《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》

1、買房知識(shí)常識(shí)，希望對(duì)您有幫助，謝謝關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋導(dǎo)讀:本文介紹在房屋買房， 的一些知識(shí)事項(xiàng)，如果覺(jué)得很不 錯(cuò)，歡迎點(diǎn)評(píng)和分享。人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（法釋20055號(hào)）人民法院公告«人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋已于 2004年11月23日由 人民法 院審判委員會(huì)334次會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自 2005年8月 1日起施行。二。五年六月十八日根據(jù)中華人民共和國(guó)民法通則、中華人民共和國(guó)合 同法、中華人民共和國(guó)土地管理法、中華人民共和國(guó)城 市房地產(chǎn)管理法等法律規(guī)定，結(jié)合民事

2、審判實(shí)踐，就審理 涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律的問(wèn)題，制定本 解釋。一、土地使用權(quán)由讓合同糾紛條本解釋所稱的土地使用權(quán)由讓合同，是指市、縣人 民政府土地管理部門作為由讓方將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與受讓方，受讓方支付土地使用權(quán)由讓金的協(xié)議。第二條開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為由讓方與受讓方訂立的 土地使用權(quán)由讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。本解釋實(shí)施前，開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為由讓方與受讓方 訂立的土地使用權(quán)由讓合同，起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地 管理部門追認(rèn)的，可以認(rèn)定合同有效。第三條經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)同意以協(xié)議方式由讓的土 地使用權(quán)，土地使用權(quán)由讓金低于訂立合同時(shí)當(dāng)?shù)卣凑?國(guó)家規(guī)定確定的 的，應(yīng)

3、當(dāng)認(rèn)定土地使用權(quán)由讓合同約定的 價(jià)格條款無(wú)效。當(dāng)事人請(qǐng)求按照訂立合同時(shí)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格交納土地 使用權(quán)由讓金的，應(yīng)予支持；受讓方不同意按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià) 格補(bǔ)足，請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持。因此造成的損失，由 當(dāng)事人按照過(guò)錯(cuò)承擔(dān)責(zé)任。第四條土地使用權(quán)由讓合同的由讓方因未辦理土地使 用權(quán)由讓批準(zhǔn)手續(xù)而不能交付土地，受讓方請(qǐng)求解除合同的， 應(yīng)予支持。第五條受讓方經(jīng)由讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃主管 部門同意，改變土地使用權(quán)由讓合同約定的土地用途，當(dāng)事 人請(qǐng)求按照起訴時(shí)同種用途的土地由讓金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整土地由 讓金的，應(yīng)予支持。第六條受讓方擅自改變土地使用權(quán)由讓合同約定的土地用途，由讓方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持。

4、二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛第七條本解釋所稱的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，是指土地使 用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方將由讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓于受讓方，受讓方 支付價(jià)款的協(xié)議。第八條土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立土地使 用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，當(dāng)事人一方以雙方之間未辦理土地使用權(quán) 變更登記手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。第九條轉(zhuǎn)讓方未取得由讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂 立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得由讓土地使 用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合 同有效。第十條土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方就同一生讓土地使用 權(quán)訂立數(shù)個(gè)轉(zhuǎn)讓合同，在轉(zhuǎn)讓合同有效的情況下，受讓方均 要求履行合同的，按照以下情形分別處理：

5、（一）已經(jīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方，請(qǐng)求 轉(zhuǎn)讓方履行交付土地等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；（二）均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，已先行合法占 有開發(fā)土地的受讓方請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方履行土地使用權(quán)變更登記 等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；（三）均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，又未合法占有 開發(fā)土地，先行支付土地轉(zhuǎn)讓款的受讓方請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地和辦理土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請(qǐng)求履 行合同的，應(yīng)予支持。未能取得土地使用權(quán)的受讓方請(qǐng)求解除合同、賠償損失 的，按照中華人民共和國(guó)合同法的有關(guān)規(guī)定處理。第十一條土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)， 與受讓

6、方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú) 效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)由 讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。第十二條土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土 地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓，并由受 讓方辦理土地使用權(quán)由讓手續(xù)的，土地使用權(quán)人與受讓方訂 立的合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理。第十三條土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土 地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定不辦理土地使 用權(quán)由讓手續(xù)，并將該劃撥土地使用權(quán)直接劃撥給受讓方使 用的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì) 的合同處理。三、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛第十四條本解釋所稱的合作開發(fā)房

