維修處理方案及材料使用說明

1、維修處理方案及材料使用說明目前商品房因質(zhì)量問題投訴日益增加。質(zhì)量問題除施工過程嚴格控制做好預防外，維修方法是否得當對維護房產(chǎn)公司的品牌和聲譽也十分重要。在此根據(jù)自己的經(jīng)驗總結了部分維修方法，供大家參考和討論，如有不足之處請各位指正。一、墻體開裂1、框架與填充墻之間的開裂處理原因分析：由于不同材料交接受溫度變化收縮不同出現(xiàn)收縮裂縫。修補方法：對開裂部位進行切割,寬度5060cm，鑿至墻面及砼面，清理干凈，灑水濕潤，用801膠水拌純水泥涂刷，隨涂隨粉，基本刮平，隔日再粉刷第一次，完成后用用密目型鋼絲網(wǎng)固定，網(wǎng)片寬度大于50cm,鋼絲網(wǎng)必須鋪設平整。然后再分層粉刷，每次粉刷厚度不大于8mm（噴水保養(yǎng)

2、2天）。2、墻面開裂處理原因分析：主要是受溫度和材料影響。不同材料組成的墻體因材料膨脹系數(shù)不同并受溫度影響產(chǎn)生裂縫處理方法：開裂不空鼓的鏟除原老粉，經(jīng)清理，貼密目型纖維網(wǎng)片，寬度大于20cm,用801膠水拌純水泥進行粘貼，再用801拌老粉加白水泥刮平及刷涂料。二、墻面空鼓處理：原因分析：主要是受溫度和材料影響，不同材料組成的墻體因材料膨脹系數(shù)不同并受溫度影響產(chǎn)生裂縫；或者是墻面基層未清理干凈粉刷層與墻體之間的粘結不牢固。處理方法：用切割機切割大于空鼓范圍，并鑿除干凈，不能剩余抹灰層用水濕潤，必須完全濕潤透，用801膠水拌純水泥涂刷，隨涂隨粉，當天只能粉二遍，間隔時間應5小時以上。每次粉刷厚度不

3、大于8mm（噴水保養(yǎng)2天）。三、地面空鼓、裂縫處理方法：原因分析：受溫度和材料影響出現(xiàn)收縮裂縫；基層未清理干凈棉層層與墻體之間的粘結不牢固；管線埋深不夠。處理方法：空鼓及裂縫處理用切割機切割周邊，鑿除至結構板面，清理干凈，用水養(yǎng)數(shù)小時待完全潤透，用高標號細石砼手提平板振動機震實壓光，隔日保養(yǎng)，養(yǎng)護二至三天。四、地坪標高誤差處理：原因分析：施工過程中沒有嚴格控制標高處理方法：打水平、彈線、拉線，用3m長鋁合金尺靠、鑿除超高部分，鑿毛最低位置，低處經(jīng)濕潤后套漿后用1；1.5水泥砂漿補平，待達到一定強度時地面整體用801膠水拌純水泥（需機打）批刮二至三遍，直至平整、色差一致。五、露臺滲水（一般都要整

4、體鑿除重做）：原因分析：結構自防水未達到要求存在蜂窩、砼不密實等質(zhì)量缺陷；或存在結構裂縫（結構裂縫處理按樓板結構裂縫修補方法處理）處理方法：1、鑿除至結構板，查找滲點再局部鑿除，用堵漏王堵實（先濕潤、套漿），刷JS。2、1:2水泥砂找平，待一定強度時，刷JS三遍。3、陶粒找坡，達到一定強度時刷冷底子由二遍，熱貼SBS,翻邊35cm。4、鋪2.5厚擠塑保溫板，澆40厚C25細石硅，內(nèi)鋪200X200鋼筋網(wǎng)，用小型平板振動機壓實、壓光。澆水保養(yǎng)三天，必要時應覆蓋。5、四周油膏嵌縫，有中縫時縫內(nèi)嵌油膏，上貼自粘卷材寬度不小于20cm。6、對板底進行維修。六、局部滲水處理（煙道邊、管道邊）原因分析：管

