公司信貸實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目講義2-貸款環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)分析

1、項(xiàng)目二 貸款環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)分析【教學(xué)目標(biāo)】（1）擁有熟練運(yùn)用WORD 編輯文字、圖片、表格的能力。（2）熟悉并掌握貸款環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)分析知識(shí)點(diǎn)，如國(guó)別風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)及計(jì)算方式、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析的波特物力模型、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析框架、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)矩陣。（3）要求根據(jù)示范案例撰寫(xiě)某個(gè)行業(yè)的貸款環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)?！卷?xiàng)目概述】本項(xiàng)目首先， 要求學(xué)生有收集資料的能力；其次，掌握貸款環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)分析知識(shí)，從而能夠分析行業(yè)的貸款環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，并撰寫(xiě)行業(yè)分析的貸款風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告。本項(xiàng)目主要是對(duì)學(xué)生貸款環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)分析知識(shí)的應(yīng)用，對(duì)學(xué)生的能力要求較高?！颈尘爸R(shí)】（一）國(guó)別風(fēng)險(xiǎn)1.1 國(guó)別風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)：(1) 以本國(guó)貨幣融通的國(guó)內(nèi)信貸，其所發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)屬于國(guó)內(nèi)商業(yè)風(fēng)

2、險(xiǎn)，不屬于國(guó)別風(fēng)險(xiǎn)分析的主題內(nèi)容。(2) 國(guó)別風(fēng)險(xiǎn)比主權(quán)風(fēng)險(xiǎn)或政治風(fēng)險(xiǎn)的概念更寬，因?yàn)橹鳈?quán)風(fēng)險(xiǎn)只指對(duì)某一主權(quán)國(guó)家政府貸款可能遇到的損失及收益的不確定性 （比如說(shuō)政權(quán)變更， 下一屆政府不認(rèn)了），而這只是國(guó)別風(fēng)險(xiǎn)分析的一部分；(3) 國(guó)別風(fēng)險(xiǎn)（表現(xiàn)為利率風(fēng)險(xiǎn)、清算風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)）與其他風(fēng)險(xiǎn)并不是并列的關(guān)系，而是一種交叉關(guān)系。國(guó)別風(fēng)險(xiǎn)可細(xì)化為一國(guó)的政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)1.2 國(guó)別風(fēng)險(xiǎn)的計(jì)算方法基本上都采用風(fēng)險(xiǎn)因素加權(quán)打分的方法：歐洲貨幣提出的計(jì)算方法PRS 集團(tuán)的計(jì)算方法：國(guó)家綜合風(fēng)險(xiǎn)（ CRR）=0.5 ×(PR+FR+ER)PR：政治風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)； FR：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)；

3、ER 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)分值越高，風(fēng)險(xiǎn)越低；分值越低，風(fēng)險(xiǎn)越高。分值在 0-50 分之間，代表風(fēng)險(xiǎn)非常高，85-100分間，風(fēng)險(xiǎn)非常低。世界市場(chǎng)研究中心（ WMRC ）的思路分值為 1.0-1.24代表風(fēng)險(xiǎn)非常小 ;分值為 4.5-5.0 代表風(fēng)險(xiǎn)極高（二）波特五力模型潛在的新進(jìn)入者新進(jìn)入者的威脅行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手供應(yīng)商的購(gòu)買(mǎi)者的購(gòu)買(mǎi)者供應(yīng)商議價(jià)能力議價(jià)能力供應(yīng)商目前競(jìng)爭(zhēng)者的實(shí)力替代產(chǎn)品的威脅替代產(chǎn)品圖 2.1波特五力模型示意圖波特五力模型的具體內(nèi)容包括：（1）行業(yè)新進(jìn)入者的威脅行業(yè)新進(jìn)入者的到來(lái)往往會(huì)加劇行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)烈度， 減少目前行業(yè)內(nèi)企業(yè)的市場(chǎng)份額，此外，新進(jìn)入者還會(huì)在原材料領(lǐng)域與原有企業(yè)發(fā)生競(jìng)爭(zhēng)

