業(yè)主共有權(quán)其限制

1、業(yè)主共有權(quán)其限制業(yè)主的共有權(quán)及其的限制一、業(yè)主共有權(quán)的概述業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中共用部分的權(quán)利，簡稱業(yè)主共有權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人按法律或管理規(guī)約的規(guī)定，對區(qū)分所有建筑物的共用部分享有的使用、收益、處分的權(quán)利。 這種權(quán)利的稱謂， 有共有所有權(quán)、 共用部分持份權(quán)、持份共有所有權(quán)部分、 互有權(quán)、持分共有所有權(quán)部分等多種。物權(quán)法采用了共用部分持份權(quán)的觀點。該稱謂不僅能反映該權(quán)利的客體為共用部分，而且能反映區(qū)分所有權(quán)人對共用部分按一定比例享有權(quán)利或承擔(dān)義務(wù)，同時還比較貼近全體區(qū)分所有權(quán)人對共用部分共享權(quán)利、共擔(dān)義務(wù)且不得分割的法律屬性。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度中的共有權(quán)的法律特征與一般共有

2、權(quán)的法律特征相比有著以下顯著的區(qū)別：（ 1）從主體上看，共有所有權(quán)人的身份具有復(fù)合性，集專有權(quán)人、共有權(quán)人、管理團體成員的三種身份于一身。而一般共有權(quán)人的身份則是單一的，只能作為共有權(quán)人。（ 2）從客體上看，區(qū)分共有所有權(quán)人的客體范圍較為廣泛，不僅包括法定共用部分，而且也包括約定部分。而一般共有權(quán)人的客體通常只限于一項財產(chǎn)。（ 3）從內(nèi)容上看，區(qū)分共有所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)比較廣泛，包括： ① 全體區(qū)分所有權(quán)人對建筑物整體所共同享有的權(quán)利義務(wù)； ② 對建筑物的其中某一部分所共同享有的權(quán)利義務(wù)； ③ 一部分區(qū)分所有權(quán)

3、人可在建筑物某一部分的共用部分上所設(shè)定專用使用權(quán)所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)； ④ 因建筑物基地的利用而發(fā)生的區(qū)分所有權(quán)人與土地所有人之間的權(quán)利和義務(wù)。而一般共有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)則比較簡單，僅僅限于各共有權(quán)人之間因某一財產(chǎn)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)。（ 4）從種類上看，區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán)可以依據(jù)不同的標準劃分為不同的種類，如法定共有權(quán)和約定共有權(quán)、全體共有權(quán)和部分共有權(quán)、對建筑物的共有權(quán)和對附屬建筑物的共有權(quán)、無負擔(dān)的共有權(quán)和有負擔(dān)的共有權(quán)( 專用使用權(quán) ) 。而一般共有權(quán)人僅僅可分為共有權(quán) ( 分別共有權(quán) ) 和共同共有權(quán)兩類。（ 5）從權(quán)利變動上看，區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、

4、消滅隸屬于專有權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)和消滅，前者從屬于后者，后者處于主導(dǎo)地位，共有權(quán)人無處分權(quán)。而一般共有權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、消滅，依共有權(quán)人獨立的行為為之，不存在主從關(guān)系問題。另外，區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán)的出讓必須伴隨專有所有權(quán)的出讓而出讓，其他區(qū)分所有權(quán)人一般無優(yōu)先購買權(quán)。而一般共有權(quán)( 按份共有 ) 的出讓，其他共有權(quán)人有優(yōu)先購買權(quán)。（ 6）從標的物分割上看，區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán)的標的物不得請求分割，這是維護區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系的需要。而一般共有權(quán)的標的物，共有權(quán)人可以請求對自己應(yīng)有部分進行量的分割。二、共有權(quán)的法律性質(zhì)區(qū)分所有人對共用部分的共有權(quán)在法律性質(zhì)上有幾種代表性觀點：一種認為應(yīng)屬按份共有，臺灣

