房地產(chǎn)工程項目管理課件

1、房地產(chǎn)工程項目管理王金升:講師簡介工商管理碩士、國家一級項目經(jīng)理、教授級高工、多所大學(xué)特聘講師原萬科集團五星級講師，萬科十大明星講師?1997-2001年在中國海外工作?2001-2006年在萬科集團工作?2006-至今現(xiàn)從事房地產(chǎn)管理咨詢。聯(lián)系方式：0E-mail : wangjs目錄、引言從戰(zhàn)略角度看項目管理51 .美國和國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的幾點啟示 52 .從房地產(chǎn)企業(yè)管控模式認知工程項目管理53 .成功工程項目管理的標(biāo)準(zhǔn)和技能要求5、【概念】成功項目管理五要素 61.心態(tài)項目管理者的基因62.目標(biāo)項目管理者的挑戰(zhàn)63.成功項目管理者的承諾64.WW項目管理者的任務(wù)65.價值項目管理者的

2、素質(zhì)7【計劃】計劃管理71 .目的：通過計劃管理解決的問題82 .意義：計劃管理是房地產(chǎn)開發(fā)過程控制主線素83 .從日常工作看計劃管理存在的問題84 .項目計劃管理的“三令五申”85 .項目計劃概念和編制的三個階段96 .項目計劃編制中遵循的原則 97 .關(guān)注項目計劃中四個整合98 .房地產(chǎn)公司的計劃分類109 .房地產(chǎn)三年發(fā)展規(guī)劃1110 .三年發(fā)展規(guī)劃概述1111 .房地產(chǎn)項目經(jīng)營計劃1112 .房地產(chǎn)項目經(jīng)營計劃管理概述1213 .經(jīng)營計劃設(shè)計的主要計劃內(nèi)容解釋1214 .項目總控制計劃管理要點1215 .項目計劃制定的流程1216 .工程業(yè)務(wù)計劃編制124、 【質(zhì)量】質(zhì)量管理13工程管

3、理體系建設(shè)說明141 .案例152 .問題分析153 .質(zhì)量文化154 .第一次把事情做對的態(tài)度155、 【職能】工程管理的使命161 .工程管理的核心任務(wù)162 .現(xiàn)場管理的八項主要任務(wù)173 .工程管理制度建設(shè)176、 【質(zhì)量】工程質(zhì)量規(guī)劃四項核心環(huán)節(jié)171 .質(zhì)量管理體系規(guī)劃的四項內(nèi)容172 .質(zhì)量規(guī)劃183 .質(zhì)量規(guī)劃-工程管理規(guī)劃書184 .質(zhì)量規(guī)劃-防滲、防裂體系185 .質(zhì)量保證體系-管理層級186 .檢查和改進187 .供方管理的要點和工具198 .監(jiān)理管理方法：比目魚計劃199 .供方后評估：珍珠貝計劃2010 .與供方溝通的方式207、 【質(zhì)量】質(zhì)量過程控制的七種工具201

4、 .施工過程質(zhì)量控制方法202 .材料控制203 .樣板引路214 .成品保護215 .工序檢查216 .建立健全質(zhì)量巡檢制度217 .技術(shù)研究概述228 .房地產(chǎn)公司應(yīng)該對以下內(nèi)容進行研究229 .質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)2210 .技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)給企業(yè)帶來的好處2311 .設(shè)計控制的方法2312 .設(shè)計指導(dǎo)書的使用方法2313 .嚴(yán)把圖紙審核關(guān)，保證圖紙質(zhì)量2314 .多方參與的圖紙會審2415 .開展關(guān)鍵部品的二設(shè)計2416 .砌筑質(zhì)量控制的九個重點環(huán)節(jié)2517 .鋁合金重點分部工程專項控制重點2518 .外墻保溫質(zhì)量控制重點258、 【現(xiàn)場】現(xiàn)場質(zhì)量管理261 .現(xiàn)場管理（實際是“項目管理”的現(xiàn)場管理）