4、， 從而導(dǎo)致企業(yè)實(shí)際盈利能力相較以前下降， 新進(jìn)入者的威脅力度和數(shù)量很大程度上取決于各種進(jìn)入壁壘的高度。（2）供應(yīng)商的議價(jià)能力供應(yīng)商要提高自身的議價(jià)能力主要是從自己掌握的生產(chǎn)要素著手，例如提高所掌握要素的價(jià)格或者降低所提供要素的單位價(jià)值質(zhì)量等，這樣會(huì)影響所供給企業(yè)的盈利能力和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力（3）購(gòu)買(mǎi)者的議價(jià)能力購(gòu)買(mǎi)者的議價(jià)能力主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面， 一方面要求企業(yè)降低價(jià)格， 另一方面要求企業(yè)提供更為優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品或服務(wù)， 從而增加企業(yè)的成本和費(fèi)用， 減少企業(yè)利潤(rùn)。（4）替代產(chǎn)品的威脅替代產(chǎn)品指企業(yè)所提供的產(chǎn)品或服務(wù)的可替代性較強(qiáng)， 容易面對(duì)其他同行業(yè)或相關(guān)行業(yè)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。 替代產(chǎn)品的威脅力度取決于其價(jià)

5、格、 質(zhì)量、替代性和用戶(hù)轉(zhuǎn)換成本。（5）同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度。競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量、行業(yè)成長(zhǎng)現(xiàn)狀、行業(yè)的進(jìn)入和退出壁壘、產(chǎn)品轉(zhuǎn)換成本、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略等決定著競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度。（三）行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析框架3.1 行業(yè)成熟度3.2 競(jìng)爭(zhēng)程度3.3 成本結(jié)構(gòu)3.4 經(jīng)濟(jì)周期(行業(yè)周期 )3.5 行業(yè)涉及的法律法規(guī)（四）行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)矩陣【引導(dǎo)案例】案例：房地產(chǎn)行業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)分析案例。資料來(lái)源：中信銀行年報(bào)。案例要求：撰寫(xiě)營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告?！疽龑?dǎo)案例答案】案例答案見(jiàn)下文?！救蝿?wù)案例】1、案例：選擇一個(gè)小組較為感興趣的行業(yè)，對(duì)其進(jìn)行貸款環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)分析。2、上課前準(zhǔn)備：（1）要求每組學(xué)生通過(guò)分工合作，搜集某個(gè)行業(yè)有關(guān)貸款的信息。具體內(nèi)

6、容有：行業(yè)的政策、行業(yè)發(fā)展情況、社會(huì)對(duì)行業(yè)的接受度、行業(yè)技術(shù)情況；（2）盡可能找到所分析行業(yè)的行業(yè)研究報(bào)告。3、撰寫(xiě)要求及評(píng)分要求（ 1）撰寫(xiě)要求：按照示范案例格式和所列內(nèi)容，完成貸款環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告。（ 2）評(píng)分要求：組員分工明確 20 分；撰寫(xiě)質(zhì)量 50 分；格式要求 10 分；按時(shí)完成 5 分；資料查找 15 分；總分 100 分。宜賓職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)管系實(shí)訓(xùn)課程作業(yè)公司信貸案例分析報(bào)告房地產(chǎn)行業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告班級(jí)：姓名、學(xué)號(hào)：姓名、學(xué)號(hào)：姓名、學(xué)號(hào)：姓名、學(xué)號(hào)：指 導(dǎo)老 師：二一 X年 X月 X日目錄第一章房地產(chǎn)行業(yè)簡(jiǎn)介61.1 行業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展61.2 行業(yè)市場(chǎng)情況61.3 行業(yè)貸款

