2011年10月房地產法自考試題及答案

1、全國2011年10月自學考試 房地產法試題課程代碼：00169一、單項選擇題（本大題共33小題，每小題1分，共33分）在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選或未選均無分。1,下列不屬于民事性質房地產關系的是（ B ） 1-25A .房屋抵押B .房屋征收C.房屋買賣D.房屋繼承2 .建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當首先辦理農用地的（A ） 2-56A.轉用審批手續(xù)B.出讓審批手續(xù)C.征用審批手續(xù)D.轉讓審批手續(xù)3,下列關于承包期的說法不正.確.的是（C ） 2-50A.林地承包期限為 3070年B.草地承包期限為 3050年C.

2、耕地承包期限為 70年D.特殊林地承包期經批準可以延長4 .農村土地承包經營權采取互換、轉讓方式流轉，未經登記時產生的法律后果為（D ） 2-52A .無效B .不成立C.有效，可以對抗善意第三人D.不得對抗善意第三人5 .征收基本農田或者基本農田以外耕地超過35公頃的，必須由（ A ） 2-68A.國務院批準B.省級人民政府批準C.縣級人民政府批準D.鄉(xiāng)級人民政府批準6 .大多數英美法系國家采用的房地產權屬登記及其效力模式是（B ） 3-95A.謝爾曼模式B.托倫斯模式C.科斯模式D.考夫曼模式7 .根據我國現(xiàn)行有關法律的規(guī)定，房屋產權的取得、轉移、變更和他項權利設定的法定生效要件是（C ）

3、 3-96A.簽訂書面合同B.經有關主管部門批準C.辦理房屋產權登記D.辦理公8 .城鎮(zhèn)居民購買商品房所適用的是（ B ） 6-（教材中無法找到標準答案）A,成本價B.市場價C.政府調節(jié)價D.政府定價9 .土地增值稅暫行條例規(guī)定，建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額一定比例的，免征土地增值稅，該比例為（C） 4-111A. 30%B. 25%C. 20%D. 15%10.下列關于房地產資質一級企業(yè)條件的表述中，不正確.的是（C ） 4-127A.自有流動資金 2000萬元以上，注冊資金不低于2000萬元B.具有5年以上從事房地產開發(fā)的經歷C.累計竣工5萬平方米以上的房屋建筑面積，或累

4、計完成與之相當的房地產開發(fā)投資D.有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業(yè)管理人員不得少于40人11 .下列國家對房地產中介服務人員管理的辦法中，不正確.的是（D ） 4-131A.執(zhí)業(yè)咨詢認證B.采取統(tǒng)一考試C.注冊登記D.年檢12 .對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的（D ） 5-145A.征收價格B.政府定價C.建筑成本D.市場價格13 .根據國有土地上房屋征收與補償條例的規(guī)定，被征收人在補償方式上（C ） 5-146A.應當采取貨幣補償B.應當采取房屋產權調換C.既可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換D.房屋租賃14 .根據

5、國有土地上房屋征收與補償條例第27條規(guī)定，實施房屋征收應當（ B ） 5-（教材中無法找到標準答案）A.先搬遷，后補償B.先補償，后搬遷C.邊搬遷，邊補償D.先征收，后補償15 .房地產抵押合同中，抵押人應享有的權利是（ D ） 6-170A.要求保全抵押房地產擔保價值B.處分抵押權C.優(yōu)先受償權D.對抵押房地產的占有、使用和收益權16 .依照城市房地產管理法 的規(guī)定，預售商品房的，若預購人將其購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的，由（D ）6-160A. 土地管理部門規(guī)定B.規(guī)劃局規(guī)定C.全國人大常委會規(guī)定D.國務院規(guī)定17 .下列有關房屋預售條件的表述中，不符合.法律規(guī)定的是（ D ） 6-

6、159A.已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書B .持有建設工程規(guī)劃許可證C.按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資額的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期D.按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資額的15%以上，并獲房地產管理部門批準18 .在城鎮(zhèn)住房制度改革過程中，對住房建設的投資方式為（C ） 7-180A.國家投資B.國家集體投資C.國家、集體、個人都要投資D.個人投資19 .我國開始全面推行住房公積金制度的時間為（ B ） 7-185A. 1998 年B. 1994 年C. 1986 年D . 1980 年20 .職工購買