5、的范圍、定位、定義 .262 .現(xiàn)場管理的四個階段263 .合作伙伴單位的選擇264 .開工準(zhǔn)備相對主要工作275 .開工準(zhǔn)備-施工組織設(shè)計的編制和審核276 .開工到備案的核心工作內(nèi)容-合作伙伴的協(xié)調(diào)287 .開工到備案的核心工作內(nèi)容-安全文明管理288 .開工到備案的核心工作內(nèi)容-驗收管理299 .完工總結(jié)階段的核心工作內(nèi)容299、 【成本】現(xiàn)場成本管理301 .策略工程項目之成本管理302 .成本分析成本九大分類303 .目標(biāo)成本管理形成過程說明304 .避免現(xiàn)場簽證的方法315 .減少現(xiàn)場簽證的方法316 .設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證控制原則317 .設(shè)計變更的內(nèi)容328 .設(shè)計變更的管理要點

6、329 .現(xiàn)場簽證的內(nèi)容3310 .現(xiàn)場簽證管理要點3310、 【風(fēng)險】工程項目風(fēng)險控制341 .項目風(fēng)險定義342 .風(fēng)險產(chǎn)生的原因343 .依據(jù)風(fēng)險來源的分類354 .風(fēng)險控制措施355 .項目風(fēng)險管理計劃書35十一、結(jié)束語3630 / 36引言從戰(zhàn)略角度看項目管理1 .美國和國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的幾點啟示通過機會和關(guān)系取得資源做好項目做好產(chǎn)品2 .從房地產(chǎn)企業(yè)管控模式認知工程項目管理集團管控B目 項C ¥一 項一:項BaM房地聲PM.L.-微循環(huán)人才培養(yǎng)客戶導(dǎo)向創(chuàng)造利潤業(yè)務(wù)流程3 .成功工程項目管理的標(biāo)準(zhǔn)和技能要求房地產(chǎn)開發(fā)流程和工程管理流程的關(guān)系標(biāo)桿企業(yè)的培訓(xùn)體系講解-海豚行動

7、課程提綱和時間安排【概念】成功項目管理五要素1 .心態(tài)：項目管理者的基因成功項目管理者必須具備以下幾種心態(tài):良好的溝通好的流程與方法控制風(fēng)險和抓住機遇與并重2 .目標(biāo)：項目管理者的挑戰(zhàn)項目的定義：為達到預(yù)定的目標(biāo)而從事的有時間和資源限制的一系列活動相互關(guān)聯(lián)的活動有明確的目標(biāo)和結(jié)果有明確的開始和結(jié)束3 .成功：項目管理者的承諾項目管理成功的關(guān)鍵因素最重要的是與人溝通協(xié)調(diào)做事規(guī)范和流程很重要團隊建設(shè)與管理成功的方式的標(biāo)準(zhǔn)股東、客戶、領(lǐng)導(dǎo)、團隊滿意沒有功勞，就沒有苦勞4 .職責(zé)：項目管理者的任務(wù)什么是項目管理建立項目管理的流程為項目每個階段制定工作計劃組織管理5 .價值：項目管理者的素質(zhì)項目經(jīng)理的價

8、值職業(yè)項目管理與非職業(yè)的不同職業(yè)化：項目管理體系逐步改進講究標(biāo)準(zhǔn)方法研究管理細節(jié)強調(diào)歷史文件積累團隊意識長遠和穩(wěn)步發(fā)展積極建立正式管理體制復(fù)制成功非職業(yè)化零亂，不成體系改進不連續(xù)缺模板，難復(fù)制粗放依靠個人記憶依靠個人能力疲于奔命茫然、忙亂、盲目依靠個人自覺和能力三、【計劃】計劃管理1 .目的：通過計劃管理解決的問題 第一，公司的生存與發(fā)展的戰(zhàn)略性規(guī)劃問題。上市公司的復(fù)合增長，需要戰(zhàn)略和目標(biāo)第二，當(dāng)年度公司層面的經(jīng)營與管理安排問題。利潤、銷售額、入伙第三，各項目的開發(fā)經(jīng)營工作計劃問題。如何保證資金、質(zhì)量、進度第四，圍繞項目開發(fā)經(jīng)營的專業(yè)作業(yè)計劃問題。營銷計劃、成本測算、工程計劃第五，公司、項目和

