房地產(chǎn)估價師案例分析真題

1、2014年考試真題一、問答題（共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下）（一）甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)（以下稱甲機(jī)構(gòu)）接受人民法院委托，對建于2010年的某項(xiàng)目一期的一幢毛坯雙拼別墅進(jìn)行司法鑒定估價。價值時點(diǎn)為2014年8月25日，評估單價為25000元/。當(dāng)事人以正在銷售的該項(xiàng)目三期毛坯別墅定價3000035000元/為由，對估價結(jié)果提出異議，人民法院為此發(fā)來質(zhì)詢函。甲機(jī)構(gòu)調(diào)查了解到該項(xiàng)目三期為臨湖獨(dú)棟別墅，2014年7月底竣工并開始銷售，銷售活動中優(yōu)惠力度較大。經(jīng)復(fù)核，甲機(jī)構(gòu)維持原估價結(jié)果，并對異議進(jìn)行了書面回復(fù)。請問：1.甲機(jī)構(gòu)書面回復(fù)的致函對象是誰？2.導(dǎo)致估價對象與該項(xiàng)目三期別墅價

2、格差異的主要原因有哪些？（二）某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受委托評估一停建住宅項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓價值，價值時點(diǎn)為2014年6月15日。該項(xiàng)目土地是2008年6月以出讓方式取得，2010年6月項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂后因故停工。根據(jù)委托人提供的資料，項(xiàng)目實(shí)際已支出成本為2800元/，包括土地取得成本、開發(fā)成本（注：應(yīng)為建設(shè)成本，下同）、管理費(fèi)用以及2008年6月至價值時點(diǎn)的投資利息。注冊房地產(chǎn)估價師經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為委托人列支的截至項(xiàng)目停工的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合當(dāng)時的市場情況，在采用成本法估價時，確定該房地產(chǎn)重置成本為2800元/。請問：1.上述確定該房地產(chǎn)重置成本的過程有哪些錯誤？2.在正確確定重置成本后，還應(yīng)考慮哪些因素才

3、能測算出成本價值？（三）某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在開展估價人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)時，設(shè)定同一價值時點(diǎn)，對某工廠整體房地產(chǎn)分別進(jìn)行抵押估價和征收評估。合理的估價結(jié)果為抵押價值3000萬元，被征收房屋補(bǔ)償價值4000萬元。估價對象全廠區(qū)擁有國有土地使用證，地上建有10幢房屋。第16幢辦理了房屋所有權(quán)證，其中第12幢長期出租，第36幢自用；第710幢自用但未辦理權(quán)屬登記，估價對象不存在任何法定優(yōu)先受償款。請問：1.該項(xiàng)目抵押估價和征收評估的估價對象房屋范圍分別包括哪些？2.造成該項(xiàng)目抵押價值和征收補(bǔ)償價值差異的主要原因有哪些？1、【參考答案】1.甲機(jī)構(gòu)復(fù)函的致函對象是人民法院。因?yàn)榧讬C(jī)構(gòu)是受人民法院委托作的評估。2.

4、主要原因有：項(xiàng)目三期是臨湖別墅，景觀視野比估價對象好，價格自然會高些。項(xiàng)目三期是獨(dú)棟別墅，從市場定位、使用便利舒適性等方面要比估價對象（雙拼別墅）要高些、好些，價格自然也會高些。項(xiàng)目三期定價雖高過估價對象，但優(yōu)惠力度較大，評估定價的依據(jù)是實(shí)際成交價格而不是銷售定價。項(xiàng)目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估價對象，不論是用成本法還是比較法估價，這一點(diǎn)都是一個減價因素。項(xiàng)目三期建筑設(shè)計(jì)、開發(fā)成本可能與估價對象不同，在用成本法計(jì)算時，這一點(diǎn)可能是其價格較高的原因之一。2、【參考答案】1.錯誤有：不能按照各項(xiàng)成本費(fèi)用在過去發(fā)生時的實(shí)際或正常水平來估算，而應(yīng)該按照在價值時點(diǎn)的各項(xiàng)費(fèi)用的客觀正常水平

