(新)新金山項目投資估算及資金籌措計劃

1、新金山項目投資估算及資金籌措計劃第一節(jié) 建設(shè)項目的大體概況與投資經(jīng)營方案一、 新金山項目概述1、 項目概況：該項目位于唐家灣情侶北路（南段）南側(cè)、金山總部基地東側(cè),經(jīng)珠海市規(guī)劃國土局批準(zhǔn),用地功能為住宅(二類），實際建設(shè)用地面積20000平方米,計容積率建筑面積率為50000平方米。出讓年限為住宅70年。該地塊最終以樓面地價5，000元/平方米，總地價250，000,000元。（表1） 【項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)】內(nèi)容指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)建設(shè)地點唐家灣情侶北路（南段)南側(cè)、金山總部基地東側(cè)規(guī)劃總用地面積20000m2總建筑面積59000m2計容積率面積50000m2建筑密度18建筑容積率2。5住宅面積50

2、000m2綠地率40%地下室面積9000m2居住總戶數(shù)600戶根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟指標(biāo)，計容積率總建筑面積50000m2，另外不計容積率之地下室建筑面積6000m2,共 530個車位,項目總建筑面積56000m2,擬建15棟10層住宅（二類)。二、 項目投資方案(一)投資組合方式在房地產(chǎn)開發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟實力進行項目的開發(fā)，本項目總投資(含貸款建設(shè)期利息）為 40737。44萬元，整個建設(shè)經(jīng)營期為2年，是一個建設(shè)周期長、資金投入量大的建設(shè)項目。所以，一般采用投資的多種組合運用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對降低開發(fā)商的風(fēng)險，使項目順利開發(fā)。 本

3、項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道:一是自有資金,二是向銀行貸款,三是預(yù)售收入用于投資部分。資金動作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費后用于投資,初步估算按銷售收入 5733。43萬元 計算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸.本項目開發(fā)總投資（含貸款利息）共計 40737。44 萬元，自有資金25000萬元，占總投資的61.37%，銷售收入再投入用于投資合計 5733。43萬元，另需貸款額合計 10000萬元.（二）資金動作方式 在項目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費；在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建

4、筑物建設(shè)；當(dāng)住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進行銷售,銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個項目投資完成。1、自有資金 整個項目的自有資金為25000萬元，占總投資的 61.37 % ，分2年投入。詳見表2 （表2 ) 自有資金年度投入表 （單位：萬元)第一年第二年15800。5059199.4952、銀行貸款 銀行長期貸款共有二筆，共計10000萬元，占總投資 24.55 ；從第一年起到第二年止每年借一筆.(表：6-1-3) 銀行貸款年度投入表 (單位：萬元)第一年第二年010000 3、銷售收入再投入。 銷售收入再投入按銷售收入的 5.9 計算，從項目有銷售收入最后第三年開始，直到

5、項目建設(shè)經(jīng)營期結(jié)束，上半年為整個銷售收入的0 ,下半年為整個銷售收入的5.9%，總銷售收入再投入為5733.43萬元，占總投資的14.07.(表:6-1-4） 銷售收入再投入年度投入表 (單位:萬元)第三年上半年下半年05733。43第二節(jié) 項目投資估算及資金籌措計劃一、 新金山項目投資與成本費用估算（一）開發(fā)成本估算(1）土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補償及前期工程費的三通一平、各種稅費,共計投入資金25000萬元人民幣。（2)前期工程費：408。38萬元，詳見本項目前期工程費估算表（見表6）。(表6） 前期工程費估算表 （單位:萬元)序號項目計算依據(jù)計價（萬元）1規(guī)劃設(shè)計費建安工程費

