小區(qū)商住物業(yè)管理辦法

1、小區(qū)商/住物業(yè)治理方案物業(yè)概況*位于深圳市福田區(qū),西臨香蜜湖度假村,東為福田中央?yún)^(qū),規(guī)劃生活配套完善,地理位置優(yōu)越,是XXX開發(fā)的大型中高層商品房住宅群.占地面積6萬平方米,總建筑面積10萬平方米,其中：住宅面積：7萬平方米、商業(yè)面積：1.2萬平方米、辦公面積：1萬平方米.小區(qū)由2棟2.6萬平方米的16層單身公寓、12棟4.4萬平方米的12層住宅組團(tuán)、1棟2.2萬平方米的23層商業(yè)、辦公和配套效勞設(shè)施綜合樓組成.預(yù)計(jì)1999年元月入伙.小區(qū)主要配套設(shè)施有：地下停車場、老人活動中央、兒童活動中央、會所具體效勞設(shè)施正I在規(guī)劃中.小區(qū)主要機(jī)電設(shè)備有：19臺日本三菱電梯,開利中央空調(diào)系統(tǒng)、2臺450K

2、V媒明斯發(fā)電機(jī)組、供配電、給排水、消防樓宇監(jiān)控設(shè)施齊全,小區(qū)機(jī)電設(shè)備根本上是進(jìn)口設(shè)備.委托治理目的I1、保持和提升物業(yè)的完好程度.通過增強(qiáng)對*整體物業(yè)的治理養(yǎng)護(hù)和對使用人的治理和服務(wù),以預(yù)防使用不當(dāng),損害物業(yè).2、創(chuàng)造良好環(huán)境,統(tǒng)籌安排*各項(xiàng)設(shè)施的治理養(yǎng)護(hù),強(qiáng)化宣傳,對業(yè)主住戶進(jìn)行依法治理約束,共同維護(hù)花園環(huán)境.3、維護(hù)住宅區(qū)業(yè)主住戶的權(quán)益.業(yè)主置業(yè)大都是用來居住、保值、增值、享受良好的服務(wù)等,增強(qiáng)對業(yè)主、住戶的行為治理、效勞就是為了維護(hù)業(yè)主的整體利益,從而有利于每一位業(yè)主.4、增強(qiáng)對西園村實(shí)施社會化、專業(yè)化、一體化治理,不斷提升效勞治理質(zhì)量,維護(hù)和提升*開展和本公司的社會聲譽(yù).5、以良好的售

3、后效勞建立西園村品牌形象,賦予*以高附加值回饋業(yè)主和*,使物業(yè)開發(fā)、治理處于良好循環(huán).委托治理原那么根據(jù)?深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)治理?xiàng)l例?及其實(shí)施細(xì)那么以及委托治理合同,本著“以區(qū)養(yǎng)區(qū)、略有節(jié)余和“精干高效、優(yōu)質(zhì)效勞的治理原那么,執(zhí)行公司為業(yè)主住戶創(chuàng)造平安、文明、優(yōu)美、舒適的居住和工作環(huán)境的質(zhì)量方針,實(shí)行“管、養(yǎng)、修、效勞為一體的綜合治理.委托治理方式1、XXX依據(jù)?深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅物業(yè)治理?xiàng)l例?及其實(shí)施細(xì)那么以及雙方議定的其它事項(xiàng),全權(quán)委托物業(yè)治理公司對XXX實(shí)行綜合一體化治理.公司在治理合同期內(nèi)對XXX負(fù)責(zé)制訂年度治理目標(biāo),在經(jīng)濟(jì)上實(shí)行獨(dú)立核算自負(fù)盈虧,實(shí)現(xiàn)小區(qū)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的同步

4、開展.歡送共閱2、委托治理有效年限：5年.委托治理內(nèi)容1、小區(qū)房屋建筑本體共用部位樓蓋、屋頂、梁、柱內(nèi)外墻體和根底等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯、設(shè)備機(jī)房等的維修、養(yǎng)護(hù)和治理2、小區(qū)房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備共用的上下水管道、落水管、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等的維修、養(yǎng)護(hù)、治理和運(yùn)行效勞.3、xxx規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)治理范圍的市政公用設(shè)施道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房、棚、停車庫、場等的維修、養(yǎng)護(hù)和治理.4、xxx規(guī)劃紅線內(nèi)屬配套效勞設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和治理.5、公共環(huán)境包括公共場地、房屋建筑物共

5、用部位的清潔衛(wèi)生,垃圾的收集、清運(yùn).6、交通、車輛行使和停泊治理.7、配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行平安監(jiān)控和巡視保安工作.8、社區(qū)文化娛樂活動.9、物業(yè)及物業(yè)治理檔案、資料.總體目標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo)一總體目標(biāo)在治理合同期內(nèi)把XXX治理成“平安、文明、優(yōu)美、舒適的住宅區(qū).根據(jù)委托治理事項(xiàng)和國家、省、市物業(yè)治理分項(xiàng)考核標(biāo)準(zhǔn),在*住宅區(qū)到達(dá)硬件指標(biāo)后,承諾：治理合同生效后,XXX住宅區(qū)所有建筑物及配套設(shè)施完善、全部正式竣工驗(yàn)收交付使用兩年內(nèi)到達(dá)深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈治理標(biāo)準(zhǔn),并獲得有效證書；三年內(nèi)到達(dá)省級或國家級物業(yè)治理優(yōu)秀大廈的治理標(biāo)準(zhǔn),并獲得有效證書.二分項(xiàng)指標(biāo)1、房屋及公共配套設(shè)施完好率98項(xiàng)上,其中

6、發(fā)電機(jī)發(fā)電率和消防水泵供水率達(dá)100%2、住宅區(qū)無重大火災(zāi),刑事和交通事故；3、住宅區(qū)內(nèi)衛(wèi)生、消殺、環(huán)境綠化國家級達(dá)標(biāo)率100%4、房屋零修、急修及時(shí)率；99犯上；5、違章發(fā)生率1%下,處理率：100%6、治理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率：100%7、業(yè)主住戶對XXX物業(yè)治理滿意率95犯上,投訴處理率100%實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的保證舉措一治理體制和人員配備1、治理架構(gòu)我公司擬設(shè)xxx治理處作為公司的外派機(jī)構(gòu),全面負(fù)責(zé)xxx的日常治理運(yùn)作,統(tǒng)管整個(gè)小區(qū)內(nèi)外事務(wù).公司與治理處每年簽訂治理目標(biāo)經(jīng)營指標(biāo)責(zé)任合同,治理處按綜合一體化治理七大效勞即：房管、治安、車輛、清潔、綠化、維修、社區(qū)文化,設(shè)房管部、機(jī)電部、護(hù)衛(wèi)隊(duì)、清潔