5、學(xué)者王澤鑒持此類觀點，臺灣立法也明文規(guī)定，如“各區(qū)分所有權(quán)人按其共有之應(yīng)有部分比例，對建筑物之共用部分及其基地有使用收益之故”。第二種觀點認為應(yīng)是共同共有，此以梅仲協(xié)先生為代表。第三種觀點認為應(yīng)從建筑物的形態(tài)判斷，縱向分割的是按份共有；橫向或縱橫向的則是共同共有。第四種觀點認為應(yīng)按照具體的使用情況確定，對不能按照一定的份額來確定使用范圍、不能將哪一部分確定為他人使用的應(yīng)確定為共同共有。反之則為按份共有。另外，還有人認為既不能以按份共有也不能以共同共有來定性，而是一種特殊的共有。筆者認可這種觀點。應(yīng)當(dāng)看到，區(qū)分所有中的共有權(quán)是一種特殊的共有，它既不同于按份共有，也不同于共同共有。之所以說它不同于

6、共同共有，是因為與共同共有相比，區(qū)分所有具有明確的份額劃分，并且小區(qū)物業(yè)相關(guān)費用，如綠地維護費、建筑物修繕費依據(jù)份額分攤。 由于不存在共同關(guān)系， 任何一人的退出，不影響共有關(guān)系的存在，也不導(dǎo)致共有財產(chǎn)的分割。之所以不同于按份共有，是因為區(qū)分所有人分別對自己的房屋享有所有權(quán)，對建筑物形成一種復(fù)合的權(quán)利結(jié)構(gòu)，不是按照份額對一個建筑物享有所有權(quán)。與按份共有相比，區(qū)分所有的情況下，并沒有形成確定的份額。同時，其也不能按照確定的份額來具體行使權(quán)利，比如說電梯作為公共財產(chǎn)，一樓的人盡管一般不會去乘坐電梯，但這并不意味著他對電梯就沒有共有權(quán)。從另一方面看，高層住戶在對電梯行使權(quán)利時，也不能根據(jù)自己的份額來進

7、行，特別是共有財產(chǎn)是永遠不能分割的，也就是說，共有是不能解體的，除非整個建筑物轉(zhuǎn)歸一人所有。即使建筑物滅失了，關(guān)于地基部分，仍然有一個按份額共有的問題。盡管對有關(guān)修繕的費用以及其他費用按照一定的比例確定，但這和按份共有中的份額存在本質(zhì)區(qū)別，共有人對其份額不能單獨轉(zhuǎn)讓、拋棄，也不能在該比例上單獨設(shè)定負擔(dān)。它依附于專屬所有權(quán)，具有從屬性。轉(zhuǎn)讓專屬所有權(quán)，共有份額也一并轉(zhuǎn)讓；此外，共有份額與成員權(quán)具有密切關(guān)系，這也是不能單獨轉(zhuǎn)讓共有份額的另外一個重要原因。 所以，此種共有與按份共有也是不同的。 我們說，這種共有是一種特殊的共有，有的學(xué)者把它稱為總有，也有人稱為強制的共有。三、共有權(quán)范圍（一）共有的范

8、圍和分類1. 共有范圍的界定共有的范圍，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，共用部分應(yīng)當(dāng)由三部分構(gòu)成：一是區(qū)分所有建筑物專有部分以外的其余部分，如區(qū)分所有建筑物的基礎(chǔ)、梁柱、承重墻壁、外墻、樓頂，以及連通數(shù)個專有部分的走廊、樓梯、通往室外的門廳。二是不屬專有部分的建筑物附屬物及附屬設(shè)施；就附屬物而言，包括倉庫、防空避難室、屋頂凸出物、游泳池、蓄水池、化糞池、配電室等；而附屬設(shè)施，則指供應(yīng)區(qū)分所有建筑物的自來水、電力、燃氣、管線設(shè)備等與區(qū)分所有建筑物效用上不可分或為區(qū)分所有權(quán)人生活上不可或缺的部分。應(yīng)當(dāng)注意的是，如果該附屬設(shè)施是供專有部分使用且除去該部分不致影響區(qū)分所有建筑物的使用的，則其仍屬于專有部分。三是經(jīng)區(qū)

