房地產(chǎn)專業(yè)基礎知識

1、房地產(chǎn)專業(yè)基礎知識一、基礎知識1. 房地產(chǎn) 房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)總是和地產(chǎn)聯(lián)結為一體的， 具有整體性和不可分割性。房產(chǎn)：是指房屋經(jīng)濟形態(tài)， 在法律上有明確的權屬關系， 在不同的所有者與 使用者之間可以進行出租、出售或作其它用途的房屋。地產(chǎn)：是指土地財產(chǎn)， 在法律上有明確的權屬關系， 地產(chǎn)包括含地面及其上 下空間，地產(chǎn)和土地的根本區(qū)別在也就是有無權屬關系。2. 房地產(chǎn)業(yè) 是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理以及維 修、裝飾和服務的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。3. 房地產(chǎn)開發(fā) 是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、 房

2、屋建筑的活動。4. 地產(chǎn)開發(fā) 是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地（ “熟地”）。5. 房地產(chǎn)產(chǎn)權 是指產(chǎn)權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。 具體內(nèi)容是指 產(chǎn)權人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權利。6. 土地類型居住用地 70 年；工業(yè)用地 50 年；教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50 年； 商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年；綜合或其它用地 50 年； 另外，加油站、加氣站用地為 20 年；7. 三通一平 是指地皮在發(fā)展基礎上的水通、電通、路通，場地平整。8. 七通一平是指上下水通、 電通、路通、排污通、通訊通、 煤氣通、熱力通，場地平整。9. 土地使用權出讓

3、的形式協(xié)議出讓招標出讓拍賣出讓行政劃撥使用權有權出讓的土地， 必須是國有土地； 集體所有的土地必須辦理征用手 續(xù)轉化為國有土地后， 才能轉讓。 有償出讓的地塊可以是生地也可以是熟地， 還 可以是連同地上建筑物及附屬設施一并出讓的土地。生地：待開發(fā)的土地熟地：完成市政設施的土地10. 房地產(chǎn)市場一級市場、二級市場、三級市場。 一級市場是指國家以土地所有者和管理者的身份， 將土地使用權出讓給房地 產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場。二級市場是指土地使用權出讓后， 由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后， 從事房屋出 售、出租、土地轉讓、抵押等房地產(chǎn)交易。三級市場是指在二級市場的基礎上再轉讓或出租的房地產(chǎn)交易。11. 商

4、品房 是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權進行開發(fā)建設并經(jīng)過國土局批準在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領獨立房地產(chǎn)證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈 與、交換的房地產(chǎn)。12. 福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)的地價， 按房屋的成本造價售給企 業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性質的房屋。13. 微利商品房與福利房不同在于不免地價， 并有略高于房地產(chǎn)成本的微利， 這類房屋由市 政府主管單位籌資建設， 用來解決企業(yè)職工住宅困難戶， 價格由政府確定， 實行 優(yōu)惠價格政策。14. 經(jīng)濟適用房 經(jīng)濟適用房是面向中低收入家庭的普通住宅。15. 自建房（集資房） 是指各單位自籌資金或合資興建房屋。 產(chǎn)權由投

5、資單位所有， 一般自用為主， 不得在市場上流通（按規(guī)定已補交地價的除外） 。16. 房地產(chǎn)產(chǎn)權證 是房屋土地權屬憑證合二為一，是房地產(chǎn)權屬的法律憑證。17. “五證 ” 房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上銷售商品房， 必須具備一定的條件， 并且按照 有關的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。 其中“五證”、“兩書” 是最為重要的條件。國有土地使用證：是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，獲 得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權的法律憑證。建設用地規(guī)劃許可證 ：是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土 地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目的位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定 憑證。（通過“