7、、綠化隊(duì).治理設(shè)監(jiān)控中央,施行24小時(shí)值班.縱向關(guān)系與內(nèi)部治理機(jī)構(gòu)分別見圖示：市市住宅局區(qū)住宅局*公司物業(yè)治理協(xié)隊(duì)一護(hù)衛(wèi)理機(jī)電由幺隹攻部修清潔2組人員配按公司ISO9002質(zhì)置標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)置機(jī)構(gòu)和人員,力求實(shí)現(xiàn)由管衛(wèi)x循合一體化譽(yù)理E指標(biāo)的承諾和公崗定人的原那么確定人員編制.治理處擬設(shè)勺內(nèi)容、范圍、廣度和深度、科學(xué)、合理旨定的治理目標(biāo),本著“精干、高效、以各類人員81人.主專隸監(jiān)業(yè)行管用業(yè)屬督主業(yè)局基務(wù)關(guān)職權(quán)指領(lǐng)金指系能益導(dǎo)導(dǎo)管導(dǎo)pity/小區(qū)獴詼處西園村治理處房管部護(hù)含潔化治理處81人主任1人副主任1人房管部8人社區(qū)文化活動1人治理員3人會計(jì)出納、資料3人倉管1人機(jī)電部143T-.護(hù)衛(wèi)員34川千

8、人員素質(zhì)要求:清潔18人廚師2人崗位責(zé)任現(xiàn)具備條件擬招聘條件備注治理處主任全面負(fù)貞四園村物業(yè)治理工作.男、36歲,本科文化,機(jī)電專業(yè),具6年大型基層物業(yè)治理經(jīng)驗(yàn),協(xié)調(diào)治理水平強(qiáng),精通ISO9002質(zhì)量體系.治理處正副經(jīng)理由公司內(nèi)部委派副主任協(xié)助主任治理機(jī)電、維修、消防、車輛治理、治安、房管、綠化、清潔、社區(qū)文化七大效勞工程.男、本科文化,具有多年基層物業(yè)治理經(jīng)驗(yàn),熟悉七大效勞工程操作流程及檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富,熟ISO9002物業(yè)治理質(zhì)量體系.房管處治理員負(fù)責(zé)房管工作手冊規(guī)定的工作內(nèi)容,協(xié)助主任做好治理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、效勞各項(xiàng),作.大專學(xué)歷,土建或工民建專業(yè),具有3年以上基層物業(yè)治理經(jīng)驗(yàn),綜合治

9、理,協(xié)調(diào)水平口技術(shù)專業(yè)水平W較強(qiáng).主管房屋治理、會計(jì)、出納、社區(qū)文化員,機(jī)電工程技術(shù)人員,保安隊(duì)長、綠化隊(duì)長由公司從其它治理處調(diào)配.1會計(jì)出納負(fù)責(zé)為住戶辦理全面托收、參與前期的水電表抄運(yùn),統(tǒng)計(jì)工作,統(tǒng)籌治理小區(qū)財(cái)務(wù)收支工作財(cái)會專業(yè),大學(xué)學(xué)歷,懂物業(yè)治理?xiàng)l理財(cái)務(wù)規(guī)定,3年物業(yè)治理財(cái)務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)./i,資料員負(fù)責(zé)治理公司發(fā)放的質(zhì)量治理體系文件和住宅區(qū)技術(shù)檔案資料,業(yè)主檔案資料,分類整理各類工作記錄表格,兼電腦員.檔案專業(yè),中專學(xué)歷,擅長技術(shù)資料的分類、整理、管理.倉管員專職負(fù)責(zé)倉庫治理工作,負(fù)責(zé)進(jìn)行物品分類,擬訂物品采購計(jì)劃.正派、廉潔、具多年倉庫管理經(jīng)驗(yàn).社區(qū)文化員負(fù)責(zé)四園村社區(qū)文化宣傳工作,落實(shí)

10、各項(xiàng)便民效勞舉措.具有多年大型社區(qū)文化經(jīng)驗(yàn).機(jī)電部水電、電工,空調(diào)、土建、電梯負(fù)責(zé)四園村供配電、電子對講門,公用天線,電梯消防等設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行和養(yǎng)護(hù).助理工程師以上職稱,熟悉高層樓宇的各種配電、消防、電子、電梯等的治理運(yùn)作.普通操作層員工、局部保安、車管、技工、清潔、綠化人員通過招聘,經(jīng)考核、崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn),合格者予以錄用調(diào)度員負(fù)責(zé)報(bào)警,監(jiān)控中央的值班和處理各類信息,讓調(diào)控中央起到治理“樞紐作用.初級以上技術(shù)職稱、工科,電子類專業(yè),懂ISO9002運(yùn)作.護(hù)衛(wèi)隊(duì)正U隊(duì)長全面負(fù)責(zé)小區(qū)的治安和車輛治理工作.高中文化,退專業(yè)軍人,黨員,軍事素質(zhì)優(yōu)秀,具4年大廈治安隊(duì)治理經(jīng)驗(yàn).車輛管理員負(fù)責(zé)小區(qū)

11、車輛車場管理工作.熟悉治安防盜報(bào)警系統(tǒng)運(yùn)用.綠化隊(duì)綠化隊(duì)長負(fù)責(zé)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)整治工作.技H,園藝專業(yè),從事多年小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)和治理工作經(jīng)驗(yàn),其負(fù)責(zé)治理的小區(qū)綠化先后獲得市綠化單位.4、治理處責(zé)任負(fù)責(zé)對*實(shí)施綜合一體化治理在物業(yè)治理業(yè)務(wù)方面接受公司物業(yè)部的指導(dǎo)和監(jiān)督.貫徹執(zhí)行公司制訂的ISO9002物業(yè)治理質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn),按標(biāo)準(zhǔn)要求實(shí)施治理.完成與公司簽訂的年度治理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo).合理調(diào)配人員、保持各崗位的分工與協(xié)作.定期對房屋、公共配套設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù).負(fù)責(zé)業(yè)主住宅或商鋪的裝修審批、協(xié)調(diào)違章處理和落實(shí)投訴處理.負(fù)責(zé)開展豐富多彩的社區(qū)文化活動LXJx廣產(chǎn)負(fù)責(zé)擬訂小區(qū)月工作方案.負(fù)責(zé)周檢工作、并作好記錄