9、專業(yè)計劃的協(xié)同，以及各時間段 工作任務(wù)的溝通落實問題。2 .意義：計劃管理是房地產(chǎn)開發(fā)過程控制主線素 計劃管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中起到穿針引線作用 計劃管理搭起了個部門配合工作的橋梁計劃管理是企業(yè)信息化管理的核心和基礎(chǔ)3 .從日常工作看計劃管理存在的問題趕工是開發(fā)過程的常態(tài)制定了詳細的計劃，但是，永遠不能得到落實 計劃的編制各自為政總是忽略或遺漏的工作內(nèi)容將施工企業(yè)的計劃，作為現(xiàn)場的總控制計劃 缺乏計劃管理方法4 .項目計劃管理的“三令五中”以標(biāo)準(zhǔn)工期指導(dǎo)施工關(guān)鍵線路管理合理施工間歇配合銷售堅持合理工期是職業(yè)經(jīng)理的使命5 .項目計劃概念和編制的三個階段項目計劃定義項目進度計劃定義項目計劃制定過程

10、包含三個階段時間計劃資源計劃實施計劃6 .項目計劃編制中遵循的原則全面分解原則：上下一致原則充分參與原則關(guān)注品質(zhì)原則嚴(yán)肅性原則：7 .關(guān)注項目計劃中四個整合整合一：關(guān)注成本、資源和進度的整合案例：資源計劃、成本策劃整合二：關(guān)注計劃和控制的整合案例：集團召開經(jīng)營例會、公司召開經(jīng)營會、項目月度和周例會整合三：關(guān)注人力資源的和組織設(shè)置的整合案例：公共汽車巴士的故事、工程項目管理人員設(shè)置和定位、項目施工前編制項目組織計劃整合四：關(guān)注項目各種信息的整合項目計劃是一個反復(fù)的過程而非一次性的過程計劃的得到基于：結(jié)構(gòu)化分析：針對需求、工作范圍（包括交付成果）、技術(shù)、資源等機構(gòu)的政策、規(guī)定工程、營銷、資金、設(shè)計

11、、成本等信息市場的情況客戶需求情況計劃溝通的四種管理月報工程月報、成本月報、采購月報、營銷月報8 .房地產(chǎn)公司的計劃分類房地產(chǎn)企業(yè)的計劃一般可以分為以下三種類型中期發(fā)展規(guī)劃項目經(jīng)營計劃項目業(yè)務(wù)計劃9 .房地產(chǎn)三年發(fā)展規(guī)劃中期、短期發(fā)展計劃的管理要點服務(wù)的組織計劃涉及的內(nèi)容計劃的模版10 .三年發(fā)展規(guī)劃概述作用：三年發(fā)展規(guī)劃是企業(yè)中短期戰(zhàn)略的體現(xiàn)原理：平衡衡記分卡、戰(zhàn)略地圖過程：戰(zhàn)略十步法項目經(jīng)營計劃的管理要點服務(wù)的組織計劃涉及的內(nèi)容計劃的模版12 .房地產(chǎn)項目經(jīng)營計劃管理概述項目經(jīng)營計劃的定義管理要點13 .經(jīng)營計劃設(shè)計的主要計劃內(nèi)容解釋項目經(jīng)營目標(biāo)項目總控制計劃：項目資金計劃：項目目標(biāo)成本規(guī)

12、劃人力資源指導(dǎo)書：土地儲備規(guī)劃：14 .項目總控制計劃管理要點項目總控制計劃的編制總控計劃的責(zé)任矩陣發(fā)放的范圍部門經(jīng)理級及以上管理層授權(quán)人員總辦計劃管理崗16 .工程業(yè)務(wù)計劃編制工程建設(shè)方面的業(yè)務(wù)計劃編制注意事項和主要計劃注意事項區(qū)分施工單位編制的計劃與發(fā)展商計劃的區(qū)別重點關(guān)注項目總體發(fā)展計劃，控制計劃的輸入和輸出審核專項計劃堅持合理工期4主要計劃工程管理規(guī)劃書工程進度控制計劃材料設(shè)備進場計劃（項目部編制）分包進場計劃（項目部編制）施工圖需求計劃（項目部編制）銷售配合（賣場）計劃（項目部編制）四、【質(zhì)量】質(zhì)量管理工程管理體系建設(shè)說明倡導(dǎo)質(zhì)量文化以客戶為導(dǎo)向建立健全質(zhì)量保證體系供方管理工程團隊建