6、招、拍、掛”在出讓前已經(jīng)通過城市規(guī)劃的標準。 ）建設工程規(guī)劃許可證 ：是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。 建設工程施工許可證（建設工程開工證）：是有關建設工程符合項目開 工的條件，可以進入施工階段的憑證。商品房銷售（預售）許可證 ：是商品房進入市場的憑證。18. “兩書”住宅質量保證書住宅使用說明書19. 商品房預售制度 商品房預售制度是指開發(fā)商在建設中的房地產(chǎn)項目進行市場銷售， 由國土局 制定的一項提前銷售制度。只有取得了預售許可證才能銷售。20. 申請預售須備下列文件： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書副本及復印件 土地使用權出讓合同書和付清地價款證明（ 國有土地使用證 ） 建設用地規(guī)劃許可

7、證建設工程規(guī)劃許可證建設工程施工許可證21. 商品房預售必須符合那些條件交付土地使用權出讓金，并取得土地證有建設工程規(guī)劃、施工許可證 按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設資金達到工程建設總投資的 25% 以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記， 取得商品房預售許可證 明。22. 房地產(chǎn)買賣合同是由福建省建設廳、 福建省工商管理局統(tǒng)一監(jiān)制， 用以明確買賣雙方權利和 義務的協(xié)議，所有的商品房銷售都須簽訂此合同。 內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同可免做公證， 外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。23. 房地產(chǎn)抵押合同 是明確房地產(chǎn)抵押貸款中雙方當事人權利和義務關系由銀行、 業(yè)主、

8、發(fā)展商 三方簽定的合同。24. 銀行按揭是指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經(jīng)濟行為， 業(yè)主先付一部 分樓款， 余款由銀行代購房者支付， 購房者的樓房所有權將抵押在銀行， 購房者 將分期償還銀行的貸款及利息，這種方式稱為銀行按揭。按揭是英語“Mortgage” 一詞的粵語音譯，在中國人民銀行和各商業(yè)銀行的 正式文件中稱為“個人住房抵押貸款” ，指銀行向具有完全民事行為能力的自然 人發(fā)放的用于購買自住住房、 并以其所購產(chǎn)權房為抵押物， 作為償還貸款的保證， 按月償還貸款本息的一種貸款方式。分為個人住房商業(yè)性貸款（簡稱商業(yè)貸款） 與個人住房公積金貸款（簡稱公積金貸款） 。25. 房地產(chǎn)證公

9、證 公證機關對房地產(chǎn)買賣、轉讓、抵押、贈與、繼承等行為的合法性作法律公證26. 樓花抵押登記 是指已辦銀行按揭的樓花送到房地產(chǎn)管理局產(chǎn)權登記科辦理抵押登記手續(xù)。抵押人將貸款與利息還清后，須將已辦抵押登記手續(xù)的房地產(chǎn)注銷抵押。27. 建筑面積 房屋實用面積與分攤公共面積之和。28. 公攤面積 屬于公共部分的面積。29. 實用面積 建筑面積與公攤面積的差。30. 實用率 房屋實用面積與建筑面積之比。31. 預售樓花 將未建好的樓房提前出售，稱為預售樓花。32. 復式 上、下兩層標準層合二為一，結構與標準房結構有區(qū)別。33. 房地產(chǎn)轉讓 是指房地產(chǎn)權人通過買賣、 交換、贈與等形式將房地產(chǎn)轉移給他人的

10、法律行 為。按現(xiàn)時有關規(guī)定， 預售及現(xiàn)售的房地產(chǎn)均可轉讓， 但必須到國土局辦理轉讓 手續(xù)，房地產(chǎn)公司不得給預購房者更改姓名。34. 基底面積 是指建筑物首層的建筑面積。35. 用地面積 指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設用地位置和界線所圍合的用地之水平 投影面積。36. 總建筑面積 指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、商業(yè)、人防地下室等面積的總和。37. 容積率 容積率是建筑總面積和建筑用地的比。38. 建筑密度（覆蓋率） 建筑密度等于建筑物底層占地面積與用地面積的比。39. 綠化率 綠化率等于綠化面積與用地面積之比。40. 均價 均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)， 即 得出每