6、×3%211.2332可行性研究費建安工程費×0.15%10。563水文、地質(zhì)、勘察費建安工程費×0.15%10。564籌建開辦費建安工程費×2.5%176。03合計408。38（3）建安工程費：7041.1萬元。(見表7)（表7) 小高層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價 (單位:萬元)工結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)墻體：蒸壓加氣混凝土砌塊外墻裝飾：紙皮磚程層數(shù)(地下/裙樓/塔樓）:11F屋面：無機保溫砂漿保溫土方運距：特地下室層高/裙樓層高/標(biāo)準(zhǔn)層高：3。1m門窗：鋁合金門窗樁、基礎(chǔ)：征建筑面積：樓地面：水泥砂漿找平經(jīng)工程造價(元）單方造價（元/m²）

7、1408.22 主體工程直接費（元）采用計價依據(jù)2010定額計價濟分部分項工程地基與基礎(chǔ)工程主體工程裝飾工程給排水工程強弱電工程通風(fēng)空調(diào)工程其它指分項造價（元)2746932.86 1225403.57 83069.41 251150.42 標(biāo)單方造價（元/m²）898。23 400.70 27。16 82.13 占總造價比例()63.7828.451。935.83主材消耗量人工(工日）鋼筋(T）枋板材(m³）混凝土（m³）模板（m²)水泥(T）砂(m³)15025。74 177。11 38。62 1180.03 11529。75 196.13

8、 480。59 價格（元）84。00 5526.00 1207。00 539。00 57.63 480.00 95。00 單位消耗量4。91 0。06 0。01 0。39 3.77 0.06 0.16 工程開工日期：工程竣工日期:材料采用時間：附注小高層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價1408.22元/平方米建安工程費: 小高層建安工程費=1408。22×50000=7041。1萬元(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(紅線內(nèi)外工程費):858.26萬元,（詳見表7）。(表:63-3） 基礎(chǔ)設(shè)施費估算表 (單位:萬元)序號項目計算依據(jù)金額（萬元)1供電工程65萬元/公項×20000=130

9、1302供水工程15萬元/公項×20000=30303電信工程7萬元/公項×20000=14144煤氣工程7萬元/公項×20000=14145綠化工程5.4萬元/公項×20000=10。810。86道路工程42.13萬元/公項×20000=84.2684.267排水工程37。6萬元/公項×20000=75.275.2合計500+358.26=858。26858.26注：本項目是一個高綠化花園小區(qū)，在原來的綠化成本內(nèi)再增加500萬建設(shè)中心花園（5)公建配套設(shè)施費：1310萬元，詳見表：63-4（表8) 公建配套設(shè)施費估算表 （單位:萬元

10、）序號項目建筑面積（平方米)單價（元/平方米）金額（萬元）1幼兒園100015001502衛(wèi)生院100014001403文化活動中心150017002554物業(yè)管理處2001300265會所300017002106公廁10015005107垃圾壓縮站2001300268變電站120015001809煤氣調(diào)壓站5016008合計1310（6）開發(fā)期間稅費:890.67萬元,詳見表9。(表9） 開發(fā)期間稅費一覽表 (單位：萬元)序號類別計算依據(jù)交納稅額（萬元）1配套設(shè)施建設(shè)費建安工程費×6422。472建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費建安工程費×0。428.163供水管網(wǎng)補償費住宅:0。

11、3T/人，600元/T住宅:43。24供電用電負荷費住宅：4KVA/戶,480/KVA住宅:115。25其他建安工程費×2140。826物業(yè)管理基金建安工程費×2140.82合計890。67(7)不可預(yù)見費.288.53萬元,取上面1-5項之和的3不可預(yù)見費=（0+408。38+7041。1+858.26+1310）×3%=288。53萬元(注：第一項土地使用權(quán)出讓金為政府公布數(shù)據(jù),不存在不可預(yù)見性)（8）開發(fā)成本.35656。27萬元，以上17項小計：開發(fā)成本=25000+408。38+7041。1+858。26+1310+890.67+288.53=35796