13、設(shè)過程管理質(zhì)量保證體系）技術(shù)管理、搭建技術(shù)平臺客戶、服務(wù)V關(guān)注市場、成本和持續(xù)學(xué)習(xí)合作伙伴管理技術(shù)管理團隊建設(shè)1.案例工程系統(tǒng)建造客服部門返修的2 .問題分析質(zhì)量不符合要求維修的習(xí)慣允許錯誤存在 不合格的代價 根源是什么3 .質(zhì)量文化標(biāo)桿企業(yè)質(zhì)量文化介紹4 .第一次把事情做對的態(tài)度“四不一沒有"零缺陷態(tài)度不害怕錯誤；昔誤;不放過錯誤不容忍差不多”沒有解決不了的質(zhì)量問題Note :五、【職能】工程管理的使命1 .工程管理的核心任務(wù)保障廣品品質(zhì)保障經(jīng)營計劃的實現(xiàn)保障產(chǎn)品的成本在合理限度之內(nèi)2 .現(xiàn)場管理的八項主要任務(wù)工期與質(zhì)量計劃開工前現(xiàn)場準(zhǔn)備施工及監(jiān)理合同圖紙及方案評審材料設(shè)備過程管理

14、工程驗收、其他3 .工程管理制度建設(shè)工程管理制度建設(shè)指引文件：?安全文明施工管理操作指引?工程進度控制操作指引?工程質(zhì)量控制操作指引?對承包商的檢查考核操作指引?工程驗收操作指引?圖紙會審與設(shè)計交底操作指引?設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證操作指引?施工組織設(shè)計（方案）審查操作指引?新項目移交驗收操作指引Note :六、【質(zhì)量】工程質(zhì)量規(guī)劃四項核心環(huán)節(jié)1 .質(zhì)量管理體系規(guī)劃的四項內(nèi)容質(zhì)量規(guī)劃質(zhì)量保證體系檢查與評估供方管理2 .質(zhì)量規(guī)劃總體目標(biāo)重要分項質(zhì)量目標(biāo)工程管理符合度質(zhì)量規(guī)劃的呈現(xiàn)形式3 .質(zhì)量規(guī)劃一工程管理規(guī)劃書萬科工程管理規(guī)劃書示范文本講解工程管理規(guī)劃書的十一篇章標(biāo)桿企業(yè)萬科的做法標(biāo)桿企業(yè)工程管理規(guī)

15、劃的編制指引4 .質(zhì)量規(guī)劃防滲、防裂體系防滲漏的編制要求防裂縫的編制要求管理措施的編制要求建立工程質(zhì)量的保證體系：標(biāo)桿企業(yè)質(zhì)量保證體系說明6 .檢查和改進定期檢查? 檢查的主要內(nèi)容：工作質(zhì)量 35%? 實體質(zhì)量40%? 安全文明環(huán)保 25%評估與改進? 檢驗監(jiān)理工作是否弄虛作假、承包商自檢體系是? 否正常運轉(zhuǎn)，人員架構(gòu)有無缺失找出施工質(zhì)量的系統(tǒng)性偏差： 工藝、 工序、工期問題? 組織各承包商相互學(xué)習(xí)先進經(jīng)驗? 處罰是必要的手段7 .供方管理的要點和工具供方研究合同標(biāo)準(zhǔn)化檢查標(biāo)準(zhǔn)和格式化評估客觀、全面8 .監(jiān)理管理方法：比目魚計劃監(jiān)理管理的目的：整合監(jiān)理資源，延伸工程管理監(jiān)理管理方法建立管理手段

16、? 監(jiān)理管理手冊?監(jiān)理管理表格介紹9 .供方后評估：珍珠貝計劃供方評估的目的供方評估的評估體系和指標(biāo)供方評估的使用介紹供方評估示例10 .與供方溝通的方式客戶理念的宣講管理流程的講解工藝標(biāo)準(zhǔn)的說明過程評估+后評估七、【質(zhì)量】質(zhì)量過程控制的七種工具1 .施工過程質(zhì)量控制方法過程控制7種方法說明各種方法的目的和作用說明2 .材料控制選用要求建立材料樣板的封樣制度做好材料合同交底做好材料進場驗收關(guān)3 .樣板引路樣板引路制度是質(zhì)量控制關(guān)鍵控制措施交樓標(biāo)準(zhǔn)問：解決設(shè)計缺陷和功能問題施工樣板問：解決過程質(zhì)量控制問題工藝樣板問：確定工序質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，控制大面積施工樣板引路工作流程表和清單4 .成品保護成品保護流

