奧園韶關(guān)項目投資可行性研究報告

1、項目投資可行性研究報告（項目命名： ）目 錄一 發(fā)展商概況（略）3二 項目概況 31 項目選址2 交通狀況3 自然環(huán)境4 人文狀況5 周邊配套6 市政規(guī)劃方向三 項目所在市場狀況分析51 國家宏觀政策2 地區(qū)國民經(jīng)濟總體分析3 地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展、現(xiàn)狀及走勢分析4 地區(qū)消費者購房置業(yè)心理分析四 項目開發(fā)設(shè)想 121 開發(fā)理念2 規(guī)劃特色3 建筑形態(tài)與特色4 技術(shù)經(jīng)濟指標五 項目營銷分析161 營銷目標2 SWOT分析3 市場定位4 營銷渠道5 營銷策略要點六 項目經(jīng)營方案 231 銷售模式2 經(jīng)營方式七 開發(fā)建設(shè)方案 241 建設(shè)方式2 開發(fā)方案設(shè)想與分析3 開發(fā)進度4 主要工程的建設(shè)分期（略）5

2、 項目建設(shè)經(jīng)營期工序表及網(wǎng)絡(luò)圖（略）八 融資與資金籌措計劃 25九 項目投資可行性研究 261 項目概況（略）2 投資分析主要技術(shù)經(jīng)濟參數(shù)與指標3 投資估算與資金籌措計劃4 銷售收入（住宅、商鋪、車位）測算5 經(jīng)濟效益評價（1） 資金損益表與靜態(tài)盈利分析（2） 現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析（3） 項目總體盈利分析6 不確定性分析（1） 盈虧平衡分析（2） 敏感性分析（3） 概率分析7 社會效益評價十 結(jié)論與建議 49一 發(fā)展商概況（略）二 項目概況（一） 項目選址本項目地塊位于xx市xx區(qū)xx鎮(zhèn)東北角，呈半島狀凸出于xx河畔。項目占地約300畝，由南向北漸窄呈梯形狀，西面約100米左右與丘陵山坡地

3、相接，西北面接農(nóng)民自建樓房，南面邊界為xx市海豚水上樂園，其余邊界均為江岸。本項目地塊目前為農(nóng)田，整體地形走勢低洼平坦。本地塊在xx市區(qū)總體規(guī)劃地塊編號為A-5地塊。（二） 交通狀況毗鄰耗資6342萬元在建的連接市中心區(qū)的xx大橋，距xx市行政、經(jīng)濟商業(yè)中心區(qū)僅一江之隔，距xx火車站也只需15分鐘車程；xx路延長段（在建）沿xx河畔途徑項目東界；西南面是一條已規(guī)劃擴建為一級市政路的xx路，計劃在2003年建成通車。作為城市新規(guī)劃區(qū)，項目周邊市政交通路網(wǎng)規(guī)劃簡捷通暢，縱橫交錯，使本項目的交通輻射力輕易擴展至xx市區(qū)的每一個角落。（三） 自然環(huán)境地塊現(xiàn)狀以農(nóng)田、魚塘為主，地勢較為低洼平坦。在用地范

4、圍內(nèi)基本無民房與廠房，基本無人為污染。項目南面為水上樂園，西面、西北面為黃崗山，東北面為xx河，xx河自西向東流經(jīng)本項目地塊恰好內(nèi)彎往南下游，因此本項目東北向望江景觀開揚，可望見xx河對岸帽子峰。本項目地塊所在自然環(huán)境優(yōu)越，依山畔水，實在是不可多得的“風(fēng)水寶地”。（四） 人文狀況xx有著悠久的歷史和古老的文明、xx的人類歷史可上溯到距今十萬年前，這已被曲江“馬壩人”頭骨化石的發(fā)現(xiàn)所證明。三國末年（公元265年），吳主孫誥置始興郡，治所在曲江城(今xx市區(qū))，是xx市郡之始。隋開皇九年（公元589年）曾改設(shè)xx，取州北韶石山之“韶”字為州名、明代嘉靖二十六年（公元1547年）曾在曲江縣武水邊開設(shè)

5、稅關(guān)、清康熙九年（公元1670年）又將原設(shè)于南雄的太平關(guān)移至曲江湞水邊，后又在曲江城北門外增設(shè)稅關(guān)，xx之名即由此而來，xx人杰地靈，孕育了唐代名相張九齡、劉瞻，宋代著名政治家和外交家余靖等杰出人物，六祖惠能和尚選擇xx為其禪宗南派的發(fā)祥地。xx作為“馬壩人”的故鄉(xiāng)，石峽文化的發(fā)祥地，是中華民族古老文化搖籃之一。xx廣大地區(qū)主要使用二種漢語方言：粵方言（又稱廣州方言）、客家方言。地方民間藝術(shù)主要有：xx采茶戲、花鼓戲、花燈戲、山歌劇、山歌、說書、快板、粵曲、獅舞等。（五） 周邊配套項目地塊現(xiàn)狀仍為生地，地塊與繁華的xx市行政、經(jīng)濟、商業(yè)中心區(qū)僅一河之隔，緊挨地塊南面是海豚水上游樂世界，通往地塊

6、的兩條主要交通干線武江北路、惠民北路沿線分別分布有：江灣名庭、朝陽新村、江濱花園、海景花園、明日之星幼兒園、郵局和醫(yī)院、福利院老人公寓、xx市委黨校、xx體校、廣東省重點中學(xué)xx中學(xué)、xx教育學(xué)院（黃田壩校區(qū)）；金融與商業(yè)網(wǎng)點星羅棋布，市政配套設(shè)施相當齊全。（六） 市政規(guī)劃走向xx市位于廣東省北部，北江中上游，是粵湘贛三省的結(jié)合部，北界湖南，東鄰江西、河源，西靠清遠，南臨廣州、惠州。xx地處南嶺山地的中段，構(gòu)造上屬于華南褶皺一帶的一部分，地勢北高南低，南嶺山脈橫貫北部。行政區(qū)域面積達18594平方公里，約占全省面積的10.5%，人口310萬。轄北江、湞江、武江3區(qū)，曲江、仁化、始興、翁源、新豐