12、。94萬元二、開發(fā)費用估算1、管理費用：1038。53萬元,取上面1-5項之和的3(25000+408。38+7041.1+858。26+1310) ×3%=1038。53萬元2、銷售費用：2893。95萬元,詳見表10.（表10） 銷售費用估算表 (單位:萬元)序號項目計算依據(jù)計價（萬元)1廣告宣傳及市場推廣費（96465）銷售收入×1%964.652銷售代理費(96465）銷售收入×1%964。653其他銷售費用(96465）銷售收入×1%964。65合計2893.953、財務(wù)費用：1004.01萬元,詳見貸款還本付息表4、開發(fā)費用：4936。49萬

13、元，前面13項之和三、總成本費用匯總及分攤表本項目的總成本費用詳見投資成本費用估算匯總表（表:6-37）（表： 6-3-7） 投資成本費用估算匯總表 (單位：萬元)成本項目總額（萬元）1開發(fā)成本 35796。94（1)土地成本25000(2）前期工程費408.38(3）建安工程費7041.1（4)基礎(chǔ)設(shè)施費858。26（5）公建配套設(shè)施1310(6）開發(fā)期間稅費890.67(7）不可預(yù)見費288。532開發(fā)費用4938.49（1）管理費用1038。53（2）銷售費用2893。95（3）財務(wù)費用 1004.01 3合計 40733.43注：投資分攤的原則：總原則：所有的總投資均應(yīng)分攤到可售(可租

14、）的面積中去。細則：（1）按計算投資的各項成本來分攤 （2)各分項中能按各功能使用容量來分攤的按各功能使用容量分攤 （3）若不能按使用數(shù)量或容量來分攤，則按各功能的面積比例來分攤 （4)各種稅費中與工程有關(guān)的按同一分項功能工程成本比例分攤,同工程無關(guān)的按功能面積比例分攤 （5）與工程無關(guān)的分項按各功能面積比例分攤四、資金籌措、投資計劃及借款利息 （1）資金籌措與投資計劃本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道:一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于投資部分。本項目開發(fā)商投入自有資金25000萬元作為啟動資金,另需向銀行貸款 10000萬元用于投資，剩余部分5733。43萬元由銷售房收入補

15、充,總投資為40733.43萬元,詳細投資見計劃與資金籌措表（表：63-8)（表：6-3-8 ） 投資計劃與資金籌措表 (單位:萬元)序號項目合計建設(shè)經(jīng)營期201520161投資總額40733。4315310。50525422。92511建設(shè)投資 39729.4214820.50524908。915111土地成本250001250012500112前期工程費408.38300108。38113建安工程費7041。107041.1114基礎(chǔ)設(shè)施費858。260858。26115公建配套設(shè)施費131001310116開發(fā)期間稅費890。67400490.67117不可預(yù)見費288。53144.26

16、5144.265118管理費1038.53519.265519。265119銷售費用2893。951446。9751446.97512貸款利息1004。0101004.0113流動資金0002資金籌措40733.4315800。50524932.92521自有資金2500015800.5059199。49522借款1000001000023銷售收入再投入5733。4305733.43（2）貸款本金的償還及利息支付 長期借款采用每年本金等額償還方案,最后1年還清，從建設(shè)經(jīng)營期第三年開始計算。詳見貸款還本付息表。（央行2000年9月起執(zhí)行的貸款利率：4.9%）（表：6-39） 貸款還本付息結(jié)算表

17、(單位:萬元)序號項目名稱合計建設(shè)經(jīng)營期-第一年第二年1借款還本付息1。1年初借款累計-第一筆借款本年借款100001000010490本年應(yīng)計利息1004。01490514.01年底還本付息11004.01-11004。01年末借款累計10490013借款匯總年初借款累計-0-本年借款1000010000-本年應(yīng)計利息1004。01490514。01年底還本付息11004。01011004.01年末借款累計-2借款還本付息的資金來源2.1投資回收-11004.01注：1、貸款利率為4.9%； 2、當(dāng)年利息=（年初借款本息累計+當(dāng)年借款/2）×年利率第三節(jié) 項目銷售和租賃收入測算一、

