思源 天津武清保利房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷定位報(bào)告P196

1、本文由sparkyzh貢獻(xiàn)ppt文檔可能在WAP端瀏覽體驗(yàn)不佳。建議您優(yōu)先選擇TXT，或下載源文件到本機(jī)查看。保利武清項(xiàng)目定位思路報(bào)告2008年1月房地產(chǎn)E網(wǎng)項(xiàng)目定位思考前提我司認(rèn)為，在進(jìn)行項(xiàng)目定位思考前， 我司認(rèn)為，在進(jìn)行項(xiàng)目定位思考前，我們首先要明確項(xiàng)目對(duì)于各環(huán)節(jié)的真正 意義： 意義： 保利進(jìn)入天津的第一步 契合保利進(jìn)入天津首個(gè)項(xiàng)目的戰(zhàn)略目標(biāo)項(xiàng)目項(xiàng)目位于京津走廊契合京津一體化發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)項(xiàng)目近百萬(wàn)平米的大盤(pán)契合項(xiàng)目連續(xù)的開(kāi)發(fā)步調(diào)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 契合項(xiàng)目連續(xù)的開(kāi)發(fā)步調(diào)，2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)項(xiàng)目定位思考思路項(xiàng)目理解 借勢(shì) 跳出 超越 項(xiàng)目區(qū)位交通研究 項(xiàng)目本體研究 項(xiàng)目本體屬性 開(kāi)發(fā)

2、環(huán)境研究 宏觀環(huán)境 區(qū)域環(huán)境 市場(chǎng)環(huán)境 市場(chǎng)機(jī)會(huì)與初步定位方向項(xiàng)目定位分析 價(jià)值最大化 緯度的分析 提升競(jìng)爭(zhēng)力 緯度的分析 優(yōu)化限制條件 緯度的分析項(xiàng)目定位結(jié)論 整體定位 客群定位 產(chǎn)品定位 形象定位2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目理解分析2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)項(xiàng)目理解分析我司認(rèn)為，本案的成功與否，在于如何借勢(shì)發(fā)展、 我司認(rèn)為，本案的成功與否，在于如何借勢(shì)發(fā)展、如何 跳出限制、 跳出限制、如何超越自我如何跳出項(xiàng)目本身 ，跳出區(qū)域、跳出 限制？ 如何突破和豐富現(xiàn) 有產(chǎn)品，全面超越 目前的項(xiàng)目定位與 形象檔次？本案定位 目標(biāo)如何借勢(shì)周邊環(huán)境 并引領(lǐng)造勢(shì)？2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)借勢(shì)

3、最大的利用資源關(guān)鍵詞：最大限度利用外來(lái)企業(yè)、 關(guān)鍵詞：最大限度利用外來(lái)企業(yè)、外來(lái)產(chǎn)業(yè)人口 借勢(shì)天津北方 經(jīng)濟(jì)中心定位京津冀一體化不斷加強(qiáng)帶來(lái)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入和交流加強(qiáng)， 京津冀一體化不斷加強(qiáng)帶來(lái)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入和交流加強(qiáng)，使我們的客群定位可以不再局限 于天津可以更加關(guān)注產(chǎn)業(yè)人群日益增長(zhǎng)的需求。 于天津可以更加關(guān)注產(chǎn)業(yè)人群日益增長(zhǎng)的需求。借勢(shì)武清區(qū)域未來(lái) 發(fā)展趨勢(shì)關(guān)鍵詞：借助目標(biāo)性規(guī)劃， 關(guān)鍵詞：借助目標(biāo)性規(guī)劃，提升發(fā)展?jié)摿Α笆晃濉焙?，武清區(qū)位于天津重點(diǎn)規(guī)劃軸線端頭之一，本案借助區(qū)域優(yōu)勢(shì)，將會(huì)進(jìn)一步聚 十一五” 武清區(qū)位于天津重點(diǎn)規(guī)劃軸線端頭之一，本案借助區(qū)域優(yōu)勢(shì)， 集相關(guān)客戶群體的關(guān)注。 集相關(guān)客戶群體的關(guān)

4、注。借勢(shì)武清產(chǎn)業(yè)鏈 不斷完善的趨勢(shì)關(guān)鍵詞： 新移民不斷介入，城市生活水平不斷增加 關(guān)鍵詞：“新移民不斷介入，城市生活水平不斷增加”武清產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必然帶來(lái)大量的產(chǎn)業(yè)人群，其不同的人群也必然今后區(qū)域內(nèi)的需求結(jié)構(gòu)的 武清產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必然帶來(lái)大量的產(chǎn)業(yè)人群， 變化，我們?nèi)绾伟盐掌淙找嬖鲩L(zhǎng)的未被滿足的需求，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，將是項(xiàng)目生存的根本。 變化，我們?nèi)绾伟盐掌淙找嬖鲩L(zhǎng)的未被滿足的需求，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，將是項(xiàng)目生存的根本。借勢(shì)武清房地產(chǎn)市場(chǎng) 發(fā)展形式2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)借助后期房地產(chǎn)尤其是土地市場(chǎng)價(jià)格的快速上漲， 借助后期房地產(chǎn)尤其是土地市場(chǎng)價(jià)格的快速上漲，利用市場(chǎng)價(jià)格的整體 支撐，在區(qū)域內(nèi)突

5、圍，打造自身的競(jìng)爭(zhēng)力和價(jià)值點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)價(jià)格的再提升， 支撐，在區(qū)域內(nèi)突圍，打造自身的競(jìng)爭(zhēng)力和價(jià)值點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)價(jià)格的再提升， 創(chuàng)造地塊的最大價(jià)值。 創(chuàng)造地塊的最大價(jià)值。關(guān)鍵詞： 關(guān)鍵詞：把握區(qū)域價(jià)值跳出在更加廣闊的范圍看待本案 跳出在更加廣闊的范圍看待本案 關(guān)鍵詞： 關(guān)鍵詞：項(xiàng)目在武清的發(fā)展?jié)摿?跳出 項(xiàng)目看項(xiàng)目本案區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，其可以承載更多的城市功能，我們不應(yīng)局限于項(xiàng)目本身， 本案區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，其可以承載更多的城市功能，我們不應(yīng)局限于項(xiàng)目本身，要 將其打造成區(qū)域整體價(jià)值提升及延續(xù)的放大器。 將其打造成區(qū)域整體價(jià)值提升及延續(xù)的放大器。關(guān)鍵詞：交通改善、產(chǎn)業(yè)調(diào)整帶來(lái)的客戶變化 關(guān)鍵詞：交通改善、 跳出

6、區(qū)域看項(xiàng)目跳出小區(qū)域：基于武清城區(qū)的規(guī)劃以及發(fā)展現(xiàn)況， 跳出小區(qū)域：基于武清城區(qū)的規(guī)劃以及發(fā)展現(xiàn)況，本案必將承擔(dān)更大的區(qū)域職能 跳出天津市：隨著整體區(qū)域的發(fā)展， 跳出天津市：隨著整體區(qū)域的發(fā)展，本案作為京津走廊的重要節(jié)點(diǎn)作用將越發(fā) 明顯，交通的溝通順暢將進(jìn)一步吸引區(qū)外客戶的關(guān)注； 明顯，交通的溝通順暢將進(jìn)一步吸引區(qū)外客戶的關(guān)注；跳出 當(dāng)前看未來(lái)關(guān)鍵詞： 關(guān)鍵詞：項(xiàng)目未來(lái)整體的升值前景本案入市時(shí)間預(yù)計(jì)在20092010年 本案入市時(shí)間預(yù)計(jì)在20092010年，我們應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)帶來(lái)的客群 2009 需求，正在完善的產(chǎn)業(yè)鏈帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)人群、 需求，正在完善的產(chǎn)業(yè)鏈帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)人群、正在建設(shè)的

