哈爾濱市松北開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)研究

1、哈爾濱市松北開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)研究摘要：客觀(guān)地評(píng)價(jià)城市開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用程度，并針對(duì)問(wèn)題提出對(duì)策，對(duì)促進(jìn)城市開(kāi)發(fā)區(qū)土地可持續(xù)利用具有重要意義。本文以哈爾濱市松北開(kāi)發(fā)區(qū)為研究對(duì)象，構(gòu)建土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，通過(guò)計(jì)算和分析得出以下結(jié)論：哈爾濱市松北區(qū)已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地比例較大，工業(yè)用地占已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地的比例小；土地集約利用程度總體虛高；管理績(jī)效集約度突出。最后對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用提出合理性的建議。 關(guān)鍵詞：開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)研究一、問(wèn)題的提出哈爾濱松北開(kāi)發(fā)區(qū)作為哈爾濱市東北亞國(guó)際經(jīng)貿(mào)科技合作大通道，為適應(yīng)對(duì)俄經(jīng)貿(mào)科技合作開(kāi)展的需要，構(gòu)筑對(duì)俄出口加工和科技經(jīng)貿(mào)合作的政策平臺(tái)，解決開(kāi)發(fā)

2、區(qū)土地資源利用面臨的越來(lái)越大的空間和環(huán)境壓力，松北開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用顯得尤為重要。自哈爾濱市人民政府提出“一江居中，兩岸繁榮的戰(zhàn)略部署后，松北區(qū)發(fā)生了翻天覆地的變化，已不再適合作為農(nóng)業(yè)用地，土地利用也從原有的農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，因此，建設(shè)用地是對(duì)松北開(kāi)發(fā)區(qū)土地資源最有效的利用方式。在這樣的背景下，進(jìn)行開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用潛力分析對(duì)指導(dǎo)開(kāi)發(fā)區(qū)的開(kāi)展更具有現(xiàn)實(shí)意義。開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用問(wèn)題已經(jīng)引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注，但目前多集中于對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用程度的評(píng)價(jià)，具體分析某一開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用潛力的很少。本文從土地利用狀況、用地效益和管理績(jī)效3個(gè)方面建立指標(biāo)體系，深入分析松北開(kāi)發(fā)區(qū)自2006年5月成立以

3、來(lái)的土地集約利用程度。最后根據(jù)測(cè)算結(jié)果提出今后開(kāi)展的針對(duì)性對(duì)策與建議，為指導(dǎo)松北開(kāi)發(fā)區(qū)的開(kāi)展建設(shè)、完善開(kāi)發(fā)區(qū)土地管理政策措施提供依據(jù)。二、研究區(qū)概況哈爾濱松北開(kāi)發(fā)區(qū)設(shè)立于2006年5月，開(kāi)發(fā)區(qū)總面積為，地處松花江哈爾濱段北岸，下轄松北鎮(zhèn)、松浦鎮(zhèn)、萬(wàn)寶鎮(zhèn)、對(duì)青山鎮(zhèn)、樂(lè)業(yè)鎮(zhèn)和三電街道辦事處，現(xiàn)有人口20.1萬(wàn)人，其中非農(nóng)人口5.9萬(wàn)人。松北區(qū)地勢(shì)平坦，交通便利，水資源豐富。截至2021年末，開(kāi)發(fā)區(qū)下業(yè)企業(yè)當(dāng)年累計(jì)固定資產(chǎn)投資2372.7萬(wàn)元，2021年工業(yè)生產(chǎn)總值3320萬(wàn)元。松北開(kāi)發(fā)區(qū)的目標(biāo)定位為：開(kāi)展成為涵蓋中、俄、日、韓、朝、蒙古國(guó)六國(guó)產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)區(qū)，充分發(fā)揮松北新區(qū)的優(yōu)勢(shì)，制造“洼地效應(yīng)，招