18、住宅銷售單價的確定（一）用房地產(chǎn)市場比較法確定銷 售價格上限（平均價格）詳細見本項目價格定位與策略部分：由上次測算可知道本項目房地產(chǎn)價格為：9700元/平方米（二）建議銷售測算單價為了方便計算本項目的銷售總額，我們?nèi)?700元/平方米為計算單價（三）總銷售收入的確定根據(jù)估算出來的結(jié)果，確定住宅部分從建設(shè)經(jīng)營期的第二年中開始出售，整個銷售過程大概分四批進行，住宅部分分別為10%、20%、30、40，價格分別為：9700、9900、10100、10300,銷售率100；商鋪部分從建設(shè)經(jīng)營期第三年中開始出售，整個銷售過程分二批進行，車位部分從建設(shè)經(jīng)營期第三年中開始出售，整個銷售過程分二批進行，車位部

19、分分別為:50%、20%，價格分別為：15萬/個，銷售率70%.按照上述確定的每年出售比例和銷售單價，計算實際銷售總收入。(詳細見表:6-4-5）（表：6-41） 住宅銷售總收入預(yù)測 （單位：萬元)項目可銷售面積建議銷售單價（元/平方米)銷售收入（萬元）第一批10 900097008730第二批20% 18000990017820第三批30% 270001010027270第四批40% 360001030037080合計90900(表：6-4-3） 車位銷售總收入預(yù)測 （單位：萬元）項目可銷售個數(shù)建議銷售單價（萬/個)銷售收入（萬元）第一批50比例265153975第二批20%比例106151

20、590合計5565（表：6-4-5） 全部銷售收入分批比例預(yù)測 (單位：萬元)銷售計劃建設(shè)經(jīng)營期年收入（萬元）合計批數(shù)比例面積201520162017上半年下半年上半年下半年110 900087308730220%180001782017820330%270002727027270440%360003708037080750車位26539753975820車位10615901590合計873017820312453867096465注：1、項目銷售計劃1.1銷售的政策限定1.1.1根據(jù)國家現(xiàn)行的商品房銷售政策商品房銷售管理辦法(2001年6月1日執(zhí)行）中規(guī)定，房地產(chǎn)項目須投資達到總投資的百分之

21、二十五后方后預(yù)銷售，南寧市一般的執(zhí)行原則是工程形象達二層以上時發(fā)給商品房預(yù)售許可證。1.1.2 按現(xiàn)行的中國中行的住房信貸政策，對于多層建筑須主體封頂、高層建筑達主體三分之二工程形象進度時，可以辦理按揭手續(xù)并向開發(fā)商支付按揭款項。1。1。3 根據(jù)項目建設(shè)計劃安排,每一流水片達到預(yù)售條件時，應(yīng)在該流水片開工后的第二季,達到銀行按揭款支付的條件是，應(yīng)是該流水片動工后的第三季.1。2銷售計劃設(shè)計1。2.1 按珠海市目前行業(yè)的慣例,初步考慮本項目每流水片在開工后第二季取得預(yù)售許可證后開始住宅正式對市場發(fā)售期房。1。2.2 根據(jù)本項目的區(qū)位及項目的綜合競爭力分析，每一流水片在開始預(yù)售后,前兩季為期房,后

22、兩季為準(zhǔn)現(xiàn)房和現(xiàn)房，根據(jù)南寧市房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢及消費者對期房現(xiàn)房的不同接受程度，我們設(shè)定每一流水片從開始預(yù)售的首季開始，一年內(nèi)完成銷售. 1.2。3 根據(jù)項目的開發(fā)和銷售進程，車庫在銷售的項目取得預(yù)售證或者項目成為準(zhǔn)現(xiàn)房時開始發(fā)售，并在每個流水片的最后一個季度中銷售。二、車庫租賃單價的確定(一）采用市場比較法確定租賃價格（平均價格）根據(jù)市場價格定位策略部分，我們可知本項目的車位月租賃單價為：250元/個售時的單價：15萬元/個。(見表：6-4-7）（注：假設(shè)車位出租在第五年開始，在24年末轉(zhuǎn)售,轉(zhuǎn)售價格為15萬元/個）（表：6-47） 車位出租計劃和出租收入估算表 （單位：千元）序號項目名