7、交通樞紐帶來(lái)的區(qū)域外人 群應(yīng)是我們關(guān)的重點(diǎn)，并且隨著市中心土地的稀缺，本案應(yīng)當(dāng)跳出當(dāng)前看未來(lái)， 群應(yīng)是我們關(guān)的重點(diǎn)，并且隨著市中心土地的稀缺，本案應(yīng)當(dāng)跳出當(dāng)前看未來(lái)，掘 土地最大的價(jià)值。 土地最大的價(jià)值。2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)超越全面提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值 超越全面提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值 關(guān)鍵詞： 關(guān)鍵詞：多功能組合超越傳統(tǒng) 產(chǎn)品功能 引領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展，打造創(chuàng)新型產(chǎn)品， 引領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展，打造創(chuàng)新型產(chǎn)品，使項(xiàng)目入市時(shí)在與區(qū)域內(nèi)已成形的 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)中體現(xiàn)自身優(yōu)勢(shì)和價(jià)值，完善區(qū)域功能。 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)中體現(xiàn)自身優(yōu)勢(shì)和價(jià)值，完善區(qū)域功能。超越傳統(tǒng) 開(kāi)發(fā)理念關(guān)鍵詞：城市運(yùn)營(yíng)，打造多種類、多元化產(chǎn)品 關(guān)鍵詞：城市運(yùn)營(yíng)，打造

8、多種類、以城市的角度看待項(xiàng)目，承擔(dān)更多的城市功能，把握住目標(biāo)客群需求特征， 以城市的角度看待項(xiàng)目，承擔(dān)更多的城市功能，把握住目標(biāo)客群需求特征， 營(yíng)造全新的理念，多種類、多元化的集合式產(chǎn)品，提升項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)功能價(jià)值。 營(yíng)造全新的理念，多種類、多元化的集合式產(chǎn)品，提升項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)功能價(jià)值。關(guān)鍵詞： 關(guān)鍵詞：稀缺超越同期同 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 通過(guò)創(chuàng)新產(chǎn)品和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)理念，稀缺的產(chǎn)品形式，完善的配套設(shè)施， 通過(guò)創(chuàng)新產(chǎn)品和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)理念，稀缺的產(chǎn)品形式，完善的配套設(shè)施，超越同 期同區(qū)域上市項(xiàng)目, 增加客戶的價(jià)值認(rèn)同，并借助推售時(shí)機(jī)，形成時(shí)間上的壟斷。 期同區(qū)域上市項(xiàng)目, 增加客戶的價(jià)值認(rèn)同，并借助推售時(shí)機(jī)，形成時(shí)間上的

9、壟斷。2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)報(bào)告目錄地塊優(yōu)劣勢(shì)分析、 地塊優(yōu)劣勢(shì)分析、規(guī)劃方案優(yōu)劣分析 宏觀環(huán)境、區(qū)域環(huán)境分析 宏觀環(huán)境、天津商品住宅市場(chǎng)、武清商品住宅市場(chǎng) 天津商品住宅市場(chǎng)、項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)境分析 商品住宅市場(chǎng)分析 目標(biāo)客戶判斷 項(xiàng)目定位分析 項(xiàng)目定位結(jié)論通過(guò)客戶訪談判斷目標(biāo)客戶群 運(yùn)用三個(gè)緯度分析方法 客戶、功能、產(chǎn)品、 客戶、功能、產(chǎn)品、價(jià)格2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)地塊現(xiàn)況條件分析前期規(guī)劃方案分析項(xiàng)目本體分析小結(jié)2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)我們?cè)谀抢铮?我們?cè)谀抢?？?xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目位于武清新城區(qū)， 項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目位于武清新城區(qū)，

10、 緊靠武清開(kāi)發(fā)區(qū)，緊鄰武清城區(qū)主 緊靠武清開(kāi)發(fā)區(qū)， 條道路， 要3條道路，包括行政單位集中的雍 條道路 包括行政單位集中的雍 陽(yáng)西道、 商業(yè)為主的振華道、 陽(yáng)西道、以商業(yè)為主的振華道、以 居住區(qū)集中的強(qiáng)國(guó)道。 及居住區(qū)集中的強(qiáng)國(guó)道。本 案項(xiàng)目四至：項(xiàng)目位于武清城區(qū)， 項(xiàng)目四至：項(xiàng)目位于武清城區(qū)，北 至雍陽(yáng)西道，橫跨振華東路， 至雍陽(yáng)西道，橫跨振華東路，南至 強(qiáng)國(guó)道，西至泉達(dá)路，東至泉發(fā)路。 強(qiáng)國(guó)道，西至泉達(dá)路，東至泉發(fā)路。2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)地塊內(nèi)部現(xiàn)況目前地塊已開(kāi)始平整， 目前地塊已開(kāi)始平整，但地塊內(nèi)障礙物尚 未正式清除，例如地塊內(nèi)電網(wǎng)仍然存在、 未正式清除，例如地塊內(nèi)電網(wǎng)仍然存在、

11、地塊仍有積水、變電站等。 地塊仍有積水、變電站等。2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)地塊外部現(xiàn)況 北西東部：東北部緊鄰武清多家行政單位，包括武清規(guī)劃局、土 東部：東北部緊鄰武清多家行政單位，包括武清規(guī)劃局、 地局、交管局、廣播中心等， 地局、交管局、廣播中心等，東南部泉發(fā)路西側(cè)緊鄰頤安小 松鶴園（包括2棟高層建筑） 區(qū)、松鶴園（包括2棟高層建筑） 西部：亨通還遷房、再建泉達(dá)路（尚未開(kāi)通） 西部：亨通還遷房、再建泉達(dá)路（尚未開(kāi)通） 南部：城市藝墅、翠亨小區(qū)、 南部：城市藝墅、翠亨小區(qū)、楊村八小 北部：英華中學(xué)、飯店、 北部：英華中學(xué)、飯店、武清區(qū)政府東南2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)地塊交通?京津城際鐵路正

12、在修建中，距地塊僅1公里，交 京津城際鐵路正在修建中，距地塊僅 公里 公里， 京津城際鐵路正在修建中 通大環(huán)境優(yōu)越， 通大環(huán)境優(yōu)越，對(duì)項(xiàng)目地塊價(jià)值的提升將會(huì)起到 巨大作用泉旺路 光明道611覆蓋了武清新由武清逸 覆蓋了武清新由武清逸 仙園開(kāi)往市區(qū)中心公園，完 仙園開(kāi)往市區(qū)中心公園， 成了武清與市區(qū)間的客流輸 送。武清客運(yùn)站?項(xiàng)目周邊的公共交通不發(fā)達(dá)， 項(xiàng)目周邊的公共交通不發(fā)達(dá)， 項(xiàng)目周邊的公共交通不發(fā)達(dá) 近日剛剛開(kāi)通第一批公交線 路，公眾的交通工具普遍為自 行車、 行車、電動(dòng)車和農(nóng)用三輪車本案京津城際鐵路正在修建中。設(shè)北京南站、亦 京津城際鐵路正在修建中。設(shè)北京南站、 永樂(lè)、楊村、天津站共5站

13、 莊、永樂(lè)、楊村、天津站共 站，開(kāi)通后天 津至北京的距離將縮短為距項(xiàng)目最近的公共汽車站為561、 、30分鐘，而北京 分鐘，562、563總站，位于光明道和泉 、 總站，旺路交口的。三條線路共配車36部，覆 旺路交口的。三條線路共配車 部 蓋了武清新區(qū)內(nèi)33處小區(qū) 處小區(qū)、 所學(xué)校 所學(xué)校、 蓋了武清新區(qū)內(nèi) 處小區(qū)、19所學(xué)校、6 座醫(yī)院、 處商場(chǎng) 郵局， 處商場(chǎng)、 座醫(yī)院、8處商場(chǎng)、郵局，并途經(jīng)武清主 要街道、商業(yè)和學(xué)校網(wǎng)點(diǎn)。 要街道、商業(yè)和學(xué)校網(wǎng)點(diǎn)。分鐘， 至楊村的距離為 分鐘，將極大的方便京 津之間的交流。 津之間的交流。目前城際鐵路全程票價(jià)定為2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng) 楊村至北京票價(jià)

