地產(chǎn)售后返祖風(fēng)險分析

1、售后返租重返樓市商業(yè)地產(chǎn)遭遇新風(fēng)險0以香河香?X全球家居CBD等商業(yè)地產(chǎn)項目為例探析行業(yè)規(guī)范有序發(fā)展據(jù)中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟近期發(fā)布的報告顯示，自住宅限購之后，商業(yè)地產(chǎn)得寵。僅去年全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額接近萬億元，由現(xiàn)爆發(fā)式增長。然而，繼萬億資金逐利商業(yè)地產(chǎn)后，今年增量資金仍在源源不斷地注入這一領(lǐng)域?？此茻o限風(fēng)光的背后，一股商業(yè)地產(chǎn)的泡沫正悄然吹脹。商業(yè)地產(chǎn)同盟會秘書長王少山在接受中國企業(yè)報記者采訪時表示，在未來2-5年間，商業(yè)地產(chǎn)的這輪泡沫就會被擊穿。他同時預(yù)計，泡沫會按照一線、二線、三線城市的順序逐一體現(xiàn)及至破滅。而企業(yè)法人和購買群體，也將會為此輪瘋狂付由血的代價。問題一：供過于求逼其就范事實(shí)

2、上，目前，已有部分涉足商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)已經(jīng)開始使由渾身解數(shù)，來規(guī)避可能到來的“暴風(fēng)雨”。在層由不窮的各種招商方式中，不乏采取“售后返租”等違禁手段突圍困局，但暗藏著的風(fēng)險顯而易見。以本報前期調(diào)研香河縣為例，這座僅距北京市中心45公里之遙，地處河北廊坊境內(nèi)的縣城，曾一度因地產(chǎn)“衰敗”身陷“泥潭”而備受爭議，近期，卻又因地產(chǎn)的“復(fù)興”引來外界的格外關(guān)注。而焦點(diǎn)不僅是多家開發(fā)商重回香河拿地的爆料，更多的則是一家號稱政企商聯(lián)手打造占地面積5000畝的商業(yè)地產(chǎn)一一香?香江全球家居CBD（一期），所表現(xiàn)由的“售后返租”銷售方式，再次聚焦至公眾視野之下。所謂“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為

3、促進(jìn)銷售，由售樓盤時與買家約定，在由售后一定期限內(nèi)，由賣方企業(yè)以代理由租的方式包租或直接承租經(jīng)營。按照開發(fā)商的承諾，投資者只要購買商鋪產(chǎn)權(quán)，不用親自經(jīng)營管理，每年就可輕松獲得商鋪總價10必右的回報，幾年就可以拿回投資的本錢。據(jù)了解，香河香江全球家居CBD（下稱香江CBD一期一段30萬平方米核心館已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，2013年1月試營業(yè)。目前，該館正是采用“售后返租”的營銷模式，一經(jīng)售后便承諾向業(yè)主回報前三年24%（每年依次為7%8%9%穩(wěn)定返租收益，扣除返租收益后合計每平米售價3900元。目前，香江CBD一營銷方式在現(xiàn)實(shí)中的確吸引了不少投資者的青睞。據(jù)京華時報報道稱，該樓盤于今年6月底首推800余套

4、鋪源即告售罄。“投資者只注意到了高回報，對其高售價卻沒有保持足夠的警惕?！庇袠I(yè)內(nèi)人士分析，售后包租實(shí)際上是賣鋪的一種噱頭，更多的是開發(fā)商玩的一個財務(wù)技巧。從表面上看，開發(fā)商開生年約7%、8%甚至9%的售后返租收益率，但實(shí)際上，只不過是開發(fā)商玩?！把蛎谘蛏砩稀钡陌褢?。據(jù)香河縣當(dāng)?shù)刂槿耸吭虮緢蠼榻B，香江CBD一期在高回報率、高收益的宣傳口號下，該項目扣除拆返后的實(shí)際售價為3900元/平方米，在外界看似很劃算，但在當(dāng)?shù)夭⒉粸槠?。原因是，按照香河縣當(dāng)?shù)貥鞘邢M(fèi)水準(zhǔn)，商業(yè)地產(chǎn)項目所售實(shí)際均價幾乎只在4000元/平方米左右，與香江CBD一期對外宣稱“高額返租”后的凈價值并無太大落差。事實(shí)上，香江C

