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文檔簡介
1、消火栓公司建筑建設運營方案目錄第一章 項目簡介3一、 項目單位3二、 項目建設地點3三、 建設規(guī)模3四、 項目建設進度3五、 建設投資估算3六、 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標4第二章 公司簡介6一、 基本信息6二、 公司簡介6三、 公司主要財務數(shù)據(jù)7第三章 投資決策與設計階段工程計價8一、 概預算方法8第四章 房地產(chǎn)開發(fā)流程14一、 開發(fā)建設14二、 前期準備19第五章 招標投標法律法規(guī)28一、 招標投標法實施條例28第六章 建設工程勘察設計招標投標43一、 工程勘察設計投標43第七章 國際工程常用合同文本46一、 FIDIC施工合同條件46二、 英國NEC和美國AIA合同文本54第八章 建設工程施工
2、合同管理60一、 工程施工合同糾紛審理相關規(guī)定60第九章 BIM技術(shù)在建設工程全壽命期的應用66一、 BIM技術(shù)在規(guī)劃設計階段的應用66第十章 建筑智能化77一、 新一代智能制造技術(shù)在建筑業(yè)的應用77第十一章 裝配式建筑技術(shù)體系81一、 組合結(jié)構(gòu)體系81二、 裝配化裝修體系84第十二章 綠色建筑評價93一、 國外綠色建筑評價體系93第一章 項目簡介一、 項目單位項目單位:xx有限公司二、 項目建設地點本期項目選址位于xxx,占地面積約28.00畝。項目擬定建設區(qū)域地理位置優(yōu)越,交通便利,規(guī)劃電力、給排水、通訊等公用設施條件完備,非常適宜本期項目建設。三、 建設規(guī)模該項目總占地面積18667.0
3、0(折合約28.00畝),預計場區(qū)規(guī)劃總建筑面積30342.98。其中:主體工程17268.84,倉儲工程7717.38,行政辦公及生活服務設施3387.35,公共工程1969.41。四、 項目建設進度結(jié)合該項目建設的實際工作情況,xx有限公司將項目工程的建設周期確定為12個月,其工作內(nèi)容包括:項目前期準備、工程勘察與設計、土建工程施工、設備采購、設備安裝調(diào)試、試車投產(chǎn)等。五、 建設投資估算(一)項目總投資構(gòu)成分析本期項目總投資包括建設投資、建設期利息和流動資金。根據(jù)謹慎財務估算,項目總投資11876.73萬元,其中:建設投資9708.36萬元,占項目總投資的81.74%;建設期利息132.4
4、4萬元,占項目總投資的1.12%;流動資金2035.93萬元,占項目總投資的17.14%。(二)建設投資構(gòu)成本期項目建設投資9708.36萬元,包括工程費用、工程建設其他費用和預備費,其中:工程費用8247.85萬元,工程建設其他費用1209.23萬元,預備費251.28萬元。六、 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(一)財務效益分析根據(jù)謹慎財務測算,項目達產(chǎn)后每年營業(yè)收入22100.00萬元,綜合總成本費用18174.86萬元,納稅總額1904.56萬元,凈利潤2867.62萬元,財務內(nèi)部收益率18.02%,財務凈現(xiàn)值4462.34萬元,全部投資回收期5.93年。(二)主要數(shù)據(jù)及技術(shù)指標表主要經(jīng)濟指標一覽
5、表序號項目單位指標備注1占地面積18667.00約28.00畝1.1總建筑面積30342.98容積率1.631.2基底面積10826.86建筑系數(shù)58.00%1.3投資強度萬元/畝327.152總投資萬元11876.732.1建設投資萬元9708.362.1.1工程費用萬元8247.852.1.2工程建設其他費用萬元1209.232.1.3預備費萬元251.282.2建設期利息萬元132.442.3流動資金萬元2035.933資金籌措萬元11876.733.1自籌資金萬元6471.203.2銀行貸款萬元5405.534營業(yè)收入萬元22100.00正常運營年份5總成本費用萬元18174.86&q
6、uot;"6利潤總額萬元3823.50""7凈利潤萬元2867.62""8所得稅萬元955.88""9增值稅萬元847.04""10稅金及附加萬元101.64""11納稅總額萬元1904.56""12工業(yè)增加值萬元6683.78""13盈虧平衡點萬元8387.73產(chǎn)值14回收期年5.93含建設期12個月15財務內(nèi)部收益率18.02%所得稅后16財務凈現(xiàn)值萬元4462.34所得稅后第二章 公司簡介一、 基本信息1、公司名稱:xx有限公司2、法定代表
7、人:金xx3、注冊資本:900萬元4、統(tǒng)一社會信用代碼:xxxxxxxxxxxxx5、登記機關:xxx市場監(jiān)督管理局6、成立日期:2016-2-107、營業(yè)期限:2016-2-10至無固定期限8、注冊地址:xx市xx區(qū)xx二、 公司簡介公司秉承“以人為本、品質(zhì)為本”的發(fā)展理念,倡導“誠信尊重”的企業(yè)情懷;堅持“品質(zhì)營造未來,細節(jié)決定成敗”為質(zhì)量方針;以“真誠服務贏得市場,以優(yōu)質(zhì)品質(zhì)謀求發(fā)展”的營銷思路;以科學發(fā)展觀縱觀全局,爭取實現(xiàn)行業(yè)領軍、技術(shù)領先、產(chǎn)品領跑的發(fā)展目標。 公司堅持誠信為本、鑄就品牌,優(yōu)質(zhì)服務、贏得市場的經(jīng)營理念,秉承以人為本,始終堅持 “服務為先、品質(zhì)為本、創(chuàng)新為魄、共贏為道
8、”的經(jīng)營理念,遵循“以客戶需求為中心,堅持高端精品戰(zhàn)略,提高最高的服務價值”的服務理念,奉行“唯才是用,唯德重用”的人才理念,致力于為客戶量身定制出完美解決方案,滿足高端市場高品質(zhì)的需求。三、 公司主要財務數(shù)據(jù)表格題目公司合并資產(chǎn)負債表主要數(shù)據(jù)項目2020年12月2019年12月2018年12月資產(chǎn)總額4078.563262.853058.92負債總額2068.591654.871551.44股東權(quán)益合計2009.971607.981507.48表格題目公司合并利潤表主要數(shù)據(jù)項目2020年度2019年度2018年度營業(yè)收入17432.1713945.7413074.13營業(yè)利潤4328.413