11、平方米的均價。41. 基價基價也稱為基礎價， 是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。 商品 房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層、朝向差價后而得出。42. 起價 起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即起價。43. 彈性隔間 指可移動隔間墻之室內(nèi)空間，通常用于寫字樓與商場。44. 開放式設計： 無隔斷設計、利于空間較廣，如餐廳、廚房或客廳。45. 騎樓： 有雨遮的一樓直道部分。46. 陽臺： 指有雨遮有腳踏之面，沒有擋風墻的突出建筑體外部分。47. 外飄窗：突出于墻體的窗戶，飄出去的尺寸在 4060CM左右。48. 露臺： 指沒有雨遮的，有腳踏的部分。49. 玄關： 玄關是

12、入戶門里一米至兩米的過渡空間。它的主要功能是讓人在 進門之后稍做停留， 有個換鞋、 放雨傘的地方， 同時也可以借助玄關對客廳的情 況略做遮擋。50. 外墻： 指建筑物體表面。51. 內(nèi)墻： 指建筑物內(nèi)豎面。52. 剪力墻： 承受房屋重力的墻，不可以任意敲打。53. 磚墻： 用磚砌成的墻。54. 石膏板： 用石膏制成，用以裝飾天花板的板塊。55. 衛(wèi)浴三大件： 指洗臉盆、浴盆、坐式馬桶。56. 廚具五大件： 指洗滌池、料理臺、吊柜、爐臺、抽油煙機。57. 格局： 單元內(nèi)分割情況。58. 動線： 行走習慣路線。59. 銷售率： 指某一段時間內(nèi)售出的房屋數(shù)百分比。60. 空置比： 指某一段時間剩余的

13、房屋數(shù)百分比。61. 訴求客源： 主要針對的客戶層。62. 市場區(qū)隔： 指產(chǎn)品不同類型以回避市場供給量的排擠。63. 議價空間： 討價還價的價格差異。64. 平面價差： 平面方位不同，價格的差異。65. 垂直價差（樓層價差） ：不同樓層價格差異。66. 市調(diào)分析法： 通過市場調(diào)查與其他項目的比較方法。67. DM郵寄用的廣告用品（印刷品）68. CF:電視廣告。69. NP： 報紙廣告。70. POP戶外廣告媒體。71. MG雜志廣告。72.SP:銷售時促使客戶購買的夸張語言動作或假語言動作。二、建筑與建筑構造知識1.基礎基礎：建筑物與土層接觸的部分稱為基礎地基：支撐建筑物重量的土層叫地基 基

14、礎是建筑物的組成部分，它承受著建筑物的全部荷載，并將其傳給低級。而地基則不是建筑物的組成部分， 它只是承受建筑物荷載的土壤層。 其中，具有 一定的地耐力，直接支承基礎， 需要進行計算的土層稱為持力層； 持力層以下的 稱為下臥層。地基土層在荷載作用下產(chǎn)生的變形，隨著土層深度的增加而減少， 到了一定的深度則可以忽略不計。基礎的分類：按材料及受力的特點分類可以分為剛性基礎和柔性基礎。 用剛性材料做的基礎稱為剛性基礎。剛性材料一般指抗壓強度高、而抗拉、 抗剪強度較低的材料。常用的磚、石、混凝土等均屬剛性材料。非剛性基礎（柔性基礎） 。 用鋼筋混凝土建造基礎，基礎寬度加大不受剛性角的限制，稱為非剛性基

15、礎與柔性基礎。 為了節(jié)約材料， 鋼筋混凝土基礎常常做成錐形， 但最薄處不應小 于200mr，i如果做成階梯形，每步高 300mm-500mm.按構造型式分類基礎構造的型式隨著建筑物上部結構形式、 荷載大小及地基土壤性質的變化 而不同。一般情況下，上部結構形式直接影響基礎的型式，當上部何載大，地基 承受能力有變化時，基礎型式也隨之變化。基礎按構造特點分可分為六種基本類 型。條形基礎當建筑物的上部結構采用墻承重的時候，基礎沿墻身設置，多做成長條形， 這類基礎稱為條形基礎。獨立基礎當建筑物上部結構采用框架或者單層排架結構承重時，基礎采用方形或矩形 的單獨基礎，這類基礎稱為獨立基礎或柱式基礎片筏基礎當