12、,接受西園投資開展公司和本公司物業(yè)部、業(yè)主住戶和業(yè)主管委會的監(jiān)督檢查.積極參加創(chuàng)立平安文明大廈、省優(yōu)秀大廈的考評工作,提升治理效勞水平.11負(fù)責(zé)*的平安、防火工作.協(xié)調(diào)與供水、供電、工商等與物業(yè)治理有關(guān)部門的關(guān)系,有效開展工作.二移交接管雙方指定一名領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)移交接管事宜業(yè)主住戶入住管步驟如下：3程先善和工區(qū)遺留皿如處理業(yè)主df戶入住前準(zhǔn)落.移交接管前的準(zhǔn)備工I.1成立XXX治理處.委托治理合同簽訂后,一期入伙前3個(gè)月,即提前介入治理,擬派治理處主任、房管員和機(jī)電治理人員到位,其他治理人員分步到崗,落實(shí)治理用房和員工宿舍,做好各項(xiàng)籌備工作.2成立驗(yàn)收小組.工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場,了解住宅設(shè)備設(shè)施、

13、熟悉設(shè)備的構(gòu)造、性能、水、電、氣,管道線路的鋪設(shè)位置及走向及存在問題；填寫有關(guān)質(zhì)量記錄,以便盡快得到解決.歡送共閱A、移交接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表；B、公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表；C、公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表；D、機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表.2、XXX資料的移交接管(1)接管樓宇資料的驗(yàn)證及局部移交的資料A、產(chǎn)權(quán)資料a、工程批準(zhǔn)文件；b、用地批準(zhǔn)文件；c、建筑執(zhí)照；d、小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單.B、市府驗(yàn)收合格資料a、市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書；b、市建筑消防驗(yàn)收合格證；c、市完善配套辦公室小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證書e、用電許可證；二,f、供用電協(xié)議書；g、衛(wèi)星地面接收設(shè)施許可證

14、；d、電視共用天線合格證.C、工程技術(shù)資料a、竣工圖一一包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的圈套圖紙；b、地質(zhì)勘察報(bào)告；c、工程合同及開、竣工報(bào)告；d、圖紙會審記錄；e工程設(shè)計(jì)變更通知(包括質(zhì)量事故處理記錄)；f、隱蔽工程驗(yàn)收簽證；g、沉降觀察記錄；h、竣工驗(yàn)收證實(shí)書；i、水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書；j、沙漿、混凝土塊試壓報(bào)告；k、供水試壓報(bào)告；3、xxx接管驗(yàn)收程序(1) XXX公司通知本公司接管驗(yàn)收；(2)本公司驗(yàn)收小組按ISO9002?樓宇接管資料的移交?核對所接收的資料,簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函;(3)本公司驗(yàn)收小組同移交人對房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)

15、施設(shè)備等進(jìn)行竣工驗(yàn)收；(4)對竣工驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題,由驗(yàn)收小組長填寫各類遺留問題統(tǒng)計(jì)表,約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改,并商定時(shí)間復(fù)核；(5)對住宅室內(nèi)物件無明顯不全,符合檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋,由治理處接收鑰匙,承當(dāng)保管責(zé)任；(6)業(yè)主(住戶)入住時(shí),由房管員陪同對室內(nèi)進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查,對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題經(jīng)整理后報(bào)告西園公司,并要求施工隊(duì)在限期內(nèi)逐項(xiàng)返修,經(jīng)治理處或業(yè)主驗(yàn)收后消項(xiàng)；(7)在一年的保修期內(nèi),在使用過程中業(yè)主(住戶)或治理人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺限時(shí),報(bào)告西園公司查驗(yàn)證實(shí)后,大中彳由*公司責(zé)令施工隊(duì)更換或返修,小修,急修可委托本公司維修.4、房屋接管驗(yàn)收工程及標(biāo)準(zhǔn)(1

16、)驗(yàn)收工程'.A、梁、柱、板主體；B、頂棚；C、墻面；D地(樓)面；E、廳房；F、樓梯、扶手；G插座(電器插座、公用電視天線插座、有線電視插座、插座)；H、接線盒；I、開關(guān)；J、照明燈具；K、供水系統(tǒng)；L、排污管道；M地漏；N、衛(wèi)生潔具；Q防盜網(wǎng)(窗)；P、室內(nèi)配電箱；Q水表、電表和液化氣表.(2)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)住戶及房屋內(nèi)的水電配套設(shè)施等,參照建設(shè)部ZBP30001-90標(biāo)準(zhǔn)和國家1997年7月1日公布的?房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)?及到達(dá)業(yè)主(住戶)的合理要求.5、XXX公共設(shè)施接管驗(yàn)收工程及標(biāo)準(zhǔn)(1)驗(yàn)收工程：西園村住宅區(qū)的公共場所、娛樂活動設(shè)施及其水電等；A根底設(shè)施；歡送共閱B、天面；C、公用

17、天線；D消防設(shè)施(消防栓、消防箱)；E、小區(qū)路燈；F、綠化；G小區(qū)道路；H、垃圾箱(池)；L、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站；J、崗?fù)?；K、車庫；L、沙井、檢查井和化糞池；M明暗溝；N、擋土墻、坡；Q踏步；P、臺階；Q水池、水箱；R信箱；S、景觀、雕塑及文化娛樂設(shè)施.(2)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)參照建設(shè)部ZBP30001-90和國家1997年7月1日公布的?房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)?及到達(dá)設(shè)計(jì)要求.6、工程完善和工程遺留問題處理規(guī)定(1)工程完善在房屋本體工程竣工進(jìn)行竣工驗(yàn)收后,才進(jìn)行的局部公共配套設(shè)施的工程完善.(2)工程遺留問題在竣工驗(yàn)收和樓宇使用過程中,存在平安隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計(jì)無法到達(dá)使用的要求,保修無法解決的設(shè)

18、計(jì)缺限等方面內(nèi)容.(3)處理舉措A、XXX公司對完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能,指定專人作好協(xié)調(diào)工作；R對發(fā)現(xiàn)的遺留問題及時(shí)向物業(yè)治理部匯報(bào)；G限制噪音施工時(shí)間,保證業(yè)主(住戶)休息；D給進(jìn)場施工隊(duì)人員辦理出入證,預(yù)防與裝修施工人員混淆,保證平安；E、增強(qiáng)保安力量,監(jiān)督施工隊(duì)的人員治理；F、施工隊(duì)離場前,必須到治理公司申請“放行條,經(jīng)主管房管員以上人員檢查無誤,簽名后施工隊(duì)方可撤離小區(qū).歡送共閱7、業(yè)主住戶入住前籌備工作1編制入住工作方案治理處正式成立后,治理處主任負(fù)責(zé)根據(jù)公司籌劃部編寫的?*物業(yè)治理方案?編寫入住工作方案,入住工作方案的內(nèi)容包括以下局部；A、核實(shí)?*物業(yè)治理方案?中擬定的各類人員配

