物業(yè)管理方案

1、物業(yè)管理方案  根據(jù)圣煜·頤山居小區(qū)的特點，現(xiàn)擬出物業(yè)管理方案。我們真誠希望在 實施此方案的過程中，使業(yè)主（住戶）能充分享受到物業(yè)管理所帶來的方 便、溫馨和周到的服務(wù)，使圣煜·頤山居小區(qū)物業(yè)持續(xù)升值，為業(yè)主（住 戶）營造一個安全、整潔、優(yōu)美、方便的陽光社區(qū)，提升生活品質(zhì)，實現(xiàn) 業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司和諧、多贏的經(jīng)營目標(biāo)。 一. 物業(yè)服務(wù)公司簡介： （一）公司概況: 我公司有幸能成為圣煜·頤山居小區(qū)的物業(yè)服務(wù)管理機構(gòu)，依據(jù)法律授 權(quán)及有關(guān)部門的規(guī)定對小區(qū)所建的房屋公共設(shè)施、居住秩序等事務(wù)行使服 務(wù)管理權(quán)。我們將依據(jù)前期物業(yè)服務(wù)委托合同及國家有關(guān)法

2、律法規(guī)所 賦予的權(quán)利，負(fù)責(zé)小區(qū)所有公共地方、建筑結(jié)構(gòu)、綠化及其它公共設(shè)施設(shè) 備的保養(yǎng)、維修和維護。 我公司是一個自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營、具有獨立法人資格的專業(yè)物業(yè)服務(wù) 公司；具有三級物業(yè)資質(zhì)；有一整套健全的規(guī)章制度和先進的管理手段； 擁有一支“敬業(yè)、勤奮、嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實”的高素質(zhì)、專業(yè)化的服務(wù)管理隊伍 和豐富的管理經(jīng)驗。 公司機構(gòu)設(shè)置為五部一室：工程部、秩序維護部、保潔綠化部、家政服 務(wù)、客服中心和辦公室；已擁有三個物業(yè)管理處，管理物業(yè)面積近20 萬； 由于服務(wù)質(zhì)量好、管理水平高，受到業(yè)主（住戶）的廣泛好評，從而使公 司逐步走向了信息化、標(biāo)準(zhǔn)化品牌化的道路。 （2） 服務(wù)原則、服務(wù)理念、工作作風(fēng)、管理

3、模式及發(fā)展目標(biāo) 2 服務(wù)原則：服務(wù)第一、業(yè)主至上 服務(wù)理念：用心用力用真情、做實做精做到位，在日常工作實踐中不斷 戰(zhàn)勝自我、超越自我，力求管理一流、服務(wù)一流、員工素質(zhì)一流、社會效 益一流。 工作作風(fēng)：熱情、周到、耐心、細(xì)致。 管理模式：運用三個手段、建設(shè)三大品質(zhì)工程、實現(xiàn)三項要求。 三個手段：專業(yè)化人才；規(guī)范化管理；精細(xì)化服務(wù) 三個品質(zhì)：人才品質(zhì)；管理品質(zhì)；服務(wù)品質(zhì)。 三項要求：工作無差錯；管理無死角；服務(wù)無挑剔 發(fā)展目標(biāo)：內(nèi)強素質(zhì)，外塑品牌。 (3) 企業(yè)感言： 誠信服務(wù)是基礎(chǔ)，感動服務(wù)是追求； 用心追求感動，用情營造溫馨； 服務(wù)是產(chǎn)品， 職工是根本， 文化是靈魂； 高品質(zhì)為企事業(yè)代言，品牌

4、的核心是品質(zhì)； 精湛的業(yè)務(wù)，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，合理的價格，真誠的合作； 珍惜每一次機遇，做好每一個項目，滿意每一位業(yè)主； 也許不會令你最滿意，我們一定做得最用心； 打造精品物業(yè)，誠信鑄就雙贏； 責(zé)任為重， 誠信為本， 科學(xué)管理，穩(wěn)健經(jīng)營; 接一座物業(yè)，創(chuàng)一片天地， 樹一個品牌； 金杯銀杯， 不如業(yè)主們的口碑。 2、 圣煜·頤山居小區(qū)概況 （一）頤山居世外桃源 圣煜·頤山居小區(qū)位于五指山市迎賓大道旁邊，依山而建，錯落有致 背后的原生山景同小區(qū)緊密相連，形成了獨特的私家后山公園。小區(qū)進口處 迎面所見的是利用地勢高差設(shè)置的人工瀑布、噴泉和中庭疊水景觀，凸顯了 水景園林主題，讓小區(qū)充滿靈