9、462.733246.31利潤總額3506.722805.382630.04凈利潤2630.042051.431893.63歸屬于母公司所有者的凈利潤2630.042051.431893.63第三章 投資決策與設計階段工程計價一、 概預算方法(一)設計概算方法設計概算可分為三級概算,即單位工程概算、單項工程綜合概算和建設項目總概算。1、單位工程概算編制方法單位工程概算可分為建筑工程概算和設備及安裝工程概算兩大類。建筑工程概算又可分為土建工程概算、給排水工程概算、采暖工程概算、通風工程概算、電氣照明工程概算、工業(yè)管道工程概算、特殊構(gòu)筑物工程概算等。設備及安裝工程概算可分為機械設備及安裝工程概算電
10、氣設備及安裝工程概算等。(1)建筑工程概算編制方法。1)概算定額法。概算定額法也稱擴大單價法。當初步設計達到一定深度、建筑結(jié)構(gòu)方案已確定時,可采用概算定額法編制概算。使用概算定額法時,首先應根據(jù)概算定額編制成擴大單位估價表(概算定額基價)其次用擴大分部分項工程量乘以擴大單價進行計算。采用概算定額法編制建筑工程概算比較準確,但計算比較煩瑣。2)概算指標法。當初步設計深度不夠、不能準確計算工程量,但工程采用的技術(shù)比較成熟且又有類似概算指標可利用時,可采用概算指標法來編制概算。當設計對象在結(jié)構(gòu)特征、地質(zhì)及自然條件上與概算指標完全相同,如基礎埋深及形式、層高墻體、樓板等主要承重構(gòu)件完全相同時,可直接套
11、用概算指標編制概算;當設計對象的結(jié)構(gòu)特征與某個概算指標有局部不同時,則需要對該概算指標進行修正,然后用修正后的概算指標進行計算。3)類似工程預決算法。當工程設計對象與已建或在建工程相類似,結(jié)構(gòu)特征基本相同,或者概算定額和概算指標不全時,可以原有類似工程預決算為基礎,按編制概算指標的方法,求出單位工程概算指標,再按概算指標法編制概算。利用類似工程預決算法時,應考慮設計對象與類似預算的設計在結(jié)構(gòu)與建筑、地區(qū)工資、材料預算價格、施工機械使用費及企業(yè)管理費等方面的差異等。其中,結(jié)構(gòu)與建筑設計差異可參考修正概算指標的方法加以修正,而其他差異則需編制修正系數(shù)。計算修正系數(shù)時,先求出類似工程預算中人工工資、
12、材料費、機械使用費等在全部造價中所占比重,然后分別求其修正系數(shù),最后求出總修正系數(shù),用總修正系數(shù)乘以類似工程預算造價,即可得出概算總造價。(2)設備及安裝工程概算編制方法。1)設備購置費用預算編制方法。國產(chǎn)標準設備原價可根據(jù)設備型號、規(guī)格、性能、材質(zhì)、數(shù)量及附帶的配件,向制造廠家詢價,或向設備、材料信息部門查詢;國產(chǎn)非標準設備原價,可用每臺設備估價指標(元/臺)乘以設備臺數(shù),或用每噸設備估價指標(元At)乘以設備質(zhì)量(t)進行確定。設備運雜費按規(guī)定的運雜費率計算。2)設備安裝工程費用概算編制方法。預算單價法。當初步設計有詳細設備清單時,可直接按預算價編制設備安裝單位工程概算。根據(jù)計算的設備安裝
13、工程量,乘以安裝工程預算綜合單價,經(jīng)匯總求得設備安裝工程費用概算。預算單價法計算比較具體,精確性較高。擴大單價法。當初步設計的設備清單不完備,或僅有成套設備的質(zhì)量時,可采用主體設備、成套設備或生產(chǎn)工藝線的綜合擴大安裝單價編制概算。概算指標法。當初步設計的設備清單不完全或安裝預算單價及擴大綜合單價不全,無法采用預算單價法和擴大單價法時,可采用概算指標法編制概算。常用的概算指標形式有兩類:一是按設備費的百分比計算安裝工程費用,適用于價格波動不大的定型產(chǎn)品和通用產(chǎn)品的安裝工程概算;二是按每噸設備安裝費指標計算安裝工程費用,適用于設備價格波動較大的非標準設備和引進設備的安裝工程概算。2、單項工程綜合概
14、算編制方法單項工程綜合概算以單項工程所屬的單位工程概算為基礎,采用綜合概算表進行編制,分別按各單位工程概算匯總成若干個單項工程綜合概算。對單一的、具有獨立性的單項工程,直接按二級編制形式編制,無須編制單項工程綜合概算,直接編制建設項目總概算。3、建設項目總概算編制方法建設項目總概算是確定整個建設項目從籌建到竣工驗收所需全部費用的文件,它是由各個單項工程綜合概算及工程建設其他費用、預備費和其他專項費用(包括建設期利息和鋪底流動資金)概算匯總編制而成的??偢潘阄募饕ň幹普f明和總概算表。編制說明包括項目概況、主要技術(shù)經(jīng)濟指標、資金來源、編制依據(jù)、其他需要說明的問題及總說明附表??偢潘惚碇辛谐龅?/p>
15、建設項目總概算包括工程費用、工程建設其他費用、預備費、建設期利息和鋪底流動資金等。(二)施工圖預算方法盡管建筑安裝工程包含的專業(yè)類別很多,各類工程的內(nèi)容和施工方法各不相同,但施工圖預算編制方法主要有單價法和實物量法兩種。1、單價法單價法是編制施工圖預算廣泛采用的方法。用單價法編制施工圖預算,可采用工料單價法,也可采用綜合單價法。(1)工料單價法。工料單價法又稱定額單價法,是一種用事先編制好的分項工程單位估價表中的工料單價來編制施工圖預算的方法。工料單價是指包含人工費、材料費和施工機具使用費的定額基價。采用工料單價法編制施工圖預算時,要把分項工程單位估價表中的各項工程工料單價乘以相應的分項工程工
16、程量,匯總后得到單位工程直接費,再按規(guī)定的程序計算企業(yè)管理費、規(guī)費和稅金,最后匯總得到單位工程施工圖預算造價。(2)綜合單價法。綜合單價法又稱工程量清單單價法,是指根據(jù)招標人按照國家統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則提供的工程數(shù)量,采用綜合單價的形式計算工程造價的方法。綜合單價是指除人工費、材料費和施工機具使用費外,還包括管理費和利潤的單價2、實物量法實物量法是依據(jù)施工圖紙、預算定額項目劃分及工程量計算規(guī)則,先計算出分部分項工程量,然后套用預算定額來編制施工圖預算的方法。實物量法的具體做法是:先依據(jù)施工圖紙計算出各分項工程量,分別套取預算定額(實物量定額)計算出單位工程所需的各種人工、材料施工機械臺班消耗量