7、、乳源6縣，代管樂昌、南雄2個縣級市。xx市區(qū)三面環(huán)山，挾湞江、武江匯入北江，稱“三江六岸”。作為廣東省重要的重工業(yè)基地，粵北地區(qū)的經(jīng)濟、交通和旅游中心以及全市的政治、經(jīng)濟、文化、信息中心，xx市區(qū)以發(fā)展基礎(chǔ)工業(yè)為主的工、貿(mào)、旅相結(jié)合的山青水秀的現(xiàn)代化都市為長遠規(guī)劃目標。規(guī)劃到2015年，市區(qū)總?cè)丝谶_8899萬人，用地發(fā)展規(guī)模90100平方公里。xx市區(qū)城市空間形態(tài)將以“三山”（芙蓉山、皇岡山、蓮花山）與三江六岸的地理環(huán)境為依托，延續(xù)自然形成的現(xiàn)狀特點，呈較為舒展和開放的帶狀與組團相結(jié)合形式。城市建設(shè)將全力融合山水，繼承城市歷史文脈，形成具有粵北特色的，山水城三景交融的城市格局。xx市區(qū)內(nèi)中心

8、城區(qū)將由兩部分組成，一部分是內(nèi)環(huán)路以內(nèi)的現(xiàn)狀城區(qū)，包括現(xiàn)狀的小島、西河、東河三個部分，規(guī)劃作為全市的商業(yè)、金融、文化、娛樂等大型公共活動區(qū)。另一部分是建設(shè)路至內(nèi)環(huán)路西路之間的區(qū)域，包括沙湖公園，規(guī)劃為全市的行政中心、體育中心和文化中心。兩部分以工業(yè)大道為軸相連接。近來，xx市區(qū)加快拓展步伐，從西、東、北三個方向規(guī)劃建設(shè)武江區(qū)西聯(lián)片、湞江區(qū)大塘片、北江區(qū)五里亭片新城區(qū)，拉大城市框架。xx市委、市政府加強了城市規(guī)劃、建設(shè)和管理的力度，把城市建設(shè)作為經(jīng)濟建設(shè)的一項重要內(nèi)容來抓，增大資金投入，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。三 項目所在市場狀況分析（一） 國家宏觀產(chǎn)業(yè)態(tài)勢國家統(tǒng)計局近日公布的統(tǒng)計報告顯示，今年1

9、11月，全國國有及其他經(jīng)濟類型單位累計完成投資26119億元，同比增長23.4%，增速比110月回落0.7個百分點，快于上年同期7.1個百分點。其中，基本建設(shè)投資13783億元，增長23.8%；更新改造投資5023億元，增長15.7%；房地產(chǎn)開發(fā)投資6228億元，增長28.2%。分行業(yè)看，111月，第一產(chǎn)業(yè)投資869億元，同比增長35.2%；第二產(chǎn)業(yè)投資8383億元，增長27.4%。第三產(chǎn)業(yè)投資16866億元，增長21.0%。今年1至10月份，全國商品房銷售進一步加快，共實現(xiàn)銷售額3059億元，增長35.4%，比19月份增幅上升3.5個百分點。其中，商品住宅銷售額2596億元，增長35.5%，

10、增幅比19月份上升3.3個百分點。國家統(tǒng)計局最新測算的全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)結(jié)果表明：10月份，“國房景氣指數(shù)”為105.15點，比去年同期下降0.47點，比今年9月份上升0.18點。7月份以來，“國房景氣指數(shù)”連續(xù)4個月保持穩(wěn)定回升的勢頭，在相隔9個月之后，“國房景氣指數(shù)”再次突破105點，反映出全國房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣水平整體上揚。10月份，從影響景氣程度的結(jié)果來看， “國房景氣指數(shù)”所屬的八個分類指數(shù)呈現(xiàn)出3升5降的格局。其中，土地轉(zhuǎn)讓收入、竣工面積和資金來源分類指數(shù)的強勁增長，拉動了“國房景氣指數(shù)”繼續(xù)保持上升態(tài)勢；而新開工面積和商品房空置面積分類指數(shù)明顯下降，仍然是抑制“國房景氣指數(shù)”

11、進一步上揚的主要因素。綜觀2002年，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，一年當中，國家相繼出臺了一系列重要的政策，總體可以概括為：調(diào)控樹方向，整頓為主調(diào)，規(guī)范是趨勢，金融做重點，政策更細致。2002年，各級政府部門都加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，中央和地方對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展重點都有比較明確的思路。今年2月4日國家建設(shè)部在上海召開的2002年全國住宅與房地產(chǎn)工作會議中指出：今年全國住宅與房地產(chǎn)市場要緊緊圍繞住房消費中心，以滿足廣大中低收入居民家庭住房需求為出發(fā)點。政府部門制訂住房發(fā)展目標和政策時，應(yīng)面向中低收入居民，以保障廣大人民群眾的根本利益。落實住房分配貨幣化、改善住房供應(yīng)、擴大個人住房貸款、搞活和規(guī)范

12、市場、發(fā)展物業(yè)管理、推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，被確定為2002年住宅與房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)。金融政策的變化，對房地產(chǎn)業(yè)影響至關(guān)重大。今年以來，央行對公積金貸款利率、金融機構(gòu)人民幣存貸款利率以及個人住房商業(yè)貸款利率相繼作了下調(diào)。5月16日在北京召開的全國住房公積金工作會議上，國務(wù)院副總理溫家寶強調(diào)，實行住房公積金制度是深化城鎮(zhèn)住房制度改革的重要步驟和措施，要進一步完善住房公積金制度，加強住房公積金監(jiān)督管理。5月21日，商品住宅裝修一次到位實施細則（試行稿）正式公布。該細則包含了商品住宅裝修一次到位的具體實施辦法和材料、部品技術(shù)要點兩部分內(nèi)容，從裝修一次到位的全過程實施引導(dǎo)