19、備情況；R1!據(jù)*的實(shí)際情況和?*物業(yè)治理方案?中對住宅區(qū)治理的要求以及要到達(dá)的標(biāo)準(zhǔn),擬定*入住后在增強(qiáng)治安、車輛治理、垃圾清運(yùn)等方面的配套改良意見或整改舉措；G擬定辦公用房和員工宿舍的裝修方案；D擬定物品采購方案；E、制定入住流程.2準(zhǔn)備入住資料A根據(jù)公司VI手冊和*實(shí)際情況編寫和印刷?住戶手冊?、?業(yè)主公約?、?防火公約?；R印刷公布市政府公布的?深圳市住宅裝修治理規(guī)定?、并結(jié)合實(shí)際編寫?*室內(nèi)裝修管理規(guī)定?、?商場裝修治理規(guī)定?和?臨時(shí)用電治理規(guī)定?.8、業(yè)主住戶入住治理入住流程圖：驗(yàn)證一發(fā)放資料一交費(fèi)一鑰匙發(fā)放一驗(yàn)房1驗(yàn)證AXXX公司發(fā)出的入住通知單原件、購房或租賃合同復(fù)印件一份；R業(yè)

20、主及家庭成員或同住入身份證復(fù)印件一份；G業(yè)主及家庭成員或同住入一寸照片一張.2資料發(fā)放與保管A發(fā)給業(yè)主保存的資料；a、住戶手冊；b、業(yè)主公約；c、深府辦1992102號文?深圳市住宅裝修治理規(guī)定?；d、住宅區(qū)室內(nèi)裝修治理規(guī)定；e、臨時(shí)用電治理規(guī)定；f、安裝空調(diào)治理規(guī)定；g、防盜網(wǎng)和防盜窗治理規(guī)定；h、收費(fèi)工程一覽表；R發(fā)給業(yè)主填寫并需回收的資料a、業(yè)主公約：經(jīng)業(yè)主和治理處簽約后,業(yè)主和治理處雙方各保存一份；b、業(yè)主家庭情況登記表；c、裝修申請表：住戶申請裝修時(shí)填寫,原件留治理處存檔.C、治理處按業(yè)主住戶的棟號和房號進(jìn)行建檔編號,檔案中包括：歡送共閱入住驗(yàn)房表；業(yè)主家庭情況登記表；裝修申請表.(

21、3)交費(fèi)A、按入住通知單發(fā)出的日期為準(zhǔn)收費(fèi)；R搬遷押金a、辦理入住手續(xù)時(shí)交納b、住戶搬遷完畢,憑搬遷押金收據(jù)辦理退款手續(xù)；C、水電押金a、辦理入住時(shí)交納；b、在供電局和自來水公司辦理接管托收后,住戶憑押金收據(jù)辦理退款手續(xù).(4)鑰匙發(fā)放(5)驗(yàn)房：按本公司ISO9002?房屋保修工作程序規(guī)定執(zhí)行?9、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)入伙治理按本公司ISO9002?商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)入伙程序?開展工作.入伙流程：驗(yàn)證一發(fā)放資料一交費(fèi)(1)驗(yàn)證：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的業(yè)主或承租人須提供以下資料；A、購房合同或租賃合同復(fù)印件一份；R身份證復(fù)印件一份.(2)資料發(fā)放與保管A治理處發(fā)給以下資料a、住戶手冊；b、業(yè)主公約；c、深府辦1992102號文

22、?深圳市住宅裝修治理規(guī)定?；d、住宅區(qū)商場裝修治理規(guī)定；e、臨時(shí)用電治理規(guī)定；f、安裝空調(diào)治理規(guī)定；g、防盜網(wǎng)和防盜窗治理規(guī)定；h、收費(fèi)工程一覽表；i、裝修申請表：申請裝修時(shí)填寫,原件留治理處存檔；R治理處按業(yè)主或商戶棟號和房號進(jìn)行建檔編號,檔案內(nèi)容包括：a、承租合同復(fù)印件和承租人身份證復(fù)印件；b、裝修申請表及裝修平面圖等資料；c、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；(3)交費(fèi)歡送共閱A、治理效勞費(fèi)R水電押金；a、辦理入伙時(shí)交納,并根據(jù)其經(jīng)營方式和內(nèi)容所需用電量,在申請裝修時(shí)交納；b、在供電局和自來水公司辦理接管托收后,憑押金收據(jù)辦理退款手續(xù).10、房管保修工作治理保修工作流程：驗(yàn)房一中報(bào)一維修一驗(yàn)收；1驗(yàn)房住戶

23、領(lǐng)取鑰匙后,在房管員陪同下,對室內(nèi)工程逐一進(jìn)行驗(yàn)收,驗(yàn)收合格后,雙方簽訂“業(yè)主住戶入住驗(yàn)房表,驗(yàn)收合格,住戶交此表回治理處存檔；驗(yàn)收不合格時(shí)：A、業(yè)主住戶必須三日之內(nèi)交此表回治理處,由治理處負(fù)責(zé)聯(lián)系或安排維修事宜；R超過三日且房屋在保修期限內(nèi),住戶未申請裝修的情況下,假設(shè)外墻和樓板滲水等質(zhì)量問題仍屬保修,房間內(nèi)易損壞如燈泡、水龍頭等那么由業(yè)主住戶負(fù)責(zé).2中報(bào)保修A、住戶從領(lǐng)取鑰匙之日起三天之內(nèi),憑“業(yè)主住戶入住驗(yàn)戶表到治理處,由主管房管員在“保修登記表上登記；R保修登記表上須明確住戶預(yù)約時(shí)間,聯(lián)系等；G房管員在預(yù)約時(shí)間內(nèi),及時(shí)填寫“派工單委派治理處維修人員或通知施工單位進(jìn)行維修.3維修A大中修