17、,再分別乘以當時當?shù)馗鞣N人工、材料、施工機械臺班實際單價,計算出人工費、材料費和施工機具使用費。企業(yè)管理費、利潤、規(guī)費和稅金等計算方法與單價法相同。實物量法和單價法的最大區(qū)別在于中間步驟,也就是計算人工費、材料費和施工機械使用費這三種費用之和的方法不同。采用實物量法時,在計算出工程量后,不直接套用預算定額單價,而是將量價分離,先套用相應預算人工、材料、機械臺班定額用量,并匯總出各類人工、材料和機械臺班的消耗量,再分別乘以相應的人工、材料和機械臺班實際單價,得出單位工程的人工費、材料費和機械使用費。采用實物量法編制施工圖預算的優(yōu)點是:由于所用的人工、材料和機械臺班的單價都是當時當?shù)氐氖袌鰞r格,所
18、編制的預算能比較準確地反映當時當?shù)毓こ淘靸r水平,不需要調(diào)價。第四章 房地產(chǎn)開發(fā)流程一、 開發(fā)建設房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設實施階段的主要工作目標是在投資預算范圍內(nèi),按項目開發(fā)進度計劃要求,高質(zhì)量地完成建筑安裝工程,保證項目按時保質(zhì)進行銷售和移交。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的建設單位項目管理工作可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行組織,也可委托工程監(jiān)理單位負責監(jiān)理。(一)施工管理在項目施工階段,建設單位根據(jù)法律、法規(guī)和合同約定,履行其項目質(zhì)量控制、安全及環(huán)保管理、投資控制、進度控制職責,加強合同管理、組織施工現(xiàn)場協(xié)調(diào)和外部協(xié)調(diào)。1、質(zhì)量控制建設單位除認真履行法律、法規(guī)及合同約定的質(zhì)量責任和義務外,還應加強對施工質(zhì)量的現(xiàn)場監(jiān)督
19、管理。(1)施工過程中加強施工巡查監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題隨時指出并糾正。嚴格要求施工單位按施工程序施工,所有隱蔽工程驗收記錄必須經(jīng)項目監(jiān)理機構(gòu)等有關驗收單位簽字認可后,方可組織下道工序施工。(2)為了把質(zhì)量控制工作落到實處,應要求施工單位建立可行的質(zhì)量保證體系并嚴格執(zhí)行。工程開工前要求施工單位編制詳細的施工組織設計方案,對于重大或關鍵部位的施工,以及新技術(shù)新材料的使用,要提前制定具體的施工方案、施工技術(shù)保證措施,進行新技術(shù)新材料試驗,并將相關鑒定證明材料報建設單位、項目監(jiān)理機構(gòu)審核。對影響工程質(zhì)量的關鍵部位設置質(zhì)量管理點,并設專人負責。2、安全及環(huán)保管理建設單位及項目監(jiān)理機構(gòu)在施工過程中應要求施工
20、單位執(zhí)行國家關于建筑施工安全、施工現(xiàn)場環(huán)境與衛(wèi)生的標準和有關規(guī)定,并督促施工單位落實安全防護、文明環(huán)保施工措施3、投資控制施工階段投資控制的關鍵是對工程變更、簽證實行有效控制,對于涉及費用增減的設計變更,必須經(jīng)設計單位代表、業(yè)主方現(xiàn)場代表、總監(jiān)理工程師共同簽字方為有效。建設單位要對施工索賠做到事前把關、主動監(jiān)控,嚴格審核工程變更,計算各項變更對總投資的影響;對施工單位及材料供應商不履行約定義務及時提出反索賠,使投資得到有效控制。4、進度控制(1)建設單位應要求施工單位圍繞工程進度計劃全面鋪開、統(tǒng)一協(xié)調(diào)、分頭實施。建設單位會同施工單位按照倒計時辦法嚴格執(zhí)行施工組織設計方案,定期統(tǒng)計匯報,做到時間
21、、進度質(zhì)量三落實;對未能落實的項目,立即查明原因并采取補救措施,確保階段計劃工期不被拖延。(2)建設單位管理人員對施工進度的檢查與進度計劃的貫徹實施是融匯在一起的。通過進度計劃檢查,組織項目監(jiān)理機構(gòu)、施工及相關單位,及時采取有效措施控制工程進度。(二)商品房預售商品房預售實行許可制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預售,應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可,取得商品房預售許可證。未取得商品房預售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),不得進行商品房預售。申請商品房預售許可證須具備以下基本條件。(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書。(2)持有建設工程規(guī)劃許可證。(3)按提供預售的房屋計算,投入開發(fā)建設的資
22、金達到工程建設總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。(4)各地根據(jù)情況要求的其他條件。(5)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。三)竣工驗收和備案2、竣工驗收工程竣工驗收是開發(fā)建設過程的最后階段,是全面檢驗工程設計和施工質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)??⒐を炇胀ㄟ^后,質(zhì)量合格的建筑物即可投入使用、出售或出租給客戶,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方可回收投資。對于預售或預租的項目,通過投入使用,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可得到預付款外的款項。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于確已符合竣工驗收條件的項目,應按有關規(guī)定和國家質(zhì)量標準,及時組織竣工驗收??⒐を炇粘M行工程質(zhì)量綜合考核外,還應對環(huán)保、消防等