13、，到裝修材料選擇與質(zhì)量檢查分別提出要求，在全國范圍內(nèi)推薦房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計和施工單位參照執(zhí)行。國家宏觀經(jīng)濟政策、金融政策以及行業(yè)法規(guī)等等一系列利好政策的出臺，無疑對于進一步規(guī)范和完善整個房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展和刺激住房消費、拉動國民經(jīng)濟增長點起到了重要的作用。（二） xx國民經(jīng)濟總體分析2001年xx市以發(fā)展為主題，以經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，圍繞“十五”計劃開好頭、起好步的總體要求，努力克服各種困難，實現(xiàn)了國民經(jīng)濟持續(xù)增長，社會各項事業(yè)全面進步，各項改革穩(wěn)步推進。2001年xx市各項經(jīng)濟指標（表1）經(jīng)濟指標絕對值（億元）比去年增長幅度（%）備注國內(nèi)生產(chǎn)總值219.429.1人均國內(nèi)生產(chǎn)總值暫缺第一產(chǎn)業(yè)

14、增加值49.814.8第二產(chǎn)業(yè)增加值96.6610.7第三產(chǎn)業(yè)增加值72.9510.3建筑業(yè)增加值19.94.5工業(yè)企業(yè)成本利潤率4.90.9固定資產(chǎn)投資78.2-0.7房地產(chǎn)投資7.6139.1市區(qū)居民人均可支配收入796910.6100戶抽樣居民人均消費性支出暫缺城市消費品零售總額69.9910.4商品零售價格指數(shù)-2城市居民消費價格指數(shù)0持平雖然受到洪澇災(zāi)害的影響，2002年前三季度，xx市圍繞全年經(jīng)濟增長預(yù)期目標，努力擴大內(nèi)需，深化國有企業(yè)改革，加大招商引資力度，大做旅游文章，盡力解決制約經(jīng)濟增長的問題，使國民經(jīng)濟仍然保持良好的發(fā)展勢頭。2002年13季度經(jīng)濟指標（表2）經(jīng)濟指標絕對值

15、（億元）同比增長幅度（%）備注國內(nèi)生產(chǎn)總值166.939.1人均國內(nèi)生產(chǎn)總值暫無第一產(chǎn)業(yè)增加值3.3第二產(chǎn)業(yè)增加值12.0第三產(chǎn)業(yè)增加值9.1固定資產(chǎn)投資41.312.8房地產(chǎn)投資4.02-3.8全社會消費品零售總額74.078.6城市8.8%商品零售價格指數(shù)-2.6城市居民消費價格指數(shù)97.4xx市經(jīng)過不斷調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，三次產(chǎn)業(yè)比例由1995年的28.3：43.0：28.7調(diào)整到2000年的24.1：43.7：32.2。2002年前三季度，三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成為22.7:44.1:33.2，第一產(chǎn)業(yè)比重下降1.4個百分點，第三產(chǎn)業(yè)比重提升0.8個百分點。根據(jù)xx市“十五”計劃綱要，到200

16、5年國內(nèi)生產(chǎn)總值達到348億元，年均增長9%；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達到10540元，約合1270美元（按8.3元：1美元折算），年均增長7.5%；農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值年均增長6%，工業(yè)總產(chǎn)值年均增長11%，地方財政一般預(yù)算收入年均增長8%。第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值年均增長分別為5%，9%，11.7%；三大產(chǎn)業(yè)比例為19：45：36。所有制結(jié)構(gòu)進一步完善，區(qū)域經(jīng)濟布局趨向合理；城市化水平達到42%以上；信息化綜合指數(shù)達到45%。全社會固定資產(chǎn)投資年均增長6%，投資率平均32%左右；外貿(mào)出口總額年均增長7%；外商直接投資年均增長5%；社會消費品零售總額年均增長10%；零售物價指數(shù)年均漲幅2.5%；居民消費價格指數(shù)

17、年均漲幅3%左右?！笆濉逼陂g，人民生活水平和質(zhì)量進一步提高。人口自然增長率降至8以下；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均實際增長5%，農(nóng)民人均純收入年均實際增長5%；城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民人均居住面積分別達到16和18平方米。而且生態(tài)環(huán)境將得到明顯改善。環(huán)境綜合指標達到80分以上，城市人均公共綠地面積達到9平方米以上。（三） xx房地產(chǎn)發(fā)展、現(xiàn)狀及走勢分析（1） xx住宅市場概況xx市房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展在廣東省處于居中偏后的地位。就局部區(qū)域而言，從1999年到2001年的三年間，xx市的住宅市場基本上保持了穩(wěn)定、健康發(fā)展的態(tài)勢，與區(qū)域經(jīng)濟的運行基本同步。每年住宅商品房年銷售額大概在4060萬之間。2001年x

18、x市城鎮(zhèn)竣工住宅面積125.82萬平方米，農(nóng)村竣工住宅面積225.69萬平方米。個人購買商品房51.69萬平方米，比上年增長17.4%。就價格而言，多層住宅平均價格基本保持在12001600元/，高層住宅價格在18002500元/的水平幅度內(nèi)波動。目前，xx市中心城區(qū)基本上還沒有上規(guī)模的商品房綜合開發(fā)，舊城改造工程也較少。在建的最大商住小區(qū)（25萬）在曲邊；市區(qū)內(nèi)最大的商住小區(qū)南楓碧水園占地面積100畝，建筑面積18萬。2001年xx市商品房住宅銷售成交量40多萬，今年上半年市區(qū)住宅銷售面積達到36萬左右。據(jù)xx市建設(shè)局住宅產(chǎn)業(yè)科估計，由于受全國性產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整，今年房地產(chǎn)行業(yè)各項指標將會有不同

19、程度回落，預(yù)計今年銷售總量將在50萬左右。目前xx市商品房積壓面積大約有50萬左右。通過考察，目前xx房地產(chǎn)市場的發(fā)展尚處于萌芽階段，上規(guī)模綜合開發(fā)的房地產(chǎn)項目鳳毛麟角，而具有個性和特色的產(chǎn)品以及知名品牌房地產(chǎn)企業(yè)則更顯得稀缺?？v觀整個市場格局態(tài)勢，具備巨量的發(fā)展空間。（2） 2002年13季度xx樓市態(tài)勢根據(jù)xx市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1至11月，市區(qū)房地產(chǎn)交易達4472宗，比去年同期增長37；成交面積56.74萬平方米，同比增長47；成交金額6.02億元，同比增長15。其中“二手房”交易十分活躍，增幅最大，1至11月“二手房”交易2347宗，比去年同期增長99；交易面積28.16萬平方