5、道四周二次砼封堵不密實；由于溫度變化砼和管道之間出現(xiàn)收縮裂縫。處理方法：1、樓下已經(jīng)裝修：局部鑿除（四周比管道寬30CM）至結構板，用水濕潤，用堵漏王套漿，堵漏王堵實，小面積全部用堵漏王堵，面積大的用高標號細石砼內(nèi)摻防水擠搗實，養(yǎng)水檢查不漏后，用防水油膏封堵至結構板平。做JS防水三遍厚度不小于1.2,中間加無紡布一層。做防水饅頭，高度比地面完成面高3cm,寬度比后補聚合物防水砂漿寬2cm。養(yǎng)護后做JS防水厚度不小于1.2cm,如是煙道上翻至煙道25cm。粉防水水泥砂漿。澆細石硅。2、樓下未裝修：局部鑿除（四周比管道寬30CM）至結構板，同時鑿除管道四周的后補硅，清理干凈澆水濕潤，吊模用聚合物防

6、水砂漿封堵一半，隔日灌水養(yǎng)護，三天后檢查不漏水并清理干凈后補第二次聚合物比結構板低2cm,養(yǎng)護并檢查不漏水后用防水油膏封堵至結構板平。做JS防水三遍厚度不小于1.2,中間加無紡布一層。做防水饅頭，高度比地面完成面高3cm,寬度比后補聚合物防水砂漿寬2cm。養(yǎng)護后做JS防水厚度不小于1.2cm,如是煙道上翻至煙道25cm粉防水水泥砂漿。澆細石硅。做法詳圖見下圖。修補完成后對樓下板底進行粉刷維修。詳圖.pdf七、外墻滲水處理：原因分析：1、目前的框架結構住宅工程中填充墻，基本上為非承重的砌塊。砌塊在運輸與施工過程中容易產(chǎn)生破損，缺棱掉角等缺陷。若在施工中使用了受破損或由于設備管暗裝的需要對已砌外墻

7、進行鑿打，人為地造成外墻砌體破損，也較容易在外墻砌體形成滲水處。2、工人在砌體施工中未嚴格按施工規(guī)范操作，砌筑砂漿不飽滿，特別是豎縫砂漿。止匕外，砂漿的強度不達標或干磚上墻，使砂漿中的水份被被吸收，從而造成砂漿強度偏低，導致磚和砂漿分離，砌體整體剛度下降，產(chǎn)生墻體裂縫。3、溫差引致混凝土結構梁柱與填充墻結合處產(chǎn)生開裂。4、外墻抹灰層一次性打底太厚或為保證全高垂直度而使局部打底偏厚，又未采取適當加強措施而產(chǎn)生裂縫；墻體層表面太光滑，產(chǎn)生不規(guī)則收縮裂結合不良；外墻大面積打底而基層未設分格線，縫。5、飾面磚鋪貼空鼓或鋪貼砂漿不飽滿，面磚與砂漿間空隙部分易形成貯水容器；面磚勾縫不密實或勾縫龜裂，密縫勾

8、縫遺漏都是使雨水從表面滲入，造成積水，從而引起滲漏。此外墻易滲水與面磚勾縫和面磚表面不平也有一定關系，凹縫使外墻整體墻面不光滑，雨水流速減緩，滯水時間、滯水量增多，特別是勾縫下緣處。勾縫質(zhì)量不合要求或長期風吹雨淋造成勾縫與面磚間有微裂縫，造成滲漏。6、窗臺、遮陽板和雨篷等水平構件的表層施工中未找坡度，甚至倒坡，造成倒返水或積水，也容易造成外墻面滲水。處理方法：1、外墻涂料墻面滲水，大裂縫：用切割機切割寬度大于50cm至墻體，經(jīng)濕潤、套漿，用1：1.5水泥砂刮平，釘鋼絲網(wǎng)片，用1；2粗砂、水泥分多次完成。墻面整體刷底涂、中涂、面涂外墻涂料。2、小裂縫處理：用磨光機裝切割片切割后，用水清洗，再用專