7、風(fēng)險(xiǎn)的影響因素8第二章基于波特五力模型分析房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)102.1 新進(jìn)入者進(jìn)入壁壘102.2 替代品的威脅102.3 買(mǎi)方的討價(jià)還價(jià)能力102.4 供方的討價(jià)還價(jià)能力102.5 現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的競(jìng)爭(zhēng)能力10第三章基于行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析框架分析房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)123.1 行業(yè)成熟度123.2 競(jìng)爭(zhēng)程度123.3 成本結(jié)構(gòu)123.4 經(jīng)濟(jì)周期(行業(yè)周期 )133.5 行業(yè)涉及的法律法規(guī)133.6 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作表對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估結(jié)果13第四章 房地產(chǎn)行業(yè)貸款環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避14第一章房地產(chǎn)行業(yè)簡(jiǎn)介1.1 行業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展1.2 行業(yè)市場(chǎng)情況（1）行業(yè)運(yùn)作模式屬于房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)， 大多擁有取得土地使用權(quán)且非

8、小產(chǎn)權(quán)（集體所有的土地使用權(quán)）的能力。房地產(chǎn)企業(yè)的主要運(yùn)作模式為：1）向政府競(jìng)拍土地使用權(quán)；2）取得土地所有權(quán)后，雇傭地質(zhì)勘探院勘探土地所在的地質(zhì)情況；聘請(qǐng)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)院按照地質(zhì)情況和周邊環(huán)境情況，設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)、 施工設(shè)計(jì)、給排水設(shè)計(jì)等；3）然后通過(guò)招標(biāo)的形式或者從已有的資源中聘請(qǐng)建筑公司完成房地產(chǎn)建設(shè)任務(wù)；4）聘請(qǐng)監(jiān)理單位對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督和驗(yàn)收；5）聘請(qǐng)會(huì)計(jì)事務(wù)所對(duì)建設(shè)單位資金的應(yīng)用進(jìn)行審核，從而達(dá)到控制開(kāi)發(fā)總投資成本的目的。具體運(yùn)作模式見(jiàn)圖1-1。政府向政府競(jìng)標(biāo)土地使用權(quán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)地項(xiàng)建會(huì)質(zhì)目筑審計(jì)計(jì)勘設(shè)公事探計(jì)司務(wù)院院所監(jiān)督監(jiān)督監(jiān)理單位圖 1-1 房地

9、產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作模式圖（2）行業(yè)資金來(lái)源及資金鏈房地產(chǎn)行業(yè)的資金來(lái)源主要源自于三個(gè)：一是銷(xiāo)售房產(chǎn)所得的款項(xiàng)， 即面向房地產(chǎn)需求者所得的營(yíng)業(yè)收入；二是向金融機(jī)構(gòu)或者非金融機(jī)構(gòu)的借款；三是自有資金。整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈如下：1）自有資金（含有銷(xiāo)售收入）一部分和借款一部分向政府競(jìng)拍土地使用權(quán)（“地皮”）；2）與建筑商簽訂建設(shè)總合同，但是其建設(shè)款是分期付，該建設(shè)款一部分來(lái)自于銷(xiāo)售所得，一部分來(lái)自于借款；由此可以看出， 房地產(chǎn)的資金鏈的核心在于銷(xiāo)售款和借款， 即快速的收回銷(xiāo)售款項(xiàng)或者預(yù)售房產(chǎn)，讓資金回籠，同時(shí)通過(guò)借款保證資金鏈暢通。（3）行業(yè)市場(chǎng)類(lèi)型大中小型城市都需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在城市規(guī)劃和城鎮(zhèn)建設(shè)中發(fā)揮作

10、用。 這不僅是政府的需要， 也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商追尋利益的必然。 由此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在大中小城市均有，且按照其規(guī)模的大小，可以分為上市型、未上市的大型、中型和小型。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量較多， 但是并非行業(yè)沒(méi)有門(mén)檻， 例如在競(jìng)標(biāo)土地使用權(quán)時(shí)，有開(kāi)發(fā)資質(zhì)、注冊(cè)資本、資金到位、與政府關(guān)系等要求，相對(duì)于零售行業(yè)，其門(mén)檻較高。房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)，其決定因素雖然較多，但是其中一個(gè)重要決定因素還在于供需關(guān)系， 就目前來(lái)看，民眾對(duì)于房?jī)r(jià)很大程度上是被動(dòng)接受的。故而，本文認(rèn)為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于壟斷市場(chǎng)。（4）行業(yè)資本結(jié)構(gòu)情況表 1-1 房地產(chǎn)行業(yè) 2009-2012 年資本結(jié)構(gòu)比例變量年份行業(yè)均值行業(yè)均值標(biāo)準(zhǔn)差中位數(shù)