17、程和原則成品保護方案審核-合理安排工序一成品保護樣板驗收-實施并維護-成品保護交驗 各類部品的成品保護說明5 .工序檢查目的：工序檢查表的建立主要是填補過程控制的空白，使之在分步驟驗收中 規(guī)定更具體。內(nèi)容：確定項目工程師和監(jiān)理公司的檢查比例；簡要闡述該施工步驟需控制 的主要技術(shù)要點。執(zhí)行：編制完善的工序檢查表應(yīng)作為合同簽訂的附件，要求監(jiān)理公司和承包 單位按工序檢查表格要求進行驗收工作。工序檢查表格的實施細則：6 .建立健全質(zhì)量巡檢制度建立項目工程師現(xiàn)場質(zhì)量巡視制度項目經(jīng)理部應(yīng)建立工程師日常質(zhì)量巡視制度；項目工程師應(yīng)不定期對現(xiàn)場質(zhì) 量進行專項檢查；項目工程師對檢查的情況應(yīng)該有詳細的記錄； 項目經(jīng)

18、理應(yīng)定期 檢查工程師日常巡檢的記錄，并作為考核的依據(jù)之一。建立項目定期質(zhì)量檢查制度各地區(qū)公司對現(xiàn)場的質(zhì)量應(yīng)進行分級控制；各地區(qū)公司工程管理部應(yīng)制定項 目管理評估檢查制度，定期對各項目進行橫向檢查。目的是為提高項目質(zhì)量管理 水平，使各項目工程質(zhì)量均衡發(fā)展并不斷提高。 各項目經(jīng)理部應(yīng)組織監(jiān)理公司聯(lián) 合制定項目定期質(zhì)量檢查計劃。針對不同項目的特點，作為公司工程管理部檢查 制定的延伸，應(yīng)該更具體。7 .技術(shù)研究概述技術(shù)研究的目的案例：萬科的“珊瑚蟲計劃”案例：萬科的技術(shù)分類8 .房地產(chǎn)公司應(yīng)該對以下內(nèi)容進行研究工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工方案設(shè)計與工程新節(jié)點、新技術(shù)、新工藝、新材料重點分項工程維修支持9 .質(zhì)量技

19、術(shù)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的編制方法和注意事項 統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)模板（九個部分）?適用范圍?編制依據(jù)? 材料、設(shè)備及配件要求? 設(shè)計、制作、安裝及施工要求? 成品保護及維護? 附件（圖形）? 本項目特殊要求? 檢測工具及檢測方法? 推薦的供應(yīng)商資源10 .技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)給企業(yè)帶來的好處詳細的施工語言仔細描述了產(chǎn)品產(chǎn)生的過程施工班組能按此操作能產(chǎn)生正確的交付物直接成為工程招投標(biāo)的技術(shù)要求現(xiàn)場工程師對供方培訓(xùn)交底稱為公司對項目工程質(zhì)量評估的重要標(biāo)準(zhǔn)11 .設(shè)計控制的方法施工圖質(zhì)量是保證工程質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，需要采取多種手段，把圖紙缺陷降低到最低設(shè)計控制常用的四種方法說明12 .設(shè)計指導(dǎo)書的使用方法設(shè)計指導(dǎo)書的用途內(nèi)容

20、住宅設(shè)計統(tǒng)一技術(shù)要求設(shè)計指導(dǎo)書示例講解13 .嚴(yán)把圖紙審核關(guān)，保證圖紙質(zhì)量設(shè)計過程審核的幾個重點? 條件圖確認? 全套施工圖確認,景觀實施方案確認 圖紙預(yù)審?設(shè)計部門的預(yù)審其它部門的預(yù)審?兩次預(yù)審能夠有效地減少現(xiàn)場設(shè)計變更的數(shù)量14 .多方參與的圖紙會審圖紙會審的目的? 圖紙會審不僅僅是去發(fā)現(xiàn)設(shè)計的缺陷和問題，更重要的是讓監(jiān)理工程師 和施工方更深刻地了解圖紙的內(nèi)容。?監(jiān)理工程師需要特別關(guān)注設(shè)計所要求的工程做法、施工中的難點、需要控制的要點。?施工方需要特別關(guān)注圖紙中的質(zhì)量難點并需要對設(shè)計的易建性提出意見15 .開展關(guān)鍵部品的二設(shè)計二設(shè)計的內(nèi)容鋁合金門窗、欄桿、雨蓬、廚柜、瓷磚鋪貼、立面分色等需

