策源上海萬泰大廈項目策劃報告

1、萬泰大廈市場調(diào)研分析簡報一、項目周邊寫字樓市場分析本項目位于烏魯木齊北路470號（延安中路與華山路之間），屬靜安區(qū)與徐匯區(qū)交界處。周邊靜安寺、淮海中路、延安路都為寫字樓較為集中的地區(qū)，項目周邊區(qū)域辦公氛圍較為成熟。下面按照經(jīng)營模式來分別對項目周邊的租賃市場和銷售市場進(jìn)行分析。1、 寫字樓租賃市場分析靜安寺地區(qū)：項目名稱位置寫字樓總建筑面積（平方米）單元面積范圍（平方米）租金（元/irf/天）物業(yè)管理費（元/m2/月）出租率中華企業(yè)大廈華山路2號21,500127-1,024USD0.5-0.6USD399%環(huán)球世界大廈愚園路172號40,00068-168USD0.45USD398%靜安中華大

2、廈北京西路1701號37,48482-350USD0.55-0.65RMB24/延安路沿線:項目名稱位置寫字樓總建筑面積（平方米）單元面積范圍（平方米）租金（元/irf/天）物業(yè)管理費（元/H/月）出租率科恩國際中心陜西北路66號/近延安路35,814107-277USD0.6RMB22100%東方海外大廈延安中路841號24,486111-1,166USD0.55-0.6RMB2498%阿波羅商務(wù)中心延安中路1440號6,00034-70USD0.75-0.85含于租金內(nèi)97%華僑大廈延安西路129號15,885N/AUSD0.6RMB28100%烏魯木齊北路沿線:項目名稱位置寫字樓總建筑面

3、積（平方米）單元面積范圍（平方米）租金（元/irf/天）物業(yè)管理費（元/H/月）出租率朝代商務(wù)中心烏魯木齊北路457號11,43436-140USD0.5USD3.8100%中雅大廈烏魯木齊北路458號3,500500RMB4.8-5.5RMB3072%淮海中路西段沿線:項目名稱位置寫字樓總建筑面積（平方米）單元面積范圍（平方米）租金（元/irf/天）物業(yè)管理費（元/H/月）出租率世紀(jì)商貿(mào)廣場長樂路989號85,800119-2,200USD0.7-1.5USD3.8100%云海大廈淮海中路1333號/寶慶路19,58980-1031USD0.5RMB2195%百富勤廣場淮海中路1325號/寶

4、慶路1號15,05076-994USD0.65-0.8USD3.5100%嘉華中心淮海中路1068號63,000121-1,800USD0.8-1.4USD3.895%本項目周邊寫字樓市場主要分布于靜安寺地區(qū)、淮海中路沿線、延安路高架沿線和烏魯木齊路沿線四個寫字樓集中地。項目附近寫字樓租賃市場呈現(xiàn)以下特征：?項目周邊辦公樓檔次參差不齊，租金也有較大差距。其中以淮海中路沿線的寫字樓平均品質(zhì)最高，世紀(jì)商貿(mào)廣場、嘉華中心及在建的淮海國際廣場均為甲級寫字樓。靜安寺地區(qū)多為準(zhǔn)甲級寫字樓，其余兩個區(qū)域樓宇等級較低。項目所在的烏魯木齊北路地區(qū)兩個項目朝代商務(wù)中心、中雅大廈體量較小，檔次較差，租金在地區(qū)也屬低

5、水平。?純租賃寫字樓為市場供應(yīng)主力，平均出租率達(dá)92%以上。（個別交房時間不滿6個月的寫字樓項目不計入內(nèi)）?區(qū)域平均主力租金范圍為USD0.5-1.2m2/天,甲級寫字樓主力租金范圍為USD0.7-1.2/m2/天。?準(zhǔn)甲級及非甲級寫字樓在項目數(shù)量上占絕對多數(shù)，區(qū)域內(nèi)寫字樓主力客戶仍為外資中小型企業(yè)，集中的行業(yè)有貿(mào)易、咨詢、廣告等。地區(qū)整體出租情況良好，出租率基本都在95-100%寫字樓銷售市場分析在售項目情況表:項目名稱位置寫字樓總建筑面積（m）主力單元建筑面積（m2）目前售價2（元/m）已售均價2（元/m）租金（元/m2/天）出售率剩余在售面積項目銷售情況靜安中華大廈北京中路1701號37