7、地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事 人訂立的以提供由讓土地使用權(quán)、資金等作為共同，共享利 潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。第十五條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地 產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定 合同無(wú)效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資 質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。第十六條土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)， 以劃撥土地使用權(quán)作為與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的， 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn) 定合同有效。第十七條數(shù)額超由合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，

8、對(duì)增加 的數(shù)額的承擔(dān)比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò) 確定；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)無(wú)法確 定的，按照約定的比例確定 ；沒(méi)有約定比例的，按照約定的 利潤(rùn)分配比例確定。第十八條房屋實(shí)際建筑面積少于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同 的約定，對(duì)房屋實(shí)際建筑面積的分配比例，當(dāng)事人協(xié)商不成 的，按照當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)確定；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或 者當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)無(wú)法確定的，按照約定的利潤(rùn)分配比例確定。第十九條在下列情形下，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人 請(qǐng)求分配房地產(chǎn)項(xiàng)目利益的，不予受理；已經(jīng)受理的，駁回起訴：（一）依法需經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門批準(zhǔn)；（二）房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未取

9、得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃。因當(dāng)事人隱瞞建設(shè)工程規(guī)劃變更的事實(shí)所造成的損失， 由當(dāng)事人按照過(guò)錯(cuò)承擔(dān)。第二十條房屋實(shí)際建筑面積超由規(guī)劃建筑面積，經(jīng)有批 準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門批準(zhǔn)后，當(dāng)事人對(duì)超生部分的房屋 分配比例協(xié)商不成的，按照約定的利潤(rùn)分配比例確定。對(duì)增 加的數(shù)額的承擔(dān)比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照約定的比例 確定；沒(méi)有約定比例的，按照約定的利潤(rùn)分配比例確定。第二十一條當(dāng)事人違反規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的房屋，被有批準(zhǔn) 權(quán)的人民政府主管部門認(rèn)定為違法建筑責(zé)令拆除，當(dāng)事人對(duì) 損失承擔(dān)協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)確定責(zé)任；過(guò)錯(cuò)無(wú)法確定的，按照約定的比例確定責(zé)任；沒(méi)有約定比例的，按照約定的利

10、潤(rùn)分配比例確定責(zé)任。第二十二條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定僅以數(shù)額確定利 潤(rùn)分配比例，當(dāng)事人未足額交納生資的，按照當(dāng)事人的實(shí)際 比例分配利潤(rùn)。第二十三條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人要求將房屋 預(yù)售款充抵參與利潤(rùn)分配的，不予支持。第二十四條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。第二十五條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事 人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房 屋買賣合同。第二十六條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事 人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借 款合同。第二十七條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供

11、資金的當(dāng)事 人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng) 當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。四、其它第二十八條本解釋自2005年8月1日起施行；施行后受 理的 審案件適用本解釋。本解釋施行前 人民法院發(fā)布的司法解釋與本解釋不一 致的，以本解釋為準(zhǔn)。人民法院負(fù)責(zé)人就關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋答記者問(wèn)發(fā)布時(shí)間：2005-06-2208:49:05由臺(tái)司法解釋的背景記者： 人民法院在2005年6月22日正式公布了關(guān) 于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（以下簡(jiǎn)稱解釋），請(qǐng)您談?wù)劄槭裁匆膳_(tái)這一 解 釋。答：隨著我國(guó)房地產(chǎn)各項(xiàng)制度改革的推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)得 到迅

12、猛發(fā)展，但由于我國(guó)的物權(quán)法體系不完善，市場(chǎng)管理機(jī) 制不健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)、交易行為很不規(guī)范，嚴(yán)重阻 礙了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。城市房地產(chǎn)管理法實(shí)施10年來(lái)，人民法院受理的房地產(chǎn)糾紛案件逐年增加，由 于相關(guān)法律規(guī)定比較原則，人民法院在處理此類糾紛中也遇 到了許多具體適用法律的問(wèn)題。為了指導(dǎo)各級(jí)人民法院公正 及時(shí)地處理房地產(chǎn)糾紛案件，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為，促 進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，以城市房地產(chǎn)管理法的施行 為界，人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件適用法律上有不同的 做法。針對(duì)城市房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)市場(chǎng)由現(xiàn)的 國(guó)有土地使用權(quán)由讓、轉(zhuǎn)讓、合作建房等問(wèn)題，人民法院于1995年12月27日曾由

