房地產(chǎn)估價師理論與方法強(qiáng)化習(xí)題

1、2012年房地產(chǎn)估價師理論與方法強(qiáng)化習(xí)題1.甲房地產(chǎn)的建筑物建于1993年，乙房地產(chǎn)的建筑物建于1999年，假定該兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、面積等各項(xiàng)條件相同，若采用直線法計(jì)算2004年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較，則()。 A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.難以判斷2.抵押貸款剩余技術(shù)是已知自有資金數(shù)量求取抵押貸款金額或價值的剩余技術(shù)，它適合于對已設(shè)定特定抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行估價。()A.對B.錯3.在市場法估價種，用于作為比較的可比實(shí)例的房地產(chǎn)價格可以用單價也可以用總價來進(jìn)行如實(shí)比較，而并不是一定要化為單價。()A.對B.錯4.用成本法估價房地產(chǎn)時，房屋現(xiàn)值=()。A.房屋

2、重置價格-房屋年折舊額B.房屋重置價×房屋成新度C.房屋重置價格-年折舊額×耐用年限D(zhuǎn).房屋重置價格-年折舊額×尚可使用年限5.建筑物的物質(zhì)折舊包括()。A.功能衰退B.正常使用的磨損C.環(huán)境惡化D.意外的破壞損毀6.房地產(chǎn)的交易類型有()。A.土地使用權(quán)協(xié)議出讓B.一般買賣C.租賃D.征用7.市場比較法中，采用間接比較對可比實(shí)例價格進(jìn)行個別因素修正，其中可比實(shí)例的個別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得103分，估價對象的個別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得98分，則個別因素修正系數(shù)為()。8.房屋拆遷管理費(fèi)以城市拆遷規(guī)模大小，按照不超過房屋拆遷補(bǔ)償?shù)陌仓觅M(fèi)用的0.3%0.5%收取。具

3、體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由各省、自治區(qū)、直轄市物價、財(cái)政部門制定。()A.對B.錯9.某市于2005年對市中心一平房區(qū)進(jìn)行改造，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)價格在該區(qū)為4000元/m2，并且一直沒有變動;2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本達(dá)到2000元/m2，房地產(chǎn)市場交易價格為6000元/m2，重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價預(yù)計(jì)為9000元/m2，則最合理的拆遷補(bǔ)償價格應(yīng)以()元/m2為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。A.4000B.5000C.6000D.900010.為評估出公平合理的價值，估價人員應(yīng)當(dāng)遵循()。A.具有良好的職業(yè)道德B.假設(shè)各方當(dāng)事人都是理性的、精明的C.“換位思考”D.以專家的

4、身份反復(fù)、精細(xì)的權(quán)衡評估價值1.房地產(chǎn)估價從某種意義上講是()房地產(chǎn)的價值。 A.發(fā)明B.發(fā)現(xiàn)C.創(chuàng)造D.確定2.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的表述中，錯誤的是()。A.房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價B.房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證C.房地產(chǎn)估價會有誤差而且不能有誤差范圍限制D.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格3.房地產(chǎn)估價專業(yè)意見的作用可分為性質(zhì)不同的兩類，即()。A.一是咨詢性或參考性的，二是法律性或證據(jù)性B.一是了解性或咨詢性的，二是簽證性或證據(jù)性C.一是咨詢性或參考性的，二是簽證性或證據(jù)性D.一是咨詢性或參考性的，二是簽證性或法律性4.因污染、工程質(zhì)量缺陷等導(dǎo)致

5、的價值減損評估屬于()。A.環(huán)境影響評估B.規(guī)劃實(shí)施情況評估C.房地產(chǎn)評估D.風(fēng)險評估5.房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有()的特性。A.獨(dú)一無二和供給有限B.獨(dú)一無二和價值量大C.流動性差和價值量大D.不可移動和用途多樣1.按直接比較判定某可比實(shí)例價格的調(diào)整系數(shù)為0.91，則其依據(jù)是()。 A.可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況在某個因素方面優(yōu)于估價對象的房地產(chǎn)狀況，對價格的影響幅度為9%B.可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況在某個因素方面劣于估價對象的房地產(chǎn)狀況，對價格的影響幅度為9%C.可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況在某個因素方面優(yōu)于估價對象的房地產(chǎn)狀況，對價格的影響幅度為9.89%D.可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況在某個因素

