物業(yè)管理培訓課件VIP

1、物業(yè)管理培訓物業(yè)管理培訓第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)管理行業(yè)的八大特征：物業(yè)管理行業(yè)的八大特征： 一、現(xiàn)代物業(yè)（不動產）不僅是生活資源，同時也是生產資料和投資產品一、現(xiàn)代物業(yè)（不動產）不僅是生活資源，同時也是生產資料和投資產品.二、業(yè)戶（客戶）是物業(yè)管理的權利人和責任人，決定了物業(yè)管理的價值需求二、業(yè)戶（客戶）是物業(yè)管理的權利人和責任人，決定了物業(yè)管理的價值需求.三、物業(yè)管理產品是一種綜合性、持續(xù)性、長期性和穩(wěn)定性的服務三、物業(yè)管理產品是一種綜合性、持續(xù)性、長期性和穩(wěn)定性的服務.四、物業(yè)管理產品是基于物業(yè)共有部分而提供的準公共性服務四、物業(yè)管理產品是基于物業(yè)共有部分而提供的準公共性服務.五、物業(yè)服務目標

2、的實現(xiàn)必須輔助于管理的手段五、物業(yè)服務目標的實現(xiàn)必須輔助于管理的手段.六、物業(yè)服務目標的實現(xiàn)受制于建設單位和業(yè)戶的素質六、物業(yè)服務目標的實現(xiàn)受制于建設單位和業(yè)戶的素質.七、物業(yè)服務企業(yè)是人合公司，而非資合公司，其核心競爭力是人力資本七、物業(yè)服務企業(yè)是人合公司，而非資合公司，其核心競爭力是人力資本.八、物業(yè)管理活動是建立在等價有償基礎上的市場交易行為八、物業(yè)管理活動是建立在等價有償基礎上的市場交易行為.物業(yè)管理培訓行業(yè)本質決定專業(yè)價值行業(yè)本質決定專業(yè)價值 專業(yè)價值決定商業(yè)模式專業(yè)價值決定商業(yè)模式商業(yè)模式決定競爭策略商業(yè)模式決定競爭策略 競爭策略決定發(fā)展戰(zhàn)略競爭策略決定發(fā)展戰(zhàn)略 當下物業(yè)管理行業(yè)似

3、乎面臨著自誕生以來前所未有的困境，尋求切實可行的因當下物業(yè)管理行業(yè)似乎面臨著自誕生以來前所未有的困境，尋求切實可行的因應之策被普遍認為是當務之急，在這種大背景之下討論物業(yè)管理行業(yè)本質之類理論應之策被普遍認為是當務之急，在這種大背景之下討論物業(yè)管理行業(yè)本質之類理論問題，也許有問題，也許有“坐而論道坐而論道”之嫌。無論探討宏觀的發(fā)展戰(zhàn)略，中觀的商業(yè)模式，還之嫌。無論探討宏觀的發(fā)展戰(zhàn)略，中觀的商業(yè)模式，還是微觀的專業(yè)價值，都離不開對行業(yè)本質的準確把握。行業(yè)本質決定專業(yè)價值，專是微觀的專業(yè)價值，都離不開對行業(yè)本質的準確把握。行業(yè)本質決定專業(yè)價值，專業(yè)價值決定商業(yè)模式，科學的行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略必須建立在對行業(yè)

4、本質深刻認識的基礎業(yè)價值決定商業(yè)模式，科學的行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略必須建立在對行業(yè)本質深刻認識的基礎之上。在這個意義上，物業(yè)管理的行業(yè)本質問題，是研究物業(yè)管理行業(yè)所有現(xiàn)實問之上。在這個意義上，物業(yè)管理的行業(yè)本質問題，是研究物業(yè)管理行業(yè)所有現(xiàn)實問題的邏輯起點。題的邏輯起點。行業(yè)本質是行業(yè)本身所固有的，決定行業(yè)狀態(tài)、性質和發(fā)展的根本屬性。認清行業(yè)本質是行業(yè)本身所固有的，決定行業(yè)狀態(tài)、性質和發(fā)展的根本屬性。認清物業(yè)管理的行業(yè)本質，應當從分析物業(yè)管理活動的獨特規(guī)律入手。透過紛繁復雜的物業(yè)管理的行業(yè)本質，應當從分析物業(yè)管理活動的獨特規(guī)律入手。透過紛繁復雜的物業(yè)管理活動的表象，我們可以發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理的八大基本特征：物

5、業(yè)管理活動的表象，我們可以發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理的八大基本特征：物業(yè)管理培訓一、現(xiàn)代物業(yè)（不動產）不僅是生活資源，同時也是生產資料和投資產品一、現(xiàn)代物業(yè)（不動產）不僅是生活資源，同時也是生產資料和投資產品 傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務是以作為生活資料的住宅為主要對象的，無論是物業(yè)管理傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務是以作為生活資料的住宅為主要對象的，無論是物業(yè)管理發(fā)源地的英國，還是源自計劃體制下房屋管理模式變革的中國式物業(yè)管理，都發(fā)軔發(fā)源地的英國，還是源自計劃體制下房屋管理模式變革的中國式物業(yè)管理，都發(fā)軔于居住物業(yè)的管理服務，乃至于西方許多國家至今仍以于居住物業(yè)的管理服務，乃至于西方許多國家至今仍以住宅法住宅法作為規(guī)范物業(yè)管作

6、為規(guī)范物業(yè)管理活動的基本法律，而中國的理活動的基本法律，而中國的物權法物權法和和物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例在偏重于住宅物業(yè)管在偏重于住宅物業(yè)管理服務的制度設計方面，同樣具有明顯的針對性。但是，這種現(xiàn)象僅僅意味著過去，理服務的制度設計方面，同樣具有明顯的針對性。但是，這種現(xiàn)象僅僅意味著過去，自上世紀后半期以來，人類的生產方式和生活方式發(fā)生了巨大的變化，物業(yè)（或稱自上世紀后半期以來，人類的生產方式和生活方式發(fā)生了巨大的變化，物業(yè)（或稱不動產）已經遠遠超越了傳統(tǒng)意義上的遮風避雨的生活資料功能，更多地以生產資不動產）已經遠遠超越了傳統(tǒng)意義上的遮風避雨的生活資料功能，更多地以生產資料和投資產品的面目出現(xiàn)在

7、我們面前。據(jù)統(tǒng)計，料和投資產品的面目出現(xiàn)在我們面前。據(jù)統(tǒng)計，50%的歐美企業(yè)擁有不動產，英國的歐美企業(yè)擁有不動產，英國800家大企業(yè)的資產構成中，有家大企業(yè)的資產構成中，有30%以上的比例為不動產。隨著房地產業(yè)的興起、金以上的比例為不動產。隨著房地產業(yè)的興起、金融業(yè)的創(chuàng)新，更多的人們以擁有不動產作為投資手段，不動產（物業(yè)）也日益成為融業(yè)的創(chuàng)新，更多的人們以擁有不動產作為投資手段，不動產（物業(yè)）也日益成為與現(xiàn)代金融業(yè)息息相關的投資產品。與現(xiàn)代金融業(yè)息息相關的投資產品。從生活資料到生產資料進而到投資產品，物業(yè)功能的多元化和物業(yè)價值的高端從生活資料到生產資料進而到投資產品，物業(yè)功能的多元化和物業(yè)價值