5、動之氣；與后山的小區(qū)私家公園遙相呼應(yīng)，連為 一體。登山步道，風(fēng)雨長廊，可謂曲徑通幽。 拾階而上，林間小徑中，云飄霧繞，鳥語花香，堪比人間仙境。只要你 深深地呼吸一下，便醉意濃濃；站在山頂?shù)?涼亭里便如同來到了醉翁亭。 俯瞰小區(qū)，頤山居真真翡翠叢生；七棟建筑物由高往低依次林立，恰似 鑲嵌在綠色中的顆顆寶石渾然天成、熠熠生輝。 小區(qū)門前的迎賓大道，車水馬龍，如游龍入畫。 極目遠(yuǎn)眺，遠(yuǎn)山如黛；峰巒疊翠中，云蒸霞蔚。滾滾的南圣河水似一條 玉帶纏繞在郁郁蔥蔥之中竟是那樣和和、和諧美妙。好一幅至美畫卷！好一 個世外桃源！ 美哉頤山居！美哉五指山！ 如果沒來到五指山，你永遠(yuǎn)想像不出它的美麗！美麗的五指山令人

6、震憾！ 美麗的頤山居使人向往。 （2） 小區(qū)概況 圣煜·頤山居總占地面積 64 畝，規(guī)劃建造七棟高層、小高層電梯住宅， 總建筑面積近 10 萬，總戶數(shù) 1465 戶，容積率為 2.34，建筑密度 19.02 %. （盡量不說） 花重金打造的一流的綠化環(huán)境是其它小區(qū)所無法比擬的；合理的樓宇布局 與私家后山公園的有機結(jié)合；各種建筑小品、風(fēng)雨長廊的點綴；加之豐富的負(fù)氧 離子含量，22.4 度的全年平均氣溫，熱帶季風(fēng)氣候，使小區(qū)成為天然氧吧，避 4 寒避暑的勝地，理想養(yǎng)生的熱土。 小區(qū)各項配套設(shè)施齊全，有線電視、電話、寬帶等一步到位。除此之外， 小區(qū)還設(shè)置： 1、 安全防范系統(tǒng)，包括：小區(qū)周

7、界紅外線報警子系統(tǒng)；閉路電視監(jiān) 控子系統(tǒng)；電子巡更子系統(tǒng)；家庭安全防范子系統(tǒng)（臥室裝有應(yīng)急按鈕） 2、物業(yè)管理自動化系統(tǒng)，包括：小區(qū)停車場管理子系統(tǒng)；智能化水 電表收費子系統(tǒng)；背景音樂與緊急廣播子系統(tǒng)；樓宇設(shè)備監(jiān)控子系統(tǒng)； 電子信息公告廣告子系統(tǒng)。 上述系統(tǒng)加之24 小時全天候秩序維護、人工巡邏、智防人防相結(jié)合的管理 手段，定能打造出五指山市安全示范標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)。 3、其他配套設(shè)施還有：在山頂公園以涼亭為中心設(shè)曲藝交流中心；開 設(shè)室外門球場，建立門球基地：建設(shè)一個 300 的泳池；設(shè)立業(yè)主餐廳、 業(yè)主閱覽室、棋牌娛樂室；建立小區(qū)業(yè)主健康服務(wù)中心，配套健身器材； 設(shè)立小區(qū)業(yè)主書畫室、舞蹈室、影音中心

8、；設(shè)立小區(qū)無障礙通道。 小區(qū)生活條件十分優(yōu)越，距離五指山市區(qū)五分鐘的車程，形成了五分鐘生 活圈，使之周邊的酒店、超市、銀行、通訊、農(nóng)貿(mào)市場、醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園 等生活設(shè)施與之完善結(jié)合，可謂之“與繁華中心無距離”。另外小區(qū)門口 3000 豐盛商業(yè)街的設(shè)立，使業(yè)主（住戶）的生活非常方便。 總之，如此健全的配套設(shè)施，如此優(yōu)越的地理位置，如此完美的生活條件， 就必然決定了圣煜·頤山居小區(qū)的高檔次、高規(guī)格；結(jié)合專業(yè)的優(yōu)秀物業(yè)公司 體貼周到的完美服務(wù)，圣煜·頤山居小區(qū)定能建設(shè)成為文明、和諧、安全、舒 適的山居典范，成為五指山市獨領(lǐng)風(fēng)騷、獨樹一幟的示范住宅小區(qū)。 隨著三亞至五指山的高速公

