中泰信托會議紀(jì)要

1、會議紀(jì)要會議時(shí)間：2015年5月12日2：00會議地點(diǎn)： 上海中泰信托16樓會議室主 持 人：王 衛(wèi) 參會人員：我方：王衛(wèi)、丁鵬鵬、陸葉、翁婷婷、章泉、Tina 中泰信托：朱元成、馮銘、記 錄 人：陸葉會議議題：關(guān)于廣陵新城Y-MSD項(xiàng)目融資洽談會議內(nèi)容：會議首先由王衛(wèi)主任按照一路一帶（文昌路兩側(cè)和廖家溝濱水風(fēng)光帶）的思路具體向中泰信托廣陵新城整體布局。廣陵新城依照先完善該區(qū)域產(chǎn)業(yè)，后開發(fā)住宅的發(fā)展模式，使本區(qū)域有著強(qiáng)大的創(chuàng)造力和生命力。其次對在建的Y-MSD項(xiàng)目進(jìn)行著重介紹。Y-MSD項(xiàng)目體量大，涉及資金面寬，一期占地51萬方，建成后，泰達(dá)自持30萬方，廣陵新城回購21萬方。本次會議則是為回

2、購21萬方進(jìn)行融資談判。對于信托方得疑問，王衛(wèi)主任就以下幾個(gè)方面進(jìn)行情況說明：1、廣陵新城的概念。揚(yáng)州未來城市中心廣陵新城區(qū)域內(nèi)，最大的一個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚地。廣陵新城是先做產(chǎn)業(yè)后做住宅，從物理框架上講，一路一帶中，廖家灣濱水風(fēng)光帶將醫(yī)療、教育、生態(tài)融為一體，即兒童友好型，兒童的人群拉動力為1:3，這將商業(yè)綜合體的發(fā)展起到很大的推動作用，所以有很大集聚人氣的能力。從產(chǎn)業(yè)上講，采用的是“3+1”模式，及融軟件服務(wù)業(yè)加金融加文創(chuàng)為一體的產(chǎn)業(yè)，不是單一的制造業(yè)。在邊開發(fā)邊探索邊總結(jié)的過程中，逐步轉(zhuǎn)型，原來叫產(chǎn)業(yè)社區(qū)，后來叫產(chǎn)城融合工作平衡，目前，廣陵新城已達(dá)到WAK模式（Work、Life、Relax

3、）。2、Y-MSD項(xiàng)目的介紹。Y-MSD（即揚(yáng)州現(xiàn)代服務(wù)集聚地），是在參觀完天津MSD項(xiàng)目后引進(jìn)的。Y-MSD項(xiàng)目是泰達(dá)控股與揚(yáng)州市簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，并由天津泰達(dá)股份有限公司投資在廣陵新城范圍內(nèi)建設(shè)Y-MSD項(xiàng)目。該項(xiàng)目由泰達(dá)股份全資興建，項(xiàng)目建成后部分物業(yè)由揚(yáng)州市廣陵區(qū)政府回購。一期占地51萬方，建成后，泰達(dá)自持30萬方，廣陵新城回購21萬方。3、Y-MSD項(xiàng)目的融資主體及用途。Y-MSD項(xiàng)目的融資主體屬于政府，即廣陵新城管委旗下的新投公司。用途則是從泰達(dá)回購Y-MSD一期21萬方物業(yè)。4、廣陵新城主要收入來源/還款來源。Y-MSD一期的21萬方采用商辦和商住混合模式，其中公寓可用來銷售，獲

4、得部分資金。另外對部分物業(yè)進(jìn)行招商，用來出租獲得租金。即第一、銷售物業(yè)；第二、未銷售物業(yè)部分租金的回報(bào)；第三、廣陵新城土地出讓費(fèi)。其中，第三點(diǎn)為廣陵新城最大的收入來源。廣陵新城管委會和揚(yáng)州泰達(dá)為所有廣陵新城8平方公里土地的一級開發(fā)，土地出讓利潤以45:55進(jìn)行分成，就現(xiàn)有土地出讓狀況，還有3000畝土地可以開發(fā)，廣陵新城至少還有60億利潤。而信托方的疑問在于，畢竟土地還未真正出讓變成廣陵新城的資產(chǎn)，不確定新城是否有還款能力。王衛(wèi)主任說明，目前廣陵新城開發(fā)模式為先做產(chǎn)業(yè)后做住宅，并且揚(yáng)州市政府將廣陵新城作為未來揚(yáng)州市中心，很多事業(yè)性單位已搬入新城，所以未來該區(qū)域地價(jià)會非常之高。5、達(dá)到符合信托機(jī)構(gòu)的證信的措施。由于揚(yáng)州泰達(dá)和廣陵新城管委會是整個(gè)廣陵新城8平方公里的一級開發(fā)，而揚(yáng)州泰達(dá)又參與到Y(jié)-MSD這個(gè)二級開發(fā)項(xiàng)目。為了使該項(xiàng)融資合規(guī)合法，并且風(fēng)控習(xí)慣與財(cái)政綁定，即最好與廣陵區(qū)區(qū)級財(cái)政信用捆綁，可以以揚(yáng)州泰達(dá)作為工商企業(yè)主體，通過整治開發(fā)廣陵新城Y-MSD項(xiàng)目旁邊的地塊，整治好后，由廣陵