一房二賣案件的處理

1、如果對(duì)您有幫助！感謝評(píng)論與分享一房二賣案件的處理導(dǎo)讀 ：本文 一房二賣案件的處理 ，僅供參考，如果覺得很不錯(cuò)，歡迎 點(diǎn)評(píng)和分享。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干 問題的解釋（以下簡稱商品房司法解釋 ）已于 2003 年 6 月 1 日 起施行。其中第八、九、十條對(duì)于商品房重復(fù)銷售問題均有規(guī)定。有 人認(rèn)為這是對(duì)于一房二賣問題的一般性規(guī)定。 筆者不以為然。 對(duì)于相 關(guān)問題應(yīng)如何理解與適用，在此試做探析。需要指出的是， “一房二賣”與商品房的重復(fù)銷售， 并非同一概 念，而是一般與特殊的包含關(guān)系。 由于該司法解釋第一條開宗明義地 指出：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)

2、企業(yè)（以下 統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋 所有權(quán)于買受人， 買受人支付價(jià)款的合同。 ”因此商品房重復(fù)銷售的 主體是特定的， 出售方僅限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 而現(xiàn)實(shí)生活中一房二 賣的賣方，既可能是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也可能是其他法人或者個(gè)人。 基于特別規(guī)定優(yōu)先的原則，商品房重復(fù)銷售案件應(yīng)適用本司法解釋， 而普通的一房二賣案件， 則應(yīng)適用合同法和民法通則 的規(guī)定。一、普通一房二賣案件的處理 普通一房二賣是指賣方以同一房屋為標(biāo)的， 在與一方當(dāng)事人簽定 買賣合同但尚未辦理過戶登記時(shí)， 又與第三方簽定買賣合同， 從而導(dǎo) 致新買方和舊買方均希望獲得同一房屋的利益沖突。 誰能最終獲

3、得該如果對(duì)您有幫助！感謝評(píng)論與分享房屋的問題，取決于先后兩個(gè)合同的效力及履行。不少人認(rèn)為，由于 兩個(gè)合同存在著目的上的沖突， 因此至少有一個(gè)合同是無效的。 這種 看法其實(shí)是不科學(xué)的。在筆者看來，兩個(gè)合同完全可能同時(shí)有效。至 于目的上的沖突問題，可以通過違約責(zé)任制度去解決。（一）就第一個(gè)買賣合同而言，無論是從法律還是從理論的角度 來看，其效力都不應(yīng)由于沒有辦理過戶登記而受到任何影響。1、法律或行政法規(guī)并未將房屋買賣過戶登記規(guī)定為生效性登記。 我國合同法第四十四條第二款的規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī) 定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！弊罡呷嗣穹ㄔ?關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解

4、釋（一） 第九 條進(jìn)一步明確規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)， 或者辦理批準(zhǔn)、 登記等手續(xù)才生效， 在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍 未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng) 當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)， 但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力， 合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。 ”可見，司法解釋嚴(yán)格將法 定登記分為生效性登記和物權(quán)變更登記。 僅僅對(duì)于法律和行政法規(guī)規(guī) 定的生效性登記而言， 未登記才會(huì)影響合同的效力。 而房屋買賣過戶 登記顯然不屬于此。雖然我國城市房地產(chǎn)管理法 第三十五條規(guī)定： “房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、

5、 抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登 記?！钡⑽匆?guī)定登記與合同效力之間的關(guān)系。雖然建設(shè)部 1994 年8 月 13 日發(fā)布的關(guān)于貫徹 城市房地產(chǎn)管理法 若干意見的通知如果對(duì)您有幫助！感謝評(píng)論與分享規(guī)定：“凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的， 必須按房地產(chǎn)法第六十條第三款規(guī) 定的程序先到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請(qǐng)變更登記， 然 后憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土 地使用權(quán)變更登記， 不按上述規(guī)定程序辦理的， 其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更 一律無效?！钡牵勒瘴覈鴳椃ǖ诎耸艞l和立法法第五 十六條和第七十一條的相關(guān)規(guī)定， 行政法規(guī)只能由國務(wù)院制定， 建設(shè) 部的規(guī)定僅僅是規(guī)