13、臺(tái)了關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施 行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答（以下簡(jiǎn)稱解答），考慮到當(dāng)時(shí)的實(shí)際情況，解答對(duì)因欠缺法定條件 進(jìn)行土地使用權(quán)由讓、轉(zhuǎn)讓、合作建房等行為作由補(bǔ)救性規(guī) 定，即將違法行為補(bǔ)辦合法手續(xù)的時(shí)間放寬至一審訴訟期間， 避免了大量無(wú)效合同的由現(xiàn)。城市房地產(chǎn)管理法 實(shí)施后， 盡管隨之由臺(tái)了不少的法規(guī)和政策性規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng) 行為也較以往有了很大改觀，但伴隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整加快和土地制度改革的深化，我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)立法已 不能完全適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī) 制不健全，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)主體借機(jī)違法開發(fā)經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致房 地產(chǎn)糾紛案件不斷增加，新問(wèn)題、新情況層由不

14、窮，人民法 院在審理此類糾紛時(shí)遇到適用法律的難題。為此，我院從 2002年開始著手起草關(guān)于如何處理 城市房地產(chǎn)管理法實(shí) 施后的房地產(chǎn)糾紛的司法解釋。期間，起草小組奔赴全國(guó)各 地進(jìn)行調(diào)研收集情況，召開座談會(huì)廣泛征求各級(jí)法院、全國(guó) 法工委、國(guó)家土地資源部、建設(shè)部、北京市房地產(chǎn)管理局、 學(xué)者、律師、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、北京市消費(fèi)者協(xié)會(huì)等各方面 意見，并通過(guò)人民法院報(bào)和中國(guó)法院網(wǎng)公開向社會(huì)征求意見， 收集問(wèn)題。在反復(fù)研究討論的基礎(chǔ)上，經(jīng)法院審判委員會(huì)267次會(huì)議研究通過(guò)，于 2003年4月28日公布了關(guān)于審 理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋，已于2003年6月1日開始實(shí)施。隨后，關(guān)于審理涉及

15、國(guó)有土 地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋也經(jīng)法院審委會(huì)334次會(huì)議討論通過(guò)并于今天予以公布，2005年8月1日起施行。集體土地和農(nóng)用土地不適用解釋記者：解釋調(diào)整涉及的土地使用權(quán)范圍是否包括的 土地使用權(quán)。答：土地管理法第 2條規(guī)定，我國(guó)實(shí)行土地全民制和勞動(dòng)群眾集體制，全民即國(guó)家。與土地制相對(duì)應(yīng)，我國(guó)目 前土地使用權(quán)也可分國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)兩 類。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)是指在 依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建 設(shè)的行為，由此決定房地產(chǎn)開發(fā)所需要的土地 于國(guó)有土地, 而非集體土地；城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn) 為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土

16、地的使用權(quán)方可有償由讓。 «d 地管理法也明確規(guī)定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使 用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；農(nóng)民集體的土地的使用權(quán)不得由讓、轉(zhuǎn)讓或者由租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此，本解釋調(diào)整的范圍只限于涉及國(guó)有土地使用權(quán)的合同糾紛 案件，不包括集體土地，這在解釋的名稱中已作由明確 界定。按照土地管理法確立的土地用途管制制度和基本農(nóng) 田保護(hù)制度，我國(guó)土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地， 嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。在國(guó)有土地上，對(duì)于按照土 地利用總體規(guī)劃劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的農(nóng)用地要嚴(yán)格管理， 因房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)需要使用國(guó)有建設(shè)用地的，可通過(guò)由讓或 者劃撥的方式取得；涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建

