房地產投資分析復習試題

1、精選文檔房地產投資分析期末復習試題1、 名詞解釋(每小題1分，共10分)1、 投資：投資是指投資主體為了獲得預期效益，投入一定量的貨幣，并使其不斷轉化為資產的經濟活動?；蛘哒f，投資是指將一定數量的有形或無形資產投放于某種對象或事業(yè)中，以取得一定收益或社會效益的活動，也指為獲得一定收益或社會效益而投入某種活動的資產。2、 直接投資：指投資者直接開廠設店從事經營，或者投資購買企業(yè)相當數量的股份，從而對該企業(yè)具有經營上的控制權的投資方式。其資金所有權和使用權是統一的。3、 間接投資：間接投資是指投資者以其資本購買公司債券、金融債券或公司股票等，各種有價證券，以預期獲取一

2、定收益的投資。其資金所有權和使用權是分離的。4、 投資主體：是指從事投資活動的直接投資人，包括：國家、企業(yè)和個人5、 房地產開發(fā)投資：指房地產開發(fā)公司、商品房建設公司及其他房地產開發(fā)法人單位等統一開發(fā)的包括房屋建筑物和配套的服務設施，土地開發(fā)工程的投資。（不包括單純的土地交易活動）。6、 房地產經營投資：是房地產經營者對房屋建造、買賣、信托、交換、維修、裝飾、以及土地使用權的出讓、轉讓等方面的投資。7、 投資環(huán)境：是指投資經營者所面對的客觀條件，包括硬環(huán)境和軟環(huán)境8、 硬環(huán)境：指那些具有物質形態(tài)的要素組合，包括地理環(huán)境、交通環(huán)境和基礎設施環(huán)境9

3、、 軟環(huán)境：軟環(huán)境主要是指沒有具體物質形態(tài)的要素，包括經濟、政治、法律政策和相關服務等。10、投資建設期：是指項目經決策后，從項目選址到項目竣工、驗收、交付使用的這一段時間。11、項目建設總投資：也稱投資項目固定投資，是指建設單位在項目建設期與籌建期間所花費的全部費用12 、無形資產：是指企業(yè)擁有或者控制的沒有實物形態(tài)的可辨認非貨幣性資產。（無形資產具有廣義和狹義之分，廣義的無形資產包括貨幣資金、應收帳款、金融資產、長期股權投資、專利權、商標權等。13、預備費用：預備費用又稱第三部分費用，包括基本預備費和價差預備費?；绢A備費是指為彌補項目規(guī)劃中不可預見、漏項及施工期可能由

4、于災禍而必須預留的費用；價差預備費是指建設期由于物價變動、匯率改變、稅費調整所必須預先留置的費用。14、流動資金：是指在房地產開發(fā)過程中，進行房地產經營、購買材料、支付工人工資和其他經營費用所需要的周轉資金。15、房地產投資成本：是指項目在一定時期內為生產和銷售房地產產品而花費的各種耗費和墊支。16、融資：是指貨幣資金的持有者和需求者之間，直接或間接地進行資金融通的活動17、抵押貸款：抵押貸款指借款者以一定的抵押品作為物品保證向銀行取得的貸款18、財務評價：房地產投資的財務評價是從房地產投資項目或企業(yè)角度對項目進行的經濟分析與評價。具體來講是根據國家現行財稅制度和價格體系，分析計算項目直接發(fā)生

5、的財務效益和費用，編制財務報表，計算評價指標，考核項目的盈利能力、清償能力以及外匯平衡等財務狀況，據此判斷房地產項目的財務可行性。19、現金流量：是指企業(yè)在一定會計期間按照現金收付實現制，通過一定經濟活動而產生的現金流入、現金流出及其總量情況的總稱。即：企業(yè)一定時期的現金和現金等價物的流入和流出的數量。20、資產負債率：是指公司年末的負債總額同資產總額的比率。21、投資利潤率：指項目的年利潤總額與總投資的比率。22、國民經濟評價：是指根據國民經濟長遠發(fā)展目標和社會需要，衡量房地產投資項目對社會經濟發(fā)展戰(zhàn)略目標的實際貢獻。23、風險：風險是指在一定條件下和一定時期內可能發(fā)生的各種結果的變動程度。

6、24、投資風險：指在投資過程中遭受各種損失的可能性。25、房地產投資風險：是指從事房地產投資過程中遭受各種損失的可能性大小。二填空： 1、 投資活動的構成因素包括： 投資主體  、 投資目的 、 投資方式 、 投資的行為過程  。 2、投資方式包括  直接投資 和 間接投資兩種。 3、房地產投資時必須注意的三要素為   時機  、  地段 