11、最大值資本結(jié)構(gòu)（長(zhǎng)20120.62130.55850.55302.606820110.52320.41600.48341.4670期負(fù)債 / 股東20100.55770.50400.47252.2482權(quán)益）20090.51630.48800.42452.2472從資本結(jié)構(gòu)行業(yè)均值來(lái)看，2009-2012 年的資本結(jié)構(gòu)有上漲趨勢(shì)，也即自有資本占比降低， 長(zhǎng)期負(fù)債占比升高， 而且資本結(jié)構(gòu)的比例在50%以上，即自有資本無(wú)法完全覆蓋借款。結(jié)合均值標(biāo)準(zhǔn)差來(lái)看，有的企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)達(dá)到100%以上，最高的達(dá)到200%以上。這些數(shù)據(jù)表明，自2008 年金融危機(jī)后，我國(guó)寬松的貨幣政策，也刺激了房地產(chǎn)企業(yè)的高速

12、發(fā)展，其借款不斷攀升，從而導(dǎo)致資本結(jié)構(gòu)大于50%的普遍情況。這種情況，將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)增大，即一旦房市不景氣， 房地產(chǎn)行業(yè)可能有較多的企業(yè)出現(xiàn)資不抵債、借款違約的情況。實(shí)際上， 2014 年 9 月房地產(chǎn)銷(xiāo)售量出現(xiàn)下滑，全國(guó)出現(xiàn)多處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目爛尾現(xiàn)象，例如鄂爾多斯的“鬼城” 。1.3 行業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響因素（1）行業(yè)整體的資本結(jié)構(gòu)行業(yè)整體資本結(jié)構(gòu)偏高， 行業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)越大； 但是資本結(jié)構(gòu)較低， 又說(shuō)明行業(yè)可能處于初期萌芽階段，行業(yè)是否能夠發(fā)展，還需要觀察。（2）房地產(chǎn)供需情況房地產(chǎn)需求情況基本決定了房地產(chǎn)供給。一旦房地產(chǎn)供給較多的大于需求，房地產(chǎn)銷(xiāo)售將會(huì)出現(xiàn)下滑，房地產(chǎn)價(jià)格自然會(huì)下降，

13、房地產(chǎn)商也將會(huì)減少供給。此時(shí)，可能會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)商資金鏈斷裂，無(wú)法償還貸款的情況。（3）銀行信貸政策房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈來(lái)源的一個(gè)方面便是借款。 而一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)借款的主要途徑是銀行， 主要原因是銀行能夠提供較多的貸款供給， 同時(shí)也可以給出相對(duì)于其他貸款機(jī)構(gòu)較低的貸款利率，但銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款要求和限制較多。由此，銀行的信貸政策決定了房地產(chǎn)企業(yè)得到資金的難易程度和資金成本。一旦銀行信貸政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)收緊， 將會(huì)導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)向非銀行機(jī)構(gòu)尋求資金，而這種途徑得到的資金往往有較高的資本成本， 導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)短期還款壓力增大，一旦房市不景氣，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈將會(huì)斷裂，出現(xiàn)違約情況。（4）政

14、府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控我國(guó)為了防止房地產(chǎn)泡沫的大肆擴(kuò)張， 在 2011-2012 年出臺(tái)了諸如 “國(guó)八條”等規(guī)定，在需求方面控制房地產(chǎn)的交易量， 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)量有一定程度的影響。整個(gè)行業(yè)貸款違約風(fēng)險(xiǎn)由此提高。（5）貨幣政策和財(cái)政政策寬松的財(cái)政政策和貨幣政策都會(huì)使得全國(guó)的流動(dòng)性較多， 貸款變得容易， 會(huì)有更多的投資進(jìn)入各個(gè)行業(yè)， 房地產(chǎn)業(yè)不例外。 由此可以加大房地產(chǎn)企業(yè)的供給和經(jīng)營(yíng)，使得房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)降低。（6）國(guó)民收入和消費(fèi)者偏好房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)的需求一定程度上是由國(guó)民收入和消費(fèi)者偏好決定的。 如果國(guó)民收入提高，將會(huì)增加國(guó)民改善生活環(huán)境的需求，從而增大對(duì)住房的需求。而消費(fèi)者偏好， 例如丈