17、設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。因此，本解釋調(diào)整的國(guó)有土地范 圍為國(guó)有建設(shè)用地，不包括國(guó)有農(nóng)用地。不輕易確認(rèn)合同無(wú)效記者：解釋在對(duì)合同效力的認(rèn)定上，是如何體現(xiàn)促 進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和維護(hù)穩(wěn)定的土地交易秩序這一目 標(biāo)的。答：合同效力的認(rèn)定不僅關(guān)系著土地交易關(guān)系的穩(wěn)定和 當(dāng)事人合法權(quán)益的保護(hù)，而且關(guān)系到房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展。 因此，解釋根據(jù)合同法的規(guī)定，結(jié)合社會(huì)現(xiàn)狀和審 判實(shí)際，在對(duì)欠缺生效條件合同的效力認(rèn)定處理上，采取了 補(bǔ)救性的措施，即當(dāng)事人只要在向人民法院起訴前，符合法 律、法規(guī)規(guī)定的條件，不存在合同法第52條規(guī)定的無(wú)效情形，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效，盡量尊重當(dāng)事人雙方的意思 表示，不輕

18、易確認(rèn)合同無(wú)效，以促進(jìn)合同加速履行和社會(huì)資 源的有效利用。這在解釋的第 2條、第3條、第9條、 1條、2條、3條、5條、6條均有體現(xiàn)。同時(shí)，對(duì)當(dāng)事 人訂立的隱藏真意的合同，我們按照合同約定的實(shí)質(zhì)內(nèi)容， 作由符合當(dāng)事人真實(shí)意思表示的認(rèn)定，而不是簡(jiǎn)單地認(rèn)定合同無(wú)效。此外，在合同的解除上，解釋嚴(yán)格當(dāng)事人行使解除權(quán)的條件，只有在由現(xiàn)根本違約，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的 情況下，當(dāng)事人請(qǐng)求解除的才予以支持。這樣，人民法院在 適用法律過(guò)程中既能維護(hù)法律的嚴(yán)肅性，又能維護(hù)合同交易 關(guān)系的穩(wěn)定性，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。解釋實(shí)施后開發(fā)區(qū)管委會(huì)訂立的由讓合同無(wú)效記者：解釋對(duì)當(dāng)前國(guó)務(wù)院開展的土地市場(chǎng)整治工作中有關(guān)開發(fā)區(qū)管

19、委會(huì)自行由讓土地的問(wèn)題是如何認(rèn)定和處 理的。答：根據(jù)土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法的規(guī) 定，土地使用權(quán)由讓合同的由讓方為市、縣人民政府土地管 理部門，其他部門無(wú)權(quán)由讓。但由于以往土地市場(chǎng)管理不規(guī) 范，是對(duì)各類開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地管理缺乏有效措施，導(dǎo)致了一 些開發(fā)區(qū)的國(guó)有土地由讓、轉(zhuǎn)讓呈現(xiàn)無(wú)序狀態(tài)，開發(fā)區(qū)管委 會(huì)擅自由讓土地的情況較為嚴(yán)重，引發(fā)了大量的合同糾紛。 針對(duì)上述情況，目前國(guó)務(wù)院已經(jīng)對(duì)全國(guó)土地市場(chǎng)部署開展治 理整頓工作，其中開發(fā)區(qū)即為整治的重點(diǎn)。為國(guó)務(wù)院此項(xiàng)工 作，我們?cè)谥贫ㄋ痉ń忉寱r(shí)，堅(jiān)持既要依法規(guī)范土地生讓行 為，同時(shí)也要考慮我國(guó)實(shí)際情況，盡量維護(hù)土地市場(chǎng)現(xiàn)有秩 序的穩(wěn)定。為此，在綜合相關(guān)部

20、門意見的基礎(chǔ)上，解釋對(duì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)訂立的土地使用權(quán)合同效力認(rèn)定作由區(qū)別 對(duì)待的規(guī)定。首先，為國(guó)務(wù)院開展的土地市場(chǎng)整治工作，加 大促進(jìn)國(guó)土管理部門對(duì)土地市場(chǎng)的管理力度，解釋明確將不具備法定主體資格的開發(fā)區(qū)管委會(huì)與受讓人訂立的土 地使用權(quán)由讓合同按無(wú)效處理，對(duì)今后土地由讓行為可以給 予有效規(guī)范。其次，考慮到我國(guó)目前實(shí)際情況，對(duì)開發(fā)區(qū)管 委會(huì) 下的為數(shù)不少的由讓土地問(wèn)題，仍采取一定的補(bǔ)救手 段，即在起訴前經(jīng)過(guò)市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的， 可以認(rèn)定有效，同時(shí)為防止追認(rèn)手段的濫用，有效規(guī)范今后 的土地由讓行為，對(duì)追認(rèn)的范圍限定在本解釋實(shí)施之前 的情況。解釋實(shí)施以后，開發(fā)區(qū)管委會(huì)再行訂立的土地 使用

