分時(shí)度假酒店研究

1、分時(shí)度假（Timeshare）是一種將房地產(chǎn)、酒店住宿和旅游休閑度假完美結(jié)合在一起的全新投資模式和度假住宿設(shè)施。它起源于六十年代的法國阿爾卑斯地區(qū)，70年代引進(jìn)美國后得到了迅速發(fā)展，并延伸到全世界各地，逐步成為全球推崇休閑新型度假方式。 一、分時(shí)度假的內(nèi)涵     確切地講，分時(shí)度假包含兩方面的內(nèi)容，一個(gè)是分時(shí)度假概念，一個(gè)是分時(shí)度假交換概念。其具體運(yùn)作是圍繞家庭休閑度假分時(shí)段共享產(chǎn)權(quán)的開發(fā)和經(jīng)營來進(jìn)行的。      60年代中期的歐洲，旅游度假風(fēng)氣興盛，成為一種時(shí)髦的大眾消費(fèi)方式。許多人早已擁有了一套都市居所之后，更希望在

2、都市以外的風(fēng)景度假區(qū)或海濱度假區(qū)擁有一個(gè)休閑度假處。但多數(shù)人都沒足夠的錢購買自己的別墅。而買得起的別墅人，每年在別墅最多只住幾周，空置率很高，又需要付出一大筆維修和管理費(fèi)用。所以，出現(xiàn)了親朋友好友聯(lián)合購買一幢別墅，供大家不同時(shí)間分別使用的情況，最早的分時(shí)使用權(quán)的概念也由此產(chǎn)生。不久，房地產(chǎn)商抓住了這一積聚潛力的市場，適時(shí)提出了"復(fù)合產(chǎn)權(quán)"的新概念，既將一幢別墅按照時(shí)間分解出售給若干個(gè)業(yè)主，一幢別墅的產(chǎn)權(quán)由多個(gè)人分擔(dān)購買，每一個(gè)購買者都獨(dú)立擁有自己度假時(shí)段的產(chǎn)權(quán)，時(shí)段產(chǎn)權(quán)的期限可以是20年、30年，甚至更長的時(shí)間。顧客購買了一個(gè)時(shí)段的產(chǎn)權(quán)后，即可每年在此使用這一段時(shí)間的度假設(shè)

3、施，這樣既滿足了休閑度假者的需要，又減輕了他們的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，提高了設(shè)備設(shè)施的利用率。但是不久，新的問題又被提出來：長期固定在一個(gè)地方一個(gè)時(shí)段度假令人感到枯燥乏味，度假者需要根據(jù)不同的愛好和需求改變度假地和度假時(shí)間。為了解決這個(gè)問題，許多房地產(chǎn)商將各自建設(shè)的度假別墅統(tǒng)一在一個(gè)檔次、規(guī)格和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上，再添加上一些相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施，使其擴(kuò)展成度假村或酒店的模式，然后組成一個(gè)網(wǎng)絡(luò)機(jī)構(gòu)，讓客戶將自己的度假時(shí)段產(chǎn)權(quán)拿到網(wǎng)絡(luò)上去與其他客戶交換使用，將度假酒店或度假村的一個(gè)房間的使用權(quán)以周和不同的時(shí)間為單位分時(shí)段賣給多個(gè)客人。后來，許多已經(jīng)建設(shè)好、客房利用率低、季節(jié)性強(qiáng)的度假酒店也采取了這種方式出售自己的客房

