設(shè)備設(shè)施維保服務(wù)標準及制度

1、設(shè)備設(shè)施維保服務(wù)標準及制度（一）設(shè)備設(shè)施服務(wù)管理標準1、維修員熟悉工作區(qū)域結(jié)構(gòu)，了解電梯、空調(diào)、制冷、制熱、 電器等設(shè)施設(shè)備的種類、分布和安全要求，掌握各類管線的分布、位 置、走向和使用情況， 研究科學(xué)的養(yǎng)護方法， 在“安全、可靠、經(jīng)濟、 合理”的前提下，使設(shè)備始終處于良好的技術(shù)狀態(tài)， 保證其正常用行。2、設(shè)施、設(shè)備維護保養(yǎng)的管理 設(shè)施，設(shè)備管理是現(xiàn)代物業(yè)管理的關(guān)鍵， 熟練的掌握設(shè)備管理技 術(shù)保證所有設(shè)備的正常運行，保持設(shè)備、設(shè)施的最佳狀態(tài)，延長設(shè)備 的使用年限；加強對機器的保養(yǎng)，防止故障、事故的發(fā)生，努力節(jié)省 能源，降低運行成本。具體檢修保養(yǎng)如下：（ 1）自控系統(tǒng)的管理：消防報警系統(tǒng)： 煙感

2、探頭測試每年檢查一次； 報警盤每年清潔不少于 2 次；探頭檢查每年一次； 蓄電池檢查每年不少于一次；消防門警鎖、電池每年檢查一次。消防系統(tǒng)： 每天對大樓、地下室、非樓層 CJ控制機檢查一次； 每月對消防火閥水源開關(guān)、煙感頭警鈴等檢查一次； 每半年對加壓風(fēng)機，火幕控制閥，卷簾門的聯(lián)動檢查一遍。（2）供水、排水設(shè)施的管理：值班人員要對其進行日常保養(yǎng)、 安全操作，檢查其運行情況是否正常，自動控制是否良好，每周末檢 查和保養(yǎng)閘閥、逆流網(wǎng)、水表、聯(lián)軸器、水泵軸承加油；每季度對泵 體進行檢查，更換易損部件，對排水系統(tǒng)每月進行一次清理檢查井， 確保排水暢通。 地下室的污水池要隨時排凈。 消防水系統(tǒng)閥門管道檢

3、 修每年不少于 2次；外網(wǎng)地溝管理閥門每年檢查保養(yǎng)不少于 1 次；以 上的檢查維修、 保養(yǎng)內(nèi)容要做好記錄， 并由主管部門檢查驗收并簽字 入檔。（3）供電設(shè)備的管理；值班人員要日常檢查，無缺陷，各連接 處無跳火、發(fā)熱等異?，F(xiàn)象，指示燈、信號燈是否齊全，計量表是否 準確，配電室溫度是否符合標準，確保其正常運行，對突然停電原因 應(yīng)盡快查找， 及時報告主管部門領(lǐng)導(dǎo)， 同時檢查各線路的開關(guān)安全情 況，并記錄好配電盤運行情況和停電原因。 對各類電機每半年保養(yǎng)檢 修一次， 各樓層的配電室及電閘設(shè)備每月檢查保養(yǎng)一次， 高壓開關(guān)柜 安全工具集避雷器每年一次耐壓測試， 低壓開關(guān)柜每年清潔除塵一次。(二)設(shè)備綜合管

4、理規(guī)程1、機電設(shè)備的編號按公司統(tǒng)一編號進行；(1) 以設(shè)備的機組整體為編號對象，不含機電設(shè)備的主要部件和 配套部件。(2) 對機電設(shè)備進行I、"、皿分類編號方式:.I4L訓(xùn) nx* a) -x*x*x*x豆編號$匸同類設(shè)備由編號關(guān)系.|設(shè)備分類(II、in)*/備安裝槎層p設(shè)備安裝樓層號u備安裝樓號a備名稱注：口代表名稱拼音字母簡寫X:代表數(shù)字Y :代表數(shù)字(3) 機電設(shè)備一經(jīng)編號，須掛牌標示，并應(yīng)保持相對穩(wěn)定.(4) 所有機電設(shè)備的值班、檢查、維修保養(yǎng)在填寫相關(guān)記錄時, 必須統(tǒng)一使用機電設(shè)備的確定編號。2、設(shè)備卡(1) 設(shè)備卡具體要求：a、字體的大小由設(shè)備名稱字數(shù)多少而確定;b、設(shè)