5、來估算?！伴_發(fā)成本”包含土地取得成本、管理費(fèi)用、建設(shè)成本、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和投資利息共六項(xiàng)，不能將開發(fā)成本與土地取得成本、管理費(fèi)等并列。該房地產(chǎn)重置成本構(gòu)成除上述開發(fā)成本外，還應(yīng)有開發(fā)利潤一項(xiàng)。投資利息的計(jì)息期起點(diǎn)為應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目費(fèi)用發(fā)生時點(diǎn)，終點(diǎn)是建設(shè)期的終點(diǎn)。2.在確定重置成本后，還應(yīng)考慮建筑物折舊因素，扣減后得出估價對象成本價值。3、【參考答案】1.抵押估價的估價對象房屋為第16幢辦理了房屋所有權(quán)證的房屋，征收評估的估價對象房屋為第110幢房屋。因?yàn)榈盅耗康墓纼r對象要辦理他項(xiàng)權(quán)登記，沒有辦理房屋所有權(quán)證不能登記。2.在估價對象不存在法定優(yōu)先受償款前提下，抵押價值低于征收補(bǔ)償價值主要原因有：

6、抵押價值要遵循謹(jǐn)慎原則，比正常市場價值低，征收補(bǔ)償價值是市場價值，并且不考慮估價對象是否設(shè)定了他項(xiàng)權(quán)、是否有租賃權(quán)，或者被查封等因素。征收補(bǔ)償價值包含的建筑物數(shù)量多于抵押價值的。二、單項(xiàng)選擇題（共3大題，10小題，每小題2分，每小題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi)）（一）某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受委托，對市中心某大廈地下一、二層進(jìn)行房地產(chǎn)抵押價值評估，目的是為委托人辦理續(xù)期貸款提供價值參考依據(jù)。該大廈地下一層為各類獨(dú)立餐飲店面，目前處于滿租狀態(tài)，租期一般為三年，部分早期進(jìn)駐的店面租金水平低于同層其他類似店面15%左右，這部分店面剩余租期基本都在半年以

7、內(nèi)，地下一層其他店面租金與市場水平接近。地下二層為車位，均可獨(dú)立出售，目前業(yè)主對外出租。1.采用比較法測算地下一層房地產(chǎn)價值時，若選擇該大廈首層作為可比實(shí)例，則必須進(jìn)行（）。A.交易情況修正B.市場狀況調(diào)整C.實(shí)物狀況調(diào)整D.區(qū)位狀況調(diào)整2.采用收益法測算地下一層租金收益時，正確的做法是（）。A.應(yīng)充分考慮各店面租約租金的限制B.只需考慮低租金店面剩余租期內(nèi)租約租金的限制C.若低租金的優(yōu)惠條件不可延續(xù)，則不需考慮租約租金的限制D.不考慮各店面租約租金的限制，以目前市場租金水平為準(zhǔn)3.采用比較法評估地下二層車位價值時，權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容可不包括（）。A.土地使用期限B.規(guī)劃條件C.租約限制D.原

8、抵押權(quán)的優(yōu)先受償款（二）某市規(guī)定自2013年4月1日起對二手房交易中的個人所得稅由原來按照交易總額的1%計(jì)征，調(diào)整為按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征，張某于2013年4月15日出售了其擁有的一套住房，稅務(wù)部門認(rèn)為其申報的成交價格較正常市場價格明顯偏低。房屋登記資料顯示該套住房為張某于2009年8月27購得。為合理確定張某應(yīng)繳納的個人所得稅額，稅務(wù)部門委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估該套住房的市場價值。4.根據(jù)估價目的，本估價項(xiàng)目的價值時點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是（）。A.2009年8月27日B.2013年4月1日C.2013年4月15日D.2009年8月27日和2013年4月15日5.注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)在估價報告的（）內(nèi)容中對

