拿地可行性報告模板

1、第一部分：項目概況1、 宗地位置宗地所處城市的地理位置，項目地段的定性描述。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，與標(biāo)志性建筑物的相對位置和距離等。2、 宗地現(xiàn)狀1、 四至范圍。2、 地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較。3、 地面現(xiàn)狀及完整性，包括宗地內(nèi)是否有水渠、溝壑及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素；土地及周邊是否有化學(xué)污染、放射性、特殊氣味及易燃易爆危險源；是否有市政代征地、綠化帶、 鐵路線、市政道路、江河湖泊等因素分割土地。4、 地面建筑物及現(xiàn)有單位和居民情況（指未拆遷完成的項目）， 包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，單位數(shù)量、規(guī)模等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進(jìn)度的影響。5、 地下情況，包括管線、地下電纜

2、、暗渠等情況。6、 地質(zhì)情況，包括土質(zhì)、承載力、地下水位和抗震性要求等。附圖：地形地貌平面圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)，反映宗地地形地貌。3、 項目周邊的社區(qū)配套（1） 周邊 3 公里范圍內(nèi)的社區(qū)配套1、 交通：項目周邊的公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。2、 教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。3、 醫(yī)療：醫(yī)院等級和醫(yī)療水平情況。4、 大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場等。5、 文化、體育、休閑娛樂設(shè)施。6、 銀行、郵局及其他配套設(shè)施。（2） 周邊 3 公里外但可輻射范圍內(nèi)的主要社區(qū)配套4、 大市政配套1、 道路現(xiàn)狀及3年內(nèi)規(guī)劃：包括現(xiàn)狀的

3、主要道路及路幅，規(guī)劃道路及路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系及影響。2、 供水、雨水、污水管線狀況：現(xiàn)有管線走向、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。3、 電力及通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）管線狀況：現(xiàn)有線路走向、上源位置、距宗地距離、涉及的接入成本等。4、 燃?xì)夤芫€狀況：現(xiàn)有管線走向、管徑、上源位置、距宗地距離、涉及的接入成本等。5、 供熱及生活熱水管線狀況：現(xiàn)有管線走向、管徑、上源位置、距宗地距離、涉及的接入成本等。5、 規(guī)劃控制要點1、 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積等。2、 住宅建筑面積、公建建筑面積，配套設(shè)施面積，地上及地下建筑面積，計容積率建筑面積，可售建筑面積等。3

4、、 綜合容積率、住宅及公建分地塊容積率，車位配比等。4、 建筑密度、綠化率及控高。5、 其他。附表：項目用地及主要規(guī)劃指標(biāo)（參考表一）第二部分：法律及政策性風(fēng)險分析一、法律風(fēng)險1、土地性質(zhì)、類別和土地所有權(quán)的歸屬，如果是系統(tǒng)內(nèi)土地資源，應(yīng)明確是錦鯉中心土地還是股份公司土地；股份公司土地應(yīng)明確是出讓地還是作價出資土地，以及原土地出讓金額或作價出資額。2、項目取得的方式和步驟，應(yīng)明確項目通過何種方式獲得，包括土地競拍 /土地變性 /股權(quán)轉(zhuǎn)讓 /項目轉(zhuǎn)讓等，在項目取得過程中的不確定因素，是否涉及拆除鐵路專用線等特殊設(shè)施及其影響因素。3、 項目取得的主要程序，需要政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的主要環(huán)節(jié)和審批時間，

5、可能存在的法律風(fēng)險和應(yīng)對措施。4、項目合作方式及風(fēng)險評估：包括是否有合作方，合作采用的主要方式，合作方的背景及實力，合作的主要目的，可能存在的法律風(fēng)險因素等。二、政策風(fēng)險1、 當(dāng)?shù)卣畬ν鈦硗顿Y者的態(tài)度，政府有關(guān)部門的工作作風(fēng)和辦事效率等。2、當(dāng)?shù)卣畬Ρ卷椖康年P(guān)注程度，與政府的合作關(guān)系，可以利用的公共關(guān)系資源。3、近期已出臺或可能出臺的有關(guān)政策對本項目的主要影響和風(fēng)險因素。三、總體評價對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法和規(guī)性，以及項目可能存在的政策風(fēng)險和風(fēng)險的可控性進(jìn)行總體評價。第三部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場分析一、城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析1、項目所在城市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況：包括產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、GDP、財政收入、人