21、權(quán)由讓合同一律按照無(wú)效處理。通過(guò)寬嚴(yán)相濟(jì)的規(guī)定， 對(duì)此類糾紛給予合理解決。解釋的由臺(tái)有利于和諧社會(huì)的構(gòu)建記者： 請(qǐng)您談?wù)勚贫ㄟ@個(gè)司法解釋的意義。答：、解釋的公布實(shí)施，有利于推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市 場(chǎng)各項(xiàng)制度的改革和土地交易市場(chǎng)健康有序地發(fā)展。房地產(chǎn) 業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)系到我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì) 的快速發(fā)展和綜合國(guó)力的增強(qiáng)，其發(fā)展更將會(huì)帶動(dòng)50多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并促進(jìn)旅游、金融、商業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā) 展，為增加財(cái)政收入，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供物質(zhì)基礎(chǔ)和前 提條件。我國(guó)房地產(chǎn)各項(xiàng)制度改革的深化，客觀上必然要求 建立一個(gè)功能完善，穩(wěn)定有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，而房地產(chǎn) 市場(chǎng)的建立又依賴土地市場(chǎng)和商品房市

22、場(chǎng)的結(jié)合。土地作為社會(huì)發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，歷來(lái)是我國(guó)一個(gè)十分重要的問(wèn) 題，它涉及眾多領(lǐng)域，關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展和社會(huì)主 義和諧社會(huì)的構(gòu)建以及國(guó)家、 集體、個(gè)人的根本利益。自1988 年城市國(guó)有土地開始實(shí)行有償、有期限使用制度以來(lái)，我國(guó) 的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系得以建立并迅猛發(fā)展，國(guó)家財(cái)政收入借此 也快速增長(zhǎng)。但土地的有限性和性，決定了必須建立一個(gè)高效有序運(yùn)行的土地市場(chǎng)，以保障土地利用效益的化。但 由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于發(fā)育階段，市場(chǎng)功能還不健全， 市場(chǎng)交易行為也不規(guī)范，引發(fā)了許多糾紛，影響了社會(huì)的穩(wěn) 定，阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)各項(xiàng)制度改革的進(jìn)程。在現(xiàn)行立法尚 不完善的情況下，解釋的由臺(tái)對(duì)規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)

23、一級(jí)市 場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)乃至三級(jí)市場(chǎng)（即商品房交易市場(chǎng)）的土地交易 行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)誠(chéng)信體系的建立 和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，都將產(chǎn)生積極的影響。第二、解釋的公布實(shí)施，有利于保護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)開 發(fā)經(jīng)營(yíng)主體和廣大人民群眾的合法權(quán)益。房地產(chǎn)業(yè)作為社會(huì) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展需要一個(gè)良好的市 場(chǎng)誠(chéng)信氛圍和法律環(huán)境，解釋通過(guò)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)和二 級(jí)市場(chǎng)存在的各類糾紛予以公平、及時(shí)的解決，有力地維護(hù) 了房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)經(jīng)營(yíng)主體的利益。房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展 不僅可以促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且與廣大人民群眾的切身 利益密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)在為推動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供物 質(zhì)基礎(chǔ)和前提條件的

