遼寧省物業(yè)管理實(shí)施條例

1、遼寧省物業(yè)管理實(shí)施條例為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益， 改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例。下文是 遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例，歡迎閱讀！“物業(yè)”一詞譯自英語 property 或estate ,由香港傳入沿海、 內(nèi)地，其含義為財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等。物業(yè)管理(property management),受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì) 物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安 和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、 修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使 用人提供綜合性的有償服務(wù)。“物業(yè)”一詞譯自英語 property 或estate

2、 ,由香港傳入沿海、 內(nèi)地，其含義為財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等。該詞自 20世 紀(jì)80年代引入國(guó)內(nèi)，現(xiàn)已形成了一個(gè)完整的概念，即：物業(yè)是指已 經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。 物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng) 物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。物業(yè)含有多種業(yè)態(tài)如：辦公樓宇、商業(yè)大廈、住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、酒店、 廠房倉(cāng)庫(kù)等多種物業(yè)形式。居住物業(yè)是指具備居住功能、供人們生活居住的建筑，包括住 宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、 別墅、度假村等，當(dāng)然也包括與之 i相配套的共用設(shè)施、 設(shè)備和公共場(chǎng)地。商業(yè)物業(yè)有時(shí)也稱投資性物業(yè)，

3、是指那些通過經(jīng)營(yíng)可以獲取持續(xù) 增長(zhǎng)回報(bào)或者可以持續(xù)升值的物業(yè)，這類物業(yè)又可大致分為商服物業(yè) 和辦公物業(yè)。商服物業(yè)是指各種供商業(yè)、服務(wù)業(yè)使用的建筑場(chǎng)所，包 括購(gòu)物廣場(chǎng)、百貨商店、超市、專賣店、連鎖店、 賓館、酒店、倉(cāng)儲(chǔ)、 休閑康樂場(chǎng)所等。辦公物業(yè)是從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、咨詢、服務(wù)等行業(yè)的 管理人員（白領(lǐng)）辦公的場(chǎng)所，它屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資料的范疇。這類物業(yè) 按照發(fā)展變化過程可分為傳統(tǒng)辦公樓、現(xiàn)代寫字樓和智能化辦公建筑 等，按照辦公樓物業(yè)檔次又可劃分為甲級(jí)寫字樓、 乙級(jí)寫字樓和丙級(jí) 寫字樓。商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的繁榮與當(dāng)?shù)氐恼w社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況相關(guān)，特別是與工商貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、顧問咨詢、旅游等行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。 這類物

4、業(yè)由于涉及物業(yè)流通與管理的資金數(shù)量巨大，所以常以機(jī)構(gòu) （單位）投資為主，物業(yè)的使用者多用所有者提供的空間進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活 動(dòng)，并用部分經(jīng)營(yíng)所得支付物業(yè)租金。物業(yè)管理法規(guī)與案例評(píng)析工業(yè)物業(yè)是指為人類的生產(chǎn)活動(dòng)提供使用空間的房屋，包括輕、 重工業(yè)廠房和發(fā)展起來的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房以及相關(guān)的研究與發(fā)展 用房及倉(cāng)庫(kù)等。工業(yè)物業(yè)有的用于出售，也有的用于出租。一般來說， 重工業(yè)廠房由于其設(shè)計(jì)需要符合特定的工藝流程要求和設(shè)備安裝需 要，通常只適合特定的用戶使用，因此不容易轉(zhuǎn)手交易。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)（如電子、計(jì)算機(jī)、精密儀器制造等行業(yè)）用房則有較強(qiáng)的適應(yīng)性。 輕工業(yè)廠房介于上述兩者之間。其他用途物業(yè)，除了上述物業(yè)種類以外

5、的物業(yè)，稱為其他物業(yè)，有時(shí)也稱為特殊物業(yè)。這類物業(yè)包括賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、汽車加油 站、飛機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭、高速公路、橋梁，隧道等物業(yè)。特殊物業(yè) 經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容通常要得到政府的許可。 特殊物業(yè)的市場(chǎng)交易很少，對(duì)這 類物業(yè)的投資多屬長(zhǎng)期投資，投資者靠日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收益來回收投 資、賺取投資收益。這類物業(yè)的土地使用權(quán)出讓的年限，國(guó)家規(guī)定最 局為50年。遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例完整版全文第一章總則第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合 法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)中華人民共和國(guó)物 權(quán)法和國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例等法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制 定本條例。第二條 本條例適用于本省行政區(qū)域

