可行性研究概述及可行性研究的內(nèi)容與步驟

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究一、大綱要求考試目的本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)可行性研究基本概念以及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的了解、熟悉和掌握程度。考試要求1熟悉可行性研究的含義、目的、作用、依據(jù)和工作階段；2熟悉可行性研究的內(nèi)容；3了解可行性研究的步驟；4熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃；5掌握構(gòu)造評(píng)價(jià)方案；6掌握選擇基礎(chǔ)參數(shù)；7掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算；8掌握基本報(bào)表；9熟悉輔助報(bào)表；10掌握財(cái)務(wù)報(bào)表的編制；11熟悉可行性研究報(bào)告的撰寫。二、內(nèi)容講解【本講重要考點(diǎn)提示】1房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的根本目的。是2007、2008年考點(diǎn)。2投資機(jī)會(huì)研究的內(nèi)容。是2006、2008、2010年考點(diǎn)。3可

2、行性研究步驟中的調(diào)查研究?jī)?nèi)容主要從市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。2011年考試中考察的是資源調(diào)查的主要內(nèi)容。4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的主要內(nèi)容。是2006年考點(diǎn)。5選擇基礎(chǔ)參數(shù)包括的4類指標(biāo)及其內(nèi)容。是2005、2006、2009年考點(diǎn)。6房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算的范圍。是每年必考考點(diǎn)。第八章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究第一節(jié)可行性研究概述一、可行性研究的含義和目的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究是在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目）投資決策前，分析論證項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)可能性的科學(xué)方法。具體地講，就是在項(xiàng)目投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的研究；對(duì)擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真

3、的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、比較和論證；對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上，綜合研究項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和適用性、經(jīng)濟(jì)合理性以及建設(shè)的可能性和可行性，由此確定項(xiàng)目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見(jiàn)，為投資者最終決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)，并作為開展下一步工作的基礎(chǔ)?？尚行匝芯康母灸康模菧p少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額大，建設(shè)周期長(zhǎng)，涉及面廣。要想使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，首先必須做好可行性研究工作，才能使項(xiàng)目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)問(wèn)題得以明確，形成解決方案，得出合理結(jié)論，使投資者的決策建立在科學(xué)而不是經(jīng)驗(yàn)或感覺(jué)的

4、基礎(chǔ)上?！?007年試題】投資項(xiàng)目可行性研究的根本目的包括（）。A減少或避免投資決策的失誤B提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益C提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的社會(huì)和環(huán)境效益D為項(xiàng)目決策提供依據(jù)E為項(xiàng)目后期的經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù)答案：ABC【2008年試題】房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的根本目的是為了使項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益最大化。（）答案：×解析：是為了減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。二、可行性研究的作用（史記：備案不需要進(jìn)行可行性研究）（一）申請(qǐng)項(xiàng)目核準(zhǔn)的依據(jù)為了充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用，確立企業(yè)在投資活動(dòng)中的主體地位，保護(hù)投資者的合法權(quán)益，營(yíng)造有利于各類投資主體公平、有序競(jìng)

5、爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，促進(jìn)生產(chǎn)要素的合理流動(dòng)和有效配置，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，提高投資效益，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展和社會(huì)全面進(jìn)步，政府對(duì)企業(yè)投資的管理制度改革日益深化。按照“誰(shuí)投資、誰(shuí)決策、誰(shuí)收益、誰(shuí)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”的原則，并最終建立起市場(chǎng)引導(dǎo)投資、企業(yè)自主決策、銀行獨(dú)立審貸、融資方式多樣、中介服務(wù)規(guī)范、宏觀調(diào)控有效的新型投資體制，國(guó)家改革了企業(yè)投資項(xiàng)目審批制度，并從2004年下半年開始推行企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)制。按照核準(zhǔn)制的要求，開發(fā)商應(yīng)就擬開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目編制項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告，報(bào)送項(xiàng)目核準(zhǔn)機(jī)關(guān)申請(qǐng)核準(zhǔn)。項(xiàng)目核準(zhǔn)批復(fù)文件，是辦理土地使用、資源利用、城鄉(xiāng)規(guī)劃、安全生產(chǎn)、設(shè)備進(jìn)口和減免稅確認(rèn)等手續(xù)的主要依據(jù)。而項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告的主要內(nèi)

