開發(fā)成本和開發(fā)間接費(fèi)用

1、（一）、土地獲得價(jià)款：為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。1、土地出讓金：向政府部門支付的土地出讓金，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)。2、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及拆遷補(bǔ)償， 農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)等。A、土地征用費(fèi)B、耕地占用費(fèi)C、安置養(yǎng)老費(fèi)D、拆遷補(bǔ)償費(fèi)C、土地補(bǔ)償費(fèi)D、其他3、合作補(bǔ)償款：補(bǔ)償合作方地價(jià)，合作建房分配的房屋成本和稅金。4、中介費(fèi)5、預(yù)提6、其他：含契稅、初始登記費(fèi)等。（二）、前期工程費(fèi)：在取得土地開發(fā)權(quán)之后，項(xiàng)目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、 可行性研究、籌建、 “三通一平”等前期費(fèi)用。1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)A、勘察及丈量費(fèi)B、

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：含景觀設(shè)計(jì)C、競(jìng)標(biāo)設(shè)計(jì)補(bǔ)償費(fèi)2、三通一平費(fèi)A、臨時(shí)道路B、臨時(shí)用電C、臨時(shí)用水D、場(chǎng)地平整E、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)3、可行性研究費(fèi)A、可行性研究編制費(fèi)B、市場(chǎng)調(diào)查費(fèi)C、項(xiàng)目建設(shè)咨詢費(fèi)D、其他4、人防費(fèi)5、大市政配套費(fèi)6、預(yù)提7、其他A、招標(biāo)代理及管理費(fèi)B、配套方案征詢費(fèi)C、測(cè)繪費(fèi)D、工程保險(xiǎn)費(fèi)E、環(huán)境評(píng)估費(fèi)F、竣工檔案編制費(fèi)G、日照分析H、審圖費(fèi)I、曬圖費(fèi)J、其他（三）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：建筑物外紅線內(nèi)。1、室外給排水系統(tǒng)A、上水配套費(fèi)B、雨污水C、直飲水D、熱水E、其他2、室外電氣系統(tǒng)A、供電配套工程費(fèi)B、其他3、室外燃?xì)庀到y(tǒng)A、燃?xì)馀涮踪M(fèi)B、其他4、通訊系統(tǒng)：電話、寬帶、有線電視等。5、環(huán)衛(wèi)設(shè)

3、施6 、采暖系統(tǒng)7、預(yù)提8、其他（四）、建筑安裝工程費(fèi)：項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的主體內(nèi)列入預(yù)算的各項(xiàng)費(fèi)用1、建筑結(jié)構(gòu)工程A、基礎(chǔ)工程B、主體結(jié)構(gòu)工程C、門窗工程D、公共部位精裝修E、室內(nèi)精裝修F、樣板房：主體內(nèi)的樣板間的設(shè)計(jì)、裝修以及家具等費(fèi)用。2、設(shè)備及設(shè)備安裝工程A、室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備B、室內(nèi)設(shè)備及安裝：空調(diào)、電梯、高低壓配電等。C、消防系統(tǒng)D、智能化系統(tǒng)：保安、電信、衛(wèi)星電視等。3、室外總體工程A、道路系統(tǒng)：小區(qū)道路、圍墻、門衛(wèi)、標(biāo)識(shí)等。B、園林環(huán)境工程綠化建設(shè)、建筑小品等。C、其他4、工程管理費(fèi)A、工程監(jiān)理費(fèi)B、咨詢費(fèi)C、施工合同外獎(jiǎng)金D、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、驗(yàn)收費(fèi)5、預(yù)提6、其他（五）、公建配套設(shè)

4、施費(fèi)：開發(fā)過(guò)程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能 有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。1、會(huì)所、物管樓2、兒童樂園3、學(xué)校、幼兒園4、游泳池5、網(wǎng)球場(chǎng)6、預(yù)提7、其他（六）、資本化利息：直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收 益的凈額。1、利息支出2、利息收入3、匯兌損益4、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)（七）、開發(fā)間接費(fèi)：與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及 與項(xiàng)目推廣銷售有關(guān)但發(fā)生在樓盤開盤前的費(fèi)用支出。1、工程管理費(fèi)A、行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的人員的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開 發(fā)