4、聚投資，以松北新區(qū)為核心，建設(shè)科技、金融、輕工、現(xiàn)代物流、倉(cāng)儲(chǔ)基地一核；以沿邊口岸為輻射扇面，加強(qiáng)互動(dòng)作業(yè)，相互支撐一面；整合黑龍江省在俄的華企、華商的資源和力量，指導(dǎo)、扶持他們?cè)诙砹_斯大鐵路沿線(xiàn)重點(diǎn)城市合理布局，建設(shè)市場(chǎng)、商場(chǎng)，標(biāo)準(zhǔn)已建成市場(chǎng)、商場(chǎng)一軸，構(gòu)筑中俄經(jīng)貿(mào)科技合作的橋頭堡、大通道。按省級(jí)相關(guān)部門(mén)的要求，形成對(duì)綏芬河、黑河等邊境口岸的支撐，打造東北重點(diǎn)中心。開(kāi)發(fā)區(qū)具體形狀見(jiàn)圖l圖中空白局部為哈爾濱商業(yè)大學(xué)，非該園區(qū)范圍。三、開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用程度評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)區(qū)的土地資源是保證開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)一步開(kāi)展的重要物質(zhì)根底。而現(xiàn)實(shí)情況是，土地已經(jīng)成為制約開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)展的重要因素。樹(shù)立和落實(shí)科學(xué)開(kāi)展觀(guān)、建設(shè)和諧

5、社會(huì)的政策迫切要求開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用，這既是緩解開(kāi)發(fā)區(qū)用地緊張的必然選擇，更是建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的重要手段。本文通過(guò)指標(biāo)體系的構(gòu)建與計(jì)算對(duì)松北開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用程度做出評(píng)價(jià)并提出對(duì)策建議。1指標(biāo)體系的構(gòu)建本著客觀(guān)性、可量化和可操作性的指標(biāo)選取原那么，結(jié)合開(kāi)發(fā)區(qū)的實(shí)際情況，開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用程度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系可包括目標(biāo)層、準(zhǔn)那么層和指標(biāo)層3個(gè)層次。具體指標(biāo)的選取見(jiàn)表1。2指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化l理想值的選取開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用水平在某一個(gè)特定時(shí)期內(nèi)是動(dòng)態(tài)、相對(duì)的概念，在不同地區(qū)、不同的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展階段，土地集約利用的邊界不盡相同。為了科學(xué)衡量開(kāi)發(fā)區(qū)各評(píng)價(jià)指標(biāo)的合理度和實(shí)現(xiàn)程度，在選取理想值時(shí)要以開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀為根底，在定性分

6、析指標(biāo)理想值的選取時(shí)，主要依據(jù)開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)，同時(shí)結(jié)合有關(guān)行業(yè)或其他開(kāi)發(fā)區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于目前處于較低水平的指標(biāo)采用行業(yè)規(guī)定最低標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于目前處于較高水平的指標(biāo)，那么作進(jìn)一步的要求。本文主要以哈爾濱松北經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)相關(guān)文件和哈爾濱市城市總體規(guī)劃(2001-2021、哈爾濱市松北區(qū)松北鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃 1997-2021及?關(guān)于開(kāi)展開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)工作的通知?國(guó)土資發(fā)2021145號(hào)，以規(guī)劃目標(biāo)為指導(dǎo)，以行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)那么，確定開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用理想值見(jiàn)表1。 (2標(biāo)準(zhǔn)值計(jì)算土地集約利用實(shí)現(xiàn)度分值計(jì)算公式如下：對(duì)于正向指標(biāo)： 對(duì)于負(fù)向指標(biāo)：式中：Si為i指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)度；Xi為i指標(biāo)的現(xiàn)狀值

7、；Ti為i指標(biāo)的理想值。3權(quán)重確定和評(píng)價(jià)值計(jì)算本文采用AHP層次分析法確定權(quán)重。各目標(biāo)層因素分值的計(jì)算公式如下：式中：Fi為目標(biāo)i的評(píng)價(jià)分值；Sij為i目標(biāo)j指標(biāo)的分值；Wij為i目標(biāo)j指標(biāo)的權(quán)重值。開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用集約度綜合分值的計(jì)算公式如下：式中：F為開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用集約度綜合分值；Fi為i目標(biāo)的分值；Wi為i目標(biāo)的權(quán)重值四、土地集約利用程度評(píng)價(jià)結(jié)果及結(jié)果分析1土地集約利用程度評(píng)價(jià)結(jié)果采用上述方法對(duì)哈爾濱市松北開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用進(jìn)行了評(píng)價(jià)，具體計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表1、圖2。2土地集約利用程度評(píng)價(jià)結(jié)果分析集約度綜合分值比擬高，各指標(biāo)集約度分值尤其是指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度分值差異較大。指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度分值最高到達(dá)1