7、0;、   質量 。 4、投資活動依次經過 投資資金的形成與籌集  、  投資的分配  、投資的使用  和 投資的回收與增值 四個階段。 5、投資環(huán)境的基本特征表現在系統性、  動態(tài)性 、  主導性 和 地區(qū)差異性 四個方面。6、流動資金主要包括  儲備資金 、  生產資金、 成品資金&#

8、160;、結算和貨幣資金    四類。 7、房地產項目的開發(fā)費用包括    管理費用   、  銷售費用  、 財務費用  三個方面。 8、房地產投資的財務分析指標包括 清償能力分析指標和 盈利能力分析指標。 9、房地產投資財務評價的基本報表包括  現金流量表    、損益表 、 房地產項

9、目資金來源與運用表、 房地產項目資產負債表 。                      10、房地產投資風險的防范策略主要有 保險策略、投資分散策略、 聯合策略和  融資策略 。 11、按風險的性質劃分，風險可分為  靜態(tài)風險和  動態(tài)風險 。12

10、、房地產投資風險分析的方法，主要有   定性分析法和 定量分析 。 13、按決策目標的廣度和深度以及重要程度劃分，房地產投資決策可分為  戰(zhàn)略決策、戰(zhàn)術決策 和業(yè)務決策。 16、投資的行為過程即 資金的形成與籌集  、 投資分配與使用  和   回收與增值  ，它是    房地產投資    的全過程。

11、0;17、 投資按其性質的不同，分為   固定資產投資    和   流動資金投資  。 18、 根據投資回收期的長短，投資可分為  短期投資  和   長期投資        。 19、 按投資環(huán)境要素所具有的不同特點和作用，投資環(huán)境可劃分為  硬環(huán)境  和 

12、;軟環(huán)境  。 20、我國傳統的用于房地產投資項目投資環(huán)境的綜合評價方法主要包括 主導因素分析法和多因素加權綜合評價法 兩大類。 21、建設項目總投資估算包括   建筑工程費 、設備以及工器具購置費 、 安裝工程費 三部分。 22、流動資金主要包括  儲備資金   、 生產資金 、  成品資金   、   &

13、#160;結算和貨幣資金       。 23、房地產投資總成本費用，一般由  開發(fā)成本    和    開發(fā)費用       兩大部分構成。 24、房地產開發(fā)費用包括   管理費用  、 銷售費用 、 財務費用  三個方面。 2

14、5、房地產投資財務評價過程中常用的方法 比較分析法  、 比率分析法 、 因素替代法  。 26、風險的特征括：   隨機性   、 客觀性  、   相對性  、   對稱性   、  可測性    。 28、房地產的擁有方式主要有：&#

15、160;個人單獨擁有 、  分別共有 、 共同共有 、 信托共有 。 29、房地產的投資方式主要有： 個人直接投資房地產     、   合伙投資房地產        、   房地產公司投資  、  房地產信托投資    

16、0;      。 30、房地產投資主體主要包括：     國家  、      企業(yè)  、   個人  。 三、單項選擇題(在每小題的四個備選答案中，選出一個正確答案，并將正確答案的序號填在題干的括號內。每小題1分，共20分)1. 基于房地產投資( D )的特征，房地產投資者特別重視房地產位置的選擇。A.適應性強B.

17、受政策影響大C.對專業(yè)管理依賴強D.不可移動性2. 房地產間接投資不包括( A )。A.房地產置業(yè)投資B.投資房地產投資信托基金C.投資于房地產企業(yè)債券D.購買房地產抵押貸款證券3. 在房地產投資環(huán)境中，下列哪個要素不屬于軟環(huán)境要素（ D ）。  A、政治       B、經濟        C、管理        D、區(qū)位    4. 當房地產開

18、發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或（ D ）時，短期開發(fā)投資就轉變成了長期置業(yè)投資。A出售 B抵押 C轉讓 D經營5. 房地產置業(yè)投資項目的不確定性因素不包括（ B）。A購買價格 B容積率及有關設計參數C空置率 D運營費用 6. 已知某房地產投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權益資本為2000萬元，經營期內年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為（D）。A10.0 B14.0     C25.0 D35.0 解析:700/2000=0.35 7. 某房地產開發(fā)項目有甲、乙、丙三個方案，經測算，三個方案凈現值的期望

19、值分別為E甲=1500萬元，E乙=1800萬元，E丙=2200萬元，凈現值的標準差分別為甲=890萬元，乙=910萬元，丙=1200萬元，則該項目投資方案的風險從小到大排列順序正確的是（A）。A乙<丙<甲  B甲<乙<丙C丙<甲<乙 D乙<甲<丙 解析:890/1500=0.593  910/1800=0.505  1200/2200=0.546  從小到大排列 8. 在酒店項目可行性研究階段，用每間客房的綜合投資乘以客房數來估算一座酒店的總投資，屬于（A ）。A單元估算法 B單位指標估算法C概算指標法 D