6、內(nèi)業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù) 企業(yè)的方式進(jìn)行物業(yè)管理的活動(dòng)。第三條物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自主管理與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的管理 體制，遵循公開公平、誠(chéng)實(shí)信用、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、依法管理的原則。第四條 省建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。設(shè)區(qū)的市（以下簡(jiǎn)稱市）、縣（含縣級(jí)市、區(qū)，下同）主管房地產(chǎn)的 行政管理部門（以下稱房地產(chǎn)行政主管部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè) 管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。規(guī)劃、物價(jià)、工商、財(cái)政、公安、民政、環(huán)保等有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，依法做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建 設(shè)的關(guān)系，協(xié)助房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。 居

7、民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，支持、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的日常工作。第六條鼓勵(lì)依法成立物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng) 當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展， 公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格行情，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù) 水平。第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)第七條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，履行法律、 法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。第八條 物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地縣房地產(chǎn)行政主管部門會(huì) 同街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑規(guī) 模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)征求居民委員 會(huì)的意見。分期建設(shè)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單

8、位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域， 其設(shè)置的配 套設(shè)施設(shè)備共用的，一般應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。 但該區(qū)域內(nèi) 已自然形成多個(gè)相對(duì)獨(dú)立、封閉小區(qū)的，可以劃分為不同的物業(yè)管理 區(qū)域。第九條業(yè)主大會(huì)是代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合 法權(quán)益的組織。業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)對(duì)全體業(yè)主的共同利益事項(xiàng)作出決定和進(jìn)行管理，業(yè)主大會(huì)通過業(yè)主大會(huì)會(huì)議和業(yè)主委員會(huì)行使職權(quán)。同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。第十條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地縣房地產(chǎn) 行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書 面意見?？h房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接

9、 到業(yè)主書面意見之日起30日內(nèi)，指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組?；I備組 負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。第十一條 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起 30日內(nèi)，在物業(yè) 所在地縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo) 下召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約， 選舉 產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、 樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。推選業(yè)主代表 參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議 3日前，就 業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主的意見。需投票表決的，業(yè)主贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代 表在

10、業(yè)主大會(huì)會(huì)議上代為投票。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議， 代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面 委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進(jìn)行投票表決。 數(shù)人共有一個(gè)物業(yè)的，共有人 可以推選其中一人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。第十三條業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī) 定由業(yè)主委員會(huì)組織召開。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有 20%以上業(yè)主提議， 或者經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì) 議。住宅小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民 委員會(huì)。居民委員會(huì)可以派員列席。業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，物業(yè)所在地的縣 房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期

11、組織召開 ；逾期仍不召 開的，由縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo) 業(yè)主召開。第十四條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法維護(hù)業(yè) 主合法權(quán)益，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的物業(yè)管理事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（二）代表全體業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服 務(wù)合同；（三）監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，督促業(yè)主履行 管理規(guī)約、交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（四）協(xié)調(diào)業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛 ；（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。前款所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權(quán)人。第十五條 業(yè)主

12、委員會(huì)由委員5人以上15人以下單數(shù)組成，具 體人數(shù)根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定。 業(yè)主委員會(huì)委員的任期 由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會(huì) 會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任 1人，副主任1至2人，并在物業(yè) 管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會(huì)委員本人、配偶及其近親屬不得在為本物業(yè)管理區(qū)域 提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。業(yè)主大會(huì)在選舉業(yè)主委員會(huì)委員的同時(shí)， 具備條件的，應(yīng)當(dāng)選舉 出業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決 權(quán)。在個(gè)別業(yè)主委員會(huì)委員資格終止時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，從候補(bǔ) 委員中按照得票多少依次遞補(bǔ)，并在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。第十六條

13、 1/3以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任 認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議每年至少 召開一次。召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席。業(yè)主委員會(huì)作出 決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員人數(shù)的半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)自決定作出之日起 3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū) 域內(nèi)公告。第十七條業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。經(jīng) 費(fèi)籌集、管理和使用的具體辦法，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定，但不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督和咨詢。第十八條 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 業(yè)主的，其委員、候補(bǔ)委員資格

