某市地塊分析報告

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上群力新區(qū)（NO.2010HTQ001）地 塊 分 析 報 告2010年3月20日目 錄一、項目概況1、地塊位置2、地塊經(jīng)濟技術(shù)指標3、地塊周邊環(huán)境分析二、區(qū)域規(guī)劃分析1、功能定位2、整體布局3、規(guī)劃重點三、區(qū)域市場分析四、地塊SWOT分析五、產(chǎn)品建議附：區(qū)域市場項目情況一、項目概況1、地塊位置u 本項目共涉及兩宗地塊，其中008號地塊東臨職工街，西臨上江街，南臨工農(nóng)大街，北臨光明大街。u 087-1號地塊東臨融江路，西臨朗江路，南臨群力第六大道，北臨群力第五大道。2、地塊經(jīng)濟技術(shù)指標地塊編號用地面積容積率規(guī)劃建筑面積保守可銷售建筑面積（剔除廉租房與配套設施建筑面積）建

2、筑密度綠地率建筑限高008共計：99624.9平方米其中住宅：89414.35平方米，商服：7957.54平方米，劃撥廉租房：2253.01平方米。2.25平方米，其中地上高層住宅平方米，地上多層住宅平方米，地上多層商服17900平方米（含部分配套設施），地下建筑（含人防及部分配套設施）29300平方米。.03平方米25%30%80米087-1共計：.5平方米其中住宅：.48平方米，商服：6990.13平方米；劃撥廉租房:4511.89平方米。2.0平方米，其中地上高層住宅（含部分配套設施）平方米，地上多層住宅34500平方米，地上高層商服13980平方米（含部分配套設施），地下建筑（含人防及

3、部分配套設施）85000平方米。.40平方米25%30%80米起始樓面地價（剔除廉租房建筑面積與不可售配套設施建筑面積）：008號地塊：/ (99624.9*2.25-*2% -3110)=986.67元/平方米087-1號地塊：/(.5*2-*2%-3310)= 1573.05元/平方米兩宗地塊合計：/ (99624.9*2.25-*2%-3110)+ (.5*2-*2%-3310)= 1350.80元/平方米3、地塊周邊環(huán)境087-1號地塊u 地塊東北側(cè)有水系穿過，此水系分別與北側(cè)的內(nèi)河公園及東南側(cè)雨陽公園相連。u 地塊北側(cè)隔群力第五大道，三塊規(guī)劃綜合用地環(huán)抱著的水系為翠湖，翠湖是東環(huán)水系

4、的源頭。由此再向北，即為規(guī)劃中的群力CBD。u 地塊東西兩側(cè)，朗江路以西及融江路以東目前規(guī)劃均為居住用地。u 地塊南側(cè)目前規(guī)劃為大規(guī)模的教育用地，地塊東南方向為省級重點中學三中以及建設中的哈爾濱醫(yī)科大學附屬第一醫(yī)院群力分院。u 地塊周邊區(qū)域內(nèi)分布著四大主題公園：雨陽公園、濕地生態(tài)公園、內(nèi)河（翠溪）公園以及體育公園，其中雨陽公園、內(nèi)河（翠溪）公園（一期）已經(jīng)于去年完工，其他公園也已經(jīng)開工建設，基本將于今年內(nèi)陸續(xù)完工。u 地塊未來交通條件便利，經(jīng)群力第五、第六大道均可以直接抵達規(guī)劃中的三環(huán)路并直通建設中的三環(huán)西橋。008087-1008號地塊u 地塊東側(cè)為已經(jīng)建成的美辰家園小區(qū)。u 地塊北側(cè)規(guī)劃為

5、居住用地，規(guī)劃中的書香公園也位于地塊北側(cè)。u 地塊西側(cè)目前規(guī)劃為居住用地和教育用地。008087-1二、區(qū)域整體規(guī)劃1、 功能定位群力新區(qū)的功能定位是21世紀具有國際競爭力的，集居住、商貿(mào)、游憩為一體的，現(xiàn)代化、生態(tài)園林新城區(qū)，成為國際冰雪文化名城的載體系統(tǒng)之一。2、 規(guī)劃重點（1）、構(gòu)筑哈爾濱市中央商務區(qū)(CBD)。（2）、構(gòu)筑哈爾濱市生態(tài)游憩商務區(qū) (RBD)。（3）、營造國際冰雪文化名城的重要載體系統(tǒng)。（4）、構(gòu)建一流寒地生態(tài)社區(qū)。（5）、配套建設一流現(xiàn)代化新區(qū)基礎(chǔ)設施系統(tǒng)。3、 總體布局群力新區(qū)規(guī)劃由城市三環(huán)路和延伸的康安路劃分成九個功能體，并形成簇狀的組團模式，各功能體由中央商務區(qū)(

6、CBD)、游憩商務區(qū)(RBD)及相應的生活區(qū)構(gòu)成。u 新區(qū)在空間結(jié)構(gòu)布局上采用兩軸、兩核、一帶、七片的空間格局。u 兩軸為交通軸線和景觀軸線，其中交通軸線由康安路和規(guī)劃三環(huán)路組成；u 景觀軸線主軸為齒輪路-體育公園，次軸線為查家屯-游艇碼頭。u 兩核為商務核心區(qū)和行政管理核心區(qū)。u 一帶為沿康安路規(guī)劃的景觀綠化帶，在節(jié)點處設置主題公園。u 七片為新區(qū)7個居住功能組團。三、區(qū)域市場分析：u 產(chǎn)品舒適度普遍優(yōu)于舊城區(qū)內(nèi)項目。目前群力新區(qū)內(nèi)大多數(shù)項目容積率不超過3.3同時擁有自然景觀優(yōu)勢，較舊城區(qū)項目舒適度更強。u 2009年市場活躍，成為主城區(qū)價格上漲速度最快的版塊。2009年政府在大力投入群力新