8、的高端化，為物業(yè)管理的多層次、全方位發(fā)展注入了豐富的內涵，同樣也為我們重構物業(yè)化，為物業(yè)管理的多層次、全方位發(fā)展注入了豐富的內涵，同樣也為我們重構物業(yè)管理的商業(yè)模式提供了深遠的想象空間。在傳統(tǒng)居住物業(yè)管理的基礎上，物業(yè)管理管理的商業(yè)模式提供了深遠的想象空間。在傳統(tǒng)居住物業(yè)管理的基礎上，物業(yè)管理行業(yè)向工業(yè)物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、公用物業(yè)等不動產管理的所有領域的縱深發(fā)展，正是行業(yè)向工業(yè)物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、公用物業(yè)等不動產管理的所有領域的縱深發(fā)展，正是順應物業(yè)功能和物業(yè)價值變化的大勢所趨。順應物業(yè)功能和物業(yè)價值變化的大勢所趨。物業(yè)管理培訓二、業(yè)戶（客戶）是物業(yè)管理的權利人和責任人，決定了物業(yè)管理的價值需求二、業(yè)

9、戶（客戶）是物業(yè)管理的權利人和責任人，決定了物業(yè)管理的價值需求物業(yè)管理行業(yè)的客戶群體是物業(yè)的主人物業(yè)管理行業(yè)的客戶群體是物業(yè)的主人業(yè)戶，業(yè)戶在物業(yè)管理中的地位不僅僅業(yè)戶，業(yè)戶在物業(yè)管理中的地位不僅僅體現(xiàn)在體現(xiàn)在物權法物權法中建筑物區(qū)分所有權人的法律定位，作為物業(yè)管理的權利人和責任人，中建筑物區(qū)分所有權人的法律定位，作為物業(yè)管理的權利人和責任人，在物業(yè)管理商業(yè)活動中，業(yè)戶更是物業(yè)管理服務的原始需求者和最終評價者。中國物業(yè)在物業(yè)管理商業(yè)活動中，業(yè)戶更是物業(yè)管理服務的原始需求者和最終評價者。中國物業(yè)管理發(fā)展的獨特道路，決定了管理發(fā)展的獨特道路，決定了“政府主導、企業(yè)推動政府主導、企業(yè)推動”的物業(yè)管理

10、模式在初期階段的必的物業(yè)管理模式在初期階段的必然性，但是隨著業(yè)戶權利意識的增強和企業(yè)市場競爭的加劇，物業(yè)管理行業(yè)已逐步實現(xiàn)然性，但是隨著業(yè)戶權利意識的增強和企業(yè)市場競爭的加劇，物業(yè)管理行業(yè)已逐步實現(xiàn)“企業(yè)時代企業(yè)時代”向向“業(yè)戶時代業(yè)戶時代”的轉換和變遷。業(yè)戶或客戶需要什么樣的物業(yè)管理服務？的轉換和變遷。業(yè)戶或客戶需要什么樣的物業(yè)管理服務？是擺在物業(yè)管理行業(yè)乃至每一個物業(yè)服務企業(yè)面前的一個必須直接面對的根本問題。是擺在物業(yè)管理行業(yè)乃至每一個物業(yè)服務企業(yè)面前的一個必須直接面對的根本問題。對于物業(yè)管理行業(yè)來講，如何識別業(yè)戶這一特殊客戶群體的價值需求，正確認識物對于物業(yè)管理行業(yè)來講，如何識別業(yè)戶這一

11、特殊客戶群體的價值需求，正確認識物業(yè)管理與其他服務業(yè)的本質區(qū)別，進而挖掘和實現(xiàn)物業(yè)管理的獨特商業(yè)價值，取得與其業(yè)管理與其他服務業(yè)的本質區(qū)別，進而挖掘和實現(xiàn)物業(yè)管理的獨特商業(yè)價值，取得與其他服務業(yè)的差別優(yōu)勢并形成行業(yè)的核心競爭能力。如何根據(jù)宏觀經濟形勢和行業(yè)發(fā)展的他服務業(yè)的差別優(yōu)勢并形成行業(yè)的核心競爭能力。如何根據(jù)宏觀經濟形勢和行業(yè)發(fā)展的不同階段，制定符合客觀規(guī)律的行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，都決定了物業(yè)管理行業(yè)專業(yè)地位的確立不同階段，制定符合客觀規(guī)律的行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，都決定了物業(yè)管理行業(yè)專業(yè)地位的確立和生存發(fā)展的可持續(xù)。對于物業(yè)服務企業(yè)來講，在服務質量趨同化和資質品牌膨脹化的和生存發(fā)展的可持續(xù)。對于物業(yè)服務企

12、業(yè)來講，在服務質量趨同化和資質品牌膨脹化的背景下，面對不同的業(yè)戶群體，如何針對他們不同的價值需求，把握自身的素質和特點，背景下，面對不同的業(yè)戶群體，如何針對他們不同的價值需求，把握自身的素質和特點，在客戶細分的前提下選擇最適合的客戶，做自己最擅長的業(yè)務，提供最優(yōu)質的物業(yè)管理在客戶細分的前提下選擇最適合的客戶，做自己最擅長的業(yè)務，提供最優(yōu)質的物業(yè)管理服務。面對同類的業(yè)戶群體，如何識別他們的共性需求和個別需求，有效需求和無效需服務。面對同類的業(yè)戶群體，如何識別他們的共性需求和個別需求，有效需求和無效需求，主要需求和次要需求，基本需求和潛在需求。在滿足客戶的共性、基本和有效需求求，主要需求和次要需求

13、，基本需求和潛在需求。在滿足客戶的共性、基本和有效需求的同時，如何引導客戶的合理需求，挖掘客戶的潛在需求，兼顧客戶的個性需求，最大的同時，如何引導客戶的合理需求，挖掘客戶的潛在需求，兼顧客戶的個性需求，最大限度為客戶創(chuàng)造價值，都考驗著企業(yè)的內在功力，決定著企業(yè)的品牌效益。限度為客戶創(chuàng)造價值，都考驗著企業(yè)的內在功力，決定著企業(yè)的品牌效益。物業(yè)管理培訓三、物業(yè)管理產品是一種綜合性、持續(xù)性、長期性和穩(wěn)定性的服務三、物業(yè)管理產品是一種綜合性、持續(xù)性、長期性和穩(wěn)定性的服務 物業(yè)管理產品的主要表現(xiàn)形式是無形的服務，這是其區(qū)別于有形產品的一個物業(yè)管理產品的主要表現(xiàn)形式是無形的服務，這是其區(qū)別于有形產品的一個

14、重要特征。重要特征。有形產品的生產、流通和消費環(huán)節(jié)逐一遞進且相互獨立，而無形服務有形產品的生產、流通和消費環(huán)節(jié)逐一遞進且相互獨立，而無形服務一般沒有流通環(huán)節(jié)，生產和消費處于同一過程，具有同步性；有形產品一般都有一般沒有流通環(huán)節(jié)，生產和消費處于同一過程，具有同步性；有形產品一般都有一定的使用期限，在其合理壽命周期內可以被反復消費使用，而無形服務屬一次一定的使用期限，在其合理壽命周期內可以被反復消費使用，而無形服務屬一次性消費品，服務一經生產即被消費，具有不可儲存性；有形產品在工業(yè)化時代背性消費品，服務一經生產即被消費，具有不可儲存性；有形產品在工業(yè)化時代背景下大多按嚴格流程和工藝生產出品，品質、

15、型號、外型、性能等具有高度的同景下大多按嚴格流程和工藝生產出品，品質、型號、外型、性能等具有高度的同一性，而無形服務主要通過人的行為來完成，不同的服務者即使經過最嚴格的挑一性，而無形服務主要通過人的行為來完成，不同的服務者即使經過最嚴格的挑選和培訓，按照最嚴密的流程提供服務，也難免有不同的風格和效果，即所謂服選和培訓，按照最嚴密的流程提供服務，也難免有不同的風格和效果，即所謂服務的差異性。如何克服服務產品的無形性、同步性、不可儲存性和差異性，以保務的差異性。如何克服服務產品的無形性、同步性、不可儲存性和差異性，以保證服務品質的穩(wěn)定、可感知和高評價，始終是服務行業(yè)面臨的永恒難題。證服務品質的穩(wěn)定

