個人住房貸款風險與對策探討(1)

1、 個人住房貸款風險與對策探討摘 要：本文對當前個人住房貸款風險出現(xiàn)的原因、特點和類型等進行了客觀的探討，并從政策、市場、個人需求和社會發(fā)展等方面探討了防范、降低風險以及風險出現(xiàn)后的處理措施和對策。 關鍵詞：個人住房貸款；風險、對策 一、引言 隨著我國社會和經(jīng)濟的發(fā)展，人們對自己的居住條件提出了越來越高的要求，個人住房已逐步走向商業(yè)化、市場化。但是，我國城鎮(zhèn)居民的人均收入還遠遠未達到能完全依靠自己購買理想住房的水平，何況，提前借錢買房、住房已逐步成為一種生活理念。金融銀行界在企業(yè)貸款陷入困境，走投無路的情況下，也正是看上了這種社會需求，在早期個人貸款評估風險較低的情況下逐步開展了個人住房貸款業(yè)務

2、，為銀行資金找到了一條出路。 具體來說，個人住房貸款是指貸款人向購買自用住房的自然人發(fā)放的貸款。 貸款人發(fā)放個人住房貸款時，借款人必須提供擔保，借款人到期不能償還本息的，貸款人有權依法處理其抵押物或物質，或由保證人承擔償還本息的連帶責任。 目前，個人住房貸款主要有以下幾種：個人住房委托貸款、個人住房自營貸款和各種組合貸款。個人住房委托貸款是指貸款人根據(jù)住房公積金管理部門的委托，以住房公積金存款為資金來源，按規(guī)定的要求向購買普通住房的個人發(fā)放的貸款。個人住房自營貸款是以貸款人信貸資金為來源向購房者個人發(fā)放的貸款既為商業(yè)貸款。組合貸款就是商業(yè)銀行和住房公積金管理部門等聯(lián)合推出的一類貸款產(chǎn)品。比如，

3、建設銀行和住房資金管理中心運用住房公積金運用信貸資金向同一借款人發(fā)放的用于購買自住普通住房的一種個人住房組合貸款，是住房公積金貸款和住房按揭貸款的組合。 1、住房公積金貸款 住房公積金貸款與一般個人住房貸款在貸款性質、資金來源、貸款人、貸款風險、貸款對象以及貸款條件等方面存在許多區(qū)別。一是性質和資金來源不同。住房公積金屬于委托性個人住房貸款，資金來源為單位和個人共同繳存的公積金存款；個人住房貸款屬于商業(yè)銀行自主發(fā)放的自營性貸款，資金來源為銀行吸收的各類存款。二是貸款人和貸款風險不同。住房公積金貸款的貸款人是公積金管理中心，貸款風險由公積金管理中心承擔，貸款方式屬委托貸款，由住房公積金管理中心委

4、托指定銀行辦理發(fā)放手續(xù)，并簽訂委托合同；個人住房貸款由商業(yè)銀行發(fā)放，貸款風險由銀行承擔。三是貸款的對象有所不同。住房公積金貸款對象是指住房公積金繳存人和匯繳單位的在職職工；商業(yè)銀行發(fā)放的個人住房貸款可以對一切具有完全民事行為能力、符合銀行規(guī)定的貸款條件的自然人發(fā)放貸款。四是貸款條件有所不同。在貸款額度、期限上有所不同的規(guī)定。另外，住房公積金貸款利率比個人住房貸款利率優(yōu)惠。 2、個人住房組合貸款 個人住房組合貸款是指，符合個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時繳存住房公積金的，在辦理個人住房商業(yè)貸款的同時申請個人住房公積金貸款。借款人以所購自住住房（或其他銀行認可的擔保方式）作為抵押物可同時向銀行

5、申請個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款。個人住房擔保貸款為組合貸款的，抵押人在辦理抵押物財產(chǎn)保險時應明確住房公積金貸款委托人為保險的第一受益人。 個人住房組合貸款舉例，如某客戶向建行申請個人住房公積金貸款仍不足以支付剩余的房價款，那么，該客戶還可向建行申請個人住房貸款，也就是說可另一方面申請一筆期限相同的個人住房商業(yè)性貸款。但此兩筆貸款的總金額以房價的70%為限。即對于該兩筆貸款，客戶可申請的最高金額為50*70%=35萬元。其中某客戶申請貸款25萬元，個人住房公積金貸款金額為10萬元，貸款期限為15年，該客戶在此后15年內還款期為180期，根據(jù)個人住房公積金貸款利率，每期限假設為769.