14、為40元。 58元，20地塊周邊商業(yè)配套目前主要商業(yè)場(chǎng)所6 1 青少年活動(dòng)中心金融大廈、保健品大世界、國(guó)美、 金融大廈、保健品大世界、國(guó)美、君力大廈 如家快捷酒店 大光明市場(chǎng) 雍陽(yáng)賓館、 雍陽(yáng)賓館、體育館 東方之珠、家世界、國(guó)美、蘇寧、友誼商廈、 東方之珠、家世界、國(guó)美、蘇寧、友誼商廈、中信 名都商廈 海達(dá)家樂(lè)超市一店及少量商業(yè) 海達(dá)家樂(lè)超市一店及少量商業(yè)泉 旺泉 興泉 州7 2海達(dá)家樂(lè)超市二店83泉州路市場(chǎng)9光明道 雍陽(yáng)西道7 11 8 4 6新 華4江河酒樓、建設(shè)銀行、 江河酒樓、建設(shè)銀行、 中國(guó)移動(dòng)、信用聯(lián)社 中國(guó)移動(dòng)、105 5 9新華書(shū)店、 新華書(shū)店、京津購(gòu)物1113 2本案建 設(shè)1

15、0目前 1、區(qū)域商業(yè)聚集明顯，主要集中在雍陽(yáng)西道等政府機(jī)構(gòu)聚集的城區(qū)位置。 、區(qū)域商業(yè)聚集明顯，主要集中在雍陽(yáng)西道等政府機(jī)構(gòu)聚集的城區(qū)位置。 2、區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)單一，主要以滿足周邊居民生活為主的超市、市場(chǎng)、沿街底商 、區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)單一，主要以滿足周邊居民生活為主的超市、市場(chǎng)、 為主，檔次較低且規(guī)模均較小，娛樂(lè)商業(yè)非常缺乏。 為主，檔次較低且規(guī)模均較小，娛樂(lè)商業(yè)非常缺乏。振華東道未來(lái)商業(yè)發(fā)展3、本案周邊商業(yè)場(chǎng)所少，距最近的購(gòu)物場(chǎng)為海大家樂(lè)二店所需步行20余分鐘。 、本案周邊商業(yè)場(chǎng)所少，距最近的購(gòu)物場(chǎng)為海大家樂(lè)二店所需步行 余分鐘。 余分鐘隨著居住區(qū)的擴(kuò)大，商業(yè)的供給量將逐漸加大，以均衡區(qū)域的發(fā)展，

16、滿足新興居住區(qū)居民的需求， 隨著居住區(qū)的擴(kuò)大，商業(yè)的供給量將逐漸加大，以均衡區(qū)域的發(fā)展，滿足新興居住區(qū)居民的需求，規(guī)劃中的城 鐵商業(yè)中心、距項(xiàng)目約1.5公里的西北部擬建的體育中心及文化設(shè)施、影視城開(kāi)發(fā)、第6城等住宅項(xiàng)目配套的商 鐵商業(yè)中心、距項(xiàng)目約 公里的西北部擬建的體育中心及文化設(shè)施、影視城開(kāi)發(fā)、 城等住宅項(xiàng)目配套的商 公里的西北部擬建的體育中心及文化設(shè)施 業(yè)中心等，都將為區(qū)域商業(yè)發(fā)展提供動(dòng)力。 業(yè)中心等，都將為區(qū)域商業(yè)發(fā)展提供動(dòng)力。2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)地塊周邊教育配套泉 發(fā) 區(qū)域內(nèi)的教育資源豐富，基本上每一個(gè)居住區(qū)都會(huì) 擁有一所學(xué)校 擁有一所學(xué)校， 區(qū)域內(nèi)的教育資源豐富，基本上每一個(gè)

17、居住區(qū)都會(huì)i擁有一所學(xué)校， 并且圖中顯示，北部居住區(qū)的教育資源優(yōu)于南部居住區(qū)。 并且圖中顯示，北部居住區(qū)的教育資源優(yōu)于南部居住區(qū)。 泉 旺 泉 興 泉 州1 2 3泉 達(dá)英華中學(xué)：距項(xiàng)目約200米 英華中學(xué)：距項(xiàng)目約200米 200 英華小學(xué)：距項(xiàng)目600米 英華小學(xué)：距項(xiàng)目600米 600 英華幼兒園：距項(xiàng)目1 英華幼兒園：距項(xiàng)目1公里 楊村五中：距項(xiàng)目1.5公里 楊村五中：距項(xiàng)目1.5公里 1.5 楊村一中：距項(xiàng)目1 楊村一中：距項(xiàng)目1公里 楊村六中：距項(xiàng)目1.5公里 楊村六中：距項(xiàng)目1.5公里 1.5 楊村三中：距項(xiàng)目1 楊村三中：距項(xiàng)目1公里8 9 10 11 12楊村二?。壕囗?xiàng)目1.

18、5公里 楊村二?。壕囗?xiàng)目1.5公里 1.5 衛(wèi)生學(xué)院：距項(xiàng)目1 衛(wèi)生學(xué)院：距項(xiàng)目1公里 楊村四小：距項(xiàng)目1 楊村四?。壕囗?xiàng)目1公里 師范大學(xué)：距項(xiàng)目2 師范大學(xué)：距項(xiàng)目2公里 楊村二中：距項(xiàng)目1.5公里 楊村二中：距項(xiàng)目1.5公里 1.5 勞動(dòng)技校：距項(xiàng)目1.5公里 勞動(dòng)技校：距項(xiàng)目1.5公里 1.5 天獅學(xué)院：距項(xiàng)目2.5公里 天獅學(xué)院：距項(xiàng)目2.5公里 2.5雍陽(yáng)西道14光明道7 9 8新 華4 5振華西道 強(qiáng)國(guó)道12 13 36 12 10 11 713 1345本案6注：英華學(xué)校為私立學(xué)校，小學(xué)學(xué) 英華學(xué)校為私立學(xué)校， 費(fèi)2萬(wàn)/年，中學(xué)學(xué)費(fèi)萬(wàn)/年振華東道2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)地塊周

19、邊行政及醫(yī)療單位武清的政府及市政機(jī)關(guān)主要集中在雍陽(yáng)西道的泉興路至新華路一段。 武清的政府及市政機(jī)關(guān)主要集中在雍陽(yáng)西道的泉興路至新華路一段。泉 興政府及市政機(jī)關(guān)雍陽(yáng)西道 新 華包括：區(qū)政府、氣象局、交通局、公安局、藥材公司、司法局、 包括：區(qū)政府、氣象局、交通局、公安局、藥材公司、司法局、工 商局、環(huán)保局、武裝部、水電部、消防中隊(duì)、糧油公司、電視臺(tái)、 商局、環(huán)保局、武裝部、水電部、消防中隊(duì)、糧油公司、電視臺(tái)、 區(qū)法院、區(qū)檢察院、勞動(dòng)局、郵電局、區(qū)統(tǒng)計(jì)局、區(qū)衛(wèi)生局、 區(qū)法院、區(qū)檢察院、勞動(dòng)局、郵電局、區(qū)統(tǒng)計(jì)局、區(qū)衛(wèi)生局、區(qū)技 術(shù)監(jiān)督局、房管局、區(qū)教育局、殘聯(lián)、電力、就業(yè)中心、 術(shù)監(jiān)督局、房管局、區(qū)