16、、可感知和高評價，始終是服務行業(yè)面臨的永恒難題。 物業(yè)管理培訓三、物業(yè)管理產品是一種綜合性、持續(xù)性、長期性和穩(wěn)定性的服務（續(xù)）三、物業(yè)管理產品是一種綜合性、持續(xù)性、長期性和穩(wěn)定性的服務（續(xù)）1、綜合性，、綜合性，物業(yè)管理服務不僅包括物業(yè)共用部位和共用設施設備的維修養(yǎng)護，物業(yè)管理服務不僅包括物業(yè)共用部位和共用設施設備的維修養(yǎng)護，而且包括對物業(yè)管理區(qū)域內綠化、清潔、交通和公共秩序維護等內容；而且包括對物業(yè)管理區(qū)域內綠化、清潔、交通和公共秩序維護等內容；2、持續(xù)性，、持續(xù)性，與一次性服務不同，物業(yè)管理服務的提供是一個持續(xù)的不間斷的過與一次性服務不同，物業(yè)管理服務的提供是一個持續(xù)的不間斷的過程，物業(yè)服

17、務企業(yè)必須保證物業(yè)共同部位的長時間完好和共用設施設備的全天程，物業(yè)服務企業(yè)必須保證物業(yè)共同部位的長時間完好和共用設施設備的全天候運行；候運行；3、長期性，、長期性，物業(yè)管理服務的持續(xù)性和更換物業(yè)管理企業(yè)的巨大成本，使得物業(yè)物業(yè)管理服務的持續(xù)性和更換物業(yè)管理企業(yè)的巨大成本，使得物業(yè)服務合同的期限一般較長，這有利于服務質量的改進和客戶關系的改善；服務合同的期限一般較長，這有利于服務質量的改進和客戶關系的改善；4、穩(wěn)定性，、穩(wěn)定性，嚴格的不動產登記制度和物業(yè)產權變更的高昂成本，使得物業(yè)服務嚴格的不動產登記制度和物業(yè)產權變更的高昂成本，使得物業(yè)服務業(yè)與其他服務業(yè)相比，客戶（業(yè)戶）具有相對穩(wěn)定的特點（這

18、一點在居住物業(yè)業(yè)與其他服務業(yè)相比，客戶（業(yè)戶）具有相對穩(wěn)定的特點（這一點在居住物業(yè)管理中尤為明顯），服務群體的相對穩(wěn)定，在使得物業(yè)服務企業(yè)必須長時間接管理中尤為明顯），服務群體的相對穩(wěn)定，在使得物業(yè)服務企業(yè)必須長時間接受客戶的監(jiān)督和考驗的同時，也有利于維系客戶的忠誠度和契約的穩(wěn)定性。受客戶的監(jiān)督和考驗的同時，也有利于維系客戶的忠誠度和契約的穩(wěn)定性。除上述之外，物業(yè)管理作為一種無形服務還具有自身的一些特點：除上述之外，物業(yè)管理作為一種無形服務還具有自身的一些特點：物業(yè)管理培訓四、物業(yè)管理產品是基于物業(yè)共有部分而提供的準公共性服務四、物業(yè)管理產品是基于物業(yè)共有部分而提供的準公共性服務 人類擁有建筑

19、物的歷史長達幾千年，物業(yè)管理之所以在一百多年前才得以誕生，人類擁有建筑物的歷史長達幾千年，物業(yè)管理之所以在一百多年前才得以誕生，其根本原因是城市化背景下多業(yè)戶區(qū)分所有建筑物的產生。其根本原因是城市化背景下多業(yè)戶區(qū)分所有建筑物的產生。當不同的業(yè)戶共同擁有一當不同的業(yè)戶共同擁有一個建筑物時，物業(yè)產權的多元化要求每一個業(yè)戶分散自行管理其專有部分，共用設施個建筑物時，物業(yè)產權的多元化要求每一個業(yè)戶分散自行管理其專有部分，共用設施的社會化卻要求集中統(tǒng)一管理共有部分，近代物業(yè)管理正是為了解決物業(yè)產權多元化的社會化卻要求集中統(tǒng)一管理共有部分，近代物業(yè)管理正是為了解決物業(yè)產權多元化和共用設施社會化的矛盾應運而

20、生的。因此，盡管我們認為廣義的物業(yè)管理應當充分和共用設施社會化的矛盾應運而生的。因此，盡管我們認為廣義的物業(yè)管理應當充分包容單一業(yè)戶的管理服務活動，盡管我們鼓勵物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)戶的個性需求進行包容單一業(yè)戶的管理服務活動，盡管我們鼓勵物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)戶的個性需求進行服務的延展和創(chuàng)新，但是我們始終不能忘記物業(yè)管理的存在本源和核心價值服務的延展和創(chuàng)新，但是我們始終不能忘記物業(yè)管理的存在本源和核心價值基于基于物業(yè)共有部分的準公共性服務。物業(yè)共有部分的準公共性服務。提供物業(yè)共有部分的準公共性服務，是物業(yè)管理的難點所在，也是物業(yè)管理的專提供物業(yè)共有部分的準公共性服務，是物業(yè)管理的難點所在，也是物業(yè)管理

21、的專業(yè)價值所在。業(yè)價值所在。認識物業(yè)管理的準公共性，我們就可以運用公共產品和公共選擇理論分認識物業(yè)管理的準公共性，我們就可以運用公共產品和公共選擇理論分析當前物業(yè)管理面臨的諸多現(xiàn)實難題，我們就不難理解物業(yè)管理收費問題的特殊性和析當前物業(yè)管理面臨的諸多現(xiàn)實難題，我們就不難理解物業(yè)管理收費問題的特殊性和產生根據(jù)，我們就不難理解目前業(yè)戶大會和業(yè)戶委員會機制的缺陷和癥結。認識物業(yè)產生根據(jù)，我們就不難理解目前業(yè)戶大會和業(yè)戶委員會機制的缺陷和癥結。認識物業(yè)管理的準公共性，我們就可以領悟物業(yè)管理的外部性與城市管理的密不可分，進而認管理的準公共性，我們就可以領悟物業(yè)管理的外部性與城市管理的密不可分，進而認可政

22、府公權對物業(yè)私權適度介入的必要和必然，我們同樣可以減少行業(yè)自身定位和社可政府公權對物業(yè)私權適度介入的必要和必然，我們同樣可以減少行業(yè)自身定位和社會定位的偏差，理性接受社會性和服務性的外在定位和價值評判。會定位的偏差，理性接受社會性和服務性的外在定位和價值評判。物業(yè)管理培訓五、物業(yè)服務目標的實現(xiàn)必須輔助以管理的手段五、物業(yè)服務目標的實現(xiàn)必須輔助以管理的手段服務是為滿足他人的需求或實現(xiàn)他人的利益而開展的工作，具有順從性；管理則是為實服務是為滿足他人的需求或實現(xiàn)他人的利益而開展的工作，具有順從性；管理則是為實現(xiàn)一定的目標而約束或限制他人的行為，具有強制性，兩種彼此矛盾和對立的行為在物業(yè)管現(xiàn)一定的目標

