明月花園規(guī)劃指標調整論證報告

1、關于對明月花園項目用地調整規(guī)劃指標的論證報告永州縣明月花園項目用地是郴州市鴻泰房地產開發(fā)有限公司于2007年9月20日通過掛牌方式取得的一宗土地使用權，進行房地產開發(fā)。經郴州市鴻泰房地產開發(fā)有限公司的委托，我設計室依據國家相關法律、法規(guī)及相關規(guī)范，本著土地節(jié)約集約高效使用與土地適度開發(fā)相結合的精神，對明月花園項目用地的規(guī)劃指標進行調整論證。該宗用地位于縣城新區(qū)中心地段，屬原永州縣茶安管理局，東臨興旺大道，南靠七一路延伸段，與華際水岸春城一期隔路相望，西靠荒地，北鄰立邦今朝花園，在永州縣總體規(guī)劃修編（2008-2020）中用地性質為商業(yè)金融業(yè)用地。根據2007年6月26日（安）規(guī)地設（2007-

2、005）號文件對該地塊的規(guī)劃要求，地塊的用地性質為商業(yè)用地（可兼容住宅）、多層居?。?.0，多層商業(yè)：4.0，綜合容積率按比例折算、建筑限高臨街建筑層數(shù)不少于6層、綠地率大于25%、建筑密度小于45%，機動車停車位為居?。?.6車位/100 m2建筑面積，商業(yè)：0.6車位/100 m2建筑面積。對于該宗用地的主要經濟技術指標，郴州市鴻泰房地產開發(fā)有限公司要求做如下調整：修改前后主要技術經濟指標對照表修改前修改后規(guī)劃用地面積5645.96m5645.96m總建筑面積38110.67m商業(yè)基地面積4563.66m住宅基地面積1541.80m容積率居住2.0，商業(yè)4.0.綜合容積率按比例折算5.97

3、綠地面積1208.74m（屋頂花園按40%折算）綠地率25%21.4%商業(yè)建筑密度76.9%住宅建筑密度45%27.3%根據郴州市鴻泰房地產開發(fā)有限公司的報告，為保證規(guī)劃調整科學合理、切實可行，我室根據郴州市鴻泰房地產開發(fā)有限公司的委托要求，對該用地規(guī)劃調整報告進行論證?，F(xiàn)就調整的理由和可行性論證如下：響應國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知（國發(fā)20083號）的文件精神，利用現(xiàn)有建設用地，大力提高建設用地利用效率符合我國國情的土地利用需要，也是全面貫徹落實科學發(fā)展觀的具體要求。該宗用地位于縣城新區(qū)中心位置，為新舊城區(qū)連接的樞紐，區(qū)位、交通和基礎設施條件優(yōu)越，提高其開發(fā)強度，有利于提高土地的綜合利

4、用效益，為國有土地的保值增稅作出貢獻。同時，由于開發(fā)強度的提高，工程量亦有所增加，相應地可以提高銷售稅務收入。符合縣城總體規(guī)劃和商業(yè)網點規(guī)劃的要求：根據永州縣城總體規(guī)劃（20082020）和永州縣城商業(yè)網點規(guī)劃（20082020）的商業(yè)網點布局，七一路是永州縣城最為重要的商業(yè)街，七一路與興旺大道交叉口是永州縣城極為重要的商業(yè)節(jié)點。在寸土寸金的城市商業(yè)中心適當提高規(guī)劃地塊的建筑密度和容積率既可增加政府的土地收益，提升土地的商業(yè)價值，又符合城市商業(yè)中心高建筑密度高容積率的特點，同時也與國家節(jié)約集約用地的政策相吻合。本項目的建設可提高城市品位、進一步完善城市功能，豐富七一路和興旺大道的天際流線。城市

5、主要干道之間的交叉口，是體現(xiàn)城市骨架的重要識別點和空間定位的重要參照點。道路交叉口旁的規(guī)劃布局及建筑高度的確定必須滿足城市景觀的要求。規(guī)劃欲在充分利用土地、合理開發(fā)建設的前提下，采用商業(yè)用房整板式、地下層為車庫、一至三層為商業(yè)、商業(yè)層上為13層的住宅建筑。這樣規(guī)劃就形成了一個大體量的建筑，將有利于提升地塊形象，塑造識別性強的城市空間。原規(guī)劃設計條件中對該地塊的建筑層數(shù)規(guī)定為多層，現(xiàn)調為高層，容積率相應增加。 按照郴州市中心城區(qū)零星地塊建筑基地容量指標的暫行規(guī)定（郴規(guī)發(fā)200511號）文件中表一規(guī)定，單棟建筑基地，兩面或三面臨路的商住樓（層數(shù)大于六層，H24m），容積率可達到6.0,綠地率8%。

6、公共服務設施配套方面。該宗用地開發(fā)后，將增加居住人口458人。按相關規(guī)范可計算出幼兒入園人數(shù)為7人，小學入學人數(shù)為46人，中學入學人數(shù)為43人。幼兒園有水岸春城幼兒園，規(guī)劃 6個班級（200米距離）；小學有實驗學校，規(guī)劃60個班級（1200米距離），中學有縣眾成中學（500米距離）。市場設施有珠泉農貿市場（1000米距離）。綜上所述，規(guī)劃指標調整后對公共服務設施影響不大，學校與市場配套設施能夠滿足今后子女就近上學與居民日常生活的需要。提高開發(fā)強度，不會對其周邊地塊帶來諸如日照、通風要素的干擾，也無地質災害等其他建設性干擾和破壞因素。該地塊容積率提高后會增加一定的車輛，增加一些交通量，但可以通過下一步地下停車位（庫）的規(guī)劃設計，緩解對周邊地區(qū)的交通壓力。建議該單位下一步制定詳細規(guī)劃方案時，要嚴格執(zhí)行永州縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局提出的規(guī)劃控制與管理要求，營造舒適優(yōu)美的人居環(huán)境，并將修建性詳細規(guī)劃設計報永州縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局審批。綜上所述，此次規(guī)劃用地指標的修改是按國家相關規(guī)范和技術規(guī)定進行的，對人口變化進行合理預測，并相應對公共服務設施、市政設施配套、交通影響及城市景觀的影響等進行了論證確定。規(guī)劃控制指標修改為：綜合容積率：5.97，商業(yè)建筑密度：76.9，住宅建筑密度：27.3，綠地率：21.4。規(guī)劃修改后，對基礎設施和