20、米，同比增長32；成交金額2.79億元，同比增長57。 （3） xx房地產(chǎn)市場走勢分析近兩年，房地產(chǎn)業(yè)盡管受到國家宏觀調(diào)控和區(qū)域整體經(jīng)濟低迷的影響，投資增速有所減緩，但在眾多政策利好因素的共同作用下，隨著國家和地方政府一系列扶持、促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策先后出臺，以及銀行利率的數(shù)次調(diào)整和貨幣分房、公積金政策的進一步健全和完善，xx房地產(chǎn)業(yè)仍然實現(xiàn)了穩(wěn)步發(fā)展的良好態(tài)勢。分析其原因主要有以下幾方面：1) 作為新一輪經(jīng)濟周期的經(jīng)濟增長點，國家繼續(xù)從政策和金融上對住宅建設(shè)的扶持，實施一系列刺激消費的財稅、金融政策，出臺減輕房屋流通環(huán)節(jié)稅費，對契稅、營業(yè)稅、土地增值稅實施了減免政策，使房地產(chǎn)投資

21、結(jié)構(gòu)向住宅傾斜；2) 從金融面看，國家對消費貸款額的放量增加及投資方向從向開發(fā)商傾斜改為向購房消費者政策性傾斜的改變，對貸款業(yè)務(wù)限制范圍的放寬，金融利息率連續(xù)9次的下調(diào)以及央行對貨幣供應(yīng)從直接調(diào)控轉(zhuǎn)向間接調(diào)控的逐步實現(xiàn)，為住宅市場的進一步發(fā)展奠定了基礎(chǔ)；3) 央行從98 年3月21日起改革存款準備金制度，下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金利率和再貸款利率，取消金融機構(gòu)貸款規(guī)模的計劃指標，增加了金融機構(gòu)的經(jīng)營活力，也為住宅市場的進一步發(fā)展創(chuàng)造了有利條件；4) 取消福利分房制度，貨幣分房等政策在韶關(guān)已逐步推廣，相應(yīng)的政策以及相關(guān)的措施相繼出臺并引導(dǎo)居民購房，而居民對住房觀念的轉(zhuǎn)變，將對今后xx房地產(chǎn)市場的發(fā)展

22、走向起到重要的影響和沖擊。5) 近幾年，省、市政府加快行業(yè)立法的進度，加大執(zhí)法力度整治房地產(chǎn)行業(yè)，不再新批房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的建立，并取締了一批不符合開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)，這可有效地控制一窩蜂現(xiàn)象的出現(xiàn)，并可避免開發(fā)企業(yè)間的惡性競爭，從而使房地產(chǎn)行業(yè)進一步走向規(guī)范化、法制化、專業(yè)化；6) xx市政府制定出臺的房屋拆遷總量計劃以及舊城改造計劃將有助于延續(xù)舊城區(qū)居民遷入新區(qū)的速度，保證有購買力的居民分年分批進入住宅消費市場，從而使xx住宅吸納市場在近年內(nèi)每年都保持一定的需求量；7) 今年以來，xx市建設(shè)局采取有效措施，大力推動市區(qū)商品房銷售和“二手房”交易，增強住房消費對經(jīng)濟增長的拉動力。其中包括

23、：開辟房改房上市“綠色通道”，促進房改房上市流通；支持組建了房屋置換中心和按揭事務(wù)所，加快房地產(chǎn)二級市場的全面發(fā)展；支持開辦“金鑰匙”住房金融超市和零首期購房“房屋置換萬家歡”業(yè)務(wù)，使房地產(chǎn)一、二、三級市場聯(lián)動發(fā)展；頒布實施xx市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法，進一步規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)行為。強化辦證的提速服務(wù)。從12月1日起，商品房辦理產(chǎn)權(quán)證全部進入綠色通道，辦證期限由原來法定的30個工作日縮短為5個工作日，市民可比過去提前25天拿到產(chǎn)權(quán)證。舉辦房地產(chǎn)展銷會，這樣激活了市區(qū)房地產(chǎn)交易市場，促進了住房消費。綜上所述，再加上國家實施城市化發(fā)展戰(zhàn)略，以“大區(qū)域”、“大城市”的概念為引導(dǎo)，積極推動小城鎮(zhèn)的發(fā)展

24、，進一步發(fā)展區(qū)域中心城市。xx市作為xx地區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化中心，其發(fā)展必將獲得國家政策性支持；同時，大量農(nóng)村人口將向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，對城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提出了新的需求，也對城市住房建設(shè)提供了新的市場機遇。因此，總體衡量，預(yù)計xx房地產(chǎn)業(yè)將會有更大的、持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展空間和格局。發(fā)展的主要特點表現(xiàn)為以下幾點：一是從商品房市場的供求狀況看，房地產(chǎn)市場競爭將更趨激烈；二是商品住宅價格受供求關(guān)系制約的因素更加顯現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)的利潤率進一步趨向社會平均利潤；三是新的城市發(fā)展規(guī)劃戰(zhàn)略將建立新的樓市發(fā)展格局；四是各級政府、部門加強宏觀調(diào)控，進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場；五是貨幣分房等住房制度改革的縱深推進，住宅市場體系將

25、進一步完善。（四） 消費者購房置業(yè)心理分析時下購房置業(yè)的市民日益注重居住環(huán)境、綠化空間、配套設(shè)施和物業(yè)管理等物業(yè)的附加值因素，高附加值的住宅小區(qū)今后必將熱銷于市場，是市民未來置業(yè)消費的主要取向。據(jù)住宅產(chǎn)業(yè)科統(tǒng)計數(shù)字，今年上半年xx市三區(qū)住宅銷售面積約36萬，其中將近七成為住宅小區(qū)物業(yè)。因此，鑒于市場需求趨勢，在開發(fā)過程中需更加注重用家入住后居住環(huán)境的建議，從建設(shè)的角度為項目的銷售制造更多的賣點。另一方面，購房置業(yè)的市民日益注重物業(yè)的價格性能比，高層住宅相對于多層住宅普遍存在實用率較低、樓價和管理費較高的不足，因而從經(jīng)濟角度出發(fā)，大部分買家的置業(yè)取向偏好于多層住宅。但高層住宅自身亦有干擾小、空氣