4、。這就是所謂的"Timeshare" 和"Resort Net work"，亦即"共享時(shí)段與度假地網(wǎng)絡(luò)服務(wù)"的概念。與此同時(shí)，顧客還享有分時(shí)度假的轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)、繼承等系列權(quán)益以及對公共配套設(shè)施的優(yōu)惠使用權(quán)。其原理就是以度假住宿設(shè)施替代傳統(tǒng)的酒店住宿設(shè)施。分時(shí)度假最大的特色和吸引力是它的分時(shí)度假交換概念。即當(dāng)你某一年決定不在你所購買了時(shí)段的酒店、度假村或別墅居度假時(shí)，你就可以用你的時(shí)段產(chǎn)權(quán)去交換同屬于一個(gè)交換服務(wù)網(wǎng)絡(luò)中的任何一家酒店或度假村的另一個(gè)時(shí)段產(chǎn)權(quán)。     

5、上述概念賦予了這種房地產(chǎn)與旅游相結(jié)合新產(chǎn)品特殊的意義：對于購買者來說，它既是一種新型的度假消費(fèi)，同時(shí)也是一份投資和一份產(chǎn)業(yè)。如同一般的房地產(chǎn)一樣，可以長期享用，并可以將其出租、轉(zhuǎn)賣、繼承和贈(zèng)送。      分時(shí)度假從誕生到現(xiàn)在，經(jīng)過三十多年的不斷完善和發(fā)展，已成為當(dāng)今世界旅游住宿業(yè)所有產(chǎn)品中增長最快的部分，成為全球旅游業(yè)的一大支柱。目前在全世界90多個(gè)國家和地區(qū)已有4145家左右的分時(shí)度假區(qū)，已有來自世界191個(gè)國家和地區(qū)超過450萬個(gè)家庭擁有分時(shí)度假權(quán)，1999年全球分時(shí)度假營業(yè)收入已超過67億美元，據(jù)專家預(yù)測，1995年-2009年，全球分時(shí)度假營業(yè)

6、收入將達(dá)到2000億美元，它吸引著越來越多的投資開發(fā)商投身其中，同時(shí)也吸引著越來越多的購買者。這種蓬勃發(fā)展的動(dòng)力主要來自于分時(shí)度假產(chǎn)品本身的價(jià)值和使用價(jià)值以及它所開發(fā)和培育的不受國界、地域、年齡及社會(huì)階層限制的消費(fèi)市場。二、分時(shí)度假的優(yōu)勢和綜合效益     在分時(shí)度假產(chǎn)品經(jīng)營的過程中，可以在多環(huán)節(jié)多領(lǐng)域形成收益，業(yè)內(nèi)人士將其稱為由有形利潤和無形收益組成的綜合效益中心。具體地說，它可以給投資經(jīng)營者和旅游度假地和消費(fèi)者帶來如下方面的收益： 1、可使酒店閑置客房按房地產(chǎn)的方式獲利，迅速收回投資，并形成多項(xiàng)利潤。首先是資本運(yùn)營利潤。由于分時(shí)度假是一種先付費(fèi)后消費(fèi)的產(chǎn)品，在

7、實(shí)際產(chǎn)品消費(fèi)之前，就能形成一筆銷售收入，通過對這筆資金的合理使用可以形成資金運(yùn)營利潤。其次是管理利潤。在度假時(shí)段銷售之后，會(huì)員每年還需向酒店支付一筆度假客房維修管理費(fèi)用，這就為酒店帶來了管理利潤，相當(dāng)于普遍房產(chǎn)銷售后負(fù)責(zé)管理的房地產(chǎn)公司的經(jīng)營業(yè)務(wù)利潤。例如，一家三星級(jí)酒店用100間客房作"分時(shí)度假"銷售，每間客房按30年計(jì)算，每年有一星期來進(jìn)行分時(shí)銷售，售價(jià)10000元。售出50個(gè)星期，即可收回資金5000萬元。平均每平方米（標(biāo)準(zhǔn)客房18平方米/間）可回收資金27776元，消費(fèi)者還將另行繳納年費(fèi)來作為酒店客房的維護(hù)費(fèi)用，不在房價(jià)之內(nèi)。 2、可以提高酒店開房率和綜合效益。酒店