24、由治理處通知開發(fā)單負(fù)責(zé)維修,小修、急修由治理公司派工維修；R住戶必須在場；4驗(yàn)收住戶、房管員和維修人員三方到場驗(yàn)收,并簽字認(rèn)可.三XXX的日常治理動作原那么：全面推行公司通過國際、國內(nèi)質(zhì)量認(rèn)證機(jī)構(gòu)認(rèn)證的ISO9002質(zhì)量治理體系.大廈內(nèi)日常機(jī)電運(yùn)行、房管事務(wù)、治安、車輛、清潔、綠化、社區(qū)文化、設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)統(tǒng)一納入公司ISO9002標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作范疇,嚴(yán)格執(zhí)行?機(jī)電設(shè)備治理工作手冊?、?電梯工作手冊?、?消防工作手冊?、?維修工作手冊?、?房管工作手冊?、?保安工作手冊?、?車輛治理工作手冊?、?大廈清潔工作手冊?、?綠化工作手冊?、?社區(qū)文化工作手冊?,注重每一個(gè)效勞工程的人員培訓(xùn)、考評,增強(qiáng)日檢、

25、周檢、月檢.日常各項(xiàng)工作,分別見圖示：1、房管事務(wù)治理處對XXX的日常房管事務(wù)治理,根據(jù)公司ISO9002質(zhì)量體系?房管工作手冊?標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作,如下表：工作安排8:00-8:30處理住戶申報(bào)投拆；8:30-9:30巡視；9:30-12:00跟蹤監(jiān)督；14:00-15:30學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、整理檔案；15:30-16:30巡視；16:30-18:30走訪、回防考核標(biāo)準(zhǔn)工作內(nèi)容跟蹤監(jiān)督日常：3遍/大,入伙期間：8小時(shí)/天P巡視日常：2遍/天；入伙期間：8小時(shí)/天；走訪3次/周,1遍/月回訪處理率：100%,回訪記錄100%.檢查內(nèi)容及處理方法日檢工程1、裝修巡視2、投拆接待3、違章檢查4、車輛治理5、治安6

26、、清潔7、綠化8、維修9、倉庫觀察10、機(jī)電設(shè)備11、社區(qū)活動12、員工食堂13、員工宿舍14、內(nèi)務(wù)巡視處理方法1、記錄巡視發(fā)現(xiàn)的問題,搜集住戶的反應(yīng)意見；2、對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題,分類進(jìn)行處理；1填寫意見轉(zhuǎn)顯表；2發(fā)現(xiàn)的維修不合格,填寫維修記錄,安排維修；3即行關(guān)閉稍微不合格工程；4發(fā)現(xiàn)違章行為按“違章處理規(guī)定執(zhí)行；5發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重不合格,填寫糾正舉措報(bào)告.周檢工程全面檢查住宅區(qū)各項(xiàng),作,著重對房管口檢中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)進(jìn)行檢查處理.處理方法治理處主任組織房管員、班組長、對發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)及時(shí)整改,嚴(yán)重不合格項(xiàng)制定糾正舉措并上報(bào)物業(yè)部.考核標(biāo)準(zhǔn)平時(shí)日檢、周檢、月檢按ISO9002質(zhì)量體系考核標(biāo)準(zhǔn)；年終

27、按國家建設(shè)部對“全國城市物業(yè)治理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)的考核驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)2、機(jī)電運(yùn)行與保養(yǎng)：大廈及公用設(shè)施機(jī)電運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作根據(jù)公司LSO9002質(zhì)量體系?機(jī)電設(shè)備治理工作手冊?標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作.如下表：日常機(jī)電設(shè)備治理運(yùn)作主要內(nèi)容運(yùn)行組值班巡視秩序保證大理供水供電,電梯空調(diào)等下常運(yùn)作做好記錄；,.巡視設(shè)備房和設(shè)備運(yùn)行情況,做好巡查記錄；I搞好設(shè)備房的物品治理,增強(qiáng)平安防范,作；1維修組負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)施、設(shè)備的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作、并做好記錄；定期清潔所管設(shè)備和設(shè)備房；決責(zé)對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視、檢查、發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理.檢查工程及處理方法檢查項(xiàng)目1、低壓配電柜2、正式變壓器3、柴油發(fā)電機(jī)4、水泵5、水池6、風(fēng)機(jī)7、防

28、盜監(jiān)控系統(tǒng)8、公共天線系統(tǒng)9、對講報(bào)警系統(tǒng)10、空調(diào)設(shè)備11、火災(zāi)報(bào)警限制系統(tǒng)12、氣體自動滅火系統(tǒng)13、防火簾門14、消火栓15、疏散出口批示燈16、自動噴水滅火系統(tǒng)17、煙、溫感系統(tǒng)18干粉滅火器處理方法根據(jù)公司ISO9002標(biāo)準(zhǔn),對稍微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改,嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)機(jī)電部經(jīng)理并提出糾下舉措；考核標(biāo)準(zhǔn)日常周檢,月檢考核按ISO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；年終考核國家“優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)考核.3、日常維修養(yǎng)護(hù)：大廈及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作根據(jù)公司ISO9002質(zhì)量體系?維修工作手冊?標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)行.如下表：維修治理運(yùn)行工作安排機(jī)電運(yùn)行：24小時(shí)8:00-8:30處理申報(bào)投拆；8:30-10:00跟蹤監(jiān)督；

29、10:30-12:00維修養(yǎng)護(hù)；14:00-15:30巡視維修養(yǎng)護(hù)；15:30-17:00整理學(xué)習(xí)；17:00-18:00回訪.主要工作房屋本體室內(nèi)：小30分鐘,f故障2小時(shí),不超過8小時(shí),較難故障3天內(nèi),48小時(shí)跟蹤驗(yàn)證；樓梯、墻面：發(fā)現(xiàn)問題按原樣及時(shí)修復(fù),每年全國檢查一次,3-4年全面修補(bǔ)刷漆一次；大面：每年全面檢查一次,后年雨季前須檢查一次,發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)公共設(shè)施室內(nèi)污水系統(tǒng)：每月檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修補(bǔ).道路車場：每天檢查一次,隨壞隨修.天線：每月檢查一次,隨壞隨修.明暗溝：每周檢查一次,隨壞隨修.供水電氣：每月細(xì)查一次,零修時(shí),中小型維修通知水電部門.樓道燈：每月檢查一次,即壞即

30、修.檢查工程及處理方法檢查項(xiàng)目1,地基根底2,梁柱板主體3,墻體4,頂棚5,樓梯扶手6,公共門窗7,隔熱層8,水箱水池9,天面扶攔10,消防設(shè)施11,電子對講門12,信報(bào)箱13,標(biāo)識14,散水坡15,樓板地向傳16,上下雨污水管17,設(shè)備房18,道路19,道路20,電纜溝藍(lán)板21,路牙22,踏步臺階23,給排水24,路燈,25,清潔設(shè)備26,娛樂設(shè)施.處理方法根據(jù)公司ISO9002標(biāo)準(zhǔn),對稍微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改,嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)主任并提出糾正舉措.考核標(biāo)準(zhǔn)日常周檢、月檢考核按ISO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；年終考核按國家建設(shè)部考核標(biāo)準(zhǔn).4、治安、消防、車輛治理：按公司ISO9002質(zhì)量體系?保安工作手冊