9、分所有權(quán)人約定供共同使用的專有部分與其附屬物，此部分原本為區(qū)分所有建筑物的專有部分，具有獨立性可作為區(qū)分所有權(quán)的客體，但是經(jīng)過區(qū)分所有權(quán)人的約定，供共同使用，而成為共用部分，如區(qū)分所有權(quán)人約定作為集會室、管理室、會所使用的專有部分。在各國的立法中，對共用部分范圍的規(guī)定方法不盡相同。我國香港地區(qū)的建筑物管理條例也在附表1第 2條非常詳盡地列舉了共用部分的范圍，計13 項內(nèi)容。香港地區(qū)的建筑物管理條例是1993 年香港地區(qū)政府在修訂多層大廈業(yè)主立案法團條例的基礎(chǔ)上更名而來的；其將共用部分稱之為“公用部分”，包括 :1. 外墻及承重墻、地基、柱、梁及其他結(jié)構(gòu)性支承物。 2. 圍繞通道、走廊及樓梯的墻

10、壁。 3. 屋頂、煙囪、山墻、雨水渠、避雷針、碟行衛(wèi)星天線及附屬設(shè)備、天線及天線電線。 4. 護墻、圍欄及邊界墻。 5.2 個或多于 2個單位共用的通風(fēng)口。6. 水箱、水池、水泵、水井、污水管、污水處理設(shè)施、排水管、糞管、廢水管、溝渠、水道、雨水渠、導(dǎo)管、落水管、電纜、陰溝、垃圾槽、卸斗及垃圾房。7. 地窖、洗手間、廁所、洗衣房、浴室、廚房及看守員所用單位。8. 通道、走廊、樓梯、樓梯平臺、光井、樓梯窗框及所裝配的玻璃、升降口、屋頂通道及通往屋頂?shù)某隹诤烷T閘。9. 升降機、自動梯、升降機井及有關(guān)的機械器材和放置機械器材的地方。10. 照明設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、中央供暖設(shè)備、消防設(shè)備，以及普遍供所有業(yè)

11、主使用或為所有業(yè)主的利益而設(shè)置的裝置，以及安裝、設(shè)置此等設(shè)備、裝置的任何房間或小室。11. 設(shè)置在任何單位內(nèi)但與建筑物內(nèi)其他單位或其他部分一起供人使用的固定裝置。12.草地、花園及游樂場，以及任何其他康樂活動場地。13.游泳池、網(wǎng)球場、籃球場、壁球場以及包容或容納任何運動或康樂活動設(shè)施的處所。 14. 會所、健身房、桑拿浴室以及包容健體或休憩設(shè)施的處所。15. 組成或形成任何土地的一部分的斜坡、緩坡及護土墻，包括海堤( 如有的話 ) ，而該土地與建筑物乃屬同一共同擁有者。我國物權(quán)法采取的是一種列舉法，重點強調(diào)該類共有部分的屬性，舉出其中的一兩個例子，便于實踐中參照掌握操作。物權(quán)法采取列舉方式舉

12、出電梯、水箱等，意在突出電梯和水箱的代表性和重要性，同時指出與電梯、水箱具有相似性質(zhì)，與業(yè)主的居住、生活存在一定聯(lián)系的建筑物及其附屬物的非專有部分。共有部分遠不只上述兩種。學(xué)界一般認為，所謂共有部分是指除專有部分以外的其他部分以及不屬于專有部分的附屬物，主要包括不屬于專有部分的建筑物其他部分，如電梯、走廊、屋頂、支柱；還有就是不屬于專有的附屬建筑物，如排水設(shè)備、給水設(shè)備、防火設(shè)備、天井、水箱、水塔。溫世揚、廖煥國： 物權(quán)法通論，人民法院出版社 2005 年版，第 286 頁。按照有關(guān)行政法規(guī)規(guī)定，共有部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位 ( 包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?) 、戶外墻面

