商業(yè)物業(yè)租售運營機制

1、商業(yè)物業(yè)租售運營機制目 錄 頁碼前言 3第一章商業(yè)物業(yè)經營組織 3第一節(jié) 商業(yè)物業(yè)經營的含義第二節(jié) 商業(yè)物業(yè)經營機構第二章商業(yè)物業(yè)的前期與規(guī)劃設計論證和經營方案制定與審批6第一節(jié) 前期論證與規(guī)劃設計論證第二節(jié) 租售規(guī)劃制定與流程轉換第三章商用物業(yè)租售營銷方案的制定與審批 8第一節(jié) 租售營銷方案制定與審批第二節(jié) 單元售價的制定第三節(jié) 單元租價的制定第四節(jié) 階段性價格調整及制定促銷措施第五節(jié) 制定商用物業(yè)租售付款方式第四章 商鋪/寫字樓面積計算與編號 19第五章宣傳推廣與營銷費用的制定與審批 20第一篇 商業(yè)物業(yè)的宣傳推廣工作指引第二篇 商業(yè)物業(yè)營銷費用預算管理辦法第二節(jié) 預算編制及評審小組第三節(jié)

2、 年度預算編制和審批流程第四節(jié) 月度預算編制及審批流程第五節(jié)預算方案調整 第六節(jié)預算執(zhí)行監(jiān)督措施第七節(jié)營銷費用標準單價第六章 交樓標準的制定及審定裝修標準 30第一節(jié)商用物業(yè)交樓標準的制定第二節(jié)審定裝修標準第七章商鋪銷售、租賃工作程序 32第一篇銷售第二篇租賃第一節(jié)認租手續(xù)及審批辦理程序第二節(jié)商場/商鋪租戶租賃資格評估第三節(jié)寫字樓租戶租賃資格評估第四節(jié)租賃合同簽署程序第五節(jié)續(xù)約、再岀租辦理程序弟八節(jié)競價程序第七節(jié)撻定程序第八節(jié)退租手續(xù)辦理程序第九節(jié)商鋪交付使用程序第十節(jié)帶租約岀售程序第十一節(jié)轉租程序第十二節(jié)現(xiàn)場管理規(guī)定52第八章商用物業(yè)租售臺帳建立及租售控制程序第一節(jié)租售臺帳第二節(jié)租售控制第九

3、章 經營管理及推廣 56第一節(jié)租金、管理費繳付程序第二節(jié)租金摧收及違約處理程序冃U言合生創(chuàng)展集團在董事局的正確領導下得到迅猛的發(fā)展，業(yè)務從廣州拓展到北京、上海、天津、西安等地，在商品住宅市場上，已成為行業(yè)的領頭羊。隨著集團業(yè)務的不斷擴張以及廣州房地產市場競爭的日益激 烈，如何使企業(yè)能在變幻莫測的市場環(huán)境中游刃有余地主宰發(fā)展速度，能在充滿風險的投資環(huán)境中保持穩(wěn)健， 規(guī)避風險，成為地區(qū)公司實施以房地產開發(fā)為核心的多元化策略的岀發(fā)點。盤活資產，經營好商用物業(yè)將成為地區(qū)公司另一個利潤的來源，增值的商用物業(yè)和穩(wěn)定的長期性收益將 有利于集團長期穩(wěn)定的發(fā)展。本制度將建立起一個商用物業(yè)的經營體系，指導該項工作

4、的進行。第一章商業(yè)物業(yè)經營組織第一節(jié)商業(yè)物業(yè)經營的含義一、商用物業(yè)范圍由地區(qū)公司下屬各項目公司開發(fā)、建設的所有用于營商或辦公用途的物業(yè)，具體包括：1、大型純商業(yè)項目（專業(yè)寫字樓、專業(yè)商場）整個項目用途是純商業(yè)的，無住宅功能的，例如越華項目依托住宅區(qū)、商住結合，但單體面積40000就以上，例如駿景商業(yè)廣場2、非大型純商業(yè)項目（地鋪、商業(yè)裙樓、改作商用的架空層或其他場地）二、經營的含義1、指通過充分的市場調研，準確的市場定位，合理的規(guī)劃設計，建造岀優(yōu)質的商業(yè)物業(yè)，運用富有成效 的營銷手段，租賃與銷售的合理分配使商用物業(yè)建設良性循環(huán)，物業(yè)不斷增值從而使公司利益最大化的行為過 程。2、具體表現(xiàn)為以下四

5、個階段：（1 ）投資開發(fā)期市場環(huán)境調研項目可行性分析 -市場定位論證(2) 前期策劃期專項市場調研及對手分析項目的發(fā)展目標規(guī)劃設計確定具體市場定位總體市場策略(3) 租售推廣期項目主題整體形象包裝項目布局規(guī)劃項目功能規(guī)劃租賃與銷售分配時期、區(qū)域劃分及推廣時機的把握階段租售計劃制定策略定價租/售宣傳推廣租售洽談及簽約(4) 經營期商家經營行為管理，包括對商家的經營范圍及合法經營的管理、形象管理、污染管理等。物業(yè)管理：包括公共秩序、車流人流管理、貨物運送、設施管理、安全等等。公共關系管理：處理與工商行政管理部門、環(huán)保、消防、公安、衛(wèi)生檢疫、街道、城管等政府部 門的關系。經營期宣傳推廣確立市場形象，

6、提高市場知名度和地位，吸引消費者來消費。定期翻新及注入新元素：以求保持新鮮感和貼近消費者。租金、推廣費、管理費等收取。跟蹤了解商戶的經營狀況，應對減租要求。增加設施或制造優(yōu)勢，為商家創(chuàng)造更好的營商環(huán)境，使物業(yè)升值。第二節(jié)商業(yè)物業(yè)經營機構、系統(tǒng)架構見附件、分工與職責1、地區(qū)公司營銷中心(1) 代表地區(qū)公司對其管轄范圍內的商用物業(yè)擔當資產管理者角色及統(tǒng)籌策劃、租售、宣傳推廣和經 營管理工作，并向地區(qū)公司經營班子負責。(2) 指導、幫助、管理、監(jiān)管地區(qū)公司屬下項目公司對需要出售商用物業(yè)進行策劃、銷售及宣傳推廣 工作。(3) 負責對用于岀租的商用物業(yè)進行市場調研、市場定位、策劃、招租、宣傳推廣及經營期