6、6元，而個人住房商業(yè)貸款金額為15萬元，期限同樣15年，該客戶在此后15年內應還款180期，根據(jù)個人商業(yè)性貸款利率，每期假設為821.13元。這樣，兩類貸款組合后，該客戶每期還款額為769.6 821.13=1590.7元。 對于個人住房貸款，銀行界普遍認為是一種優(yōu)質資產(chǎn)，與企業(yè)貸款相比有著拖欠貸款比例較低的優(yōu)點，因而把個人住房貸款作為低風險貸款。但是，據(jù)銀行內部資料分析，2001年下半年開始，不按時歸還貸款的個人客戶逐漸增多，已引起金融部門的高度警覺。為此，對個人住房貸款的現(xiàn)狀應該重新認識。 近年來，個人住房貸款在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的帶動下獲得了迅猛發(fā)展，個人住房貸款規(guī)模在銀行資產(chǎn)中的比重迅

7、速上升，不少商業(yè)銀行也將個人住房信貸視為低風險的信貸品種，并將其作為信貸業(yè)務擴張的重點。截至2003年，全國個人房屋商業(yè)貸款余額高達12萬億元，同時國內大多數(shù)銀行的房貸壞賬大都控制在0.1一0.2之間，從短期來看，這幾乎可以說是當前商業(yè)銀行資產(chǎn)類別中質量最高的貸款種類之一。 但在當前特定的金融市場環(huán)境下，個人住房貸款對商業(yè)銀行來說，并不見得就是低風險的金融產(chǎn)品。在特定意義上說，當前商業(yè)銀行個人住房貸款所面臨的潛在風險還要高于其他貸款類型。如果商業(yè)銀行不能對當前個人住房貸款面臨的潛在風險進行有效的識別與控制，那么，未來個人住房貸款的快速擴張反而可能成為商業(yè)銀行的一個不容忽視的風險源。 二、當前個

8、人住房貸款出現(xiàn)的風險 隨著近幾年我國個人住房貸款急劇增長，其風險也日益加大。重新認識個人住房貸款的風險問題將有益于商業(yè)銀行進一步增強防范意識，降低和防止個人住房貸風險的發(fā)生?；仡欀袊康禺a(chǎn)進入市場經(jīng)濟10年的發(fā)展歷程，經(jīng)歷了積壓、爛尾、炒作等過程，市場交易發(fā)生了較大的變化，房地產(chǎn)也進入了買方市場，但由于整個市場的信用問題，例如政府部門的不規(guī)范運作、開發(fā)商的惡意欺騙、游戲規(guī)則的不完善、小業(yè)主對市場信用的認識不夠等原因，現(xiàn)在房地產(chǎn)的風險問題越來越突出，個人住房貸款的風險更是首當其沖。下面具體分析個人住房貸款已出現(xiàn)的風險問題。 （一）個人的信用風險 目前的個人信息管理狀況，使得商業(yè)銀行很難進行準確的

9、風險判斷。從信用風險的角度來看，一方面，個人住房信貸所帶來的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還銀行貸款，被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風險。其中個人信用風險又分為： 1、購房者由于收入水平下降，無力償還貸款 值得指出的是，個人住房貸款屬于中長期信貸，其還款期限通常要持續(xù)2030年左右，在這段時間中個人資信狀況面臨著巨大的不確定性，信用缺失以及個人支付能力下降的情況很容易發(fā)生，往往就可能轉換為銀行的貸款風險?？紤]到當前個人住房貸款的申請者主要是當前收入水平波