23、稱建設(shè)期經(jīng) 營 期12345678910111213141516171819202122231可出租個數(shù)0001592單位租金(元/個。月)0002002002002002002002502502502502503003003003003003503503503503可能的毛租金收入(萬元)00038383838383848484848487272727272848484844出租率（)000657075808590909090909095959595951001001001005有效毛租金(萬元）00025272930323443434343436868686868848484846轉(zhuǎn)售單價

24、（元/個)150007轉(zhuǎn)售收入(萬元）2398合計1307萬元第五節(jié) 建設(shè)項目的財務(wù)評價一、 稅金計算1、住宅銷售稅金及附加估算：詳見住宅銷售稅金及附加估算表（表：651） 住宅部分銷售稅金及附加表 （單位:萬元)序號項目名稱建 設(shè) 經(jīng) 營 期合計2015201620171銷售收入02655069915964652銷售稅金及附加（17.55%)04659.52512270。0816929.612。1營業(yè)稅(5）01327。53495.754823。252。2城市維護建設(shè)稅(0。35%)092.925244。7337。632。3教育附加稅（0.15%)039.825104.87144。72。4房

25、地產(chǎn)稅（12%)031868389.811575。82.5交易印花稅(0.05%)013。27534.9648。232、車位租賃稅金及附加估算:詳見車位租賃稅金及附加估算表（表：6-53） (表：6-53) 車位租賃稅金及附加 (單位:萬元)序號項目名稱建設(shè)期經(jīng) 營 期1234567891011121314151617181920212223轉(zhuǎn)售1租賃（轉(zhuǎn)售）收入0002527293032344343434343686868686884848484239萬元2租賃稅金及附加（17。55%)0004。44.75.15。35.66。07。57.57.57。57.511。911。911.911.91

26、1.914。714。714.714.7422.1營業(yè)稅(5%)0001。31.41.51.51.61。72.22。22.22。22。23.43.43。43。43.44。24。24.24.2122.2城市維護建設(shè)稅（0.35)0000。090。090.100。100.110.120.150。150。150.150。150。240.240。240。240。240.290.290。290。290.842.3教育附加（0.15)0000。040。040.040.050.050.050.060。060。060.060。060。10.10.10.10。10。130.130.130。130.362。4交易印

27、花稅(0。05)0000.010。010.010.020.020。020。020。020.020。020。020。030。030.030。030.030.040。040.040.040。122.5房地產(chǎn)稅（12）00033.23。53。63。84.15.25。25。25。25。28.28.28。28.28.210.110.110.110.128。7二、 損益表與靜態(tài)盈利分析1、住宅部分損益表。(表：654) 住宅部分損益表 （單位：萬元)序號項目合計建 設(shè) 經(jīng) 營 期2015201620171銷售收入96465026550699152總成本費用40733.43015800。50524932。9

28、254銷售稅金及附加16929。6104659。52512270。085利潤總額38801。96506089。9732711。9956所得稅（33）12804.6502009.6910794。967稅后利潤25997.31504080.2821917。0358盈余公積金（1）36。21220408.0282191.70359可分配利潤23397。583503672.25219725。3315投資利潤率95.26%-投資利稅率23.88-資金本利潤率155。2%-評價指標(biāo)：（1)住宅部分投資的投資利潤率=（利潤總額/總投資額）×100= (38801.965/40733.43） 

29、15;100%=95.26%（2)住宅部分投資的投資利稅率=（利稅總額/總投資額）×100%=(5404.8+498.38+3104。93)/ 37725.35×100=23.88(3)住宅部分資金的投資利潤率=(利潤總額/住宅部分自有資金)×100%=（38801.965/25000) ×100=155。2本項目以上三個靜態(tài)評價指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，可以接受，故項目可行。3、 現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析對本項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)，參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況,分別計