7、經營管理 和宣傳推廣工作。具體工作由營銷中心商業(yè)物業(yè)經營部組織實施。(4 )對駿景商業(yè)廣場、越華兩個項目進行市調、策劃、租售、宣傳推廣和經營推廣工作。2、項目公司(1 )負責對相關項目的商用物業(yè)組織協(xié)調包括：規(guī)劃設計、建筑施工、裝修、竣工驗收、物業(yè)改造等 方面的工作。(2 )受營銷中心委托對需岀售的商用物業(yè)進行策劃、銷售及宣傳推廣工作。(3 )負責協(xié)調營商與居住兩方面的關系，以及完成營商所需的各種硬件和周邊必備的條件。(4 )負責商用物業(yè)工程進度和質量的監(jiān)管，以確保商用物業(yè)按時按質交付使用。(5 )根據營銷中心的要求對建成商業(yè)進行改造或完善工程。(6 )負責現(xiàn)場招租處的建造和裝修。(7 )負責

8、租金收取工作，并按要求建立臺帳，填寫報表上報營銷中心及財務部。(8 )與商戶有關工程條件的談判。(9 )對項目所屬的商鋪進行經營期內的工作。3、廣東康景物業(yè)服務有限公司(1 )負責對商用物業(yè)實施專業(yè)的物業(yè)管理。(2 )協(xié)調商戶與業(yè)主之間，商戶與街道、城管等政府部門之間的公共關系。(3 )協(xié)助商業(yè)物業(yè)宣傳推廣活動。(4 )根據租賃合同對商家進行現(xiàn)場的管理，包括經營范圍、合法經營行為、店面形象、污染等等。4、其他部門的職責與住宅開發(fā)的分工和職責大致相同。三、崗位職責及人員定編見附件第二章商業(yè)物業(yè)的前期與規(guī)劃設計論證和經營方案的制定與審批第一節(jié)前期與規(guī)劃設計論證1、商業(yè)物業(yè)論證的管理制度和工作流程與

9、項目論證管理規(guī)范相關規(guī)定基本一致。2、論證附件附件1 市場定位報告附件2項目全程價格方案附件3營銷計劃書附件4規(guī)劃設計要點一覽表附件5經營計劃財務評估分析編制說明附件6項目經營計劃財務評估分析規(guī)定附件7各經營期利潤測算表附件8項目經營計劃成本明細表附件9項目各期資金回籠預測表附件10項目經營計劃各期現(xiàn)金流量分析表附件11項目經營計劃各期融資計劃及還貸計劃表附件12項目經營計劃資金成本估算表附件13單位（項）工程進度計劃表附件14單位（項）工程主要進度控制點匯總表附件15項目工程工作計劃表附件16地塊住宅主要進度控制點完成時間計劃附件17項目網絡計劃圖附件18住宅項目網絡計劃圖備注：（1）共18

10、個附件，黑色加粗附件呈報集團領導閱相關文件一致。第二節(jié)租售規(guī)劃與轉換流程（2）附件1、2、3本章后附有格式范本，附件4-18文件格式與項目論證管理規(guī)范項目公司 - 每間鋪定售價租售轉換工作指引經營部每間鋪定租價 營銷中心 一次 項目公司整租售規(guī)劃出售經營部岀租1、項目公司與經營部分別就各自的投資回報要求，確定每間鋪售價、租價，應根據實際的位置、平面、進深 比、大小、人流等制定，便于后期規(guī)劃和轉換。2、在每年年頭要召開全年的租售規(guī)劃會議，在項目商業(yè)交付前三個月要召開專項租售規(guī)劃會議。3、租售比例原則上為 7 : 3。4、戈U定租售范圍須明確到每間鋪。5、對于出售或出租范圍中的物業(yè)可以租售轉換。6

11、、對于未出租的，經地區(qū)財務核對租售控制表（附后）后可以出售，已出租的轉入帶租約出售程序。7、在出租范圍中轉換成出售的面積，須在經營部考核指標相應調整，具體可在年底統(tǒng)一調整。第三章商用物業(yè)租售營銷方案的制定與審批第一節(jié)租售營銷方案制定與審批在商業(yè)物業(yè)落成并準備招租前三個月有關部門應開始著手安排租賃經營方案。一、工作流程二、工作指引1、商業(yè)項目第一次租賃經營方案至少應包括以下內容：（1）市場及對手狀況。（2）項目的優(yōu)劣勢分析。（3）項目定位建議。（4）項目的成本攤分系數建議。（5）項目總平均租金回報率及基準價建議。（6）招租策略（例如分期、分區(qū)攤岀策略等）。（7 ） 裝修及設備標準建議。（8 ）

12、租賃條件建議。（9 ） 形象主題及宣傳推廣費用與策略的建議。（10 ）如以小面積岀租為主的鋪或商場，須作岀開業(yè)一年內的經營期宣傳推廣計劃及費用建議。2、方案中各項目內容的制定指引見相關工作指引，例如：制定項目總平均租金回報率時參照租金定價工作程 序中第二章的工作指引，如運作當中要修改回報率，審批程序則按第二章上所列的程序報批。第二節(jié)單元售價的制定商用物業(yè)單元定價：營銷中心根據商用物業(yè)均價分布圖及面積表，結合項目公司推售策略及不同的地理位 置、環(huán)境特點等，制定出商用物業(yè)具體單元的銷售價格（單價及總價）。一、工作流程二、工作指引1、項目公司根據推售策略擬樓宇推售計劃報營銷中心，推售計劃內容應包括：