5、部門的行政費(fèi)。五級(jí)明細(xì)參考“管理費(fèi)用”明細(xì)科目B、在建工程抵押費(fèi)：評(píng)估費(fèi)、公證費(fèi)、抵押登記手續(xù)費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)C、其他2、營(yíng)銷推廣費(fèi)：項(xiàng)目開盤前發(fā)生的廣告、策劃、樣板間、售樓中心建設(shè)、售樓書、模型等所有營(yíng)銷 推廣費(fèi)用。1）媒介廣告費(fèi)：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)紙、雜志、公交、電子屏、車站、路牌廣告。2）廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車站廣告、路牌廣告3）現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)：彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆4）促銷活動(dòng)費(fèi)：場(chǎng)租、勞務(wù)費(fèi)、活動(dòng)場(chǎng)所布置、工作人員餐費(fèi)5）宣傳資料及禮品費(fèi)：售樓書、各種禮品6）接待廳裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等7）現(xiàn)場(chǎng)銷售器具費(fèi)：飲水機(jī)、家私等8）現(xiàn)場(chǎng)銷售人工費(fèi)：工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等9）賣點(diǎn)

6、增加費(fèi)：10）看樓交通費(fèi)：看樓專車運(yùn)行費(fèi)、修理費(fèi)、司機(jī)行車費(fèi)用11）樣板間：臨時(shí)樣板間的建造、設(shè)計(jì)、裝修以及清潔、保安、維修費(fèi)用。對(duì)于主體內(nèi)的樣板間的 設(shè)計(jì)、裝修以及家具、家私等費(fèi)用，可收回部分從總費(fèi)用中扣除。12）銷售模型費(fèi)13）展銷費(fèi)：展位費(fèi)、布置費(fèi)、制作費(fèi)等14）其他 3、預(yù)提4、其他5、結(jié)轉(zhuǎn)：項(xiàng)目建設(shè)期跨多個(gè)年度，反映已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)成本 1、土地費(fèi)用：包括征地費(fèi)、土地出讓費(fèi)等，即通常所說(shuō)的樓面地價(jià)等。 這項(xiàng)成本比較明確， 拿地時(shí)就可以確定了2、前期費(fèi)用。包括土地平整、規(guī)劃設(shè)計(jì)、水文地質(zhì)勘察、監(jiān)理、施工水電、審標(biāo)費(fèi)、測(cè)繪、可行性研究、前期工 程費(fèi)等。一般標(biāo)準(zhǔn)為 120400 元/平方米左

7、右。其中，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)占到該項(xiàng)費(fèi)用的 70%-80%左右， 而各個(gè)樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)，也根據(jù)樓盤定位和設(shè)計(jì)公司好壞，差距甚大。3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。包括接水、接電、市政道路、弱電、綠化、煤氣、照明、環(huán)衛(wèi)、有線電視、排水排污、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 等，一般標(biāo)準(zhǔn)為 350500 元/平方米。該項(xiàng)費(fèi)用中接電和綠化費(fèi)用所占比重比較大， 各為 1/4 左右， 而綠化費(fèi)用根據(jù)物業(yè)類型不同也有所差異， 比如高層小高層單體綠化一般在 120-150 元/平方米左右， 好一點(diǎn)在 150-200 元/平方米，而多層則有可能達(dá)到 300-400元/平方米，個(gè)盤之間差異性比較大。4、建安工程費(fèi)。包括基坑圍護(hù)、工程樁、土建、安裝、裝飾工程、

8、樣板房、精裝修費(fèi)用，以及鋼材、水泥等建筑材 料成本，毛坯房一般標(biāo)準(zhǔn)為 20002500 元 / 平方米左右。其中土建成本最高，一般都在 1500 元/平 方米左右，接下來(lái)是安裝和裝飾工程費(fèi)用。5、公共建筑建安工程費(fèi)。包括會(huì)所建安工程和公建建安工程成本。這塊費(fèi)用也可以歸并到建安工程費(fèi)用上面。一般為120160 元/平方米6、公建配套費(fèi)包括水電煤、 市政配套費(fèi)、 白蟻防治費(fèi)、新型墻體材料、 高教費(fèi)、物業(yè)基金、 消防、人防工程費(fèi)等。7、開發(fā)間接費(fèi)。這塊費(fèi)用有員工工資、福利費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、廣告費(fèi)、辦公費(fèi)、展覽費(fèi) 及其他費(fèi)用，即通常意義上的管理費(fèi)和營(yíng)銷費(fèi)，這塊費(fèi)用一般占到銷售收入