20、教育局、殘聯(lián)、電力、就業(yè)中心、水電基礎(chǔ) 局等。 局等。本案醫(yī)療包括：區(qū)衛(wèi)生防疫站、區(qū)婦幼醫(yī)院、武清人民醫(yī)院、 包括：區(qū)衛(wèi)生防疫站、區(qū)婦幼醫(yī)院、武清人民醫(yī)院、武清區(qū)醫(yī)療 搶救中心等。 搶救中心等。 另外，項(xiàng)目西北側(cè)，距項(xiàng)目約1.5公里處 公里處， 另外，項(xiàng)目西北側(cè)，距項(xiàng)目約 公里處，擬建一所三級(jí)甲 等醫(yī)院世紀(jì)東方醫(yī)院（昝用名） 世紀(jì)東方醫(yī)院（ 等醫(yī)院 世紀(jì)東方醫(yī)院 昝用名）2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)地塊優(yōu)劣分析位于武清城區(qū)核心區(qū)域，緊鄰行政及商業(yè)中心，未來(lái)升值潛力大。 1.位于武清城區(qū)核心區(qū)域，緊鄰行政及商業(yè)中心，未來(lái)升值潛力大。 地塊處于武清城區(qū)生活區(qū)，周邊居民社區(qū)集中，生活氛圍濃厚。 2.地

21、塊處于武清城區(qū)生活區(qū)，周邊居民社區(qū)集中，生活氛圍濃厚。地塊優(yōu)勢(shì)地塊南北緊鄰楊村八小、英華中學(xué)等，外部教育氛圍濃厚。 3.地塊南北緊鄰楊村八小、英華中學(xué)等，外部教育氛圍濃厚。 地塊距城鐵僅1公里，城鐵建成后， 4.地塊距城鐵僅1公里，城鐵建成后，巨大的人流量必然為地塊帶來(lái)更 大 的升值空間。 的升值空間。 地塊距雍陽(yáng)西道、振華道（振華西到-振華道尚未開(kāi)通，需繞道強(qiáng)國(guó)道） 1. 地塊距雍陽(yáng)西道、振華道（振華西到-振華道尚未開(kāi)通，需繞道強(qiáng)國(guó)道）地塊劣勢(shì)等商業(yè)集中區(qū)域相對(duì)較遠(yuǎn)（ 1.5- 公里），周邊商業(yè)設(shè)施缺乏不便利。 等商業(yè)集中區(qū)域相對(duì)較遠(yuǎn)（約1.5-2公里），周邊商業(yè)設(shè)施缺乏不便利。 ），周邊商

22、業(yè)設(shè)施缺乏不便利 地塊被振華西道分割為南北兩個(gè)部分，其東側(cè)為政府機(jī)關(guān)單位， 2.地塊被振華西道分割為南北兩個(gè)部分，其東側(cè)為政府機(jī)關(guān)單位，在項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)時(shí)，如何處理好南北組團(tuán)內(nèi)部交流將是關(guān)鍵。 開(kāi)發(fā)時(shí)，如何處理好南北組團(tuán)內(nèi)部交流將是關(guān)鍵。振華西道現(xiàn)況2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)地塊現(xiàn)況條件分析前期規(guī)劃方案分析項(xiàng)目本體分析小結(jié)2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)占地面積 （m2） 住宅 商業(yè) 可售小計(jì) 初中 小學(xué) 合計(jì) 229438 18160 247598 30000 27000 304598 建筑面積 （m2） 717978 12712 730690 13800 12960 757450 容積率

23、 3.1 0.7 3 2.5項(xiàng)目占地30.64萬(wàn)平米，地上可售面積73萬(wàn)平米，其中住宅 萬(wàn)平米，地上可售面積 萬(wàn)平米 其中住宅71.7萬(wàn)平米，商業(yè) 萬(wàn)平米， 萬(wàn)平米， 萬(wàn)平米， 項(xiàng)目占地 萬(wàn)平米 萬(wàn)平米 商業(yè)1.27萬(wàn)平米，另 萬(wàn)平米 需建設(shè)教育配套3.22萬(wàn)平米。 萬(wàn)平米。 需建設(shè)教育配套 萬(wàn)平米 項(xiàng)目規(guī)模大，有成為明星樓盤(pán)的潛質(zhì)，但容積率較高。 項(xiàng)目規(guī)模大，有成為明星樓盤(pán)的潛質(zhì)，但容積率較高。2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)項(xiàng)目規(guī)劃初步理解景觀布局 樓體布局地塊樓體層次排列，由南到北、 1.地塊樓體層次排列，由南到北、西到東呈現(xiàn)由低 到高的排列形式，在滿足足夠采光的要求下， 到高的排列形式，在滿

24、足足夠采光的要求下，可以 形成良好的天際層次。 形成良好的天際層次。1.中心組團(tuán)水域設(shè)計(jì)若能利用充分將極大帶動(dòng)社區(qū)品質(zhì)的提升，但水域功效未完全發(fā)揮）。 水域功效未完全發(fā)揮）。 中心組團(tuán)景觀較其他組團(tuán)豐富，南北兩組團(tuán)中心景觀缺少， 2.中心組團(tuán)景觀較其他組團(tuán)豐富，南北兩組團(tuán)中心景觀缺少， 南部組團(tuán)由于面積較大，表現(xiàn)更加突出。 南部組團(tuán)由于面積較大，表現(xiàn)更加突出。2.分組團(tuán)的形式，有利于開(kāi)發(fā)節(jié)奏的控制，以及各 分組團(tuán)的形式，有利于開(kāi)發(fā)節(jié)奏的控制，組團(tuán)不同風(fēng)格景觀環(huán)境的營(yíng)造。 組團(tuán)不同風(fēng)格景觀環(huán)境的營(yíng)造。3.目前的景觀布局考慮到了其觀賞功能，但其阻隔噪音、人 目前的景觀布局考慮到了其觀賞功能，但其阻

25、隔噪音、流的功能還沒(méi)有被完全發(fā)揮。 流的功能還沒(méi)有被完全發(fā)揮。3.南北向樓體整體布局、整體較大的樓間距設(shè)計(jì)符 南北向樓體整體布局、合當(dāng)?shù)厝说木幼×?xí)慣。 合當(dāng)?shù)厝说木幼×?xí)慣。公建布局商業(yè)街的設(shè)置，極大地提升了社區(qū)品質(zhì)， 1.商業(yè)街的設(shè)置，極大地提升了社區(qū)品質(zhì)，對(duì)改善區(qū)域商業(yè)環(huán) 境將起到巨大作用。 境將起到巨大作用。 商業(yè)街布局偏內(nèi)向，對(duì)周邊社區(qū)的輻射未能最大化的發(fā)揮， 2.商業(yè)街布局偏內(nèi)向，對(duì)周邊社區(qū)的輻射未能最大化的發(fā)揮，且 南北兩側(cè)住宅與其距離較近，可能對(duì)兩側(cè)居民產(chǎn)生噪音等影響。 南北兩側(cè)住宅與其距離較近，可能對(duì)兩側(cè)居民產(chǎn)生噪音等影響。 學(xué)校的布局充分考慮到了其外向性和可達(dá)性， 3.學(xué)校的布

26、局充分考慮到了其外向性和可達(dá)性，但 北部組團(tuán)學(xué)?？赡軐?duì)北側(cè)居民產(chǎn)生影響， 北部組團(tuán)學(xué)校可能對(duì)北側(cè)居民產(chǎn)生影響，而南部組2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)團(tuán)的學(xué)?？赡苁艿缴虡I(yè)街噪音帶來(lái)的影響。 團(tuán)的學(xué)?？赡苁艿缴虡I(yè)街噪音帶來(lái)的影響。地塊現(xiàn)況條件分析前期規(guī)劃方案分析項(xiàng)目本體分析小結(jié)2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)項(xiàng)目本體分析小結(jié)地塊開(kāi)發(fā)條件優(yōu)越地塊地處武清城區(qū)核心，周邊匯集大量行政單位及居住社區(qū)， 地塊地處武清城區(qū)核心，周邊匯集大量行政單位及居住社區(qū)，為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提 供了優(yōu)質(zhì)的客戶群體；地塊距京津城鐵僅1公里，巨大的交通優(yōu)勢(shì)， 供了優(yōu)質(zhì)的客戶群體；地塊距京津城鐵僅1公里，巨大的交通優(yōu)勢(shì)，勢(shì)必提升項(xiàng)目 整體的投資