6、,48482-35028,000（均價）20,105USD0.55-0.6584%現(xiàn)在售22-23;27-29層做銷控部分，以及其它層面剩余部分，面積范圍87.05-249.32m2,主力面積集中在140m2左右。目前共剩余42套，面積5733.46m2。30層新建高檔純辦公樓，知名度較高。開盤均價RMB20,000元/m2,銷售良好。目前已進(jìn)入尾盤，科恩國際中心陜西北路66號35,814107-27727,000（均價）/USD0.6/出售11-15;20-22層；整層1487.68m2分割面積在149.2-717.7m226套總銷面積近12,000m2項目重新包裝后出售部分層面靜安陽光商務(wù)

7、廣場友源路531號2,40031-8216,000（均價）/90%現(xiàn)剩余面積集中在3層。只有40、60兩種面積單元。項目2005年4月開盤，開盤均價RMB16,500元/m2o區(qū)域?qū)懽謽卿N售市場目前呈現(xiàn)以下特征:?在售項目較少，且多為尾盤項目?產(chǎn)權(quán)式寫字樓項目多做小面積分割，主力分割面積為80-200m2,2005年4月靜安區(qū)寫字樓的平均售價為20,584元/m2。?項目附近在建未租售項目中多為甲級寫字樓，在2008年前可能進(jìn)入租售市場的寫字樓面積近20萬平方米。根據(jù)這些項目開發(fā)商的一貫操盤手法及目前市場行情，90%的一手供應(yīng)量將進(jìn)入租賃市場，未來銷售寫字樓銷售市場的新增供應(yīng)仍十分有限。?項目

8、附近在一年內(nèi)將銷售的寫字樓極少，除非部分原純租賃寫字樓轉(zhuǎn)租為售，預(yù)計體量較小，對市場主體無法構(gòu)成影響。2、 區(qū)域未來供應(yīng)分析項目名稱地址發(fā)展商項目概況預(yù)計時間項目進(jìn)度明園大廈愚園路110號/近膠州路卜海明宇房地產(chǎn)發(fā)展有限公司辦公總建面4萬平方米預(yù)計開盤時間：2006年左右（估）預(yù)計竣工時間：2006年（估）主體建設(shè)越洋海德廣場南京西路1627號/常德路55號臺灣越洋集團(tuán)43層甲級寫字樓和28層酒店式服務(wù)公寓最下面6層作為商場引入“越洋百貨”辦公樓8萬平方米預(yù)計開盤時間：2007年預(yù)計竣工時間：2008年打樁會德豐廣場南京西路/華山路香港九龍倉58層純甲級寫字樓配有部分商業(yè)辦公樓11.4萬平方米

9、預(yù)計開盤時間：2007年預(yù)計竣工時間：2008年基礎(chǔ)工程上海鼎固大廈華山路322號/常德路卜海鼎固房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地上40層地下3層，總建筑面積48585平方米B1層-2層商業(yè)，3-5層會所,6-40層公寓24,864平方米公寓部分可能做辦公預(yù)計開盤時間：2007年預(yù)計竣工時間：2008年基礎(chǔ)工程淮海國際廣場淮海中路1045號/近襄陽南路卜海平安欣侖物業(yè)發(fā)展有限公司37層純辦公樓，14層酒店式公寓總建面：73,061平方米辦公樓約42,800多平方米預(yù)計開盤時間：2005年6月預(yù)計竣工時間：2006年第二季度主體建設(shè)根據(jù)上表數(shù)據(jù)顯示，今年區(qū)域內(nèi)的主要供應(yīng)集中在淮海國際廣場一個項目，該項目于2

10、005年6月正式公開租賃。而2006年項目附近也僅明園大廈一個項目將進(jìn)入租售市場，2007年將是靜安寺地區(qū)寫字樓供應(yīng)的高峰期。此外常熟路、巨鹿路有一個地塊將會興建一個6、7層的小型辦公樓，此項目距離本項目最近，相對影響也較大；由于體量較小、項目的施工時間會相對較短，項目尚未開工，何時入市具有不可預(yù)料性，須密切關(guān)注本項目萬泰大廈雖然已停工多年，但主體建設(shè)工程已經(jīng)完成，只要根據(jù)情況進(jìn)行部分裝修和調(diào)整，可選擇合適時機(jī)快速進(jìn)入市場。二、項目周邊商業(yè)市場分析本項目處于延安中路與華山路之間，路段為雙向二車道，另設(shè)有非機(jī)動車道，路幅約20米，路面車輛較多，行人較少。該路段兩側(cè)商業(yè)物業(yè)數(shù)量不多，且以街鋪形式為