23、而約束或限制他人的行為，具有強制性，兩種彼此矛盾和對立的行為在物業(yè)管理活動中得到了統(tǒng)一。與其他服務行業(yè)相比，物業(yè)管理行業(yè)的準公共性，決定了不同的業(yè)戶理活動中得到了統(tǒng)一。與其他服務行業(yè)相比，物業(yè)管理行業(yè)的準公共性，決定了不同的業(yè)戶（客戶）對物業(yè)服務具有不同的理解和不同的偏好，個別要求和偏好可能影響多數(shù)業(yè)戶的利（客戶）對物業(yè)服務具有不同的理解和不同的偏好，個別要求和偏好可能影響多數(shù)業(yè)戶的利益實現(xiàn)，為了滿足多數(shù)業(yè)戶的共性需求，就必須約束和限制少數(shù)（或個別）業(yè)戶的個性需求益實現(xiàn)，為了滿足多數(shù)業(yè)戶的共性需求，就必須約束和限制少數(shù)（或個別）業(yè)戶的個性需求和偏好和偏好,在這種情況下，管理就成為物業(yè)服務的一個

24、特殊而必備的手段。在這種情況下，管理就成為物業(yè)服務的一個特殊而必備的手段。同樣同樣,從物業(yè)管理的權利本源看，物業(yè)管理權來源于業(yè)戶的建筑物區(qū)分所有權，建筑物區(qū)從物業(yè)管理的權利本源看，物業(yè)管理權來源于業(yè)戶的建筑物區(qū)分所有權，建筑物區(qū)分所有權并不具備傳統(tǒng)所有權的絕對性和排他性，單個業(yè)戶所有權的行使是受到有條件限制分所有權并不具備傳統(tǒng)所有權的絕對性和排他性，單個業(yè)戶所有權的行使是受到有條件限制的，業(yè)戶對專有部分行使所有權，不得妨礙建筑物的安全，不得影響建筑物的使用功能，不的，業(yè)戶對專有部分行使所有權，不得妨礙建筑物的安全，不得影響建筑物的使用功能，不得破壞建筑物的外觀；業(yè)戶對共有部分僅具有按約定使用的

25、權利，而不得以共有為名擅自占得破壞建筑物的外觀；業(yè)戶對共有部分僅具有按約定使用的權利，而不得以共有為名擅自占有、收益和處分；業(yè)戶不得從事任意棄置垃圾、侵占通道，排放大氣污染物，施放噪聲和違有、收益和處分；業(yè)戶不得從事任意棄置垃圾、侵占通道，排放大氣污染物，施放噪聲和違章搭建等行為，限制業(yè)戶濫用物權，約束少數(shù)業(yè)戶的不當行使建筑物區(qū)分所有權的行為，是章搭建等行為，限制業(yè)戶濫用物權，約束少數(shù)業(yè)戶的不當行使建筑物區(qū)分所有權的行為，是物業(yè)服務之中的物業(yè)服務之中的“管理管理”內涵。從物業(yè)管理的權利讓渡看，物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合約內涵。從物業(yè)管理的權利讓渡看，物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合約取得物業(yè)管理權，

26、為實現(xiàn)合約目標，業(yè)戶通常在物業(yè)服務合同中明確約定，物業(yè)服務企業(yè)有取得物業(yè)管理權，為實現(xiàn)合約目標，業(yè)戶通常在物業(yè)服務合同中明確約定，物業(yè)服務企業(yè)有權采取必要措施制止業(yè)戶和物業(yè)使用人違反管理規(guī)約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為。最高人民權采取必要措施制止業(yè)戶和物業(yè)使用人違反管理規(guī)約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為。最高人民法院在法院在關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（征求意見稿）關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（征求意見稿）的司法的司法解釋中，明確規(guī)定解釋中，明確規(guī)定“業(yè)戶委員會或者業(yè)戶實施妨害物業(yè)服務企業(yè)對建筑區(qū)劃內的建筑物及其業(yè)戶委員會或者業(yè)戶實施妨害物業(yè)服務企業(yè)對建筑區(qū)劃

27、內的建筑物及其附屬設施和業(yè)戶共同生活秩序進行服務和管理的行為，物業(yè)服務企業(yè)請求排除妨害，消除危附屬設施和業(yè)戶共同生活秩序進行服務和管理的行為，物業(yè)服務企業(yè)請求排除妨害，消除危險，恢復原狀或者賠償損失的，應予支持險，恢復原狀或者賠償損失的，應予支持”，這同樣印證了物業(yè)服務中管理內容的司法判斷。，這同樣印證了物業(yè)服務中管理內容的司法判斷。物業(yè)管理培訓六、物業(yè)服務目標的實現(xiàn)受制于建設單位和業(yè)戶的素質六、物業(yè)服務目標的實現(xiàn)受制于建設單位和業(yè)戶的素質物業(yè)服務目標的客戶表述就是業(yè)戶滿意，而實現(xiàn)業(yè)戶滿意的前提條件是高質量的服務物業(yè)服務目標的客戶表述就是業(yè)戶滿意，而實現(xiàn)業(yè)戶滿意的前提條件是高質量的服務水平。物

28、業(yè)服務水平主要取決于物業(yè)服務企業(yè)的素質，但很大程度上受到建設單位和業(yè)戶水平。物業(yè)服務水平主要取決于物業(yè)服務企業(yè)的素質，但很大程度上受到建設單位和業(yè)戶素質的影響。首先，物業(yè)管理是在物業(yè)硬件設施基礎上的軟性服務，物業(yè)硬件設施條件的素質的影響。首先，物業(yè)管理是在物業(yè)硬件設施基礎上的軟性服務，物業(yè)硬件設施條件的優(yōu)劣直接影響了物業(yè)服務的順利開展，而開發(fā)企業(yè)的素質決定物業(yè)設施設備的品質，很難優(yōu)劣直接影響了物業(yè)服務的順利開展，而開發(fā)企業(yè)的素質決定物業(yè)設施設備的品質，很難想象在低水平的開發(fā)建設基礎之上實現(xiàn)管理服務高水平的可能性；其次，物業(yè)管理環(huán)境與想象在低水平的開發(fā)建設基礎之上實現(xiàn)管理服務高水平的可能性；其次

29、，物業(yè)管理環(huán)境與業(yè)戶（客戶）的日常工作生活環(huán)境高度重疊，業(yè)戶（客戶）使用物業(yè)的文明程度和對公共業(yè)戶（客戶）的日常工作生活環(huán)境高度重疊，業(yè)戶（客戶）使用物業(yè)的文明程度和對公共管理規(guī)則的遵守程度直接影響物業(yè)服務的效果，很難想象在缺乏高素質的業(yè)戶配合之下實管理規(guī)則的遵守程度直接影響物業(yè)服務的效果，很難想象在缺乏高素質的業(yè)戶配合之下實現(xiàn)管理服務高水平的可能性。高水平的物業(yè)服務是由優(yōu)秀的物業(yè)服務企業(yè)、負責任的開發(fā)現(xiàn)管理服務高水平的可能性。高水平的物業(yè)服務是由優(yōu)秀的物業(yè)服務企業(yè)、負責任的開發(fā)建設單位和遵守公共道德的業(yè)戶三方面共同努力的結果，這可以稱之為建設單位和遵守公共道德的業(yè)戶三方面共同努力的結果，這可