16、建筑物上部荷載大，而地基又軟弱，這時采用簡單的條形已經(jīng)不能適應地 基變形的需要，通常墻下或者柱下基礎連成一片，使建筑物的荷載承受在一塊整 板上成為片筏基礎樁基礎當建筑物上部的荷載較大，而且地基的軟弱土層較厚，地基承載力不能滿足 要求，做成人工地基又不具備條件或不經(jīng)濟時候，則可采用樁基礎。使基礎上的 荷載經(jīng)過樁再傳給地基土層，以保證建筑物的均勻沉降或安全使用。2墻體墻體的類型：墻體按所在位置分為外墻和內(nèi)墻；縱墻和橫墻。外墻：位于房屋周邊的墻統(tǒng)稱為外墻，它主要起是抵御風、霜、雨、雪的侵 襲和保溫、隔熱，起圍護作用內(nèi)墻：凡位于房屋內(nèi)部的墻統(tǒng)稱為內(nèi)墻，它主要起分隔的作用。橫墻：沿建筑物短軸方向布置的墻

17、為橫墻，外橫墻位于房屋的兩端也叫山墻。 縱墻：沿建筑物長軸方向布置的稱為縱墻，又有內(nèi)縱墻與外縱墻之分。墻體按受力狀況分類墻體按照受力情況分為兩種：承重墻與非承重墻。承重墻：直接承受上部結構傳來的荷載非承重：不承受外來荷載。非承重墻又可分為自承重墻和隔墻。自承重墻：不承受外來荷載，只承受自身重量并將其傳至基礎。隔墻：起到分割房間的作用，不承受外來荷載，并把自身重量傳給梁、樓 板。框架填充墻就是隔墻的一種。 懸掛在建筑外部的輕質墻成為幕墻， 包括玻璃 幕墻與金屬幕墻。墻體按照材料分類按照墻體的材料可分為磚墻、石墻、土墻、鋼筋混凝土墻。墻體的細部構造防潮層在墻身中設置防潮層的目的是防止地下的潮氣沿基

18、礎上升使室內(nèi)墻身受 潮。防潮層設置高度為室內(nèi)首層地面的結構層的中部，一般用防水沙漿抹 20mm 厚。勒腳 外墻墻身下部靠近室外地坪的部分叫勒腳，其高度一般指室內(nèi)地坪與室外 地面之間的高差部分， 也有將底層窗臺至室外高度視為勒角。 勒角的作用是防止 地面水、雨水的侵蝕及人為的磕碰破壞，起著保護墻面，增加建筑美觀的效果。散水 散水指的是靠近勒角下部的混凝土排水坡。其重要作用是迅速排出沿墻淌 下的雨水，防止雨水直接進入墻下?lián)p害地基。窗臺窗臺分室內(nèi)窗臺和室外窗臺。 室外窗臺是為了防止窗洞底部積水進入室內(nèi)； 室內(nèi)窗臺是為了排除窗上的凝結水。門窗過梁 為了承受門窗上部的荷載，并把他傳到門窗兩側的墻上，門窗洞口的上部 設有鋼筋混凝土過粱。為了增加墻體的抗震性和穩(wěn)固性，墻體內(nèi)一般設有構造柱、圈梁變形縫建筑物由于溫度變化、 地基不均勻沉降以及地震等因素的影響， 使結構內(nèi)部 產(chǎn)生附加應力與變形， 易使建筑物破壞、 產(chǎn)生裂縫甚至坍塌。 為了減少對建筑物 的破壞，預先在變形敏感的部位將結構斷開， 預留縫隙， 以保證建筑物有足夠的 變形寬度而不使建筑物破損。這種將建筑物垂直分割而預留的縫稱