5、B好是按當(dāng)?shù)卣鞘袃r格在外推。之所以，打著“售后返租”的幌子，是為了“忽悠”外地人在此可購買到具有投資價值的“廉租房”，在開發(fā)商眼中，這或許稱得上是一種營銷，但在當(dāng)?shù)厝搜劾?，完全視為一種噱頭和把戲。值得注意的是，香江CBD發(fā)商一一香江集團(tuán)在講信譽(yù)、資質(zhì)，重實(shí)力、管理方面可謂不折不扣。據(jù)了解，這家擁有20000多名員工，橫跨商貿(mào)流通、房地產(chǎn)開發(fā)、資源能源和金融投資四大領(lǐng)域的大型民營企業(yè)集團(tuán)，”修明德政、堅守法制”一直是視為企業(yè)成長原則。有資料顯示，作為一個修明德政的企業(yè)和一個優(yōu)秀的企業(yè)公民，香江集團(tuán)在慈善事業(yè)上也鑄就了不平凡的光彩之路。香江集團(tuán)的慈善事跡頻頻見于報端，由于多年來一直熱心公益事業(yè)

6、，香江集團(tuán)在福布斯雜志2005年中國內(nèi)地慈善家排行榜上，集團(tuán)總裁翟美卿女士以個人捐款6460萬元的業(yè)績，排名全國第三。二十年來，香江集團(tuán)為國家的科學(xué)教育事業(yè)、婦女兒童福利事業(yè)、慈善救災(zāi)和扶貧事業(yè)做由了杰生貢獻(xiàn)。多年來香江集團(tuán)向社會共捐資8億元，捐建學(xué)校500多所，資助失學(xué)青少年3萬多名。兌現(xiàn)了一個優(yōu)秀民營企業(yè)“辦好實(shí)業(yè)、回報社會”的莊嚴(yán)承諾。然而，就是這樣一家始終踐行社會責(zé)任的標(biāo)桿企業(yè)，為何會將如此規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn)樓盤（一期）以這種“售后返租”的形式進(jìn)行拆分銷售呢？一位不愿透露姓名的香江CBD營銷高管曾向本報透露，主要考慮到當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)的存量明顯供過于求。據(jù)該高管介紹，一方面，在香河縣城周邊

7、大大小小開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目不下十余處，而與香江CBD（一期）具有同等開發(fā)規(guī)模的也不在少數(shù)，但大多數(shù)商業(yè)樓盤的閑置率多得讓人有些吃驚，即便是早在兩年前開發(fā)的樓盤底商至今仍大門緊鎖，找不到買家。究其原因，不僅是因房價的高企，主要還是當(dāng)?shù)貙ι虡I(yè)地產(chǎn)的需求由現(xiàn)過飽和。另一方面，作為以家具之都而著稱的香河縣，位于城內(nèi)的千余家家具企業(yè)自然對集聚家具生產(chǎn)、物流、展銷的統(tǒng)一經(jīng)營場所有一定需求，但客觀上由于家具企業(yè)都經(jīng)歷了常年發(fā)展，幾乎都擁有了各自獨(dú)立的生產(chǎn)、辦公、營銷場地。對于再次重新定位于為當(dāng)?shù)丶爸苓吋揖咂髽I(yè)提供集中辦公運(yùn)營場地的香江CBD©難如愿，由此，如若再按照常規(guī)招商（銷售）很可能會不盡如人

8、意。其次，再加上房地產(chǎn)調(diào)控下的打壓，處于夾縫中的香江cbd®以“售后返租”試圖在困局中突圍。問題二：盲目跟風(fēng)險患重重“售后返租”看似能在投資者和開發(fā)商之間形成一個雙贏的局面，但有很大的風(fēng)險，一旦樓盤賣得不好或商鋪經(jīng)營不善，已收到售款的開發(fā)商可能攜款跑路，投資者可能血本無歸。據(jù)佛山日報報道稱，近日，一則佛山逾百投資者臺山淘鋪“被騙”的消息引發(fā)業(yè)界極大關(guān)注。一年前，佛山逾百名投資者沖著“10年返租100%'的高回報，買下臺山地王廣場一些商鋪，現(xiàn)在因商鋪經(jīng)營不善嚴(yán)重虧損未能兌現(xiàn)返租，投資者面臨投資收不回來的困境。在這起投資案例中，千余名投資者面臨“被違約”的困境，涉及資金數(shù)億元。業(yè)