6、容，即項(xiàng)目申報(bào)單位情況、擬建項(xiàng)目情況、擬選建設(shè)用地與相關(guān)規(guī)劃、資源利用和能源耗用分析、生態(tài)環(huán)境影響分析、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效果分析等，都是項(xiàng)目可行性研究工作要明確或研究解決的問(wèn)題。（二）項(xiàng)目投資決策的依據(jù)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目，需要投入大量的人力、財(cái)力和物力，很難憑經(jīng)驗(yàn)或感覺(jué)進(jìn)行投資決策。因此需要通過(guò)投資決策前的可行性研究，明確該項(xiàng)目的建設(shè)地址、規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容與方案等技術(shù)上是否可行，法律上是否允許。還要研究項(xiàng)目竣工后能否找到適當(dāng)?shù)馁?gòu)買者、承租人或使用者，判斷項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，計(jì)算項(xiàng)目投資的績(jī)效或經(jīng)濟(jì)效果等。通過(guò)這些分析研究工作，得出項(xiàng)目應(yīng)不應(yīng)該建設(shè)、如何建設(shè)、以及哪種建設(shè)方案能取得最佳的投資效果等，并

7、以此作為項(xiàng)目投資決策的依據(jù)。（三）籌集建設(shè)資金的依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商基本上都需要就其擬開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行權(quán)益和/或債務(wù)融資。開發(fā)商要想吸引機(jī)構(gòu)或個(gè)人投資者參與其擬開發(fā)項(xiàng)目投資，作為項(xiàng)目發(fā)起人和一般責(zé)任合伙人的開發(fā)商，必須要給這些潛在的有限責(zé)任合伙人提供項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，以幫助它們了解擬開發(fā)項(xiàng)目的投資收益水平和所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。銀行等金融機(jī)構(gòu)都把可行性研究報(bào)告作為項(xiàng)目申請(qǐng)開發(fā)貸款的先決條件，需要對(duì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面、細(xì)致的分析評(píng)估，并據(jù)此完成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款評(píng)估報(bào)告，之后才能確定是否給予貸款。（四）開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)項(xiàng)目所需的建筑材料、協(xié)作條件以及供電、供水、供熱、通訊

8、、交通等很多方面，都需要與有關(guān)部門協(xié)作。這些供應(yīng)的協(xié)議、合同都需根據(jù)可行性研究報(bào)告進(jìn)行商談。有關(guān)技術(shù)引進(jìn)和建筑設(shè)備進(jìn)口必須在項(xiàng)目核準(zhǔn)工作完成后，才能據(jù)核準(zhǔn)文件同國(guó)外廠商正式簽約。（五）下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的依據(jù)在可行性研究報(bào)告中，對(duì)項(xiàng)目的地址、規(guī)模、建筑設(shè)計(jì)方案構(gòu)想、主要設(shè)備選型、單項(xiàng)工程結(jié)構(gòu)形式、配套設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的種類、建設(shè)速度等等都進(jìn)行了分析和論證，確定了原則，推薦了建設(shè)方案?？尚行匝芯繄?bào)告完成后，規(guī)劃設(shè)計(jì)工作就可據(jù)此進(jìn)行，不必另作方案比較選擇和重新論證。三、可行性研究的依據(jù)可行性研究的依據(jù)主要有下列方面：（1）國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)。（2）國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、住

9、房建設(shè)規(guī)劃以及行業(yè)發(fā)展規(guī)劃。（3）國(guó)家宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。（4）城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門出具的規(guī)劃意見(jiàn)。（5）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書，國(guó)土資源行政主管部門出具的項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)或國(guó)有土地使用權(quán)出讓文件。（6）環(huán)境保護(hù)行政主管部門出具的環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件的審批意見(jiàn)。（7）交通行政主管部門出具的交通影響評(píng)價(jià)文件的意見(jiàn)。（8）自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料。（9）有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料。（10）國(guó)家規(guī)定的相關(guān)經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)。（11）項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等。四、可行性研究的工作階段

10、可行性研究是在投資前期所做的工作。它分為四個(gè)工作階段，每個(gè)階段的內(nèi)容逐步由淺到深。（一）投資機(jī)會(huì)研究該階段的主要任務(wù)是對(duì)項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的區(qū)域和市場(chǎng)范圍內(nèi)，以土地資源供給和空間市場(chǎng)需求的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)研究分為一般投資機(jī)會(huì)研究和特定項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究。前者又分三種：地區(qū)研究、空間子市場(chǎng)研究和以利用土地資源為基礎(chǔ)的研究，目的是指明具體的投資方向。后者是要選擇確定項(xiàng)目的投資機(jī)遇，將項(xiàng)目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議，使投資者可據(jù)以決策。投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、市場(chǎng)情況、項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影響等。投

11、資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費(fèi)用一般占總投資的02%08%。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為是可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作?！?002年試題】對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，是（）階段的主要任務(wù)。A投資機(jī)會(huì)研究B初步可行性研究C詳細(xì)可行性研究D項(xiàng)目的評(píng)估和決策答案：A【2006年試題】投資機(jī)會(huì)研究中的主要內(nèi)容有地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、勞動(dòng)力狀況、（）等。A規(guī)劃設(shè)計(jì)方案B投資估算C資源條件D投資權(quán)益答案：C（二）初步可行性研究初步可行性研究亦稱“預(yù)可行性研究”，在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解

