房地產(chǎn)環(huán)境分析

1、一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境的夠成：宏觀環(huán)境：指從宏觀的角度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生影響的基本因素，即問接影響與制約房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動(dòng)的社會(huì)力量、國家總的開發(fā)環(huán)境，它包括國家政局的穩(wěn)定程度、國家法律的完善程度、國家宏觀政策、國民經(jīng)濟(jì)增長速度與質(zhì)量、市場(chǎng)進(jìn)入與退出條件、勞動(dòng)力水平、金融秩序、社會(huì)文化觀念等。中觀環(huán)境：指從房地產(chǎn)行業(yè)的角度出發(fā)，對(duì)所有房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生影響的因素的總和。行業(yè)開發(fā)環(huán)境，它是房地產(chǎn)行業(yè)總體發(fā)展態(tài)勢(shì)的反映，也是房地產(chǎn)開發(fā)的外部條件，它具體包括行業(yè)法規(guī)的完善程度，行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與規(guī)模，行業(yè)競(jìng)爭態(tài)勢(shì)，行業(yè)準(zhǔn)入條件與限制，行業(yè)發(fā)展所需科技、設(shè)備、資源狀況等。微觀環(huán)境：是以房

2、地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目所在城市及區(qū)域?yàn)楸尘埃瑥淖匀?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)狀況與基礎(chǔ)設(shè)施條件等方面直接對(duì)具體項(xiàng)目目標(biāo)產(chǎn)生影響的因素的總和。如城市國民經(jīng)濟(jì)增長速度與質(zhì)量；城市居民購買力；水、電、煤氣、供熱、通訊等配套能力；建筑業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r；材料供應(yīng)市場(chǎng)狀況；項(xiàng)目周邊機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、企業(yè)、學(xué)校分布狀況；勞動(dòng)力狀況；居民主體構(gòu)成情況等。二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析的原則、內(nèi)容：1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析：就是指對(duì)影響房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的外部因素與條件進(jìn)行分析，找出關(guān)鍵、重點(diǎn)影響因素，整理出有利與不利條件，發(fā)現(xiàn)規(guī)律，為下一步?jīng)Q策提供依據(jù)的過程。2、環(huán)境分析必須遵循的四個(gè)基本原則：客觀性原則、全面性原則、比較性原則、預(yù)

3、測(cè)性原則。3、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析的基本內(nèi)容：(一)宏觀環(huán)境：包括政策環(huán)境、法律環(huán)境、人口環(huán)境、自然環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境和技術(shù)環(huán)境等政策環(huán)境：(1)財(cái)政政策，包括財(cái)政收入政策和財(cái)政支出政策。財(cái)政收入政策通過稅率的調(diào)整來調(diào)節(jié)國家、企業(yè)和個(gè)人收入的分配關(guān)系。在財(cái)政收入政策方面，政府作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督者，通過稅率的調(diào)節(jié)，影響市場(chǎng)參與者的總量和結(jié)構(gòu)，進(jìn)而調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)和供求狀況。在財(cái)政支出政策方面，政府作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者，以自身的支出總量和結(jié)構(gòu)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的總量和結(jié)構(gòu)。(2)貨幣政策：指中央銀行通過調(diào)整貼現(xiàn)率、調(diào)整法定準(zhǔn)備金和公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)等手段，來調(diào)節(jié)貨幣供給。中央銀行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)

4、節(jié)主要通過利率工具，以控制商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸投向和信貸規(guī)模指標(biāo)。利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接影響分為供應(yīng)和需求兩個(gè)方面。供應(yīng)方面是影響開發(fā)商的財(cái)務(wù)費(fèi)用，財(cái)務(wù)杠桿作用使得利率對(duì)開發(fā)成本的影響作用巨大；需求方面主要是影響按揭利率和按揭比例。(3)產(chǎn)業(yè)政策：國家的產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動(dòng)有直接影響。一般來說，政府以制定計(jì)劃和產(chǎn)業(yè)投資指引目錄及其他行政手段來影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，產(chǎn)業(yè)政策對(duì)市場(chǎng)的波動(dòng)具有至關(guān)重要的影響，從房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)價(jià)格到房地產(chǎn)產(chǎn)品的定位，都受國家宏觀調(diào)控的影響。(4)土地政策：土地政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的影響主要表現(xiàn)在出讓土地的方式上。獲得土地的方式有協(xié)