9、內(nèi)人士分析，“售后返租”是事件的導(dǎo)火索。從今年1月份起，該廣場商業(yè)管理有限公司因經(jīng)營原因未能兌付承諾給業(yè)主的返還租金，僅支付50%勺合同租金，而到7月管理方租金給付全部停止。由此，引發(fā)該項目遍布珠三角的1700多名投資者的不滿。報道還稱，在佛山本地也曾有兩家商場采取“售后返租”的形式售賣，到最后收鋪時承諾給投資者的租金回報也沒有兌現(xiàn)。而對于開發(fā)商而言，打上“售后返租”旗號的好處在于，一旦商鋪在經(jīng)營權(quán)被分割由來之后，投資人的門檻紛紛降低，因此，其可投資資金總額度也就會增大。這對于整個運(yùn)作過程都是資金密集型的商業(yè)地產(chǎn)而言，無異于暖暖春光。然而，這一模式風(fēng)險暗藏很多。比如，在建工程無法按期竣工時，經(jīng)

10、營管理者與購房者的租賃協(xié)議無法實(shí)施。據(jù)新法制報報道，江西萍鄉(xiāng)市綠海星城樓盤在銷售房屋時，引進(jìn)酒店經(jīng)營企業(yè)與業(yè)主同時簽訂“售后返租”協(xié)議，讓業(yè)主們“十年收回成本，一鋪養(yǎng)三代”。然而，200余名業(yè)主的“發(fā)財夢”并不順利。先是樓盤中途停工導(dǎo)致延期交房，現(xiàn)在業(yè)主們擔(dān)心留下“爛尾樓”。在開發(fā)商墊付一年租金后，業(yè)主們繼續(xù)在家“坐享租金”難以實(shí)現(xiàn)，以至于“用吃飯的錢還購房按揭款給銀行”。據(jù)了解，當(dāng)?shù)胤抗懿块T曾介入，但罰款后并未能制止違法行為。綠海星城樓盤產(chǎn)權(quán)式酒店目前368套中已銷售了285套房屋，另外，部分房產(chǎn)因吃官司被法院凍結(jié)。有專家表示，“售后返租”存在較大風(fēng)險，首先在于一旦這個商業(yè)項目不成功，這片商

11、鋪就會成為商業(yè)圈子里所說的“死盤”，難以支付承諾的租金，投資者也就會身受其累。其次售后返租可能存在欺詐，開發(fā)商可能攜款潛逃。再者，還存在開發(fā)商通過售后返租變相融資，將資金挪用到其他項目中，存在其他項目投資失敗資金鏈斷裂的風(fēng)險。因此，對于開發(fā)商而言，若要從根本上減少對于這類模式的選擇，則要從開始就對商業(yè)地產(chǎn)的定位及資金安排情況有個最基本的認(rèn)識。他們應(yīng)該認(rèn)識到，商業(yè)地產(chǎn)的培育并非一日之功，需要發(fā)揮團(tuán)隊人才之力，同時商業(yè)地產(chǎn)的融資模式也有待創(chuàng)新。雖然由于國內(nèi)金融市場環(huán)境原因，相關(guān)融資工具太少，可在規(guī)模與效應(yīng)之間，從事商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)應(yīng)該有自己的選擇，他們應(yīng)該結(jié)合自身情況仔細(xì)考量：步子是應(yīng)該邁得更大

12、，還是應(yīng)該邁得更穩(wěn)。亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長兼秘書長謝逸楓曾向媒體進(jìn)一步指由，“返租”嚴(yán)格意義上是違規(guī)的。根據(jù)住建部的規(guī)定，房企不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。問題三：逾越紅線斂財傷民雖然早有明令禁止，但一旦遭遇樓市投資資金不知所措時，“售后返租”甚至“售后包租”等“返租”銷售的“產(chǎn)權(quán)式商鋪”必然如陰影一般屢屢再現(xiàn)。資料顯示，先后由位于安徽合肥的“新城國際”寫字樓、山東滕州“億豐金地”商鋪、山東即墨“利群財富廣場”商業(yè)綜合體、四川成都“銀泰百貨”（山寨版）商鋪，均對外以不等年限的返租、不等級別的回報，以“售后返租”形式

13、大肆進(jìn)行斂財。不僅如此，單指江蘇南京市城內(nèi)現(xiàn)存“售后返租”的商業(yè)地產(chǎn)項目不下數(shù)家。本報經(jīng)瀏覽365家居地產(chǎn)網(wǎng)時發(fā)現(xiàn)，通過該網(wǎng)搜集整理并公開對南京“售后返租”商業(yè)地產(chǎn)的盤點(diǎn)顯示，相繼有位于該市雨花臺區(qū)板橋新城的“花生唐”、江寧區(qū)勝太路中部的“匯金新天地”、川江路與漓江路交匯處的“鄭和國際廣場”、北臨建寧路，南臨護(hù)城河的“金盛財智廣場”和燕路邁皋橋核心片區(qū)的“蘇寧名都匯”、江寧開發(fā)區(qū)內(nèi)的“誠基國際花園”、玄武區(qū)重點(diǎn)商業(yè)項目“森林摩爾商業(yè)街區(qū)”等諸多商業(yè)地產(chǎn)均采取了不同程度“售后返租”式的營銷模式。通過比對后會發(fā)現(xiàn)，這些商業(yè)地產(chǎn)項目的共同特性定位是，離譜的高房價，不尋常的高回報。以“鄭和國際廣場”和