9、該稅收政策調(diào)整進(jìn)行闡述。A.估價假設(shè)與限制條件B.市場背景描述與分析C.風(fēng)險提示說明D.估價測算過程6.關(guān)于該市稅收政策調(diào)整可能產(chǎn)生的影響分析，不恰當(dāng)?shù)氖牵ǎ?。A.將在一定程度上抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)性需求B.部分剛性需求購房者將轉(zhuǎn)向新建商品住房市場C.二手房市場交易量增加，房價上漲勢頭將趨緩D.將在一定程度上催熱該市房地產(chǎn)租賃市場（三）某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗面積為20萬平方米、容積率為2.5的住宅用地，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司擬取得該宗土地后分三期進(jìn)行滾動開發(fā)，委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其能承受的最高掛牌出讓地價。注冊房地產(chǎn)估價師擬選用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法（注：應(yīng)為動態(tài)分析法，下同）進(jìn)行

10、估價。7.采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進(jìn)行估價時，正確的是（）。A.對宗地整體估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動起始點(diǎn)B.對宗地整體估價，將各期開發(fā)投資分別計(jì)息至各期開發(fā)活動結(jié)束點(diǎn)C.對宗地整體估價，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個開發(fā)活動起始點(diǎn)D.對三期分別估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動起始點(diǎn)后加總8.在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，應(yīng)當(dāng)采?。ǎ.價值時點(diǎn)的住宅市場價格B.三期開發(fā)完成后的住宅市場價格，折現(xiàn)至價值時點(diǎn)C.各期開始銷售時的市場價格，分別折現(xiàn)至價值時點(diǎn)D.各期各年銷售時的平均市場價格，分別折現(xiàn)至價值時點(diǎn)9.在計(jì)算扣除項(xiàng)時，除開發(fā)成本、管理費(fèi)用外，還應(yīng)當(dāng)包括（）。A.銷

11、售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤B.銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和投資利息C.銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和購地稅費(fèi)D.銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和企業(yè)所得稅10.關(guān)于該估價項(xiàng)目的說法，正確的是（）。A.測算投資利息時應(yīng)當(dāng)采用價值時點(diǎn)的利率B.評估單價應(yīng)當(dāng)?shù)扔趦r值時點(diǎn)類似地塊的平均交易單價C.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算結(jié)果大于靜態(tài)分析法測算結(jié)果D.折現(xiàn)率可以根據(jù)委托人的目標(biāo)要求來設(shè)定  1【答案】D【解析】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。區(qū)位狀況調(diào)整主要有位置（包括所處的方位、與相關(guān)場所的距離、臨街狀況、樓層、朝向）、交通條件、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等影響。對地下一層估價選首層作為可比實(shí)例，必須進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整。

12、參見房地產(chǎn)估價理論與方法教材P196。2【答案】C【解析】本題考查的是凈收益測算應(yīng)注意的問題。最符合題意答案為選項(xiàng)C，在租約期內(nèi)應(yīng)采用租約租金，租約期外采用市場租金，但要先分析原租約租金是否合理、是否與正?？陀^市場租金偏差過大，如果偏差過大則雙方均可能毀約，對這種租約租金不能直接使用，要進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。總之就是采用的租約租金與市場租金偏差不會太大。由于低租金店面剩余租期僅半年，如沒有延續(xù)條款，則可以直接按市場租金考慮。參見房地產(chǎn)估價理論與方法教材P243。3【答案】D【解析】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。權(quán)益狀況調(diào)整包括規(guī)劃條件、土地使用期限、租賃或占用情況等。參見房地產(chǎn)估價理論與方法教材P