23、進行檢查驗收。對于各專項的驗收,實行規(guī)劃、土地、消防、人防、檔案等事項限時聯(lián)合驗收,統(tǒng)一竣工驗收圖紙和驗收標準統(tǒng)一出具驗收意見。對于驗收涉及的測繪工作,實行“一次委托、聯(lián)合測繪、成果共享”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應組織、協(xié)助和督促承包商和設計單位,認真負責地把工程竣工圖的編制工作做好。工程竣工圖是真實記錄各種地下、地上建筑物、構(gòu)筑物等詳細情況的技術(shù)文件,是對工程進行驗收、維護、改建、擴建的依據(jù)。工程竣工圖必須準確、完整,當發(fā)現(xiàn)工程竣工圖繪制不準確或有遺漏時,應采取措施修改和補齊。工程竣工驗收后,按規(guī)定應編制竣工圖的建設項目,須依法按照國家編制竣工圖的有關規(guī)定編制并報送城市檔案館。3、竣工驗收備案房地產(chǎn)
24、開發(fā)企業(yè)應當自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi),將工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安、消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或其他有關部門備案。(三)商品房初始登記商品房初始登記屬于不動產(chǎn)首次登記,是對竣工驗收合格的商品房依法進行的產(chǎn)權(quán)登記。未辦理不動產(chǎn)首次登記的,不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記。申請國有建設用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的,應當提交下列六種材料。(1)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者土地權(quán)屬來源材料。(2)建設工程符合規(guī)劃的材料。(3)房屋已經(jīng)竣工的材料。(4)房地產(chǎn)調(diào)查或者測繪報告。(5)相關稅費繳納憑證。(6)其他必要材料。辦理房屋所有權(quán)首次登記時,申請人應當將建筑區(qū)劃內(nèi)
25、依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房及其占用范圍內(nèi)的建設用地使用權(quán)一并申請登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時,其對共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓。二、 前期準備前期準備是指房地產(chǎn)投資決策后至開發(fā)建設前需要完成的一些準備工作,主要包括取得建設用地土地使用權(quán)、委托場地勘察、委托規(guī)劃設計、申請規(guī)劃設計方案審查和建設工程規(guī)劃許可、工程建設準備及申請施工許可等。(一)取得建設用地土地使用權(quán)建設用地土地使用權(quán)的供應方式有兩種,即出讓和劃撥。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應根據(jù)開發(fā)建設項目性質(zhì)通過出讓競爭或申請劃撥取得建設用地土地使用權(quán)。1、土地使用權(quán)出讓土地出讓方式有四種,即招標,拍賣、掛
26、牌出讓和協(xié)議出讓。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地及同一宗地有兩個以上意向用地者的,應當以招標、拍賣、掛牌方式出讓。其中,工業(yè)用地包括倉儲用地,但不包括采礦用地。下列情形可申請協(xié)議方式出讓。(1)供應工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地,其供地計劃公布后,同一宗地只有一個意向用地者的。(2)原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓,經(jīng)依法批準,可以采取協(xié)議方式,但原國有土地劃撥決定書國有土地租賃合同、法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定等明確應當收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。(3)劃撥土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓,經(jīng)依法批準,可以采取協(xié)議方式,但法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)
27、定、國有土地劃撥決定書等明確應當收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。(4)出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期,經(jīng)審查準予續(xù)期的,可以采用協(xié)議方式。(5)法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形。對不能確定是否符合協(xié)議出讓范圍的具體宗地,可由國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)集體認定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對擬投資開發(fā)項目應通過招標、拍賣、掛牌或協(xié)議出讓方式取得建設用地土地使用權(quán)。以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的,市、縣自然資源主管部門依據(jù)規(guī)劃條件編制土地出讓方案,經(jīng)依法批準后組織土地供應,將規(guī)劃條件納入國有建設用地使用權(quán)出讓合同。建設單位在簽訂國有建設用地使用權(quán)出讓合同后,市、縣自然資源主管部門向建設單位核發(fā)建