12、決的問(wèn)題包括：（1）分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定；（2）是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要；（3）有哪些關(guān)鍵問(wèn)題需要進(jìn)行輔助研究。在初步可行性研究階段，需對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行粗略的審查：項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、市場(chǎng)供應(yīng)與需求、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等。初步可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)±20%，所需費(fèi)用約占總投資的025%l5%。所謂輔助研究是對(duì)項(xiàng)目的一個(gè)或幾個(gè)重要方面進(jìn)行專題研究，用作初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項(xiàng)研究。例如，開發(fā)商擬開發(fā)綠色住宅時(shí)，就可能需要對(duì)綠色住

13、宅技術(shù)及其應(yīng)用進(jìn)行專題研究，包括綠色住宅技術(shù)、技術(shù)可獲得性及其成本、國(guó)家相關(guān)鼓勵(lì)或優(yōu)惠政策、市場(chǎng)對(duì)綠色住宅的認(rèn)可程度和支付意愿等。（三）詳細(xì)可行性研究即通常所說(shuō)的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在綜合分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、環(huán)境等可行性后做出投資決策的關(guān)鍵步驟。這一階段對(duì)開發(fā)建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資的l0%30%，大中型復(fù)雜的工程約占02%10%。（四）項(xiàng)目評(píng)估與決策按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，政府對(duì)政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄以內(nèi)的企業(yè)投資項(xiàng)目實(shí)行核準(zhǔn)制度，對(duì)政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄以外的企業(yè)投資項(xiàng)目實(shí)行備案制度。國(guó)家、省市或區(qū)縣政府投資主管部門在對(duì)項(xiàng)目

14、進(jìn)行核準(zhǔn)或備案時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位必須提交由具備相應(yīng)工程咨詢資質(zhì)的機(jī)構(gòu)編制的項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告。未取得政府核準(zhǔn)文件的項(xiàng)目，均不得開工建設(shè)。政府對(duì)企業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行核準(zhǔn)的過(guò)程，實(shí)際上是由投資管理部門組織，或授權(quán)給有資質(zhì)的工程咨詢或投資咨詢機(jī)構(gòu)或有關(guān)專家，代表國(guó)家對(duì)開發(fā)建設(shè)單位提交的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面審核和再評(píng)估的過(guò)程。項(xiàng)目決策，通常包括國(guó)家投資管理部門組織的項(xiàng)目核準(zhǔn)評(píng)估和企業(yè)內(nèi)部投資決策人員的評(píng)估。項(xiàng)目核準(zhǔn)評(píng)估的工作重點(diǎn)，除審查項(xiàng)目是否具備相應(yīng)的開發(fā)建設(shè)條件外，還要確保項(xiàng)目符合以下要求：符合國(guó)家法律法規(guī)；符合國(guó)家及項(xiàng)目所在地國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃以及行業(yè)發(fā)展規(guī)劃；符合國(guó)家宏觀

15、調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)；符合當(dāng)?shù)貐^(qū)域布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求；符合土地、水、能源的合理開發(fā)和有效利用要求，有利于促進(jìn)環(huán)境保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境；符合自然文化遺產(chǎn)、文物保護(hù)的有關(guān)政策，主要產(chǎn)品未對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)形成壟斷，未影響國(guó)家及本市經(jīng)濟(jì)安全；符合社會(huì)公眾利益，未對(duì)項(xiàng)目建設(shè)地及周邊地區(qū)的公眾利益產(chǎn)生重大不利影響。而企業(yè)內(nèi)部的評(píng)估工作，則主要是審查項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性。第二節(jié)可行性研究的內(nèi)容與步驟一、可行性研究的內(nèi)容由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度不同，所以可行性研究的內(nèi)容也不盡相同，各有側(cè)重，一般應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：（一）項(xiàng)目概況具體內(nèi)容包括：項(xiàng)目名稱、開發(fā)建設(shè)單位；項(xiàng)目的地理位置，如項(xiàng)目

16、所在城市、區(qū)和街道，項(xiàng)目周圍主要建筑物等；項(xiàng)目所在地周圍的環(huán)境狀況，主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿?、?xiàng)目建設(shè)的時(shí)機(jī)和自然環(huán)境等方面說(shuō)明項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性；項(xiàng)目的性質(zhì)及主要特點(diǎn)；項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)意義；可行性研究工作的目的、依據(jù)和范圍。（二）開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀調(diào)查具體內(nèi)容包括：開發(fā)項(xiàng)目用地所處區(qū)位和具體位置，用地范圍與四至情況，地質(zhì)和土壤條件，土地面積和規(guī)劃用途，包括上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和電訊管線等主要市政管線的現(xiàn)狀，當(dāng)前土地開發(fā)狀況和地上物狀況，場(chǎng)地平整狀況等。對(duì)于政府?dāng)M出讓的開發(fā)項(xiàng)目用地，政府相關(guān)土地出讓機(jī)構(gòu)通常在國(guó)有土地使用權(quán)出讓文件中