13、196。  4【答案】D【解析】本題考查的是價值時點(diǎn)。評估“轉(zhuǎn)讓所得”就要評估出張某原購房時市場價格和現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓時的市場價格，因此價值時點(diǎn)有兩個。  5【答案】B【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價報告的寫作。稅收政策調(diào)整是明確發(fā)生事實(shí)，不能放在估價假設(shè)與限制條件中，征稅目的估價不用風(fēng)險提示，應(yīng)放在市場背景描述與分析中。參見教材P20。  6【答案】C【解析】本題考查的是稅收政策調(diào)整產(chǎn)生的影響。此項(xiàng)稅收政策調(diào)整目的是提高存量房轉(zhuǎn)讓成本，對轉(zhuǎn)讓方提高稅賦，客觀上也會抑制需求，因此選項(xiàng)A、B、D并行不悖，但選項(xiàng)C與其他三項(xiàng)相悖。 

14、60;7【答案】C【解析】本題考查的是動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的產(chǎn)生。動態(tài)分析法是要將未來凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到價值時點(diǎn)（在本題中是取得土地的時點(diǎn)）的，選項(xiàng)D錯在不同時點(diǎn)的價格不能直接相加。參見房地產(chǎn)估價理論與方法教材P323。  8【答案】D【解析】本題考查的是動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。動態(tài)分析法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值是在價值時點(diǎn)之后未來某時點(diǎn)下開發(fā)完成后狀況下的價值，不是價值時點(diǎn)的價值，因此選項(xiàng)A不對，選項(xiàng)B、C、D中最合適的是D。參見房地產(chǎn)估價理論與方法教材P323。  9【答案】C【解析】本題考查的是動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。動態(tài)分析法中是不能

15、出現(xiàn)開發(fā)利潤和投資利息的，另外，企業(yè)所得稅也不會出現(xiàn)。參見房地產(chǎn)估價理論與方法教材P323。10【答案】D【解析】本題考查的是投資價值評估。這是投資價值評估，選項(xiàng)C說法沒有依據(jù)。三、下列房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明1處錯誤得3分，本題全對得40分。請?jiān)诖痤}紙上作答。每個錯誤對應(yīng)1個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計(jì)分） 房地產(chǎn)抵押估價報告估價項(xiàng)目名稱：××股份有限公司位于××市××產(chǎn)業(yè)園××路××號房地產(chǎn)抵押價值評估估價委托人：××股份有限公

16、司估價機(jī)構(gòu)：××房地產(chǎn)估價有限公司注冊房地產(chǎn)估價師：×××（注冊號：×××）×××（注冊號：×××）估價作業(yè)期：2011年9月18日至9月27日估價報告編號：××估字2011第××號目錄（略）致估價委托人函（略）注冊房地產(chǎn)估價師聲明（略）估價假設(shè)和限制條件（略）估價結(jié)果報告一、估價委托人（略）二、估價機(jī)構(gòu)（略）三、估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。四、估價對象1.估價對象范圍估價對象為

17、位于××市××產(chǎn)業(yè)園××路××號生產(chǎn)基地的3幢建筑物及其占用的土地使用權(quán)，總建筑面積為12263.24，土地面積為8860.06。納入本次抵押的估價對象包括房屋的所有權(quán)和所占用的土地在剩余使用期限的使用權(quán)，以及確保其正常使用功能不可分割的基本設(shè)備設(shè)施和裝修。2.估價對象概況（1）位置及環(huán)境狀況（略）（2）建筑物狀況估價對象建筑物共3幢，其中第1、2幢為生物制藥車間，均為一層鋼混結(jié)構(gòu)。層高4.5m，建筑面積均為6100；第3幢為動力中心，一層磚混結(jié)構(gòu)，層高3.5m，建筑面積為63.24。建筑物外墻均為深灰涂料，內(nèi)墻涂