24、同時(shí)，更有利于逐步改善城市居民的居 住條件。據(jù)相關(guān)資料表明，隨著城鎮(zhèn)居民住房的商品化和市 場(chǎng)化，目前房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的商品房近90油個(gè)人購(gòu)買，而商品房的開發(fā)建設(shè)與土地市場(chǎng)具有直接的關(guān)系。因此，解釋在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)主體依法保護(hù)的同時(shí)，也充分保護(hù) 了廣大人民群眾的合法權(quán)益，也是人民法院落實(shí)執(zhí)行“司法 為民”要求的具體體現(xiàn)。第三、解釋的公布實(shí)施，有利于法制的統(tǒng)一和社會(huì) 主義和諧社會(huì)的構(gòu)建。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，屬于民事財(cái)產(chǎn)權(quán) 的范疇，應(yīng)由物權(quán)法進(jìn)行調(diào)整。 現(xiàn)行的土地管理法和城 市房地產(chǎn)管理法作為性法律，主要是從管理的角度對(duì)房地 產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為加以規(guī)定。由于目前我國(guó)還沒(méi)有完善的不 動(dòng)產(chǎn)法律，物權(quán)法也尚未

25、由臺(tái)，因此，人民法院在處理法律 關(guān)系復(fù)雜的房地產(chǎn)糾紛案件時(shí)缺乏具體明確的法律依據(jù)，適 用法律不統(tǒng)一。這不僅不利于平等保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益， 也不符合法制統(tǒng)一原則的要求。解釋的制定由臺(tái)，為人民法院正確、及時(shí)處理房地產(chǎn)糾紛案件，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩 序，公平保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益提供了有力的法律武器。這不 僅有利于實(shí)現(xiàn)人民法院公正與效率的工作主題，也有利于保 障我國(guó)法制的統(tǒng)一，而且更有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)全面發(fā)展 和社會(huì)主義和諧社會(huì)的構(gòu)建。記者：謝謝！人民法院2005年6月22日由臺(tái)了關(guān)于審理涉及國(guó) 有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（以下簡(jiǎn)稱解釋），將于今年8月1日起施行。8月1日后起訴到 法院的

26、案件都將適用該司法解釋。解釋主要是三部分內(nèi)容：一是土地使用權(quán)由讓合同 糾紛；二是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛；三是合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛；需要注意的是，解釋調(diào)整涉及的土地使用權(quán)范圍僅僅指國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，不包括集體土地和國(guó)有農(nóng)用 地。解釋 部分共六條（1 6）,規(guī)定了關(guān)于土地使用權(quán) 由讓合同糾紛案件適用法律的問(wèn)題，需要注意的是第二條：“開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為由讓方與受讓方訂立的土地使用 權(quán)由讓書合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效”，也就是說(shuō)土地使用權(quán)由讓 合同的由讓方必須是市、縣人民政府土地管理部門，這與我 國(guó)土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法的相關(guān)規(guī)定是一 致的。解釋明確將不具備法定主體資格的開發(fā)區(qū)管委會(huì) 與受讓人訂立

27、的土地使用權(quán)由讓合同按無(wú)效處理，意在對(duì)今 后土地由讓行為給予規(guī)范。其次，解釋對(duì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)歷史 下的為數(shù)不少的由讓土地問(wèn)題，仍給予一定的補(bǔ)救手 段，即在起訴前經(jīng)過(guò)市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的， 可以認(rèn)定有效，同時(shí)為防止追認(rèn)手段的濫用，對(duì)追認(rèn)的范圍 限定在解釋實(shí)施之前的情況。另外，解釋第三條規(guī)定：協(xié)議由讓的土地使用權(quán)由 讓金不得低于訂立合同時(shí)當(dāng)?shù)卣凑諊?guó)家規(guī)定確立的 否則價(jià)款條款無(wú)效。這種情形在目前操作中也時(shí)有發(fā)生，應(yīng) 當(dāng)引起注意。上述規(guī)定對(duì)于在二、三線城市尋找土地項(xiàng)目的公司，具 有指導(dǎo)意義，因?yàn)檫@些地區(qū)的土地由讓主體、程序等相對(duì)寬 松，但同時(shí)也帶來(lái)操作不規(guī)范的問(wèn)題，這次司法解釋將上述問(wèn)題