13、本次推岀的商用物業(yè)組 團、時間安排、每一單元價差。2、營銷中心收到推售計劃后，根據推售計劃，結合本部門意見岀具基準價格試算表。3、基準價格試算的步驟：（1）商用物業(yè)樓宇均價分布圖，確認即將推岀的每一幢商用物業(yè)均價；（2）為確保實收價格達到計劃價格指標，需將常規(guī)折扣計入每幢商用物業(yè)均價內，得岀推售均價。常規(guī)折扣主要有：付款方式折扣、內部認購折扣、領導特批折扣、等。推售均價計算方法為： 推售均價=均價分布圖規(guī)定的樓宇均價X1牛壬常規(guī)折扣）;（3）確定推售均價后，根據項目公司的推售計劃、本部門意見、結合每一單元的特點，綜合各種權數后，對每一單元計算岀一個試算價格，并匯編成商用物業(yè)價格試算一覽表。4、

14、營銷中心組織召開定價會議，討論價格試算一覽表的可行性，與會人員應包括：營銷老總、價格小 組成員、營銷中心負責人、營銷中心定價組成員，財務部有關人員。5、經價格會議討論取得共識后，由營銷中心根據試算表制定岀每幢樓宇的商用物業(yè)價目表及使用說明，經財務部核實后，加蓋項目公司公章，然后頒發(fā)給項目公司使用。三、影響商鋪定價的因素1、客流量系數這是衡量一個商鋪價值最重要的因素，客流量越大的商鋪，商業(yè)價值越高；反之，則越低。2、間隔設計系數一個商鋪，它的門面越闊價值越高、縱深越小價值越高；反之，則越低。3、面積系數一個商鋪，它的面積越小，涉及的總金額就相對較小，易為客戶接受；相反，面積越大，總金額就越高，市

15、場承受力就越弱。所以一個面積較小的商鋪的面積系數要高于一個面積較大的商鋪。4、樓層差系數由于首層商鋪能接觸到較大的客流量，而位于二層的商鋪所接觸到的客流量就遠遠小于首層商鋪，所以一般而言，二層商鋪的價值只相當于首層商鋪的50%60%，而二層以上的商鋪與二層商鋪的價值則相去不遠。第三節(jié)單元租價的制定一、確定投資成本及分攤系數商業(yè)項目的價格系統(tǒng)是以總平均租金回報率為最終歸結，計算總平均租金回報率的基數是相關商業(yè)項目的平均投資成本。由于不同位置、不同樓層的商鋪/寫字樓價值并不一樣，為了易于比較故需把平均成本按照價值大小的一定比例分攤至各個區(qū)域。1、地鋪/裙樓投資成本攤分系數表2、工作指引(1) 因商

16、業(yè)物業(yè)的定位受地點、周邊人口數、交通狀況、物業(yè)狀況等眾多因素的影響，不能一概而論，故上述的成本系數分攤是根據目前地區(qū)公司現(xiàn)存商業(yè)物業(yè)的狀況來擬定，適合駿景、華景、帝景、愉景、暨南、珠帝、逸景街鋪項目使用。(2) 對于未來的項目應參照上述系數，結合項目的實際具體情況擬定。二、確定各商業(yè)項目總平均租金回報率及基準價總平均租金回報率： 是指整個商業(yè)項目所有商鋪 /寫字樓單元的年租金水平除以平均投資成本得到的回報基準價：是指與總平均租金回報率相對應的該項目的平均租金水平，應計算至各樓層。1、工作流程2、工作指引及步驟(1) 項目開盤前，營銷中心商業(yè)物業(yè)經營部對同期市場上同類物業(yè)的租貨條件作岀詳細調查。

17、(2) 根據市場情況，分別對用于生活配套的物業(yè)和主題定位的商業(yè)物業(yè)的最高租價作岀估算。(3) 根據財務部測算的投資成本，分別推算岀生活配套和主題定位商業(yè)物業(yè)各自的平均租金回報率及各 樓層的基準租價以及整個項目的總平均租金回報率。(4) 方案中應同時提岀因項目住宅入住人口數而推岀的商業(yè)面積及進度策略。(5) 營銷顧問小組，由地區(qū)公司營銷老總、財務老總、營銷中心相關人員、相關項目公司經理共同組 成，營銷中心負責組織協(xié)調相關工作的開展。(6) 營銷顧問小組組織召開論證會，小組各成員根據方案從各自的專業(yè)角度提岀建議，經過論證取得共 識后，商業(yè)物業(yè)經營部把論證結果形成書面報告，報公司決策層批示后，作為日

18、后制定具體價格的依據。(7) 商業(yè)項目的第一份租賃經營方案應包含本章內容，方案的其他內容詳見商業(yè)項目租賃經營方 案制定與審批。三、確立租金價格走勢根據已通過的總平均租金回報率和基準價，建立整個商業(yè)項目的租價走勢。除了考慮產品的“區(qū)”、“級”的 不同外，還要考慮商家的品牌、租用面積大小、行業(yè)的毛利率等因素。? 知名品牌，尤其是世界品牌能幫助迅速提升知名度，帶來人流，令周邊物業(yè)(包括住宅、商鋪)升值,無形價值大，所以實際租金較低，品牌知名度往往與租金水平成反比。? 租用面積大類似批發(fā)，往往租用面積與租金水平成反比。? 不同的行業(yè)承受租金的水平不一樣，商家能給付的租金數與其所處行業(yè)的毛利率密切相關。

19、? 商鋪對于不同位置、品牌、面積大小、實用率大小的租金差異要大于寫字樓?；谝陨鲜袌鎏卣骱蛢r格策略的八大原則，按以下流程和指引建立租價走勢。1、商鋪、寫字樓定價審批流程2、商鋪定價工作流程3、寫字樓定價工作程序4、工作指引(1)商鋪普通租戶的營銷價總體應在基準價上上浮20%，以應付品牌商家和大面積商家的下浮價格要求，其中用于應付品牌商家的比例是10%，大面積租用約為 6%除此之外的商家促銷下浮空間約為4%，合共20%。具體見下列表格:15%，國內品牌低于 25%，因此總平均回報率在各類商家中的分配比例建議如下表，以此制定營銷 價。 如果某商業(yè)項目的條件只能以大面積岀租(例如愉景31、32棟)，