6、章， 而規(guī)章對(duì)于房屋買賣合同的效力， 是無法構(gòu)成 影響的。可見，我國并沒有什么法律或行政法規(guī)將房屋買賣過戶登記 規(guī)定為生效性登記， 因此即使當(dāng)事人沒有辦理過戶登記， 也不會(huì)導(dǎo)致 其房屋買賣合同無效。2、房屋過戶登記屬于物權(quán)行為而非債權(quán)行為，因此不應(yīng)影響合 同的效力。物權(quán)行為與債權(quán)行為具有不同的性質(zhì)， 并將引起不同的法律后果。 債權(quán)行為是指直接引起債權(quán)債務(wù)關(guān)系成立、變更或消滅的民事行為， 而物權(quán)行為則是指直接引起物權(quán)取得、 變更或消滅的民事行為。 當(dāng)事 人訂立合同的行為由于引起了合同之債法律關(guān)系的發(fā)生， 因此是典型 的債權(quán)行為。但是，即使訂立的是以轉(zhuǎn)移所有權(quán)為目的的買賣合同， 訂立合同行為本身由

7、于不能直接導(dǎo)致所有權(quán)的轉(zhuǎn)移， 因此不屬于物權(quán) 行為。動(dòng)產(chǎn)的交付和不動(dòng)產(chǎn)的過戶登記行為， 才是直接引起物權(quán)轉(zhuǎn)移 的法律事實(shí)，從而才是物權(quán)行為。也就是說，對(duì)于房屋買賣而言，邏 輯上存在著相互銜接卻又不同的兩個(gè)階段： 第一階段是債權(quán)行為也就 是訂約行為， 其后果是引起合同的成立即債權(quán)債務(wù)關(guān)系的產(chǎn)生。 第二如果對(duì)您有幫助！感謝評(píng)論與分享階段是物權(quán)行為也就是房屋的交付與過戶登記行為， 其后果是引起房 屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。這兩個(gè)環(huán)節(jié)的行為卻一不可。債權(quán)行為是物權(quán)行為 的前提和基礎(chǔ)，物權(quán)行為是債權(quán)行為的要求和后果。需要說明的是， 房屋的交付與過戶登記具有雙重性質(zhì)，其一，從債的角度而言，它是 合同的履行行為，其二

8、，從物權(quán)的角度而言，它是物權(quán)變動(dòng)行為。區(qū) 分債權(quán)行為與物權(quán)行為的意義在于：由于債權(quán)系相對(duì)權(quán)，不能對(duì)抗合 同以外的第三人，一般情況下與第三人無關(guān)，因此無須公示。而所有 權(quán)屬于對(duì)世權(quán)，可以對(duì)抗合同以外的第三人，所以才有了公示與公信 的要求。就房屋買賣而言，過戶登記恰恰是公示與公信的體現(xiàn)，因此 只能是對(duì)于物權(quán)行為而非債權(quán)行為的要求。 未辦理過戶登記，也就不 會(huì)對(duì)合同之債的效力有任何影響，不過它將影響所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。房屋 的所有權(quán)仍然屬于賣方而尚未轉(zhuǎn)移給買方。（二）就第二個(gè)合同而言，其效力同樣應(yīng)當(dāng)予以肯定。有人認(rèn)為第二個(gè)合同是無效的，因?yàn)樗址噶说谝粋€(gè)買方的合法 權(quán)利。這種觀點(diǎn)是不能成立的。原因在于：既