28、進(jìn)行了明確，對(duì)于我們今后類似項(xiàng)目的操作很有指導(dǎo)意 義。解釋的第二部分共七條 （713）,規(guī)定了土地使用 權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件的法律適用問(wèn)題，涉及了兩類土地使用 權(quán)的轉(zhuǎn)讓，即由讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 （第七、八、九、十條） 和劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓（第十一、十二、十三條）。關(guān)于由讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，解釋對(duì)兩種不規(guī)范情況下的轉(zhuǎn)讓行為作曲有效認(rèn)定：一是未辦理土地使用權(quán)變更 登記手續(xù)的土地轉(zhuǎn)讓合同有效 （第八條）。這條規(guī)定在司法解 釋起草階段征求意見時(shí)，爭(zhēng)議較大，現(xiàn)解釋的規(guī)定可能 采納了 終占的意見：即雖然土地管理法等法律法規(guī)規(guī) 定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)辦理土地變更登記或過(guò)戶登記手續(xù)， 但這應(yīng)該是合同簽訂后及合同

29、履行中的一項(xiàng)法定義務(wù)和法 定程序，而非合同生效的法定條件，故轉(zhuǎn)讓合同有效。這也 是此次司法解釋的一個(gè)重要特征和原則：不輕易確認(rèn)合同無(wú) 效。因?yàn)楹贤ЯΦ恼J(rèn)定不僅關(guān)系著土地交易關(guān)系的穩(wěn)定和 當(dāng)事人合法權(quán)益的保護(hù)，而且關(guān)系到房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展。 因此，解釋根據(jù)合同法的規(guī)定，結(jié)合實(shí)際情況，在 對(duì)欠缺生效條件合同的效力認(rèn)定處理上，采取了補(bǔ)救性的措 施，即當(dāng)事人只要在向人民法院起訴前，符合法律、法規(guī)規(guī) 定的條件，不存在合同法第五十二條規(guī)定的無(wú)效情形， 就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效，盡量尊重當(dāng)事人雙方的意思表示，不輕易確認(rèn)合同無(wú)效。需要注意的是：此次司法解釋將“無(wú)效”補(bǔ)證為“有效” 的時(shí)間界限限定在“起訴前”，而

30、在一九九五人民法院年頒布的關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件 若干問(wèn)題的解答這一司法解釋中，上述時(shí)間界限是限定在 “一審訴訟期間”。根據(jù)九五年的司法解釋，在起訴時(shí)案件事實(shí)和合同效力是不確定的，尚存在變動(dòng)的因素，這顯然不 利于法院的審理，與現(xiàn)代司法理念不相符，故此次司法解釋 對(duì)上述時(shí)間界限的變動(dòng)應(yīng)該是科學(xué)的，更有利于維護(hù)司法裁 判的性，同時(shí)在一定程度上也有利于土地交易秩序的穩(wěn)定。 上述原則在解釋的第二條、第九條、第十一條、第十六 條均有所體現(xiàn)。關(guān)于劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法 第三十九條規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的 人民政府審批。對(duì)于不符合此項(xiàng)規(guī)定的劃撥土地

31、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓， 解釋視不同情況作由不同的規(guī)定：一是作為有效轉(zhuǎn)讓合同的處理（第十一條），即在起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批 準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)由讓手續(xù)的，認(rèn)定合同有效。這條規(guī)定同 樣是允許“彌補(bǔ)”、不輕易確認(rèn)合同無(wú)效原則的體現(xiàn)。二是 作為有效補(bǔ)償合同的處理（第十二、十三條），即在起訴前經(jīng) 有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)并決定由受讓方辦理由讓手續(xù)或 決定將該土地使用權(quán)劃撥給受讓方使用的，因?yàn)榇藭r(shí)土地轉(zhuǎn) 讓關(guān)系實(shí)際發(fā)生在政府和受讓方之間，故原轉(zhuǎn)讓合同可按補(bǔ) 償性質(zhì)的合同來(lái)處理，這是符合相關(guān)法律規(guī)定的。解釋第二部分重點(diǎn)關(guān)注條款為第十條，該條規(guī)定了 對(duì)“一地?cái)?shù)轉(zhuǎn)”情形的處理原則，即對(duì)待數(shù)個(gè)有效土地轉(zhuǎn)讓 合同采取的排序