8、向消費(fèi)者銷售分時(shí)度假時(shí)段之后，相當(dāng)于建立了一批穩(wěn)定忠實(shí)的顧客。仍用上述例子，一間客房按50個(gè)時(shí)段進(jìn)行分享使用，100間客房將使酒店擁有5000個(gè)售出時(shí)段；酒店每年可增加35000間的使用率。購買分時(shí)度假的客戶往往比散客和團(tuán)隊(duì)客人的停留時(shí)間長，度假人數(shù)也比其他游客多，還會(huì)帶動(dòng)別的顧客前來，增加旅游產(chǎn)品的銷售量。若按客房收入與綜合設(shè)施收入1比1的比例計(jì)算，酒店和度假地如果加強(qiáng)餐飲、娛樂、保健、休閑等配套服務(wù)設(shè)施的經(jīng)營管理，會(huì)獲得較好的綜合經(jīng)濟(jì)效益。另據(jù)調(diào)查表明：由于分時(shí)度假客人已無須再交住宿費(fèi)，所以，他們在度假時(shí)的餐飲、娛樂、保健、休閑等綜合消費(fèi)要比其它類型客人高出20%。對當(dāng)?shù)氐馁徫?、交通及其?/p>

9、消費(fèi)具有良好的促進(jìn)作用。 3、帶動(dòng)和促進(jìn)度假地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。由于旅游產(chǎn)品具有不可轉(zhuǎn)移性、不可貯藏性和消費(fèi)交換的同時(shí)性等特點(diǎn)，消費(fèi)者購買時(shí)段產(chǎn)權(quán)后，重游率明顯提高，在目的地的停留時(shí)間到大大延長。據(jù)美國分時(shí)度假業(yè)的一項(xiàng)調(diào)查表明，分時(shí)度假購買者在未來的十年間預(yù)計(jì)返回所購買分時(shí)度假設(shè)施地區(qū)的機(jī)會(huì)是未購買分時(shí)度假設(shè)施地區(qū)的兩倍，消費(fèi)者在購買分時(shí)度假設(shè)施前，平均只停留3.2天，而購買后增加到6.8天。再加上分時(shí)度假客人購買力強(qiáng)，對休閑度假消費(fèi)的要求較高，在度假目的地的綜合消費(fèi)水平也較高，由此刺激并帶動(dòng)當(dāng)?shù)芈糜蜗嚓P(guān)行業(yè)的發(fā)展，再加上稅收等，這些都為旅游度假地帶來了直接和間接的經(jīng)濟(jì)收入，產(chǎn)生較好的乘數(shù)效應(yīng)。 4

10、、創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。分時(shí)度假業(yè)除酒店業(yè)、房地產(chǎn)、消費(fèi)者、交換公司以外，其經(jīng)營涉及面較廣，往往需要其它機(jī)構(gòu)或組織參與，提供相關(guān)的輔助服務(wù)，如金融、財(cái)務(wù)、法律、商業(yè)、交通、娛樂、餐飲等部門，這無疑為度假地提供了許多新的就業(yè)機(jī)會(huì)。根據(jù)近期一項(xiàng)研究表明，如果能夠建立一個(gè)百萬名會(huì)員的分時(shí)度假及交換系統(tǒng)，將直接拉動(dòng)市場內(nèi)需50-70億元人民幣，間接拉動(dòng)200-300億元內(nèi)需，并直接增加2萬人、間接增加10萬個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。 5、緩解旅游季節(jié)性矛盾。大部份引入分時(shí)度假經(jīng)營的旅游目的地每年分時(shí)度假周轉(zhuǎn)50次左右，這樣就保證每年游客數(shù)量的均勻和基本穩(wěn)定。有時(shí)，即使購買了度假時(shí)段的游客不能前去或選擇去其它地區(qū)旅游度假，也