6、方面劣于估價對象的房地產(chǎn)狀況，對價格的影響幅度為9.89%。2.甲乙兩宗土地使用權(quán)剩余年限分別為30年和40年，樓面地價分別為2700元/m2和2800元/m2，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%，則兩宗土地價格相比()。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.無法確定3.某宗房地產(chǎn)的預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為40萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2%，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。A.667B.1333C.1000D.5004.某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用權(quán)剩余年限為50年，預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為50萬元，此后每年的凈

7、收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2%，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%，則該宗房地產(chǎn)的價格為()萬元。A.833B.2500C.1250D.10675.已知一年期國債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風(fēng)險補(bǔ)償率為2.23%，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率為1.32%，缺乏流動性補(bǔ)償率為1.42%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則報(bào)酬率為()。A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.21%參考答案：(請按Ctrl+A鍵)1.房地產(chǎn)的開發(fā)、利用、消費(fèi)，要受制于其所在的空間環(huán)境，如鄰里關(guān)系、當(dāng)?shù)氐纳鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、制度政策等，這是由于房地產(chǎn)的()特性。 A.不可移動性B.獨(dú)一無二性C.相互影響性D.易受限制

8、性2.()年10月13日，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會加入了國際測量師聯(lián)合會，成為其全權(quán)團(tuán)體會員。A.2003B.2004C.2005D.20063.有甲、乙兩宗面積形狀都相同的相鄰地塊，價值各為50萬元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后的價值為110萬元，如果甲地塊的使用權(quán)人欲購買乙地塊的使用權(quán)，乙地塊的使用權(quán)人所要的交易雙方都是公平合理的正常價格應(yīng)為()萬元。A.50B.55C.5060D.60萬元以上4.某期房尚有一年時間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為3500元/m2，出租的年末收益為330元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房價格的2%，貸款年利率為5%，則該房地產(chǎn)期房

9、價格為()元/m2。D.35005.對于商業(yè)用房來說，朝向和樓層相比較，通常情況下，()。A.樓層對價格的影響更大B.朝向?qū)r格的影響更大C.兩者同樣重要D.因人而異參考答案：(請按Ctrl+A鍵)1.()是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定該宗房地產(chǎn)是否為最高最佳使用狀態(tài)。 A.權(quán)益原理B.均衡原理C.適合原理D.收益原理2.與市場比較法關(guān)系最為密切的房地產(chǎn)價格形成原理是()。A.均衡原理B.預(yù)期原理C.競爭原理D.替代原理3.下面關(guān)于路線價法的表述中，不正確的是()。A.路線價法實(shí)質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理B.路線價適用于城鎮(zhèn)街道商業(yè)用地的

10、估價C.運(yùn)用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊D.路線價法是特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價格4.已知某城市容積率修正系數(shù)表，如下表：容積率修正系數(shù)表若確定比較案例宗地地價為900元/m2，容積率為1.7，待估宗地規(guī)劃容積率為1.3，則進(jìn)行容積率修正后可比實(shí)例的價格為()元/m2。A.1177B.675D.12005.()是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否保持協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用，它可以幫助我們確定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地區(qū)，開設(shè)專賣店并不一定能獲得高收益，從而在這樣的地區(qū)開設(shè)專賣店就不是最高最佳使用。A.權(quán)益原理B.

11、收益遞增遞減原理C.均衡原理D.適合原理6.從事房地產(chǎn)估價，首先要有房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。歸納起來，房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)A.被動接受B.主動爭取C.自有自估D.朋友介紹7.根據(jù)合法原則，拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。在對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時，應(yīng)當(dāng)向()申請確認(rèn)。A.當(dāng)?shù)夭疬w管理部門B.當(dāng)?shù)貒敛块TC.當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块TD.城市規(guī)劃行政主管部門8.不是導(dǎo)致某種房地產(chǎn)需求量變化的主要因素是()。A.相關(guān)房地產(chǎn)的價格水平B.該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本C.消費(fèi)者的收入水平D.消費(fèi)者對未來的預(yù)期9.()是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定