9、路、高速鐵路和五指山飛機場的建設(shè)，幾十分 5 鐘的車程，真正使五指山成為三亞的后花園。屆時，圣煜·頤山居必將更加增 值保值！必將被越來越多的人所賞識！ 3、  物業(yè)公司期望達(dá)到的管理總目標(biāo)及總體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)建設(shè)部制定的全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則的要求， 我司將采用高檔次、高質(zhì)量服務(wù)和管理標(biāo)準(zhǔn)，使本小區(qū)半年內(nèi)成為“健康住宅 示范小區(qū)”；一年后成為“市示范住宅小區(qū)”；三年后力爭成為“省示范住宅 小區(qū)”。 根據(jù)圣煜·頤山居小區(qū)的實際情況，設(shè)立總體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如下： （一）建立24 小時值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主（住戶）報修、求 助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴

10、等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記 錄。 （二）定期向業(yè)主（住戶）發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對合理建議 及時整改。滿意率達(dá)95%以上。 （3） 建立落實維修承諾制，零修急修及時率100%，返修率不高于。 （四）每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費用收支情況。 （五）物業(yè)檔案、業(yè)主檔案、設(shè)備設(shè)施檔案齊全。 （六）常規(guī)性公共服務(wù) 1.房屋管理及維修養(yǎng)護： （1）棟號、樓層、房號等標(biāo)志明顯，設(shè)立引路方向平面圖。 （2）物業(yè)外觀完好整潔、外墻無脫落、無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。 （3）空調(diào)安裝統(tǒng)一。 2. 共用設(shè)備管理：保證設(shè)備與機房環(huán)境整潔，設(shè)備良好，定期保養(yǎng)無事故 隱患。 （1）供電系統(tǒng)：保證正

11、常供電，需停電作業(yè)時提前1 天通知用戶，備用應(yīng) 急發(fā)電機隨時起用。 （2）弱電系統(tǒng)：保證系統(tǒng)正常工作，發(fā)現(xiàn)故障及時排除。 （3）消防系統(tǒng)：24 小時值班；設(shè)備設(shè)施齊全、完好無損，可隨時起用； 組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人；消防 疏散通道暢通；保證無火災(zāi)安全隱患。 （4）給排水系統(tǒng)：每半年清洗水池1 次，保證水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)；水池、 水泵周圍清潔衛(wèi)生，無二次污染；需停水作業(yè)時提前 1 天通知；消防泵每 月1 次操作，每年進行1 次全面檢查；排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水， 車場、配電房無積水、浸泡發(fā)生；遇有事故，維修人員在20 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn) 場搶修，并無長時間停水現(xiàn)象

12、；有應(yīng)急處理方案。 3.共用設(shè)施管理：共用配套設(shè)施完好、道路、樓道等公共照明完好，道路 通暢，路面平坦。 4.秩序維護及車輛管理： （1）專業(yè)秩序維護隊伍，24 小時值班及巡邏，護衛(wèi)員文明執(zhí)勤，言語 規(guī)范，能正確處理突發(fā)事件。 （2）出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。 （3）車輛出入管理嚴(yán)格，有登記。 （4）停車場停放整齊，場地整潔。 （5）危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。 （6）聯(lián)系群眾，搞好群防群治。 （7）在公安派出所指導(dǎo)下搞好治安管理。 5.環(huán)境衛(wèi)生管理：做到定人、定地點、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量。 7 （1）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備。 （2）實行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔。 （3）垃圾日產(chǎn)日

13、清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺。 （4）共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現(xiàn)象，大堂、樓梯、扶欄、天臺、 屋面等保持潔凈，共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。 （5）做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高清潔 衛(wèi)生意識。 6. 綠化管理： （1）綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。 （2）花草樹木修剪整齊美觀、無病蟲害、無折損。 （3）綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。 （4）綠化完好率達(dá)到95%以上。 四、公司采取的管理方式 “對物業(yè)進行嚴(yán)格管理，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是本公司的根本理念， 規(guī)范化管理，貼心服務(wù)，注重鑄造品牌物業(yè)公司的信譽與形象。 （一）標(biāo)準(zhǔn)化管理 物業(yè)管理涉及面廣，一般業(yè)主（住戶）對物業(yè)管理服務(wù)