9、用填縫灰填實。墻面整體刷底涂、中涂、面涂外墻涂料。3、外墻面磚滲水處理鑿除不結實灰縫進行重新嵌縫及修補，整體墻面清洗，用水管澆，清潔干凈，然后用滲入式無色防水劑噴灑57次，到干后完全不吸水為止。如滲水嚴重鑿除到磚墻面，清理干凈，經(jīng)濕潤、套漿，用1：1.5水泥砂刮平，釘鋼絲網(wǎng)片，用聚合物防水砂漿分多次完成，鋪貼面磚，用專用勾縫劑勾縫，做澆水試驗，不漏后清潔干凈，然后用滲入式無色防水劑噴灑57次，到干后完全不吸水為止。八、內(nèi)墻面滲水處理：原因分析：同外墻滲水1、內(nèi)墻面地坪以上部位：經(jīng)外墻處理后，一般為原涂料、老粉鏟除，經(jīng)清理干凈后，用防水膩子、白水泥、801膠水刮平，刷涂料或乳膠漆。2、由外墻裝飾

10、材料松動及其他原因如粉刷層質(zhì)量差造成的經(jīng)確定需鑿除外墻裝飾層及粉刷層至墻面，經(jīng)清理、濕潤后，用防水砂漿分層粉刷，刷漿一遍，再做裝飾面層，室內(nèi)處理同上。3、相反面無法處理的鑿除粉刷層主體面地坪鑿至1015cm以下，寬度20cm。經(jīng)清理、濕潤后，用水泥砂漿刮平。隔天用聚合物水泥防水涂料涂刷三遍，第二遍貼纖維網(wǎng)后刷第三遍，隨刷隨灑干凈粗砂粒，（便于與外面粉刷層粘結）。粉刷用粗砂1：2水泥砂分多次完成，外刮防水膩子粉配白水泥、801膠水刮平。801膠水分批刮平，刷涂料或乳膠漆。九、露臺面裂縫原因分析：溫度變化出現(xiàn)收縮；分倉縫未按規(guī)范設置處理方法：清理屋面一切雜物，用鋼絲刷刷去污物，裂縫經(jīng)處理后，用專用

11、填縫灰嵌實，用水沖洗干凈，應絕對干凈。待達到吸水完全飽和時，用1：1水泥砂摻801膠水刮平。待達到一定強度后，用牛元納米防水漿料刮刷三遍，達到色差一致。十、門窗滲水原因分析：窗邊四周堵縫不密實；門窗本身密封性不夠；門窗在風壓作用下產(chǎn)生變形。處理方法“框邊滲水，鑿除窗邊粉刷層及面磚，搗空窗邊發(fā)泡劑以及其他填充材料，用聚合物防水砂漿嵌實，如外墻為面磚加JS防水一道厚度不小于1.5。鋪貼外墻面磚或刷外墻涂料，貼美紋紙打密封膠。鋁合金門窗滲水：檢查泄水孔設置是否合理，調(diào)整到內(nèi)外連通，外側考底部設向外的泄水孔。對組合位置和拼縫處進行注膠。對多次檢查維修仍滲水的可以在窗框外側用環(huán)氧樹脂低壓注漿。十一、板底

12、鋼筋生銹造成起泡起鼓原因分析：保護層厚度不夠處理方法：1、鑿除原松動部分及鋼筋周邊水泥2、用磨光機裝鋼絲輪打磨除銹。3、鏟除板底粉刷層涂料層，清洗干凈4、用1：1水泥砂嵌實鑿除部分5、用801膠水拌純水泥漿涂刷板底6、1:1.5中粗砂粉刷，厚度870mm，代保護層，分二次粉刷。十二、樓板結構裂縫原因分析：外荷載引起的裂縫：外荷載作用下產(chǎn)生的結構裂縫一般具有很強的規(guī)律性，通過計算分析就可以讀出正確的結論。如：矩形樓板板面裂縫成環(huán)狀，沿框架梁分布，板底裂縫成十字或米字集中于跨中；轉(zhuǎn)角陽臺或挑檐板裂縫位于板面起始于墻板交界以角點為中心成米字形向外延伸。受力裂縫，其裂縫與荷載有關，預示結構承載力可能不