15、母娘要求女婿買(mǎi)房，這種特殊的偏好， 會(huì)使得很多家庭傾盡家庭財(cái)富購(gòu)買(mǎi)住房。 這兩個(gè)因素都將會(huì)影響房地產(chǎn)需求量，從而影響房地產(chǎn)行業(yè)的興衰和行業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)。（7）經(jīng)濟(jì)周期房地產(chǎn)行業(yè)屬于順周期行業(yè)，受到經(jīng)濟(jì)周期的影響較大。第二章基于波特五力模型分析房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)2.1 新進(jìn)入者進(jìn)入壁壘房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入壁壘較高，故而面臨的新進(jìn)入者的威脅也較小。2.2 替代品的威脅房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展基本上是城鎮(zhèn)化的一種需求。故而，該行業(yè)的替代品便是農(nóng)村的住房。 也即，如果民眾對(duì)城鎮(zhèn)化比較抵觸，那么房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將會(huì)受到阻礙。但是就目前的形勢(shì)來(lái)看， 我國(guó)政府大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化， 將會(huì)有更多的農(nóng)村走向城鎮(zhèn)。而民眾方面， 只要處理好

16、占用農(nóng)村用地的關(guān)系，民眾對(duì)城鎮(zhèn)化的阻力將會(huì)大大減少?，F(xiàn)階段，民眾對(duì)城鎮(zhèn)化接受度較大。故而，房地產(chǎn)行業(yè)的替代品威脅較小。2.3 買(mǎi)方的討價(jià)還價(jià)能力房地產(chǎn)行業(yè)的買(mǎi)方是指房產(chǎn)消費(fèi)者。 目前在市場(chǎng)上， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售房產(chǎn)時(shí)，只是給予消費(fèi)者一個(gè)價(jià)格， 或者在上面進(jìn)行打折或者變相打折， 消費(fèi)者只能選擇買(mǎi)或者不買(mǎi)。 因此，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)方討價(jià)還價(jià)能力較弱。 其主要原因是目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求較多， 且房產(chǎn)建筑成本較高， 不是所有的消費(fèi)者都有能力購(gòu)買(mǎi)。 一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求減少， 供過(guò)多的大于求時(shí)， 房地產(chǎn)價(jià)格可能會(huì)下降， 但是消費(fèi)者的議價(jià)能力還是較弱， 因?yàn)榉慨a(chǎn)建筑成本基本山是不變的。2.4

17、 供方的討價(jià)還價(jià)能力房地產(chǎn)行業(yè)的供應(yīng)方是政府， 供應(yīng)的是土地使用權(quán)。 但是土地使用權(quán)是稀缺資源。由此，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地使用權(quán)基本沒(méi)有討價(jià)還價(jià)的能力， 需要通過(guò)競(jìng)標(biāo)拿地。2.5 現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的競(jìng)爭(zhēng)能力目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)處于成熟期， 各大中小型房地產(chǎn)企業(yè)較多。 大型房地產(chǎn)企業(yè)主要在一二線城市發(fā)展， 與中型房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)激烈競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)。 而三四線城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，擁有地方政府支持的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商較少，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)不激烈。究其整體的競(jìng)爭(zhēng)能力來(lái)看， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)主要在于拿地、 保證資金鏈暢通、以及營(yíng)銷(xiāo)能力?？偟膩?lái)說(shuō)，拋開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)周期， 房地產(chǎn)行業(yè)屬于高利潤(rùn)行業(yè)， 且行業(yè)壁壘較高，屬于賣(mài)方壟斷