26、好、視野開闊、景觀開揚等優(yōu)點，同時由于城市土地資源的稀缺性，尤其是適合發(fā)展優(yōu)質(zhì)住宅的路段更是不多，因此優(yōu)質(zhì)地段的高層住宅，同樣會受到市場的追捧。另外，現(xiàn)時房地產(chǎn)市場呈兩極分化。一些信譽好實力雄厚的發(fā)展商開發(fā)的高檔次、高質(zhì)素住宅小區(qū)銷售業(yè)績斐然（如南楓雅居、南楓碧水園、金福園等），此類樓盤雖然售價較高，但在市場上仍有供不應(yīng)求的搶購行為；而一些配套不完善、規(guī)劃環(huán)境差、物業(yè)管理滯后的住宅則普遍出現(xiàn)滯銷，這說明了時下購房置業(yè)者對發(fā)展商的品牌商譽及物業(yè)的質(zhì)素要求日益提高。對于這個問題，發(fā)展商在開發(fā)項目和企業(yè)經(jīng)營思路規(guī)劃時是必須詳細考慮的。經(jīng)過實地走訪了解，xx市民普遍對現(xiàn)有居住狀況不滿意。目前xx居民住

27、所多為計劃經(jīng)濟時代的建筑產(chǎn)物，普遍存在諸如樓齡大、密度大、人口密集度大、樓宇間距窄小、戶型間隔比例不合理以及車位稀缺和物業(yè)管理滯后等等問題，因此，整體規(guī)劃合理、具有強烈時代感、環(huán)境怡人、綜合管理質(zhì)素過人的上一定規(guī)模的大型住宅社區(qū)一旦面市，在xx這一同質(zhì)化現(xiàn)象尚未凸現(xiàn)的房地產(chǎn)市場勢必引起轟動，吸引大眾消費的眼球。四 項目開發(fā)設(shè)想見人所未見，發(fā)人所未發(fā)；人人心中皆有，人人作品皆無。（一） 開發(fā)理念 （略）（二） 規(guī)劃特色（略）1 融匯于自然美景中的“海濱小城”（略）2 以人為本，康居生活新概念 （略）3 精心設(shè)計的社區(qū)空間環(huán)境（略）（三） 建筑形態(tài)與特色1 全部建筑均采用坡面屋頂處理（略）2 建筑

28、細部處理精致 （略）3 強調(diào)室外景觀與建筑的協(xié)調(diào) （略）4 新技術(shù)及環(huán)保智能新型材的運用 （略）（四） 主要經(jīng)濟技術(shù)指標由于本項目規(guī)劃方案設(shè)計招標書尚未編制，因此僅根據(jù)中華人民共和國城市規(guī)劃法和建設(shè)部頒布的住宅設(shè)計規(guī)范（建標【1999】76號文）以及xx產(chǎn)市場現(xiàn)狀對本項目用地規(guī)劃主要經(jīng)濟技術(shù)指標作如下估算：主要經(jīng)濟技術(shù)指標表（表3）項 目指 標（）備 注規(guī)劃總用地（畝）規(guī)劃總?cè)丝?4400總建筑面積360000其 中公建28800占建筑面積的8%住宅324000占建筑面積的90%其中多層(F=7)199200（約119棟）占住宅的61.5%小高層(F=12)124800（約20棟）占住宅的38

29、.5%商鋪7200占建筑面積的2%建筑密度28%容積率1.8綠化率40%人均綠地 4.86/人規(guī)劃總戶數(shù)4113人口密度0.072人/停車場1650個注：多層高7層不帶電梯，6層以上為復(fù)式單元； 小高層為12層帶電梯，11層以上為復(fù)式單元。五 項目營銷分析本項目在開發(fā)前期就導(dǎo)入全程的整合營銷策劃理念，確定清晰、明朗的營銷思路和策略，對諸如資金、智能（人力資源）、品牌、社會關(guān)系等房地產(chǎn)營銷相關(guān)資源要素進行整理、組合，并在項目開發(fā)及市場推廣過程中不斷挖掘、營造、凸顯項目的賣點及優(yōu)勢，找準市場切入點，搶占市場有利時機，在周邊相鄰地塊乃至整個xx產(chǎn)市場同時期同類物業(yè)尚未出臺之際搶先入市；xxxxxxx

30、劃和設(shè)計以及智能化的全方位物業(yè)管理模式作為重點宣傳；為強化售后服務(wù)意識，在銷售期間可將物業(yè)管理的內(nèi)容加進，使購房者從購房伊始就清楚居住后將會得到的服務(wù)承諾，增強購房信心等，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過程的系統(tǒng)控制，并進而實現(xiàn)預(yù)定的營銷目標。（一） 營銷目標藏其拙，露其鋒，避其短，揚其長。（1） 進度目標為了保證本項目能夠按預(yù)定的工期進度完成，優(yōu)化工期，及早訂立各期的銷售推廣策略，使項目在周邊地區(qū)還沒有出現(xiàn)同檔次同類型樓盤的時候搶先入市，占領(lǐng)市場的先機。本項目在每期工程施工圖出來并通過會審后，就介入營銷推廣整體策劃工作程序。（2） 財務(wù)目標由于項目規(guī)模較大，開發(fā)周期長，投入資金較多，因此有必