11、可以通過分時(shí)度假交換公司將時(shí)段轉(zhuǎn)讓給他人，這就提高了分時(shí)度假產(chǎn)品的吸引力和競爭力。以英國為例，分時(shí)度假的開發(fā)和經(jīng)營使當(dāng)?shù)氐穆糜巫∷拊O(shè)施使用率達(dá)70%，比沒有經(jīng)營分時(shí)度假的設(shè)備使用率提高了10%。在美國，分時(shí)度假的市場比較成熟，旅游度假設(shè)施的使用率高達(dá)85%，根據(jù)墨西哥旅游業(yè)的最近的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，旅游設(shè)施的使用率也高達(dá)75%，而未引入分時(shí)度假經(jīng)營的旅游設(shè)施的使用率只有40%。分時(shí)度假的客人不會(huì)向旅游團(tuán)對和散客一樣多數(shù)集中在旅游旺季前來，而是根據(jù)自己購買的時(shí)段前來度假。 6、優(yōu)化旅游度假地的環(huán)境。分時(shí)度假對旅游度假地的開發(fā)、建設(shè)、管理和環(huán)境保護(hù)都提出了較高的要求，要求度假地具有優(yōu)美的自然環(huán)境，完善的公

12、用設(shè)施，超值的會(huì)員服務(wù)，配套的綜合消費(fèi)等，這些要求從客觀上促使開發(fā)商從一開始就比較注重綜合環(huán)境的質(zhì)量。并通過不斷加強(qiáng)管理，嚴(yán)格開發(fā)和實(shí)施質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)使之趨于完善。其次，分時(shí)度假購買對一般消費(fèi)者來說屬于購買房屋和汽車后的一項(xiàng)高消費(fèi)選擇，因此，希望購買分時(shí)度假能物有所值。他們主要從設(shè)施的質(zhì)量、地理位置、氣候和自然環(huán)境以及內(nèi)外部設(shè)計(jì)等方面來衡量。此外，開發(fā)商、客戶和交換公司都注重長期利益，對維護(hù)設(shè)施的高質(zhì)量和環(huán)境保護(hù)都比較重視。例如，一位購買高質(zhì)量時(shí)段設(shè)施的顧客通常只愿與擁有同等綜合質(zhì)量時(shí)段設(shè)施的顧客進(jìn)行交換。交換公司網(wǎng)絡(luò)的會(huì)員在時(shí)段使用后會(huì)被要求回答一些問題，如對入住、退房、餐飲質(zhì)量、客房管理等其它綜

13、合消費(fèi)服務(wù)的滿意程度進(jìn)行打分。會(huì)員反饋的這些信息被送回交換公司。用來評(píng)價(jià)和調(diào)整對旅游目的地經(jīng)營管理質(zhì)量，以滿足消費(fèi)者對度假時(shí)段服務(wù)的要求。  7、給消費(fèi)者帶來極大利益和超值的服務(wù)。購買分時(shí)度假的價(jià)格相對便宜，因?yàn)椴还芫频觊T市價(jià)和房地產(chǎn)的價(jià)格如何變化，分時(shí)度假購買者一直可按購買時(shí)的房價(jià)入住。所以，同樣條件下，分時(shí)度假方式的花費(fèi)可能只有一般住宿方式的一半甚至更少，可大大節(jié)省用于休閑度假或商務(wù)旅行的開支。由于分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)與其加盟酒店或度假村的緊密合作，提供了最大限度的交換機(jī)會(huì)，網(wǎng)絡(luò)越大，交換成功的可能性也越大，消費(fèi)者可獲得由分時(shí)度假交換機(jī)構(gòu)提供的所有服務(wù)就越好，使自己在作度假或旅行時(shí)能有多