20、工程量近似匡算法9. 在房地產開發(fā)投資中，屬于財務費用的是（C）。A折舊費 B審計費C金融機構手續(xù)費 D無形資產攤銷費10. 在投資項目的財務報表中，出現在全投資現金流量表，而不出現在損益表中的項目是（A）。A 固定資產購置支出 B企業(yè)所得稅C固定資產折舊 D貸款利息11. 資金來源與運用表可以用來進行房地產開發(fā)項目的（D）分析。A現金流量 B清償能力C資產與負債情況 D資金盈余或短缺情況12. 某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5，經營費用為潛在毛收入的30，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準備金共計120萬元，則2006年的凈經營收入為（C）萬元。A33

21、0 B450C650 D700 13. 一個房地產公司在競拍得來的土地上建設住宅小區(qū),并將其銷售出去,這一行為屬于(A) A.房地產開發(fā)投資 B.置業(yè)投資 C.間接投資 D.金融投資14. 對一個特定的房地產投資項目而言,銷售收入屬于(A) A.現金流入 B.現金流出 C.凈現金流量 D.時間價值15. (P/A，i，n)是( B )公式的復利系數標準表示法。A.一次支付現值B.等額序列支付現值C.等差序列現值D.等額序列支付終值16. 在我國( C )對房地產市場具有更為直接、明顯的調節(jié)功能，可直接控制房地產開發(fā)的規(guī)模和結構。A.銀行利率B.社會資金供應量C.土地供應計劃D.稅收17. (

22、D )主要用來反映計算期內各年的資金盈余或短缺情況，用以選擇籌資方案，制定適宜的借款及償還計劃。A.投資計劃與資金籌措表B.貸款還本付息表C.營業(yè)利潤表D.資金來源與運用表18. 下列哪項內容不屬于可行性研究的五個步驟之一的?( A )A.接受委托B.投資機會研究C.調查研究D.財務評價和國民經濟評價19. ( B )表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。A.基準收益率B.內部收益率C.成本利潤率D.凈現值20. 個人住房貸款主要是指自然人取得用于購建自用住房的貸款，其性質為( A )貸款。A.消費性B.投資性C.經營性D.周轉性21. 金融機構對預售房發(fā)放個人住房抵押貸款，通過推出開發(fā)商全程

23、擔保貸款方式，就將主要貸款風險轉到( B )身上。A.承建商B.開發(fā)商C.銀行D.購房者22. 存貨周轉率是反映企業(yè)( B )能力的指標之一。A.長期償債B.短期償債C.經營管理D.獲利23. 零售商業(yè)與服務用房投資通常不包括( D )。A.寫字樓B.鋪面房C.中小型購物中心D.大型購物中心24. 下列稅種中( B )的實繳稅額不是城市維護建設稅的計稅依據。A.增值稅B.所得稅C.營業(yè)稅D.消費稅25. 商業(yè)鋪面房投資的成功主要依賴于( A )。A.租客的業(yè)務的成功經營B.業(yè)主與租客的良好合作C.鋪面的內外部裝修D.租約26. 中型購物中心的可出租面積大約在( B )萬平方米左右。A.0.3-

24、1.0B.1.0-3.0C.3.0-10.0D.10.0-15.0四、多項選擇題(在每小題的五個備選答案中，選出至少兩個正確答案，并將正確答案的序號分別填在題干的括號內，多選、少選、錯選均不得分。每小題2分，共20分)1.政府用來調控房地產市場的主要政策包括(BCDE)，這些政策會對房地產投資產生較大影響。A.個人收入政策B.土地供給政策C.金融政策D.財政稅收政策E.住房政策2.房地產投資項目開發(fā)周期大體由(ABC)階段組成。A.準備期B.建造期C.使用期D.租售期E.規(guī)劃期3.房地產投資的特點有(ABCE)。A.盈利性B.商品性C.非流動性 D.流動性E.風險性4.房地產間接投資包括(BC

25、D)。A.房地產置業(yè)投資  B.投資房地產投資信托基金C.投資于房地產企業(yè)債券                         D.購買房地產抵押貸款證券E.房地產開發(fā)投資5.房地產投資項目分析的任務有(ABCDE)。A.為投資人提供投資方向B.為投資人提供運作方式C.為投資人提供投資方式D.為投資人預測投資收益E.為投資人描述風險及提供