7、住房，可以分期付款，但分期付款的首付不得低于30%,分期付款的期限一般不超.過.（D ） 7-188A. 3年B. 5年C. 8 年D . 10 年21 .物業(yè)管理公司的管理權源于（ B ） 8-199A.房地產開發(fā)商B.業(yè)主的委托C.物業(yè)管理公司的章程D.房地產管理部門22 .物業(yè)管理的對象主要是物業(yè)的共有部分和（ C ） 8-199A.全部事務B.專有部分C.共同事務D.特殊事務23 .下列屬于業(yè)主大會職責的是（ B ） 8-204A.召集和主持業(yè)主大會B.選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)C.檢查、監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理工作D.審議年度管理工作計劃、費用預算24 .商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款，貸款

8、額與抵押物實際價值的比例（抵借比）最高不得超過（ D ）9-215A. 65%B. 70%C. 75%D.80%25 .職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬于（ B ） 9-223A.單位所有B.職工個人所有C.單位和職工個人共有D.國家所有26 .從1989年1月1日起，在耕地占用稅的收入中，中央與地方的分成比例為（C ） 10-235A. 5 ： 5B. 4 ： 6C. 3 ： 7D . 2 ： 827 . 土地增值稅稅率采用（ D ） 10-233A.比例稅率B.二級超額累進稅率C.三級超額累進稅率D.四級超額累進稅率28 .涉外房地產關系的法律適用是指對涉外房地產關系的成立、解釋和爭

9、議處理所適用的法律，即所適用的準據法是（A ） 11-242A.實體法B.程序法C.沖突規(guī)范D.國際法29 .關于外商投資企業(yè)使用土地的限制表述中，正確的是（B ） 11-249A.外商投資企業(yè)對其占有的土地擁有所有權B.外商投資企業(yè)用地期限與企業(yè)的經營期限相同C.外商投資企業(yè)可以自行改變土地的用途D.外商投資企業(yè)可以根據需要改變土地利用規(guī)劃30 .將要搬遷的房屋，存在產權、債權糾紛的，解決的方式是（D ） 5-（教材中無法找到標準答案）A.由縣級以上人民政府處理B.由房地產主管部門處理C.由房地產開發(fā)商處理D.由被搬遷人自行處理31 .國有土地使用權轉讓合同的轉讓方，應當依法取得（ C ）

10、2-43A.建設用地通知書B.建設用地規(guī)劃許可證C.國有土地使用權證書D.建設用地批準書32 .擅自出賣、轉讓軍隊房地產，情節(jié)嚴重的，對直接責任人員，處以（B ） 13-281A. 2年以上，7年以下有期徒刑B. 3年以上，10年以下有期徒刑C. 5年以上，10年以下有期徒刑D. 5年以上，12年以下有期徒刑33.違反基本農田保護條例規(guī)定，破壞基本農田保護區(qū)標志的，由縣級以上地方人民政府土地行政主管部門或者 農業(yè)行政主管部門責令恢復原狀，可以處一定數額以下的罰款，該數額是（C ） 13-285A. 50000 元B. 10000 元C. 1000 元D. 500 元二、多項選擇題（本大題共5小

11、題，每小題2分，共10分）在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選、少選或 未選均無分。34.在我國房地產法律體系中，屬于專門法的包括（ B、D、E ） 1-19A.民法通則C.繼承法E.城市房地產管理法35 .下列屬于契稅征稅對象的有（A.國有土地使用權出讓C.房屋買賣E.農村集體土地承包經營權轉讓36 .外商投資企業(yè)用地的取得方式包括（A.通過出讓方式取得土地使用權C.通過租賃廠房和場地方式取得E.通過買賣雙方私下協(xié)商方式取得B.住宅法D.土地管理法A、B、C、D ) 10-240B. 土地使用權轉讓D.房屋贈與A、B、C、D ） 11

12、-245B. 土地使用權作價入股方式D.通過企業(yè)拍賣或租賃經營方式取得B.有固定的服務場所D.有足夠的專業(yè)人員A、B、C、D、E ） 1-24B .公民個人D .公司3分，共15分）37.設立房地產中介服務機構應具備的條件包括（ A、B、C、D ） 4-129A.有自己的名稱、組織機構C.有必要的財產和經費E.有三年以上的從業(yè)資歷38 .房地產法律關系中違法的主體包括（A.國家機關C.事業(yè)單位E.企業(yè)三、名詞解釋題（本大題共5小題，每小題39 .不動產1-3答：是指土地以及房屋、林木等地上定著物。40 .異產毗連房屋 3-78答：是指結構相連或具有共有、共用設備和附屬建筑物而為不同所有人共有的

