物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案

1、盤龍廣場(chǎng)小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案根據(jù)盤龍廣場(chǎng)小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、盤龍廣場(chǎng)小區(qū)業(yè)主公約的規(guī)定，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)根據(jù) 月 日業(yè)主代表大會(huì)意見初步制訂， 月 日業(yè)主委員會(huì)會(huì)議修訂通過(guò)本物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案。 一、選聘工作的實(shí)施主體 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘工作，主體資格歸屬于業(yè)主大會(huì)。具體工作事宜由業(yè)主大會(huì)授權(quán)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)物業(yè)選聘工作小組實(shí)施。 二、選聘工作的方式 采取續(xù)聘或者公開招標(biāo)的方式，由業(yè)主大會(huì)決定。 第一，業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘現(xiàn)任物業(yè)公司的，現(xiàn)任物業(yè)公司愿意按照本選聘方案的原則接受續(xù)聘，在物業(yè)服務(wù)終止期限二個(gè)月前向業(yè)主委員會(huì)提交前期物業(yè)工作報(bào)告、財(cái)務(wù)收支報(bào)表、續(xù)聘物業(yè)服務(wù)方案、物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算方案和物

2、業(yè)服務(wù)合同草案以及企業(yè)資信證明，經(jīng)過(guò)物業(yè)選聘工作小組討論認(rèn)同物業(yè)服務(wù)方案和物業(yè)服務(wù)合同符合業(yè)主大會(huì)通過(guò)的本選聘方案的，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主大會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。現(xiàn)任物業(yè)公司放棄續(xù)聘資格的，或者未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提交前期物業(yè)工作報(bào)告、財(cái)務(wù)收支報(bào)表、續(xù)聘物業(yè)服務(wù)方案、物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算方案和物業(yè)服務(wù)合同草案的，業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)采取公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 第二，業(yè)主大會(huì)決定采取公開招標(biāo)方式的，業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)開展物業(yè)招標(biāo)。參與投標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)需經(jīng)過(guò)報(bào)名、提供資質(zhì)、業(yè)績(jī)證明文件，資格預(yù)審，閱讀理解招標(biāo)文件，提交書面投標(biāo)文件，樓盤考察，評(píng)標(biāo)答辯，合同談判等招標(biāo)程序。 物業(yè)選聘工作小組根據(jù)

3、小區(qū)實(shí)際情況和報(bào)名物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況初選3家符合條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與投標(biāo)。如果符合條件的報(bào)名物業(yè)服務(wù)企業(yè)少于三家、只有二家或一家的，物業(yè)選聘工作小組根據(jù)本選聘方案、招標(biāo)公告和招標(biāo)文件與符合條件的報(bào)名企業(yè)通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)性談判簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 小區(qū)業(yè)主委員會(huì)物業(yè)選聘工作小組按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法，推薦不超過(guò)3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。 業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主大會(huì)依照本選聘方案、招標(biāo)公告、招標(biāo)書和中標(biāo)人的投標(biāo)書以及答辯會(huì)記錄，在物業(yè)服務(wù)合同示范

4、文本的基礎(chǔ)上與中標(biāo)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并按規(guī)定公布。 三、物業(yè)選聘程序： 1.續(xù)聘現(xiàn)任物業(yè)的程序 （1）業(yè)主大會(huì)通過(guò)本物業(yè)選聘方案和決定續(xù)聘現(xiàn)任物業(yè)公司； （2）現(xiàn)任物業(yè)公司根據(jù)本選聘方案的原則提交物業(yè)服務(wù)方案、物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算方案和物業(yè)服務(wù)合同（草案）； （3）物業(yè)選聘工作小組討論現(xiàn)任物業(yè)公司提交的方案和合同草案； （4）提請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)表決物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)方案、物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算方案； （5）業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主大會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 2.公開招標(biāo)的程序 （1）選聘物業(yè)企業(yè)方案公示階段 （2）業(yè)主大會(huì)表決選聘物業(yè)企業(yè)方案階段 （3）招標(biāo)公告和招標(biāo)書起草和審議 （4）物業(yè)招標(biāo)備案和招標(biāo)公告 （5

5、）物業(yè)企業(yè)公開報(bào)名和資格預(yù)審 （6）發(fā)放招標(biāo)文件 （7）編制投標(biāo)文件 （8）公開開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、答辯、決標(biāo) （9）簽訂物業(yè)服務(wù)合同并備案 （10）物業(yè)交接驗(yàn)收 四、參與公開招標(biāo)的企業(yè)應(yīng)符合以下要求：（續(xù)聘現(xiàn)任物業(yè)的，現(xiàn)任物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)方案應(yīng)當(dāng)同樣符合相應(yīng)條件，下同） （1）依法注冊(cè)登記、具有獨(dú)立法人資格，并有三級(jí)或三級(jí)以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)； （2）從事物業(yè)管理3年以上； （3）具有經(jīng)營(yíng)管理住宅物業(yè)累計(jì)建筑面積15萬(wàn)平方米以上并且有單項(xiàng)建筑面積3萬(wàn)以上平方米高層綜合住宅小區(qū)（包括會(huì)所、住宅、商鋪等）的管理經(jīng)驗(yàn)，享有較高的信譽(yù)； （4）擬擔(dān)任物業(yè)小區(qū)經(jīng)理具有2年以上管理類似綜合住宅小