28、設用地規(guī)劃許可證。2、土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準,在土地使用者繳納補償、安置等費用后將土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。(1)建設用地劃撥范圍。建設用地主要包括非營利性城市基礎設施、郵政、教育等用地。居住用地劃撥的范圍主要涉及公共租賃住房項目、大學生公寓、住宅合作社集資建房、危舊房改造區(qū)居民安置用房、利用自有土地建設的職工宿舍、征地區(qū)域農(nóng)民自住住宅項目等非經(jīng)營性用地。(2)建設用地申請。需審批的建設項目在可行性研究階段,由建設用地單位提出申請;需核準的建設項目在項目申請報告核準前,由建設單位提出申請;需備案的建設項目在辦理備案手續(xù)后,
29、由建設單位提出申請。建設用地預審與選址。使用已經(jīng)依法批準的建設用地進行建設的項目,由地方自然資源主管部門對規(guī)劃選址情況進行審查,核發(fā)建設項目用地預審與選址意見書。建設項目用地預審與選址意見書有效期為3年,自批準之日起計算。(3)建設用地規(guī)劃許可。項目獲得批準、核準或備案后,以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的,建設單位向所在地的市、縣自然資源主管部門提出建設用地規(guī)劃許可申請,經(jīng)有建設用地批準權(quán)的人民政府批準后,市、縣自然資源主管部門向建設單位同步核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證、國有土地劃撥決定書。(二)委托場地勘察依法取得開發(fā)建設用地后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托勘察單位進行場地勘察,場地勘察的內(nèi)容包括以下五個方面
30、。(1)地形測量。地形測量范圍包括整個建設工地及鄰近有關的重要地段。通過地形測量,繪制出所需比例尺的地形圖,供規(guī)劃設計使用。(2)工程勘察。通過工程地質(zhì)鉆探,查明建筑場地地層、土質(zhì)、構(gòu)造、巖石和土壤的性質(zhì)以及地下水、地基承載力及穩(wěn)定性等狀況,作為建筑物、構(gòu)筑物基礎設計及各種管線設計的依據(jù)。(3)地下水勘察。查明地下水在不同時期的水位變化、流動方向和化學成分。(4)地表水勘察。調(diào)查收集建設場地及其附近的河流、湖泊水系等數(shù)據(jù)資料,為排水和防洪設計提供依據(jù)。(5)氣象調(diào)查。調(diào)查收集氣溫、濕度等數(shù)據(jù)資料,作為規(guī)劃設計及施工的依據(jù)。(三)委托規(guī)劃設計規(guī)劃設計是房地產(chǎn)開發(fā)建設的方向指引,需要綜合各方面因素
31、,確定合理的技術(shù)經(jīng)濟指標,統(tǒng)籌安排建設用地,提出科學的功能布局,做到經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)1、規(guī)劃設計的主要控制性指標控制性詳細規(guī)劃或土地規(guī)劃設計中確定的容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率、建筑間距、建筑后退、居住人口密度等控制性指標,是房地產(chǎn)開發(fā)項目編制修建性詳細規(guī)劃的重要依據(jù)。(1)容積率。容積率是指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)總建筑面積與規(guī)劃建設用地面積的比例。(2)建筑高度。建筑高度也被稱為建筑限高,是指規(guī)劃地塊內(nèi)允許的建筑最大限制高度。自然資源主管部門一般對擬建造的建筑提出一個許可的最大限制高度。(3)建筑密度。建筑密度是指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積之和占該建設用地面積的比例。在
32、總建筑面積不變的前提下,建筑層數(shù)越多,建筑密度越低。(4)綠地率。綠地率是指規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積總和占該建設用地面積的比例。綠地率與綠化覆蓋率不同,綠化覆蓋率是指規(guī)劃地塊內(nèi)綠化覆蓋面積占該建設用地面積的比例,即樹的影子也被算人綠化覆蓋面積,因此,綠化覆蓋率一般會大于綠地率。(5)建筑間距。建筑間距是指兩棟建筑物之間的水平距離,需要滿足防火、防震、日照、通風等方面的要求。(6)建筑后退。建筑后退是指在城市開發(fā)建設中建筑物從規(guī)劃地塊邊界和各種規(guī)劃控制線后退的距離,通常會控制后退距離的下限。建筑后退規(guī)劃控制的目的主要是避免城市建設過程中產(chǎn)生混亂,保證城市消防、防汛、交通等方面的安全防護距離。(7)
33、居住人口密度。居住人口密度是指單位建設用地容納的居住人口數(shù),單位是“人1公頃“。2、組織規(guī)劃設計和組織建筑設計(1)組織規(guī)劃設計。根據(jù)控制性詳細規(guī)劃或建設用地規(guī)劃控制指標、建設單位意圖、場地勘察資料和有關工程建設標準,開發(fā)建設單位需委托規(guī)劃設計單位進行規(guī)劃設計。開發(fā)建設項目首先應進行修建性詳細規(guī)劃或規(guī)劃設計方案(建設項目方案)編制,其深度應滿足方案審查的要求。修建性詳細規(guī)劃設計文件應根據(jù)規(guī)劃條件通知書進行編制,設計文件包括設計說明書和設計圖紙兩部分。1)設計說明書。設計說明書應包括現(xiàn)狀條件分析。(四)申請規(guī)劃設計方案審查和建設工程規(guī)劃許可工程項目批準、核準或備案后,隨著項目規(guī)劃設計工作的推進,