14、自行終止。業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議 可以決定終止其委員、候補(bǔ)委員資格：（一）以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的 ；（二）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；（三）不履行業(yè)主義務(wù)的；（四）無正當(dāng)理由連續(xù)3次不參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的；（五）不宜繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員的其他情形。業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管 的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的 財(cái)物交還給業(yè)主委員會(huì)。第三章前期物業(yè)管理第十九條在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位 應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理， 簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合

15、同，并在30日內(nèi)報(bào)物業(yè)所在地的縣房地產(chǎn)行政主管部門備案。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：（一）合同雙方的基本情況；（二）物業(yè)的基本情況；（三）物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；（四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法；（五）建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)；（六）物業(yè)的承接驗(yàn)收情況；（七）違約責(zé)任；（八）爭(zhēng)議處理方式。物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)參照國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第二十條 前期物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：（一）物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理 ；（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、公共秩序和車 輛停放管理；（三）物業(yè)裝飾裝修管理；（四）物業(yè)檔案資料管理。業(yè)主有權(quán)拒絕

16、接受前期物業(yè)服務(wù)合同中沒有約定的有償物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。第二十一條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘 具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的, 經(jīng)物業(yè)所在地縣房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)， 可以采用協(xié)議方式選聘具 有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。前款規(guī)定的住宅規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)由各市人民政府規(guī)定。第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定組織對(duì)物業(yè)進(jìn)行 竣工驗(yàn)收。建設(shè)行政主管部門及其他有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)工程質(zhì)量及配套設(shè)施的完備情況進(jìn)行監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移 交物業(yè)管理資料，交接雙方應(yīng)當(dāng)做好查驗(yàn)記錄。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)資 料、配套設(shè)施不完備，共用部位

17、、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)質(zhì)量和使用功能 問題的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地縣房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政 管理部門報(bào)告，并書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位接到書面報(bào)告后，應(yīng) 當(dāng)立即進(jìn)行整改；不能立即整改的，應(yīng)當(dāng)制定整改方案。建設(shè)單位依法向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的物業(yè)管理資料，應(yīng)當(dāng)自移交之日起3日內(nèi)到所在地縣房地產(chǎn)行政主管部門備案。第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建筑面積不少于建設(shè)工程項(xiàng)目 總建筑面積的3‰配置物業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房最低建筑 面積標(biāo)準(zhǔn)由省建設(shè)行政主管部門規(guī)定。建設(shè)單位提供的物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠獨(dú)立使用的 房屋，并具備水、電、供暖等基本使用功能。業(yè)主委員會(huì)的辦公用房 從物

18、業(yè)管理用房中調(diào)劑。規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管 理用房的位置、面積予以審查。房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)房屋預(yù)售 許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)核查并注明物業(yè)管理用 房。物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意， 任何單位和個(gè)人不得改變物業(yè)管理用房的用途。第二十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修范圍和保修期限，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)屬于保修范圍和保修期內(nèi) 的房屋質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)立即通知施 工單位到現(xiàn)場(chǎng)核查情況，予以保修。建設(shè)單位無法通知施工單位或者 施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定進(jìn)行保修的， 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)另

19、行委 托其他單位保修。建設(shè)單位不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企 業(yè)可以向建設(shè)行政主管部門反映，由建設(shè)行政主管部門依法進(jìn)行監(jiān) 管。保修期滿或者保修范圍以外的物業(yè)維修、 保養(yǎng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按 照物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)。第四章物業(yè)管理服務(wù)第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得資質(zhì)證 書。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照 物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法、 全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書管理辦法 等國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。第二十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè) 訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定下列主要

20、內(nèi)容：（一）物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；（二）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)、收取辦法及計(jì)費(fèi)方式；（三）雙方權(quán)利義務(wù)；（四）違約責(zé)任；（五）合同期限；（六）合同爭(zhēng)議及糾紛的解決辦法。物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目一般包括：共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、 公共 秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理、車輛停放管理等。具體項(xiàng)目和 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定。第二十七條 物業(yè)服務(wù)合同雙方應(yīng)當(dāng)參照省有關(guān)行政管理部門制定的物業(yè)服務(wù)合同示范文本，簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起 15日內(nèi)，將物業(yè) 服務(wù)合同副本報(bào)所在地縣房地產(chǎn)行政主管部門備案。第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定