14、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、 檔次很難進行全面了解，業(yè)主對服務(wù)質(zhì)量與收費關(guān)系的誤解是當(dāng)前物業(yè)公 司與業(yè)主關(guān)系僵化的一個主要原因。房屋及設(shè)備保養(yǎng)不及時、日常管理松 懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本司從項目前 期管理、入住、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護、給排水及電氣設(shè)備管理、消 防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)等方面，均實施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量 管理，使本司物業(yè)管理行為向規(guī)范化的國際慣例靠攏；在內(nèi)部管理上自律， 制度上創(chuàng)新，以達(dá)到管理嚴(yán)格有序、服務(wù)質(zhì)量高的管理目標(biāo)，使業(yè)主滿意， 8 公司信譽度得到提高。 （2） 溝通服務(wù)至上 組織、溝通、協(xié)調(diào)能力是物管企業(yè)的一項不可或缺的重要素質(zhì)，具 備這項素質(zhì)，

15、工作中的各種矛盾往往可以大事化小、小事化無；反之，則 誤會重重，隔閡加深。目前大多數(shù)物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所致。 為此，我司專門設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處（客服中心），通過禮貌走訪、接待業(yè)主投 訴、較好解決提出的問題（合理要求）、答復(fù)業(yè)主疑問、設(shè)置業(yè)主意見箱、 公示欄、宣傳欄等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關(guān)系。同時，鑒于物業(yè)管理是 一項具體、繁瑣的業(yè)務(wù)，公司要求管理人員親力親為，實行首問負(fù)責(zé)制， 實行走動式管理，親臨服務(wù)一線。凡是業(yè)主對入住交房時提出的涉及與開 發(fā)商有關(guān)的問題，我們將利用耐心、親切的服務(wù)優(yōu)勢與業(yè)主進行溝通，對 其疏導(dǎo)和撫慰，有效化解部分業(yè)主的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的 規(guī)范要求登記

16、下來，書面呈報開發(fā)商。絕對禁止加劇業(yè)主與開發(fā)商、開發(fā) 商與物業(yè)公司、物業(yè)公司與業(yè)主之間錯綜復(fù)雜矛盾的做法與行為。 （3） 締造親善的社區(qū)文化 （1） 設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地，開展健康向上的活動。（2）制定居民精神文明建設(shè)公約。 （3） 搞好豐富多彩的文體活動。 （4） 配合街道辦事處、居委會、派出所開展各項工作。 （5） 業(yè)主滿意率95%以上。 創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適、優(yōu)美的生活環(huán)境是我司與業(yè)主的共同愿 望。因此，我司提倡文明、禮貌、親善的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮、友 好相處、相互信任，主導(dǎo)公司員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民委員會 以及政府部門的友好協(xié)作關(guān)系。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，

17、 不論業(yè)主的難處是否關(guān)系到本人，公司每位員工都要熱心助人、溫善相待， 主動構(gòu)架良好的人際關(guān)系。 5、 圣煜·頤山居小區(qū)所配置的人力、物業(yè)資源 （1） 人員設(shè)置 根據(jù)所確定的管理檔次及實地考察，按物業(yè)管理面積近10 萬計算， 我司圣煜·頤山居管理處擬設(shè)置工作人員 56 人。 職位 人數(shù) 負(fù)責(zé)內(nèi)容 管理處主任1 人 ，負(fù)責(zé)總工作安排、業(yè)主溝通； 管理處副主任1 人； 客服中心 3 人，其中一人主要負(fù)責(zé)家政； 辦公室 1 人，后勤食堂 4 人； 工程人員 5 人 ， 負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施維修、保養(yǎng) 會計1 人； 收銀員 2 人，負(fù)責(zé)出納、收費工作； 保潔綠化人員 18 人 ，負(fù)責(zé)保潔綠

18、化（其中外環(huán) 3 人，綠化 3 人）； 護衛(wèi)人員 20 人，負(fù)責(zé)崗?fù)ぁ④囕v出入、巡邏、監(jiān)控等工作。 （二）綜合效益簡要分析 1、頤山居物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn) 通過來對五指山市各個居住小區(qū)、公寓收費情況的走訪、調(diào)查、摸底 基本弄清了各小區(qū)物業(yè)公司的收費標(biāo)準(zhǔn)。比較其小區(qū)規(guī)模、檔次、配套設(shè) 施的完善程度和物業(yè)公司的服務(wù)水平，我們認(rèn)為頤山居小區(qū)的收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng) 當(dāng)定位在中偏上或上偏下的檔次；跟有的小區(qū)比，我們的容積率、建筑密 10 度有差距，跟他們2 元/·月的收費標(biāo)準(zhǔn)比要低一些，如山水綠世界、園 等；跟有的小區(qū)比，我們占全面的優(yōu)勢，可以說不是一個檔次，所以我們 的收費標(biāo)準(zhǔn)要高一些，如魯泉家園（公