9、然第一個(gè)買賣合同沒有 辦理過戶登記，因此房屋的所有權(quán)還保留在賣方的手中， 賣方當(dāng)然享 有包括處分權(quán)在內(nèi)的所有權(quán)的四項(xiàng)全能。 與第二個(gè)買方簽定買賣合同， 無非是賣方行使處分權(quán)的體現(xiàn)。至于第一個(gè)買方，未過戶登記意味著 其尚未取得所有權(quán)，而僅僅享有對(duì)房屋的債權(quán)。而按照民法原理，債 權(quán)是不能對(duì)抗第三人的，因此也就不可能被第三人所侵犯。作為侵權(quán) 的對(duì)象，只能是具有對(duì)世性的絕對(duì)權(quán)如物權(quán)、人身權(quán)等。我國合同 法第一百二十一條之所以規(guī)定：“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成如果對(duì)您有幫助！感謝評(píng)論與分享違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛， 依照法律規(guī)定或者按照約定解決?！倍匆?guī)定由第三人直

10、接向合同中 的受害方承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，原因就在于債權(quán)不具有對(duì)世性從而不能成為 侵權(quán)的對(duì)象。一房二賣案件中的第一個(gè)買方，由于尚未取得房屋的所 有權(quán)，因此不能聲稱第二個(gè)合同侵犯了其所有權(quán)。 第二個(gè)合同既然不 屬于侵犯他人合法權(quán)利的合同，當(dāng)然不應(yīng)被認(rèn)定為無效。如此看來，前后兩個(gè)買賣合同都是有效的。但由于其標(biāo)的是同一 的，房屋只能實(shí)際交付給一個(gè)買方，只有一個(gè)買賣合同能夠被賣方所 實(shí)際履行。該合同的買方，基于合法有效的合同并辦理了過戶登記手 續(xù)，所取得的房屋所有權(quán)合法有效，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。而另一位 買方，可以要求追究賣方的違約責(zé)任。賣方基于合法有效的合同而產(chǎn) 生出實(shí)際交付房屋并過戶的義務(wù)，由于他沒有履行

11、該義務(wù)，因此理應(yīng) 承擔(dān)違約責(zé)任。鑒于房屋已經(jīng)歸屬他人，賣方失去了繼續(xù)實(shí)際履行合 同的能力，因此其承擔(dān)違約責(zé)任的方式只能是支付違約金或賠償損失。二、商品房重復(fù)銷售案件的處理最高人民法院商品房司法解釋對(duì)此有一些特別規(guī)定并體現(xiàn)了 不同于傳統(tǒng)民法的精神。主要是對(duì)買方的傾斜式保護(hù)。普通一房二賣 是典型的民事法律關(guān)系，因此不論是依傳統(tǒng)的民法原理還是我國 民 法通則和合同法的規(guī)定，對(duì)于有關(guān)當(dāng)事人都應(yīng)一視同仁，平等 相待。但現(xiàn)代社會(huì)中存在著不少特殊的情形， 一方當(dāng)事人在民事法律 關(guān)系中具有明顯的優(yōu)勢并時(shí)常利用該優(yōu)勢謀求不合理的利益。如果仍如果對(duì)您有幫助！感謝評(píng)論與分享然適用傳統(tǒng)民法理論， 就會(huì)形成形式上平等而實(shí)質(zhì)上顯失公平的狀況。 于是產(chǎn)生了扶助弱勢群體、對(duì)弱者傾斜保護(hù)的要求。 消費(fèi)者權(quán)益保 護(hù)法、醫(yī)患糾紛的特別規(guī)定，以及對(duì)格式條款的嚴(yán)格限制，就是該 種理論的產(chǎn)物。在商品房銷售合同中，作為賣方的房地產(chǎn)企業(yè)，與普 通購房人相比較， 其優(yōu)勢相當(dāng)明顯， 其濫用強(qiáng)者優(yōu)勢侵害購房人合法 利益的情況屢見不鮮。因此 商品房司法解釋作出傾斜保護(hù)購房人 的相關(guān)規(guī)定，也就是理所當(dāng)然的