10、動較大的、收入市場化程度較高的白領階層，這種中長期內的風險尤其值得關注。而中國目前個人住房貸款中的浮動利率制度，使得貸款者承擔了相當大比率的利率風險，這使得貸款者在利率上升周期中出現(xiàn)貸款違約的可能性加大。 2、購房者由于投資方式失敗的原因拖欠貸款 購房者對市場的估計不夠，進行了購房投資，采取以租養(yǎng)貸等投資方式的失敗，造成無力償還貸款。這種情況所占比例很大，隨著房地產(chǎn)的降溫，房屋租賃市場的低迷，所占比例將會越來越大，銀行信貸風險也越來越大。還有一部分“第二套住房”的購房者也出現(xiàn)了拖欠貸款現(xiàn)象。 3、違約風險造成不能履行協(xié)議按期清償貸款 違約風險指的是抵押貸款的借方不能履行協(xié)議按期清償貸款，因而出

11、現(xiàn)拖欠貸款和終止貸款的問題。原因很多，如借款人收入水平、就業(yè)狀況和房地產(chǎn)開發(fā)商環(huán)境的變化等等，都有可能導致借款人違約。給銀行貸款造成了很大的風險。 （二）信貸風險 1、開發(fā)商惡意欺詐行為，隱瞞真相或其他不正當手段，住房面積縮小，以次充好，抬高房價，造成購房者的損失，導致購房者抵觸情緒大，而拖欠貸款。 2、開發(fā)商沒有履行承諾，未及時完成消防等配套工程，推遲入伙。 3、開發(fā)商尚欠繳地價、配套費，拖欠工程款，未辦妥房產(chǎn)證，使部分業(yè)主拖欠貸款，放棄供樓，造成信貸風險。 4、開發(fā)商為了售樓，過度地承諾。并與業(yè)主簽訂返租協(xié)議，由于出租不理想或開發(fā)商拖欠返租款，使業(yè)主也拖欠銀行貸款。 5、物業(yè)管理不善，造成

12、業(yè)主與開發(fā)商的糾紛，使業(yè)主拖欠貸款加大信貸風險。 （三）銀行的流動性風險 對于銀行來說，個人住房信貸等中長期貸款的快速增長和比率的迅速提高，可能會帶來流動性風險。流動性風險的具體表現(xiàn)就是銀行資產(chǎn)結構中的中長期貸款比重過高，現(xiàn)金和國庫券等不足以應付提款需要，又缺乏及時融入現(xiàn)金的手段和渠道。 商業(yè)銀行在一定范圍內存在資產(chǎn)負債的期限錯配是可以接受的，但是這個缺口應當控制在一定的比率范圍之內，對這個缺口進行管理，就是商業(yè)銀行的流動性風險管理和利率風險管理。根據(jù)國際經(jīng)驗，個人住房貸款比重接近或達到18一20時，商業(yè)銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束就會成為非常突出的問題。對于一些資產(chǎn)規(guī)模較小、資產(chǎn)種類

13、較為單一的部分城市商業(yè)銀行來說，實際上已經(jīng)開始面臨到流動性問題。 從成熟市場的經(jīng)驗看，住房按揭貸款證券化實際上是一種新型住宅融資方式。銀行將缺乏流動性但未來現(xiàn)金流量可以預測的住房抵押貸款進行組合，形成一個”資產(chǎn)池”。以這個“資產(chǎn)池”產(chǎn)生的現(xiàn)金流為基礎，經(jīng)過信用提升和信用評級以后，向投資者發(fā)行住房按揭貸款債券，其償付資金來源于按揭貸款購房人支付的本金和利息。（四）融資風險 房地產(chǎn)行業(yè)是一個典型的資金密集型的行業(yè)，其對于融資的依賴程度明顯高于一般的工商行業(yè)。在房地產(chǎn)銀行融資構成中，基于房地產(chǎn)開發(fā)貸款與個人住房貸款的不同風險收益特性，考慮到房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險程度相對較高，因而中國人民銀行對房地產(chǎn)開

14、發(fā)貸款提出了更高的監(jiān)管要求。 與此形成對照的是，個人住房貸款在消費信貸中的比重正在增大，因為個人住房貸款通常是商業(yè)銀行積極拓展的業(yè)務領域，有的還享有利率的優(yōu)惠。因而個人住房貸款可能成為房地產(chǎn)企業(yè)積極以合規(guī)或者不合規(guī)的方式爭取的融資渠道，使得房地產(chǎn)融資的風險向個人住房貸款中轉移。當前房地產(chǎn)融資中的一些“假按揭”貸款就是一個代表性的現(xiàn)象。 （五）個人住房貸款的潛在風險 對于個人住房貸款這種新金融業(yè)務，商業(yè)銀行一向把它當作一種低風險貸款來發(fā)展，以致只看到它的利潤，而沒有注意到它的風險，更是忽視了它的潛在風險。其實它的潛在風險更有危害性，它可以使銀行倒閉，金融系統(tǒng)出現(xiàn)危機，這在美國的20世紀80年代和