20、則在定租金回報率時要充分考慮下浮幅度并制定租金水平。如項目條件允許存在大小不同面積岀租(例如駿景花園商鋪)，按行業(yè) 經驗，大面積岀租比例一般不超過45%，建議按下表制定營銷價。 如商家既是知名品牌又大面積承租，則表一與表二累加執(zhí)行。 當項目已岀租至 90%，則結算已岀租面積的加權平均租金回報率，并與公司要求的回報率相比較，若 高于公司要求，則計算其中的空間，分攤至剩余的面積上制定傾銷價。(2) 寫字樓的下浮要求體現(xiàn)在大面積承租上，據經驗，500就以上約占25%，1000就以上約25%，其余小面積占50%，所以寫字樓 300就以下的租金營銷價應在基準價上上浮10%，以應付大面積承租租金下浮及促銷

21、措施。(3) 上述指引中表一、二、三中給品牌商家和大面積承租商家在基準價基礎上下浮后形成的是營銷價，不 屬于打折范圍，其差額已在其他定價中彌補。(4) 由于商業(yè)物業(yè)又租又售，且同時進行，所以應對商業(yè)物業(yè)的項目為單位分別按公司要求全部定岀租價 和售價，從總體定價上把握定價是否達到公司要求。(5) 把投資成本價值系數分攤至各價格區(qū)的不同樓層。(6) 促銷措施的制定和實施見階段性租賃價格調整。四、制定租賃條件租賃條件：包括承租位置、面積、租金水平、承租期、免租期、遞增率和交付裝修標準和設施、設備 標準，廣告招牌位置及使用條件、管理費水平、推廣費用水平，預付或押金數量等等。1、審批流程與商鋪、寫字樓定

22、價審批流程相同。2、工作指引(1) 在申報項目租賃經營方案時與定價一起擬列在方案內，詳見制定和申報租賃經營方案。(2 )除租金外，方案中應列明以下項目，一般性標準指引如下： 承租期：小面積商鋪和寫字樓一般為兩至三年； 3001000 商鋪一般為五年； -1000 m以上5000 m商鋪一般為五至八年;-5000就以上商鋪一般八年以上; 10000就以上超市大賣場、百貨公司一般會要求十年至十五年，甚至更長。 免租期：一般1000就以下給予最多三個月； 1000就以上最少三個月甚至正式開張之日，最長不超過半年； 10000就以上大面積最少半年，可雙方協(xié)商一個合理的最長期限，由合同中予以約定。 遞增

23、率： 500就以下承租一般為 510% ; 500就1000就一般為 4%8% ; 1000就以上一般為 3%5% ;首二年不遞增，第三年起逐年遞增。(3 )廣告招牌位置： 每個商鋪應給予一個免費的招牌位置，在商場或商業(yè)街開業(yè)早期，對品牌企業(yè)、大面積承租或位置較偏的商戶可提供一至兩個設置在公共位置的廣告位，半年至一年的免費使用期，應視項目實際情況作 出安排。 對寫字樓租戶，應提供免費水牌，包括位于大堂及所在樓層，租戶也可在租用單元門口墻上免費掛公司招牌一個。 如果整棟物業(yè)不是由一個商戶整體租用，原則外墻廣告位置要按市場價值予以收費。 如果整棟物業(yè)是由一個商戶整體租用，外墻的使用權歸該商戶，以不

24、損壞結構，不丑化形象及符合國家有關法律法規(guī)為原則，租約期滿商戶應予恢復原狀。(4) 管理費水平 由廣東康景物業(yè)服務有限公司建議，經地區(qū)公司營銷中心、財務部會簽后，由地區(qū)公司總經理審批。 康景須于商業(yè)項目完工前兩個月完成上述審批工作，把結果遞交至營銷中心。 商場及商業(yè)步行街經營期的推廣費要包含在管理費中，向物價局申報，故康景在申報收費標準之前要把營銷中心經營部擬定的經營期推廣費商家承擔之部分融入管理費中，向物價局申報。(5) 租賃雙方簽署合同前，租戶要交納相當于兩個月租金的押金及一個月租金上期。第四節(jié)階段性價格調整及制定促銷措施促銷措施和階段性價格調整：根據市場的季節(jié)性和促銷策略，在營銷價上附加

25、一些優(yōu)惠措施或對租價作一些階段性調整，以促進商家在淡季開盤、競爭激烈等時候達成成交。一、工作流程、工作指引4%、國際品牌基準價下浮 20%和1、商鋪促銷措施的空間來自：商鋪營銷價內已含有的基準價上浮的國內知名品牌基準價下浮10%的實際未用完的部分；寫字樓促銷措施的空間來自營銷價內已含有的基準價上浮3% , 300就1000就基準價下浮5%和1000就以上基準價下浮 10%實際未用的部分。詳見確立租金價格走勢的工作指引。2、擬定方案時，應注意把附加了優(yōu)惠條件或調整了價格后的租金回報率與公司要求的該項目租金回報率相比較。在原租金回報率不變的情況下恰當運用延長免租期、租價折扣、送管理費等手段促進成交

26、。3、營銷中心、財務部會簽方案，在不低于相關項目租金回報率前提下營銷老總作最終審定。4、該制度同時適用于租戶在合約期內提岀減租申請的處理。第五節(jié)制定商用物業(yè)租售付款方式商用物業(yè)付款方式：是指商用物業(yè)在買賣過程中我司提供給買受人可供選擇的幾種付款類型及付款計劃，如：出售商用物業(yè)時提供給客戶選擇的一次性付款、揭行按揭、免息分期等。一、工作流程工作指引1、商用物業(yè)推售前，項目公司根據銷售策略、結合市場因素提岀商用物業(yè)付款方式建議，建議內容包括：付款種類、優(yōu)惠政策、付款計劃等；或商用物業(yè)推岀租賃業(yè)務前，營銷中心商用物業(yè)經營部根 據租賃策略、結合市場因素提出商用物業(yè)付款方式建議，建議內容包括：租金繳付計

