房估案例指錯題各類型總結

1、按房地產估價報告各項內容總結指 錯 題指錯題答題要點：1、先瀏覽通篇，看是否有缺項錯誤，包括大項和小項；2、各項內容中按下述總結分析是否有錯誤；3、特別分析技術報告中按不同方法的各個表述、計算內容。一份完整的估價報告由以下八部分構成：1、封面；2、致估價委托人函；3、目錄；4、注冊房地產估價師聲明；5、估價的假設和限制條件；6、估價結果報告；7、估價技術報告；8、附件。各部分內容構成及常見錯誤如下：第一部分、封面一、構成（7項）標題、估價報告名稱、估價項目名稱、估價委托人、估價機構、注冊房地產估價師、估價報告出具日期、估價報告編號二、常見錯誤1、估價報告名稱：房地產抵押估價的估價報告必須用“房

2、地產抵押估價報告”，否則算錯。2、注冊房地產估價師：注冊房地產估價師的姓名及其注冊號。3、估價報告出具日期 應與致函日期、作業(yè)日期一致，不一致的算錯。若還是“估價報告作業(yè)日期”，算錯。4、封面中的“估價人員”應為“注冊房地產估價師”5、估價報告中缺技術報告或封面、目錄不算重要內容缺失。第二部分：致估價委托人函一、構成（10項）標題、致函對象、估價目的、估價對象、價值時點、價值類型、估價方法、估價結果、估價機構名稱和蓋章、致函日期。（有的有估價結果和使用報告有關的特別提示）二、常見錯誤1、缺標題“致估價委托人函”，算錯。1、基本事項四個內容：估價目的、估價對象、價值類型、估價時點、估價方法。缺少

3、上述某項，算錯2、缺總價、大寫、單價或者缺不寫單價的理由，算錯；3、落款的估價機構必須加蓋公章，不能由分公司簽發(fā)，如果是其他印章如*公司業(yè)務章、估價專用章，則算錯。4、房地產抵押報告中缺少“在估價時點未設定法定優(yōu)先受償款權利下的價值、估價師所知悉的法定優(yōu)先受償款和抵押價值”三種價值的完整披露的，算錯。（該三種價值應在致函、結果報告、技術報告中完整披露）；價值類型應一致，如是抵押價值，被寫成市場價值等，算錯5、致函日期=估價報告出具日期=估價作業(yè)截止日期，否則算錯。6.缺估價報告應用有效期，錯。（2006、2010）第三部分、目錄一、構成（6項）標題（目錄）、注冊房地產估價師聲明、估價假設和限制

4、條件、估價結果報告、估價技術報告、附件。二、常見錯誤1、目錄中不應有致估價委托人函！2、目錄內容（特別是估價結果報告、技術報告二級目錄內容中）不應缺項，否則算錯。第四部分、注冊房地產估價師聲明一、構成（7項）二、常見錯誤1、估價師聲明應是注冊房地產估價師聲明2、應注明所有參加估價的注冊房地產估價師的姓名、注冊號，并經本人簽名，不得以個人印章代替簽名，否則算錯。（非注冊房地產估價師和未參加估價的房地產估價師不得簽名。）3、在聲明最后要求必須有兩名或兩名以上注冊房地產估價師簽名的，否則錯誤。4、沒有查勘現(xiàn)場但參與此次估價的注冊房地產估價師姓名不必在聲明第6條中列出，在聲明第6條中只需列出參與現(xiàn)場查

5、勘的注冊房地產估價師姓名，沒有列出的，算錯；5、抵押目的估價報告有效期最長不超過1年，對有效期超過1年的抵押估價報告可指出錯誤；第五部分、估價的假設和限制條件一、構成（4項）1一般假設；2不確定事項假設； 3背離實際情況假設；4估價報告使用限制： 二、常見錯誤1、 “估價報告使用期限”或“估價報告應用的有效期”放在估價假設和限制條件或結果報告中都不算錯誤。2、估價時點與實地查勘日期不一致時，應在假設限制條件中進行假設說明；3、在假設和限制條件中，強制拍賣目的估價應充分考慮租約對價格的影響第六部分、估價結果報告一、構成（14項）（1）估價委托人；（2）房地產估價機構；（3）估價目的；（4）估價對