21、要進行二次設(shè)計，而此時項目正處于非常繁忙的階段，易產(chǎn)生疏忽，會造成嚴(yán)重后果二設(shè)計的管理要求? 必須開展二設(shè)計的部品：鋁合金門窗、欄桿、雨蓬、廚柜、瓷磚鋪貼、立面分色等? 主導(dǎo)部門：工程系統(tǒng)? 關(guān)鍵部品應(yīng)進行二階段招標(biāo)16 .砌筑質(zhì)量控制的九個重點環(huán)節(jié)關(guān)于砌筑的對廠家的控制材料品種選擇關(guān)于砌筑的砂漿控制灰縫不勻不飽滿，砌塊缺損零碎，砌塊泡水關(guān)于砌筑的空調(diào)洞口空調(diào)洞采用模具預(yù)制，功效高，避免人為放置套管失誤17 .鋁合金重點分部工程專項控制重點鋁合金門窗a）型材最小壁厚，窗1.4和門2Q目的是滿足安裝五金、連接件和型材邊 緣的受力和剛度要求。b）鋁型材及玻璃厚度需通過計算確定或復(fù)核。c）外觀式樣可

22、根據(jù)項目需要，個性化選擇而不做統(tǒng)一規(guī)定。d）密封材料、涂料等化工材料難以檢驗，通過限定生產(chǎn)廠家來保證質(zhì)量的實 現(xiàn)。使用壽命10年及以上。e）五金配件是經(jīng)常活動的配件，良好的品質(zhì)是降低投訴率重要手段?；顒游?金件應(yīng)采用滿足使用5萬次的A級品18 .外墻保溫質(zhì)量控制重點八、【現(xiàn)場】現(xiàn)場質(zhì)量管理1 .現(xiàn)場管理（實際是“項目管理”的現(xiàn)場管理）的范圍、定位、定義合作伙伴（包括建設(shè)單位內(nèi)部、合作單位以及政府資源）質(zhì)量、安全、文明施工產(chǎn)品計劃2 .現(xiàn)場管理的四個階段施工準(zhǔn)備階段的核心工作內(nèi)容?審核開工條件?審核施工組織設(shè)計?工程規(guī)劃書編制.3 .合作伙伴單位的選擇避免傳統(tǒng)的考察方式從執(zhí)行的角度考察? 對企業(yè)

23、第一負責(zé)人。? 看員工思維士氣和員工對企業(yè)的認識。? 看體制看經(jīng)營看持續(xù)發(fā)展能力。?（曾經(jīng)合作單位和分包隊伍）評價? 其它內(nèi)容Note4 .開工準(zhǔn)備相對主要工作工程管理規(guī)劃書的編寫開工管理需要審核的五項基本內(nèi)容?調(diào)研項目周邊的市政配套設(shè)施情況，為后續(xù)設(shè)計和施工提供依據(jù)?水文地質(zhì)勘測?三通一平? 項目開工現(xiàn)場準(zhǔn)備? 項目開工技術(shù)準(zhǔn)備?項目開工審查5 .開工準(zhǔn)備一施工組織設(shè)計的編制和審核施工組織設(shè)計的篇章應(yīng)該完整投標(biāo)時，施工單位必須提交施工組織設(shè)計定標(biāo)后，中標(biāo)單位應(yīng)重新編制承建商對主要分部工程、施工難度較大的重要部位編制的更為詳細的施工組織設(shè)計和專項施工方案主要的施工組織設(shè)計項施工組織設(shè)計審核的要