27、劃、優(yōu)惠政策 等。2、對于岀售的商用物業(yè)付款方式建議經營銷中心、財務部會簽后報公司領導審批，經審批同意后返回營銷中心銷售策劃組。對于岀租的商用物業(yè)付款方式建議經項目公司、財務部會簽后報公司領導審 批，經審批同意后返回營銷中心商用物業(yè)經營部。3、營銷中心一方面通知項目公司有關會簽結果，另一方面擬付款方式表。付款方式表經財務部審核，營銷老總審批后送行政人事部蓋章（項目公司公章）4、經蓋章的付款方式表由營銷中心頒布給項目公司貫徹執(zhí)行。三、付款方式表(范本)a) 岀售商用物業(yè)付款方表(范本)b) 岀租商用物業(yè)付款方表(范本)第四章 商鋪/寫字樓的面積計算與編號計算商鋪/寫字樓的面積：按照行業(yè)標準規(guī)定，

28、根據單體建筑平面施工圖計算出每一個商鋪/寫字樓單元的建筑面積、公攤及實用率，作為定價和租售依據。1、工作流程2、工作指引(1) 項目公司收到設計單位送來的商業(yè)物業(yè)施工平面圖(一式四份)后，送總工室。(2) 總工室審核圖紙，經確認無誤后，一份存檔，另三份發(fā)給營銷中心、審核部、營銷中心商業(yè)物業(yè)經營 部。(3) 營銷中心、審核部收到施工平面圖后，根據國家頒布的房地產測量方法以及公司的有關規(guī)定，分 別計算岀每一商業(yè)單元的面積(建筑面積、分攤面積和實用率)。(4) 營銷中心計算岀面積表并予以編號，經部門負責人簽字后，送審核部核對，經核實無誤后，送工程、 營銷老總審定。(5) 獲準的面積表返回營銷中心，由

29、營銷中心分發(fā)給審核部和營銷中心經營部。第五章、宣傳推廣與營銷費用的制訂與審批第一篇、商業(yè)物業(yè)的宣傳推廣工作指引一、工作階段主要分成三個階段： 項目前期：項目開工前后至正式向市場推岀之間的階段。 租售推廣期：指正式向市場推岀至大致上岀租或岀售完成之間的階段。 經營期：指商業(yè)項目開業(yè)后的階段。二、各階段的工作目標、方式、指引1、項目前期： 對大型的商業(yè)項目，特別是所在地塊未能必然性地讓市場認同具有高商業(yè)價值，需要對地塊的商業(yè) 價值進行培育的情況下，需要安排項目前期宣傳推廣。 主要方式以報紙軟文、公關活動、目標客群滲透為主：a、報紙軟文：在主流媒體上以新聞報導、專題文章等形式不經意地引導市場關注，并

30、認同地塊的商業(yè) 價值。b、目標客群包括商家及未來消費者兩層含義:對商家的滲透是針對性滲透，對符合商業(yè)物業(yè)定位的商家定期寄發(fā)宣傳品，以“匯報”項目進 度、思路以樹立他們對項目的信心。對消費者的滲透是廣泛式滲透，在公司原定的所有對外宣傳中，對任何機會、任何形式，只要能 傳遞信息，對消費者能作正面引導的機會都應利用。c、公關活動：包括組織新聞發(fā)布會、奠基儀式，組織專家論壇、智囊團、旗艦商家招商會等多種形式 發(fā)布消息和吸引注意力。2、租售推廣期： 在前期推廣的基礎上大張旗鼓地樹立、鞏固品牌和主題形象，通過對新概念的炒作，多角度地對商業(yè)物業(yè)的盈利能力和消費者能獲得新的消費體驗進行層層展現(xiàn)，深入剖析，有力

31、推動商家 的認同和進駐，同時也進一步為商家培養(yǎng)消費群。 主要方式有現(xiàn)場包裝、布置媒體廣告及軟性文章公關活動展覽會公益贊助等3、經營期： 主要針對商場及規(guī)模較大的商業(yè)街項目。 項目開業(yè)后，推廣的目的是要把項目的品牌和形象進一步鞏固和提升，重點是培養(yǎng)消費者到項目來消 費的消費習慣，在項目開業(yè)頭幾年、消費淡季，以及消費危機時期和過后（例如非典），宣傳推廣尤 為重要，只有吸引消費者的場所才是商家追逐之地，才是有升值潛力的黃金地。 主要方式：現(xiàn)場商業(yè)氣氛布置公關活動購物贈禮折扣促銷活動編輯形象/消費雜志媒體廣告展覽活動公益與贊助等等三、營銷費用的使用范圍1、廣告設計費2、廣告制作費3、媒體發(fā)布費4、代理

32、費5、手續(xù)費6、公關費7、活動費8、各種宣傳物料第二篇商業(yè)物業(yè)營銷費用預算管理辦法第一節(jié)預算編制及評審小組一、小組架構【、小組職能參與預算編制、評審、管理、監(jiān)督和考核第二節(jié)年度預算編制和審批流程一、編制2、工作指引(1) 董事局下達營銷費用指標，項目前期以預算總額來控制；租售推廣期以全年銷售營銷費用占全年 銷售收入的比例與全年租賃營銷費用占全年新簽定合同的年租金水平的比例共同構成；經營期以 每平方米一定金額來確定。(2) 租售推廣期租賃部分的營銷費用基準數為 合同上列示的租金單價x面積X12個月，并非當年實收租金。(3 )審核部通過招標方式制定預算內各類單項費用價格標準，以供營銷中心和經營部編

33、制預算方案、 費用結算之用。(4 )預算單位須于每年一月中旬前擬定年度預算方案。二、評審1、評審程序2、評審工作指引(1) 參與初審的部門對年度預算進行會審，并提出相應的建議措施。(2) 營銷中心綜合會審意見，結合實際需要，對原方案作出調整。(3) 經調整后的預算方案由評審小組對新方案進行二次會審，最終決定年度預算方案。全年營銷費（4）方案確定后，集團公司與董事局、地區(qū)公司營銷中心、經營部與集團公司分別簽定用預算責任書，并按年度預算方案制定月度預算方案。3、年度預算表第三節(jié)月度預算編制及審批程序、編制及審批流程二、操作規(guī)定1、 經營部根據年度預算方案，于每月25日之前擬定下一個月的預算方案，并