14、種選擇。此外，分時(shí)度假既是一種休閑度假消費(fèi)，同時(shí)也是一份投資，可以一直享用10年、30年、50年甚至更長，還可以出借、出租、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)送和繼承，并且是以當(dāng)年的價(jià)格購買了未來的消費(fèi)。使消費(fèi)者體驗(yàn)一種新型的消費(fèi)方式和個(gè)人投資方式。 三、中國開發(fā)分時(shí)度假產(chǎn)品的利與弊 1、 有利條件 我國于90年代開始引入分時(shí)度假的概念，在國際分時(shí)度假業(yè)中占主導(dǎo)地位的是RCI和II公司。RCI公司1996年開始涉足中國市場。到目前為止，已有北京、天津、上海、杭州、海南、桂林等城市15家酒店或度假村加入RCI，擁有會(huì)員700多人。近年以來，國內(nèi)還首次出現(xiàn)了專門從事分時(shí)度假開發(fā)和經(jīng)營的分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)交換公司、分時(shí)度假銷售公司

15、和分時(shí)度假俱樂部。不論是供給還是需求，都已基本具備了發(fā)展分時(shí)度假的有利條件，表現(xiàn)在下屬方面： 1）巨大的市場需求潛力 中國地大物博，人口眾多，經(jīng)過改革開放以來20多年的發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入世界旅游強(qiáng)國的行列。2000年入境旅游人數(shù)世界排名第五，旅游收入世界排明第七，國內(nèi)旅游人數(shù)高達(dá)6.7億，形成了世界上最大的入境和國內(nèi)旅游市場。進(jìn)入21世紀(jì)，隨著旅游消費(fèi)的不斷增長和消費(fèi)者的日漸成熟，人們的旅游方式不斷改變。經(jīng)過80年代觀光為目的旅游發(fā)展階段后，游客對文化、休閑、享受性的旅游產(chǎn)品需求日見增長。隨著節(jié)假日的增多，休閑和外出度假成為人們的生活方式。越來越多的家庭選擇外出休閑度假，越來越多的公司把獎(jiǎng)勵(lì)員工旅

16、游度假作為一種福利和激勵(lì)制度。同時(shí)，隨著我國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，商務(wù)活動(dòng)日趨頻繁，商務(wù)旅行亦呈急劇增長趨勢。對這一潛力巨大的市場來說，分時(shí)度假產(chǎn)品的跨地域使用性及其經(jīng)濟(jì)實(shí)惠性無疑具有極大吸引力，其間蘊(yùn)藏著無限商機(jī)。兩塊市場的形成和擴(kuò)大，將為分時(shí)度假產(chǎn)品創(chuàng)造出旺盛的需求。 2）酒店業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)供過于求 近年來，我國酒店業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益逐漸滑入低谷，出現(xiàn)了全行業(yè)虧損的局面。除了國際經(jīng)濟(jì)形勢不景氣的影響之外，對供給缺乏應(yīng)有的規(guī)制，供給的發(fā)展速度嚴(yán)重超過需求的增長。根據(jù)有關(guān)調(diào)查表明，全國目前有6000 多家星級(jí)酒店，但近幾年全國酒店的平均開房率不到47%，1996-1999年我國酒店開房率分別為58.12%

17、、55.27%、53.78%和51.67%，呈不斷下降趨勢。1999年全國客房數(shù)量為76.5萬間，至少有30萬間客房處于閑置狀態(tài)。如果只按平均每間客房10萬元投資計(jì)算，全國就有300億元的旅游資產(chǎn)閑置。經(jīng)過90年代前期房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，中國大地又出現(xiàn)了大量的閑置房地產(chǎn)和房地產(chǎn)的爛尾工程，有許多地區(qū)幾經(jīng)努力也無法盤活。而分時(shí)度假的出現(xiàn)給上述閑置的資產(chǎn)帶來了無限的市場生機(jī)，是解決酒店客房和房地產(chǎn)閑置率過高的有力措施。 3） 巨大的投資吸引力 在我國，由于在工業(yè)技術(shù)方面與發(fā)達(dá)國家存在較大的差距，加上面臨加入世界貿(mào)易組織后全面開放市場的威脅，在工業(yè)領(lǐng)域的投資需求不旺，以家庭經(jīng)營為基礎(chǔ)的農(nóng)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)雖存在較