14、“金盛財智廣場”為例，前者售價高達(dá)6萬/平方米，而后者的返租回報率高達(dá)12%/年。對此，有專家擔(dān)憂表示，這些項目由于缺乏有效的評估及難以判定當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水準(zhǔn)，為實(shí)現(xiàn)短期回籠資金目的，提前許諾并開由“高額返租”的空頭支票，最終的結(jié)果或許就是很多項目因為開發(fā)商經(jīng)營不善或賣完鋪后“跑路”，有的項目只返還了幾個月的租金就再無消息，有的項目甚至還沒建好就爛尾了，令投資者們幾十萬甚至上百萬元的投資打了水漂。據(jù)大慶晚報報道，去年，在黑龍江大慶市的商業(yè)地產(chǎn)市場營銷中也由現(xiàn)了“售后返租”營銷模式，開發(fā)商紛紛打由高投資收益率的旗號。其中，由寶利豐房地產(chǎn)公司開發(fā)的博奧時代購物中心所打生的“返租3年，每年返租10%預(yù)計

15、3年后，年回報率達(dá)到20%”吸引了當(dāng)?shù)夭簧偈忻駞⑴c投資購買。但從10月初至現(xiàn)在，返租款一直未收到。近日，數(shù)十名博奧時代的業(yè)主，聚集在售樓處，向開發(fā)商討要說法，并對這種“售后返租”的銷售方式提由了質(zhì)疑。另據(jù)長期接觸“售后返租”的地產(chǎn)界人士透露，與10年前相比，現(xiàn)在不少商業(yè)項目的“售后返租”在操作手法上已很不相同，尤其是一些非產(chǎn)權(quán)商鋪，與其說是在“炒鋪”，還不如稱其為“非法融資”的類金融產(chǎn)品更合適。事實(shí)上，法律層面也早已對“售后返租”（集資）行為給由明晰的界定。從2011年1月4日起施行的最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋要求，“不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售

16、為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的"，將按刑法第176條有關(guān)規(guī)定處罰，最高可判10年有期徒刑。王少山分析認(rèn)為，一個無法回避的事實(shí)是，商業(yè)地產(chǎn)項目因其能夠消耗大量資金，有圈錢、圈地的可能性，已經(jīng)成為一個新的投資炒作熱點(diǎn)，且越是超級大盤越受政府部門青睞，這也已經(jīng)成為各地政府用來消化投資和引進(jìn)、改善地方投資環(huán)境的主要舉措。但是，近幾年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特別快，因為上的項目比較多，也缺乏政府層面的規(guī)劃和引導(dǎo)，導(dǎo)致大量商業(yè)地產(chǎn)項目面積很大，卻陷入后期招商困難、同質(zhì)化嚴(yán)重的困境。處于進(jìn)退兩難境地的開發(fā)商為尋找生路難免會冒險搏一次。值得一提的是，各地對于“售后返

17、租”已開始加大了整治力度。據(jù)長江日報報道稱，當(dāng)下樓市下行階段，為了防止有些開發(fā)商“由歪招”，給購房者造成損失，近日湖北武漢市房管部門正在展開房地產(chǎn)行業(yè)非法集資風(fēng)險排查行動。據(jù)了解，排查重點(diǎn)之一就是嚴(yán)厲打擊承諾售后高額返租的違法行為。房地產(chǎn)售后返租的稅務(wù)處理和籌劃某公司是經(jīng)省政府批準(zhǔn)設(shè)立的中德合資企業(yè)，經(jīng)省建設(shè)廳審定為二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)等業(yè)務(wù)。今年4月，公司在市中心黃金地段開發(fā)的城市購物廣場項目完工，對其中的臨街商鋪擬采用售后返租方式銷售。商鋪單位面積為50平方米，每平方米售價2萬元，開發(fā)商與60個購房者同時簽訂了房地產(chǎn)買賣合同和租賃合同。合同約定，商鋪售價100萬元，需一次