8、00；最低為建筑密度57.78，另外，綜合容積率和土地有償使用率的實(shí)現(xiàn)度分值也比擬低，分別為67.74和77.39。這些充分反映了開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用程度的特點(diǎn)、目前的開(kāi)展階段，也驗(yàn)證了理想值確定的合理性詳見(jiàn)圖2所示及后面文字分析。l已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地比例較大，工業(yè)用地占已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地的比例小已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地，占開(kāi)發(fā)區(qū)總面積的57.78。其中，住宅用地和公共管理與公共效勞用地所占比例較大，分別為41.85和33.61；工業(yè)用地所占比例小，僅占住53。這種狀況與開(kāi)發(fā)區(qū)的開(kāi)展定位不一致。2總體看土地集約利用程度虛高集約度綜合分值為94.47，土地集約利用程度比擬高。集約度綜合分值比擬高的原因是

9、工業(yè)用地率、工業(yè)用地綜合容積率、工業(yè)用地建筑密度、工業(yè)用地固定資產(chǎn)投入強(qiáng)度、工業(yè)用地產(chǎn)出強(qiáng)度、到期工程用地處置率和閑置土地處置率實(shí)現(xiàn)度分值比擬高，全部為100。其中與工業(yè)有關(guān)的5個(gè)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度為100，原因在于開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)展受“兩個(gè)規(guī)劃的限制，在今后的開(kāi)展態(tài)勢(shì)下，沒(méi)有工業(yè)用地開(kāi)展空間，根據(jù)合理性將其理想值定為現(xiàn)狀值，進(jìn)而成為造成集約度綜合分值虛高的主要原因。假設(shè)按工業(yè)生產(chǎn)加工類(lèi)型的開(kāi)發(fā)區(qū)來(lái)說(shuō)，此開(kāi)展現(xiàn)狀的開(kāi)發(fā)區(qū)集約度綜合分值將會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于此次測(cè)算的集約度綜合分值，故計(jì)算出的虛高的數(shù)值無(wú)法表達(dá)出開(kāi)發(fā)區(qū)真實(shí)的集約利用程度。3開(kāi)發(fā)區(qū)管理績(jī)效程度高管理績(jī)效目標(biāo)集約度分值為92.11，其子目標(biāo)土地利用監(jiān)管績(jī)效為

10、100，并會(huì)保持下去，原因在于隨著土地管理部門(mén)監(jiān)管力度的加大及開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用意識(shí)的加強(qiáng)，國(guó)家土地管理政策更會(huì)落到實(shí)處，不會(huì)出現(xiàn)到期工程未處置和閑置土地。尚可供給用地全部為尚可有償使用土地，根據(jù)目前的供地政策，必將會(huì)以招拍掛形式供地，故土地供給市場(chǎng)化程度會(huì)隨著供地量增加而加大，所以說(shuō)管理績(jī)效會(huì)穩(wěn)步提高。五、結(jié)論與建議哈爾濱市松北開(kāi)發(fā)區(qū)已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地，占開(kāi)發(fā)區(qū)總面積的57.78。其中，住宅用地和公共管理與公共效勞用地所占比例較大，分別為41.85和33.61；工用地所占比例小，僅占0.53這種狀況與開(kāi)發(fā)區(qū)的開(kāi)展定位不一致。地利用集約度綜合分值為94.47，說(shuō)明總體方面開(kāi)發(fā)區(qū)集約利用程度較高