13、、門廳、樓梯間、走廊通道等。2 共有范圍的分類(1) 法定共有部分與約定共有部分。法定共用部分，又稱當(dāng)然共用部分，是指“在構(gòu)造上只能供區(qū)分所有人共同使用，各區(qū)分所有人不得以合意變更、轉(zhuǎn)變?yōu)閷Ｓ兴袡?quán)之部分”。“舉凡建筑物之基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)， 如支柱、 外墻、屋頂?shù)炔糠?，以及供區(qū)分所有人共同使用之部分，如樓梯、走廊、電梯室等均屬之”。溫豐文 : “論區(qū)分所有建筑物共用部分之法律性質(zhì)”，載法學(xué)叢刊 ( 臺灣 ) 第 131 期，第 94 頁。而約定共用部分，又稱為規(guī)約共用部分，是指本來應(yīng)屬專有所有權(quán)的部分，依規(guī)約或全體區(qū)分所有權(quán)人的合意變更、轉(zhuǎn)換成個區(qū)分所有權(quán)人的共同使用部分，如管理人室、會所、會議室。臺

14、灣地區(qū) “公寓條例” 第 3 條第 6 款。二者雖都屬共用部分，但性質(zhì)相異。法定共用部分，是在性質(zhì)上、構(gòu)造上與主建筑物不可分、必要的共用部分；約定共用部分，則原本是專有部分，依規(guī)約或區(qū)分所有權(quán)人會議的約定而被供作共用部分。所以，法定共用部分必將隨建筑物的存續(xù)而存續(xù)，不可變更；而約定共用部分，得依規(guī)約或經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人會議的決議而變更。從法律的角度對共用部分作此劃分，有益于區(qū)分所有建筑物的維護與管理。 “臺灣公寓條例”依此劃分，并分別作了規(guī)定。該條例第 3 條第 6 款規(guī)定，約定共用部分：指公寓大廈專有部分經(jīng)約定供共同使用者。第7 條規(guī)定：“公寓大廈共用部分不得獨立使用供作專有部分。其為下列各款者

15、，并不得為約定專用部分：① 公寓大廈本身所占之地面。 ② 連通數(shù)個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之道路或門廳，社區(qū)內(nèi)各巷道，防火巷弄。③ 公寓大廈基礎(chǔ)、主要梁柱、承重墻壁、樓地板及屋頂之構(gòu)造。④ 約定專用有違法令限制之規(guī)定者。 ⑤ 其他有固定使用方法，并屬區(qū)分所有權(quán)人生活利用上不可或缺之共用部分。”該條雖未直接注明屬法定共用部分，但既排除約定專用，即為法定共用。我國物權(quán)法關(guān)于車位和綠地的規(guī)定既有法定的共有，也有約定的共有。(2) 全體共用部分與一部共用

16、部分。區(qū)分所有建筑物之共用部分，有的為全體區(qū)分所有人所使用，有的僅供部分區(qū)分所有人所使用。前者推定為全體區(qū)分所有人之共有，是為“全體共用部分” ；后者推定為相關(guān)區(qū)分所有人之共有，則為“一部共用部分” 。全體共用部分的情形，如一棟八層樓的電梯、樓梯由各層區(qū)分所有權(quán)人共用，因此又被稱為一般共用部分，俗稱“大公”。一部共用部分，如二層樓與三層樓間的樓板，僅由二、三樓區(qū)分所有權(quán)人所共用，因此又被稱為限制共用部分，俗稱“小公”。對共用部分作此區(qū)分的目的在于，明確共用部分的修繕費與其他費用的負擔(dān)問題，即全部共用部分的修繕、管理、維護。其費用由全體區(qū)分所有權(quán)人按其共有的應(yīng)有部分比例分擔(dān)；一部共用部分的修繕、