15、日本的20世紀90年代都出現(xiàn)過類似的情況。下面分析一些個人住房貸款的潛在風險。 1、利率風險是指在貸款合同期內，由于市場利率變動而導致借款人提前償還貸款，發(fā)生理性違約行為。在經(jīng)濟活動中，存在大量的不確定因素，如資金的供給需求、通貨膨脹率等都會發(fā)生變化，從而引起金融市場上的變化。有可能使借款人做出提前還貸或清償貸款的決定，使銀行貸方會因此遭受損失形成利率風險。個人住房貸款的利率偏低，年利率504(2002年2月21日起)，而且是15年到30年的長期貸款，一旦貨幣政策緊縮，存款利率提高，銀行幾乎沒有利潤，甚至可能出現(xiàn)存款利率高于貸款利率的情況。 2、個人住房貸款市場的不規(guī)范，銀行之間的無序競爭，造

16、成放寬對貸款的審批條件，增大銀行的貸款風險。 3、個人住房貸款因整個社會信用體系的不健全，造成很多不必要的紛爭，潛在著預想不到的風險。 4、中國法律體制的不健全，在訴訟過程中造成的風險。 5、個人住房貸款最大的潛在風險是房地產(chǎn)市場本身的周期性問題。 （六）貸款中的操作風險 從操作風險的角度看，由于缺乏必要的相關法律約束，再加上各大商業(yè)銀行之間激烈的競爭，銀行的信貸部門有時為了擴大其業(yè)務范圍，競相降低貸款人的首付比例，或者放松貸款人的審批條件。我國一度被有關各方青睞的個人住房貸款“零首付”被央行亮出紅牌。因為“零首付”存在較大的風險，購房者申請貸款后前幾年的還款壓力較大，易產(chǎn)生不良貸款。同時也容

17、易讓不法開發(fā)商與客戶之間達成一種默契來套取銀行資金。在操作過程中，沒有嚴格的抵押住房登記制度，貸款的前臺，中臺與后臺沒有進行責任上的嚴格區(qū)分，對客戶的資信情況沒有進行嚴格把關。 從當前的情況看，目前各商業(yè)銀行在同一城市經(jīng)辦個人房地產(chǎn)信貸業(yè)務網(wǎng)點偏多，在授權不嚴格的情況下，貸款者可以在多家銀行的經(jīng)營網(wǎng)點同時申請小額住房貸款，一旦貸款人無力償還，抵押物往往很難處置，資產(chǎn)無法分割，也沒有相應的法律保障拍賣，折價程序的順利實施。 （七）抵押貸款的風險 根據(jù)風險成因，住房抵押貸款風險可分為抵押物產(chǎn)權風險、信用風險、欺詐風險、抵押物價格風險、貸款條件風險、抵押物處分風險等。 其實，個人住房貸款的風險防范不

18、僅僅是“零首付”的問題，即使是貸款額度與抵押物實際價值不超過80的個人住房抵押貸款和不超過60的個人商用住房貸款同樣存在風險問題。據(jù)調查顯示，1999年某地個人住房貸款不良率為零，但隨著個貸業(yè)務的快速增長，從2000年開始，不良貸款開始抬頭，到年底不良貸款率達到0.2，至今年5月底不良貸款率又上升為0.5。雖然只上升0.3個百分點，這里面卻隱含著極大的潛在風險，因為個人住房貸款客戶多、面廣分散，基數(shù)大、期限長，風險點多而不易控制，加之這項業(yè)務是在起步階段。當然，上述調查并不能代表全局，但“水漲船高”已預示著個人住房貸款風險呈緩升走勢。 三、降低個人住房貸款風險的策略探討 據(jù)了解，目前反映個人住