27、價(jià)值。 整體的投資價(jià)值。配套需不斷完善地塊周邊，乃至武清城區(qū)整體配套設(shè)施都在不斷完善中，包括商業(yè)配套、 地塊周邊，乃至武清城區(qū)整體配套設(shè)施都在不斷完善中，包括商業(yè)配套、交通 配套、娛樂(lè)休閑配套等。 配套、娛樂(lè)休閑配套等。規(guī)劃需進(jìn)一步完善從初步規(guī)劃方案我們可以看出，對(duì)于如此大體量地塊， 從初步規(guī)劃方案我們可以看出，對(duì)于如此大體量地塊，如何有效的利用資源將 是開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)，建議規(guī)劃方案應(yīng)以保證實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)目標(biāo)的前提下進(jìn)行。 是開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)，建議規(guī)劃方案應(yīng)以保證實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)目標(biāo)的前提下進(jìn)行。2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)境分析2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)開(kāi)發(fā)環(huán)境分析思路城市看區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析天津城市

28、宏觀分析 城市規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)布局 京津一體化區(qū)域看項(xiàng)目城市規(guī)劃武清區(qū)域分析 產(chǎn)業(yè)調(diào)整 人口規(guī)劃 地塊外部環(huán)境開(kāi)發(fā)環(huán)境小結(jié)2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)宏觀環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境分析開(kāi)發(fā)環(huán)境小結(jié)2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)宏觀環(huán)境分析天津城市發(fā)展分析 宏觀環(huán)境分析小結(jié)2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)GDP分析 GDP分析從經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度看 從經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度看 天津經(jīng)濟(jì)形式向好， 天津經(jīng)濟(jì)形式向好，為區(qū)域的發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境固定資產(chǎn)投資分析固定資產(chǎn)投資迅速發(fā)展不僅保證了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速 發(fā)展，也大大的促進(jìn)了第三產(chǎn)業(yè)， 發(fā)展，也大大的促進(jìn)了第三產(chǎn)業(yè)，特別是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā) 展，使城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨于合理天津經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，GDP

29、快速增長(zhǎng)，為房地 天津經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，GDP快速增長(zhǎng)， 快速增長(zhǎng) 產(chǎn)業(yè)提供了堅(jiān)實(shí)的發(fā)展基礎(chǔ)天津GDP總量與增長(zhǎng) 總量與增長(zhǎng) 天津5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 4337.73 3697.62 2150.76 12.7 10年 年 年 年 年 05 01 02 03 04 06 年 度固定資產(chǎn)投資總量及增長(zhǎng)20 3601.3 14.8 152000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年前三季度固定資產(chǎn)投資總

30、 系列2 額 比上年增 系列1 長(zhǎng)1849.8 1709.43 1516.84 29 1046.72 811.29 20.3 15.1 22 20.5 1258.98 28.135 30 25 20 15 101701.881919.09 122578.03 14.83110.97 15.8 14.7 14.410.8年 0020202020202020系列2 總量 GDP總量系列1 比上年增長(zhǎng)資料來(lái)源： 資料來(lái)源：天津統(tǒng)計(jì)局2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)2007年前三個(gè)季度全市生產(chǎn)總值完成3601.3 2007年前三個(gè)季度全市生產(chǎn)總值完成3601.3 年前三個(gè)季度全市生產(chǎn)總值完成 億元，按可比價(jià)

31、格計(jì)算，增長(zhǎng)14.8% 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，增長(zhǎng)14.8% ；高于全 國(guó)平均水平4個(gè)百分點(diǎn)； 國(guó)平均水平4個(gè)百分點(diǎn)；2007年前三季2007年前三季度，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 2007年前三季度， 年前三季度 343.51億元，增長(zhǎng) 億元， 億元 增長(zhǎng)27.1%，同比加快 個(gè)百分點(diǎn) ，同比加快5個(gè)從城市規(guī)劃角度看 從城市規(guī)劃角度看 武清區(qū)位優(yōu)越， 武清區(qū)位優(yōu)越，扼守天津發(fā)展主軸線天津市規(guī)劃形成“一軸兩帶三區(qū)” 天津市規(guī)劃形成“一軸兩帶三區(qū)”的市域空間布 局結(jié)構(gòu)，武清位于該主軸上， 局結(jié)構(gòu)，武清位于該主軸上，承接京津發(fā)展帶天津市規(guī)劃形成“一軸兩帶三區(qū)” 天津市規(guī)劃形成“一軸兩帶三區(qū)”的市域空間布局

32、 結(jié)構(gòu)： 結(jié)構(gòu)： “一軸”是指：“武清中心城區(qū)濱海新區(qū) 一軸”是指： 武清中心城區(qū)濱海新區(qū) 中心城區(qū) 核心區(qū)”發(fā)展主軸。 核心區(qū)”發(fā)展主軸。 “兩帶”是指：“寧河漢沽濱海新區(qū)核心 兩帶”是指： 寧河漢沽濱海新區(qū)核心 漢沽 大港 東部沿海發(fā)展帶和“薊縣寶坻 大港” 寶坻 區(qū)大港”東部沿海發(fā)展帶和“薊縣寶坻 中心城區(qū)靜海”西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶。 靜海 中心城區(qū)靜?！蔽鞑砍擎?zhèn)發(fā)展帶。 “三區(qū)”是指：北部薊縣山地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、中 三區(qū)”是指：北部薊縣山地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、 七里海大黃堡洼”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、 大黃堡洼 部“七里海大黃堡洼”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、 南部“團(tuán)泊洼水庫(kù)北大港水庫(kù)” 北大港水庫(kù) 南部

33、“團(tuán)泊洼水庫(kù)北大港水庫(kù)”濕地生態(tài)環(huán)境 建設(shè)區(qū)。 建設(shè)區(qū)。2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)從產(chǎn)業(yè)角度來(lái)看京津產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整勢(shì)在必行，作為天津最早的 京津產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整勢(shì)在必行， 從產(chǎn)業(yè)角度來(lái)看開(kāi)發(fā)區(qū)之一， 開(kāi)發(fā)區(qū)之一，武清將進(jìn)一步分擔(dān)城市的第二產(chǎn)業(yè)功能相關(guān)資料表明，京津分工逐步實(shí)現(xiàn)北京重點(diǎn)放在第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展上 ，天津?qū)⒅鸩匠薪悠涞诙?相關(guān)資料表明，京津分工逐步實(shí)現(xiàn)北京重點(diǎn)放在第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展上 產(chǎn)業(yè)。 產(chǎn)業(yè)。 隨著天津經(jīng)濟(jì)地位的提升，必然引起市區(qū)地價(jià)提升和交通擁擠，根據(jù)大都市發(fā)展的一般規(guī)律， 隨著天津經(jīng)濟(jì)地位的提升，必然引起市區(qū)地價(jià)提升和交通擁擠，根據(jù)大都市發(fā)展的一般規(guī)律，中 心城區(qū)的居民和制造型產(chǎn)業(yè)外遷是

