定向開發(fā)小區(qū)方案計劃書

1、物業(yè)公司簡介湖北萬心物業(yè)服務(wù)有限公司于二九年七月注冊成立，并于當(dāng)月成功取得國家三級物業(yè)服務(wù)資質(zhì)認證，雖然我公司成立不長,但公司中層管理人員及法人代表都長期從事物業(yè)服務(wù)工作，公司現(xiàn)有員工80多人（包括分公司），曾管理過及現(xiàn)在管理的住宅小區(qū)：黃金水岸、高知秀園、永利花園、鳳凰雅苑、蓮花池小區(qū)、康逸家園（黃岡分公司），公司中層以上管理人員都持有國家建設(shè)部頒發(fā)的上崗資格證書，我們一班人曾于二八年管理的黃金水岸小區(qū)榮獲全市同行業(yè)評比分第一，并榮獲優(yōu)秀示范小區(qū)稱號，現(xiàn)在管理的黃岡項目康逸家園也得到了該小區(qū)業(yè)主一致認可，以及開發(fā)企業(yè)的好評，同時該項目也是我們鄂州市物業(yè)界成功走出本市的第一家。小區(qū)是社會發(fā)展、

2、社會服務(wù)、社會管理、社會和諧的基礎(chǔ)。我公司能在貴公司的大力幫助下，秉承開拓創(chuàng)新、誠實守信、精益求精的理念，給維納陽光小區(qū)全體業(yè)主，提供最完美、安全、溫馨、貼心服務(wù)。用努力和汗水構(gòu)建和諧社區(qū)，讓所有業(yè)主臉上親切自豪的微笑日久彌新。公司聯(lián)系電話：07115915099 黃岡分公司電話北省鄂州市公安局定向開發(fā)小區(qū)項目物業(yè)服務(wù)方 案 計 劃 書一、 慨述定向開發(fā)小區(qū)，占地面積約 余平方米，商業(yè)物業(yè)面積40000平方米，多層、小高層、高層住宅共計260000余平方米。二、 目標(biāo)貫徹鄂州市公安局的構(gòu)想，通過優(yōu)良的服務(wù)將定向開發(fā)小區(qū)管理成休閑、高尚居住區(qū)，讓業(yè)主在小區(qū)里享受休閑、

3、高尚生活氛圍，并使物業(yè)功能發(fā)揮最大，力促該小區(qū)物業(yè)保值增值，同時樹立湖北萬心物業(yè)服務(wù)有限公司品牌。三、組織物業(yè)服務(wù)行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)公司處于虧損狀態(tài)，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織要更加簡潔、實用、降低組織內(nèi)耗及勞資成本。四、人事人事設(shè)置原則：科學(xué)合理、以崗定人、不因人設(shè)崗、預(yù)算員工崗位。序號崗位人數(shù)主要職責(zé)1經(jīng)理1在物業(yè)公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下全面負責(zé)該項目經(jīng)營2客服經(jīng)理1辦理入住手續(xù)，接待投訴回訪等3保安部經(jīng)理1負責(zé)小區(qū)公秩序安全，停車服務(wù)消防等4電梯維護5負責(zé)電梯的正常運轉(zhuǎn)5保安員28門衛(wèi)、巡邏、停車管理、小區(qū)公共秩序6保潔員15按區(qū)分樓棟、公共區(qū)域保潔工作7房管員6負責(zé)小區(qū)樓宇外觀整齊，

4、裝修管理監(jiān)督違規(guī)合計57五、經(jīng)營預(yù)測1、經(jīng)營收入： 元1）物業(yè)收費： 元；2）特約服務(wù)費： 元；3）其它收入： 元（裝修垃圾清運、廣告等）。2、支出： 元。1）人員福利工資： 元；2）辦公費用： 元；3）稅金： 元；4）電梯運營成本： 元。5）二次轉(zhuǎn)供水運行成本： 元3、潤虧： 元。4、物業(yè)接管初期1）初期投入：15萬元（辦公設(shè)施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛(wèi)用品等）。1）員工的工資和按規(guī)定提取的福利費；序號崗位人數(shù)工資標(biāo)準養(yǎng)老醫(yī)保工資合計1經(jīng)理1260050031002客服經(jīng)理1160030019003保安部經(jīng)理1160030019004保安員281180300414405保潔員