21、， 對(duì)物 業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行管理，提供相應(yīng)的服務(wù)。第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向全體業(yè)主通告本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)服務(wù)的重大事項(xiàng)， 對(duì)業(yè)主有關(guān)物業(yè)服務(wù)的投訴，應(yīng) 當(dāng)及時(shí)處理，接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)履行物業(yè)服務(wù)合同 情況的監(jiān)督。第三十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在安全隱 患時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置警示標(biāo)識(shí)，制定和采取具體防范措施， 同時(shí)向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門報(bào)告。第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受有關(guān)部門的安全防范指導(dǎo)， 建立安全防范的管理制度和措施，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員的安全防范意識(shí)和能力，協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。 在 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)

22、發(fā)生治安案件或者各類安全事故時(shí)，應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)措施，并及時(shí)向公安或者有關(guān)行政管理部門報(bào)告， 協(xié)助做好救助和調(diào)查 工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合居民委員會(huì)做好社區(qū)管理相關(guān)工作。第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)妥善保管物業(yè)有關(guān)資料， 保證房 屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全。第三十三條物業(yè)服務(wù)合同期滿前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì) 無正當(dāng)理由不得單方面提前解除合同。一方依法或者依據(jù)合同約定要 求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)提前書面告知對(duì)方及物業(yè)所在地縣 房地產(chǎn)行政主管部門。物業(yè)服務(wù)合同期滿2個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)會(huì) 議，討論決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)決定繼續(xù)聘用的， 應(yīng)當(dāng)依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽

23、訂新的物業(yè)服務(wù)合同 ；不繼續(xù)聘用的，應(yīng) 當(dāng)依法重新選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第三十四條 物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)訂以及依法解除或者依 據(jù)合同約定提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同終 止之日起10日內(nèi)退出該物業(yè)管理區(qū)域。在退出物業(yè)管理區(qū)域之前， 應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，向業(yè)主委員會(huì)或者新聘的 物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理所需資料、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其收支 賬目和物業(yè)管理用房。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主委員會(huì)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立移 交小組，負(fù)責(zé)處理相關(guān)債權(quán)債務(wù)和物業(yè)管理資料移交等事務(wù)。原物業(yè) 服務(wù)企業(yè)不得以未結(jié)清債權(quán)債務(wù)為由拒絕移交或者退出。第三十五條 物業(yè)管理實(shí)行有償服務(wù)。物業(yè)

24、服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合 理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則確定。住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；非住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)， 實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。第三十六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，市、縣價(jià)格主管 部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因 素，制定本行政區(qū)域與物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅 度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基 準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)自主協(xié) 商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第三十七條價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門制定政府指 導(dǎo)價(jià)，應(yīng)當(dāng)開展價(jià)格、成本調(diào)查，聽取業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和

25、有關(guān)方 面的意見。政府指導(dǎo)價(jià)的價(jià)格水平，應(yīng)當(dāng)根據(jù)本行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，按 照規(guī)定的定價(jià)權(quán)限和程序適時(shí)調(diào)整。價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)督。第三十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的規(guī)定實(shí)行 明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、 收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)依據(jù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項(xiàng)。第三十九條 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制 等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。包干制，是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用， 盈 余或者虧損由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制，是指在預(yù)收的物業(yè)服

26、務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額 提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支 出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。第四十條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)服 務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的， 從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi) 用由建設(shè)單位交納。違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主未按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的， 業(yè)主 委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向 人民法院起訴。第四十一條 業(yè)主出租物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)租賃合同中，對(duì)物業(yè) 服務(wù)費(fèi)用的交納作出約定，并在合同簽

27、訂后10日內(nèi)，將物業(yè)承租人、 出租期限及物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納等約定事項(xiàng)書面告知業(yè)主委員會(huì)和 物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)算交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，也可以 由物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易雙方對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的結(jié)算交納作出明確約定。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，由物業(yè)使用人結(jié)算交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。第四十二條 業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在 物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生矛盾和爭(zhēng)議的，可以向物業(yè)所在地的街道辦事 處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)反映，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 或者居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)解?？h以上房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)投訴制度，對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)

28、、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果及時(shí)回復(fù)投訴人；屬于其他行政管理部門職責(zé)的，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交有關(guān) 行政管理部門處理，并告知投訴人。第五章物業(yè)的使用與維護(hù)第四十三條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：（一）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)；（二）侵占、損壞公共場(chǎng)地、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；（三）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；（四）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；（五）違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)；（六）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；（七）在建筑物、構(gòu)筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；（八）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；（九）違反規(guī)定從事妨礙業(yè)主正常生活的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；（十）法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止，督 促改正 拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。有關(guān)行政 管理部門在接到報(bào)告