18、行業(yè)（房產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格基本是由房地產(chǎn)企業(yè)決定） ，如果能夠保證獲得土地使用權(quán)、 擁有開(kāi)發(fā)土地資格、 有足夠的資金， 該行業(yè)的貸款風(fēng)險(xiǎn)較小。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)處于已經(jīng)處于成熟期， 且受經(jīng)濟(jì)周期的影響較大， 可能買(mǎi)賣(mài)方壟斷將大大減弱。 再加上，我國(guó)土地資源有限， 獲得土地使用權(quán)的成本將會(huì)越來(lái)越高，這將進(jìn)一步壓縮房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)。 進(jìn)而可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)體制和經(jīng)濟(jì)環(huán)境下， 受到了下游消費(fèi)者需求減弱， 上游成本的增高，將會(huì)導(dǎo)致其現(xiàn)金流生產(chǎn)能力降低， 資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)加大， 從而使得房地產(chǎn)行業(yè)整體的行業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)加大。第三章基于行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析框架分析房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)3.1 行業(yè)成熟度申銀萬(wàn)國(guó)認(rèn)為：

19、 1）全國(guó)住宅市場(chǎng)目前供需基本均衡，但城市之間分化嚴(yán)重：一線城市供需比僅65%，供給不足狀況仍舊嚴(yán)重，供需比：上海>北京 >廣州 >深圳；二線城市供需基本均衡，供需比為116%，太原、西寧、濟(jì)南、武漢供給嚴(yán)重過(guò)剩；三四線城市供給輕度過(guò)剩，供需比為 125%，營(yíng)口、鄂爾多斯、張家界為過(guò)剩最為嚴(yán)重； 2）全國(guó)房地產(chǎn)相對(duì)過(guò)剩的比例約 37.14%：70 個(gè)城市有 26 個(gè)城市供給相對(duì)過(guò)剩，占比 37.14%；17 個(gè)城市供需基本均衡，占比 24.29%；而供給相對(duì)不足的有27 個(gè)，占比38.57%。這也就說(shuō)明，房地產(chǎn)行業(yè)的成熟度有地域差異。在一線城市，供給仍然不足，二線城市趨于平衡

20、， 但是三四線城市明顯過(guò)剩。 這說(shuō)明，三四線城市的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走向衰退，二線城市已經(jīng)走向成熟，而一線城市正在成長(zhǎng)期。3.2 競(jìng)爭(zhēng)程度房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度從大到小依次為： 一線城市、二線城市、 三四線城市。3.3 成本結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)的主要成本有： 1）土地使用權(quán)； 2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（包括：給建筑商、設(shè)計(jì)院、勘察院、監(jiān)理等的承包費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用） 。（1）土地使用權(quán)的價(jià)格上升土地越來(lái)越稀有， 民眾對(duì)權(quán)利的維護(hù)意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)， 土地使用權(quán)的價(jià)格將會(huì)不斷攀升。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本上升這幾年，我國(guó)為了抑制經(jīng)濟(jì)下滑， 找到新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)， 不斷投入基建資金，將會(huì)導(dǎo)致建材的需求上升， 其價(jià)格隨之而上升，

21、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本也會(huì)增加。 加之，我國(guó)人工成本不斷上升，設(shè)計(jì)院、勘察院、監(jiān)理、建筑商索要的承包費(fèi)用必然會(huì)增加，也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本上升?？偠灾康禺a(chǎn)企業(yè)的成本將會(huì)上升。3.4 經(jīng)濟(jì)周期(行業(yè)周期 )房地產(chǎn)行業(yè)基本處于成熟期， 大多數(shù)的三四線城市已經(jīng)處于衰退期。 房地產(chǎn)行業(yè)屬于順周期行業(yè)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)正處于衰退期，房地產(chǎn)行業(yè)受到很大的影響。3.5 行業(yè)涉及的法律法規(guī)房地產(chǎn)行業(yè)涉及的法律法規(guī)主要是政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的態(tài)度和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量要求。政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的態(tài)度主要體現(xiàn)在土地使用權(quán)的競(jìng)標(biāo)，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)量和稅收、首付款，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸政策。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量主要是行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的要求。2014 年 10 月，政府已經(jīng)放開(kāi)了對(duì)房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的政策，并且各地也相繼出現(xiàn)了刺激房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的政策。 如：公積金貸款條