6、象；（5）價值時點；（6）價值類型；（7）估價原則；（8）估價依據(jù)；（9）估價方法；（10）不同估價方法的測算結果和最終的估價結果；（11）注冊房地產估價師；（12）協(xié)助估價的人員；（13）實地查勘期；（14）估價作業(yè)期。如果是房地產抵押估價報告，還應包括變現(xiàn)能力分析、市場風險提示。二、常見錯誤1、估價委托人：寫明全稱、法定代表人和住所；個人姓名、住所（不要寫明身份證號碼）2、房地產估價機構： 缺“法定代表人”“資質等級”“資質證書編號”，算錯。3、估價目的：抵押：“未確定房地產抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產抵押價值”征收：“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估

7、被征收房屋的價值”轉讓：“為委托人轉讓估價對象提供市場價值參考”估價目的置于估價對象后，可作為備選錯誤。4、估價對象（要求描述詳細些）（1）包括估價對象范圍；土地基本狀況；建筑物基本狀況。缺上述某項，算錯。（2）后面計算的一些數(shù)據(jù)要在此部分內容體現(xiàn)，前后數(shù)據(jù)不一致的算錯。（3）未說明共有權情況、所有權狀況的，算錯。（4）估價對象中權益狀況描述不全，是否有共有權、是否設立抵押權等他項權利（他項權利日期是否完整）、在抵押估價中是否有法定優(yōu)先受償款等未描述，算錯。土地使用期限及其起止日期、剩余期限及在土地使用出讓合同約定期滿后是否對收回的建筑物給予補償、建筑容積率、建筑覆蓋率、綠地率等指標、。（6）

8、估價對象中區(qū)位狀況描述不全，或景觀、周圍環(huán)境、基礎設施完備程度、交通、公共配套設施完備程度、朝向等未描述。（7）估價對象中實物狀況描述不全，或土地狀況、建筑物設施設備、建成年份、結構、層高、裝修、維護保養(yǎng)、建成時間未具體到月、估價對象分攤的土地面積等未描述。5、價值時點 沒有簡要理由，算錯。6、價值類型價值類型是指在某個房地產估價項目中根據(jù)估價對象由估價目的決定的具體某種價值。抵押 ：“估價對象房地產的抵押價值是在估價時假定未設立優(yōu)先受償權利下的市場價值（或有限市場價值）扣除法定優(yōu)先受償款后的余額”；征收：“被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交

9、易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響”。缺，算錯。7、估價原則（1）對獨立、客觀、公正原則，沒有硬性要求，沒有，不算錯。（2）抵押，謹慎原則，沒有，算錯。（3）現(xiàn)狀價值評估不用列最高最佳利用原則，若列出算錯。（4）轉讓目的估價的估價原則不應有謹慎原則。8、估價依據(jù)（1）所有估價，必須有房地產估價規(guī)范（GB/T50291一1999），沒有算錯。（2）抵押，必須有房地產抵押估價指導意見（建住房20068號），沒有算錯。（3）征收，應有國有土地上房屋征收與補償條例和國有土地上房屋征收評估辦法建住房201177號），沒有算錯。9、估價方法（1

10、）要說明所選用估價方法理由，沒有算錯。（2）結果報告和技術報告都缺估價方法定義，應在結果報告中指出，沒有算錯；換句話說，在技術報告中未說明估價方法定義不算錯。（3）只用一種方法估價的還要說明不采用其它方法的理由；對采用兩種或兩種以上方法的不要求說明不采用其它方法的理由。（4）有條件選用市場法的，應選用市場法，有條件選用而不選用的，應說明理由；其他方法同理?？傊痪湓挘簯x盡選，不選說明理由。10、估價結果（1）要有總價、單價、總價大寫表示和幣種?？們r和單價中，只有其一且不說明理由的，算錯。（2）用外幣表示的，還應注明匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格。（3）抵押估價中未披露估價師所知悉的法定