13、足或存在嚴重問題。溫度收縮裂縫：溫度收縮裂縫是一種建筑最常見的裂縫，主要是由于結構的溫度變形及材料的收縮變形受阻及應力超標所致?，F(xiàn)澆板收縮裂縫主要集中在房屋的中部和房屋四周陽角處，裂縫成棗核狀止于梁邊。房屋四周陽角處的房間在離開陽角1米左右，即在樓板的分離式配筋的負彎矩筋以及角部放射筋未端或外側發(fā)生45度左右的樓地面斜角裂縫。其原因主要是砼的收縮特性和溫差雙重作用所引起的，并且愈靠近屋面處的樓層裂縫往往愈大。從設計角度看，現(xiàn)行設計規(guī)范側重于按強度考慮，未充分按溫差和混凝土收縮特性等多種因素作綜合考慮，配筋量因而達不到要求。而房屋的四周陽角由于受到縱、橫二個方向剪力墻或剛度相對較大的樓面梁約束，

14、限制了樓面板砼的自由變形，因此在溫差和砼收縮變化時，板面在配筋薄弱處（即在分離式配筋的負彎矩筋和放射筋的未端結束處）首先開裂，產(chǎn)生45度左右的斜角裂縫。雖然樓地面斜角裂縫對結構安全使用沒有影響，但在有水的情況下會發(fā)生滲漏，影響正常使用。地基不均勻沉降產(chǎn)生的裂縫：由于地基沉降不均勻使上部結構產(chǎn)生附加應力，導致樓板裂縫。不均勻沉降產(chǎn)生的裂縫多屬貫穿性裂縫，其走向與沉降情況有關。使用商品混凝土引起的收縮裂縫：商品混凝土由于采用泵送，混凝土的流動性要好，因此一般商品混凝土的坍落度都較大，水灰比較大，如保證水灰比則要增加水泥用量，這樣就使混凝土在硬化階段出現(xiàn)收縮裂縫。裂縫的產(chǎn)生大多在硅澆筑初期，即澆搗后

15、46小時左右，裂縫形狀不規(guī)則且長短不一，互不連貫，產(chǎn)生裂縫部分大多為水泥浮漿層和砂漿層。有于砼坍落度偏大，表面經(jīng)過振搗形成一層水泥含量較多，收縮性較大的水泥浮漿層及砂漿層一方面由于砼初凝時表面游離水分蒸發(fā)過快產(chǎn)生急劇的體積收縮，而此時砼早期強度較低（面層為砂漿層強度更低），不能抵抗這種變形應力而導致砼表面開裂，另一方面由于面層浮漿或砂漿的收縮值比基層砼大許多，而造成變形值不同導致面層開裂。預埋管線引起的樓板裂縫：預埋線管處沿管線方向出現(xiàn)表面裂縫；局部出現(xiàn)呈發(fā)散狀或龜裂狀的不規(guī)則裂縫。預埋線管，特別是多根線管的集散處是截面砼受到較多削弱，從而引起應力集中，容易導致裂縫發(fā)生的薄弱部位。當預理線管的

16、直徑較小，并且房屋的開間寬度也較小，同時線管的敷設走向又不垂直于砼的收縮和受拉方向時，一般不會發(fā)生樓面裂縫。反之，當預埋線管的直徑較大，開間寬度也較大，并且線管的敷設走向又垂直于砼的收縮和受拉力向時，就很容易發(fā)生樓面裂縫。因此對于較粗的管線或多根線管的集散處，應按要求增設垂直于線管的短鋼筋網(wǎng)加強。施工原因引起混凝土樓板裂縫：養(yǎng)護不到位，強制性規(guī)范要求混凝土養(yǎng)護要苫蓋并澆水，現(xiàn)在大多數(shù)不苫蓋，澆水也不能保證經(jīng)常性濕潤；施工速度過快，上荷早，特別是磚混住宅樓板，前一天澆筑完樓板，第二天即上磚、走車，造成早期混凝土受損；拆模過早或模板支撐系統(tǒng)剛度不夠；施工時樓板混凝土蓋筋被踩彎、踩倒，保護層過厚，承