30、算全部投資和自有資金的經(jīng)濟效益。由于本項目為租售并舉的項目，所以要運用多個評價指標(biāo)來進行項目評價，主要評價指標(biāo)有：財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及項目動、靜態(tài)回收期等指標(biāo).評價指標(biāo)的計算過程詳見住宅全部投資現(xiàn)金流量表（表：6-5-5）、住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表（表：65-7） 注:財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。反映出項目所占用資金的盈利率，即反映出項目的盈利能力。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時,則認為其盈利能力已滿足最低要求。 財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率Ic將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)

31、值之和。是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項目是可以考慮接受的。建議選取“稍大于銀行同期貸款利率"作為基準(zhǔn)收益率，本項目貸款利率為4.9% 。1、 住宅全部投資現(xiàn)金流量表（表:65-5) 住宅部分全部投資現(xiàn)金流量表 (單位：萬元)序號項目名稱建 設(shè) 經(jīng) 營 期2005200620071現(xiàn)金流入0265506991511銷售收入0265506991512其他現(xiàn)金流入0002現(xiàn)金流出015310。50525422。92521建設(shè)投資014820.50524908。91522土地增值稅00023銷售稅金及附加04659.52512270.0824所得稅0200

32、9。6910794.963凈現(xiàn)金流（入出)011239.49544492。0754累計凈現(xiàn)金流011729。49545006.0855折現(xiàn)凈現(xiàn)金流0-11757。7519909.566累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流4910。61-16668.363241。27稅前凈現(xiàn)金流-5234-13928.6329504。78稅前累計凈現(xiàn)金流-5307。2818807.1210697.589稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流4842。8111941。5621828.5210稅前累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-4910。6116852。1674976。353評價指標(biāo)稅前稅后-財務(wù)凈現(xiàn)值（I=8）4976。3533241.2-財務(wù)內(nèi)部收益率38.33%3

33、8.23-投資回收期（靜態(tài)）2。6372。706-投資回收期（動態(tài))2。7552。837-（表：65-7) 住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表 （單位:萬元）序號項目名稱建設(shè)經(jīng)營期2005200620071現(xiàn)金流入0265506991511銷售收入0265506991512其他現(xiàn)金流入0002現(xiàn)金流出022469.7249001。67521自有資金015800。5059199.19522銷售收入再投入005733.4323償還貸款本金001000024償還貸款利息001004.0125銷售稅金及附加04659.52512270.0826土地增值稅00027所得稅02009。6910794。963凈現(xiàn)金

34、流010749.49544982。0754累計凈現(xiàn)金流01064.8253440。9655折現(xiàn)凈現(xiàn)金流0-912。9163333。52766累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流0912.9162420。6116評價指標(biāo)稅后備注財務(wù)凈現(xiàn)值（I=8%)2420。6116由于本項目的內(nèi)部收益率大于8%,所以項目可行性！財務(wù)內(nèi)部收益率38.48%投資回收期（靜態(tài)）（年）2.41投資回收期（動態(tài))（年）2。27整理上表(表:65-5）得評價指標(biāo): （詳見表：65-8)（表:658） 評價指標(biāo) （單位:萬元）評價指標(biāo)稅前稅后財務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%）4976。3533241。2財務(wù)內(nèi)部收益率38.33%38.23投資回收期（靜態(tài)

35、)2。6372。706投資回收期（動態(tài)）2.7552.837由上述指標(biāo)可以看出，本項目住宅全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值均為一較大的正值,稅前稅后的財務(wù)內(nèi)部收益率均大于貼現(xiàn)率8，投資回收期也滿足項目投資經(jīng)營期限的要求，故本項目住宅部分投資可行2、住宅自有資金投資現(xiàn)金流量表評價指標(biāo)稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（I=8)2420。6116財務(wù)內(nèi)部收益率38.48%投資回收期(靜態(tài))2.41投資回收期（動態(tài))2。27稅后靜態(tài)、動態(tài)投資回收期都在項目投資的第二年和第三年之間,回收投資資金的速度還是比較快的。由上述的指標(biāo)可以看出，本項目住宅自有資金投資可行.四、資金來源與運用表的貸款償還能力分析資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自