24、求依照流程審批NoteT127 / 366 .開工到備案的核心工作內(nèi)容 一合作伙伴的協(xié)調(diào)合同以及法律、法規(guī)是協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)和依據(jù)工程理會配合通知現(xiàn)場巡查項目內(nèi)部周例會項目周例會專項工程例會公司內(nèi)部檢查和評比開盤檢查專項檢查幾個工序控制表（澆筑令、場地移交）依照合同罰款7 .開工到備案的核心工作內(nèi)容 一安全文明管理安全文明管理的標(biāo)準(zhǔn)和交底安全文明管理要點發(fā)展商員工的文明管理8 .開工到備案的核心工作內(nèi)容一驗收管理驗收管理? 熟悉政府要求? 做好計劃管理：里程碑? 利用供方? 分戶驗收驗收管理常用的控制方法? 模擬驗收? 入伙前檢查? 房屋移交? 開荒計劃? 房屋交付9 .完工總結(jié)階段的核心工作內(nèi)容資

25、料移交評估的內(nèi)容客戶手冊42 / 36九、【成本】現(xiàn)場成本管理1 .策略工程項目之成本管理房地產(chǎn)成本作業(yè)過程與成本形成土地成本政府費用設(shè)計費招標(biāo)費用建造成本銷售費用使用成本、維修成本、供應(yīng)商成本、質(zhì)量不合的處置成本、社會資源的占用2 .成本分析成本九大分類土地獲得價款開發(fā)成本完全成本開發(fā)前期準(zhǔn)備費 主體建筑工程費 主體安裝工程費 社區(qū)管網(wǎng)工程費 園林環(huán)境工程費 配套設(shè)施費開發(fā)間接費3 .目標(biāo)成本管理形成過程說明4 .避免現(xiàn)場簽證的方法現(xiàn)場簽證避免（八榮八恥）5 .減少現(xiàn)場簽證的方法現(xiàn)場簽證減少（減少簽證的八項注意）6 .設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證控制原則權(quán)力限制原則時間限制原則一單一算原則：一月一清原

26、則完工確認原則原件結(jié)算原則多級審核原則法律約束原則標(biāo)準(zhǔn)表格原則7 .設(shè)計變更的內(nèi)容設(shè)計變更的主要內(nèi)容由于設(shè)計單位的施工圖出現(xiàn)錯、漏、碰、缺等情況，而導(dǎo)致做法變動、材料代換或其他變更事項；由于發(fā)包單位設(shè)計部改變建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)功能、使用功能、增減工程內(nèi)容, 而導(dǎo)致做法變動、材料代換或其他變更事項；由于工程管理部、項目部、監(jiān)理單位、承包單位采用新工藝、新材料或其他技術(shù)措施等，而導(dǎo)致做法變動、材料代換或其他變更事項；由于銷售部、客戶服務(wù)中心、業(yè)主要求提出變更，而導(dǎo)致做法變更、材料代換或其他變更事項8 .設(shè)計變更的管理要點考慮設(shè)計變更的關(guān)聯(lián)修改設(shè)計變更的知會變更費用進行估算，減少歧義確認完成或未完成的事

27、實但當(dāng)無法根據(jù)設(shè)計變更文件直接計算出工程量， 或者相應(yīng)設(shè)計變更文件的 某條或某幾條只完成一部分時，需要確認相應(yīng)的工程量對于造價調(diào)減的設(shè)計變更，防止因漏報而給公司造成損失設(shè)計變更使用標(biāo)準(zhǔn)表格歸檔、妥善保存統(tǒng)一下發(fā)變更預(yù)警9 .現(xiàn)場簽證的內(nèi)容因設(shè)計變更導(dǎo)致已施工的部位需要拆除（需注明設(shè)計變更編號）；施工過程中出現(xiàn)的未包含在合同中的各種技術(shù)措施處理；在施工過程中，由于施工條件變化、地下狀況（土質(zhì)、地下水、構(gòu)筑物及管線等）變化，導(dǎo)致工程量增減，材料代換或其他變更事項；發(fā)包單位在施工合同之外，委托承包單位施工的 2萬元以內(nèi)的零星工程;合同規(guī)定需實測工程量的工作項目；紅線外施工道路的修補（紅線內(nèi)的施工道路修補宜在合同中包干）10 .現(xiàn)場簽證管理要點關(guān)于臨時用工的簽證事項，雙方應(yīng)在簽證通知單上洽商確定以下