11、主，經(jīng)營狀況一般。華山路（烏魯木齊路路口附近路段）為雙向5-7車道，其中南向2車道，北向3-5車道，路幅較寬。住宅底層街鋪為商業(yè)的主要形態(tài)。服飾與餐飲食品占據(jù)了60的比例。華山路北段東側(cè)有一條歐式風(fēng)情街，主要由小洋房底層的休閑酒吧和餐廳構(gòu)成，面積范圍在loo-zoom。西段以餐廳、超市、銀行和面包房等生活配套設(shè)施為主，面積范圍在20-100m2。從消費客戶來看，貴都大酒店的住客及周邊辦公樓的白領(lǐng)是這里酒吧、餐廳的重要消費支柱。常熟路（延安中路至長樂路）為雙向4車道，無非機(jī)動車道。路幅不寬，適合街鋪經(jīng)營。這里的商業(yè)以沿街老式住宅底鋪及辦公樓裙房為主要形式，樓層以一層為主，少數(shù)為2層以上商鋪，面積

12、較大，以餐飲為主。此地街鋪的餐飲、酒吧比例較高，憑借靜安廣場、世紀(jì)商貿(mào)廣場、國際貴都大酒店等辦公、酒店存在，入駐人群帶來較高的餐飲需求。?項目周邊街鋪租金情況的樓層面積價格推薦經(jīng)營備注烏魯木齊北路5F1,450m23.5元/irf/天不限'，華裝修，轉(zhuǎn)讓費220萬，可談烏魯木齊北路1F440m213元/irf/天適宜銀行烏魯木齊北路1F280m24.8元/m2/天可餐飲烏魯木齊北路1F1,500m24.5元/m2/天不限毛坯，近路口烏魯木齊中路1F50m226.7元/irf/天不限面寬6米常熟路/長樂路1F60m24.2元/m2/天常熟路1-2F90m211元/irf/天可餐飲常熟路1

13、-2F1,300m23.16元/m2/天可餐飲常熟路B1-3F1,200m28元/irf/天適合酒吧、餐飲附帶露臺巨鹿路1F100m26元/irf/天適合服飾/食品/汽配鋪面巨鹿路近路口1-4F305m26.56元/irf/天巨鹿路近路口1F270m26-8元/irf/天餐飲不可長樂路1F72m23.3美元/nf/天需要品牌店長樂路1F150m27元/irf/天適合酒吧華山路1F450m216元/irf/天餐飲不可可分割華山路1F600m224元/irf/天適合藥店綜合以上數(shù)據(jù)，排除價格過低或過高的個案情況，項目周邊路段的1樓的街鋪租金水平大致為：烏魯木齊北路、中路（延安西路至淮海路間）：租金

14、5-20元/m2/大。華山路（烏魯木齊路路口附近）：租金15-25元/m2/天。常熟路（延安中路至長樂路）租金：10-25元/m2/大。長樂路（華山路至常熟路）：租金7-15元/m2/天街鋪租金由于受到面積、位置、商家行業(yè)、簽約時間等多種因素影響，即使在同一路段上，之間的租金差距都很大，同時考慮到本項目商業(yè)為裙房形態(tài)，因此這里提供的街鋪租金僅作參考。?周邊辦公樓裙房租售情況本項目所在區(qū)域不少辦公樓推出時間較早，近期沒有其裙房商鋪的租售情況；此外一些樓宇品質(zhì)、位置明顯優(yōu)于本案，可比性差。因此，綜合考慮了區(qū)域、位置等條件，選取了以下項目作為參考。名稱地址樓層單套面積價格備注新越時美大廈裙房江寧路445號（武定路）1-4層1,113-5,1141.35萬-2.3萬元/m2時美大廈4層裙房,整層起售博鴻大廈商鋪江寧路495號（康定路）1-4層/1樓2.8萬元/m2,2樓2.2萬元/m2,3樓1.7萬元/irf,