6、區(qū)物業(yè)管理小區(qū)經(jīng)理崗位工作經(jīng)驗(yàn)和能力，熟練使用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理，無(wú)不良執(zhí)業(yè)記錄，持有小區(qū)經(jīng)理上崗證書，具有大專以上學(xué)歷或者中級(jí)以上技術(shù)職稱。 五、本小區(qū)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容要求 總體思路是：本小區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)按照上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定的與現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不低于三級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（前期物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定或者當(dāng)前物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目高于三級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，或者配置設(shè)施設(shè)備的按四級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，不得降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或減少服務(wù)內(nèi)容）。對(duì)于業(yè)主多次反映存在問(wèn)題的部分（安全保障、車輛管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、財(cái)務(wù)透明管理、產(chǎn)權(quán)明晰等）提供切實(shí)可行的方案。 六、本小區(qū)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的要求及技術(shù)指標(biāo) 本小區(qū)當(dāng)前

7、的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是高層住宅1.20元每平方米每月，商鋪1.50元/月/平方米，地下停車場(chǎng)60元/月/車位。 七、本次物業(yè)選聘的物業(yè)服務(wù)合同期限 擬定為三年（其中前六個(gè)月為考察期），20 年1月1日20 年12月31日，具體以交接為準(zhǔn)。 八、續(xù)聘和投標(biāo)要求 續(xù)聘物業(yè)企業(yè)要求與以下投標(biāo)企業(yè)要求一致： 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算方式為包干、部分按實(shí)結(jié)算，其中五項(xiàng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中綜合管理服務(wù)費(fèi)、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務(wù)費(fèi)、公共區(qū)域的秩序維護(hù)服務(wù)費(fèi)三項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行包干制結(jié)算，公共區(qū)域、共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行費(fèi)、保養(yǎng)和維修服務(wù)費(fèi)兩項(xiàng)采取按實(shí)結(jié)算方式。 投標(biāo)企業(yè)應(yīng)該在投標(biāo)書中具體確定綜合管理服務(wù)、公共區(qū)域秩序維護(hù)

8、服務(wù)、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務(wù)、公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)等涉及項(xiàng)目的服務(wù)承諾和服務(wù)方案。明確提出本企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)管辦法以及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督管理辦法。 本小區(qū)實(shí)行第三方物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估監(jiān)理制度，由業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)第三方中介機(jī)構(gòu)不定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行專業(yè)評(píng)估，經(jīng)過(guò)評(píng)估不符合物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)投標(biāo)書和物業(yè)服務(wù)合同承諾承擔(dān)違約責(zé)任，扣減履約保證金納入專項(xiàng)維修資金賬戶。 要求投標(biāo)企業(yè)提供小區(qū)物業(yè)管理處崗位設(shè)置和服務(wù)人員編制數(shù)量以及工資福利標(biāo)準(zhǔn)的方案。 要求投標(biāo)企業(yè)在投標(biāo)書中明確相關(guān)違約責(zé)任，履約保證金金

9、額（不低于2萬(wàn)元）和違約扣除辦法。 要求投標(biāo)企業(yè)在投標(biāo)書中提供符合住宅物業(yè)服務(wù)合同示范文本和物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及本選聘方案、招標(biāo)公告和招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)服務(wù)合同（草案）。 九、投標(biāo)保證金與選聘代理費(fèi)用承擔(dān) 投標(biāo)企業(yè)經(jīng)過(guò)資格預(yù)審合格并交納投標(biāo)保證金人民幣20000元，一旦中標(biāo)，投標(biāo)保證金轉(zhuǎn)為本次物業(yè)履約保證金。未中標(biāo)的依法予以退還。 十、本物業(yè)選聘方案的實(shí)施 本選聘方案經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)后，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)組織物業(yè)選聘工作小組全程實(shí)施本物業(yè)公開招標(biāo)方案，招標(biāo)公告和招標(biāo)文件不得與本選聘文件相抵觸，不得侵害業(yè)主合法權(quán)益。 為確保物業(yè)選聘工作的順利進(jìn)行，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，授權(quán)業(yè)委會(huì)對(duì)在物業(yè)選聘和物

10、業(yè)交接過(guò)程的任何違法、侵權(quán)行為，通過(guò)投訴、信訪、調(diào)解、行政復(fù)議、行政訴訟以及民事訴訟等途徑，依法維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。授權(quán)業(yè)委會(huì)根據(jù)需要聘請(qǐng)律師或?qū)I(yè)顧問(wèn)參與訴訟，代理費(fèi)用在小區(qū)公共收益中列支。 由于不可抗力、意外事件或者第三方責(zé)任等原因?qū)е鹿_招標(biāo)無(wú)法按期進(jìn)行的，授權(quán)物業(yè)選聘工作小組參照本選聘方案、招標(biāo)公告和招標(biāo)書通過(guò)競(jìng)聘或者協(xié)議等方式聘請(qǐng)符合資質(zhì)條件的物業(yè)公司。 十一、本物業(yè)公開招標(biāo)方案（征求意見稿）的公示 在小區(qū)布告欄公告征求意見，并送達(dá)相關(guān)部門。如需要的業(yè)主請(qǐng)直接向業(yè)委會(huì)索取。 任何書面意見請(qǐng)?jiān)?0 年 月 日前投放至業(yè)委會(huì)辦公室意見箱，以便業(yè)委會(huì)根據(jù)反饋意見修訂草案。（已完成） 本物業(yè)公開招標(biāo)方案的表決正式文稿和業(yè)主大會(huì)關(guān)于物業(yè)選聘方案的書面意見表決單在提交業(yè)主大會(huì)表決前15日公告，修正條款發(fā)放至業(yè)主代表和有關(guān)部門。業(yè)主大會(huì)關(guān)于物業(yè)選聘的書面意見征詢單由業(yè)主代表或者業(yè)主委員會(huì)委托的樓組長(zhǎng)在表決票截止日三天前發(fā)放至全體業(yè)主。 收到書面意見征詢表決單后在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不反饋意見或者棄權(quán)的，視為同意參與投票的業(yè)主中多數(shù)業(yè)主意見。                &#