34、必然趨勢(shì) 。2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)從京津一體化發(fā)展角度看京津塘發(fā)展軸將成為京津冀產(chǎn)業(yè)合作 京津塘發(fā)展軸將成為京津冀產(chǎn)業(yè)合作 從京津一體化發(fā)展角度看 的著力點(diǎn)，武清將主動(dòng)承擔(dān)區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)、 的著力點(diǎn)，武清將主動(dòng)承擔(dān)區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)、生活等功能從北京的中關(guān)村到天津?yàn)I海新區(qū)， 從北京的中關(guān)村到天津?yàn)I海新區(qū)， 中間由京津塘高速公路連接， 中間由京津塘高速公路連接，周圍分布 著數(shù)量眾多的高新技術(shù)開(kāi)發(fā)園區(qū)和汽車 產(chǎn)業(yè)基地， 產(chǎn)業(yè)基地，京津塘在區(qū)位上具有成為京 津冀區(qū)域產(chǎn)業(yè)合作發(fā)展軸的優(yōu)勢(shì)。 津冀區(qū)域產(chǎn)業(yè)合作發(fā)展軸的優(yōu)勢(shì)。京津 塘發(fā)展軸的發(fā)展建設(shè)已經(jīng)開(kāi)始得到高度 關(guān)注和重視。 關(guān)注和重視。京津塘發(fā)展軸北起中

35、關(guān)村科技園區(qū) 向南經(jīng)北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、廊坊經(jīng)濟(jì) 向南經(jīng)北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、 技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、天津武清開(kāi)發(fā)區(qū)、 技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、天津武清開(kāi)發(fā)區(qū)、天津北 辰科技園區(qū)、 辰科技園區(qū)、塘沽海洋高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 直到天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。 直到天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)京津“雙核”中心的打造是環(huán)渤海能否成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)第三 京津“雙核” 極的關(guān)鍵因素之一核心城市“有機(jī)疏散”與區(qū)域范圍的“重新集中”相結(jié)合， 核心城市“有機(jī)疏散”與區(qū)域范圍的“重新集中”相結(jié)合，實(shí)施雙核心多中心都市圈戰(zhàn)略1.以京津雙核為主軸，以唐保為兩翼， 1.以京津雙核為主軸，以唐保為兩翼，根據(jù)需要 以京津雙核為主軸 與可能，疏解大

36、城市功能，調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局， 與可能，疏解大城市功能，調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局，發(fā) 展中等城市，增加城市密度，構(gòu)建大北京地區(qū) 展中等城市，增加城市密度，構(gòu)建大北京地區(qū) 組合城市。 組合城市。 2.實(shí)現(xiàn)大北京地區(qū)的土地整體利用， 2.實(shí)現(xiàn)大北京地區(qū)的土地整體利用，綜合平衡 實(shí)現(xiàn)大北京地區(qū)的土地整體利用 與總體管理。 與總體管理。明確劃定保護(hù)地區(qū)或限制發(fā)展地 進(jìn)行區(qū)域生態(tài)環(huán)境建設(shè)和流域綜合治理， 區(qū)，進(jìn)行區(qū)域生態(tài)環(huán)境建設(shè)和流域綜合治理， 保護(hù)缺水地帶的農(nóng)田和林地，發(fā)展生態(tài)綠地， 保護(hù)缺水地帶的農(nóng)田和林地，發(fā)展生態(tài)綠地， 改善地表覆蓋狀態(tài)。 改善地表覆蓋狀態(tài)。 3.京津兩大樞紐進(jìn)行分工與協(xié)作，實(shí)現(xiàn)區(qū)域交 3.京津兩

37、大樞紐進(jìn)行分工與協(xié)作，實(shí)現(xiàn)區(qū)域交 京津兩大樞紐進(jìn)行分工與協(xié)作 通運(yùn)輸網(wǎng)從“單中心放射式” 通運(yùn)輸網(wǎng)從“單中心放射式”向“雙中心網(wǎng)絡(luò) 的轉(zhuǎn)變。 式”的轉(zhuǎn)變。資料來(lái)源：吳良鏞教授主持的建設(shè)部科技研究項(xiàng)目"京津冀北城鄉(xiāng)空間發(fā)展規(guī)劃研究"2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)宏觀環(huán)境分析天津城市發(fā)展分析 宏觀環(huán)境分析小結(jié)2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)宏觀環(huán)境小結(jié)通過(guò)我們對(duì)項(xiàng)目所處宏觀環(huán)境的分析， 通過(guò)我們對(duì)項(xiàng)目所處宏觀環(huán)境的分析，我們可以看出1隨著京津區(qū)域一體化發(fā)展的大趨勢(shì)，武清將會(huì)承擔(dān)更多的區(qū)域功能， 隨著京津區(qū)域一體化發(fā)展的大趨勢(shì)，武清將會(huì)承擔(dān)更多的區(qū)域功能，必將進(jìn)一步拉 動(dòng)其經(jīng)濟(jì)水平的提升，

38、同時(shí)也將為房地產(chǎn)市場(chǎng)制造更為穩(wěn)定及豐富的發(fā)展環(huán)境。 動(dòng)其經(jīng)濟(jì)水平的提升，同時(shí)也將為房地產(chǎn)市場(chǎng)制造更為穩(wěn)定及豐富的發(fā)展環(huán)境。2在天津整體規(guī)劃中，武清是作為天津未來(lái)發(fā)展軸心的重要組成部分， 在天津整體規(guī)劃中，武清是作為天津未來(lái)發(fā)展軸心的重要組成部分，在全市整體經(jīng)濟(jì) 水平的不斷發(fā)展的前提下，其對(duì)天津的影響將不斷增加,而本案也將站在更高的起點(diǎn) 水平的不斷發(fā)展的前提下，其對(duì)天津的影響將不斷增加 而本案也將站在更高的起點(diǎn)3京津整體發(fā)展的前提下，其產(chǎn)業(yè)布局也將進(jìn)一步整合， 京津整體發(fā)展的前提下，其產(chǎn)業(yè)布局也將進(jìn)一步整合，武清將會(huì)更多承擔(dān)天津的第 二產(chǎn)業(yè)功能，而產(chǎn)業(yè)的增加勢(shì)必帶來(lái)大量的產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)相關(guān)人群， 二

39、產(chǎn)業(yè)功能，而產(chǎn)業(yè)的增加勢(shì)必帶來(lái)大量的產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)相關(guān)人群，這也為本案提供 了大量的潛在人群。 了大量的潛在人群。2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)宏觀環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境分析開(kāi)發(fā)環(huán)境小結(jié)2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)區(qū)域環(huán)境分析武清區(qū)概況 武清區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域環(huán)境分析小結(jié)2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)武 清區(qū) 位城區(qū)距北京71km 天津25km 城區(qū)距北京71km 天津25km 首都機(jī)場(chǎng)90km 天津港71km 首都機(jī)場(chǎng)90km 天津港71km概況基本情況區(qū)域面積 1574km2 29個(gè) 鄉(xiāng)鎮(zhèn)街 29個(gè) 741個(gè) 村 741個(gè) 82萬(wàn) 人口 82萬(wàn)2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)武清區(qū)位京津核心樞紐 武清區(qū)位京津核心樞

40、紐 區(qū)位武清區(qū)位于天津市西北部， 武清區(qū)位于天津市西北部，距天津市 25公里 距北京市區(qū)71公里。 公里， 71公里 區(qū)25公里，距北京市區(qū)71公里。到 天津新港71公里， 71公里 天津新港71公里，到天津?yàn)I海國(guó)際 機(jī)場(chǎng)35公里，至北京機(jī)場(chǎng)90公里。 35公里 90公里 機(jī)場(chǎng)35公里，至北京機(jī)場(chǎng)90公里。四至東與天津市寶坻區(qū)、寧河縣搭界 與天津市寶坻區(qū)、 南與天津市北辰區(qū)、西青區(qū)、河 與天津市北辰區(qū)、西青區(qū)、 北省霸州市相連 西與河北省廊坊市安次區(qū)接壤 與北京市通州區(qū)、 北與北京市通州區(qū)、河北省廊坊 市香河縣比鄰武清武清2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)區(qū)域環(huán)境分析武清區(qū)概況 武清區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域