18、大的資金需求，但由于經(jīng)營單位分散，無法吸納大額資金。資金需求較旺的第三產(chǎn)業(yè)中，投入產(chǎn)出效益好的產(chǎn)業(yè)也不多。所以，在總體資金短缺的背景下，對資金的有效需求卻嚴(yán)重不足。此外，我國城市居民儲(chǔ)蓄居高不下，除對未來風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期過高等因素之外，沒有合適的投資領(lǐng)域是一個(gè)主要的原因。若能保持分時(shí)度假的良好運(yùn)作，上述資金也會(huì)對分時(shí)度假交換系統(tǒng)有很大的支撐力。分時(shí)度假無疑是市場前景良好的投資新領(lǐng)域，在國際成功先例的基礎(chǔ)上，無論是對企業(yè)對個(gè)人都有著強(qiáng)烈的投資吸引力。 4）加入WTO和申奧成功帶來的新機(jī)遇 加入WTO和申辦奧運(yùn)的成功不僅對我國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生積極影響，也將為我國旅游業(yè)的突破性發(fā)展創(chuàng)造重要機(jī)遇，面對

19、新的發(fā)展機(jī)遇和市場形勢，我們應(yīng)采取有效的策略，將巨大的市場需求和產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)抓住。隨著中國對外開放和國外投資及經(jīng)營管理方式的輸入而帶來的新的運(yùn)作方式和新的觀念，在不久的將來成為帶動(dòng)旅游行業(yè)發(fā)展的積極因素，我們應(yīng)該及時(shí)主動(dòng)介入新興領(lǐng)域，掌握主動(dòng)權(quán)，推廣和運(yùn)用 "分時(shí)度假"新概念，使這些管理和促銷的新理念成為推動(dòng)我國旅游業(yè)走向世界的積極力量，不斷將旅游精品推向世界旅游市場，從總體上提高我國旅游產(chǎn)品的吸引力和國際競爭力。 2、遇到的問題 由于我國整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與發(fā)達(dá)國家有較大差距，分時(shí)度假產(chǎn)品引入我國時(shí)又沒有作適應(yīng)性的調(diào)整，基本照搬了國外的經(jīng)營模式，銷售價(jià)格也與國際市場相同

20、，有些甚至要高于國際平均水平。因此，在我國分時(shí)度假的開發(fā)和經(jīng)營上遇到一些問題： 1）銷售價(jià)格高于大眾購買力。將分時(shí)度假國際市場的平均銷售價(jià)格與我國居民的平均收入水平相比較，發(fā)達(dá)國家算不上豪華的分時(shí)度假產(chǎn)品到我國變?yōu)樯莩奁?。目前城市工薪階層多數(shù)不具備對分時(shí)度假產(chǎn)品的現(xiàn)實(shí)購買力。這使分時(shí)度假的目標(biāo)市場只能集中于國內(nèi)少數(shù)高薪階層，限制了分時(shí)度假產(chǎn)品向大眾的促銷和發(fā)展。 2）消費(fèi)時(shí)間上缺乏靈活性。由于市場沒有完全被開發(fā)和培育，交換機(jī)制尚未成熟，分時(shí)度假產(chǎn)品在消費(fèi)時(shí)間上沒有靈活性。在每年固定使用一周或幾周的分時(shí)度假產(chǎn)品，與我國城市居民目前的旅游度假消費(fèi)模式有很大差異。因?yàn)閹叫菁僦贫壬形雌毡閷?shí)施，每個(gè)家