19、房貸款業(yè)務的風險因素主要有：一是能證明貸款者還款能力的收入證明水分較大；二是有的購房者利用銀行間信息溝通不暢，其收入證明一式多份，在不同的銀行按揭貸款，在多處購房；三是個人信用程度不明，且信譽度會隨著收入多少而發(fā)生變化。 1、加大住房貸款保證保險制度的推廣力度，將貸款風險轉移給保險公司 加大住房貸款保證保險制度的推廣力度，將貸款風險轉移給保險公司。貸款行為保障貸款的安全，要求借款人投保房屋財產(chǎn)險，以保障貸款抵押物的安全，來增強借款人的信用，保證資金安全貸放。 2、對開發(fā)商進行考察，防止欺詐行為 對開發(fā)商進行考察，防止欺詐行為。要求開發(fā)商對購房人負連帶保證，如果由于開發(fā)商在質量、日期、違反合約等

20、方面造成購房人拖欠貸款時，應由開發(fā)商負連帶責任。 3、改進對購房人還款能力的評估方式 改進對購房人還款能力的評估方式。不但要求購房人提供收入證明，還應該要求提供單位證明、個人職位、學歷、家庭收入等情況，更為客觀、準確地對購房人的整體信用進行評估。 4、改善銀行貸款結構 改善銀行貸款結構，降低房地產(chǎn)和個人住房貸款所占的比率，提高對個人住房貸款的質量，避免銀行之間對樓宇按揭的盲目競爭。因此銀行沒有必要放寬對貸款審查條件，只能是提高個人住房貸款的比例和不良貸款的比例，人為地增加個人住房貸款的風險?，F(xiàn)在銀行須在嚴格保證個人住房貸款質量的前提下，發(fā)展個人住房貸款。 5、加大金融改革，引進新的金融商品 加

21、大金融改革，引進新的金融商品。盡快導入資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)投資信托，這些也是發(fā)達國家通常用來提高銀行的資金流動性，降低個人住房貸款風險，以及作為處理房地產(chǎn)危機的金融工具。 6、銀行要嚴把貸前審查關 銀行有必要嚴把貸前審查關，對借款人的資金來源、收入與貸款后月償還比率、借款人社會信用等嚴格審查，對不能按期歸還貸款客戶建立違約檔案，指定專人負責催辦，對逾期貸款要及時向法院提出強制拍賣房屋的訴訟。 值得高興的是，中國銀監(jiān)會日前發(fā)布商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引，指引在個人住房貸款風險控制部分，要求商業(yè)銀行應統(tǒng)一“個人住房貸款申請表”，并將借款人以及風險審核信息以“風險評估書”的形式記錄在案。銀監(jiān)會有關

22、人士介紹說，運用統(tǒng)一表格將客戶的信息標準化，不僅有利于各銀行降低成本，提高效率，還可以保持數(shù)據(jù)的統(tǒng)一性，為銀行一系列的后期工作，如貸后管理、組合管理、引入按揭保險以及最終的資產(chǎn)證券化等奠定良好的基礎，同時也有利于相關機構統(tǒng)一征信系統(tǒng)的建立和完善。 四、完善個人住房信貸風險管理 從未來的發(fā)展趨勢看，中國的個人住房貸款會有很大的發(fā)展空間，但是，如果在目前相對欠缺的風險管理機制下進行個人住房信貸業(yè)務的快速擴張，未來必然會給商業(yè)銀行帶來巨大的風險。因此，當前應當把完善個人住房信貸風險作為商業(yè)銀行風險管理的重點。 1改善個人信用風險的識別與評估環(huán)境 較為理想的目標，當然是要著手建立一個完善的個人信用體系，該體系的核心是個人信用制度，即能證明、解釋與查驗自然人資信，能夠監(jiān)督，管理與保障個人信用活動，規(guī)范發(fā)展的一系列具有法律效力的規(guī)章制度與行為規(guī)范，包括：個人信用登記制度、個人信用評估制度、個人信用風險預警制度、個人信用風險管理制度、個人信用風險轉嫁等。這就需要設立專門的信用機構，信用授予人將信用消費者日常在金融機構和商業(yè)機構的信用支付情況連續(xù)地提供給信