41、環(huán)境分析小結(jié)2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)從經(jīng)濟(jì)環(huán)境看 從經(jīng)濟(jì)環(huán)境看 區(qū)域經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)， 區(qū)域經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)發(fā)展提供良好環(huán)境 武清區(qū)GDP水平穩(wěn)步爬升， 武清區(qū)GDP水平穩(wěn)步爬升，京津的整體促進(jìn)功不可沒(méi) GDP水平穩(wěn)步爬升億元 140 120 100 80 60 40 20 0 GDP 人均GDP 2001年 91.7 11438 2002年 100.7 12498 GDP 2003年 118.1 14620 2004年 100.28 12365 人均GDP 2005年 114.54 14016 武清區(qū) GDP及歷年 GDP統(tǒng)計(jì) 元/人 16000 14000 12000 10000 80

42、00 6000 4000 2000 0萬(wàn)元 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0 固定資產(chǎn)投資 2001年 124793武清區(qū)歷年固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)2002年 2070472003年 2171922004年 2350102005年 5078342006年武清GDP 收入為135 135億 較去年快速增長(zhǎng)，武清對(duì)天津GDP的貢獻(xiàn)作用在增加， GDP的貢獻(xiàn)作用在增加 2006年武清GDP 收入為135億，較去年快速增長(zhǎng)，武清對(duì)天津GDP的貢獻(xiàn)作用在增加， 年武清 而究其原因，借助京津紐帶的位置優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)調(diào)整帶來(lái)的巨大收益功不可沒(méi)。 而究其原因，借

43、助京津紐帶的位置優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)調(diào)整帶來(lái)的巨大收益功不可沒(méi)。2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)武清是京津城市發(fā)展主軸上的重要新城，其城市定位為： 武清是京津城市發(fā)展主軸上的重要新城，其城市定位為：京津之間的 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、物流基地和生態(tài)宜居城市武清城市空間結(jié)構(gòu)： 武清城市空間結(jié)構(gòu)：從武清城市規(guī)劃角度看本案位于規(guī)劃中的“新城 本案位于規(guī)劃中的“ 從武清城市規(guī)劃角度看 本案位于規(guī)劃中的 核心組團(tuán)” 核心組團(tuán)”，是未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)一軸：京津發(fā)展主軸，這是未來(lái)武清發(fā)展的核心帶。 一軸：京津發(fā)展主軸，這是未來(lái)武清發(fā)展的核心帶。 兩帶：京津主通道兩側(cè)切向發(fā)展帶， 兩帶：京津主通道兩側(cè)切向發(fā)展帶

44、，要主動(dòng)接受主 軸輻射。 軸輻射。 八大組團(tuán)：新城核心組團(tuán)；外圍7 八大組團(tuán)：新城核心組團(tuán)；外圍7個(gè)產(chǎn)業(yè)特色鮮明的 小城鎮(zhèn)組群。其中，東部發(fā)展帶，包括3個(gè)組團(tuán)， 小城鎮(zhèn)組群。其中，東部發(fā)展帶，包括3個(gè)組團(tuán)，以 發(fā)揮濕地、森林、水庫(kù)資源為著力點(diǎn)，發(fā)展休閑旅 發(fā)揮濕地、森林、水庫(kù)資源為著力點(diǎn)， 游為主業(yè)，配套發(fā)展現(xiàn)代制造、生態(tài)農(nóng)業(yè)； 游為主業(yè)，配套發(fā)展現(xiàn)代制造、生態(tài)農(nóng)業(yè)；西部發(fā) 展帶，包括4個(gè)組團(tuán)，立足現(xiàn)有基礎(chǔ)， 展帶，包括4個(gè)組團(tuán)，立足現(xiàn)有基礎(chǔ)，發(fā)展現(xiàn)代制造 為主業(yè)，配套發(fā)展倉(cāng)儲(chǔ)物流、商貿(mào)服務(wù)業(yè)。 為主業(yè)，配套發(fā)展倉(cāng)儲(chǔ)物流、商貿(mào)服務(wù)業(yè)。 目前高村和太子務(wù)作為首都第二機(jī)場(chǎng)選址的候選地。 目前高村和

45、太子務(wù)作為首都第二機(jī)場(chǎng)選址的候選地。 如果成功落戶武清，將對(duì)區(qū)域發(fā)展帶來(lái)極大的拉動(dòng)作用， 如果成功落戶武清，將對(duì)區(qū)域發(fā)展帶來(lái)極大的拉動(dòng)作用， 預(yù)計(jì)第二機(jī)場(chǎng)選址工作在2007年完成 2010年啟動(dòng)建 預(yù)計(jì)第二機(jī)場(chǎng)選址工作在 2007年完成， 2010 年啟動(dòng)建 2007 年完成， 設(shè)，2015年建成投入使用。 2015年建成投入使用。 年建成投入使用2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)從人口角度看 從人口角度看 人口不斷的增長(zhǎng)極大的帶動(dòng)了未來(lái)對(duì)于居住的需求增長(zhǎng)未來(lái)城區(qū)人口將高速增長(zhǎng)，從業(yè)人口比例上升， 未來(lái)城區(qū)人口將高速增長(zhǎng)，從業(yè)人口比例上升，受其帶動(dòng)人均收入將呈上升趨勢(shì)2001 年 戶籍人口 城鎮(zhèn)單位從

46、業(yè)人 員 鄉(xiāng)村從業(yè)人員 80.17 3.44 36.32 2002 年 80.57 2.82 36.33 2003 年 80.78 6.2 36.56 2004 年 81.1 6.58 36.86 2005 年 81.72 6.36 37.2954.00% 53.00% 52.00% 51.00% 50.00% 49.00% 48.00% 47.00% 46.00% 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 49.59% 48.59% 武清各年從業(yè)人口比例 52.93% 53.56% 53.41%70 60 50 40 30 20 10 0 2006 22武清城區(qū)人口規(guī)劃（萬(wàn)

47、人） 6036武清區(qū)現(xiàn)階段戶籍人口數(shù)量基本保持穩(wěn)定，據(jù)了解， 武清區(qū)現(xiàn)階段戶籍人口數(shù)量基本保持穩(wěn)定，據(jù)了解， 目前武清區(qū)常住人口達(dá)83萬(wàn)人，其中戶籍人口82萬(wàn)人 83萬(wàn)人 戶籍人口82萬(wàn)人， 目前武清區(qū)常住人口達(dá)83萬(wàn)人，其中戶籍人口82萬(wàn)人， 流動(dòng)人口超過(guò)1萬(wàn)人。城區(qū)人口22 22萬(wàn) 按照規(guī)劃， 流動(dòng)人口超過(guò)1萬(wàn)人。城區(qū)人口22萬(wàn)，按照規(guī)劃，到 2010年將達(dá)36萬(wàn) 2020年達(dá)60萬(wàn) 年將達(dá)36 年達(dá)60 2010年將達(dá)36萬(wàn)，2020年達(dá)60萬(wàn)。 從業(yè)人口比例近幾年提高較多，特別是城鎮(zhèn)單位 從業(yè)人口比例近幾年提高較多， 從業(yè)人員數(shù)量呈現(xiàn)上升趨勢(shì)， 從業(yè)人員數(shù)量呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，從側(cè)面預(yù)示了區(qū)

48、域人員 的人均收入將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。 的人均收入將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。房地產(chǎn)E網(wǎng)2008年1月20102020武清產(chǎn)業(yè)人口發(fā)展區(qū)域二、 區(qū)域二、三產(chǎn)業(yè)人口將為區(qū)域商品房發(fā)展提供了持續(xù)發(fā)展的客源2005年區(qū)域產(chǎn)業(yè)就業(yè)結(jié)構(gòu)比例圖28% 35%由于區(qū)域內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)從屬于第二產(chǎn)業(yè)， 由于區(qū)域內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)從屬于第二產(chǎn)業(yè)，隨著第 二產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，區(qū)域第2 二產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，區(qū)域第2、3產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員逐年 遞增， 遞增，隨著工業(yè)化進(jìn)程加深武清區(qū)就業(yè)人口收入逐 年遞增，使購(gòu)買商品房成為可能。故第2 年遞增，使購(gòu)買商品房成為可能。故第2、3產(chǎn)業(yè)發(fā) 展可以為區(qū)域商品房發(fā)展提供了持續(xù)發(fā)展的客源。 展可以為區(qū)域商品房