18、料刷白，水泥砂漿頂棚，水泥地地面；水電衛(wèi)齊全，塑鋼門窗。估價對象整體保養(yǎng)狀況較好。（3）土地狀況估價對象房地產(chǎn)所在宗地開發(fā)程度已達(dá)到“五通一平”（宗地紅線外通路、通電、通信、通上水、通下水，宗地紅線內(nèi)場地平整）。估價對象宗地形狀規(guī)則，地勢平坦，地質(zhì)狀況良好。3.權(quán)利狀況（1）房屋所有權(quán)情況（略）（2）土地使用權(quán)情況（略）（3）他項(xiàng)權(quán)利狀況根據(jù)委托人提供的國有土地使用證、房屋所有權(quán)證和法定優(yōu)先受償權(quán)利情況證明顯示，至價值時點(diǎn)估價對象無尚未注銷的他項(xiàng)權(quán)利登記，即估價對象法定優(yōu)先受償款為0。根據(jù)估價人員實(shí)地查勘情況，估價對象房地產(chǎn)中第2幢車間已出租，由于委托人未提供相關(guān)租賃合同，估價對象在價值時點(diǎn)的

19、租賃價格不詳，故本次評估未考慮估價對象租約對房地產(chǎn)價格的影響。五、價值時點(diǎn)2011年9月14日，與實(shí)地查勘日一致。六、價值類型房地產(chǎn)抵押價值等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。七、估價依據(jù)（一）國家和地方政府相關(guān)法律法規(guī)（略）（二）房地產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)1.房地產(chǎn)估價規(guī)范；2.房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見；3.城市房地產(chǎn)抵押管理辦法。（三）估價委托人提供的有關(guān)資料1.房屋所有權(quán)證；2.國有土地使用證；3.委托人提供的其他有關(guān)資料。（四）估價機(jī)構(gòu)實(shí)地查勘、市場調(diào)查獲得的資料（略）八、估價原則（略）九、估價方法房地產(chǎn)估價方法有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)

20、法和基準(zhǔn)地價修正法五種方法。估價人員遵循估價原則，根據(jù)估價對象的特點(diǎn)和估價目的，結(jié)合鄰近地區(qū)市場狀況調(diào)查和估價對象實(shí)地查勘情況，在認(rèn)真分析研究所掌握的資料基礎(chǔ)上，最終選用成本法與收益法兩種方法進(jìn)行評估。（方法定義略）十、估價結(jié)果估價人員本著獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則，遵循估價原則，在進(jìn)行實(shí)地查勘、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價對象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價對象公開市場價值的各項(xiàng)因素，結(jié)合估價對象特點(diǎn)和使用現(xiàn)狀，按照科學(xué)的估價程序，選用比較法和收益法進(jìn)行測算，最終確定估價對象在價值時點(diǎn)2011年9月14日假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值為人民幣3301.26萬元，估價師知悉的估價對象至

21、價值時點(diǎn)的法定優(yōu)先受償款為0。估價對象房地產(chǎn)抵押價值為人民幣3301.26萬元（大寫：人民幣叁仟叁佰零壹萬貳仟陸佰元整）。十一、估價人員（略）十二、估價作業(yè)期（略）十三、估價報告應(yīng)用的有效期（略）十四、風(fēng)險提示（略）十五、變現(xiàn)能力分析（略）估價技術(shù)報告一、估價對象實(shí)物狀況描述與分析（略）二、估價對象區(qū)位狀況描述與分析（略）三、估價對象權(quán)益狀況描述與分析（略）四、市場背景描述與分析五、最高最佳利用分析（略）六、估價方法適用性分析（略）七、估價測算過程（一）成本法成本法是求取價值對象（注：嚴(yán)格說應(yīng)為估價對象）在價值時點(diǎn)的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其基