9、的3.5%4.5%來(lái)核算，一般為 300400 元/平方米。8、稅費(fèi)。如營(yíng)業(yè)稅附加和土地增值稅，一般為銷售收入的 6%左右。如樓盤銷售均價(jià)為 1 萬(wàn)元/ 平方米，則這 塊費(fèi)用在 600 元/平方米左右。9、財(cái)務(wù)成本。主要為銀行利息及其他融資成本。一般以土地成本 *2 年*10%計(jì)算，一般已經(jīng)達(dá)到 1000 1500 元/ 平方米。也就是說(shuō)，在杭州一個(gè)中檔公寓樓盤，不算土地成本，它的成本在4500 到 6000 元/ 平方米左右。開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)項(xiàng)目設(shè)置和會(huì)計(jì)處理舉例開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各 項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)

10、生的費(fèi)用，但它不能確定其為某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng) 負(fù)擔(dān)，因而無(wú)法將它直接記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。 為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)， 將它先記入 “開發(fā)間接費(fèi)用” 貼戶，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。為了組織開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算， 分析各項(xiàng)費(fèi)用增減變動(dòng)的原因， 進(jìn)一步節(jié)約費(fèi)用開支， 開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)分設(shè)如下明細(xì)項(xiàng)目進(jìn)行核算：l 工資 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)行政、 技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、服務(wù)等人員的工資、 獎(jiǎng)金和津貼。2. 福利費(fèi) 指按上項(xiàng)人員工資總額的一定比例（目前為 14）提取的職工福利費(fèi)。3折舊費(fèi) 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬干固定資產(chǎn)的房屋、 設(shè)備、儀器等提取的折 舊費(fèi)。4修

11、理費(fèi) 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、 設(shè)備、儀器等發(fā)生的修 理費(fèi)。5辦公費(fèi)指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報(bào)、會(huì)議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)用。6水電費(fèi)指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門耗用的水電費(fèi)。7勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)指用于開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位職工的勞動(dòng)保護(hù)用品的購(gòu)置、 攤銷和修理費(fèi)，供職工保健用營(yíng)養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購(gòu)置費(fèi)或補(bǔ)助費(fèi)，以及工地上職工洗澡、 飲水的燃料等。8. 周轉(zhuǎn)房攤銷 指不能確定為某項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計(jì)提的攤銷費(fèi)。9利息支出指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計(jì)入某項(xiàng)開發(fā)

12、成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)， 但應(yīng)沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。 開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息， 應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用，計(jì)人當(dāng)期損益。10其他費(fèi)用指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他開發(fā)間接費(fèi)用支出。從上述開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)項(xiàng)目中，可以看出它與土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等 變動(dòng)費(fèi)用不同，它屬于相對(duì)固定的費(fèi)用，其費(fèi)用總額并不隨著開發(fā)產(chǎn)品量的增減而成比例的增減。 但就單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用來(lái)說(shuō)，則隨著開發(fā)產(chǎn)品量的變動(dòng)而成反比例的變動(dòng)，即完成開發(fā)產(chǎn)品 數(shù)量增加，單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用隨之減少；反之，完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量減少，單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)?的費(fèi)用隨之增加。因此，超額完成開發(fā)任務(wù)，就可降低開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)。開發(fā)間接費(fèi)用的總分類核算，在“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行。企業(yè)所屬各內(nèi)部獨(dú)立核算單位發(fā) 生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用，都要自“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”、“累計(jì)折舊”、“遞延資產(chǎn)”、 “銀行存款”、“周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房攤銷”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的借方，作如 下分錄入賬：借：開發(fā)間接費(fèi)用 41 600貸：應(yīng)付工資 8 000應(yīng)付福利費(fèi) 1120