49、發(fā)展提供了持續(xù)發(fā)展的客源。第一產(chǎn)業(yè)37% 第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)統(tǒng)計(jì)區(qū)域第二產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)統(tǒng)計(jì)250000 200000 155166 168177 191994 202409155000 151762 150000 145668 146613 146097 145000 140000 135260 135000（人）150000 100000（人）17770913000050000 0 2001 2002 2003 2004 2005125000 2001 2002 2003 2004 20052008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)從交通建設(shè)上看 從交通建設(shè)上看 不斷改善的交通環(huán)境將會(huì)為本案

50、提供更為寬廣的發(fā)展環(huán)境多條高速公路經(jīng)過(guò)武清連通北京、 多條高速公路經(jīng)過(guò)武清連通北京、廊坊和天津四條高速： 四條高速：5個(gè)出口 兩條國(guó)道： 兩條國(guó)道：103 104 六條城市干道 城際鐵路： 城際鐵路：楊村客運(yùn)站 京山鐵路： 京山鐵路：楊村貨運(yùn)站京福公路（104國(guó)道），雙向二車道， 京福公路（104國(guó)道），雙向二車道，直通天 國(guó)道），雙向二車道 津市區(qū)，與京津塘高速連接，路況較差， 津市區(qū)，與京津塘高速連接，路況較差，通行 車輛較多且以大型貨運(yùn)車為主 京滬高速，雙向二車道， 京滬高速，雙向二車道，北端頭與京津塘高速 公路交叉，直達(dá)天津市區(qū)（高速費(fèi)30 30元 公路交叉，直達(dá)天津市區(qū)（高速費(fèi)30元

51、） 京津塘高速公路，雙向二車道， 京津塘高速公路，雙向二車道，是區(qū)域內(nèi)最為 繁忙的高速公路，快速連通天津、 繁忙的高速公路，快速連通天津、北京和濱海 新區(qū)，京津塘二線正在修建中，預(yù)計(jì)2008 2008年通 新區(qū)，京津塘二線正在修建中，預(yù)計(jì)2008年通 車2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)京津城際使武清更便捷地承接北京和天津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和擴(kuò)散， 京津城際使武清更便捷地承接北京和天津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和擴(kuò)散，更好地在疏解大都市部分功 比如居住功能、休閑功能等） 能（比如居住功能、休閑功能等）的過(guò)程中獲得發(fā)展 北京到天津城際軌道, 全線總長(zhǎng)115 115公里 北京到天津城際軌道, 全線總長(zhǎng)115公里 京津城際軌道交通時(shí)速

52、為300公里。 300公里 京津城際軌道交通時(shí)速為300公里。 京津城際軌道交通將設(shè)5座車站。 京津城際軌道交通將設(shè)5座車站。分別是北 京南站、亦莊站、永樂(lè)站、武清站、天津站。 京南站、亦莊站、永樂(lè)站、武清站、天津站。 全線費(fèi)用：58元 北京至楊村40 40元 全線費(fèi)用：58元（北京至楊村40元） 全線時(shí)間：30分鐘 全線時(shí)間：30分鐘 開(kāi)通時(shí)間：2008年 開(kāi)通時(shí)間：2008年8月從京津城鐵看 從京津城鐵看 城鐵為本案既帶了極大的發(fā)展機(jī)遇， 城鐵為本案既帶了極大的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)也帶來(lái)了相應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)城際列車車站武清站就設(shè)在距項(xiàng)目步行僅約 城際列車車站武清站就設(shè)在距項(xiàng)目步行僅約 10余分鐘路程的前

53、進(jìn)道上 余分鐘路程的前進(jìn)道上 余分鐘路程的前進(jìn)道2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)京津城鐵周邊規(guī)劃大量投資型項(xiàng)目圍繞城際列車武清站區(qū)域，將進(jìn)行一系列的開(kāi) 圍繞城際列車武清站區(qū)域， 發(fā)建設(shè)。車站周邊地區(qū)場(chǎng)所重塑， 發(fā)建設(shè)。車站周邊地區(qū)場(chǎng)所重塑，樹(shù)立武清新 地標(biāo)，打造武清新名片， 地標(biāo)，打造武清新名片，展示武清特色的城市 發(fā)展圖景。規(guī)劃面積1800畝，定位為：商業(yè)、 發(fā)展圖景。規(guī)劃面積1800畝，定位為：商業(yè)、 居住、特色產(chǎn)業(yè)，建有城鐵商業(yè)中心、生態(tài)居 居住、特色產(chǎn)業(yè)，建有城鐵商業(yè)中心、生態(tài)居 住區(qū)等多個(gè)項(xiàng)目。 住區(qū)等多個(gè)項(xiàng)目。2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)京津城鐵專題分析前進(jìn)道兩側(cè)開(kāi)發(fā)建設(shè) 新城南部生態(tài)高尚

54、居住區(qū)近期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：新農(nóng)村試點(diǎn)、華北 城、休閑島前進(jìn)道沿線重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域城際車站南部生態(tài)居住區(qū)三個(gè)村莊，規(guī)劃占地面積8 三個(gè)村莊，規(guī)劃占地面積8平方公里2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)從城區(qū)居住板塊格局看 從城區(qū)居住板塊格局看 本案處于未來(lái)宜居生活區(qū)的核心部分， 本案處于未來(lái)宜居生活區(qū)的核心部分，住宅發(fā)展?jié)摿薮竽壳拔淝宄菂^(qū)居住板塊主要由3大部分組成， 目前武清城區(qū)居住板塊主要由3大部分組成， 分別為武清新城板塊 武清開(kāi)發(fā)區(qū)板塊、 為武清新城板塊、 分別為武清新城板塊、武清開(kāi)發(fā)區(qū)板塊、武清 老城板塊，其中： 老城板塊，其中： 武清新城板塊：為武清城區(qū)主要居住板塊， 武清新城板塊：為武清城區(qū)主要居住板塊

55、， 是未來(lái)規(guī)劃的宜居生活區(qū)的核心區(qū)域， 是未來(lái)規(guī)劃的宜居生活區(qū)的核心區(qū)域，區(qū)內(nèi)集 中了第六城、北岸尚城、 中了第六城、北岸尚城、城市藝墅等為首的多 個(gè)項(xiàng)目； 個(gè)項(xiàng)目； 武清開(kāi)發(fā)區(qū)板塊：主要以棲仙公寓東區(qū)、 武清開(kāi)發(fā)區(qū)板塊：主要以棲仙公寓東區(qū)、中 西區(qū)為主； 區(qū)、西區(qū)為主； 武清老城：以原有叫早建設(shè)的居民樓為主。 武清老城：以原有叫早建設(shè)的居民樓為主。開(kāi)發(fā)區(qū)居住區(qū) 新城居住區(qū) 老城區(qū)2008年1月 房地產(chǎn)E網(wǎng)武清區(qū)第一產(chǎn)業(yè)比重呈減少趨勢(shì)， 武清區(qū)第一產(chǎn)業(yè)比重呈減少趨勢(shì)，第二產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位逐年 凸顯，第三產(chǎn)業(yè)近幾年占據(jù)相當(dāng)規(guī)模， 凸顯，第三產(chǎn)業(yè)近幾年占據(jù)相當(dāng)規(guī)模，預(yù)計(jì)將會(huì)繼續(xù)增加2006年 武 清 產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu)從產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度武清第二產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，必然