5、議、招標(biāo)和公開拍賣者三種方式，不同的方式給投資土地的投資者帶來的成本不同。(5)住房政策：住房政策主要是指國家和政府在住房方面的走資政策和住房分配政策，這些政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營有著很大的影響。經(jīng)濟(jì)環(huán)境：(1)宏觀經(jīng)濟(jì)條件：影響房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的宏觀經(jīng)濟(jì)條件主要包括國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、相關(guān)金融條件和通貨膨脹等。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度息息相關(guān)，國民經(jīng)濟(jì)高速增長時(shí)期也是房地產(chǎn)需求最旺盛的時(shí)期，同時(shí)高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)也為房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了條件。金融業(yè)與房地產(chǎn)有著極為密切的關(guān)系，金融不僅為房地產(chǎn)開發(fā)投資提供了信貸支持，擴(kuò)大了房地產(chǎn)業(yè)的供給能力，同時(shí)也為房地產(chǎn)

6、業(yè)的消費(fèi)使用提供了按揭支持，提高了房地產(chǎn)業(yè)的有效需求水平，因而全面滲透到房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行過程中。通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)業(yè)及市場(chǎng)產(chǎn)生雙面影響。一方面，通貨膨脹會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的減少，因?yàn)橥ㄘ浥蛎洉?huì)嚴(yán)重影響開發(fā)成本，增大投資風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，通貨膨脹會(huì)使市場(chǎng)需求擴(kuò)大。因?yàn)榫哂斜Ｖ敌б娴姆康禺a(chǎn)產(chǎn)品，在通貨膨脹效率較高時(shí)會(huì)刺激以保值為目的的投資的增加，從而會(huì)增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。(2)居民經(jīng)濟(jì)收入和購買力。居民經(jīng)濟(jì)收入與購買力是經(jīng)濟(jì)因素在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的具體體現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求要具備兩個(gè)條件，即購買欲望和支付能力，經(jīng)濟(jì)收入決定消費(fèi)者的購買力，而消費(fèi)者購買力的大小又決定了房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的容里。人口環(huán)境：市場(chǎng)是由

7、具有購買欲望和購買能力的人所構(gòu)成。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的最終對(duì)象是消費(fèi)者。影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的人口環(huán)境是由多方面因素構(gòu)成的，主要包括以下四個(gè)方面：人口總量、人口年齡結(jié)構(gòu)、人口的地理分布、家庭結(jié)構(gòu)。自然環(huán)境：自然環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有著重要影響，優(yōu)越的自然環(huán)境會(huì)促使房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮興旺，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)所處地區(qū)的自然條件加以科學(xué)的分析，積極處理好自然環(huán)境與房地產(chǎn)業(yè)的相互制約關(guān)系，因勢(shì)利導(dǎo)，揚(yáng)長避短地科學(xué)利用。技術(shù)環(huán)境：技術(shù)進(jìn)步是經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿?，技術(shù)進(jìn)步通過提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和資源利用效率，從而引發(fā)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，影響經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)，也影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。(二)中觀環(huán)境：中觀環(huán)境主要指的是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境

8、，即圍繞房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營行業(yè)相關(guān)的外部影響因素的總和，其中影響程度比較深的關(guān)鍵因素主要有以下二百-八(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律體系(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期可以分為四個(gè)不同階段：市場(chǎng)整理階段、市場(chǎng)穩(wěn)定階段、項(xiàng)目開發(fā)階段和過度建設(shè)階段。房地產(chǎn)市場(chǎng)可以細(xì)分為供給市場(chǎng)和需求市場(chǎng)，供給市場(chǎng)總體特征的把握，需要大量的市場(chǎng)信息和數(shù)據(jù)，包括有房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額，二手房交易活躍程度，房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格、檔次、質(zhì)量、特點(diǎn)等。房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求結(jié)構(gòu)、需求層次、購房群體特征、消費(fèi)的主要影響因素、貸款消費(fèi)觀念的因素的總和，就構(gòu)成了房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的基本內(nèi)容。(3)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范(三)微觀環(huán)境：是以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)所在的特定區(qū)域?yàn)楸尘?，直接影響?xiàng)目目標(biāo)的因素的總和(1)區(qū)域地理位置特點(diǎn)：是決定項(xiàng)目地段選擇的關(guān)鍵因素，應(yīng)高度重視，包括區(qū)域的自然環(huán)境特點(diǎn)，在城市中的經(jīng)濟(jì)地位、社會(huì)地位、交通便捷程度等。(2)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略與發(fā)展規(guī)劃：區(qū)域規(guī)劃的主要內(nèi)容