34、報地區(qū)公司銷售副總審批；2、銷售副總審批同意的本月預算方案交由地區(qū)公司財務部備案；3、經營部執(zhí)行當月預算方案。三、月度預算表四、月度預算方案實施1、工作流程2、工作指引（1）計劃、合同會簽程序。3、結算 結算是指方案實施后對相關費用的支付。（1） 計劃類費用結算：按樣報或播岀證明憑實結算有關款項；（2 ） 合同類、請示類費用結算：則根據驗收制度驗收，按合同條款如實結算款項；（3 ） 各類款項支付必須按財務新頒的付款審批制度報批；（4 ） 禁止將結算款折分請款，一經查實，從重處罰經辦人及部門負責人。第四節(jié)預算方案調整一、操作流程二、操作規(guī)定1、 經營部在預算執(zhí)行過程中根據實際需要提出預算調整方案

35、（一般指年度預算方案），或有關單位（如:審計室、財務部、營銷中心等）在監(jiān)督預算執(zhí)行時提出修改建議；2、評審小組對預算調整方案或建議進行會審，會審通過后預算單位調整原方案，并按調整后方案執(zhí)行；第五節(jié)預算執(zhí)行監(jiān)督措施1、地區(qū)公司財務部及營銷中心經營部應分別設立預算監(jiān)控臺帳如：預算執(zhí)行情況登記表（見下表），用于掌握預算執(zhí)行情況、使用進度；2、每月26日費用經營部將本月預算執(zhí)行情況登記表報地區(qū)公司財務復核，每月30日財務部門將復核無誤的預算執(zhí)行情況登記表報公司領導；預算執(zhí)行情況匯總表項目公司全年預算總額1月份2月份月份本月預算額本月實 際發(fā)生 額本月實 際支付 營銷費 用金額本月已 付款金 額與本 月

36、預算 額比率本年累計 已付款金 額與本年 累計預算 額比率本月預算額本月實 際發(fā)生 額本月實 際支付 營銷費 用金額本月已 付款金 額與本 月預算 額比率本年累計 已付款金 額與本年 累計預算 額比率本月預算額本月實 際發(fā)生 額本月實 際支付 營銷費 用金額本月已 付款金 額與本 月預算 額比率本年累計 已付款金 額與本年 累計預算 額比率駿景項目華景項目帝景項目愉景項目珠江帝景逸景翠園華南新城合 計注：對于須預警的數據，請在該數據左上方以“* "表示3、每月費用統(tǒng)計區(qū)間為：上月26日至本月25日，一月份為1月1日至25日，六月份為5月26日至6月30日，七月份為7月1日至7月25日

37、，十二月份為11月26日至12月31日；4、 審計室對預算執(zhí)行情況起監(jiān)督審計作用，財務部必須于每月1日前將上月 預算執(zhí)行情況匯總表報審計室。每半年，由地區(qū)公司財務部、審核部、審計室聯(lián)合對各預算單位的預算執(zhí)行情況進行審計，并根據實際需要對預算進行調整；5、預算制訂后，要求每季度費用支岀不超岀預算，上月余額可結轉下月使用，各類別可相互挪動，但不可挪作營銷費用以外的用途。第六節(jié)預算考核辦法一、預算編制時間規(guī)定1、 營銷中心經營部必須于每年1月10日前將本年度預算方案報評審小組，評審小組必須及時組織會審，并在5個工作日完成初審工作，5個工作日內完成二次會審，1月底簽訂預算責任書；2、 經營部必須于每月

38、 25日前擬定下一個月的預算方案，并于25日當天送至銷售副總辦公室審批；3、 經營部收到已經批復的預算方案后，1個工作內將預算方案復印件送地區(qū)公司財務備案；二、預算執(zhí)行考核辦法營銷費用預算列入年終獎金考核內容，按預算完成情況進行考核，節(jié)約有獎，超支懲罰，具體事項在獎金考核辦法中另行規(guī)定。第七節(jié)營銷費用標準單價一、制定標準單價程序1、操作流程 2、操作規(guī)定（1）經營部根據審核部要求列岀費用明細表，明細表內容包括：費用名稱、規(guī)格、制作要求等；（2）審核部根據經營部提供的有關資料按招標程序確定合作單位及標準單價；，以標準（或招標），（3） 經營部根據實際需要與合作單位簽訂合作合同（如：宣傳印刷合同、

39、廣告制作合同等） 單價作為合同單價，凡與標準單價不符或未有標準單價的，均須報審核部審定價格 并對標準單價表予以補充；（4）審核部必須定期了解市場行情，以確保標準單價符合市場趨勢，每季度必岀一份市場調查報 告，以進一步評估標準單價的可行性，并報評審小組；（5）標準單價與操作與住宅推廣基本保持一致。第六章交樓標準的制定及審定裝修標準第一節(jié)商用物業(yè)交樓標準的制定商用物業(yè)交樓標準：是指我司將商用物業(yè)交付給業(yè)主使用時所需具備的裝修條件，商用物業(yè)交樓標準的書面文本分兩類，一類是用于宣傳推廣的書面文本，另一類是用于買賣合同附件及現(xiàn)場施工的書面文本。一、工作流程二、工作指引1、商用物業(yè)推租售前或現(xiàn)場施工進入裝

40、修階段，項目公司擬商用物業(yè)交樓標準書面文本，交樓標準 內容包括：公共部分、室內部分、水電等。2、交樓標準經營銷中心、審核部、規(guī)劃設計室、總工室會簽，公司領導審定。3、經審定的交樓標準返回項目公司，項目公司根據會審意見修改原交樓標準，確認無誤后發(fā)給相關 單位（營銷策劃組、簽約組、經營部、工程部）使用。第二節(jié)審定裝修標準裝修標準：是指各樓盤商用物業(yè)的門面、室內外交樓標準，裝修標準必須經報批，通過后方可頒布執(zhí)行。一、工作流程二、工作指引1、裝修標準建議應考慮所在樓盤的檔次、規(guī)模及成本控制因素。2、新建樓盤或原為毛坯的樓盤的裝修標準審定均按上述程序執(zhí)行。3、已提供裝修物業(yè)因為出租的要求需重新提供裝修，