31、要建立良好的銀企合作關(guān)系，制訂周詳?shù)娜谫Y及資金運作計劃，實施對成本的有效控制。本案在項目開發(fā)過程中，通過不斷的收集掌握最新的韶關(guān)建筑市場行情信息及國家住宅產(chǎn)業(yè)與金融政策動向，不斷地更新、制定各期每一階段的開發(fā)方案以及銷售推廣方案，不斷優(yōu)化整合各方面要素，從而達到以最合理的投入獲得最大的經(jīng)濟效益，有效控制成本及加速資金回籠的目的。（3） 品牌目標鑒于項目規(guī)模大，xxxx度和美譽度，因此，只要本項目綜合素質(zhì)過硬，具備獨特的產(chǎn)品個性，迎合消費者的置業(yè)心理，強調(diào)其唯一性和與當?shù)貍鹘y(tǒng)居住社區(qū)的差異性，選擇恰當時機以品牌方式進入市場，引起市場廣泛關(guān)注并獲得認同，就能夠使本項目凝聚成品牌這一獨特的無形資產(chǎn)進

32、行運作經(jīng)營。（4） 物業(yè)形象本項目處處體現(xiàn)“以人為本”的原則，以人為本的規(guī)劃設(shè)計意念，人性化的建筑語言，人性化的全方位物業(yè)經(jīng)營管理，小區(qū)內(nèi)每一個細部、每一個角落的一草一木都充滿了溫馨的藝術(shù)的人文生活氛圍。（5） 附加值本項目的核心價值蘊含著滿足客戶不同層次需求的豐富內(nèi)涵，即開發(fā)商通過策劃、設(shè)計、施工、銷售、售后服務(wù)等不同環(huán)節(jié)不同階段創(chuàng)造性勞動所提升的物業(yè)的高附加值。（二） 競爭性樓盤個案分析（詳見附表一）（三） SWOT分析（1） 優(yōu)勢（strength）位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美。項目依山畔水，景觀豁達開揚，地理位置相對較為獨立，基本上不受工業(yè)廠礦噪音、廢氣、粉塵干擾，是一致公認的“風(fēng)水寶地”。規(guī)劃

33、設(shè)計意識超前。項目規(guī)劃將處處體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計意念，低建筑密度、低容積率、高綠化率，小區(qū)布局合理，功能分區(qū)明顯，環(huán)境優(yōu)雅恬靜，生活空間自由、開闊，有獨特的小區(qū)景觀，每一個細部都經(jīng)過藝術(shù)化的精雕細琢、立體生態(tài)園林綠化具有強烈的藝術(shù)層次感。xxxx高質(zhì)素、高附加值的性能價格比優(yōu)越的綜合性社區(qū)。本項目規(guī)劃設(shè)計致力于營造一種全新的溫馨家居生活模式，親善、和諧、活力、健康的人文社區(qū)氛圍以及xx優(yōu)質(zhì)的物業(yè)綜合管理服務(wù)質(zhì)素將進一步彰顯本項目的高附加值。新技術(shù)及環(huán)保智能新型材充分運用。本項目集成了一系列的新材料、新技術(shù)、新工藝的運用，集約化程度相對較高。規(guī)模大，配套設(shè)施不假外求。本項目一旦立項，將成為目前

34、xx產(chǎn)市場在建規(guī)模最大的商住社區(qū)。本項目規(guī)劃配套自成一體，將會有大型室內(nèi)體育場館、會所、商業(yè)街、主題公園、幼兒園，并引入大型超市、農(nóng)貿(mào)市場、銀行、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生等，生活、休閑、娛樂配套設(shè)施應(yīng)有盡有，一應(yīng)俱全。發(fā)展商資源整合實力首屈一指。xxxxxx（2） 劣勢（weakness）目前項目地塊交通仍不順暢。雖xxxxxx周邊市政配套設(shè)施欠完善。項目所在稍微偏離城市中心區(qū)，故周邊市政配套設(shè)施及商業(yè)繁華度有待進一步完善。周邊生活社區(qū)概念尚未形成。xxxxxxxxxxxx（3） 機會（opportunity）按照xxxxx個性和特色為標準進行衡量，目前當?shù)刈≌袌鐾愅瑱n次可類比的項目為零，本項目具備

35、唯一性；結(jié)合目前的市場狀況，xx產(chǎn)市場尚未形成規(guī)模開發(fā)效應(yīng)，本項目一旦立項，將成為xx規(guī)模最大的居住小區(qū)；而且目前眾樓盤普遍走低、中檔次路線，銷售均價在1500元/左右。然而從市場調(diào)查表中銷售率情況則可以發(fā)現(xiàn)，一些上規(guī)模、上檔次的項目如南楓雅居、南楓碧水園等，均價上到2000元/幅度仍受到市場的追捧。xxxxxxxxxxxxx（4） 威脅（threats）作為外來企業(yè)，必須防范當?shù)卣鲇诘胤奖Ｗo主義觀念而制造人為的障礙；本土有實力的開發(fā)商由于具備優(yōu)勢的人脈和文脈基礎(chǔ)，并且隨著大規(guī)模城建工程的規(guī)劃和落實，將必然加劇區(qū)域內(nèi)市場的競爭，同規(guī)模、同檔次的競爭性樓盤將相繼涌現(xiàn)，導(dǎo)致消費者市場進一步細分

36、。（四） 市場定位（1） 整體形象（品質(zhì)）定位xxxxx（2） 項目命名xxxxx（3） 目標客戶定位考慮到項目的大規(guī)模以及中高檔的形象定位，因此所面向的顧客消費群體輻射整個xxx并延伸到周邊縣、鄉(xiāng)邊緣地帶。根據(jù)進一步的市場細分原則，他們包括： 本項目客戶群主要定位為：3550歲左右的行政機關(guān)、企事業(yè)單位以及公務(wù)員隊伍（如教師、醫(yī)療、電信、公檢法等）； 年輕白領(lǐng)工薪階層，此階層年輕人追求高素質(zhì)生活，對住宅的要求日益提高但囿于經(jīng)濟能力，所以會選擇房價適中而環(huán)境好、素質(zhì)高的樓盤； 附近工廠、企業(yè)的管理階層及部分有濃厚地域情緣的原居民； 外資企業(yè)及國有壟斷性行業(yè)員工福利分房； 再置業(yè)人士，即因家庭人