19、寓性質(zhì)，不是封閉小區(qū)）、翡翠花(雖 然規(guī)模較大，但沒泳池、簡單的綠化條件）。需要特別提出的是，我們的收 費標(biāo)準(zhǔn)帶有全包性質(zhì)，即在今后的服務(wù)管理過程中，不再向業(yè)主收取任何 費用（泳池收費除外），避免多收費、亂收費的現(xiàn)象發(fā)生，透明度高，操作 簡便，尤其適合“連續(xù)三個月不在小區(qū)居住，按70%收取物業(yè)費”政策的執(zhí) 行。而有的小區(qū)聽起來服務(wù)管理費不高，僅為1-1.2 元/·月，但各種公 攤費用單算，而恰恰這公攤費用，容易導(dǎo)致亂收費、多收費；有的公攤費 用如果折合成每平方米 元的服務(wù)管理費的標(biāo)準(zhǔn)，往往是驚人的、隱蔽的， 故爾是不科學(xué)的， 不足取的。 根據(jù)以上分析，頤山居小區(qū)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)擬定如

20、下： 服務(wù)管理費： ：純生活用房： 前期服務(wù)管理費為 1.70 元/·月，其中管理費為 1.30 元/·月，日常維修養(yǎng)護費0.40 元/·月。 ：營業(yè)性用房：服務(wù)管理費為 2.60 元/·月，其中管理費為 2.00 元/·月，日常維修養(yǎng)護費0.60 元·月 上述服務(wù)管理費除包含國家規(guī)定的九大項費用外還包括電梯使用、維修 費和垃圾外運費等特種服務(wù)費及由此產(chǎn)生的公攤費用。 水電費： ：純生活用水、電費在供水供電公司現(xiàn)行水電費基礎(chǔ)上上調(diào)0.20 元 即：水費每噸 2 元， 電費每度 0.8 元 ：營業(yè)性用水費用：即：水費每噸 3.5 元，電

21、費每度 1.2 元 11 上述水電費含小區(qū)水電公攤及損耗等。 露天車場小汽車固定車位； 120 元/輛·月，不過夜3 元/輛·次， 過夜5 元/輛·次。 上述臨時停放車輛不超過十分鐘不得收費；車輛停車費只是場地使用 費、衛(wèi)生管理費等服務(wù)費用，而非車輛保管費。 （以上標(biāo)準(zhǔn)以最后物價局批復(fù)文件為準(zhǔn)） 2、 綜合分析結(jié)合頤山居小區(qū)的規(guī)模、檔次以級較全的配套設(shè)施、較高 的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量定位， 按照上述幾項費用的收費標(biāo)準(zhǔn)基本上能夠在確保物 業(yè)公司微利并能正常運轉(zhuǎn)的前提下，滿足對小區(qū)內(nèi)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和 相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護，管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和秩序的各種費用支出， 從 而

22、確保小區(qū)安全整潔、優(yōu)雅和諧、生活便利以及物業(yè)的增值保值等目標(biāo)的 全面實現(xiàn)。 3、 如果有人對我們服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有異議，認(rèn)為收費標(biāo)準(zhǔn)過高，我們應(yīng)耐心 地對其做如下解釋： 同五指山最好的幾個住宅小區(qū)比較，頤山居的地理位置、檔次規(guī)模、 配套設(shè)施設(shè)備、智能化程度、物業(yè)服務(wù)管理等方面水平較高，與之不相上 下(如山水綠世界、和園)，而相對來說我們的服務(wù)管理費不算高。 有的小區(qū)物業(yè)費在 1-1.20 元/·月之間，但他們的配套設(shè)施設(shè)備 不全、綠化條件較差、檔次不高，且尚有各種公攤單算，表面上看起來比 我們低，實際上單就各種公攤按每·元的計算公式折合起來，其收費標(biāo) 準(zhǔn)甚至要超過我們，況且檔次上跟