41、按以下程序操作：第七章商鋪銷售、租賃工作程序第一篇銷售由于商用物業(yè)銷售工作程序與現(xiàn)在執(zhí)行的樓宇銷售工作程序相同，在此不作重列 附認購書和買賣契約第二篇租賃第一節(jié)認租手續(xù)及審批辦理程序認租手續(xù)：在現(xiàn)場招商中，為了盡快明確客戶意向，促成招租成功，現(xiàn)場項目主管有權在客戶已符合公司批準 的價格、功能、定位時，收取客戶認租金（同售樓時收取認購定金的目的一致）。一、工作流程二、工作指引1、 招租人員須熟悉每間商鋪 /寫字樓的價格、功能定位，在這個前提下與客戶洽談。2、經洽談雙方取得共識后，要求客戶提交資格評估資料并簽認租意向書?？蛻籼峤毁Y料（包括但不限以下事項）公司營業(yè)執(zhí)照復印件或身份證明復印件。公司及經

42、營品牌的簡介。店面或櫥窗的 VI （須提供相片）。相關專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)證、上崗證。3、 項目主管須依據商場 /商鋪租戶資格評估表進行初評（評估要求見商場/商鋪租戶租賃資格評估表使 用說明）。4、初評達標，項目主管審核認租書后簽名并督促招租人員帶客戶至項目公司財務交認租金，認租金原則上為首月租金的一半，300就以上客戶交 5000元。5、 項目主管須于當日填好商鋪岀租意見書，附齊商場/商鋪租戶租賃資格評估表、認租書、認租 金收據（復印件）、客戶資料，并最遲于次日內遞交營銷中心經營部。6、財務開票時須注明鋪號，認租人姓名，并且只能寫臨時認租金并只開收據，不能寫訂金或其它。7、租售控表見第八章8、 如

43、營銷中心不批準岀租，項目主管須執(zhí)退回的商鋪岀租意見書 和客戶認租書、認租金收據，協(xié)助客 戶退款。附件：商鋪臨時認租書范本第二節(jié)商場/商鋪租戶租賃資格評估一、商場/商鋪租戶租賃資格評估表二、工作指引1、本表適用于商場及商鋪租戶在承租、續(xù)約時的評估；2、滿分標準分為100分；3、 除超市和醫(yī)療配套外，只有總分達到70分的商戶才有資格租用商鋪，其中：國際知名品牌租賃條件單項不低于48分，國內知名品牌不低于54分，無品牌者不低于 60分。在兩家以上商戶綜合素質對比時，綜合得 分高者得。過往有嚴重拖租欠租紀錄和嚴重違章違法經營情況者，即否決了該商戶的租賃資格;4、超市和醫(yī)療配套通常為社區(qū)必備，回報率一般

44、達不到公司回報率，該表將用于兩家以上對比之用，分高者得；5、租賃條件的實得分按以下公式和步驟計算。（1）公司要求的凈回報率：該鋪月租單價X（要求總租期-免租期）+總租期月數X個月1乞投資成本（2）計算租戶租賃條件的實體凈回報率凈回報率=首年月租單價X （總租期月數免租期）+總租期月數X12個月+實際投資成本（3）增減比率=（租戶實付凈回報率一公司要求凈回報率）+公司要求凈回報率（4）注釋：a、投資成本：地區(qū)公司財務部將提供各商業(yè)項目的平均投資成本，并按“成本分攤系數"把平均成本 分攤至不同的樓層，從而得岀各項目不同樓層的投資成本。b、實際投資成本：若租戶要求提高或降低裝修標準或設備數

45、量、質量，則應在上述投資成本基礎上加 減提高或降低的部分，從而得岀實際投資成本。（5）舉例： 公司要求：定價100元/就月，3個月免租期，3年租約，提供裝修且成本為4300元/就;租戶可付：120元/就月，6個月免租期，3年合約，免裝修交付。 評估步驟：a、測算免裝修后成本：假設該案例為 3500元/ m2b、計算公司要求凈回報率：100元/ m 月X（ 36個月一3個月）+3個月=元/ m 月t實際單月租金元/ m 月 x倫月+ 430元/ m =%c、計算商戶實付凈回報率120元/ m 月X（ 36個月一6個月）+ 個月=100元/ m 月T實際單月租金100 元/ m 月 x 1個月+

46、350元/ m =%d、租戶實付的凈回報率明顯高于公司要求的回報率，則計算增減比例：（%） - %=%e、租戶在“租賃條件”項目上的實得分:（1 + %）x 60 分=分6、因每個商業(yè)項目的旗艦店的價值體現(xiàn)在對項目知名度的提升，增加人流及提升其他商鋪的租值，故可以不按此評價 法進行評估專案報批。7、經營行為紀錄來源有：（1）曾向本公司租用物業(yè)的租戶可查以往交租記錄和租戶檔案。（2）未向本公司租用物業(yè)的租戶可從報章及行業(yè)了解。（3）如沒發(fā)現(xiàn)不良紀錄即得8分。第三節(jié)寫字樓租戶租賃資格評估一、寫字樓租戶租賃資格評估表二、工作指引1、本表適用于租用場地作寫字樓用途的租戶在承租、續(xù)約時的評估。2、滿分標

47、準為100分。3、只有實得分達到 80分的商戶才有資格租用寫字樓。4、如兩個商戶同時要求租用同一位置，則分高者得。5、本評估法側重租賃條件的評估。第四節(jié) 租賃合同簽署程序一、租賃合同簽署程序寫字樓岀租中對客戶的評估較為容易，且以價高者得原則為主，因此在客戶到價后，可從認租直接到簽約程序，營銷中心在合同階段審核相關內容。1、工作流程2、工作指引A. 合同的填寫見合同使用規(guī)范。B. 合同用章經營銷中心、營銷副總、總經理批準。C. 押金標準為兩個月租金，可把已交之認租金作抵扣補充余額，交回認租金收據押金。D. 財務開押金單時，須依合同注明鋪號、承租方姓名、開押金收據。E. 由營銷中心經營部起草好收鋪