11、優(yōu)先受償款的，算錯。（4）劃撥地，注明劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金（5）若是抵押報告，缺風險提示算錯。（6）若是抵押報告，缺變現(xiàn)能力分析算錯。（7）房屋征收評估價值應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。（比如到百，算錯）11、注冊房地產估價師說明所有參加估價的注冊房地產估價師估價的姓名、注冊號，并由本人簽名。12、協(xié)助估價的人員（1）說明所有協(xié)助注冊房地產估價師估價的人員的姓名、相關資格或職稱，并由本人簽名。沒有該項不算錯13、實地查勘期實地查勘估價對象的起止日期、沒有實地查勘期的，算錯。14估價作業(yè)期：估價作業(yè)期是本次估價的起止日期，沒有，算錯致函日期=估價報告出具日期=估價作業(yè)

12、截止日期，不一致，算錯如13項與14項顛倒，算錯。15、結果報告上述14項內容的順序一般不要隨意變動，在考試中若出現(xiàn)缺項或者順序不符合要求的，算錯。第七部分、估價技術報告一、構成（6項）1、估價對象描述與分析 2、市場背景描述與分析3、估價對象最高最佳利用分析4、估價方法適用性分析5、估價測算過程6、估價結果確定二、常見錯誤（一）估價對象描述與分析1、依據(jù)新教材等，“區(qū)位狀況描述與分析”中不要求對區(qū)位狀況未來變化趨勢進行分析，即沒有不算錯。2、技術報告中估價對象狀況分析中缺少權益、實物、區(qū)位等狀況的說明。（要求粗些，不缺項即可，缺項則算錯）（二）市場背景描述與分析1、“市場背景描述與分析中”未

13、進行“本地本類房地產過去、現(xiàn)在和未來狀況分析”的，算錯。（三）最高最佳利用分析（四）估價方法適用性分析1、缺選用理由，算錯。2、缺對未選用的估價方法理由的（不管是采用一種方法估價還是一種以上方法估價），算錯。3、未說明估價方法定義的，不算錯。（五）估價測算過程綜合性的：1、估價測算過程中注意數(shù)值、參數(shù)選擇、公式等選擇正確及前后一致。市場法：（總的）：1、市場法定義錯誤2、市場法選用缺少理由或計算公式，算錯3、市場法公式中，“估價對象市場價格”應為“估價對象比準價格”（可比實例選?。?從案例考試角度看，可比實例少于3個的，可作為一處錯誤予以指出2、可比實例的選取注意是否滿足可比實例的要求，即與估

14、價對象是否一致，具有可比性，如：土地等級、用途、是否在同一供求圈，否則算錯。（下面是具體的）3、選取的可比實例與估價對象相比規(guī)模差異大、結構不同，不宜作為可比實例4、可比實例交易方式特殊與估價對象不一致（如拍賣與正常轉讓），其交易情況應作修正。5可比實例成交日期與價值時點不宜超過一年，在房地產市場行情變化比較平緩時，這個時間可最多放寬至兩年；可比實例交易時間超過一年，未予以說明，錯。（可比實例調整或修正）：1、未交待可比實例權益（土地使用年限）/實物/區(qū)位狀況，也未予以修正2、比較、修正項目不全：或缺少租賃期的比較和修正；或缺剩余收益年限（土地使用年限）的修正；或缺用途的比較修正；或缺交易日期