23、我們有差別。 有的只是公寓性質(zhì)，不能同我們封密的小區(qū)做比較，物業(yè)費的政府 指導(dǎo)價就有較大差距。他們的物業(yè)費也在1-1.20 元/·月之間，且公攤 12 單算，所以跟我們不能比較。 有的小區(qū)、公寓，雖然物業(yè)服務(wù)管理費較低，但管理水平、服務(wù)質(zhì) 量都存在缺陷，物業(yè)投入成本不高；而我們頤山居小區(qū)的物業(yè)公司，口碑 好、有品牌，服務(wù)至微、管理到位。根據(jù)“服務(wù)質(zhì)量和收費相對應(yīng)”的原 則，我們的收費標(biāo)準(zhǔn)自然要比他們高，沒有可比性。 五指山市外來人員不多，招工較困難，因此員工工資較三亞要高一 些，物業(yè)服務(wù)管理成本較高。 六、物業(yè)服務(wù)管理的前期準(zhǔn)備和具體操作 公司貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務(wù)理念，從

24、項目前期管理、入 住、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、 保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理逐步建立完善 的秩序維護系統(tǒng)、設(shè)備設(shè)施維護系統(tǒng)、環(huán)境保潔系統(tǒng)、綠化維護系統(tǒng)、共 用設(shè)施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)。 （1） 前期準(zhǔn)備 公司派出專業(yè)人員對圣煜·頤山居小區(qū)進行深入研究，了解項目規(guī)劃 物業(yè)特點以及周邊的區(qū)域物業(yè)分布情況、安全狀況，結(jié)合本方案擬定特定 物業(yè)項目的管理方案；進駐前二個月開始籌建物業(yè)管理隊伍，進行人員選 拔、培訓(xùn)，針對項目特點制定各項管理規(guī)定及工作流程，擬定業(yè)主手冊、 管理規(guī)約及前期物業(yè)管理協(xié)議；進駐前一

25、星期必須安排好管理用房、員工 宿舍及管理處相關(guān)辦公設(shè)備；物業(yè)接管必須進行驗收評估，妥善進行鑰匙、 圖紙資料的交接。 1、 內(nèi)部機構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制 2、物業(yè)管理人員的選聘一培訓(xùn) 13 開展管理工作前3 個月。培訓(xùn)內(nèi)容為：專業(yè)管理概念，緊急應(yīng)變的處置， 業(yè)主及住戶投訴的處理，特別電梯配電應(yīng)取得上崗證方可上崗。 3、 規(guī)章制度制定 、根據(jù)政府有關(guān)部門的法律、法令、文件和示范文體，編寫管理規(guī) 約、業(yè)主手冊并在入住時發(fā)放。 、制定嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的管理文件（各項守則、管理規(guī)定、各級員工崗位 職責(zé)及工作程序）并在入住前完成。 （二）物業(yè)管理的啟動 1、 物業(yè)的接管驗收 、產(chǎn)權(quán)資料（項目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文

26、件、建筑執(zhí)照） 、技術(shù)資料（竣工圖、設(shè)備的檢驗合格證書等） 2、 入住管理 、房屋驗收、交接執(zhí)行公司嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的“入住管理系統(tǒng)“。發(fā)放 入住通知書、業(yè)主手冊，明確入住驗收手續(xù)、收費標(biāo)準(zhǔn)，簽署管理規(guī)約， 禮貌、熱忱接待業(yè)主，主動解釋有關(guān)疑問；清掃進出道路、協(xié)助業(yè)主搬遷 以及交通指揮等；做好業(yè)主搬遷階段的安全工作，合理協(xié)調(diào)護衛(wèi)人員值班、 巡邏，適當(dāng)增加秩序維護力量。 、建立業(yè)主檔案和產(chǎn)權(quán)備案。在辦理移交手續(xù)中，系統(tǒng)了解業(yè)主相關(guān) 資料，建立業(yè)主檔案，界定每個產(chǎn)權(quán)人擁有產(chǎn)權(quán)的范圍和比例，建立產(chǎn)權(quán) 備案制度，為今后順利管理打好基礎(chǔ)。 3、 二次裝修施工全過程監(jiān)控 由于圣煜·頤山居小區(qū)屬精裝修房

27、屋，因此，原則上不允許業(yè)主進行 二次裝修，如確屬合理要求，則必須經(jīng)過我司的咨詢與審批。我司將依照 14 物業(yè)管理條例、建設(shè)部第46 號令建筑裝飾裝修管理規(guī)定，以及管理 規(guī)約、業(yè)主手冊、入住文件中的裝修管理規(guī)定進行二次裝修管理工作。 作業(yè)現(xiàn)場管理時，我司將采取必要的安全防護和消防措施，保障作業(yè) 人員和相鄰業(yè)主（住戶）的安全，控制現(xiàn)場的各種粉類、廢氣；固體廢物 以及噪聲、振動對環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對相鄰業(yè)主（住戶）的 日常生活造成影響。 安全防范管理。二次裝修施工人員須按規(guī)定辦理出入證，接受我司的 管理，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書面擔(dān)保，防范治安事件發(fā)生。 按裝修管理的具體要求進行日常管