6、口、居民收入及消費結(jié)構(gòu)，與同類城市的比較分析等。2、當(dāng)?shù)爻鞘械慕诤椭衅诎l(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施等與項目開發(fā)密切相關(guān)的其他情況。3、項目所在區(qū)域在城市中的地位及發(fā)展方向。二、城市及區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r1、城市房地產(chǎn)市場的主要發(fā)展指標(biāo)：包括近三年城市房地產(chǎn)市場的基本情況，年開工量/竣工量，年供應(yīng)面積/銷售面積，銷售金額/銷售均價，房地產(chǎn)開發(fā)投資及土地供應(yīng)及成交情況等。2、 區(qū)域房地產(chǎn)市場在城市中的地位及占比：項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場的主要發(fā)展?fàn)顩r與數(shù)據(jù)，在所在城市的地位及占比情況。3、已進(jìn)入?yún)^(qū)域房地產(chǎn)市場的主要開發(fā)商及基本發(fā)展?fàn)顩r。三、區(qū)域房地產(chǎn)市場供求分析1、 前 3年及未來5年內(nèi)區(qū)域土地

7、市場狀況：包括土地供應(yīng)及成交的整體狀況，成交面積及價格的變化，土地供應(yīng)方式和供應(yīng)結(jié)構(gòu)等。2、區(qū)域內(nèi)各檔次產(chǎn)品的供應(yīng)狀況：各檔次產(chǎn)品的主要特征，尤其是與本案類似物業(yè)的特征，包括產(chǎn)品形式、開發(fā)規(guī)模、開發(fā)周期、平均售價、平均去化率等。3、區(qū)域內(nèi)競爭樓盤的基本狀況及比較分析。4、結(jié)論：本案在區(qū)域內(nèi)的市場機(jī)會與競爭態(tài)勢，擬開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式，本項目在開發(fā)中的營銷焦點問題。四 、 項目目標(biāo)客戶群和市場定位1、本項目的主要目標(biāo)客戶群：分析目標(biāo)客戶群的主要特征，包括區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品偏好、購買方式、關(guān)注點與主要訴求等，初步確定目標(biāo)客戶群的輻射范圍。2、項目的基本市場定位結(jié)論及產(chǎn)品建議。第四部分

8、：規(guī)劃設(shè)計初步方案一、規(guī)劃設(shè)計的可行性分析1、在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，進(jìn)行基本的建筑排列，主要從規(guī)劃設(shè)計角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。2、 土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如： 地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)的狀況、河流、道路、其他建筑物等對產(chǎn)品設(shè)計的影響及解決的方案。3、 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計的影響及考慮。如： 治安環(huán)境、噪音環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源等因素對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的影響及解決方法。4、周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、體育娛樂公園等休閑場所、學(xué)校、醫(yī)院、銀行

9、等生活設(shè)施對項目規(guī)劃設(shè)計影響。二、初步規(guī)劃設(shè)計思路1、規(guī)劃設(shè)計的主要思路：產(chǎn)品體現(xiàn)的主要概念、主要設(shè)計風(fēng)格、設(shè)計特點等。2、項目的產(chǎn)品類型：住宅與公建的區(qū)域分布及比例，住宅產(chǎn)品的主要類型（多層/ 高層 / 洋房 / 聯(lián)排 /別墅）及比例分配，戶型結(jié)構(gòu)和主力戶型，對產(chǎn)品差異性的考慮等。第五部分：項目開發(fā)及銷售計劃一、項目開發(fā)計劃：對項目分期開發(fā)建設(shè)的設(shè)想，主要分期開發(fā)方案和計劃，各期開竣工時間及工期安排，各期開工建設(shè)規(guī)模，在區(qū)域市場中的占有率等。二、項目銷售計劃：項目各期開盤銷售的時間、銷售價格、銷售面積和銷售周期，銷售各期在區(qū)域中的市場占有率，實現(xiàn)銷售計劃的有關(guān)對策和措施。第六部分：投資及收益

10、分析一、成本預(yù)測與分析根據(jù)規(guī)劃設(shè)計的初步方案對項目成本進(jìn)行測算，并說明測算的主要依據(jù)、運用指標(biāo)和計算方法。在指標(biāo)不確定或多種方案時，可進(jìn)行多方案的成本測算和分析。附表：項目成本測算表（參考表二）二、收益測算表與分析根據(jù)項目與產(chǎn)品定位的初步方案，結(jié)合區(qū)域競爭項目的實際銷售情況，確定產(chǎn)品的計劃銷售價格，進(jìn)行項目的收益測算和分析，編制項目收益測算表和年度利潤計劃表。附表：項目收益測算表（參考表二）；項目年度收益計劃表（參考表三）三、資金測算與分析根據(jù)項目開發(fā)進(jìn)度，制定項目資金籌措計劃和銷售回款計劃，編制項目的現(xiàn)金流量表，測算項目啟動資金、最大資金占用金額和項目資金平衡時間。附表：項目現(xiàn)金流量表（參考