12、基準(zhǔn)價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。A.標(biāo)定地價B.政府調(diào)節(jié)價C.政府定價D.政府指導(dǎo)價10.馬克思認(rèn)為，對于任何一塊產(chǎn)生地租的土地都可以歸結(jié)為()。A.提供級差地租的土地：地租=級差地租+絕對地租B.提供絕對地租的土地：地租=絕對地租C.壟斷土地：地租=壟斷地租D.建筑用地：地租=級差地租+絕對地租+壟斷地租參考答案：(請按Ctrl+A鍵)1.B2.D3.D4.B5.D6.ABC7.D8.B9.D10.ABC1.房地產(chǎn)正常成交價格的形成方式是買賣雙方經(jīng)過充分討價還價的()。 A.協(xié)議方式B.調(diào)解方式C.交易方式D.成交方式2.房地產(chǎn)估價的合法原則要求在進(jìn)行房地產(chǎn)估價作業(yè)時應(yīng)以()為前提

13、來進(jìn)行工作。A.公正B.公平C.公開D.估價對象的合法權(quán)益3.關(guān)于高層建筑地價分?jǐn)偟姆椒?，下列說法正確的是()。A.地價分?jǐn)傆邪唇ㄖ娣e、房地價值、土地價值三種方法B.按建筑面積分?jǐn)傊饕m用于各層用途相同且價格差異不大的建筑物C.按房地價值分?jǐn)傔m用于房地價值有差異但差異不大的建筑物D.因?yàn)榉康貎r值和土地價值都在不斷變動，所以按房地價值和土地價值分?jǐn)偟膹睦碚撋弦蟮貎r分?jǐn)偛粩噙M(jìn)行4.在求取整體房地產(chǎn)價值時，期末轉(zhuǎn)售收益是指在房地產(chǎn)持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)并扣減抵押貸款之后的收益。()A.對B.錯5.擬定估價作業(yè)步驟和時間進(jìn)度的方法，可以采用的技術(shù)有()。A.線條圖B.散點(diǎn)圖C.網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)D.統(tǒng)籌法6

14、.在統(tǒng)一幣種和貨幣單位方面，不同幣種的價格之間的換算，應(yīng)該采用()。A.該價格所對應(yīng)的日期時的市場匯價B.該價格所對應(yīng)的房產(chǎn)的市場匯價C.估價時點(diǎn)的匯率D.該價格針對不同的房產(chǎn)時的不同市場匯價7.收益法是以()原理為理論依據(jù)的。決定房地產(chǎn)當(dāng)前價值的，重要的不是過去的因素，而是未來的因素。A.收益遞增原理B.最高最佳使用原理C.預(yù)期原理D.未來趨勢原理8.房地產(chǎn)的市場供給量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格，一般叫做()。A.房地產(chǎn)的供給價格B.房地產(chǎn)的需求價格C.房地產(chǎn)的市場價格D.房地產(chǎn)的均衡價格9.在明確了估價基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)對估價項(xiàng)目進(jìn)行初

15、步分析，擬定估價作業(yè)方案。估價作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括()。A.擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法B.擬調(diào)查搜集的資料及其C.預(yù)計(jì)所需的時間、人力、經(jīng)費(fèi)D.估價作業(yè)步驟和時間進(jìn)度安排10.從獲取估價業(yè)務(wù)開始至出具估價報(bào)告后的估價資料歸檔止，一個房地產(chǎn)估價項(xiàng)目的估價活動的全過程和工作步驟排序，正確的是()。A.獲取估價業(yè)務(wù)一受理估價委托及明確估價基本事項(xiàng)一搜集估價所需資料一 擬定估價作業(yè)方案一實(shí)地查勘估價對象一選定估價方法測算一確定估價結(jié)果一撰寫估價報(bào)告一審核估價報(bào)告一出具估價報(bào)告一估價資料歸檔B.獲取估價業(yè)務(wù)一受理估價委托及明確估價基本事項(xiàng)一擬定估價作業(yè)方案一 搜集估價所需資料一實(shí)地查勘估價對象一選定估價方法測算一確定估價結(jié)果一撰寫估價報(bào)告一審核估價報(bào)告一出具估價報(bào)告一估價資料歸檔C.獲取估價