22、本公式為：房地產(chǎn)價值重新購建價格建筑物折舊房地重新購建價格土地取得成本開發(fā)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤1.土地取得成本采用成本法和基準(zhǔn)地價修正法評估土地使用權(quán)價格，同時考慮買方應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的相關(guān)稅費(fèi)后，土地取得成本為7836797元（測算過程略）。2.開發(fā)成本開發(fā)成本主要包括勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)。（1）建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、設(shè)備設(shè)施費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)用等。A.建筑物建安費(fèi)根據(jù)關(guān)于發(fā)布××市建筑安裝工程2011年1季度造價指

23、數(shù)的通知，鋼混結(jié)構(gòu)建筑物建安綜合造價為1150元/，包括建安造價、基礎(chǔ)工程費(fèi)、設(shè)備設(shè)施安裝費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)等。則：估價對象建筑物建安費(fèi)為12263.24×115014102726（元）。B.附屬工程費(fèi)附屬工程是指房屋周圍的圍墻、水池水景、建筑小品、綠化等。估價對象為工業(yè)廠房，用于生產(chǎn)。根據(jù)工業(yè)建筑設(shè)計(jì)和規(guī)劃要求，結(jié)合現(xiàn)狀，綜合確定估價對象附屬工程費(fèi)按建筑面積分?jǐn)傆?jì)65元/m2，則附屬工程費(fèi)為795204元。建筑安裝工程費(fèi)為上述兩項(xiàng)之和，即1410272679520414897930（元）。（2）勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)1）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按造價的6.23%計(jì)算，為928141元。（依據(jù)略）2

24、）前期工程費(fèi)按建筑面積計(jì)122元/m2，共計(jì)1496115元。（依據(jù)略）上述兩項(xiàng)合計(jì)為2424256元。（3）不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)房地產(chǎn)市場狀況及開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模，不可預(yù)見費(fèi)一般為開發(fā)成本的1%3%，本次評估確定其比率為3%。前述（1）（2）項(xiàng)之和的3%，為446938元。3.管理費(fèi)用管理費(fèi)用為前述各項(xiàng)之和的3%，為768155元。（依據(jù)略）4.銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用通常按照開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的一定比率來測算，但估價對象為專業(yè)廠房，由業(yè)主自行委托設(shè)計(jì)，故本次不考慮銷售費(fèi)用。5.投資利息投資利息是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息，開發(fā)期為0.75年。（依據(jù)略）利息率取價值時

25、點(diǎn)同期銀行1年期貸款利率6.56%。假定土地取得成本、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、前期工程費(fèi)和開發(fā)期間稅費(fèi)在開工前一次性投入，開發(fā)成本中建筑安裝工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)以及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，則：投資利息（土地取得成本勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)開發(fā)期間稅費(fèi)）×（1利率）開發(fā)年限1×（建筑安裝工程費(fèi)附屬工程費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)開發(fā)期間稅費(fèi)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用）×（1利率）開發(fā)年限/21829443（元）6.銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)為銷售收入的5.85%，另當(dāng)?shù)匦陆ǚ亲≌灰拙C合服務(wù)費(fèi)為11元/m2，則：銷售稅費(fèi)P×5.85%11×12263.24（依據(jù)略）7.開發(fā)

26、利潤根據(jù)××市生物醫(yī)藥行業(yè)平均利潤率的調(diào)查和估價對象實(shí)際情況，取平均利潤率，為15%，則：開發(fā)利潤（土地取得成本開發(fā)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)）×成本利潤率（27203519P×5.85%11×12263.24）×15%8.估價對象房地產(chǎn)重新購建價格的確定房地產(chǎn)重新購建價格土地取得成本開發(fā)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤解得：P34539073（元）9.建筑物折舊的確定建筑物折舊建筑物重新購建價格×（1成新率）。經(jīng)計(jì)算，建筑物折舊為1410273元。（測算過程略）10.成本法評估結(jié)果確定房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)