17、管理、維護費用，則由相關(guān)區(qū)分所有權(quán)人按其應(yīng)有部分比例分擔(dān)。無疑，這一區(qū)分有利于明確權(quán)屬，可以免除權(quán)利行使糾葛、義務(wù)分擔(dān)不均的弊端。此外，還有利于減少面積爭議在房屋買賣的糾紛中，面積爭議最為常見 ( 例如未使用該部分，卻仍分擔(dān)其面積 ) ，這些爭議多數(shù)是由于對專有部分、共用部分劃分不明確或雙方認知產(chǎn)生差異所導(dǎo)致的，而將共用部分區(qū)分為全體共用部分與一部共用部分，則可以有效地避免爭議的發(fā)生。（二）共有權(quán)的范圍建筑物區(qū)分所有權(quán)人作為共用部分持份權(quán)人主要享有對共用部分的使用、收益、處分的權(quán)利。1. 使用權(quán)這是建筑物區(qū)分所有權(quán)人作為共用部分持份權(quán)人的基本權(quán)利之一，指共用部分持份權(quán)人享有使用建筑物及其附屬建

18、筑物共用部分的權(quán)利。共用部分持份權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照共用部分的種類、性質(zhì)、構(gòu)造、用途或約定合理地使用，其他人不得妨礙或干涉；而持份權(quán)人使用時亦不得妨礙其他權(quán)利人的權(quán)利。2. 收益權(quán)收益權(quán)是共用部分持份權(quán)的一項重要權(quán)能，指各共用部分持份權(quán)人可依約或按其共有的應(yīng)有部分比例，獲得收取共用部分所生利益的權(quán)利。對共用部分收取的利益，包括收取共用部分的天然孳息及法定孳息，如將公用場地出租獲取的租金、樓頂設(shè)置廣告獲得的費用，即法定孳息；種植果樹所結(jié)果實，即為天然孳息。從理論上來看，各區(qū)分所有權(quán)人有權(quán)共享或按其專有部分占有的比例來分享所獲利益，但實際上很難實行。因為區(qū)分所有權(quán)人不僅享有收益權(quán)，也有分擔(dān)建筑物維修費的義

19、務(wù)。如果分割收益與維修收費分別操作，不僅非常繁瑣，而且浪費時間和人力。對此，物權(quán)法第 80 條規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定?！?. 處分權(quán)共用部分持份權(quán)人對區(qū)分所有建筑物的共用部分有處分權(quán)。處分權(quán)分為事實上的處分和法律上的處分。行使事實上的處分權(quán)時不得損害共用部分的用途及建筑物的安全、牢固及完整。因此各國多允許共用部分持份權(quán)人基于居住或其他用途的需要，有權(quán)在不影響或損害共用部分固有性質(zhì)的前提下，對共用部分進行單純的修繕改良。修繕改良必須經(jīng)區(qū)分所有權(quán)人大會決定，不得由部分人擅自決定。共用部分持份權(quán)

20、人對共用部分在法律上的處分應(yīng)當(dāng)連同專有部分一起處分，不得分割開來。四、共有權(quán)的限制（一）按共用部分本來用途使用共用部分的限制對共用部分的使用，應(yīng)當(dāng)按照共用部分的本來性質(zhì)使用，不得改作他項用途，如用于正常通行的共用通道、樓梯不得堆放雜物。對某些雖非依其本來用途使用的共用部分，但無損建筑物保存、不違反區(qū)分所有權(quán)人共同利益的，應(yīng)當(dāng)允許，如在墻壁上懸掛字畫以求美觀。（二）分擔(dān)共同費用和負擔(dān)的限制共用部分持份權(quán)人對建筑物進行管理、修繕、維持的活動必然會發(fā)生費用，這些費用應(yīng)由全體或部分區(qū)分所有權(quán)人分攤。共同費用和負擔(dān)的范圍通常包括：日常維修費用，更新土地或樓房的共同部分及公用設(shè)備的費用，管理事務(wù)的費用( 包括管理人以及管理服務(wù)人的酬金) ，由區(qū)分所有權(quán)人共同負擔(dān)的法定的捐稅等。各國的立法通常規(guī)定，按共有持分的比例合理分攤共同費用和負擔(dān)的份額。我國物權(quán)法第 80 條規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的費用分攤事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。（三）維護現(xiàn)狀的限制建筑物區(qū)分所有權(quán)人作為共