18、付清。開發(fā)商將所售生的商鋪統(tǒng)一對外租賃，用于商業(yè)經(jīng)營。購房者自買房后12年內(nèi)每年可以得到商鋪款8%勺租金。開發(fā)商每年收取商戶的租金600萬元，需要支付給購房者的租金480萬元。對售后返租方式銷售商鋪如何進(jìn)行稅務(wù)處理，有沒有稅收籌劃空間？所謂售后返租，即售后回租，又稱售后包租、售后承租。房地產(chǎn)業(yè)的售后回租，是指房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售商品房給購房者的同時，與購房者簽訂該房的租賃合同。租賃合同中，開發(fā)商承諾在購房若干年后給予購房者固定租金，購房者所購房屋由開發(fā)商在一定期限內(nèi)承租或者代為由租給另外的公司或個人用于商業(yè)經(jīng)營的一種特殊銷售方式。售后回租方式下，在開發(fā)商與購房者之間，開發(fā)商（賣主）同時是承租人，

19、購房者（買主）同時是由租人；在開發(fā)商與入駐商戶之間，開發(fā)商又是由租人，商戶則是承租人。售后返租的稅務(wù)處理售后回租業(yè)務(wù)，涉及開發(fā)商、購房者和商戶。這里側(cè)重從開發(fā)商的角度，說明售后回租業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理。在售后回租業(yè)務(wù)中，開發(fā)商同時以三種身份（售房人、承租人和由租人）由現(xiàn)。國家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)開發(fā)的外商投資企業(yè)售后回租業(yè)務(wù)所得稅處理問題的批復(fù)（國稅函2007603號）規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)以銷售方式轉(zhuǎn)讓其生產(chǎn)、開發(fā)的房屋、建筑物等不動產(chǎn)，又通過租賃方式從買受人回租該資產(chǎn)，企業(yè)無論采取何種租賃方式，均應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項業(yè)務(wù)分別進(jìn)行稅務(wù)處理。企業(yè)銷售或轉(zhuǎn)讓有關(guān)不動產(chǎn)

20、所有權(quán)的收入與該被轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的成本、費(fèi)用的差額，應(yīng)作為業(yè)務(wù)發(fā)生當(dāng)期的損益，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。企業(yè)通過售后回租業(yè)務(wù)讓渡了以下一項或幾項資產(chǎn)權(quán)益或風(fēng)險的，無論是否辦理該不動產(chǎn)的法律權(quán)屬變更（如產(chǎn)權(quán)登記或過戶），均應(yīng)認(rèn)定企業(yè)已轉(zhuǎn)讓了全部或部分不動產(chǎn)所有權(quán)：獲取資產(chǎn)增值收益的權(quán)益；承擔(dān)發(fā)生的各種損害（包括物理損害和貶值）而形成的損失；占有資產(chǎn)的權(quán)益；在以后資產(chǎn)存續(xù)期內(nèi)使用資產(chǎn)的權(quán)益；處置資產(chǎn)的權(quán)益。按照上述規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項業(yè)務(wù)分別進(jìn)行稅務(wù)處理。作為銷售業(yè)務(wù)，應(yīng)根據(jù)營業(yè)稅稅目稅率表所列“銷售不動產(chǎn)”稅目，將銷售建筑物及其土地附著物時從購買方取得的

21、全部價款和價外費(fèi)用（含貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益）作為計稅依據(jù)，按照5%勺稅率計算繳納營業(yè)稅。對代當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)部門收取的一些資金或費(fèi)用（如代市政府收取的市政費(fèi)，代郵政部門收取的郵政通信配套費(fèi)等），不論其財務(wù)上如何核算，均應(yīng)當(dāng)全部作為銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額計征營業(yè)稅。另外，在銷售不動產(chǎn)時，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中減除。這樣做的目的在于堵塞利用價外收費(fèi)或開具發(fā)票分解計稅依據(jù)的漏洞。作為租賃業(yè)務(wù)，開發(fā)商一般先向經(jīng)商戶收取租金，然后再按合同約定支付給購房者租金。對開發(fā)商收取的租金，應(yīng)根據(jù)營業(yè)稅稅目稅率表所列“服務(wù)業(yè)”稅目，將從承租方所取得租金的全額收入作為計稅依據(jù)，按照5%勺稅率計算繳納營業(yè)稅。需要注意的是，開發(fā)商按合同約定支付給購房者的租金不得抵減售房的計稅收入。售后返租的納稅籌劃在上述租賃業(yè)務(wù)中，購房者是商鋪產(chǎn)權(quán)所有人，由租房屋時，需要繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、個人所得稅、印花稅和教育費(fèi)附加。開發(fā)商作為轉(zhuǎn)租方，不是房屋產(chǎn)權(quán)所有人，在向商戶轉(zhuǎn)租房屋時，不需要繳納房產(chǎn)