11、。哈爾濱市松北開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用對(duì)策：一是開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)應(yīng)充分考慮時(shí)間價(jià)值。對(duì)任何有人類(lèi)活化勞動(dòng)及資本投入的產(chǎn)品的價(jià)值評(píng)價(jià)必須要考慮時(shí)間價(jià)值，我們認(rèn)為開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)也不例外。確保18億畝耕地紅線(xiàn)是保障國(guó)家糧食平安、經(jīng)濟(jì)平安和社會(huì)穩(wěn)定的根底。假設(shè)18億畝耕地每年均多出“一熟的話(huà)，我國(guó)確保耕地紅線(xiàn)的壓力會(huì)大大減輕，可以有更多的土地資源用于生產(chǎn)建設(shè)，用于生態(tài)環(huán)境建設(shè)。二是宏觀(guān)評(píng)價(jià)土地集約利用，嚴(yán)把開(kāi)發(fā)區(qū)設(shè)立審批關(guān)。開(kāi)發(fā)區(qū)選址之初，在符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃的前提下，應(yīng)充分利用廢棄建設(shè)用地及未利用地，盡量不占耕地。進(jìn)一步調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，優(yōu)化土地資源配置，發(fā)揮土地整體效益。這

12、樣既增加了有效建設(shè)用地，也未減少耕地；既保證了建設(shè)，也保護(hù)了耕地。宏觀(guān)上符合節(jié)約集約用地原那么。三是增加開(kāi)發(fā)區(qū)根底設(shè)施投入評(píng)價(jià)指標(biāo)。根底設(shè)施投入評(píng)價(jià)可從兩方面考慮，即根底設(shè)施投資額及根底設(shè)施到達(dá)“幾通一平。根底設(shè)施到達(dá)“幾通一平又可從兩方面考慮，一是“幾通一平通的多少根底設(shè)施完備度；二是“幾通一平通的面積率。評(píng)價(jià)體系中只是考慮了土地開(kāi)發(fā)率，沒(méi)有表達(dá)根底設(shè)施完備度及不同根底設(shè)施完備度條件下的土地開(kāi)發(fā)率。建議將根底設(shè)施完備度參加評(píng)價(jià)指標(biāo)中：四是增加建筑系數(shù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。容積率和建筑密度是從用地范圍內(nèi)建筑物規(guī)模的角度衡量土地利用強(qiáng)度、土地利用集約程度的兩個(gè)指標(biāo)。工業(yè)企業(yè)因其所在的行業(yè)不同，其對(duì)土地的利用

13、方式也不盡相同，?國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類(lèi)?GB/T4754-2002中廢棄資源和廢舊材料回收加工業(yè)、原材料及產(chǎn)品堆場(chǎng)用地量大，假設(shè)需防水，可建造構(gòu)筑物，從經(jīng)濟(jì)角度考慮，沒(méi)有必要建大量建筑物。建筑系數(shù)是用地范圍內(nèi)各種建筑物、用于生產(chǎn)和直接為生產(chǎn)效勞的構(gòu)筑物及堆場(chǎng)占地面總和占總用地面積的比例。為了能夠準(zhǔn)確反映工業(yè)企業(yè)的土地利用集約程度，建議將建筑系數(shù)參加評(píng)價(jià)指標(biāo)中，并在確定理想值時(shí)，依據(jù)工業(yè)企業(yè)所在行業(yè)不同，有所側(cè)重。參考文獻(xiàn)l劉伯恩.城市土地集約利用的途徑與措施J.國(guó)上資源.2003.19(2):25-272吳旭芬,孫軍.開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用的問(wèn)題探討J.中國(guó)土士科學(xué)，2000.14(2):17-213許丹艷,曲福田,劉向南.基于沿江開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的土地集約利用研究以江蘇省為例J.南京財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào),20O4(3):37-404John Eand Nicholas G.1997.lndustrial ecology in Practice: the evalution of interdependence at Kalundborg.Industrial Ecology,1(l):3-55林堅(jiān).開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)技術(shù)方案2006)R.北京大學(xué)環(huán)境學(xué)院,2006:126胡琳.開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用及潛力評(píng)價(jià)研究以長(zhǎng)春經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為例D.吉林大學(xué)碩士學(xué)位論