34、開發(fā)建設單位應依法辦理環(huán)境保護、土地使用、資金利用、安全生產(chǎn)、城市規(guī)劃等許可手續(xù)。其中:地震安全性評價在工程設計前完成;環(huán)境影響評價、節(jié)能評價等評估評價和取水許可等事項在開工前完成;可將用地預審意見作為使用土地證明文件申請辦理建設工程規(guī)劃許可證;供水、供電、燃氣、熱力、排水、通信等市政公用基礎設施報裝可提前到開工前辦理,在工程施工階段完成相關設施建設竣工驗收后直接辦理接入事宜。1、申請規(guī)劃設計方案(建設項目方案)審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托規(guī)劃設計單位完成規(guī)劃設計方案(或稱建設項目方案、設計方案)后,應向自然資源主管部門申請方案審查。根據(jù)并聯(lián)審批改革要求,建設單位除提交規(guī)劃設計方案及前期審批、核準和
35、備案及建設用地規(guī)劃許可外,還應提交消防、環(huán)保、民防、城市管理、氣象等專項審查設計文件,由自然資源主管部門分發(fā)專業(yè)機構(gòu)審查。其中,自然資源主管部門方案審查的主要內(nèi)容包括:設計方案用地范圍是否與規(guī)劃確定的范圍一致,建設項目的性質(zhì)是否符合城市規(guī)劃要求,容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率是否符合城市規(guī)劃要求,停車位數(shù)量、建筑間距、公共服務設施等是否符合法律、法規(guī)、規(guī)章和城市規(guī)劃要求。根據(jù)各專項審查及方案審查意見,自然資源主管部門決定是否同意設計方案。審查同意的,應附相關批準文書;否則,應一次性告知不同意的原因。審查意見可供房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為委托設計單位繪制施工圖的依據(jù)。2、申領建設工程規(guī)劃許可證房地產(chǎn)
36、開發(fā)企業(yè)應當持建設項目規(guī)劃許可及其他事項申報表設計方案審查意見、施工圖設計文件等,向自然資源主管部門申領建設工程規(guī)劃許可證。自然資源主管部門應組織對相關文件進行與設計方案審查階段內(nèi)容相似的審查/復核工作,根據(jù)聯(lián)合審圖要求,消防、人防、技防等技術(shù)審查并入施工圖設計文件審查,相關部門不再進行技術(shù)審查。審查通過后,簽發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得建設工程規(guī)劃許可證后,應按照城市規(guī)劃監(jiān)督的有關規(guī)定,辦理規(guī)劃驗線、驗收事宜。(五)工程建設準備工程開工前,除完成勘察設計、規(guī)劃報建、相關行政許可等工作外,還應為項目開工進行組織準備、現(xiàn)場準備、物資和資金準備、建設管理準備。對房地產(chǎn)開發(fā)項目而言,還應
37、進行銷售準備。(1)組織準備。根據(jù)項目建設計劃,采用直接委托、比選、招標等方式落實施工單位、工程監(jiān)理單位、設備材料供應商和其他服務單位(如項目管理公司、造價咨詢機構(gòu)等)。(2)現(xiàn)場準備。進行市政設施接駁的談判與協(xié)議簽訂,落實施工現(xiàn)場的水、電,保證道路暢通和場地平整。(3)物資和資金準備。根據(jù)項目建設進度落實物資供應渠道或進行采購,安排短期和長期信貸等。(4)建設管理準備。落實建設單位職責,制定項目開發(fā)過程的監(jiān)控策略,洽談開發(fā)項目保險事宜等。(5)銷售準備。進一步分析市場狀況,初步確定目標市場、售價或租金水平,為擬開發(fā)建設的項目尋找預購/租客戶。(六)申請施工許可開工前,根據(jù)建設程序要求,辦理工
38、程質(zhì)量、施工安全監(jiān)督手續(xù),申領建筑工程施工許可證。未取得施工許可證的工程不得擅自開工。第五章 招標投標法律法規(guī)一、 招標投標法實施條例為了規(guī)范招標投標活動,招標投標法實施條例進一步明確了招標、投標、開標、評標和中標以及投訴與處理等方面內(nèi)容,并鼓勵利用信息網(wǎng)絡進行電子招標投標。(一)招標1、招標范圍和方式按照國家有關規(guī)定需要履行項目審批、核準手續(xù)的依法必須進行招標的項目,其招標范圍、招標方式、招標組織形式應當報項目審批,由核準部門審批、核準。核準部門應當及時將審批、核準確定的招標范圍、招標方式、招標組織形式通報有關行政監(jiān)督部門。(1)可以邀請招標的項目。國有資金占控股或者主導地位的依法必須進行招
39、標的項目應當公開招標;但有下列情形之一的,可以邀請招標1)技術(shù)復雜、有特殊要求或者受自然環(huán)境限制,只有少量潛在投標人可供選擇。2)采用公開招標方式的費用占項目合同金額的比例過大。(2)可以不招標的項目。有下列情形之一的,可以不進行招標:1)需要采用不可替代的專利或者專有技術(shù)。2)采購人依法能夠自行建設、生產(chǎn)或者提供。3)已通過招標方式選定的特許經(jīng)營項目投資人依法能夠自行建設、生產(chǎn)或者提供。4)需要向原中標人采購工程、貨物或者服務,否則將影響施工或者功能配套要求。5)國家規(guī)定的其他特殊情形。2、招標文件與資格審查(1)資格預審公告和招標公告。公開招標的項目,應當依照招標投標法和招標投標法實施條例
40、的規(guī)定發(fā)布招標公告、編制招標文件。招標人采用資格預審辦法對潛在投標人進行資格審查的,應當發(fā)布資格預審公告、編制資格預審文件。依法必須進行招標的項目的資格預審公告和招標公告,應當在國家發(fā)展改革委依法指定的媒介發(fā)布。指定媒介發(fā)布依法必須進行招標的項目的境內(nèi)資格預審公告、招標公告,不得收取費用。編制依法必須進行招標的項目的資格預審文件和招標文件,應當使用國家發(fā)展改革委會同有關行政監(jiān)督部門制定的標準文本。招標人應當按照資格預審公告、招標公告或者投標邀請書規(guī)定的時間、地點發(fā)售資格預審文件或者招標文件。資格預審文件或者招標文件的發(fā)售期不得少于5日。招標人發(fā)售資格預審文件、招標文件收取的費用應當限于補償印刷