5、15850200157506房管員6130020090007電梯維護員514003008500合計5781590工資總額合計： 元/月 元/年。2）福利： 元×18%= 元。合計： 元但為減輕業(yè)主負擔(dān)，我公司將通過多元化經(jīng)營，特約服務(wù)、嚴控經(jīng)營成本等多項措施，增加收入，減少支出，從而降低公共性服務(wù)收費價格，擬向政府物價部門申報本小區(qū)公共性服務(wù)費價格指導(dǎo)價格為多層住宅0.6元/月·，小高層1.1元/月·、高層住宅、分層計價六、前期物業(yè)接管1、派物業(yè)助理、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗收（無驗收權(quán)，僅可從物業(yè)服務(wù)角度向開發(fā)商提出建議）。2、物業(yè)接管驗收：1）既應(yīng)從今后

6、物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權(quán)益。2）是物業(yè)通過竣工驗收后，對物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗收；3）供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用；4）房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認；5）落實物業(yè)的保修事宜（保修責(zé)任、保修期限、保修范圍）。確保保修項目、期限、標(biāo)準、責(zé)任、方式的落實，重大保修項目與圖紙校驗到位；6）接管小組按圖紙資料移交清單，技術(shù)資料進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。7）接管小組按設(shè)備移交清單，對各類設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備（設(shè)施）與

7、移交清單不符或有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。8）接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查，并將檢查記錄在冊，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時督促有關(guān)單位迅速解決。9）在保修期內(nèi)，因施工、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題，公司應(yīng)查明原因，及時上報開發(fā)商，請求盡快解決。10）抄水、電、氣表的底數(shù)，記錄備案。11）接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補強，整修，直至完全合格。12）接管驗收符合要求后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)簽署收合格憑證，簽發(fā)接管文件。13）當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作完成。七、入伙1

8、、準備工作1）治安方面：小區(qū)四周種綠籬或安裝防護欄；增設(shè)報警系統(tǒng)；統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗；2）車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志；封閉小區(qū)由多個出入口到一進一出；裝修期間，任何車輛發(fā)放臨時通行證；3）垃圾清運：增設(shè)垃圾池（屋）或垃圾清運站等；4）樓道燈：改用節(jié)能燈（如：溫感、聲控或角摸式等）；5）分步購置辦公、護衛(wèi)、保潔、水電工等設(shè)備及工用具和員工工作服等；6）制定入住流程；7）印刷入住表格；2、協(xié)調(diào)工作1）與供電局、自來水公司、液化氣公司和聯(lián)通、移動等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供應(yīng)。2）代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號，方便業(yè)主。3）與學(xué)校、派出所和居委會

9、聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時公告。3、入伙現(xiàn)場入伙準備、協(xié)調(diào)工作到位后，要部署入伙現(xiàn)場，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，安全護衛(wèi)立崗、巡更、迎接業(yè)主入伙。舉行入伙儀式：邀請政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩、造聲勢。注意事項：避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象。4、業(yè)主、使用權(quán)人入住程序發(fā)函辦入伙手續(xù)簽約5、辦理入伙手續(xù)程序已繳款票據(jù)入伙手續(xù)書、身份證、購房合同確認業(yè)主身份繳清代墊代繳費用、裝修保證金裝修垃圾清運費、物管費蓋章業(yè)主簽署向業(yè)主辦理手續(xù)八、物業(yè)裝修與管理業(yè)主在收樓后有權(quán)對自己所購物業(yè)進行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進行。其有關(guān)規(guī)定包括：國家建設(shè)

10、部發(fā)布的建筑裝飾裝修管理規(guī)定和物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定的裝修手冊。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行申請登記，包括填寫業(yè)主裝修申請表、領(lǐng)取裝修手冊，根據(jù)約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準后方可動工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)組織驗收，合格后即還裝修押金及保證金。業(yè)主在裝修前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請登記時，需如實填寫裝修施工內(nèi)容，并注明委托施工單位及進場人數(shù)，業(yè)主、施工隊及物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方應(yīng)在申請書上簽字蓋章。九、物業(yè)檔案的建立物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄，是以后實施物業(yè)服務(wù)時對工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須移交的內(nèi)容之一。