5、備名稱，編號應(yīng)與設(shè)備臺帳一致；c、設(shè)備卡用白紙黑字外套塑封；d、公司司標一般用原色，也可用黑色；f 、設(shè)備卡可由公司企發(fā)部統(tǒng)一制作。（2）設(shè)備卡圖樣（略）設(shè)備名稱設(shè)備編號（3）設(shè)備卡應(yīng)張貼與設(shè)備上便于識別的固定部位， 卡片如有污損 則應(yīng)更換。3、設(shè)備臺帳（1）物業(yè)服務(wù)中心工程部對轄區(qū)的設(shè)備設(shè)施按系統(tǒng)登記填寫 設(shè) 備清單（2）依據(jù)設(shè)備清單逐臺建立設(shè)備臺帳（3）每份設(shè)備臺帳背面的空格表應(yīng)記錄該設(shè)備的重大事故， 重要部位的維保中大修及零配件更換等相關(guān)內(nèi)容， 并寫明日期， 維修 單位或維修人。（4）每臺（套）設(shè)備的帳、卡、物應(yīng)保持一致。4、設(shè)備狀態(tài)標識（1）工程部應(yīng)對設(shè)備狀態(tài)進行標識， 以防止因設(shè)備誤

6、操作造成人 員傷害和設(shè)備損壞。（2）設(shè)備狀態(tài)分為運行、備用、停用、封存、報廢、檢修及不同 情況的警示牌等（如嚴禁合閘） 。（3）正常運行中的設(shè)備可不予標識。（4）設(shè)備狀態(tài)確定后， 由設(shè)備操作人員及時將設(shè)備狀態(tài)標識置于 設(shè)備明顯處5）設(shè)備狀態(tài)改變，標識應(yīng)隨之改變（6）采用的標識牌由公司統(tǒng)一購置。5、設(shè)備保養(yǎng)制度。（1）日常維修保養(yǎng)。指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作，包括日常巡視檢查、清潔、防腐、緊固和 潤滑，對不經(jīng)常運行的機械進行盤車、 試車。（如正壓風(fēng)機、 消防泵、 排水泵等） 發(fā)現(xiàn)故障及時排除，做好日常巡視檢查記錄。（2）一級保養(yǎng)對機械設(shè)備進行檢查， 檢測、根據(jù)實際需要局部解體， 進行清洗， 調(diào)整，維修更

7、換：對電機進行絕緣搖測： 對電氣設(shè)備清掃， 檢查儀表、 電器開關(guān)接線端；對電子設(shè)備除塵、觸頭研磨、更換、功能檢查；對 管道、風(fēng)道局部除銹、防腐、刷漆：對各種主要閥門滲漏，故障進行 處理。（3）二級保養(yǎng)對機械設(shè)備進行全面清洗、 調(diào)整、部分解體檢查和局部修理更換 易損件等；對電機進行絕緣檢測，抽芯檢查、清理、軸承上油；對電 氣設(shè)備全面清掃；母線、導(dǎo)線，電器端子除氧化、緊固、校驗儀表； 搖測絕緣電阻對電子設(shè)備除塵， 插接件接口清洗，系統(tǒng)功能參數(shù)測試； 各管道、 風(fēng)道部分除銹、 防腐、刷漆；對各種主要閥門滲漏， 故障處理或更換。6、設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工作程序（1）工程部根據(jù)轄區(qū)設(shè)備設(shè)施的使用年限、使用頻

8、度、年故障率、隱患、腐蝕、噪音等綜合運行情況，每年 12月 20 日前制定下年 度設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃（ 2）由物業(yè)服務(wù)中心報請公司領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主單位審批。（3）公司領(lǐng)導(dǎo)批準由公司出資的計劃項目。（ 4）業(yè)主單位批準由業(yè)主出資的計劃項目。（5）對于需要外委測試 / 維修保養(yǎng)項目要填寫外委申請。（ 6）項目審批后，工程部負責(zé)制定各項目的備品、備件，填寫 物品采購計劃表并按計劃項目組織實施。（7）工程部主管和有關(guān)技術(shù)人員共同監(jiān)督驗收將維保實施情況 填入設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄7、設(shè)備故障、事故處理程序（1）設(shè)備故障：指設(shè)備設(shè)施因部件損壞、失效、超載、超電壓 電流、短路、潤滑不良、違章操作等因素不能正常