41、、郵寄的成本支出,不得以營利為目的。如潛在投標人或者其他利害關系人對資格預審文件有異議,應當在提交資格預審申請文件截止時間2日前提出;如對招標文件有異議,應當在投標截止時間的10日前提出。招標人應當自收到異議之日起3日內(nèi)作出答復;作出答復前,應當暫停招標投標活動。如招標人編制的資格預審文件、招標文件的內(nèi)容違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,違反公開、公平、公正和誠信原則,影響資格預審結(jié)果或者潛在投標人投標,依法必須進行招標的項目的招標人應當在修改資格預審文件或者招標文件后重新招標。(2)資格預審。招標人應當合理確定提交資格預審申請文件的時間。依法必須進行招標的項目提交資格預審申請文件的時間,自資格
42、預審文件停止發(fā)售之日起不得少于5日。資格預審應當按照資格預審文件載明的標準和方法進行。國有資金占控股或者主導地位的依法必須進行招標的項目,招標人應當組建資格審查委員會審查資格預審申請文件。資格預審結(jié)束后,招標人應當及時向資格預審申請人發(fā)出資格預審結(jié)果通知書。未通過資格預審的申請人不具有投標資格。通過資格預審的申請人少于3個的,應當重新招標。招標人可以對已發(fā)出的資格預審文件或者招標文件進行必要的澄清或者修改。如澄清或者修改的內(nèi)容可能影響資格預審申請文件或者投標文件編制,招標人應當至少在提交資格預審申請文件截止時間3日之前,或者投標截止時間15日之前,以書面形式通知所有獲取資格預審文件或者招標文件
43、的潛在投標人;不足3日或者15日的,招標人應當順延提交資格預審申請文件或者投標文件的截止時間。如招標人采用資格后審辦法對投標人進行資格審查,應當在開標后由評標委員會按照招標文件規(guī)定的標準和方法對投標人的資格進行審查。3、招標工作的實施(1)禁止投標限制。招標人如對招標項目劃分標段,應當遵守招標投標法的有關規(guī)定,不得利用劃分標段限制或者排斥潛在投標人。依法必須進行招標的項目的招標人不得利用劃分標段規(guī)避招標。招標人不得以不合理的條件限制、排斥潛在投標人或者投標人。招標人有下列行為之一的,屬于以不合理條件限制、排斥潛在投標人或者投標人1)就同一招標項目向潛在投標人或者投標人提供有差別的項目信息。2)
44、設定的資格、技術(shù)、商務條件與招標項目的具體特點和實際需要不相適應或者與合同履行無關。3)依法必須進行招標的項目以特定行政區(qū)域或者特定行業(yè)的業(yè)績、獎項作為加分條件或者中標條件。4)對潛在投標人或者投標人采取不同的資格審查或者評標標準。5)限定或者指定特定的專利、商標、品牌、原產(chǎn)地或者供應商。6)依法必須進行招標的項目非法限定潛在投標人或者投標人的所有制形式或者組織形式7)以其他不合理條件限制、排斥潛在投標人或者投標人。招標人不得組織單個或者部分潛在投標人踏勘項目現(xiàn)場。(2)總承包招標。招標人可以依法對工程以及與工程建設有關的貨物、服務全部或者部分實行總承包招標。以暫估價(指總承包招標時不能確定價
45、格而由招標人在招標文件中暫時估定的工程、貨物、服務的金額)形式包括在總承包范圍內(nèi)的工程、貨物、服務屬于依法必須進行招標的項目范圍且達到國家規(guī)定規(guī)模標準的,應當依法進行招標。(3)兩階段招標。對技術(shù)復雜或者無法精確擬定技術(shù)規(guī)格的項目,招標人可以分兩個階段進行招標。第一階段,投標人按照招標公告或者投標邀請書的要求提交不帶報價的技術(shù)建議,招標人根據(jù)投標人提交的技術(shù)建議確定技術(shù)標準和要求,編制招標文件。第二階段,招標人向在第一階段提交技術(shù)建議的投標人提供招標文件,投標人按照招標文件的要求提交包括最終技術(shù)方案和投標報價的投標文件。如果招標人要求投標人提交投標保證金,應當在第二階段提出。(4)投標有效期。
46、招標人應當在招標文件中載明投標有效期。投標有效期從提交投標文件的截止之日起計算。(5)投標保證金。如果招標人在招標文件中要求投標人提交投標保證金,投標保證金不得超過招標項目估算價的2%。投標保證金有效期應當與投標有效期一致。依法必須進行招標的項目的境內(nèi)投標單位,以現(xiàn)金或者支票形式提交的投標保證金應當從其基本賬戶轉(zhuǎn)出。招標人不得挪用投標保證金。如果招標人終止招標,應當及時發(fā)布公告,或者以書面形式通知被邀請的或者已經(jīng)獲取資格預審文件、招標文件的潛在投標人。如果已經(jīng)發(fā)售資格預審文件、招標文件或者已經(jīng)收取投標保證金,招標人應當及時退還所收取的資格預審文件、招標文件的費用,以及所收取的投標保證金及銀行同
47、期存款利息。(6)標底及投標限價。招標人可以自行決定是否編制標底。一個招標項目只能有一個標底。標底必須保密。接受委托編制標底的中介機構(gòu)不得參加受托編制標底項目的投標,也不得為該項目的投標人編制投標文件或者提供咨詢。如果招標人設有最高投標限價,應當在招標文件中明確最高投標限價或者最高投標限價的計算方法。招標人不得規(guī)定最低投標限價。(二)投標1、投標基本要求投標人參加依法必須進行招標的項目的投標,不受地區(qū)或者部門的限制,任何單位和個人不得非法干涉。與招標人存在利害關系可能影響招標公正性的法人、其他組織或者個人,不得參加投標。單位負責人為同一人或者存在控股或管理關系的不同單位,不得參加同一標段投標或
48、者未劃分標段的同一招標項目投標。投標人撤回已提交的投標文件,應當在投標截止時間前書面通知招標人。招標人已收取投標保證金的,應當自收到投標人書面撤回通知之日起5日內(nèi)退還。投標截止后投標人撤銷投標文件的,招標人可以不退還投標保證金。未通過資格預審的申請人提交的投標文件,以及逾期送達或者不按照招標文件要求密封的投標文件,招標人應當拒收。招標人應當如實記載投標文件送達的時間和密封情況,并存檔備查。招標人應當在資格預審公告、招標公告或者投標邀請書中載明是否接受聯(lián)合體投標。招標人接受聯(lián)合體投標并進行資格預審的,聯(lián)合體應當在提交資格預審申請文件前組成。資格預審后聯(lián)合體增減、更換成員的,其投標無效。如果聯(lián)合體
49、各方在同一招標項目中以自己名義單獨投標或者參加其他聯(lián)合體投標,相關投標均無效。投標人發(fā)生合并、分立、破產(chǎn)等重大變化,應當及時書面告知招標人。如果投標人不再具備資格預審文件、招標文件規(guī)定的資格條件或者其投標影響招標公正性,其投標無效。2、申通投標和弄虛作假情形(1)投標人相互串通投標情形。1)有下列情形之一的,屬于投標人相互串通投標:投標人之間協(xié)商投標報價等投標文件的實質(zhì)性內(nèi)容;投標人之間約定中標人;投標人之間約定部分投標人放棄投標或者中標;屬于同一集團、協(xié)會、商會等組織成員的投標人按照該組織要求協(xié)同投標;投標人之間為謀取中標或者排斥特定投標人而采取的其他聯(lián)合行動。2)有下列情形之一的,視為投標