32、原則是： 一、登記優(yōu)先；二、均沒(méi)有登記的， 先行合法占有者優(yōu)先；三、既未登記，也未合法占有，則先 行支付土地款者優(yōu)先；四、前幾個(gè)條件均不具備，則以合同 成立在先者優(yōu)先。上述規(guī)定，對(duì)我們?cè)谕恋仨?xiàng)目轉(zhuǎn)讓中有較 大的借鑒意義，從控制風(fēng)險(xiǎn)的角度講，我們應(yīng)確保符合或第二位的條件，也就是說(shuō)要么登記，要么先占，如果退到第 三或第四位條件，從受讓方來(lái)說(shuō)就比較難以防范潛在風(fēng)險(xiǎn)。解釋第三部分共十四條（1427）,規(guī)定了合作開發(fā) 房地產(chǎn)合同糾紛案件的法律適用問(wèn)題。該部分對(duì)于合作開發(fā) 合同認(rèn)定的要件進(jìn)行了明確：即“共同、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng) 險(xiǎn)”，值得注意的是此次司法解釋不再將“共同經(jīng)營(yíng)”作為 認(rèn)定合作開發(fā)的必要條件。這

33、一原則在第24、25、26、27條均有所體現(xiàn)。同時(shí)，該部分也對(duì)合作開發(fā)中的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，項(xiàng)目合法性、買受人利益保護(hù)進(jìn)行了強(qiáng)調(diào)。但總體來(lái)說(shuō)，因?yàn)楹献鏖_發(fā)房 地產(chǎn)的情形比較復(fù)雜，各地情況也不同，該部分規(guī)定條款對(duì) 于項(xiàng)目合作開發(fā)操作相對(duì)規(guī)范的公司來(lái)說(shuō)，借鑒意義可能不引言：人民法院關(guān)于房地產(chǎn)先后頒布了三個(gè)司法解釋，現(xiàn)在所要講的這個(gè)司法解釋是 2005年6月頒布的?，F(xiàn)在院在審理關(guān)于房地產(chǎn)案件時(shí)有三個(gè)司法解釋：一 是關(guān)于土地使用權(quán)，二是關(guān)于建設(shè)工程（2004月10月頒布,2005年1月1日施行），三是關(guān)于商品房買賣（2003年4月 頒布，2003年6月1日開始施行）。現(xiàn)在司法實(shí)踐中各級(jí)人 民法院辦理房地產(chǎn)案件

34、基本上按照這三個(gè)司法解釋操作。今天主要講個(gè)司法解釋：關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用 權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋。解釋一共28條，其主要內(nèi)容分為三部分：（一）土地使用權(quán)由讓合同糾紛；（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛；（三）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛。一、解釋的主要內(nèi)容（一）土地使用權(quán)由讓合同糾紛條：土地使用權(quán)由讓合同“本解釋所稱的土地使用權(quán)由讓合同，是指市、縣人民 政府土地管理部門作為由讓方將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年 限內(nèi)讓與受讓方，受讓方支付土地使用權(quán)由讓金的協(xié)議?！钡?條：開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)由讓土地行為的處理“開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為由讓方與受讓方訂立的土地 使用權(quán)由讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。本解釋實(shí)施前，開發(fā)

35、區(qū)管理委員會(huì)作為由讓方與受讓方 訂立的土地使用權(quán)由讓合同，起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地 管理部門追認(rèn)的，可以認(rèn)定合同有效?！钡?條：協(xié)議由讓土地價(jià)格的確定“經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)同意以協(xié)議方式由讓的土地使 用權(quán)，土地使用權(quán)由讓金低于訂立合同時(shí)當(dāng)?shù)卣凑諊?guó)家 規(guī)定確定的的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定土地使用權(quán)由讓合同約定的價(jià)格 條款無(wú)效當(dāng)事人請(qǐng)求按照訂立合同時(shí)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格交納土地 使用權(quán)由讓金的，應(yīng)予支持；受讓方不同意按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià) 格補(bǔ)足，請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持。因此造成的損失，由 當(dāng)事人按照過(guò)錯(cuò)承擔(dān)責(zé)任?！钡?條：對(duì)未辦理批準(zhǔn)手續(xù)合同的處理“土地使用權(quán)由讓合同的由讓方因未辦理土地使用權(quán) 由讓批準(zhǔn)手續(xù)而不能交付土地，受讓方請(qǐng)求解除合