21、庭很難提前確定自己在每年當(dāng)中的哪一周有出游時(shí)間，也不能保證每次外出度假都能有整整一周時(shí)間。在余暇時(shí)間的制約下，時(shí)間完全固定的分時(shí)度假產(chǎn)品，在我國市場上變成了可望而不可即的產(chǎn)品。 3）中國公民出境旅游受到一定限制。在多數(shù)國家，國際化交換是分時(shí)度假產(chǎn)品的主要賣點(diǎn)之一。在我國，則由于公民出境旅游方面的限制而大受影響。我國的法律規(guī)定，公民自費(fèi)出境旅游的目的地國家和地區(qū)只有15個(gè)，分別是：新加坡、馬來西亞、泰國、菲律賓、澳大利亞、新西蘭、韓國、日本、越南、老撾、文萊、緬甸、中國香港特區(qū)和中國澳門特區(qū)，目前尚不允許組織公民到這15個(gè)國家和地區(qū)之外的地方旅游。此外，公司自費(fèi)出境旅游按規(guī)定需要到旅行社報(bào)名組團(tuán)

22、，并采取團(tuán)進(jìn)團(tuán)出的方式，這些都大大限制了分時(shí)度假產(chǎn)品購買者參與國際性交換，也大大降低了分時(shí)度假產(chǎn)品的國際化交換能力。 4）尚未形成規(guī)模大、有影響的國內(nèi)度假網(wǎng)絡(luò)。分時(shí)度假最早是由個(gè)別房地產(chǎn)公司和飯店企業(yè)引入我國，其著眼點(diǎn)是解決自己手中積壓的房地產(chǎn)或提高飯店客房的出租率。這些公司無論從自身實(shí)力還是經(jīng)營理念上多是就事論事的小規(guī)模小范圍經(jīng)營，在購建國內(nèi)交換網(wǎng)絡(luò)方面起點(diǎn)低、規(guī)模小，消費(fèi)者在短期內(nèi)無法自由選擇國內(nèi)的各類度假地，影響了分時(shí)度假產(chǎn)品的吸引力。 現(xiàn)階段分時(shí)度假在中國存在的問題只是暫時(shí)性的，隨著市場的逐步成熟和加入WTO，貿(mào)易自由化和旅游自由化的局面一定會(huì)出現(xiàn)。分時(shí)度假將會(huì)向更加完善的方向邁進(jìn)，上

23、述問題將迎刃而解。分時(shí)度假在中國有著非常光輝的前景，將會(huì)成為中國人真正的時(shí)尚消費(fèi)新模式。圖5 典型的分時(shí)度假運(yùn)營機(jī)制5、房產(chǎn)開發(fā)商與交換公司房產(chǎn)開發(fā)商與交換公司之間是一種加盟關(guān)系，即通過雙方的自由選擇，交換公司批準(zhǔn)符合條件的房產(chǎn)開發(fā)商將自己的分時(shí)度假產(chǎn)品加入交換公司的儲(chǔ)存庫中，參與與其他度假地房產(chǎn)進(jìn)行交換。房產(chǎn)開發(fā)商要向交換公司支付相關(guān)費(fèi)用。6、會(huì)員和與其開展交換的其他會(huì)員早期，會(huì)員如果通過交換公司與其他會(huì)員進(jìn)行交換，兩者之間也成為通過合約進(jìn)行商業(yè)交換的關(guān)系。因?yàn)闀?huì)員在通過交換公司進(jìn)行交換時(shí)，明確表達(dá)自己所希望得到的產(chǎn)品的特征，實(shí)際上就是發(fā)出要約，若雙方條件彼此符合，交換系統(tǒng)作為中介按統(tǒng)一制度