50、人相互串通投標不同投標人的投標文件由同一單位或者個人編制。不同投標人委托同一單位或者個人辦理投標事宜;3不同投標人的投標文件載明的項目管理成員為同一人。不同投標人的投標文件異常一致或者投標報價呈規(guī)律性差異。不同投標人的投標文件相互混裝。不同投標人的投標保證金從同一單位或者個人的賬戶轉(zhuǎn)出。(2)招標人與投標人串通投標情形。有下列情形之一的,屬于招標人與投標人串通投標:1)招標人在開標前開啟投標文件并將有關信息泄露給投標人。2)招標人直接或者間接向投標人泄露標底、評標委員會成員等信息。3)招標人明示或者暗示投標人壓低或者抬高投標報價。4)招標人授意投標人撤換、修改投標文件。5)招標人明示或者暗示投
51、標人為特定投標人中標提供方便。6)招標人與投標人為謀求特定投標人中標而采取的其他串通行為。(3)弄虛作假情形。投標人不得以他人名義投標,如使用通過受讓或者租借等方式獲取的資格、資質(zhì)證書投標。投標人也不得以其他方式弄虛作假,騙取中標,包括:1)使用偽造、變造的許可證件。2)提供虛假的財務狀況或者業(yè)績。3)提供虛假的項目負責人或者主要技術(shù)人員簡歷、勞動關系證明4)提供虛假的信用狀況5)其他弄虛作假的行為。(三)開標、評標和中標1、開標招標人應當按照招標文件規(guī)定的時間、地點開標。如果投標人少于3人,不得開標,招標人應當重新招標。如果投標人對開標有異議,應當在開標現(xiàn)場提出,招標人應當當場作出答復,并制
52、作記錄。2、評標委員會依法必須進行招標的項目,其評標委員會的專家成員應當從評標專家?guī)靸?nèi)相關專業(yè)的專家名單中以隨機抽取方式確定。任何單位和個人不得以明示、暗示等任何方式指定或者變相指定參加評標委員會的專家成員。依法必須進行招標的項目的招標人非因招標投標法和招標投標法實施條例規(guī)定的事由,不得更換依法確定的評標委員會成員。評標委員會成員與投標人有利害關系的,應當主動回避。對技術(shù)復雜、專業(yè)性強或者國家有特殊要求,采取隨機抽取方式確定的專家難以保證勝任評標工作的招標項目,可以由招標人直接確定技術(shù)、經(jīng)濟等方面的評標專家。有關行政監(jiān)督部門應當按照規(guī)定的職責分工,對評標委員會成員的確定方式、評標專家的抽取和評
53、標活動進行監(jiān)督。行政監(jiān)督部門的工作人員不得擔任本部門負責監(jiān)督項目的評標委員會成員。3、評標招標人應當根據(jù)項目規(guī)模和技術(shù)復雜程度等因素合理確定評標時間。如果超過1/3的評標委員會成員認為評標時間不夠,招標人應當適當延長。招標人應當向評標委員會提供評標所必需的信息,但不得明示或者暗示其傾向或者排斥特定投標人。評標委員會成員應當按照招標文件規(guī)定的評標標準和方法,客觀、公正地對投標文件提出評審意見。招標文件沒有規(guī)定的評標標準和方法不得作為評標的依據(jù)。如果招標項目設有標底,招標人應當在開標時公布。標底只能作為評標的參考,不得以投標報價是否接近標底作為中標條件,也不得以投標報價超過標底上下浮動范圍作為否決
54、投標的條件。評標委員會成員不得私下接觸投標人,不得收受投標人給予的財物或者其他好處,不得向招標人征詢確定中標人的意向,不得接受任何單位或者個人明示或者暗示提出的傾向或者排斥特定投標人的要求,不得有其他不客觀、不公正履行職務的行為。4、投標否決(1)有下列情形之一的,評標委員會應當否決其投標投標文件未經(jīng)投標單位蓋章和單位負責人簽字。(2)投標聯(lián)合體沒有提交共同投標協(xié)議。(3)投標人不符合國家或者招標文件規(guī)定的資格條件。(4)同一投標人提交兩個以上不同的投標文件或者投標報價,但招標文件要求提交備選投標的除外。(5)投標報價低于成本或者高于招標文件設定的最高投標限價。(6)投標文件沒有對招標文件的實
55、質(zhì)性要求和條件作出響應。(7)投標人有串通投標、弄虛作假、行賄等違法行為。5、投標文件澄清投標文件中有含義不明確的內(nèi)容、明顯文字或者計算錯誤,評標委員會認為需要投標人作出必要澄清、說明的,應當書面通知該投標人。投標人的澄清、說明應當采用書面形式,并不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質(zhì)性內(nèi)容。評標委員會不得暗示或者誘導投標人作出澄清、說明,不得接受投標人主動提出的澄清、6、中標評標完成后,評標委員會應當向招標人提交書面評標報告和中標候選人名單。中標候選人應當不超過3人,并標明排序。評標報告應當由評標委員會全體成員簽字。對評標結(jié)果有不同意見的評標委員會成員應當以書面形式說明其不同意見和理由
56、,評標報告應當注明該不同意見。評標委員會成員拒絕在評標報告上簽字又不書面說明其不同意見和理由的,視為同意評標結(jié)果。依法必須進行招標的項目,招標人應當自收到評標報告之日起3日內(nèi)公示中標候選人,公示期不得少于3日。如果投標人或者其他利害關系人對依法必須進行招標的項目的評標結(jié)果有異議,應當在中標候選人公示期間提出。招標人應當自收到異議之日起3日內(nèi)作出答復;作出答復前,應當暫停招標投標活動。國有資金占控股或者主導地位的依法必須進行招標的項目,招標人應當確定排名第一的中標候選人為中標人。排名第一的中標候選人放棄中標、因不可抗力不能履行合同、不按照招標文件要求提交履約保證金,或者被查實存在影響中標結(jié)果的違法行為等情形,不符合中標條.件的,招標人可以按照評標委員會提出的中標候選人名單排序依次確定其他中標候選人為中標人,也可以重新招標。中標候選人的經(jīng)營、財務狀況發(fā)生較大變化或者存在違法行為,招標人認為可能影響其履約能力的,應當在發(fā)出中標通知書前由原評標委員會按照招標文件規(guī)定的標準和方法審查確認。7、簽訂合同及履約招標人和中標人應當依照招標投標法和招標投標法實施條例的規(guī)定簽訂書面合同,合同的標的、價款、質(zhì)量、履行期限等主要條款應當與招標文件和中標人的投標文件的
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