27、重新購建價格建筑物折舊34539073141027333128800（元）則：房地產(chǎn)單價33128800÷12263.242701（元/m2）（二）收益法1.基本原理收益法是預(yù)計(jì)估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷蕦⑵湔郜F(xiàn)到價值時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。房地產(chǎn)收益為有限年期的收益法公式為：VA/Y1（1Y）n式中，V為房地產(chǎn)價格，A為房地產(chǎn)凈收益，Y為房地產(chǎn)報酬率，n為房地產(chǎn)收益年限。2.測算過程本次評估采用房地產(chǎn)出租方式計(jì)算房地產(chǎn)年凈收益。公式為：房地產(chǎn)年凈收益房地產(chǎn)年總收益房地產(chǎn)年總費(fèi)用（1）確定房地產(chǎn)年總收益房地產(chǎn)年總收益是指出租房地產(chǎn)在正常

28、情況下應(yīng)取得的持續(xù)而穩(wěn)定的客觀年收益，包括租金收入、保證金和押金利息收入。根據(jù)估價人員對估價對象所在區(qū)域類似房地產(chǎn)出租情況的調(diào)查（調(diào)查結(jié)果表略），綜合確定估價對象平均租金為每月20元/m2，正?？罩寐蕿?%，租金損失率為1%，則房地產(chǎn)年總收益為：20×12×12263.24×（11%）×（11%）2884608（元）（2）確定房地產(chǎn)年總費(fèi)用管理費(fèi)結(jié)合估價對象具體情況確定管理費(fèi)費(fèi)率為1.5%（依據(jù)略），則年管理費(fèi)為：2884608×1.5%43269（元）維修費(fèi)維修費(fèi)按房屋重置價格的2%計(jì)算（依據(jù)略），估價對象房屋重置價格為14102726元，則

29、年維修費(fèi)為：14102726×2%282055（元）房屋年保險費(fèi)保險費(fèi)按房屋現(xiàn)值的2計(jì)算（依據(jù)略），估價對象房屋現(xiàn)值為12791453元，則房屋年保險費(fèi)為：12791453×225385（元）年應(yīng)交稅金主要包括房產(chǎn)稅和營業(yè)稅及附加，根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，估價對象應(yīng)繳稅金合計(jì)為租金收入的13.68%，則年應(yīng)交稅金為：2884608×13.68%394614（元）則：房地產(chǎn)年總費(fèi)用745323（元）（3）確定房地產(chǎn)年凈收益房地產(chǎn)年凈收益房地產(chǎn)年總收益房地產(chǎn)年總費(fèi)用28846087453232139285（元）（4）確定報酬率估價對象為工業(yè)用房，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鰻顩r，租金價格波動較

30、小，故其風(fēng)險系數(shù)較小，結(jié)合工業(yè)用房報酬率調(diào)查，確定以一年期貸款利率6%為估價對象房地產(chǎn)報酬率。（5）確定房地產(chǎn)價格截至價值時點(diǎn)，估價對象地上建筑物有效使用年限約為9年。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，鋼混結(jié)構(gòu)用房的耐用年限為50年，則其剩余年限約為41年，經(jīng)估價人員實(shí)地查勘，估價對象維護(hù)保養(yǎng)狀況尚可，建筑物結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，整體使用功能正常，確定其尚可使用年限為45年。估價對象土地使用權(quán)終止日期為2055年9月1日，至價值時點(diǎn)，土地剩余使用年限為43.96年。根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范，房地產(chǎn)收益年限應(yīng)當(dāng)取建筑物耐用年限和土地剩余年限中的較短年限，故確定估價對象剩余使用年限為43.96年。本次評估假設(shè)上述房地產(chǎn)年經(jīng)營收益相應(yīng)費(fèi)