30、以稱之為“物業(yè)管理服務的物業(yè)管理服務的互動性互動性”，也可以稱之為，也可以稱之為“物業(yè)管理三方決定論物業(yè)管理三方決定論”。既然物業(yè)服務目標的實現(xiàn)受制于開發(fā)建設單位的素質，行業(yè)主管部門就要從源頭上規(guī)既然物業(yè)服務目標的實現(xiàn)受制于開發(fā)建設單位的素質，行業(yè)主管部門就要從源頭上規(guī)范開發(fā)建設單位的行為，這是范開發(fā)建設單位的行為，這是物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例對對“前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理”作出專章規(guī)定的主要作出專章規(guī)定的主要理由，而承接查驗制度的全面落實，則是明確開發(fā)建設單位責任和減少開發(fā)遺留問題的基理由，而承接查驗制度的全面落實，則是明確開發(fā)建設單位責任和減少開發(fā)遺留問題的基本手段；既然物業(yè)服務目標受制于

31、業(yè)戶的素質，物業(yè)服務企業(yè)在承諾服務指標時就應當更本手段；既然物業(yè)服務目標受制于業(yè)戶的素質，物業(yè)服務企業(yè)在承諾服務指標時就應當更多考慮業(yè)戶的配合程度，更多地從過程標準和客觀標準規(guī)范自身行為，在結果標準和心理多考慮業(yè)戶的配合程度，更多地從過程標準和客觀標準規(guī)范自身行為，在結果標準和心理標準的約定上采取審慎的態(tài)度，同時對個別業(yè)戶的敗德行為進行及時充分的披露，以規(guī)避標準的約定上采取審慎的態(tài)度，同時對個別業(yè)戶的敗德行為進行及時充分的披露，以規(guī)避不應承擔的管理責任并爭取多數(shù)業(yè)戶的理解。不應承擔的管理責任并爭取多數(shù)業(yè)戶的理解?！拔飿I(yè)管理三方決定論物業(yè)管理三方決定論”還可以提醒我們：還可以提醒我們：物業(yè)服務企

32、業(yè)在進入物業(yè)服務市場時，應在綜合考量開發(fā)建設單位和業(yè)戶素質的基礎上作物業(yè)服務企業(yè)在進入物業(yè)服務市場時，應在綜合考量開發(fā)建設單位和業(yè)戶素質的基礎上作出理性的選擇。出理性的選擇。物業(yè)管理培訓七、物業(yè)服務企業(yè)是人合公司，而非資合公司，其核心競爭力是人力資本七、物業(yè)服務企業(yè)是人合公司，而非資合公司，其核心競爭力是人力資本物業(yè)管理行業(yè)的勞動密集型特征主要表現(xiàn)在兩個方面，一是物業(yè)服務企業(yè)戶要是通過投入物業(yè)管理行業(yè)的勞動密集型特征主要表現(xiàn)在兩個方面，一是物業(yè)服務企業(yè)戶要是通過投入提供服務的勞動力來生產產品（服務）和創(chuàng)造產值（服務費）；二是勞動力成本在物業(yè)服務總提供服務的勞動力來生產產品（服務）和創(chuàng)造產值（服

33、務費）；二是勞動力成本在物業(yè)服務總成本中占據(jù)很大的比例（一般達到成本中占據(jù)很大的比例（一般達到50%-70%）。勞動密集型的特征表明資金這一生產要素在）。勞動密集型的特征表明資金這一生產要素在物業(yè)管理行業(yè)中并非起著決定性的作用。同樣，分析大多數(shù)贏利的物業(yè)服務企業(yè)的財務數(shù)據(jù)，物業(yè)管理行業(yè)中并非起著決定性的作用。同樣，分析大多數(shù)贏利的物業(yè)服務企業(yè)的財務數(shù)據(jù)，我們會發(fā)現(xiàn)它們的凈資產收益率都在我們會發(fā)現(xiàn)它們的凈資產收益率都在40%-50%以上，而且企業(yè)收入和利潤的增長與企業(yè)的資以上，而且企業(yè)收入和利潤的增長與企業(yè)的資金投入并無直接相關，多數(shù)企業(yè)在發(fā)展壯大過程中并無更多的增量資金投入，注冊資本的投入金投

34、入并無直接相關，多數(shù)企業(yè)在發(fā)展壯大過程中并無更多的增量資金投入，注冊資本的投入也大多數(shù)為了滿足資質評審和證明風險承擔能力的需要，這同樣表明了物業(yè)服務行業(yè)與其他行也大多數(shù)為了滿足資質評審和證明風險承擔能力的需要，這同樣表明了物業(yè)服務行業(yè)與其他行業(yè)相比，對資金的需求和依賴程度相對較低，因而，從本質上看，從事常規(guī)業(yè)務的物業(yè)服務企業(yè)相比，對資金的需求和依賴程度相對較低，因而，從本質上看，從事常規(guī)業(yè)務的物業(yè)服務企業(yè)是人合公司，而非資合公司。業(yè)是人合公司，而非資合公司。物業(yè)服務企業(yè)的人合特征，決定了物業(yè)服務行業(yè)對勞動力成本的漲落極為敏感，今年物業(yè)服務企業(yè)的人合特征，決定了物業(yè)服務行業(yè)對勞動力成本的漲落極為

35、敏感，今年勞勞動合同法動合同法實施后物業(yè)服務行業(yè)普遍面臨的沉重壓力即是實施后物業(yè)服務行業(yè)普遍面臨的沉重壓力即是佐證佐證。在包干制收費模式下，成本控。在包干制收費模式下，成本控制，尤其是作為可變成本的勞動力成本控制，成為企業(yè)生存發(fā)展的決定性要素。物業(yè)服務企業(yè)制，尤其是作為可變成本的勞動力成本控制，成為企業(yè)生存發(fā)展的決定性要素。物業(yè)服務企業(yè)的人合特征，是物業(yè)服務酬金制收費模式的理論依據(jù)，實施真實純粹的酬金制收費模式，有利的人合特征，是物業(yè)服務酬金制收費模式的理論依據(jù)，實施真實純粹的酬金制收費模式，有利于轉移物業(yè)服務企業(yè)的人員薪酬負擔，消化不斷上漲的勞動力成本，確保企業(yè)收益的穩(wěn)定性。于轉移物業(yè)服務企

36、業(yè)的人員薪酬負擔，消化不斷上漲的勞動力成本，確保企業(yè)收益的穩(wěn)定性。物業(yè)服務企業(yè)的人合特征，決定了企業(yè)的核心競爭力是人力資本。與貨幣資本相比，人力資本物業(yè)服務企業(yè)的人合特征，決定了企業(yè)的核心競爭力是人力資本。與貨幣資本相比，人力資本是主動性，貨幣資本沒有人力資本的推動無法運轉，是不能保值、增值的。在物業(yè)管理行業(yè)中，是主動性，貨幣資本沒有人力資本的推動無法運轉，是不能保值、增值的。在物業(yè)管理行業(yè)中，人力資本主要是指高端的技術創(chuàng)新人才和職業(yè)經理人才，他們是企業(yè)生存發(fā)展的主要推動力，人力資本主要是指高端的技術創(chuàng)新人才和職業(yè)經理人才，他們是企業(yè)生存發(fā)展的主要推動力，人力資本在物業(yè)管理企業(yè)中作為一種資本存

37、在將導致企業(yè)治理結構發(fā)生變化，使傳統(tǒng)的人力資本在物業(yè)管理企業(yè)中作為一種資本存在將導致企業(yè)治理結構發(fā)生變化，使傳統(tǒng)的“誰出誰出資誰擁有企業(yè)資誰擁有企業(yè)”的產權理論得以修正。因此，樹立人力資本在物業(yè)管理行業(yè)中核心競爭力的地的產權理論得以修正。因此，樹立人力資本在物業(yè)管理行業(yè)中核心競爭力的地位，不僅有利于認識物業(yè)管理師制度的重要性，而且有利于明晰以高層管理人員持股為特色的位，不僅有利于認識物業(yè)管理師制度的重要性，而且有利于明晰以高層管理人員持股為特色的現(xiàn)代物業(yè)服務企業(yè)產權制度的改革方向?，F(xiàn)代物業(yè)服務企業(yè)產權制度的改革方向。物業(yè)管理培訓八、物業(yè)管理活動是建立在等價有償基礎上的市場交易行為八、物業(yè)管理活