17、，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀進(jìn)行了比較詳細(xì)的介紹，也提供了必要的現(xiàn)狀與規(guī)劃圖紙，但仍然需要可行性研究人員親臨現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查勘，以確保對(duì)用地現(xiàn)狀的描述符合實(shí)際。（三）市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定具體內(nèi)容包括：市場(chǎng)供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)，市場(chǎng)需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)，市場(chǎng)交易的數(shù)量與價(jià)格分析及預(yù)測(cè)，服務(wù)對(duì)象分析，租售計(jì)劃制定，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的確定。（四）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇（1）市政規(guī)劃方案選擇。市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來(lái)源、去路和走向，大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目重點(diǎn)要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等。（2）項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置。（3）建筑規(guī)劃方案選擇。建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括各單項(xiàng)工程的占地面積、建筑面積、

18、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等等。附規(guī)劃設(shè)計(jì)方案詳圖。（五）資源供給條件分析主要內(nèi)容包括：建筑材料的需要量、采購(gòu)方式和供應(yīng)計(jì)劃，施工力量的組織計(jì)劃，項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水等供應(yīng)方案，項(xiàng)目建成投入生產(chǎn)或使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)條件。（六）環(huán)境影響評(píng)價(jià)主要內(nèi)容包括：建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀，主要污染源和污染物，項(xiàng)目可能引起的周圍生態(tài)變化，設(shè)計(jì)采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，控制污染與生態(tài)變化的初步方案，環(huán)境保護(hù)投資估算，環(huán)境影響的評(píng)價(jià)結(jié)論和環(huán)境影響分析，存在問(wèn)題及建議。（七）項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用的研究主要內(nèi)容包括：擬定項(xiàng)目的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理人員的配備方案，擬定人員培

19、訓(xùn)計(jì)劃，估算年管理費(fèi)用支出情況。（八）開發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制（1）前期開發(fā)計(jì)劃。包括從項(xiàng)目創(chuàng)意、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、取得開工許可證直至完成開工前準(zhǔn)備等一系列工作計(jì)劃。（2）工程建設(shè)計(jì)劃。包括各個(gè)單項(xiàng)工程的開、竣工時(shí)間，進(jìn)度安排，市政工程的配套建設(shè)計(jì)劃等。（3）建設(shè)場(chǎng)地的布置。（4）施工隊(duì)伍的選擇。（九）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析（1）項(xiàng)目總投資估算。包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金兩部分。（2）項(xiàng)目投資來(lái)源、籌措方式的確定。（3）開發(fā)成本估算。（4）銷售成本、經(jīng)營(yíng)成本估算。（5）銷售收入、租金收入、經(jīng)營(yíng)收入和其他營(yíng)業(yè)收入估算。（6）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。分析計(jì)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資

20、回收期和利潤(rùn)率、借款償還期等經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。（7）國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。對(duì)于工業(yè)開發(fā)區(qū)等大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，還需運(yùn)用國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法計(jì)算項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值、經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率等指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。（8）風(fēng)險(xiǎn)分析。一方面結(jié)合政治形勢(shì)、國(guó)家方針政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)周期、自然等方面因素的可能變化，進(jìn)行定性風(fēng)險(xiǎn)分析；另一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等分析方法進(jìn)行定量風(fēng)險(xiǎn)分析。（9）項(xiàng)目環(huán)境效益、社會(huì)效益及綜合效益評(píng)價(jià)。（十）結(jié)論及建議（1）運(yùn)用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等諸方面論述項(xiàng)目的可行性，并推薦最佳方案。（2）存在的問(wèn)題及相應(yīng)的建議。二、可行性研究的步驟可行性研究按以下五個(gè)步驟進(jìn)行。（一）接受委托在項(xiàng)目建議被批準(zhǔn)之后，開發(fā)商即可委托咨詢?cè)u(píng)估公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。雙方簽訂合同協(xié)議，明確規(guī)定可行性研究的工作范圍、目標(biāo)意圖、進(jìn)度安排、費(fèi)用支付辦法及協(xié)作方式等內(nèi)容。承擔(dān)單位接受委托時(shí)，應(yīng)獲得項(xiàng)目建議書和有關(guān)項(xiàng)目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究?jī)?nèi)容，制定計(jì)劃，并收集有關(guān)的基礎(chǔ)資料、指標(biāo)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等基本數(shù)據(jù)。（二）調(diào)查研究主要從市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。市場(chǎng)調(diào)查應(yīng)