11、表四）；四、投資評價指標(biāo)測算與分析根據(jù)成本和收益測算數(shù)據(jù)，計算項目的主要投資評價指標(biāo)，主要包括銷售利潤率、成本利潤率、投資回收期、內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值等指標(biāo)（參考表五）1. 銷售利潤（凈利潤）率：利潤（凈利）/總銷售收入*100%。2. 成本利潤（凈利潤）率：利潤（凈利）/ 總成本*100%。3. 靜態(tài)投資回收期：不考慮資金的時間價值，凈收益抵償總投資的時間。4. 動態(tài)投資回收期：考慮資金的時間價值，項目凈收益抵償總投資的時間。5. 內(nèi)部收益率：各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。6. 凈現(xiàn)值： 按基準(zhǔn)收益率將各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。7. 盈虧平衡點分析：（ 1）保本售價：即

12、銷售凈收入等于總投資額時的平均售價，計算公式 S=C/（1-T1）.（2） 保本銷售率：假設(shè)項目全部建成，已銷售部分所獲凈利等于未銷售部分成本的銷售比例，計算公式R=C/（1-T1）*（1-T2）*S+C*T2.式中：C: 表示單位成本；R: 表示保本銷售率；S: 表示單位售價；T1: 表示營業(yè)稅率；T2: 表示所得稅率。五、項目敏感性分析1 、成本敏感性分析，分析總成本或單項成本每上升一定比例對收益的影響程度（參考表六）。2、售價敏感性分析，分析銷售價格每上升一定比例對收益的影響程度（參考表七）。第七部分綜合分析及結(jié)論一、 項目綜合分析通過對項目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況及競爭態(tài)勢，結(jié)合公

13、司發(fā)展戰(zhàn)略和資源狀況，對項目進(jìn)行綜合分析。二、結(jié)論與建議結(jié)合綜合分析情況，確定項目的約束條件（如土地價格上限等），得出項目的可行性結(jié)論，并提出下一步的工作建議。參考表格表一：項目用地及主要規(guī)劃指標(biāo)表二：項目成本與收益測算表表三：項目年度收益計劃表表四：項目現(xiàn)金流量表表五：投資評價指標(biāo)測算表表六：成本敏感性分析表表七：售價敏感性分析表- 10 -表一：項目用地及主要規(guī)劃指標(biāo)地塊名稱位置區(qū)域位置市區(qū)四 至東南西北宗地用地平衡表用地面積 （平方米）容積率控告（米）備注其 中建設(shè)用 地回積住宅用地公建用地其他用地小計代征用 地回積綠地道路其他用地小計合計項 目 初 步 規(guī) 劃總建筑面積 （平方米）計容

14、積率建 筑面積 （平方米）可傳回枳 （平方米）/、口銷售卸積 （平方米）其 中地上住宅辦公商業(yè)小計地下車庫其他小計合計其他綜合容積率建筑密度綠化率備注表二：項目成本與收益測算表規(guī)劃 指標(biāo)用地面積（平方米）總建筑面積 （平方米）計容積率建筑面積（平方米）地下建筑面積 （平方米）住宅公建合計成本預(yù)測項目建筑面積單價（元/平米）計容積率面積單價（元/平米）總金額（萬元）計算說明一、直接成本（一）、土地成本1、土地出讓金2、土地契稅（二）、開發(fā)前期費（三）、建安成本1、地上住宅2、地上公建3、地下部分（四）、紅線內(nèi)市政工程費（五）、環(huán)境及配套設(shè)施費二、間接成本（六）、管理費用（七）、財務(wù)費用（八）、銷

15、售費用（九）、營業(yè)稅及附加（十）、不可預(yù)見費三、總成本收益預(yù)測四、銷售收入1.、住宅銷售收入2、公建銷售收入3、地下車庫銷售收入五、銷售利潤六、所得稅七、稅后利潤表三：項目年度收益計劃表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2011 年2012 年2013 年2014 年合計銷售面積（平方米）銷售金額（萬元）結(jié)算面積（平方米）營業(yè)收入（萬元）單位利潤（元/平方米）凈利潤（萬元）表四：項目現(xiàn)金流量表基準(zhǔn)收益率（年）：時間合計年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度周期序號12345678一、現(xiàn)金流出1、土地價款2、建設(shè)費用3、間接費用4、其他支出二、現(xiàn)金流入1、銷售金額2、其他流入三、當(dāng)期現(xiàn)金凈流量四、開累現(xiàn)金流量五、凈現(xiàn)值六、累計凈現(xiàn)值表五：投資評價指標(biāo)測算表投資評價指標(biāo)測算值計算公式備注所得稅前銷售利潤率所得稅后銷售利潤率所得稅前成本利潤率所得稅后成本利潤率靜態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期內(nèi)部收益率項目啟動