劃撥土地與出讓土地是取得國(guó)有土地使用權(quán)的兩種不同法定方式

1、劃撥土地與出讓土地是取得國(guó)有土地使用權(quán)的兩種不同法定方式，在適用范圍、土地地價(jià)、管理方式、權(quán)益內(nèi)容等方面存在諸多不同。劃撥用地主要是國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事、城市根底設(shè)施和公益事業(yè)、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等根底設(shè)施等用地，無償取得是其主要特征；出讓用地是當(dāng)前最普遍的取得土地使用權(quán)的方式，其主要特征是土地使用者應(yīng)向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，并通過合同方式進(jìn)行管理。 根據(jù)?城市房地產(chǎn)管理法? 及?中華人民共和國(guó)土地管理法?方法，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按照規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。按照規(guī)劃部門出具的規(guī)劃手續(xù)，確定土地用途；依據(jù)新的土地用途經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)；依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳

2、納土地使用權(quán)出讓金 從國(guó)家開展土地整治以來，商品房開發(fā)不僅要求是出讓土地，而且要求是掛牌出讓的土地。劃撥的土地只能從事經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。 根據(jù)?中國(guó)土地管理法?、?中國(guó)城市房地產(chǎn)管理法?、?招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定?的規(guī)定，指出了，【定義】：不管是出讓還是劃撥有個(gè)共同點(diǎn)，也是必須的前提，一宗土地須依法征收過后成為國(guó)有建設(shè)用地才行、【土地使用權(quán)出讓】，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。具體的出讓方式就是招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議四種?！緞潛芡恋亍浚褐竸潛芡恋厥褂脵?quán)。根據(jù)?劃撥土地使用權(quán)管理暫行方法?第二

3、條規(guī)定：劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)。?中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法?第二十二條對(duì)劃撥土地使用權(quán)的取得途徑進(jìn)行了規(guī)定：“土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。 【區(qū)別】：從時(shí)間上來講，出讓的都是有年限的，例如工業(yè)用地50年，居住70年； 而劃撥是無期限的。 從金錢上面來講，出讓都需要交出讓金的，一般都是市場(chǎng)價(jià)。劃撥的需要繳納征地補(bǔ)償

4、、安置補(bǔ)償?shù)缺惧X費(fèi)用就可以供地了。 從性質(zhì)上來講，劃撥土地都是市政公共設(shè)施和機(jī)關(guān)辦公、公益事業(yè)、重點(diǎn)交通、水利、電力等根底設(shè)施，都是屬于無盈利性質(zhì)的?！颈锥恕總€(gè)人認(rèn)為，出讓的弊端：1、出讓年限過長(zhǎng)，例娛樂、商業(yè)用地40年，工業(yè)用地50年，如果隨著土地出讓加快，可以出讓的地塊也隨之減少，那么幾十年后，還有什么地可以出讓。2、出讓方式中的拍賣、掛牌以價(jià)高者得的單純形式，那么造成的就是有些土地價(jià)格抬高，虛高。最明白就是房地產(chǎn)業(yè)的，地王現(xiàn)象。 劃撥的弊端：把一些好的地塊無償劃撥給了一些機(jī)關(guān)、企業(yè)，等到機(jī)關(guān)、企業(yè)搬遷、破產(chǎn)，需要處置土地時(shí)候，資產(chǎn)都流失了！出讓土地使用權(quán)是指國(guó)家以土地所有者的身份將國(guó)有土

5、地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者。 由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的后取得的土地使用權(quán)。取得出讓土地使用權(quán)有以下幾個(gè)特征： (1)取得的土地使用權(quán)是有償?shù)?。土地使用者取得一定年限?nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金。國(guó)家憑借土地所有權(quán)取得的土地經(jīng)濟(jì)效益，表現(xiàn)為一定年期內(nèi)的地租，一般以土地使用者向國(guó)家支付一定數(shù)額的貨幣為表現(xiàn)形式。 (2)取得的土地使用權(quán)是有期限的。 土地使用者享有土地使用權(quán)的期限以出讓年限為限。出讓年限由出讓合同約定，但不得超過法律限定的最高年限。 (3)取得的土地使用權(quán)是一種物權(quán)。土地使用權(quán)出讓是以土地所有權(quán)與土地使用權(quán)別離為根底的。土地使用權(quán)出讓后，在出讓期

6、限內(nèi)受讓人實(shí)際享有對(duì)土地占有、使用、收益和處分的權(quán)利，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)。土地使用權(quán)出讓程序:由于土地使用權(quán)出讓的形式有三種，即協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓，所以出讓的程序也各不相同。協(xié)議出讓土地使用權(quán)的程序是：(1)用地者向政府申請(qǐng)取得出讓土地使用權(quán)。(2)用地申請(qǐng)經(jīng)政府同意后，用地者與政府協(xié)商出讓土地的用地面積、使用年限、出讓地價(jià)等用地條件，雙方就有關(guān)內(nèi)容達(dá)成一致后，草簽土地使用權(quán)出讓合同。(3)土地使用權(quán)出讓合同草簽完畢后，持有關(guān)材料，按審批管理的規(guī)定報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)限的政府批準(zhǔn)出讓土地使用權(quán)。(4)土地使用權(quán)受讓人按合同約

7、定支付出讓金價(jià)款，政府按合同約定提供土地使用權(quán)。(5)辦理土地登記的有關(guān)手續(xù)。招標(biāo)出讓土地使用權(quán)的程序是：(1)準(zhǔn)備招標(biāo)文件，如招標(biāo)書、投標(biāo)書、土地使用和規(guī)劃條件等。(2)發(fā)布招標(biāo)公告。(3)有意受讓人辦理競(jìng)標(biāo)手續(xù)。(4)政府確定中標(biāo)人并簽訂出讓合同。(5)中標(biāo)人按合同約定支付出讓金并辦、理土地登記手續(xù)。拍賣土地使用權(quán)的程序是：(1)準(zhǔn)備拍賣文件。(2)發(fā)布拍賣公告。(3)有意受讓人索取有關(guān)文件，辦理競(jìng)投手續(xù)。(4)在指定地點(diǎn)、時(shí)間競(jìng)投。(5)簽訂出讓合同。(6)支付土地出讓金，辦理土地登記手續(xù)。劃撥土地使用權(quán)是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，取得的國(guó)有土地使用權(quán)，或者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后無償取得的國(guó)有土地使用權(quán)。由此可見，劃撥土地使用權(quán)有兩種根本形式：(1)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后取得的國(guó)有土地使用權(quán)。這種劃撥土地使用權(quán)有兩個(gè)顯著特征：一是土地使用者取得土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，二是土地使用者取得土地使用權(quán)必須繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用。(2)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法