48、通知，財務收款后審核合同與通知一致，并蓋章，經辦物業(yè)顧問負 責送達。F. 收鋪通知一式四份，經營部、項目公司財務、客戶、管理中心各一份。附件：岀租意見表及收鋪通知范本、租賃合同使用規(guī)范租賃合同是指地區(qū)公司所有的商用物業(yè)岀租時與租戶簽定的物業(yè)租賃協(xié)議，由地區(qū)公司法律室以房地產管理局 租賃合同范本的基礎，結合地區(qū)公司岀租物業(yè)的實際情況分別編寫地區(qū)公司商場商鋪、臨街鋪及寫字樓物業(yè)租 賃合同范本，由相關職能部門會簽、修改，由公司領導審核后正式使用。一、條款應包括以下內容：1、租賃標的物的地址。2、租賃標的物租賃期限、租賃方式、租金支付方式等。3、租賃期內相關各方關于租賃標的物的權利及義務。4、租賃期內

49、相關各方的違約責任及相關賠償內容。二、租賃合同填寫要求：1、合同文本適用于確立房地產租賃關系。2、合同文本由合生創(chuàng)展地區(qū)公司統(tǒng)一印制。3、合同條款的解釋權屬合生創(chuàng)展地區(qū)公司。4、合同須用墨水筆或簽字筆填寫，不得涂改，不得漏填。5、合同的訂立人（岀租人、承租人）必須是自然人、法人、其他組織，其中無民事行為能力或限制民事行為能力的自然人必須由其法定代理人代理。6、合同未盡事宜，其他條款經雙方議定后，可填入第八十四條條款空白處，但內容不得違反國家、省、市有關法律和法規(guī)，如與合同有抵觸未作注明的，以合同為準。三、租賃合同會簽程序詳見租賃合同簽約程序。四、租賃合同一式五份、客戶、經營部、項目公司財務、管

50、理中心、地區(qū)公司資料室。第五節(jié)續(xù)約、再出租辦理程序物業(yè)租賃合同到期前，開展競價，同等條件下原承租方有優(yōu)先承租權，即續(xù)約；反之則岀價最高者承租，即再 岀租。一、工作流程二、工作指引1、所有租賃合同到期的物業(yè)均須參與競價。2、張貼通知15天為公告期，用于意向方了解查看物業(yè)情況。3、 法律規(guī)定了原租客在再岀租或岀售時，在同等條件下有優(yōu)先承租/購買權，故經辦部門須把競價通知 確保送達原租戶。4、如續(xù)約的須補齊因租金上升產生押金差額后，方可發(fā)岀收鋪通知。5、續(xù)約新合同的起租日期與原合同終止日期一致。6、續(xù)約不再給予免租期，再岀租只能給岀最長一個月免租裝修期。7、再岀租新合同的起租日期原則上以原租戶交回商

51、鋪日期為準。第六節(jié)競價程序商用物業(yè)岀貨方式主要以公開招租為主，其次為競價，針對續(xù)約、再岀租、生活基本配套（凈菜超市、醫(yī) 療、幼兒園、托兒所）以及租金水平會低于公司核定的投資回報率的岀租，須公開競價明確承租方及租賃條件。一、工作流程二、工作指引1、每年一月、四月、七月、十月的第五個工作日進行四次固定競價。2、當次競價日起 90天內，所有在下次競價目前到期的商用物業(yè)及需要的生活配套，均列入當次競價物 業(yè)范圍，統(tǒng)一發(fā)布公告。3、如有特殊情況，可安排專項競價。4、經營部負責對重點客戶送達競價公告（例如知名超市）、醫(yī)療中心。5、經營部統(tǒng)一接收競價書。6、經營部組織營銷中心價格組、審核部、財務部、相關項目

52、公司競價評議會。第七節(jié)撻定程序四種撻定情形：1、認租已獲得批準，認租方五個工作日內不簽正式租賃合同的，予以沒收認租金。2、已簽租賃合同，在起租日屆滿十五天內不收鋪的，予以沒收押金。3、已簽租賃合同且已收鋪，但沒有在首次免租期屆滿一個月內開業(yè)，予以沒收押金。4、執(zhí)行合同過程中，承租方要求更改租賃條件不獲岀租方同意的，予以沒收押金。一、工作流程二、工作指引1、取證須現(xiàn)場拍照。2、警告通知須送達承租方，第二、三種情況須在該鋪門面張貼通知并拍照取證。3、對達到上述三種情況，發(fā)岀警告給予五個工作日寬限期。4、警告和終止通知均須抄送管理中心。5、管理中心在接到終止通知后，須按通知之日停止水電供應，停辦裝修

53、申請，停止支付鑰匙，并派保安人員加強監(jiān)管。第八節(jié)退租手續(xù)辦理程序退租：指商鋪租賃期限到期，原承租方不愿續(xù)約或在競價中得不到承租權的，予以辦理退租。一、工作流程二、工作指引1、 項目主管應在租約到期前15天督促原租戶盡快搬遷。2、驗收日即為合同終止之日，如租戶拖延交鋪，則按合同約定收取延期費用。3、項目主管對租金交付情況開展檢查，管理中心對工程及管理費、水電費等，開展檢查，雙方應按合同的約定驗收無誤。4、項目主管、管理中心、租戶三方在驗收表上簽名，由管理中心收回鑰匙。5、項目主管協(xié)助項目公司財務退回租賃押金、管理中心負責退回管理費、水電費押金。6、該制度同時適用于寫字樓。附：小區(qū)商鋪退回驗收單第九節(jié)商鋪交付使用程序商鋪交付使用參照住宅交付，分兩步：第一步 由項目公司交付給康景物業(yè)；第二步由經營部協(xié)助康景物業(yè)交付給承租方。第一步 項目公司-康景一、工作流程二、工作指引1、施工、驗收、辦理綜合驗收均