38、動是建立在等價有償基礎上的市場交易行為盡管我們認識到物業(yè)管理服務的準公共性，盡管我們把握了物業(yè)服務的管理手段，盡管盡管我們認識到物業(yè)管理服務的準公共性，盡管我們把握了物業(yè)服務的管理手段，盡管我們注意到物業(yè)服務目標的制約因素，盡管我們強調物業(yè)服務中人力資本的關鍵作用，但是我們注意到物業(yè)服務目標的制約因素，盡管我們強調物業(yè)服務中人力資本的關鍵作用，但是如果忽視了物業(yè)管理服務的商業(yè)特征，那么以上所有的分析都失去了存在的價值。物業(yè)管理如果忽視了物業(yè)管理服務的商業(yè)特征，那么以上所有的分析都失去了存在的價值。物業(yè)管理是建筑物管理市場化的產物，物業(yè)管理活動必須遵循市場規(guī)律，在等價有償?shù)幕A上實現(xiàn)物是建筑物管

39、理市場化的產物，物業(yè)管理活動必須遵循市場規(guī)律，在等價有償?shù)幕A上實現(xiàn)物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)戶之間的公平交易，物業(yè)服務企業(yè)的商業(yè)性和物業(yè)服務行業(yè)的市場化是物業(yè)業(yè)服務企業(yè)和業(yè)戶之間的公平交易，物業(yè)服務企業(yè)的商業(yè)性和物業(yè)服務行業(yè)的市場化是物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的經濟基礎。管理可持續(xù)發(fā)展的經濟基礎。重視物業(yè)管理活動的商業(yè)性，就要求物業(yè)服務企業(yè)應以獲取商業(yè)利潤為基本價值追求，重視物業(yè)管理活動的商業(yè)性，就要求物業(yè)服務企業(yè)應以獲取商業(yè)利潤為基本價值追求，利潤是維持企業(yè)生存的食糧，是促進企業(yè)發(fā)展的營養(yǎng)，是證明企業(yè)實力的標志，是回報企業(yè)利潤是維持企業(yè)生存的食糧，是促進企業(yè)發(fā)展的營養(yǎng)，是證明企業(yè)實力的標志，是回報企業(yè)客戶的

40、基礎。一些依靠開發(fā)建設單位的補貼支撐的物業(yè)服務企業(yè)，不僅存在以不正當競爭手客戶的基礎。一些依靠開發(fā)建設單位的補貼支撐的物業(yè)服務企業(yè)，不僅存在以不正當競爭手段擾亂市場的嫌疑，其從屬性的企業(yè)定位也在一定程度上矮化了行業(yè)地位，而且其自身最終段擾亂市場的嫌疑，其從屬性的企業(yè)定位也在一定程度上矮化了行業(yè)地位，而且其自身最終也將不堪重負難以為繼；一些不顧成本地提供所謂超值服務的物業(yè)服務企業(yè)，其做法不僅扭也將不堪重負難以為繼；一些不顧成本地提供所謂超值服務的物業(yè)服務企業(yè)，其做法不僅扭曲了物業(yè)管理價格機制，違反了等價有償?shù)氖袌龌举|屬性，而且其誤導市場的惡果也將最曲了物業(yè)管理價格機制，違反了等價有償?shù)氖袌龌?/p>

41、質屬性，而且其誤導市場的惡果也將最終殃及自身。重視物業(yè)管理活動的商業(yè)性，就要求物業(yè)服務企業(yè)通過擴大規(guī)模，提高品質，終殃及自身。重視物業(yè)管理活動的商業(yè)性，就要求物業(yè)服務企業(yè)通過擴大規(guī)模，提高品質，樹立品牌來做大企業(yè)的外部邊界，做小企業(yè)的內部成本，擴大企業(yè)利潤來源進而增強企業(yè)的樹立品牌來做大企業(yè)的外部邊界，做小企業(yè)的內部成本，擴大企業(yè)利潤來源進而增強企業(yè)的競爭能力。重視物業(yè)管理活動的商業(yè)性，就要求明確物業(yè)服務企業(yè)自由締約和自由競價的市競爭能力。重視物業(yè)管理活動的商業(yè)性，就要求明確物業(yè)服務企業(yè)自由締約和自由競價的市場主體地位，減少政府對物業(yè)服務價格的過度干預，賦予物業(yè)服務企業(yè)足夠的自主定價的權場主體

42、地位，減少政府對物業(yè)服務價格的過度干預，賦予物業(yè)服務企業(yè)足夠的自主定價的權利；放棄以往強加和轉嫁物業(yè)服務企業(yè)各種不合理負擔和責任；減輕物業(yè)服務企業(yè)的經營壓利；放棄以往強加和轉嫁物業(yè)服務企業(yè)各種不合理負擔和責任；減輕物業(yè)服務企業(yè)的經營壓力和風險；改變長期以來以剛性法律規(guī)則和行政監(jiān)管為主導的調控手法，挖掘行業(yè)自律和商力和風險；改變長期以來以剛性法律規(guī)則和行政監(jiān)管為主導的調控手法，挖掘行業(yè)自律和商業(yè)倫理的獨特價值。業(yè)倫理的獨特價值。物業(yè)管理培訓討論題1、綜合上述物業(yè)管理行業(yè)的八大特征，我們可以、綜合上述物業(yè)管理行業(yè)的八大特征，我們可以概括出構成物業(yè)管理行業(yè)根本屬性有哪幾大基本概括出構成物業(yè)管理行業(yè)根

43、本屬性有哪幾大基本要素？要素？物業(yè)管理培訓物業(yè)管理行業(yè)根本屬性的六大基本要素：物業(yè)管理行業(yè)根本屬性的六大基本要素： 綜合上述物業(yè)管理行業(yè)的八大特征，我們可以概括出構成物業(yè)管理行業(yè)根本屬性的綜合上述物業(yè)管理行業(yè)的八大特征，我們可以概括出構成物業(yè)管理行業(yè)根本屬性的六大基本要素：六大基本要素：一、主體：物業(yè)服務企業(yè)一、主體：物業(yè)服務企業(yè) 二、客體：業(yè)戶（客戶）二、客體：業(yè)戶（客戶）三、對象：物業(yè)（不動產）三、對象：物業(yè)（不動產） 四、方法：管理手段四、方法：管理手段 五、性質：準公共性服務五、性質：準公共性服務六、目標：商業(yè)利益。六、目標：商業(yè)利益。由此，我們得出以下的結論：由此，我們得出以下的結論

44、：物業(yè)管理的行業(yè)本質，是一種物業(yè)服務企業(yè)從事的以物業(yè)管理的行業(yè)本質，是一種物業(yè)服務企業(yè)從事的以物業(yè)（不動產）為基礎，以業(yè)戶（客戶）需求為導向，以管理為手段，以準公共性物業(yè)（不動產）為基礎，以業(yè)戶（客戶）需求為導向，以管理為手段，以準公共性服務為核心產品的商業(yè)活動。服務為核心產品的商業(yè)活動。物業(yè)管理培訓第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)管理收費的費用構成物業(yè)管理收費的費用構成1管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費.2公共設施、設備日常運行維修及保養(yǎng)費公共設施、設備日常運行維修及保養(yǎng)費.3綠化管理費綠化管理費.4清潔衛(wèi)生費清潔衛(wèi)生費.5保安費保安費.6辦公費辦公費.7物