37、員發(fā)展或因地域關(guān)系，需要再購進一套住房的再置業(yè)者； 作為未來物業(yè)升值，保值的投機者或購置用于出租的置業(yè)人士；（4） 價格定位xxxxxxx初期總體銷售均價在1800元/。具體定價視開盤后市場反饋信息再作相應(yīng)調(diào)整，整個項目總體均價在2300元/左右。（5） 配合項目定位需注意的問題 xxx xxxx xxxxx xxxxx xxxxx（五） 營銷渠道本項目采取自行銷售為主、代理銷售為輔的方式進行銷售。一方面由于本項目是一個大型項目，開發(fā)周期長、資金投入大，為了便于銷售環(huán)節(jié)的管理，更為了能夠更好地始終如一地貫徹實施本方案所擬定的整體開發(fā)經(jīng)營思路，本項目發(fā)展商需建立一支專業(yè)、穩(wěn)定、經(jīng)驗豐富的高質(zhì)素銷

38、售隊伍；另一方面，不容忽視一家專業(yè)的成熟的代理中介行在促進銷售方面所起到的作用，因此，本項目在強銷期階段介入代理商以達到更好的銷售效果。根據(jù)公正、公平原則選擇的中介代理公司以共擔(dān)風(fēng)險的合作關(guān)系，預(yù)先支付樓盤銷售方面的有關(guān)費用并按實際完成銷售額度付款定期結(jié)算。（六） 營銷策略要點1. 整合現(xiàn)有資源。xxxx2. 與xx府緊密合作。努力將本項目建設(shè)成xx優(yōu)質(zhì)樣板工程，使之成為xx地產(chǎn)行業(yè)的“名片”、楷模，從而爭取政府的各項有利政策。3. 整合xx附近的旅游資源，并最終形成以xx待終點的假日旅游熱線。4. 提早xx繁華、重要公眾場合公開亮相，進行項目展示，培養(yǎng)客戶群。5. 采取高姿態(tài)的社會公關(guān)活動。

39、利用商務(wù)營銷、信函營銷、直訪營銷以及社團傳銷等營銷手法，巧妙利用目標客戶群集中的社團進行宣傳公關(guān)、活動營銷，提高營銷的命中率。6. xxxxx7. xxxxx六 項目經(jīng)營方案本項目開發(fā)周期較長，而發(fā)展商作為全國性知名房地產(chǎn)品牌企業(yè)，企業(yè)的長遠發(fā)展戰(zhàn)略及企業(yè)可持續(xù)性發(fā)展的思路將極大程度地影響到本項目的實施，因此項目開發(fā)公司的企業(yè)經(jīng)營思路就顯得極為重要。針對本項目的具體操作，現(xiàn)就以下兩方面作簡單說明：（一） 銷售模式本項目的住宅、商鋪、車位部分采用全銷售方案，以期達到資金的盡快回籠。在銷售過程中以自銷為主，即發(fā)展商組建自己的銷售隊伍，統(tǒng)一管理，通過培訓(xùn)上崗。在工程每一期的強銷期階段，視具體情況引進

40、專業(yè)中介代理商協(xié)助銷售，以便獲得更大的銷售業(yè)績。（二） 經(jīng)營方式對于會所和運動場所設(shè)施則根據(jù)集團的特色采取目標經(jīng)營的方法，一方面可以減少業(yè)主的負擔(dān)，另一方面又方便對這些設(shè)施設(shè)備的維護管理，使其得到更好的利用。但這些設(shè)施是對業(yè)主實行優(yōu)惠措施，業(yè)主可以憑xx住戶IC卡進行優(yōu)惠打折。七 開發(fā)建設(shè)方案（一） 建設(shè)方式采用公開招標方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，以便有效地控制項目的工期、成本、質(zhì)量。（二） 開發(fā)方案設(shè)想與分析根據(jù)項目規(guī)模及發(fā)展商項目開發(fā)的經(jīng)驗，項目擬分四期進行開發(fā)，分別為（前期工程）、首期、二期、三期和四期?？紤]市場推廣計劃及今后幾年住宅物業(yè)市道的現(xiàn)狀，以及開發(fā)商資金回籠的程度，整個項

41、目擬在5年內(nèi)完工。在取得該項目預(yù)售證時進行內(nèi)部認購，并結(jié)合每一期工程進度及營銷策劃方案對外公開發(fā)售，價格采取低開走高策略，盡快打開市場銷售渠道，樹立項目品牌形象與口碑。（詳見項目營銷分析）（三） 開發(fā)進度項目開發(fā)周期擬定5年（約55個月）分四期進行，具體時間安排如下：前期工程由2003年4月2003年6月；第一期工程由2003年7月2004年6月；第二期工程由2004年5月2005年7月；第三期工程由2005年6月2006年9月；第四期工程由2006年6月2007年9月。（四） 主要工程的建設(shè)分期（略）（五） 項目建設(shè)經(jīng)營期工序表及網(wǎng)絡(luò)圖（略）八 融資與資金籌措計劃（詳見可行性研究部分之投資計

42、劃與資金籌措表）九 項目投資可行性分析（一） 項目概況（略）（二） 可行性分析的主要技術(shù)經(jīng)濟指標1. 本項目研究主要技術(shù)經(jīng)濟參數(shù)（表4）：項目面積（）備注總建筑面積360000不含車位面積其 中住宅多層住宅199200小高層住宅124800商鋪7200車位24750計1650個車位公建28800總投資金額（萬元）57417.94含建設(shè)期利息自有資金投入（萬元）20000銀行貸款（萬元）17616.49含利息預(yù)售收入再投入（萬元）19801.462. 經(jīng)分析測算，本項目主要經(jīng)濟指標為：（表5）項目名稱指標得房成本多層住宅1640（元/）小高層住宅1882（元/）商鋪1747（元/）稅后利潤130