36、身平衡的生存能力,是財務(wù)評價的重要依據(jù)。本項目的資金來源與運用如住宅銷售部分資金來源與運用表（表:6-5-10）本項目住宅銷售和商鋪與車位租賃每年都有盈余的資金，也就是說，每年的資金流入大于資金流出，本項目具有較強的貸款償還能力和自身平衡力。故本項目兩方案可行。詳見資金來源與運用表.（表：6-5-10） 住宅部分資金來源與運用表 （單位：萬元）序號項目名稱經(jīng) 營 期2005200620071資金來源042350.50589114。4951.1銷售收入026550699151。2自有資金015800.5059199.4951.3銀行借款00100001。4其他收入0002資金運用021979.7

37、258487.9652。1建設(shè)投資015310。50524418。9152。2借款還本付息0011004。012。3銷售稅金及附加04659.52512270。082。4土地增值稅0002.5所得稅02009.6910794。963盈余資金17661285。76512650.324累計盈余資金17663051.76515702。085第六節(jié) 福滿花園項目不確定性分析本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率等。這些因素,受當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟、社會條件的影響,有可能發(fā)生變化，影響本項目經(jīng)濟效益目標(biāo)的實現(xiàn)。一、盈虧平衡分析(一）住宅銷售部分盈虧平衡假定本項目總投資不變，

38、且售價與收款進度如基準(zhǔn)方案所設(shè),則由計算可得，當(dāng)住宅銷售率為75.70%時，住宅全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。一般認為,當(dāng)盈虧平衡點的銷售率60時,項目風(fēng)險較低，本項目盈虧平衡點的銷售率為75。70%，可見其風(fēng)險程度較高。(二）結(jié)論本項目之所以住宅銷售部分的風(fēng)險較大，而商鋪與車位租賃部分的風(fēng)險明顯偏小，一方面原因是商鋪與車位租賃的經(jīng)營期限較長,資金回收較慢,而住宅銷售回收資金的速度較快，回收資金馬上又投入到項目的投資中去，減少了商鋪與車位的資金投入量,像貸款利息，全用住宅銷售收入來支付;另一方面，在項目建設(shè)成本分攤上，由于商鋪與車位的成本價格較低，但本地段的商鋪與車位投資回報較大，這也

39、使得本項目商鋪與車位租賃風(fēng)險程度降低。二、敏感性分析影響本項目財務(wù)效益主要確定性因素為開發(fā)成本、售價水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營期的長短.據(jù)市場預(yù)測，開發(fā)成本項目中最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費和售價水平。因而，本項目敏感性分析針對全部投資的評價指標(biāo)（財務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別計算售價上下波動5、10%和建安工程費上下波動10、20時,對經(jīng)濟評價指標(biāo)影響。計算結(jié)果詳見敏感性分析表（表:6-6-1）（表：66-1） 全部投資敏感性分析 （單位：萬元)全部投資基準(zhǔn)方案售價變動建安工程費變動10-55102010%10%20財務(wù)凈現(xiàn)值3241.21436.4662369.484235。925

40、169.1367331。375098。948633.1731599.207財務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度55。68-26.8930.6959。48126.19%57.32-80。46%149.34%財務(wù)內(nèi)部收益率38.2337。87%38。1338.2838.33%38.43%38.33%37。3640。02財務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度0。94170.2620。13080。261570.523140。26157-2。27574。682投資利潤率14。3313.1917.8727。24%31。9340。5630.1313.326.45投資利潤率升降幅度-7.96%24.7090。09%122。82%183。04%110。26%-7.0555%由表中數(shù)據(jù)可得：（1）售價、建安工程費的變動對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響。售價下降5%、10%，將引起該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值分別下降26.89、-55.68%;當(dāng)售價下降17.7時，該項目財務(wù)凈現(xiàn)值等于零，到達臨