嬉戲的歡樂，欣賞水的藝術(shù)

54、，體驗(yàn)水的魅力，“沖浪廣 場”是人們納涼、休閑的好去處，“水上過山車”、“水上飄流”、“激 流勇進(jìn)”等冒險(xiǎn)項(xiàng)目則挑戰(zhàn)人們的心理極限，“浪濤灣”里游客可以展開 雙臂去迎接洶涌而來的波浪，躺在那一米咼的清澈浪花上感受波瀾壯闊 的刺激，也可以躺在池邊細(xì)細(xì)領(lǐng)略驚濤拍岸的氣勢；而“緝私警匪大作戰(zhàn)”、“鯊魚灣”則以特技效果帶領(lǐng)觀眾進(jìn)入一個(gè)驚險(xiǎn)刺激的水上歷險(xiǎn);兒童探險(xiǎn)池、高速滑道、陽光水道、漂流河等項(xiàng)目。（四）濱湖度假休閑區(qū)旅游節(jié)點(diǎn):湖濱沙灘、休閑小木屋、湖濱酒店旅游要素:水景、木屋、沙灘、酒店主題詞:湖濱休閑度假功能定位:湖濱休閑度假開發(fā)方向：總體構(gòu)思：現(xiàn)代旅游活動(dòng)正在從觀光旅游向休閑度假旅游轉(zhuǎn)變，本 功

55、能區(qū)域充分利用景區(qū)田沖水庫水面及周圍山體、植被所營造的良好的 景觀氛圍和生態(tài)環(huán)境，建設(shè)一處供游客休閑、度假的場所。項(xiàng)目區(qū)的建 設(shè)符合旅游業(yè)發(fā)展的總趨勢。將田沖水庫更名為鳳溪湖。環(huán)湖休閑步道：環(huán)湖一周修建環(huán)湖游覽步道，線路布局為曲線，寬 度1.5米，材質(zhì)為碎石、青石、鵝卵石等分段修建；部分地段可以修建 棧道，增強(qiáng)游客的體驗(yàn)性。湖濱沙灘休閑：作為陸省份，游客很難享受到海濱沙灘浴場的條件， 而人固有的親水性，使得對于類似的水上項(xiàng)目需求十分強(qiáng)烈，在一項(xiàng)關(guān) 于沙灘休閑項(xiàng)目的調(diào)查中，游客對沙灘休閑項(xiàng)目的支持率高達(dá)100%項(xiàng)目區(qū)湖濱部分岸線條件優(yōu)越，坡度平緩，有自然形成的沙灘，極其適合 沙灘休閑項(xiàng)目的建設(shè)；沙灘休閑是在自然形成的沙灘的基礎(chǔ)之上進(jìn)行合理的開發(fā)利用和改 造，引進(jìn)優(yōu)質(zhì)的沙粒，規(guī)劃寬度50-100米，制造沙灘日光浴場的景色和 環(huán)境以達(dá)到游泳和休閑的目的。滿足不同年齡段人群的需要，配備各類 休閑設(shè)施，如沙灘椅、沙灘桌、沙灘躺椅、太陽傘、防潮墊、