45、業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊率物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊率.8利潤利潤.9法定稅費法定稅費.物業(yè)管理培訓第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)管理收費的費用構成物業(yè)管理收費的費用構成 1管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費：管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費：指人員的費用，包括基本工資，指人員的費用，包括基本工資，按規(guī)定提取的福利費、加班費和服裝費，不包括管理、服務人員的獎金按規(guī)定提取的福利費、加班費和服裝費，不包括管理、服務人員的獎金(獎金是根據(jù)經獎金是根據(jù)經濟效益從盈利中提取的濟效益從盈利中提取的)。人員費用的測算根據(jù)所管物業(yè)的檔次、類型和總建筑面積先。人員費用的測算根據(jù)所管物業(yè)的檔次、類型和總建筑面積先確

46、定各級各類人員的編制數(shù)，然后再確定各自的基本工資標準，計算出基本工資總額，確定各級各類人員的編制數(shù)，然后再確定各自的基本工資標準，計算出基本工資總額，再按工資總額計算各項福利提取的數(shù)額，匯總為每月該項費用的總金額，最后再分攤再按工資總額計算各項福利提取的數(shù)額，匯總為每月該項費用的總金額，最后再分攤到每月每平方米建筑面積上。到每月每平方米建筑面積上。(1)基本工資：根據(jù)企業(yè)性質并參考當?shù)氐钠骄べY水平確定?；竟べY：根據(jù)企業(yè)性質并參考當?shù)氐钠骄べY水平確定。(2)按規(guī)定提取的福利按規(guī)定提取的福利費費(根據(jù)當?shù)卣囊?guī)定由企業(yè)確定根據(jù)當?shù)卣囊?guī)定由企業(yè)確定)：包括福利基金：包括福利基金(如按工資

47、總額的如按工資總額的14計算計算)、工、工會經費會經費(如按工資總額的如按工資總額的2計算計算)、教育經費、教育經費(如按工資總額的如按工資總額的15計算計算)、社會保險、社會保險費費包括待業(yè)保險包括待業(yè)保險(如按工資總額的如按工資總額的1計算計算)，醫(yī)療保險，醫(yī)療保險(如按工資總額的如按工資總額的6計算計算)、工、工傷保險、養(yǎng)老保險傷保險、養(yǎng)老保險(如按工資總額的如按工資總額的19計算計算)，住房基金，住房基金(如按工資總額的如按工資總額的6計算計算)(含含住房公積金住房公積金)等。等。(3)加班費：按人均月加班加班費：按人均月加班2天，再乘以日平均工資計算。日平均工天，再乘以日平均工資計算

48、。日平均工資按每月資按每月22個工作日計算。個工作日計算。(4)服裝費：按每人每年服裝費：按每人每年2套服裝計算。其服裝標準由企業(yè)套服裝計算。其服裝標準由企業(yè)自定。計算出年服裝費總額后再除以自定。計算出年服裝費總額后再除以12個月，即為每月服裝費。個月，即為每月服裝費。物業(yè)管理培訓2公共設施、設備日常運行維修及保養(yǎng)費，包括：公共設施、設備日常運行維修及保養(yǎng)費，包括：(1)公共建筑公共建筑(如過道、門廳、樓梯及道路環(huán)境如過道、門廳、樓梯及道路環(huán)境)內的各種土建零修費；內的各種土建零修費；(2)給排水日常運行、維修及保養(yǎng)費；給排水日常運行、維修及保養(yǎng)費；(3)電氣系統(tǒng)設備維修保養(yǎng)費；電氣系統(tǒng)設備維

49、修保養(yǎng)費；(4)燃氣系統(tǒng)設備維修保養(yǎng)費；燃氣系統(tǒng)設備維修保養(yǎng)費；(5)消防系統(tǒng)設備維修保養(yǎng)費；消防系統(tǒng)設備維修保養(yǎng)費；(6)公共照明費；公共照明費；(7)不可預見費；不可預見費；(8)易損件更新準備金。易損件更新準備金。不包括：不包括：業(yè)戶擁有房產內部的各種設備、設施的維修運行、保養(yǎng)與維修費用；業(yè)戶擁有房產內部的各種設備、設施的維修運行、保養(yǎng)與維修費用；公共設施、設備的維修費用；公共設施、設備的維修費用；電梯的運行、維修費用；電梯的運行、維修費用；冬季供暖費；冬季供暖費；高壓水泵運行、維修費用；高壓水泵運行、維修費用；公用天線保養(yǎng)維修費；公用天線保養(yǎng)維修費；這些費用按國家和地方政府的現(xiàn)行規(guī)定和

50、標準分別向產權人和使用人另行收取。這些費用按國家和地方政府的現(xiàn)行規(guī)定和標準分別向產權人和使用人另行收取。物業(yè)管理培訓3綠化管理費：綠化管理費：指小區(qū)環(huán)境綠化的養(yǎng)護費用，指小區(qū)環(huán)境綠化的養(yǎng)護費用，包括：綠化工具費、勞保用品費、綠化用水費、農藥化肥費、雜草清運費、景觀包括：綠化工具費、勞保用品費、綠化用水費、農藥化肥費、雜草清運費、景觀再造費。再造費。4清潔衛(wèi)生費：清潔衛(wèi)生費：包括清潔工具、勞保用品、衛(wèi)生防疫殺毒費、化糞池清掏費、包括清潔工具、勞保用品、衛(wèi)生防疫殺毒費、化糞池清掏費、 垃圾外運費和清潔環(huán)衛(wèi)所需之其他費用。垃圾外運費和清潔環(huán)衛(wèi)所需之其他費用。5保安費：保安費：對封閉式小區(qū)公共秩序的維

51、持費用。不是封閉式小區(qū)不能收保安費。對封閉式小區(qū)公共秩序的維持費用。不是封閉式小區(qū)不能收保安費。包括：保安器材裝備費包括：保安器材裝備費(保安系統(tǒng)、保安器材等保安系統(tǒng)、保安器材等)；保安人員人身保險費；保安人員人身保險費(如每年投如每年投保保2萬元人身意外傷害險，保險費率為萬元人身意外傷害險，保險費率為4)；保安用房及保安人員住房租金；保安用房及保安人員住房租金(如保如保安用房按每人安用房按每人8平方米計算，住房月租金為平方米計算，住房月租金為8元平方米元平方米)。6辦公費：辦公費：交通費交通費(車輛及保險維護費用車輛及保險維護費用)、通訊費、低值易耗辦公用品費、書報、通訊費、低值易耗辦公用品

52、費、書報費、廣告宣傳社區(qū)文化費、辦公用房租金費、廣告宣傳社區(qū)文化費、辦公用房租金(含水電費含水電費)、其他雜項等。、其他雜項等。7物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊率：物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊率：固定資產包括：交通工具、通訊設備、辦公固定資產包括：交通工具、通訊設備、辦公設備、工程維修設備、其他設備等。固定資產平均折舊年限一般為設備、工程維修設備、其他設備等。固定資產平均折舊年限一般為5年。年。8利潤：利潤：利潤率按各地物價主管部門根據(jù)本地區(qū)實際情況確定，一般普通住宅利潤率按各地物價主管部門根據(jù)本地區(qū)實際情況確定，一般普通住宅小區(qū)平均利潤率不高于社會平均利潤率為上限。小區(qū)平均利潤率不高于社會平均利潤率為