11、現(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下的建筑體內(nèi)部的管線越來越多，越來越復(fù)雜，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整，時間上講是指從規(guī)劃設(shè)計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料；從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進行科學(xué)地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。十、日常管理（一）房屋管理動作一覽表工作內(nèi)容頻度標(biāo)準程序核對業(yè)主

12、天準確符合規(guī)定8：008：30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴裝修審核一天內(nèi)辦完無危及安全、外觀無改變、用途無改變、無亂堆亂放、亂挖亂接、無違章裝修巡視二遍/天房屋完好率99%8：0017：00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案跟蹤監(jiān)督入伙期間6H/天投訴率2以下，無違章裝修走訪回訪消滅聲音于未然及時聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理要求，業(yè)主滿意率98%以上熟悉每周三次對小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實施、管線、開關(guān)、業(yè)主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上收費每月收繳率90%以上財務(wù)日清月結(jié)帳表相符，每六個月帳目向業(yè)主公開一次（二）綠化管理（綠化至少跨一存活期交接）工作內(nèi)容

13、工作要求標(biāo)準程序澆水冬春季晴天每二天澆一次水，時間近午為宜；夏秋季每天二次，時間近早晚為宜均勻，保持綠色長勢良好7：009：30澆水、施肥施肥春秋季一遍，根據(jù)長勢局部加施均勻15：3017：00澆水、施肥修剪整形灌木和粗生喬木春秋季多遍無重、無漏，喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝、整形，灌木造型，地被草保持3050MM9：3011：30除雜草、整形、保潔病蟲防治冬季喬木一遍，春夏秋季多遍，冬季清園，嚴重者重點防治長熱優(yōu)良不污染環(huán)境13：3015：30除殺蟲、補缺、保潔除雜草每月一遍，嚴重者半月一遍純度90%以上保潔8H/天保潔率99%以上補苗春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補綠化率95%以上（三）房屋及公用設(shè)施

14、維修、養(yǎng)護動作一覽表工作內(nèi)容頻度標(biāo)準程序裝修審查、監(jiān)督8H內(nèi)隨來隨辦，隨進度進行符合規(guī)定，無危及安全、外觀、無改變用途8：008：30向值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8：0017：00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護維修、巡視、走訪、整理檔案巡視每天一遍熟悉房屋公用設(shè)施、種類、位置、分布、安全要求、開關(guān)位置、公用設(shè)施完好率90%以上清理污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季無堵、省污積、無缺損、井蓋完好率100%室內(nèi)維修急修不過夜，小修補24H內(nèi)，中修二天，大修二天內(nèi)有回音憑票收費不索要小費、好處，回訪率100%，業(yè)主滿意率90%以上室外維修及養(yǎng)護檢查二遍/天，及時維修平整率無積水，缺損，完好

15、率90%以上道路停車場無積水，無漏隔熱層完好天面整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡樓梯及墻面暢通無積水、無塌陷無鼠洞明溝暗溝每月檢查一遍無垃圾、無堵塞外墻每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修，每周檢查一遍，即壞即修無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統(tǒng)一、運作正常、無亂搭亂接、無泄漏、燈泡正常、燈罩完好率90%以上供水電供氣每月檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，責(zé)任范圍內(nèi)即壞即修，責(zé)任區(qū)外及時報告有關(guān)部門路燈每月檢查一遍，即壞即修（四）安全護衛(wèi)、停車管理工作內(nèi)容頻度標(biāo)準定崗檢查24H每周一遍流動檢查24H，每20分鐘一遍無收購、乞討、商販等可疑人物進出學(xué)習(xí)與訓(xùn)練每天，定期組織專業(yè)培訓(xùn)、教育遵紀守法、嚴明安全護衛(wèi)紀律、健身、隊列等常規(guī)訓(xùn)練消防設(shè)施每星期三次完好率100%家居安全被盜、刑事、火災(zāi)、治安案件發(fā)生率2違法行為裝修監(jiān)督每周一次，每次1H違章率5%以下車輛行駛停放人車進出有序，車輛發(fā)牌、登記，交費90%以上無違章、無鳴笛叫人100%保潔每天一次整潔單車、摩托保管突發(fā)事件24H 5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場無違章 采取正確、恰當(dāng)措施（五）保潔管理工作內(nèi)容頻度標(biāo)準程序地面整潔二遍/天地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng)，清潔率95%以上5：007：00地面