31、用在剩余使用年限內(nèi)保持不變，房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，報酬率每年不變，則估價對象房地產(chǎn)總價為：VA/Y1（1Y）n2139285/6.0%×1（16.0%）43.9632902609（元）3.收益法評估結(jié)果確定房地產(chǎn)單價32902609/12263.242683（元/m2）（三）估價對象市場價值根據(jù)上述測算，成本法測算結(jié)果為2701元/m2，收益法測算結(jié)果為2683元/m2；兩種方法的結(jié)果差異較小，估價人員最終確定以兩種方法的算術(shù)平均值作為估價對象房地產(chǎn)市場價值的最終評估結(jié)果，則：估價對象房地產(chǎn)單價（27012683）/22692（元/m2）估價對象房地產(chǎn)總價2692×12263.2

32、43301.26（萬元）（四）估價對象抵押價值根據(jù)委托人提供的房屋所有權(quán)證國有土地使用證和法定優(yōu)先受償權(quán)利情況證明，估價對象至價值時點(diǎn)的法定優(yōu)先受償款為0，故：房地產(chǎn)抵押價值3301.2603301.26（萬元）八、估價結(jié)果確定估價人員本著獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則，最終確定估價對象在價值時點(diǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值為人民幣3301.26萬元，估價師知悉的估價對象至價值時點(diǎn)的法定優(yōu)先受償款為0。估價對象房地產(chǎn)抵押價值為人民幣3301.26萬元（大寫：人民幣叁仟叁佰零壹萬貳仟陸佰元整），單價：人民幣2692元/m2?！敬鸢浮?.封面中應(yīng)是“估價報告出具日期”而不是“估價作業(yè)期”。

33、2.“致估價委托人函”應(yīng)放在“目錄”之前。3.估價對象介紹中缺少建筑物建成年份。4.價值類型描述不規(guī)范不全面，應(yīng)為“房地產(chǎn)抵押價值等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款”，另外最好還應(yīng)對“假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值”和“房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款”作進(jìn)一步描述。5.估價依據(jù)中缺房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)。6.嚴(yán)格講，在估價依據(jù)中，城市房地產(chǎn)抵押管理辦法應(yīng)放在“國家和地方政府相關(guān)法律法規(guī)”中。7.估價方法中缺少選用成本法和收益法的理由。8.估價結(jié)果中“選用比較法和收益法進(jìn)行測算”錯誤，應(yīng)是“選用成本法和收益法進(jìn)行測算”。9.嚴(yán)格講，在估價結(jié)果中“本著

34、獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則”與“遵循估價原則”重復(fù)。10.估價結(jié)果中缺少單價表示或者說未說明不列單價的理由。11.估價結(jié)果報告中缺少“注冊房地產(chǎn)估價師”及其親筆簽名。12.估價結(jié)果報告中缺少“實(shí)地查勘期”。13.成本法計(jì)算中，建筑物建安費(fèi)中第3幢建筑物應(yīng)按磚混結(jié)構(gòu)造價計(jì)算。14.成本法計(jì)算中，開發(fā)成本（建設(shè)成本）中缺“其他工程費(fèi)”。15.成本法計(jì)算中，開發(fā)成本（建設(shè)成本）中缺“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)”的計(jì)算。16.成本法計(jì)算中，銷售費(fèi)用不考慮的理由不正確或者說應(yīng)考慮銷售費(fèi)用。17.成本法計(jì)算中，投資利息中的銷售費(fèi)用應(yīng)說明是在開發(fā)完成之前發(fā)生的。18.成本法計(jì)算中，開發(fā)利潤率取值不能依據(jù)××市生物醫(yī)藥行業(yè)平均利潤率，而應(yīng)依據(jù)此類工業(yè)廠房開發(fā)建設(shè)的平均利潤率水平。19.開發(fā)利潤計(jì)算中，成本利潤率計(jì)算基數(shù)中不應(yīng)有“銷售稅費(fèi)”一項(xiàng)。20.收益法計(jì)算中，房地產(chǎn)年總收益中缺少押金或租賃保證金利息收入。21.收益法計(jì)算中，租金內(nèi)涵未說明或者說確定房