9、工作，或造成停機 停電，經(jīng)事后維修而可恢復(fù)正常工作。（ 2）設(shè)備設(shè)施發(fā)生故障，工程維修人員及時排除或通知有關(guān)單 位維修，盡快恢復(fù)正常運行。（3）工程維修人員必須將故障處理情況認真填入設(shè)備維修記 錄，不得疏漏隱瞞。（ 4）設(shè)備事故：凡是發(fā)轄區(qū)較大范圍、較長時間有關(guān)系統(tǒng)不能 正常工作，造成的停電、停水、停梯嚴重影響辦公活動，或設(shè)備損壞 嚴重修復(fù)費用在 2000 元以上者。（ 5）發(fā)生設(shè)備事故物業(yè)服務(wù)中心必須及時報告公司領(lǐng)導(dǎo)，同時組織人員或有關(guān)單位按應(yīng)急程序進行搶修。（ 6）設(shè)備事故處理后，由物業(yè)服務(wù)中心負責(zé)人召集工程部有關(guān) 人員和單位參加事故分析會， 工程部主管寫出分析意見、 防范措施由 物業(yè)服務(wù)

10、中心負責(zé)人簽閱上報公司領(lǐng)導(dǎo)。8、設(shè)備技術(shù)資料管理（1）物業(yè)接管機電設(shè)備的資料應(yīng)包括：a、機電設(shè)備出廠合格證；b、機電設(shè)備使用說明書；c、機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告；d、設(shè)備保修卡，維保協(xié)議。（2）設(shè)備資料在設(shè)備交接驗收時，由物業(yè)接管驗收小組向發(fā)展 商收取并辦理接收手續(xù)，填寫物業(yè)接管資料移交清單（ 3）對于發(fā)展商尚未移交的資料或資料不全、不真實等問題， 物業(yè)接管驗收小組應(yīng)該將問題逐項記入 接管驗收資料遺留問題登記 表（4）機電設(shè)備的臺帳、運行、維修保養(yǎng)記錄，與隨機資料圖冊 構(gòu)成設(shè)備的全部檔案內(nèi)容。（ 5）設(shè)備的檔案資料應(yīng)整理裝訂， 物業(yè)服務(wù)中心專人專柜保存。9、設(shè)備管理值班制度（ 1）工程部維修值班

11、人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因 工作需要臨時離崗， 必須有符合條件的人員替崗， 并交代離崗的時間 和去向。（2）根據(jù)操作規(guī)程和崗位職責(zé)的要求，密切注視所管設(shè)備的運 行情況，按規(guī)定巡視檢查， 及時排除設(shè)備故障，按計劃進行設(shè)備設(shè)施 的維修保養(yǎng)并做好相關(guān)記錄。（ 3）維修值班人員必須隨身攜帶對講機，調(diào)到規(guī)定頻道，隨時 接收客服部報修指令。（ 4）維修值班人員接到報修后， 應(yīng)攜帶有關(guān)工具迅速前往維修， 按業(yè)主報修流程序進行、認真填寫業(yè)主報修單和業(yè)主報修回執(zhí) 單，等工作內(nèi)容詳細記入工作記錄本（ 5）維修值班人員，交接班人員應(yīng)提前做好交接班準備工作。（ 6）交班人員應(yīng)主動、簡要的向接班人員介紹值班和設(shè)備運行 情況，重點講明接班后有連續(xù)性的工作內(nèi)容。（ 7）接班人員應(yīng)查看記錄，檢查儀器、工具、對講機等是否齊 全。無誤后共同在工作記錄本上簽字。（8）有下列情況之一不能交接班：a、接班人員未到崗，交班人員不準下班；b、交接班準備工作未完成；c、在設(shè)備故障、事故處理未完成時，由交班人員負