7、區(qū)基礎(chǔ)設施建設的同時，也加大了群力招商引資的力度。隨著三環(huán)西橋開工建設以及新區(qū)內(nèi)多個公園、景觀廣場、大型購物中心、文化產(chǎn)業(yè)基地等一系列工程相繼開工建設，群力新區(qū)未來優(yōu)越的居住前景逐漸被市場認同、追捧。恒盛豪庭以完善的規(guī)劃設計、良好的品牌價值成為2009年群力板塊的標桿項目，其一期最終8000元/平方米的均價創(chuàng)出了這一區(qū)域的新高，在它的帶動下天鵝灣、海富第五大道、潤園翡翠城等項目的售價在2009年均有不小的漲幅。u 土地市場升溫，成交量與地價快速上漲。2009年群力土地市場也異?；钴S，土地成交量大幅增長的同時，地價也直線上升，先后有群力觀江國際和盛和天下兩宗地王成交，其中盛和天下地塊樓面地價高達

8、4024.39元/平方米。u 2010年市場供應驟增，競爭勢必加劇，入市高風在5月份之后.2010年群力新區(qū)的住宅在建工程包括天鵝灣、群力新苑、恒盛豪庭、寶石花園、麗水丁香園、海富第五大道等6個項目，住宅新開工項目有群力觀江國際、盛和天下等6個項目。計劃在建總規(guī)模不低于360萬平方米，新開工規(guī)模不低于300萬平方米，竣工規(guī)模不低于70萬平方米。目前已經(jīng)探明將在上半年入市的項目在6至7個，體量超過100萬平方米，他們大多把開盤時間放在5月的房展會前后。大批新項目的蜂擁入市勢必導致本區(qū)域的市場競爭加劇。四、地塊SWOT分析優(yōu)勢：u 項目位于政府政府規(guī)劃中重點發(fā)展的新區(qū)，區(qū)域整體規(guī)劃完善，遠期具有良

9、好的發(fā)展?jié)摿?。u 地塊周邊具有自然景觀優(yōu)勢，087-1地塊臨近天然水系和四大主題公園，008號地塊北側(cè)為規(guī)劃中的書香公園。u 087-1號地塊東南方向臨近優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療資源-省級重點中學三中和建設中的哈爾濱醫(yī)科大學附屬第一醫(yī)院。u 2009年以來區(qū)域成為市場熱點，發(fā)展前景被消費者廣泛看好，多個項目市場表現(xiàn)良好。劣勢:u 群力新區(qū)基礎(chǔ)設施建設目前仍然處于起步階段，缺乏生活配套設施。u 087-1號地塊周邊的市政道路目前并未完工，008號地塊周邊目前只有南側(cè)的工農(nóng)大街是已經(jīng)建成通車的市政道路，而其他幾條道路都處于未完工或部分完工的狀態(tài)，這將影響項目快速入市。機會u 地塊容積率比較低，擁有自然景觀

10、優(yōu)勢，適宜發(fā)展產(chǎn)品力較強的中低密度高端產(chǎn)品。威脅u 坊間輿論認為2009年市領(lǐng)導進行調(diào)整后，城市新區(qū)的發(fā)展重點有可能由群力從新轉(zhuǎn)移到江北，近期區(qū)域發(fā)展前景有一定的不確定性。u 承接2009年市場熱度，區(qū)域內(nèi)今年將有大批項目入市，未來將面臨一定的市場競爭壓力。五、產(chǎn)品建議u 地塊容積率相對較低，建議將容積率進行拆分，設計包括疊拼別墅、多層花園洋、高層住宅等多種產(chǎn)品的混合型社區(qū)。u 先型推出低密度產(chǎn)品，樹立社區(qū)高檔品質(zhì)，贏得溢價空間，隨后推出高層產(chǎn)品，實現(xiàn)利潤最大化。借鑒項目：北京：1、龍湖.蔚藍香堤容積率：2.2，社區(qū)特點：托斯卡納風格疊拼別墅及16至20層高層公寓混合社區(qū)。2、華潤.橡樹灣容積率：2.25社區(qū)特點：北美學院派建筑風格，多層、小高層、高層，板樓、板塔結(jié)合、塔樓多種樓型搭配的社區(qū)。3、融科橄欖城容積率：2.7 社區(qū)特點：18層、27層、28層純薄短板樓，每棟保持23個單元設計。其中28層樓為兩梯三戶，18層樓為兩梯二戶。六、結(jié)論 u 本項目現(xiàn)階段周邊市政設施與生活配套尚不完善，其中087-1號地塊周邊市政道路均沒有建成，近期內(nèi)入市條件不成熟。u 兩宗地塊的容積率指標相對較低，都具有自然景觀優(yōu)勢，隨著區(qū)域內(nèi)市政道路及其他配套設施的不斷完善，未來具有