31、?、?車輛治理手冊?標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作.如下表：工作安排定崗檢查進(jìn)出口、停車場、24小時(shí)：流動巡查消防設(shè)施：1遍/周；住區(qū)平安違章行為車輛停放車輛保管：24小時(shí)突發(fā)事件：90-120秒,責(zé)任保安或車輛治理員到達(dá)現(xiàn)場；學(xué)習(xí)練習(xí)學(xué)習(xí)法規(guī)：1次/周；練習(xí)：2次/周演示培訓(xùn)：1次/周；檢查項(xiàng)目及處理方法檢查工程1、查可疑人員、外來人員和撿垃圾、乞討人員；2、查違章停車、違章裝修；3、查室外施工、搭建情況；4、查亂現(xiàn)象；5、查高室拋物、亂扔垃圾現(xiàn)象；6、查破壞綠化、占用綠地現(xiàn)象；7、查漏水、漏電、漏氣現(xiàn)象；8、查房屋本體設(shè)施和公共設(shè)施情況.處理方法根據(jù)公司ISO9002質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn),結(jié)稍微不合格項(xiàng)匯報(bào)隊(duì)長及主管房

32、管員,嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)主任.考核標(biāo)準(zhǔn)平時(shí)按ISO9002質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按國家建設(shè)部規(guī)定的考核標(biāo)準(zhǔn).5、清潔保存潔治理：根據(jù)公司ISO9002質(zhì)量體系?大廈清潔工作的冊?標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作I如下表：工作安排6:00-7:00地面清掃；7:00-8:30垃圾清運(yùn)；8:30-10:30樓道清掃、；13:00-15:30樓面清掃;15:30-17:00垃圾清運(yùn).工作內(nèi)容道路清潔2次/天；每月用水沖刷一次；保潔12小時(shí)/天樓間保潔清掃3遍/周；清洗2遍/月；垃圾清運(yùn)清運(yùn)2遍/天；洗車1遍/天；消殺2遍/周查目處辦去檢項(xiàng)及理梏檢查工程1、馬路,人行道,綠化地,排水溝；2、停車場,崗?fù)?單車棚；3、垃圾箱,垃圾中

33、轉(zhuǎn)站,化糞池；4、游泳池,網(wǎng)球場；5、污,雨水井和沙井；6、宣傳欄,標(biāo)識；7、電梯,樓道,樓梯,走廊,樓道燈具；8、窗、扶手、電子門、消防栓、管、電表箱、信服箱等；9、樓、大向；10、值班室、辦公室、衛(wèi)生間；11、除四害.處理方法按公司ISO9002質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn),對稍微不合格項(xiàng)自行關(guān)閉、嚴(yán)重不合格上報(bào)主管房管員和主任并提出整改方案加以糾正.考核標(biāo)準(zhǔn)日常日檢、周檢、月檢按ISO9002質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)：年終按國家建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)考核.6、護(hù)治理：根據(jù)公司ISO9002質(zhì)量體系?綠化工作手冊?標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作.如下表:工作安排6:30-9:30澆水,施肥；9:30-12:00除雜草,整型,保潔,剔除植枝葉；14:0

34、0-16:00殺蟲,補(bǔ)缺,保潔；16:00-18:30澆水,施肥.工作內(nèi)容整形造型6次/年；施肥春秋各1遍；澆水因時(shí)因地制宜按需供水；澆水時(shí)間夏季早晚為宜,冬季中午為宜；除雜草中耕1遍/季；平時(shí)1遍/天,卜雨天除外；補(bǔ)缺視缺苗情況及時(shí)補(bǔ)缺；殺蟲1遍/周,發(fā)現(xiàn)害蟲立即消滅；保潔12小時(shí)/天.檢查項(xiàng)目及處理方法檢查項(xiàng)目1、喬木、造型修剪；花卉、樹木施肥；2、灌木、綠籬、樹木、草地,花卉澆水；3、除雜草；4、補(bǔ)栽補(bǔ)種；5、治病殺蟲；7、清理枯枝落葉、綠地石塊；8、防風(fēng)防澇.處理辦法根據(jù)公司ISO9002質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn),結(jié)稍微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改,嚴(yán)重不合格項(xiàng)匯報(bào)主任及物業(yè)治理部,并提出糾下舉措.考核標(biāo)準(zhǔn)日

35、常按ISO9002質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)；年終按國家建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)考核.(四)對*擬采取的主要治理舉措1、系統(tǒng)培訓(xùn).為保證XXX住宅區(qū)治理早日走上正軌,實(shí)現(xiàn)我們對*治理目標(biāo)的承諾,公司將嚴(yán)格根據(jù)ISO9002質(zhì)量體系文件的培訓(xùn)規(guī)定,科學(xué)系統(tǒng)地對*所有治理人員進(jìn)行全面培訓(xùn),保證治理人員100%持證上崗,全員年培訓(xùn)率達(dá)100%,合格率達(dá)100%.(1)培訓(xùn)師資.由*公司籌劃部負(fù)責(zé)組織辦公案、物業(yè)治理局部批集中培訓(xùn).授課教師由.公司內(nèi)部具有相應(yīng)資格各具有豐富經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)人員、治理人員擔(dān)任,根據(jù)實(shí)際工作需要,另聘請住宅局培訓(xùn)中央專業(yè)人士授課.(2)培訓(xùn)經(jīng)費(fèi).第一年按人均300元/年標(biāo)準(zhǔn)從治理效勞費(fèi)中支出；二正常年份按

36、5%的標(biāo)準(zhǔn)從治理效勞費(fèi)中支出,每年約年萬元.(3)培訓(xùn)規(guī)定.培訓(xùn)統(tǒng)一由公司籌劃部組織考勤,考勤記錄列入年終考核內(nèi)容,占綜合考讀音成績的20%.(4)培訓(xùn)獎懲.筆試、實(shí)操測試中前三名者,分別給予獎勵；新上崗員工未經(jīng)培訓(xùn)或培訓(xùn)成績不合格的,不予錄用,筆試和實(shí)操測試中成績不合格者給一次補(bǔ)考時(shí)機(jī),再不通過那么給予解聘；參加外送培訓(xùn)成績不合格者,將由本人自費(fèi)再次培訓(xùn),原培訓(xùn)所占的工作日作為曠工處理.(5)培訓(xùn)方案：崗前培訓(xùn)方案和常規(guī)培訓(xùn)方案.A、崗前培訓(xùn)方案如下表：B、培訓(xùn)類別培訓(xùn)對象培訓(xùn)內(nèi)容組織部門培訓(xùn)力式培訓(xùn)考核常規(guī)培訓(xùn)方案如下表：jj公共知識培訓(xùn)全體員工公司簡介,物業(yè)治理根底知識,員工守那么,公司