43、83.39萬元全部投資凈現(xiàn)值10437.34萬元內(nèi)部收益率22.79%投資利潤率34.01%自有資金凈現(xiàn)值10171.44萬元內(nèi)部收益率58.74%投資利潤率97.64%（三） 項目投資估算與資金籌措計劃投資估算與資金籌措計劃結(jié)合當前房地產(chǎn)項目的具體操作方法，綜合本項目各方面客觀因素，并參考項目的實際操作經(jīng)驗，以求達到最大限度控制成本、降低開發(fā)商的投資風(fēng)險，使資金盡快回籠，同時也使本項目的投資決策獲得最佳的經(jīng)濟效益回報。項目可售建筑面積為331200；住宅可售面積為324000，其中多層住宅199200，小高層住宅124800；商鋪可售面積為7200；車位1650個。1. 開發(fā)成本估算（1）

44、土地使用權(quán)出讓金（含征地及拆遷安置補償費）根據(jù)市國有土地使用權(quán)出讓金標準，項目地塊土地款按40萬元/畝，總計12,000萬元。詳見土地成本構(gòu)成一覽表（表6）土地用途用地面積（萬）金額（萬元）單方成本（元/）可售建筑面積（萬）得房成本（元/）多層11.58694860019.92348.80小高層7.70462060012.48370.19商鋪0.724326000.72600總計201200060033.12362.32（2） 建安工程費（表7）序號項目工程量（）單價（元/）金額（萬元）一多層住宅720 14,342.40 1土建工程（含樁基礎(chǔ)）199,200 580 11,553.60 2外

45、墻裝修工程199,200 50 996.00 3水電裝修199,200 90 1,792.80 二小高層住宅樓940 11,731.20 1土建工程（含樁基礎(chǔ)）124,800 650 8,112.00 2外墻裝修工程124,800 80 998.40 3水電裝修124,800 110 1,372.80 4電梯124,800 100 1,248.00 四商鋪575 414.00 1土建工程7,200 450 324.00 2外墻裝修工程7,200 45 32.40 3水電裝修7,200 80 57.60 五合計26,487.60 （3） 前期工程費（表8）序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1籌建開辦費

46、建安工程費的2.5%662.19 2可行性研究費總投資的1.539.73 3規(guī)劃勘測設(shè)計費建安工程費的4.8%1,271.40 4七通一平費30元/600.00 5合計2,573.33 （4） 基礎(chǔ)設(shè)施費（表9）序號項目計算依據(jù)金額(萬元)1城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費基建投資額的4.5%1,191.94 （5） 公建配套費（表10）序號項目建筑面積（）單價(元/)金額(萬元)1體育館600020001,200.002會所40002000800.003幼兒園3500900315.004肉菜農(nóng)貿(mào)市場3,000500150.005其他公建12,300300369.006小計28,8002,834.00（6）

47、 開發(fā)期間稅費（表11）序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1配套設(shè)施建設(shè)費建安工程費的3%794.63 2工程質(zhì)量與施工安全監(jiān)督建安工程費的4.4116.55 3物業(yè)管理費建安工程費的252.98 4其它稅費建安工程費的3%794.63 5合計 1,758.78 （7） 不可預(yù)見費 取以上（1）（5）項之和的3%（12000+26487.6+2573.33+1191.94+2834）×3%=1352.61萬元（8） 以上（1）（7）項合計項目開發(fā)成本（見表12）：序號項目金額（萬元）1土地使用權(quán)出讓金12,000.00 2建安工程費26,487.60 3前期工程費2,573.33 4基礎(chǔ)設(shè)

48、施配套費1,191.94 5公建配套費2,834 6開發(fā)期間稅費1,758.78 7不可預(yù)見費1,352.61 8合計48,198.25 2. 開發(fā)費用 開發(fā)費用匯總表 表13序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1管理費用開發(fā)成本1-5項之和的3%1,352.61 2銷售費用5,250.60 2.1廣告及市場推廣費銷售收入的4%3,500.40 2.2銷售代理費銷售收入的1%875.10 2.3銷售手續(xù)費銷售收入的1%875.10 3貸款利息詳見“貸款還本付息表”2,616.49 4合計9,219.69 說明：銷售收入見“銷售收入測算表”3. 投資成本費用估算表（表14）序號項目計算依據(jù)合計（萬元）單

49、方成本多層住宅得房成本小高層住宅得房成本商鋪得房成本1開發(fā)成本1.11.8項之和48,198.25 14551362160314681.1土地使用權(quán)出讓金12,000.00 3623493706001.2建安工程費26,487.60 8007209405751.3前期工程費2,573.33 787878781.4基礎(chǔ)設(shè)施費1,191.94 363636361.5公建配套費2,834.00 868686861.6開發(fā)期間稅費1,758.78 535353531.7不可預(yù)見費1.11.6項之和1,352.61 414141412開發(fā)費用2.12.3項之和9,219.69 2782782782782

50、.1管理費用1.11.6項之和的3%1,352.61 414141412.2銷售費用銷售收入的6%5,250.60 1591591591592.3財務(wù)費用見還貸付息表2,616.49 797979793合計57,417.94 1734164018821747說明：單方成本計算中的總建筑面積為331200；住宅得房率為100%，商鋪得房率為100%。4. 資金籌措與投入計劃及貸款利息（1） 資金籌措與投入計劃本項目開發(fā)投資的資金來源主要有三個渠道：一是開發(fā)商自（籌）有資金；二是向銀行貸款；三是預(yù)售收入用于投資部分。具體資金運作方式如下：自有資金全部用于投資；預(yù)售收入扣除與銷售有關(guān)的稅費后用于投資

51、；此外，若還缺資金，則向銀行短期借貸或企業(yè)間拆借。本項目開發(fā)總投資共計57417.94萬元，其中建設(shè)投資為54801.46萬元，銀行借貸利息為2616.49萬元?？偼顿Y中自（籌）有資金20000萬元，占總投資的34.83%，符合當前房地產(chǎn)項目開發(fā)自有資金投入不少于總投資25%的有關(guān)規(guī)定；銀行借貸為15000萬元（不含利息），占總投資的26.12%；預(yù)售再投入為19801.46萬元，占投資的34.49%；利息為2616.49萬元，占總投資的4.56%。詳見投資計劃與資金籌措表（表15）（2） 貸款本金償還及利息支付銀行借款采用每年等額償還本金，利息照付方案，根據(jù)本項目分期工程施工的進度及具體資金運作