53、上限。物業(yè)管理培訓9法定稅費：法定稅費：法定稅費指按現(xiàn)行稅法物業(yè)管理企業(yè)在進行企業(yè)經營活動過程中應繳法定稅費指按現(xiàn)行稅法物業(yè)管理企業(yè)在進行企業(yè)經營活動過程中應繳納的稅費。物業(yè)管理企業(yè)享受國家對第三產業(yè)的優(yōu)惠政策，應繳納的稅費主要是納的稅費。物業(yè)管理企業(yè)享受國家對第三產業(yè)的優(yōu)惠政策，應繳納的稅費主要是兩稅兩稅一費一費(代收代繳部分不計征代收代繳部分不計征)。(1)營業(yè)稅：按企業(yè)經營總收入的營業(yè)稅：按企業(yè)經營總收入的5征收；征收；(2)城市建設維護稅：按營業(yè)稅城市建設維護稅：按營業(yè)稅7計征；計征；(3)教育附加費：按營業(yè)稅教育附加費：按營業(yè)稅3計征。計征。以上以上9項費用即為費用構成，測算出來后全

54、部相加就是公共性服務費用。如果一個住項費用即為費用構成，測算出來后全部相加就是公共性服務費用。如果一個住宅小區(qū)沒有其他資金來源渠道，只靠物業(yè)管理收費維持運轉。則每戶收費標準即為前宅小區(qū)沒有其他資金來源渠道，只靠物業(yè)管理收費維持運轉。則每戶收費標準即為前9項之和再除以總建筑面積和項之和再除以總建筑面積和12個月，即得出每月每平方米應交金額。個月，即得出每月每平方米應交金額。如果小區(qū)還有多種經營收入可以補貼到物業(yè)管理收費中，如有小區(qū)配套公建房出租收如果小區(qū)還有多種經營收入可以補貼到物業(yè)管理收費中，如有小區(qū)配套公建房出租收入、停車費收入、維修養(yǎng)護專項基金利息的補貼等，則先測算出其他收入補貼到每月入、

55、停車費收入、維修養(yǎng)護專項基金利息的補貼等，則先測算出其他收入補貼到每月每建筑平方米的數(shù)額，再用總費用扣減，結果即為每戶應交物業(yè)管理費。每建筑平方米的數(shù)額，再用總費用扣減，結果即為每戶應交物業(yè)管理費。舉例：舉例：如果經過上述如果經過上述9項費用測算，小區(qū)公共性服務費用為項費用測算，小區(qū)公共性服務費用為2元平方米，如果小區(qū)沒元平方米，如果小區(qū)沒有其他收入來源，則為了維持小區(qū)正常物業(yè)管理運轉，每戶需按有其他收入來源，則為了維持小區(qū)正常物業(yè)管理運轉，每戶需按2元平方米交費。元平方米交費。如果小區(qū)還有其他收入來源，并且補貼到物業(yè)管理費大概為如果小區(qū)還有其他收入來源，并且補貼到物業(yè)管理費大概為12元平方米

56、，則住戶元平方米，則住戶每月實際交納物業(yè)管理費為每月實際交納物業(yè)管理費為(2-1.2)=0.8元建筑平方米。由此看來物業(yè)管理企業(yè)開展元建筑平方米。由此看來物業(yè)管理企業(yè)開展多種經營，多渠道籌集資金，是降低物業(yè)管理收費的非常重要的手段。多種經營，多渠道籌集資金，是降低物業(yè)管理收費的非常重要的手段。物業(yè)管理培訓第三節(jié)、商業(yè)經營管理和物業(yè)管理的區(qū)別第三節(jié)、商業(yè)經營管理和物業(yè)管理的區(qū)別 商業(yè)經營管理同一般的物業(yè)管理有本質的區(qū)別，前者包含后者的全部內容，商業(yè)經營管理同一般的物業(yè)管理有本質的區(qū)別，前者包含后者的全部內容，而后者只是前者的一部分，這個概念在大多數(shù)地產界同仁中都有些混淆，其而后者只是前者的一部分

57、，這個概念在大多數(shù)地產界同仁中都有些混淆，其概念也是模糊的。概念也是模糊的。物業(yè)管理公司達不到預想的管理效果，而開發(fā)商卻不知道問題出在哪里。我物業(yè)管理公司達不到預想的管理效果，而開發(fā)商卻不知道問題出在哪里。我們先來看看商業(yè)地產的開發(fā)過程。們先來看看商業(yè)地產的開發(fā)過程。所謂隔行如隔山，同其他業(yè)態(tài)的地產產品相比，商業(yè)項目開發(fā)更具專業(yè)性，所謂隔行如隔山，同其他業(yè)態(tài)的地產產品相比，商業(yè)項目開發(fā)更具專業(yè)性，涉及的利益方更多，包括發(fā)展商、管理商、投資者、經營者及消費者，是一涉及的利益方更多，包括發(fā)展商、管理商、投資者、經營者及消費者，是一種建立在多種專業(yè)平臺上的經營行為。種建立在多種專業(yè)平臺上的經營行為。

58、 從商業(yè)地產的特點來看，它是長線投資，需要有長達幾年的市場培育期，無從商業(yè)地產的特點來看，它是長線投資，需要有長達幾年的市場培育期，無法在短期內回收資金（國際上大多是這種形式），因此資金回收和市場培育法在短期內回收資金（國際上大多是這種形式），因此資金回收和市場培育的矛盾是商業(yè)地產發(fā)展商必須要解決的問題。歸根結底是如何在合理周期內的矛盾是商業(yè)地產發(fā)展商必須要解決的問題。歸根結底是如何在合理周期內回收資金，即采取何種經營方式的問題。根據(jù)經營方式來決定對后期商業(yè)管回收資金，即采取何種經營方式的問題。根據(jù)經營方式來決定對后期商業(yè)管理的需求。理的需求。物業(yè)管理培訓第三節(jié)、商業(yè)經營管理和物業(yè)管理的區(qū)別第

59、三節(jié)、商業(yè)經營管理和物業(yè)管理的區(qū)別 根據(jù)所有權和經營權的不同組合方式，商業(yè)地產的經營模式有多種根據(jù)所有權和經營權的不同組合方式，商業(yè)地產的經營模式有多種: 1. 賣散經營（只售不租，出讓產權）賣散經營（只售不租，出讓產權） 2. 持有經營（只租不售，開發(fā)商掌握產權）持有經營（只租不售，開發(fā)商掌握產權） 3. 租售結合（開發(fā)商掌握部分產權）租售結合（開發(fā)商掌握部分產權） 4. 整體經營（不租不售，開發(fā)商同時掌握著所有權和經營權）整體經營（不租不售，開發(fā)商同時掌握著所有權和經營權） 5. 聯(lián)營經營（以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)經營公司，合作或合伙經營）聯(lián)營經營（以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)經營公司，合

60、作或合伙經營） 6. 以物業(yè)與其他人共同建立商業(yè)經營公司，專門經營其開發(fā)的商業(yè)物業(yè)，并以以物業(yè)與其他人共同建立商業(yè)經營公司，專門經營其開發(fā)的商業(yè)物業(yè)，并以租賃的方式從其手中租用他的商業(yè)物業(yè)，同時享有租賃收入、合伙經營收益、租賃的方式從其手中租用他的商業(yè)物業(yè)，同時享有租賃收入、合伙經營收益、物業(yè)增值三部分利益。物業(yè)增值三部分利益。 物業(yè)管理培訓第三節(jié)、商業(yè)經營管理和物業(yè)管理的區(qū)別第三節(jié)、商業(yè)經營管理和物業(yè)管理的區(qū)別 其中，第一種經營模式，即其中，第一種經營模式，即“只售不租，出讓產權只售不租，出讓產權”的模式，是舊有商業(yè)形的模式，是舊有商業(yè)形態(tài)普遍采用的經營方式，其特點是開發(fā)商能很快回收資金，但