37、規(guī)章制度,職業(yè)道德,平安防火教育,ISO9002質(zhì)量體系教育,普法知識,禮貌用語.籌劃部物業(yè)治理部辦公室集中培訓(xùn)個(gè)別培訓(xùn)筆試通過力能上岡治理培訓(xùn)治理處正副主任物業(yè)治理崗位資格培訓(xùn),經(jīng)理崗位責(zé)任培訓(xùn),ISO9002質(zhì)量體系知識,質(zhì)量體系文件,現(xiàn)代物業(yè)治理實(shí)務(wù).籌劃部物業(yè)治理部外送培訓(xùn)集中培訓(xùn)治理員培訓(xùn)房管員各專業(yè)隊(duì)長或負(fù)責(zé)人物業(yè)治理崗位資格培訓(xùn),房管員各專業(yè)隊(duì)長或負(fù)責(zé)人崗位職責(zé),公文寫作.籌劃部物業(yè)治理部集中培訓(xùn)外送培訓(xùn)集中培訓(xùn)11作員培川各業(yè)長負(fù)責(zé)>操層工力1專隊(duì)或替人護(hù)衛(wèi)員崗位責(zé)任和保安工作手冊,實(shí)操,隊(duì)列,擒拿搏斗,體能,消防滅火練習(xí)等."1"111111籌劃部物

38、業(yè)治理部集中培訓(xùn)筆試,實(shí)操測試通過方上崗車管員崗位責(zé)任和車輛治理工作手冊,實(shí)操；交通法規(guī),交通指揮,體能練習(xí),消防滅火練習(xí)等.綠化員崗位責(zé)任和綠化工作手冊,包括：育苗培訓(xùn),植物,花卉栽培,造型修剪,補(bǔ)種補(bǔ),草坪修剪,割草機(jī)的操作使用等.維修員崗位責(zé)任和維修工作手冊,維修工具的使用,平安操作培訓(xùn)及水電常識等.社區(qū)文化治理員崗位責(zé)任和社區(qū)活開工作手冊；公文寫作,藝術(shù)常識等.清潔員崗位責(zé)任和大廈清潔工作手冊.培訓(xùn)類別培訓(xùn)對象培訓(xùn)內(nèi)容組織部門培訓(xùn)方式培訓(xùn)周期培訓(xùn)考核公共治理處全物業(yè)治理根底知識,職籌劃部集中每年循環(huán)每年筆試知識體員工業(yè)道德,平安防火知識,ISO9002質(zhì)量體系知識.辦公室培訓(xùn)培訓(xùn)一次一

39、次治理干rUg|Hz?ZX.ISO9002質(zhì)量體系知識,籌劃部外送每年每年筆試部培訓(xùn)止田1J士中質(zhì)量體系文件,物業(yè)管物業(yè)管培訓(xùn)培訓(xùn)一次理專業(yè)知識及有關(guān)法律法規(guī)知識,公文寫作,電腦運(yùn)用,根底英語,現(xiàn)代物業(yè)治理動態(tài)理部辦公室集中培訓(xùn)兩次治理員培訓(xùn)房管員專業(yè)隊(duì)長ISO9002質(zhì)量體系知識,與崗位有關(guān)的質(zhì)量體系文件,專業(yè)知識和專業(yè)技能培訓(xùn),公文寫作.籌劃部物業(yè)管理部辦公室外送培訓(xùn)集中培訓(xùn)每季培訓(xùn)一次每年筆試實(shí)操測試各一次操作層員工培訓(xùn)治安車管,婦化,維修,清潔,社區(qū)人員與崗位有關(guān)的工作手冊,與崗位有關(guān)的專業(yè)知識；專業(yè)技能培訓(xùn)等.籌劃部物業(yè)管理部管理處集中培訓(xùn)個(gè)別培訓(xùn)理論,技能每月各培訓(xùn)一次每年筆試一次

40、,半年實(shí)操考試次.1)特殊工種培訓(xùn)特種作業(yè)人員參加勞動局組織的復(fù)審籌劃部外送培訓(xùn)按勞動局有關(guān)規(guī)定經(jīng)檢,住處培訓(xùn)止副主任,房管員,專業(yè)隊(duì)長學(xué)習(xí)和交流先進(jìn),科學(xué)的物業(yè)治理經(jīng)驗(yàn),了解物業(yè)治理新動態(tài).辦公室籌劃部交流會,外出參觀每半年一次總結(jié)治理經(jīng)驗(yàn)提出治理新思路2、從接管開始在XXX全面推行ISO9002質(zhì)量體系實(shí)施治理,在半年內(nèi)建立運(yùn)行體系并達(dá)到認(rèn)證的條件.3、平安防范.采取人防,技防和宣傳相結(jié)合的原那么,保證西園村隨時(shí)處于平安狀態(tài).(1)增強(qiáng)制度落實(shí).A、根據(jù)XXX地理位置,周邊環(huán)境,合理布崗,設(shè)防擬分3個(gè)區(qū)域,分別由3個(gè)班輪流換防,責(zé)任承包.B、要求護(hù)衛(wèi)員嚴(yán)格根據(jù)公司ISO9002物業(yè)治理體系

41、文件?保安工作手冊?標(biāo)準(zhǔn)動作,文明執(zhí)勤,標(biāo)準(zhǔn)上崗.對照護(hù)衛(wèi)員日常行為,嚴(yán)格執(zhí)行由護(hù)衛(wèi)隊(duì)長負(fù)責(zé)護(hù)衛(wèi)員的日檢,治理處主任負(fù)x1ji.1責(zé)負(fù)責(zé)周檢,公司物業(yè)治理部負(fù)責(zé)月檢的逐級檢查制度,保證護(hù)衛(wèi)員隊(duì)伍的素質(zhì)和效勞水準(zhǔn).C、專人負(fù)責(zé)調(diào)控中央,保證24小時(shí)全方位監(jiān)控.D、增強(qiáng)崗位.保安擬設(shè)固定崗,流動哨和巡邏隊(duì),整個(gè)小區(qū)24小時(shí)全方位檢查；明確責(zé)任區(qū),劃分責(zé)任人.E、堅(jiān)持查崗制度.護(hù)衛(wèi)隊(duì)長.房管員,治理處主任,公司物業(yè)治理部按公司ISO9002程序文件規(guī)定的頻率不定期夜間查崗,并根據(jù)查崗情況給予通報(bào),漏崗,偷懶者按公司規(guī)定處分.F、增強(qiáng)住宅區(qū)內(nèi)流動人員及外來人員治理和防范,建立商戶和流動售貨員檔案,并定