26、規(guī)避風險的方法6.從市場分析角度可將房地產市場信息分為需求、供應、市場交易和其他信息，其中，其他信息包括(BCD)等方面信息。A.空置量信息B.政策信息C.金融信息 D.房地產稅收信息E.房地產存量信息7. 利息計算的三要素包括（ABD）。 A.本金 B.利率 C.名義利率 D.計息期數 E.利潤8. 下列指標中，屬于房地產投資項目靜態(tài)盈利能力指標的有（BCD）。 A凈現值 B投資利潤率 C現金回報率 D靜態(tài)投資回收期E內部收益率9.下列關于名義利率與實際利率的表述中，正確的有（ABD）。 A當計息周期為1年時，年名義利率等于年實際利率B實際利率真實地反映了資金的時間價值C名義利率真實地反映了

27、資金的時間價值D名義利率相同時，計息周期越短，名義利率與實際利率的差值就越大 E當計息周期短于1年時，年名義利率大于實際利率10.下列關于內部收益率的表述中，正確的有（ABC）。 A內部收益率反映了項目的動態(tài)盈利能力B內部收益率是當項目壽命期終了時，所有投資正好被收回的收益率C當內部收益率高于目標收益率時，投資項目是可行的D如果使用貸款。且項目盈利，則全投資的內部收益率要高于資本金內部收益率E內部收益率越高，投資風險就越小11.下列報表中，屬于房地產開發(fā)項目基本財務報表的有（ADE）。 A資產負債表 B投資計劃與資金籌措表C借款還本付息估算表 D資金來源與運用表E損益表12.投資項目可行性研究

28、的根本目的包括（ABC）。 A減少或避免投資決策的失誤 B提高項目開發(fā)建設的經濟效益 C提高項目開發(fā)建設的社會和環(huán)境效益 D為項目決策提供依據E為項目后期的經營決策提供依據13.寫字樓物業(yè)服務企業(yè)在選擇租戶時，往往注重考察租戶的（ABD）。 A商業(yè)信譽和財務狀況 B面積需求大小C租金支付方式 D物業(yè)服務需求E與寫字樓業(yè)主的關系15.對置業(yè)投資來說，房地產投資的經濟效果主要表現為(ADE)等方面。A.租金收入B.銷售收入C.減少納稅D.股權增加E.物業(yè)增值16.開發(fā)商在舊城區(qū)建設居民住宅的難度越來越大，主要體現在(ABD)等方面。A.土地開發(fā)費用高B.環(huán)境污染較嚴重 C.城市中高收入家庭呈現出的

29、居住郊區(qū)化趨勢D.流動人口日益增加E.與新城區(qū)相比，舊城區(qū)要求的綠地面積所占比例更大17.房地產金融是與房地產有關的(ABCE)等各種信用活動的總稱。A.租賃、轉讓B.交換C.各種貨幣資金的融通D.金融工具投資E.各種貨幣資金的籌集18.房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券時，還本付息的期限一般應根據( ABCD )而定。A.房地產開發(fā)周期B.公司資產實力C.房地產企業(yè)籌集資金的目的 D.金融市場的規(guī)律和有關法規(guī)E.企業(yè)素質19.企業(yè)所得稅的應納所得額為收入總額扣除準予扣除項目，準予扣除項目指與納稅人取得收入有關的(ABCE)。A.成本 B.費用C.稅金 D.價外收入E.損失21.房地產開發(fā)投資風險防范

30、策略與方法有哪些？(ABCE）A.風險預控B.風險回避C.風險組合D.風險控制E.風險轉移五、簡答題（每小題4分，共12分）1. 簡述房地產投資有哪些特點 (1) 資金需求量大，投資回收期長 (2) 房地產投資不確定因素多，風險大 (3) 房地產投資回報率高，效益好 2. 簡述房地產市場投資有什么重要作用？  房地產市場投資的宏觀作用：（主要表現在四個方面） (1) 有利于國家增加財政收入(2) 有利于改善城市建設和投資環(huán)境 (3) 有利于各級政府的投資行為及企業(yè)經營行為的合理化(4) 有利于帶動相關產業(yè)和促進城市經濟的全面

31、發(fā)展  房地產市場投資的微觀作用（主要體現在三個方面） (1) 房地產市場投資可以增值  (2) 房地產市場投資可以實現保值  (3) 房地產市場投資可以合理避稅 3. 簡述房地產開發(fā)投資過程一般由哪幾個階段構成。    房地產開發(fā)投資過程：（六大階段） （1）收集信息階段（2）項目可行性研究階段（3）取得土地使用權階段（4）項目規(guī)劃 （5）項目投資實施階段（6）房地產租售階段 4. 簡述房地產投資環(huán)境分析的基本內容及基本任務。  主要內容（主要體現在八個方面）  (1)社會環(huán)境  （2）政治環(huán)境 （3）法律環(huán)境 （4）經濟環(huán)境 （5）文化環(huán)境