13、房屋。41 .房地產中介服務 4-128答：是指為房地產開發(fā)和交易提供各種媒介性活動的總稱。42 .房屋租賃6-171答：是指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。43 .個人住房貸款 9-216答：是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。四、簡答題(本大題共4小題，每小題6分，共24分)44 .簡述城市公房管理的內容。3-104答：城市公房管理的內容主要包括：一、城市公房是指坐落于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的國有房屋和集體所有的房屋。二、城市公房管理的內容包括：(1)所有權登記；(2)使用管理；(3)租賃管理；(4)買賣管理；(5)修繕管理。45

14、.簡述世界各國土地制度的主要模式。4-111答：(1)以土地私有制為基礎的完全市場模式。這一模式下的土地可以在市場上自由買賣，價格也主要由供求關系和 競爭程度決定，如美國、日本等。(2)以土地公有制為基礎的非市場模式。在這種模式下，土地所有權屬于國家(或集體)，由國家無償分配給使用者使用，如前蘇聯(lián)、東歐等國家。(3) 土地以公有制為主的國家控制的市場模式。在這種模式下，土地所有權屬于國家，但在一定條件下允許出賣或再 賣(轉讓)，如英聯(lián)邦國家、我國香港地區(qū)。46.簡述搬遷補償的方式。5-145答：(1)產權調換。產權調換有利于保護被拆遷人的房屋產權，但是，產權調換在有些情況下是難以適用的。(2)

15、貨幣補償。這種方式有利于一次性解決房屋搬遷安置中的問題，能夠解決搬遷人無房可換的困難。(3)產權調換與作價補償相結合。這種折中的方式，克服了單純產權調換方式和單純貨幣補償方式的不足，發(fā)揮了產權調換和貨幣補償的長處，有利于協(xié)調雙方在補償問題上的分歧，是一種行之有效的方式。47 .簡述物業(yè)管理的特征。8-199答：(1)物業(yè)管理關系是民事關系物業(yè)管理不同于房地產的行政管理，物業(yè)管理雖然也成“管理”，實質上并非行政意義上的管理與被管理關系，而是在物業(yè)管理服務企業(yè)與業(yè)主之間形成的一種平等的、服務性質的法律關系。(2)物業(yè)管理關系基于服務合同而產生根據部門規(guī)章和各地地方性法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)管理服務企業(yè)從事

16、物業(yè)管理服務，應當與業(yè)主或者業(yè)務委員會簽訂物業(yè)管理服務合同。(3)物業(yè)管理關系具有有償性物業(yè)管理是通過營利性的企業(yè)一一專業(yè)化的物業(yè)管理服務公司來實施的。物業(yè)管理服務公司實行的管理、提供的服務是有償的。五、論述題(本題8分)48 .論土地管理法的立法宗旨。2-38答：土地管理立法是為了實現(xiàn)土地管理的科學化、規(guī)范化。土地行為規(guī)范化，就是要將土地的利用和管理活動納入法制化的軌道，實現(xiàn)依法治理土地。根據土地管理法的規(guī)定，其立法目的有以下幾個方面：(1)維護土地的社會主義公有制。(2)保護、開發(fā)土地資源，合理利用土地。(3)切實保護耕地。(4)促進社會經濟的可持續(xù)發(fā)展。六、案例分析題(本題10分)49.

17、 2010年1月，王某與張某簽訂書面房屋租賃合同，但未辦理房屋租賃登記，約定在2010年1月至2011年12月31日期間租用張某房屋一間，隨后王某搬進了該房屋。2011年3月，張某以房屋改建為由要求王某搬出，遭王某拒絕。2010年6月，張某欲以該房屋申請銀行抵押貸款，書面告知王某，王某表示不同意。但是，張某在告知銀行該租賃關系存在的情況下，仍將該房屋抵押給銀行并獲得貸款30萬元，期限為2010年6月至12月。2011年1月，銀行以貸款到期為由要求張某還貸。由于張某無法還貸，故銀行要求將該房屋拍賣抵作還款，并要求王某立即搬出。請回答下列問題：(1)王某與張某之間的租賃合同是否有效？為什么？ 6-175答：合同有效。根據最高人民法院的司法解釋，“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未按規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力?！币虼耍摵贤崔k理房屋租賃登記仍然是有效的。(2)張某能否以改建為由要求王某搬出，為什么？ 6-172答： 不能。合同一經依法訂立便具有法律約束力。