15、（市場狀況）的修正或不修正的理由3、*應為區(qū)位因素/實物因素（張冠李戴）4、可比實例成交價未說明付款方式5、可比實例匯率選用錯誤6、可比實例缺少幣種7、可比實例修正系數(shù)與前面描述不一致8、*修正系數(shù)的確定缺乏理由或某個取值缺乏理由9、比較因素系數(shù)確定未說明比較基準。修正系數(shù)的權重取值未說明理由10、可比實例修正系數(shù)（區(qū)位、實物、權益等子項）計算錯誤（分子分母顛倒）11、可比實例單項調整幅度超過20%，最終的調整系數(shù)綜合調整不超過30%。（單項調整是指市場狀況調整、交易情況修正或房地產狀況調整，不特指每一項中的子項）。（測算結果）：1、可比實例綜合修正系數(shù)（或比準價格）計算錯誤2、市場法測算中未

16、對底下車庫價值進行測算，也未說明理由3、確定比準價格時應說明采用簡單算術平均值的理由。收益法：（總的）：1、收益法定義不正確2、收益法的公式選用缺少理由或理由不充分或3、收益法選用計算公式錯誤（租金）：1、估價對象的租金內涵沒有明確說明。2、客觀毛租金收益確定依據(jù)不充分或未詳細說明理由3、租金增長率的確定無依據(jù)4、未說明租金是否有收租損失、空置率情況；或空置率和租金損失率未說明理由5、沒有說明空置率是預測的客觀空置率。6、有效毛收入計算錯誤，如：全年收益天數(shù)按300天計算錯誤或者說沒有說明理由；7、租約期外的有效毛收入未考慮其他收入，如押金或租賃保證金的利息收入（或租約期外有效毛收入中缺押金或

17、租賃保證金利息收益）8、租約期內/外租金內涵不清或可比實例租金內涵未說明（是否有押金或租賃保證金的利息收入，可出租面積比率、出租方式、租金繳納方式、租金項目中哪些是應當扣除的項目，如物業(yè)服務費、維修費、管理費、保險費、房地產稅金等）9、租約期外應采用客觀收益、收益變化在未來使用年限相對穩(wěn)定的假設缺乏依據(jù)10、收益法評估時租賃合同到期后應該取正常的市場租金而不能按原合同租金11、對于有租約限制的租金，經分析為虛假租約或租約租金與市場租金偏離幅度過大，判定為非正常租金水平時可棄用，在租約期內直接用市場租金計算12、采用收益法評估征收補償價值時，月租金不應采用租賃合同租金，應評估無租約限制的價值，相

18、應的空置率也不能直接取零（年運營費用）：1、年運營費用計算沒有說明取值依據(jù)或運營費用占有效毛收入比例沒有說明是預測的客觀比率。2、營業(yè)稅及附加為租金收入的*%不準確。3、運營費用中缺少土地使用稅。4、出租房管理費和租賃費用，按經驗數(shù)據(jù)取值不妥（或管理費和租賃費用取*%，理由不充分）（凈收益）：1、租約期外凈收益確定有誤，未扣除運營費用2、沒有對凈收益進行預期或期望調整（或者未說明凈收益是預測值）（收益期限）：1、收益價格的確定錯誤的。2、收益年限取值錯誤，或缺少依據(jù)或說明。3、土地剩余使用年限的確定有誤，算錯4、以具有土地使用年限的房地產設定抵押的，所擔保債務的履行期限不得超過土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限。（報酬率）：1、計算確定報酬率的確定沒有具體的說明；2、報酬率的確定不能只參照一個實例或者說確定過于簡單。（測算結果）：1、收益法測算中，收益價格確定時應說明在建設用地使用權屆滿時需要無償收回國有建設用地使用權時，對收回的建筑物不予補償2幾個公式潛在毛收入潛在毛租金收入押金或租賃保證金利息收入有效毛租金收入潛在毛租金收入收租損失空置損失有效毛收入潛在毛收入收租損失空置損失有效毛收入有效毛租金收入押金或租賃保證金利息收入假設開發(fā)法：1、假設開發(fā)法中缺少投資利潤、銷售費用、取得待開發(fā)房地產稅