17、載力下降。處理方法：1、填充密封法（用于貫通性裂縫）（ 1） 采用填充密封法修補混凝土裂縫時，應先鑿除細石砼至結構層，寬度不小于300，并用機械方法打磨平整。若表面殘留有輕度油污，可用丙酮擦拭干凈；對嚴重的油垢，宜用高效除垢劑或含有清潔劑的壓力水清洗；對頑固性的油漆或其它粘結性強的污物，應采用噴砂或金剛砂打磨等方法清除。但施工中不得使用可能對混凝土內(nèi)部質(zhì)量造成不良影響的溶劑。（2）混凝土裂縫的封閉應在清洗構件表面的水分干燥后進行。然后沿裂縫走向騎縫鑿出V形槽，槽的深度和寬度應符合下列要求：梢寬不宜小于10mm,梢深不應小于15mm。（3）當有鋼筋銹脹裂縫時，應鑿至銹蝕部分完全露出，以能進行除銹

18、和防銹處理為止。若遇到下列情況，還應剔除鋼筋周圍混凝土，并對鋼筋進行除銹和阻銹處理：1 ）鋼筋嚴重銹蝕，與混凝土的粘結已破壞；2）混凝土不密實或有蜂窩狀缺陷；3）鋼筋裸露部分超過其周長的1/2。剔除鋼筋周圍混凝土的深度不應過大，避免過度損害原構件。（4）填充密封材料前，應用潔凈的壓縮空氣將溝槽內(nèi)碎渣、粉塵消除干凈。（5）使用JN-F封口膠或JN-X修補膠等進行填充并用纖維織物或彈性涂料加以封護；必要時可在槽壁和槽底先涂刷底膠。（6）填充密封完成后，應在密封材料層外做好防護層。（7）平行裂縫方向鋪設200寬碳纖維布，垂直裂縫方向跳鋪300寬，長200，間距500。（8）澆細石砼面層。待達到一定強

19、度時地面整體用801膠水拌純水泥（需機打）批刮二至三遍，直至平整、色差一致。（9）對樓下板底進行維修，一般為原涂料、老粉鏟除，經(jīng)清理干凈后，用防水膩子、白水泥、801膠水刮平，刷涂料或乳膠漆。2、低壓慢注修補法（用于45度裂縫）采用低壓慢注修補法（注射法）修補混凝土結構裂縫時，應按下列步驟進行：1）應先鑿除細石砼至結構層，清理裂縫表面，使用干燥無油的壓縮空氣清除裂縫內(nèi)部的粉塵、浮渣；2） 使用JN-F封口膠在裂縫兩側的混凝土表面上每隔一定距離粘接固定一注射筒的底座，并同時沿裂縫的全長進行封縫；3）待JN-F固化后，即可進行注膠操作；4）利用專用注射器將低粘度的JN-L灌縫膠液以低壓注入裂縫腔內(nèi)并保持壓力（JN-L低壓慢注法）；5）待注入裂縫的膠液固化后，撤去注射筒，卸下其底座，必要時用砂輪磨平混凝土表面。6）澆細石砼面層。待達到一定強度時地面整體用801膠水拌純水泥（需機打）批刮二至三遍，直至平整、色差一致。7）對樓下板底進行維修，一般為原涂料、老粉鏟除，經(jīng)清理干凈后，用防水膩子、白水泥、801膠水刮平，刷涂料或乳膠漆。13露臺防水：JSA-101JS東方雨虹使用材料北京東方雨虹防水技術有限公司SBS彈性防水卷材局部滲水