28、理。 七、日常物業(yè)服務(wù)管理及具體標(biāo)準(zhǔn) 我司將嚴(yán)格按照中國物業(yè)管理協(xié)會制定的普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服 務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)的具體要求開展日常物業(yè)服務(wù)管理工作。 （1） 、安全護衛(wèi)及秩序維護系統(tǒng) 1、總體安全環(huán)境管理 、在小區(qū)四周、車輛進出口、小區(qū)出入口、電梯轎廂內(nèi)設(shè)置閉路監(jiān) 控系統(tǒng)，建立24 小時不間斷監(jiān)控資料；結(jié)合公安110 報警系統(tǒng)，對突發(fā)安 全事件及時解決，依法辦事。 、培訓(xùn)專業(yè)護衛(wèi)員隊伍，護衛(wèi)員統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)志,文明值勤， 言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)， 對小區(qū)進行 24 小時值班及巡邏，制定詳盡巡邏路 線及頻次；對危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施并及時消除安全隱 患。 、在出入口處對來訪客人進行登

29、記，控制樓宇內(nèi)流動人員數(shù)量，防止 推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關(guān)人員流竄；建立呼叫系統(tǒng),遇有突發(fā)事態(tài)， 可 15 以立即調(diào)配全公司人力和物力集中支援；制定應(yīng)急準(zhǔn)備和應(yīng)急措施,如防臺 風(fēng)、防地震方案等。 2、對住戶（出租戶）的管理 住戶的特點是人員流動性大，社會背景、身份也極為復(fù)雜,因此，對住 戶的管理成為當(dāng)今物業(yè)管理中較難處理的問題。我司將從提倡親和社區(qū)文 化入手，對住戶進行分類拜訪與重點關(guān)注；配合派出所、居委會對小區(qū)內(nèi) 住戶的調(diào)查.確保樓宇內(nèi)業(yè)主（住戶）的生活安全與和諧。 3、 車輛交通及道路管理 小區(qū)停車場有專人巡邏疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊，機動車輛出入有 登記；非機動車車輛按規(guī)定位置停放；確

30、保道路通暢，路面平整；井蓋無 缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及日常生活。 4、科學(xué)管理 記錄全面的事件日志，針對險情多發(fā)地段加強巡邏及監(jiān)控，消滅安全 隱患。 （2） 、房屋管理與維護系統(tǒng) 1、房屋管理與維修養(yǎng)護 主出入口設(shè)樓宇、幢、單元（門）、戶標(biāo)號標(biāo)志明顯；定期檢查外墻， 發(fā)現(xiàn)破損及時修補，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材 料無脫落、無污跡；空調(diào)位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集；設(shè)立業(yè)主信息欄， 開展與業(yè)主交流，及時通報相關(guān)事項。 2、用設(shè)備管理 我司設(shè)備保養(yǎng)與維修，一是以預(yù)防為主，堅持日常保養(yǎng)與計劃維修并 重，使設(shè)備始終處于良好狀態(tài)。二是對房屋設(shè)備做到“三好”，“四會”和

31、 16 “五定”，三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設(shè)備，“四會”是指物 業(yè)維修人員對房屋設(shè)備要會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障?！拔宥ā?是對房屋主要設(shè)備的清潔、潤滑、檢修要做定量、定人、定點、定時和定 質(zhì)。三是實行專業(yè)人員修理與使用操作人員修復(fù)相結(jié)合。以專業(yè)修理為主， 應(yīng)讓設(shè)備的使用操作人員參加日常的維護保養(yǎng)和部分的小型維修。四是完 善設(shè)備管理和定期維修制度，制訂科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修 登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。 、給排水設(shè)備管理 管理目標(biāo)：細(xì)心保養(yǎng)，確保給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑冒 滴漏，方便業(yè)主（住戶）生活。 ：供水設(shè)備（包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋

32、頂水箱、水表、閥門 等）。對生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設(shè)備運行正常、 設(shè)施完好、無滲漏、無污染；水泵、水池、水箱有嚴(yán)格管理措施，無污染 隱患；生活用水的水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；對二次供水蓄水池、屋頂水箱 每半年清洗、消毒一次，無二次污染，保存二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化 驗單；需停水作業(yè)時應(yīng)提前一天通知業(yè)主（住戶）。 ：排水管理。經(jīng)常巡視排水管道等設(shè)施，確保排水、排污管道通暢， 無堵塞、外溢現(xiàn)象；汛期時道路、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡現(xiàn)象發(fā)生； 每年一次清理化糞池、污水井；遇有事故，維修人員應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)進行 搶修， 無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象。 、供電設(shè)備管理 供電設(shè)備（變

33、壓器、電表、供電線路、總開關(guān)、戶外型負(fù)荷開關(guān)、戶 內(nèi)型漏電保護自動開關(guān)、避雷針等）。建立24 小時運行和維修值班制度， 17 及時排除故障；每天檢查供電線路，確保道路、樓道等公共照明正常供電； 建立配電室巡查制度；需停電作業(yè)時應(yīng)提前一天通知業(yè)主（住戶）；發(fā)生地 震、火災(zāi)、水災(zāi)等情況應(yīng)及時切斷電源；備用應(yīng)急發(fā)電機隨時起用。 ：配電房管理。由機電技術(shù)人員管理和值班， 無關(guān)人員禁止入內(nèi)； 建立配電運行記錄， 每班巡查1 次， 每月細(xì)查1 次，半年大檢修1 次， 查出問題及時處理，并做好記錄；室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好；操作開始的 標(biāo)志要明顯，停電拉閘要掛標(biāo)志牌，檢修停電更應(yīng)掛牌；操作及檢驗時必 須按規(guī)定

34、使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。 ：供電設(shè)備的正常維護和保養(yǎng)。觀察各種儀表電壓是否正常及使用 電流的變化情況，高峰用電時的電流數(shù)值，三相電流是否平衡對照值班記 錄檢查分析有關(guān)差異；核對各個支路的實際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護元件整 定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內(nèi)器件完好無損，各閘具的接頭有 無松動，操作是否靈活，刀刃及接點有無燒傷，導(dǎo)線絕緣是否老化、變脆、 熔斷器有無焦痕；導(dǎo)線絕緣是否良好，各類絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化，各 接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象；金屬 管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子 接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象， 管路有無塌腰

35、變形；各用電器具是否牢固；各種 地板的接地電阻是否符合規(guī)定。 、弱電設(shè)備管理 每天對弱電設(shè)備系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)，確保故障能及時排除。 、消防管理 消防控制中心24 小時值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，完好無損，可隨 時起用；制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案；消防管理員應(yīng)接受嚴(yán)格正規(guī)的培訓(xùn)。 18 建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，每月全部 檢查一次，及時發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)安全隱患，確保消防設(shè)施齊全、完好、標(biāo) 識完整，可隨時起用；在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖。照明設(shè)施、引路標(biāo) 志完好，緊急疏散通道暢通無阻；全體管理人員應(yīng)掌握消防設(shè)施設(shè)備的使 用方法并能及時處理各種問題；組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳

36、教育， 明確各區(qū)域防火責(zé)任人；建立義務(wù)消防隊，制定突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案；每年 舉行一次消防演習(xí)，增強應(yīng)急技能、提高業(yè)主（住戶）的消防意識。 （3） 、環(huán)境保潔系統(tǒng) 環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給業(yè)主（住戶）提供一個清潔宜人 的工作、生活環(huán)境。我司對清潔衛(wèi)生工作將嚴(yán)格執(zhí)行“五定”管理，即定 人、定地點、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量。 管理標(biāo)準(zhǔn)：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備；標(biāo)準(zhǔn)化保潔（專職人員 及清潔衛(wèi)生責(zé)任制）；垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺；共用設(shè)施無 蟻害；樓宇內(nèi)道路等共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢物；房屋共用部位保持清 潔，無亂貼、亂畫現(xiàn)象；樓梯扶欄、公共玻璃窗戶等保持潔凈。 1、 日常保潔 范圍 工作 內(nèi)容 頻次 標(biāo)準(zhǔn) 備注 樓道: 、收垃圾，洗垃圾桶2 次天 無遺留物、臭味 、掃地板及樓梯1 次/天 無雜物，無積水 、沖洗樓梯1 次/周 無雜物，無積水 、擦電梯2 次/天 無灰塵，無手印 、擦公共防盜門1 次/周 無灰塵 19 、擦樓梯扶手1 次/周 無灰塵 、擦公共天花板1 次/周 無灰塵、蜘蛛絲 、擦消火栓1 次/月 無灰塵 、擦窗戶2 次/月 無灰塵 道路： 、