42、期核查.G、落實(shí)平安責(zé)任制,明確責(zé)任人.公司與治理處,治理處與護(hù)衛(wèi)隊(duì)長簽訂治安目標(biāo)治理責(zé)任書,明確責(zé)任和工作標(biāo)準(zhǔn),并分級跟蹤驗(yàn)證,考評.同時(shí),各級領(lǐng)導(dǎo)又是領(lǐng)導(dǎo)防火責(zé)任人,全體護(hù)衛(wèi)員,車輛治理員教師義務(wù)消防員和治安應(yīng)急分隊(duì)隊(duì)員.(2)增強(qiáng)車輛治理.XXX住戶多,車位少,今后的車輛停放.車輛治理難度較大,尤其是車輛占用區(qū)內(nèi)消防通道,會帶來一定的消防平安隱患.對西園村車輛的治理將采用車卡別離的方式進(jìn)行治理,對停留在區(qū)內(nèi)道路露天停車場或臨時(shí)停車位的住戶車輛,只收取車位費(fèi)；為地下停車場購置保險(xiǎn).采用防盜,防劫車輛治理系統(tǒng)進(jìn)行治理,該系統(tǒng)在西園村的出入口設(shè)置一個(gè)聯(lián)網(wǎng)出口治理器,用漢字顯示車輛的資料,業(yè)主憑

43、治理處發(fā)放的家庭報(bào)警遙控器便可以出入XXX出入治理口了.4、清潔衛(wèi)生.為維護(hù)XXX物業(yè)良好的硬件設(shè)施,尤其是搞好會所,各棟大廈大堂的設(shè)施保養(yǎng),擬購置意大利“大尼牌電動清掃機(jī),刨光機(jī),打蠟機(jī)各一臺,從先進(jìn)的設(shè)備配置著手,并外送培訓(xùn)操作售貨員從而到達(dá)最正確的維護(hù),保養(yǎng).5、綜合樓的治理.XXX綜合商業(yè),辦公,公寓樓的治理除了治理處經(jīng)營的局部商業(yè)用房按內(nèi)部ISO9002標(biāo)準(zhǔn)動作之外,其它商業(yè)辦公用房還必須與治理處簽訂“門前三包治理協(xié)議,將“秩序,衛(wèi)生,綠化明確責(zé)任給各商戶,并與各商戶簽訂消防責(zé)任狀,從制度上制約,標(biāo)準(zhǔn),日常強(qiáng)化監(jiān)督,保證整體環(huán)境的統(tǒng)一有序.6、溝通與住戶、商戶之間的聯(lián)系,多渠道開展宣

44、傳活動.(1)編制?XXX住戶手冊?,詳細(xì)介紹物業(yè)治理公司的效勞宗旨,企業(yè)精神以及公司與治理規(guī)定等.主要內(nèi)容有：公司介紹,*梗概,治理費(fèi)繳交考前須知、一裝修規(guī)定、入伙事宜、保潔規(guī)定及舉措、保安舉措；水、電、氣的使用和治理規(guī)定、會所治理規(guī)定、寵物治理規(guī)定、安裝空調(diào)機(jī)的規(guī)定、防火須知、噪間限制、車、洗車效勞、常用號以及處分規(guī)定等.?手冊?一戶一冊并簽字領(lǐng)取.(2)錄制音像制品由于文字宣傳較為枯燥,住戶通常不以為然,因此,我公司擬將*各項(xiàng)行為標(biāo)準(zhǔn)編制成錄像帶,把靜態(tài)文字變成動態(tài)圖像,定期分批舉辦學(xué)習(xí)班,播放給大家觀看,更具感染力,取得良好的宣傳和教育效果.7、開展豐富多彩的公益和社區(qū)方化活動在物業(yè)接

45、管初期,即建立詳盡的住戶檔案,以便開展公益和社區(qū)文化活動；(1)公益活動A、聯(lián)系醫(yī)療單位,建立小區(qū)醫(yī)療中央,開展預(yù)防、接種和普及醫(yī)療教育等工作.B、設(shè)立小區(qū)義工站,有方案吸收義工,在*形成互助、和睦的人文景觀.(2)社區(qū)文化開展豐富多彩的社區(qū)文化不僅為社區(qū)居民提供娛樂消遺,更是為居民提供時(shí)機(jī)聯(lián)絡(luò)感情,交流信息,從而形成一個(gè)安樂詳和的居住生活氣氛,促進(jìn)各項(xiàng)治理工作的順利開展.擬在設(shè)施齊全的綜合樓設(shè)立各種名目的俱樂部,根據(jù)*內(nèi)住戶的愛好興趣分別成立棋牌俱樂部、老年人俱樂部、少兒藝術(shù)團(tuán)、足球沙龍、讀書社和音樂沙龍等,每月舉辦各類講座,定期比賽；在住宅區(qū)內(nèi)推行全民健身方案,使*人人有時(shí)機(jī)參與,整個(gè)小區(qū)充滿活力,塑造“*大家庭觀念,通過組織各種各樣的活動,逐步把物業(yè)治理要求化為住戶的自覺行動,使住戶成為物業(yè)治理的直接或間接參與者,將會極大提升*的物業(yè)治理水平.8、大力開展公共關(guān)系建立與市、區(qū)住宅局、工商、稅務(wù)、公安、水電治理和小區(qū)治理會等行政業(yè)務(wù)主管部門的公共關(guān)系定務(wù),建立一套單位互通信息網(wǎng)絡(luò),隨時(shí)掌握這些部門的各種政策、法規(guī)信息、以便治理.9、從治理xxx前期開始即導(dǎo)入VI企業(yè)形象視覺識別系統(tǒng),建立統(tǒng)一的VI標(biāo)識、標(biāo)牌系列,包括：xxx小區(qū)平面圖,公共設(shè)施指示牌,宣傳欄、衛(wèi)生、綠化、消防警示牌等,塑造*高尚、文明的文化氣氛.ISO9002的標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作和VI的有效結(jié)合所產(chǎn)生的良好