24、規(guī)定的順序?qū)⒈舜朔蠗l件的會(huì)員聯(lián)絡(luò)到一起，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上交換。目前，通過儲(chǔ)存庫設(shè)計(jì)的非"一對一"交換模式中，會(huì)員只與交換公司發(fā)生聯(lián)系，會(huì)員之間就不再具有交易的關(guān)系。會(huì)員將自己的度假房產(chǎn)使用權(quán)投入交換公司儲(chǔ)存庫，然后選擇自己所需的產(chǎn)品，通過交換公司對自己的住宿權(quán)利進(jìn)行確認(rèn)。此外，在加入管理公司、信托公司等的情況下，各方之間的關(guān)系更加復(fù)雜。僅以管理公司為例，一種情況是開發(fā)商自我管理，管理商屬于開發(fā)商的自有機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)管理分時(shí)度假房產(chǎn)；另外一種情況是外請管理機(jī)構(gòu)，這樣的機(jī)構(gòu)在產(chǎn)品銷售初期由開發(fā)商簽約聘請，按照與開發(fā)商簽訂的管理合同管理物業(yè)，在產(chǎn)品銷售到一定比例以后，由業(yè)主組成的業(yè)主委員會(huì)

25、負(fù)責(zé)選擇管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。在不涉及產(chǎn)權(quán)的分時(shí)度假產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，自始至終管理公司是對開發(fā)商負(fù)責(zé)的。三、 中國的分時(shí)度假業(yè)（一）中國分時(shí)度假業(yè)歷史回顧從中國分時(shí)度假業(yè)的發(fā)展進(jìn)程來看，目前遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是總結(jié)與回顧歷史的恰當(dāng)時(shí)機(jī)，但作為全面了解我國分時(shí)度假業(yè)一個(gè)必需組成部分，本節(jié)中憑借有限的材料來簡單回顧分時(shí)度假業(yè)在中國短暫的發(fā)展史。1、國外公司的違規(guī)進(jìn)入分時(shí)度假概念傳入我國，是從90年代后期。1997年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，國家旅游局、公安部聯(lián)合發(fā)布了中國公民自費(fèi)出國旅游管理暫行辦法，1997年7月1日正式實(shí)施。這個(gè)辦法的出臺(tái)，標(biāo)志著我國出國旅游市場正式形成，引起了海外旅游界的普遍關(guān)注。英國派克林環(huán)球有限公司

26、認(rèn)為到我國發(fā)展會(huì)員的時(shí)機(jī)已經(jīng)到來，在未經(jīng)我任何部門批準(zhǔn)的情況下，即在北京的一家寫字樓租用了辦公室，聘用了幾名外國人，非法進(jìn)行銷售會(huì)員卡的活動(dòng)。為此，他們專門雇用了一批國內(nèi)的工作人員在商場、酒店等場所物色潛在消費(fèi)者。一旦獲知其對出國旅游度假感興趣，就向他們介紹分時(shí)度假概念和分時(shí)度假交換網(wǎng)絡(luò)的情況，邀請他們參加派克林展示會(huì)。他們組織的展示會(huì)，每次有10對中國夫婦參加，會(huì)上播放世界風(fēng)光錄像片，介紹RCI組織，推廣會(huì)員卡（每張卡3萬美元，稱先加入者可享受45的折扣，即每張卡16500美元；可先預(yù)付2000美元，一周內(nèi)交齊余款；并稱憑此卡每年可攜帶3個(gè)人在世界上83個(gè)國家的3000個(gè)旅游度假地享受免費(fèi)住宿度假2周的權(quán)利）。北京市旅游局、工商局發(fā)現(xiàn)此情況后，依法對其進(jìn)行了查處。國家旅游局于1997年9月23日向各省、自治區(qū)、直轄市旅游局發(fā)出關(guān)于對非法從事旅游經(jīng)營活動(dòng)的境外企業(yè)駐華機(jī)構(gòu)查處工作情況的通報(bào)，第一條即點(diǎn)出?quot;派克林公司非法雇用工作人員在京舉辦展示會(huì)，收取會(huì)費(fèi)"的問題。但時(shí)隔不久，又有人向國家旅游局舉報(bào)說，派克林公司仍在搞發(fā)展會(huì)員的非法活動(dòng)。國家旅游局即聯(lián)合北京市旅